01. Raadsvoorstel MPG 2021

Voorstel Gemeenteraad

Datum:

2 juni 2021

Opsteller:

Harry Aalderink

Zaak:

328

Contactgegevens:

harry.aalderink@midden-groningen.nl

Portefeuillehouder: Erik Drenth Onderwerp:

Meerjarenprognose Grondexploitaties 2021

1. Voorstel 1. De Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2021 vast te stellen en daarmee: a. De gehanteerde uitgangspunten voor programmering, parameters en rekenrente vast te stellen; b. De risico-beperkende beheersmaatregelen ten behoeve van de afwijking van de richttermijn voor de looptijd van de grondexploitatie Rengerspark vast te stellen; c. Het afsluiten van de grondexploitatie Korenmolenweg vast te stellen. 2. De bestaande verliesvoorzieningen aan te laten sluiten aan de contante waarde per 1 januari 2021 en het voordelig effect van per saldo € 293.901 ten gunste te brengen van het rekeningresultaat 2020. 3. Voor de grondexploitaties Julianapark, Tolweg en Rengerspark in totaal € 174.500 winst te nemen. 4. Het voordelig resultaat voor 2021 van € 192.373 ten gunste te brengen van het begrotingssaldo 2021; 5. De begrotingswijziging 2021-012 vast te stellen;

2. Inleiding Eén van de onderdelen van de risicobeheersing van de gemeente Midden-Groningen is het jaarlijks actualiseren van de grondexploitaties. Via de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2021 (MPG) wordt u geïnformeerd over de actualisaties en de ontwikkelingen binnen de grondexploitaties en wordt u voorgesteld besluiten te nemen.

Pagina:

2 van 10

Datum:

2 juni 2021

Zaak:

328

3. Publiekssamenvatting Het vaststellen van grondexploitaties is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Dit gebeurt jaarlijks in de vorm van een Meerjarenprognose Grondexploitaties. In deze rapportage zijn alle door de gemeente in beheer zijnde grondexploitaties verzameld en doorgerekend. Daar waar financiële consequenties voor de Algemene Dienst, de gewone boekhouding van de gemeente, aan de orde zijn worden deze benoemd. Dit kan gaan om te verwachten winst toe te voegen aan de Algemene Dienst, of om geld te reserveren voor een te verwachten verlies. Op de rapportage zelf is geheimhouding opgelegd om de economische en financiële belangen van de gemeente niet te schaden. 4. Bevoegdheid van de Raad Het vaststellen van de MPG en de daarbij behorende structurele herzieningen van exploitaties is een bevoegdheid van de raad, conform het budgetrecht in artikel 189 Gemeentewet. Onder het vaststellen van de begroting vallen ook de grondexploitaties. Volgens artikel 156, lid 2c, Gemeentewet kan de raad deze bevoegdheid niet overdragen. 5. Beoogd effect Door het actualiseren van alle grondexploitaties kunnen de effecten op de jaarrekening en de financiële reserve van de gemeente worden bepaald. De MPG heeft verder tot doel: • Inzicht en overzicht te geven in kosten en opbrengsten van alle grondexploitaties.

In de MPG is deze informatie geactualiseerd en uniform gemaakt; • Bij te dragen tot efficiëntie in besluitvorming, doordat op één moment alle geactualiseerde exploitaties kunnen worden vastgesteld; • Te dienen als sturingsinstrument voor de raad op programmatisch niveau. Op basis van de optelling van de projecten wordt het programmatische en financiële totaaloverzicht inzichtelijk gemaakt. Een toetsing van dit totaaloverzicht aan de beleidsdoelstellingen geeft de gemeente Midden-Groningen de mogelijkheid om (vroegtijdig) bij te sturen; • Inzicht te bieden in de risico’s per grondexploitatie en een totaalbeeld van alle risico’s; • Een verschilanalyse per grondexploitatie te laten zien ten opzichte van vorig jaar. 6. Historische context In navolging van de gemeentelijke herindeling is in 2018 besloten om de methodiek van verantwoorden van grondexploitatie te harmoniseren. Gemeente Midden-Groningen maakt gebruik van een Meerjaren Prognose Grondexploitaties met een jaarlijkse actualisatie, passend in de P&C cyclus. 7. Argumenten Voorstel 1. De Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2021 (MPG) vaststellen: Per 1 -1-2021 zijn alle grondexploitaties geactualiseerd. Dit houdt in dat alle verwachte kosten en opbrengsten worden beoordeeld en waar nodig worden aangepast aan de huidige marktomstandigheden.

Het verwachte geconsolideerde resultaat op startwaarde bedraagt € 1,5 miljoen nadelig. Dit is een verbetering van ongeveer € 1,0 miljoen ten opzichte van de MPG 2020

(exclusief winstnemingen). Dit wordt met name veroorzaakt door: • Afsluiten Korenmolenweg • Actualiseringen van risicomitigatie Rengerspark • Rekenrente verlaagd van 2,0% naar 1,5% • Totaal verschil MPG 2021 - MPG 2020: Voorstel 1.a

€ +0,3 miljoen € +0,3 miljoen € +0,4 miljoen € +1,0 miljoen

Uitgangspunten voor programmering, parameters en rekenrente vaststellen:

Programmering: Voor de MPG 2021 is het aanbod van bedrijventerreinen en de stand van de woningmarkt beoordeeld. Gezien de verkopen in 2020 en de lopende onderhandelingen wordt voorgesteld om de programmering binnen de bestaande grondexploitaties op dit moment niet structureel te herzien. Voor wat betreft woningen is de vastgestelde woonvisie het uitgangspunt geweest voor het besluit de programmering niet aan te passen. In het kader van het opstellen van een regionale verstedelijkingsstrategie wordt op diverse bestuurlijke niveaus overleg gepleegd. We daarnaast verwachten dat er nieuwe woningbouwcapaciteit beschikbaar komt op de vrijkomende (school)locaties. Beide ontwikkelingen worden in samenhang bekeken en verwerkt in de volgende Meerjarenprognose. Het huidige aanbod van bedrijventerrein binnen de MPG wordt ingevuld door Rengerspark. Een hoog verkooptempo is nog niet bewezen, maar er zijn wel veel opties genomen op de kavels. Naast deze geopteerde gronden, is er nog genoeg vrije grond over om nieuwe aanvragen te kunnen bedienen. Zowel grote (>10 ha) als kleine terreinen (vanaf 0,2 ha) passen nog binnen Rengerspark. Als het verkooptempo volgend jaar hoog blijkt te liggen wordt geadviseerd om te verkennen of er zowel kwalitatief (type bedrijven) als kwantitatief (totale oppervlakte) nog genoeg aanbod is binnen de gemeente.

Hierbij kan bijvoorbeeld de jaarlijkse monitoring van de Regio Groningen-Assen gebruikt worden. Kosten- en Opbrengstenstijging: Voor de MPG 2021 zijn de parameters opnieuw beoordeeld. Op basis van de nieuwe beoordeling zijn de volgende parameters voor de hele looptijd ingerekend in de grondexploitatie: • Kostenstijging: 2,0% • Batenstijging: 0,0% Gezien het binnenstedelijk karakter van Stadshart Hoogezand is gekozen om voor dit plan met andere parameters te werken: • Kostenstijging periode 1 3,0 % (2021-2021) • Kostenstijging periode 2 2,0 % (2022-2025) • Batenstijging periode 1 0,0 % (2021-2021) • Batenstijging periode 2 1,0 % (2022-2025)

Rekenrente grondexploitaties:

Pagina:

4 van 10

Datum:

2 juni 2021

Zaak:

328

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) heeft aangegeven voor de rentetoerekening aan te willen sluiten bij de fiscale grondslagen. Dat betekent dat alleen de daadwerkelijke rente toegerekend kan worden en dat er geen rente over het eigen vermogen mag worden toegerekend. Het rentepercentage dat gehanteerd wordt voor de doorrekeningen is bepaald op 1,5%. Disconteringsvoet: Dit is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om de toekomstige resultaten (eindwaarde) terug te rekenen naar het huidige resultaat (contante waarde). Het toegepaste percentage op plannen met een negatieve eindwaarde, is conform het meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de Eurozone (2%). Plannen met een positieve eindwaarde worden teruggerekend conform de rekenrente (1,5%) Voorstel 1.b

De risico-beperkende beheersmaatregelen ten behoeve van de afwijking van de richttermijn voor de looptijd van de grondexploitatie Rengerspark vaststellen:

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat de looptijd van grondexploitaties maximaal 10 jaar mag zijn. Deze 10 jaar is een richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar alleen gemotiveerd van afgeweken kan worden. De raad wordt geadviseerd om de volgende risico-beperkende maatregelen vast te stellen als onderbouwing voor afwijking van de richttermijn: • Er wordt geen opbrengstenstijging toegepast (de inflatie van de opbrengsten is 0%) • De grondopbrengsten voor de periode na de eerste 10 jaar worden met 25% verlaagd • Het verkooptempo wordt gelijkmatig verdeeld over de hele looptijd. Hiermee zijn de risico’s van de lange looptijd voldoende afgedekt. Dit jaar wordt het opschorten van de winstneming niet meer als beheersmaatregel meegenomen. De overige maatregelen worden als voldoende risicobeperkend gezien. Voorstel 1.c

Het afsluiten van de grondexploitatie Korenmolenweg vast te stellen:

Bij de entree van Slochteren ligt nog 8.210 m2 bedrijventerrein te wachten op een koper. Doordat de afgelopen jaren niets is verkocht is besloten de grondexploitatie af te sluiten. De nog te verkopen gronden gaan per 31-12-2020 over naar de Materiele Vaste Activa (MVA). De kavels behouden dezelfde waarde als opgenomen in de grondexploitatie. Dit betekent dat de boekwaarde per eind 2020 afgeboekt wordt (€ 228.996) en de getroffen verliesvoorziening voor deze grondexploitatie vrijvalt (€ 240.910). De toekomstige verkoop van deze gronden valt daarmee onder de strategie die toegepast wordt voor te verkopen gronden binnen de MVA. Voor het beheer en onderhoud door IBOR is een jaarlijks budget van € 1.500 opgenomen in de begrotingswijziging.

Voorstel 2

De bestaande verliesvoorzieningen per saldo te verlagen met € 293.901 en dit ten

gunste te brengen van het rekeningresultaat 2020: De vast te stellen MPG 2021 heeft gevolgen voor de benodigde verliesvoorziening. De resultaten ten behoeve van de verliesvoorziening zien er als volgt uit. Grondexploitatie Bijstelling voorziening IJsbaan € 71.419,- (onttrekking) Verlengde Veenlaan € 38.292,- (storting) Burg. Venemastraat € 19.864,- (onttrekking) Korenmolenweg € 240.910,- (onttrekking) Totaal bijstelling € 293.901,- (onttrekking) In de begroting 2020 is rekening gehouden met een indexering (stortingen) van de verliesvoorzieningen van totaal € 131.000. Per saldo levert de mutaties verliesvoorzieningen een voordeel op van € 424.901. Voorstel 3

Voor de grondexploitaties Julianapark, Tolweg en Rengerspark in totaal € 174.500 winst te nemen:

De vast te stellen MPG 2021 bevat plannen waar tussentijds winst genomen dient te worden. Aan de raad wordt voorgesteld de tussentijds te nemen winsten te verwerken in de jaarrekening 2020. Voor projecten met een voordelig resultaat betekent het dat winst genomen dient te worden vóór afsluiting van het project. Dit gebeurt door middel van de percentage of completion (POC) methode: naar rato van de voortgang van de grondexploitatie kan tussentijds winst genomen worden. Daarnaast moet er voldoende zekerheid bestaan om daadwerkelijk winst te nemen. Deze zekerheid wordt vastgesteld aan de hand van de volgende voorwaarden: • Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat, én • De grond is (deels) verkocht, én • De kosten zijn (deels) gerealiseerd. De tussentijds te nemen winsten voor 2020 zien er dan als volgt uit: Grondexploitatie Julianapark Tolweg Rengerspark Totaal winstneming

Tussentijdse winstneming 2020 € 48.000,€ 104.500,€ 22.000,€ 174.500,-

In de begroting 2020 is rekening gehouden met een winstneming van totaal € 115.000. Per saldo levert de mutaties winstnemingen een voordeel op van € 59.500.

Voorstel 4

Het voordelig resultaat voor 2021 van € 192.373 ten gunste te brengen van het

Pagina:

6 van 10

Datum:

2 juni 2021

Zaak:

328

begrotingssaldo 2021; Het voordeel op programma Economie wordt in hoofdzaak veroorzaakt door hogere verwachte winstnemingen Julianapark, Tolweg en Rengerspark voor 2021 van € 135.800 en lagere toevoegingen aan de verliesvoorzieningen van € 8.300 door gunstigere uitkomsten van de verliesgevende grondexploitaties. Het voordeel op de bedrijfsvoering komt door een hogere salaristoerekening aan de grondexploitaties. Per saldo resulteert dit in een positief effect voor de begroting 2021 van € 192.373. Voorstel 5

De begrotingswijziging 2021-012 vaststellen:

Met de vaststelling van de begrotingswijziging (zie 9. Financiële paragraaf) wordt de begroting 2021 en de meerjarenbegroting bijgesteld overeenkomstig de jaarschijven van de grondexploitaties. Hiermee stelt u krediet beschikbaar voor de grondexploitaties voor 2021 op basis van de MPG 2021; 8. Kanttekeningen en risico’s Actualisaties blijven het resultaat van schattingen De actualisaties worden opgesteld op basis van verwachte te maken kosten en te realiseren opbrengsten. Bij het opstellen van de actualisaties is getracht om een zo reëel mogelijk beeld te geven. De programmering is gebaseerd op onderzoeken en inschattingen van de markt en zijn een indicatie van de potentiële vraag. Er kunnen verschillende redenen zijn, waardoor de werkelijke vraag naar bouwgrond in meer of mindere mate aansluit bij de geactualiseerde grondexploitaties. Covid-19 Het is op dit moment nog steeds niet bekend wat de gevolgen van de corona-besmettingen zijn op de grondexploitaties. Duidelijk is dat de beurzen zeer sterk zijn gedaald en dat daarnaast een economische crisis voorspeld wordt. Als dat tot gevolg heeft dat de werkloosheid oploopt en de lonen achterblijven, dan zal de vraag naar woningen in het midden en hogere segment wat dalen en de behoefte aan betaalbare woningen en huurwoningen stijgen.

Voor de grondexploitaties kan dat tot gevolg hebben dat de verkoop stagneert en de prijzen onder druk komen te staan. Aanpassingen binnen dit voorstel Aanpassing aan de uitgangspunten zoals opgenomen in dit voorstel moeten alsnog verwerkt worden in de MPG 2021 en de jaarrekening 2020. Dit kan effect hebben op het afgeven van de controleverklaring van de accountant en de inhoud hiervan. Geheimhouding Als de gemeenteraad de door het college van B&W opgelegde geheimhouding over de bijlage niet bekrachtigt, dan vervalt deze aan het eind van de raadsvergadering waarin de MPG 2021 wordt behandeld. 9. Financiële paragraaf Gevolgen voor de jaarrekening 2020 De MPG 2021 heeft per saldo een positief effect van € 255.405 ten opzichte van de begroting. Dit is het saldo van het positieve resultaat van de mutaties op de verliesvoorzieningen van € 424.901, het

positieve resultaat op de winstnemingen van € 59.500 en het nadeel vanwege de afboeking van de boekwaarde van Korenmolenweg van € 228.996.

Risico’s die in de MPG zijn benoemd, worden opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen in de jaarrekening 2020. Gevolgen voor de begroting 2021 van de gemeente Midden-Groningen De MPG 2021 is als bijlage opgenomen. De reguliere financiële consequenties van de MPG 2021 (jaarschijf 2021) zijn verwerkt in onderstaande begrotingswijziging 2021-012. De jaarschijven 2022 tot en met 2025 uit de MPG 2021 worden verwerkt in de begroting 2022 en de meerjarenbegroting.

Pagina:

8 van 10

Datum:

2 juni 2021

Zaak:

328

Toelichting op de begrotingswijziging 2021-012. - Exploitatie Tijdens het boekjaar worden de lasten en baten in de exploitatie verantwoord en aan het eind van het jaar doorgeboekt naar de balans. De lasten en baten hebben door deze doorboeking geen invloed op het concernresultaat. Het voordeel op programma Economie wordt in hoofdzaak veroorzaakt door hogere verwachte winstnemingen Julianapark, Tolweg en Rengerspark voor 2021 van € 135.800 en lagere toevoegingen aan de verliesvoorzieningen van € 8.300 door gunstigere uitkomsten van de verliesgevende grondexploitaties. Voor de Korenmolenweg wordt jaarlijks € 8.700 voor onderhoud en rentekosten. Het voordeel op de bedrijfsvoering komt door een hogere salaristoerekening aan de grondexploitaties. Totaal resulteert deze begrotingswijziging in een voordeel van € 192.373. Voorgesteld wordt dit ten gunste te brengen van het begrotingssaldo 2021. - Investeringen(balans) De toename van de uitgaven van € 557.000 wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat kosten voor bouw- en woonrijp maken naar voren zijn geschoven. Dit betreft de grondexploitaties Rengerspark + € 410.000 (voor het doortrekken van de A. Einsteinlaan), Tolweg + € 490.000 (voor de aanleg van de openbare ruimte gebied 2 in fase 2) en Verlengde Veenlaan + € 116.000 (bouwrijpmaken). Daar

bovenop zijn ook de geactiveerde winstnemingen verhoogd met € 135.800. Hiertegenover staat dat de investeringen op Stadshart-Hoogezand naar volgende jaren zijn opgeschoven - € 583.000, dit betreft vnl. begrote aankopen grond. De toename bij de inkomsten van € 472.000 wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door hogere grondopbrengsten op Stadshart Hoogezand van € 737.000 doordat niet gerealiseerde grondverkopen in 2020 zijn doorgeschoven naar 2021 en op de grondexploitaties Verlengde Veenlaan, Tolweg en Burg. Venemastraat wordt totaal € 125.000 meer grondopbrengsten in 2021 verwacht. Hiertegenover zijn de geplande inkomsten voor IJsbaan, Julianapark en Rengerspark € 184.000 lager doordat de grondverkopen al in 2020 zijn gerealiseerd. Doordat de Korenmolenweg eind 2020 is afgesloten, vervalt ook de begrote grondopbrengst van € 205.575. De nog te verkopen gronden van Korenmolenweg zijn in 2020 ondergebracht onder de materiële vaste activa. 10. Communicatie

De MPG 2021 bevat kasstroomoverzichten met vertrouwelijke informatie en zijn om deze reden niet openbaar. Er vindt daarom ook geen actieve communicatie plaats. 11. Draagvlak en vervolgtraject (afstemming, tijdpad) Draagvlak De geactualiseerde grondexploitaties en de MPG 2021 zijn opgesteld door bureau Sweco in samenwerking met de betrokken projectleiders en hun financieel adviseurs. De rapportage geeft een actueel financieel beeld van de beschreven projecten. De grondexploitatie stadshart Hoogezand is ook besproken met en akkoord bevonden door Geveke Bouw, de partij waarmee de gemeente deze grondexploitatie gezamenlijk voert. De financiële consequenties voor de rekening 2020 zijn beoordeeld en akkoord bevonden door de accountant in het kader van de vaststelling van de Jaarrekening 2020. Het voorstel is opgesteld in overeenstemming met de meest actuele wet- en regelgeving. Vervolgtraject In de periode na het vaststellen van de MPG 2021 kan vervolgens een strategische discussie plaatsvinden over de som van de projecten. De vastgestelde MPG is de basis voor zowel de begroting 2022 als de meerjarenbegroting 2022-2025. Vervolgens kunnen eventuele wezenlijke aanpassingen worden verwerkt in een tussentijdse rapportage en de begroting 2021.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Midden-Groningen,

A. Hoogendoorn Burgemeester

H.J.W. Mulder Secretaris

Pagina:

10 van 10

Datum:

2 juni 2021

Zaak:

328

Bijlage: 1 Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2021 gemeente Midden-Groningen (geheime bijlage) 2 GRONDPRIJZENBRIEF 2021