01. Raadsvoorstel MPG 2022

Voorstel Gemeenteraad

Datum:

20 mei 2022

Opsteller:

Harry Aalderink

Zaak:

798759

Contactgegevens:

harry.aalderink@midden-groningen.nl

Portefeuillehouder: Erik Drenth Onderwerp:

Meerjarenprognose Grondexploitaties 2022

1. Voorstel 1. De Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022 vast te stellen en daarmee: a. De gehanteerde uitgangspunten voor programmering, parameters en rekenrente vast te stellen; b. Boekwaarde Winkelpark van € 188.000 afboeken ten laste van het rekeningresultaat 2021; c. Het gecalculeerd tekort op Julianapark van € 32.000 afboeken ten laste van het rekeningresultaat 2021; d. De bestaande verliesvoorzieningen aan te laten sluiten aan de contante waarde per 1 januari 2022 en het nadelig effect van € 107.742 ten laste te brengen van het rekeningresultaat 2021. 2. Voor de grondexploitaties Julianapark, Tolweg en Rengerspark in totaal € 1.372.202 winst te nemen. 3. Het voordelig resultaat voor 2022 van € 1.014.000 ten gunste te brengen van het begrotingssaldo 2022; 4. De begrotingswijziging 2022-016 vast te stellen; 2. Inleiding Eén van de onderdelen van de risicobeheersing van de gemeente Midden-Groningen is het jaarlijks actualiseren van de grondexploitaties. Via de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022 (MPG) wordt u geïnformeerd over de actualisaties en de ontwikkelingen binnen de grondexploitaties en wordt u voorgesteld besluiten te nemen. 3. Publiekssamenvatting Het vaststellen van grondexploitaties is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Dit gebeurt jaarlijks in de vorm van een MPG.

In deze rapportage zijn alle door de gemeente in beheer zijnde grondexploitaties verzameld en doorgerekend. Daar waar financiële consequenties voor de Algemene Dienst, de gewone boekhouding van de gemeente, aan de orde zijn worden deze

Pagina:

2 van 9

Datum:

20 mei 2022

Zaak:

798759

benoemd. Dit kan gaan om te verwachten winst toe te voegen aan de Algemene Dienst, of om geld te reserveren voor een te verwachten verlies. Op de rapportage zelf is geheimhouding opgelegd om de economische en financiële belangen van de gemeente niet te schaden. 4. Bevoegdheid van de Raad Het vaststellen van de MPG en de daarbij behorende structurele herzieningen van exploitaties is een bevoegdheid van de raad, conform het budgetrecht in artikel 189 Gemeentewet. Onder het vaststellen van de begroting vallen ook de grondexploitaties. Volgens artikel 156, lid 2c, Gemeentewet kan de raad deze bevoegdheid niet overdragen. 5. Beoogd effect Door het actualiseren van alle grondexploitaties kunnen de effecten op de jaarrekening en de financiële reserve van de gemeente worden bepaald. De MPG heeft verder tot doel: • Inzicht en overzicht te geven in kosten en opbrengsten van alle grondexploitaties. In de MPG is deze informatie geactualiseerd en uniform gemaakt; • Bij te dragen tot efficiëntie in besluitvorming, doordat op één moment alle geactualiseerde exploitaties kunnen worden vastgesteld; • *Te dienen als sturingsinstrument voor de raad op programmatisch niveau. Op basis van de optelling van de projecten wordt het programmatische en financiële totaaloverzicht inzichtelijk gemaakt.

Een toetsing van dit totaaloverzicht aan de beleidsdoelstellingen geeft de gemeente Midden-Groningen de mogelijkheid om (vroegtijdig) bij te sturen; • Inzicht te bieden in de risico’s per grondexploitatie en een totaalbeeld van alle risico’s; • *Een verschilanalyse per grondexploitatie te laten zien ten opzichte van vorig jaar.

6. Historische context In navolging van de gemeentelijke herindeling is in 2018 besloten om de methodiek van verantwoorden van grondexploitatie te harmoniseren. Gemeente Midden-Groningen maakt gebruik van een MPG met een jaarlijkse actualisatie, passend in de P&C cyclus. 7. Argumenten Beslispunt 1.

De Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022 (MPG) vaststellen:

Per 1-1-2022 zijn alle grondexploitaties geactualiseerd. Dit houdt in dat alle verwachte kosten en opbrengsten worden beoordeeld en waar nodig worden aangepast aan de huidige marktomstandigheden. Het verwachte geconsolideerde resultaat op startwaarde bedraagt € 1,3 miljoen positief. Dit is een verbetering van ongeveer € 2,9 miljoen ten opzichte van de MPG 2021 (exclusief winstnemingen). Dit wordt met name veroorzaakt door Rengerspark met een positief effect van € 2,8 miljoen vanwege boven de prognose snellere verkoop waardoor de looptijd verkort is naar 2031 en hierdoor ook geen risico beperkende maatregelen in de grondexploitatie nodig zijn. Beslispunt 1.a

Uitgangspunten voor programmering, parameters en rekenrente vaststellen:

Pagina:

3 van 9

Datum:

20 mei 2022

Zaak:

798759

Programmering: Voor de MPG 2022 is het aanbod van bedrijventerreinen en de stand van de woningmarkt beoordeeld. Gezien de verkopen in 2021 en de lopende onderhandelingen is de verwachting dat de totale voorraad over drie jaar zo goed als verkocht is. Alleen de verlengde Veenlaan heeft een nog langere doorlooptijd. In het stadshart komt nog een herziening aan van vlek 3, waardoor er nog enkele tientallen woningen kunnen worden toegevoegd. Aangezien het ontwikkelen van nieuwe plannen minstens 4 jaar duurt moet daar in 2022 mee begonnen worden op meerdere plekken tegelijk om te voorkomen dat er straks niet meer gebouwd kan worden als gevolg van een gebrek aan bouwlocaties. Voor wat betreft woningbouw is de vastgestelde woonvisie 2019-2030 het uitgangspunt. Als gemeente houden we rekening met 300 extra woningen tot 2030 voor het bedienen van de binnengemeentelijke woningvraag. We ambiëren om meer te binden dan in het verleden, met vraaggerichte woningbouwplannen en verbetering van de dorpen en wijken in brede zin. Bij die ambitie past het demografische scenario ‘600 groei’ tot 2030. Daarmee willen we ook de achterstand inlopen van ca. 400 woningen die door de bevingseffecten de laatste jaren is opgebouwd.

Aanvullend werken we aan extra groei door de overdruk uit de stad een plek te geven aan de westzijde (verwachting: 250 extra huishoudens) en met een groot aantal zeer kleinschalige projecten een uniek aanbod te creëren (kans: tot 250 extra huishoudens). In het kader van het opstellen van een regionale verstedelijkingsstrategie wordt op diverse bestuurlijke niveaus overleg gepleegd. Daarnaast verwachten we dat er nieuwe woningbouwcapaciteit beschikbaar komt op de vrijkomende (school)locaties. Als het verkooptempo op Rengerspark hoog blijft wordt geadviseerd om te verkennen of er zowel kwalitatief (type bedrijven) als kwantitatief (totale oppervlakte) nog genoeg aanbod is binnen de gemeente. Hierbij kan bijvoorbeeld de jaarlijkse monitoring van de Regio Groningen-Assen gebruikt worden. Kosten- en Opbrengstenstijging: Voor de MPG 2022 zijn de parameters opnieuw beoordeeld. Op basis van de nieuwe beoordeling zijn de volgende parameters voor de hele looptijd ingerekend in de grondexploitatie: • Kostenstijging: 2,0% • Batenstijging: 0,0% Opgemerkt wordt dat deze percentages laag zijn. Deze percentages zijn moeilijk in te schatten. Dit zou anders uit kunnen vallen in de praktijk. De inschatting is wel dat het netto-effect niet veel anders zal zijn omdat zowel de kosten en opbrengsten kant laag zijn ingeschat.

En een stijging aan de kostenkant waarschijnlijk ook stijging in de opbrengsten kant zal laten zien. Gezien het binnenstedelijk karakter van Stadshart Hoogezand is gekozen om voor dit plan met andere parameters te werken: • Kostenstijging periode 1 3,0 % (2022) • Kostenstijging periode 2 2,0 % (2023-2025) • Batenstijging periode 1 0,0 % (2022) • Batenstijging periode 2 1,0 % (2023-2025)

Pagina:

4 van 9

Datum:

20 mei 2022

Zaak:

798759

Rekenrente grondexploitaties: Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) heeft aangegeven voor de rentetoerekening aan te willen sluiten bij de fiscale grondslagen. Dat betekent dat alleen de daadwerkelijke rente toegerekend kan worden en dat er geen rente over het eigen vermogen mag worden toegerekend. Het rentepercentage dat gehanteerd wordt voor de doorrekeningen is bepaald op 1,5%. Disconteringsvoet: Dit is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om de toekomstige resultaten (eindwaarde) terug te rekenen naar het huidige resultaat (contante waarde). Het toegepaste percentage op plannen met een negatieve eindwaarde, is volgens het meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de Eurozone (2%). Plannen met een positieve eindwaarde worden teruggerekend volgens de rekenrente (1,5%). Beslispunt 1b: Boekwaarde Winkelpark van € 188.000 afboeken ten laste van het rekeningresultaat 2021. Op Winkelpark rustte nog een boekwaarde van € 188.000. Omdat deze boekwaarde meer dan 5 jaar oud is en ook geen verwervings- en bewerkingskosten van gronden betreft is deze boekwaarde afgeboekt ten laste van het rekeningresultaat 2021. Beslispunt 1c: Het gecalculeerd tekort op Julianapark van € 32.000 afboeken ten laste van het rekeningresultaat 2021.

Naar aanleiding van klachten in de omgeving bleek dat de sloten dichtgegroeid zijn en het rioolstelsel niet kan functioneren zoals het er nu in ligt. Er is een bestek opgemaakt van wat er nog moet gebeuren en na een aanbesteding is het resterende werk gegund voor bijna € 278.000. Daarmee verdampt de geprognosticeerde winst en laat de grondexploitatie een tekort zien van € 32.000. Hiervoor is geen verliesvoorziening getroffen omdat de grondexploitatie dit jaar (2022) afgerond wordt. Het tekort is afgeboekt ten laste van het rekeningresultaat 2021. Beslispunt 1d: De bestaande verliesvoorzieningen aan te laten sluiten aan de contante waarde per 1 januari 2022 en het nadelig effect van € 107.742 ten laste te brengen van het rekeningresultaat 2021. De vast te stellen MPG 2022 heeft gevolgen voor de benodigde verliesvoorziening. De resultaten voor de verliesvoorziening zien er als volgt uit: Grondexploitatie Bijstelling voorziening IJsbaan € 95.139 (storting) Verlengde Veenlaan € 121.816 (storting) Burg. Venemastraat € 15.887 (storting) Totaal bijstelling € 232.842 (storting) In de begroting 2021 is rekening gehouden met een indexering (stortingen) van de verliesvoorzieningen van totaal € 125.100. Per saldo levert de mutaties verliesvoorzieningen een

Pagina:

5 van 9

Datum:

20 mei 2022

Zaak:

798759

nadeel op van € 107.742.

Beslispunt 2

Voor de grondexploitaties Julianapark, Tolweg en Rengerspark in totaal € 1.372.202 winst te nemen:

De vast te stellen MPG 2022 bevat plannen waar tussentijds winst genomen dient te worden. Aan de raad wordt voorgesteld de tussentijds te nemen winsten te verwerken in de jaarrekening 2021. Voor projecten met een voordelig resultaat betekent het dat winst genomen dient te worden vóór afsluiting van het project. Dit gebeurt door middel van de percentage of completion (POC) methode: naar rato van de voortgang van de grondexploitatie kan tussentijds winst genomen worden. Daarnaast moet er voldoende zekerheid bestaan om daadwerkelijk winst te nemen. Deze zekerheid wordt vastgesteld aan de hand van de volgende voorwaarden: • Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat, én • De grond is (deels) verkocht, én • De kosten zijn (deels) gerealiseerd. De tussentijds te nemen winsten voor 2021 zien er dan als volgt uit: Grondexploitatie Julianapark Tolweg Rengerspark Totaal winstneming

Tussentijdse winstneming 2021 € -/- 227.798 € 197.500 € 1.402.500 € 1.372.202

In de begroting 2021 is rekening gehouden met een winstneming van totaal € 212.800. Per saldo levert de mutaties winstnemingen een voordeel op van € 1.159.402. Door een tegenvaller op de grondexploitatie Julianapark vanwege problemen met de waterhuishouding moesten de genomen winstnemingen tot en met 2020 afgeboekt worden. Beslispunt 3

Het voordelig resultaat voor 2022 van € 1.014.000 ten gunste te brengen van het begrotingssaldo 2022;

Het voordeel op programma Economie wordt vrijwel geheel veroorzaakt door hogere verwachte winstnemingen Julianapark, Tolweg en Rengerspark voor 2022 van € 1.016.000. Daartegenover staat slechts een kleine extra toevoeging aan de verliesvoorzieningen van € 2.000. Beslispunt 4

De begrotingswijziging 2022-016 vaststellen:

Met de vaststelling van de begrotingswijziging (zie 9. Financiële paragraaf) wordt de begroting 2022 en de meerjarenbegroting bijgesteld overeenkomstig de jaarschijven van de grondexploitaties. Hiermee stelt u krediet beschikbaar voor de grondexploitaties voor 2022 op basis van de MPG 2022;

Pagina:

6 van 9

Datum:

20 mei 2022

Zaak:

798759

8. Kanttekeningen en risico’s Actualisaties blijven het resultaat van schattingen De actualisaties worden opgesteld op basis van verwachte te maken kosten en te realiseren opbrengsten. Bij het opstellen van de actualisaties is getracht om een zo reëel mogelijk beeld te geven. De programmering is gebaseerd op onderzoeken en inschattingen van de markt en zijn een indicatie van de potentiële vraag. Er kunnen verschillende redenen zijn, waardoor de werkelijke vraag naar bouwgrond in meer of mindere mate aansluit bij de geactualiseerde grondexploitaties. Geopolitiek Als gevolg van geopolitieke turbulentie is er op dit moment sprake van grote prijsstijgingen in o.a. de bouw. Voor de grondexploitaties kan dat tot gevolg hebben dat de verkoop stagneert en de prijzen onder druk komen te staan. Aanpassingen binnen dit voorstel Aanpassing aan de uitgangspunten zoals opgenomen in dit voorstel moeten alsnog verwerkt worden in de MPG 2021 en de jaarrekening 2020. Dit kan effect hebben op het afgeven van de controleverklaring van de accountant en de inhoud hiervan. 9. Financiële paragraaf Gevolgen voor de jaarrekening 2021 De MPG 2021 heeft per saldo een positief effect van € 831.498 ten opzichte van de begroting.

Dit is het saldo van het positieve resultaat van de mutaties op de winstnemingen van € 1.159.402, het negatieve resultaat op de verliesvoorzieningen van € 107.742 en het nadeel vanwege de afboeking van de boekwaarde van Winkelpark en Julianapark van totaal € 220.162.

Pagina:

7 van 9

Datum:

20 mei 2022

Zaak:

798759

Risico’s die in de MPG zijn benoemd, worden opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen in de jaarrekening 2021. Gevolgen voor de begroting 2022 van de gemeente Midden-Groningen De MPG 2022 is als bijlage opgenomen. De reguliere financiële consequenties van de MPG 2022 (jaarschijf 2022) zijn verwerkt in onderstaande begrotingswijziging 2022-016. De jaarschijven 2023 tot en met 2026 uit de MPG 2022 worden verwerkt in de begroting 2023 en de meerjarenbegroting.

Pagina:

8 van 9

Datum:

20 mei 2022

Zaak:

798759

Toelichting op de begrotingswijziging 2022-016: - Exploitatie Tijdens het boekjaar worden de lasten en baten in de exploitatie verantwoord en aan het eind van het jaar doorbelast naar de balans. De lasten en baten hebben door deze doorbelasting geen invloed op het concernresultaat. Het voordeel op programma Economie wordt per saldo veroorzaakt door hogere verwachte winstnemingen Rengerspark, Tolweg en De Vosholen II deelplan 1 van totaal € 1.016k en een hogere toevoeging aan de verliesvoorzieningen van € 2k. Totaal resulteert deze begrotingswijziging in een voordeel van € 1.014k. Voorgesteld wordt dit ten gunste te brengen van het begrotingssaldo 2022. - Investeringen(balans) De toename van de uitgaven van € 2.004k wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door: • Hogere winstnemingen +€ 1.016k: Rengerspark € 926k, Tolweg € 63k en De Vosholen II dp 1 € 27k. • Julianapark +€ 307k voor de aanpak problemen waterhuishouding. • Stadshart -€ 577k begrote verwervingen schuiven een jaar op. • Vosholen II dp1 +€ 590k voor bouw- en woonrijpmaken. • Rengerspark + € 259k voor bouw- en woonrijpmaken. • Overschild +€ 219k voor verwerving grond en bouwrijpmaken. • Tolweg + € 139k voor bouw- en woonrijpmaken. • Overige +€ 51k. De toename bij de inkomsten van € 1.478k wordt veroorzaakt door: • Hogere grondopbrengsten op Rengerspark van € 1.673k door vlottere verkoop vanwege grote interesse.

• Hogere grondopbrengsten IJsbaan van € 311k door eerder verwachte verkoop van een perceel in de zuid-oost hoek. • Hogere grondopbrengsten Tolweg van € 247k. • Lagere grondopbrengsten Stadshart van € 380k, deze opbrengsten worden in 2023 verwacht. • Lagere grondopbrengsten De Vosholen II deelplan 2 van € 377k, dit deel schuift ook door naar 2023. • Overige + € 4k.

10. Communicatie De MPG 2022 bevat kasstroomoverzichten met vertrouwelijke informatie en zijn om deze reden niet openbaar. Er vindt daarom ook geen actieve communicatie plaats. 11. Draagvlak en vervolgtraject (afstemming, tijdpad) De geactualiseerde grondexploitaties en de MPG 2022 zijn opgesteld door bureau Sweco in samenwerking met de betrokken projectleiders en hun financieel adviseurs. De rapportage geeft een actueel financieel beeld van de beschreven projecten. In de periode na het vaststellen van de MPG 2022 kan vervolgens een strategische discussie

Pagina:

9 van 9

Datum:

20 mei 2022

Zaak:

798759

plaatsvinden over de som van de projecten. De vastgestelde MPG is de basis voor zowel de begroting 2023 als de meerjarenbegroting 2023-2026. Vervolgens kunnen eventuele wezenlijke aanpassingen worden verwerkt in een tussentijdse rapportage en de begroting 2022.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Midden-Groningen,

A. Hoogendoorn Burgemeester

H.J.W. Mulder Secretaris

Bijlage: 1 Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022 gemeente Midden-Groningen