01. Raadsvoorstel kredietaanvraag Centrumplan Muntendam

Openbaar

Voorstel Gemeenteraad

Datum:

16 september

Opsteller:

Jurgen van der Werf

Zaak:

1496006

Mailadres:

Jurgen.vanderwerf@midden-groningen.nl

Portefeuillehouder: Erianne van der Burg Onderwerp:

Kredietaanvraag dorpshuis en sociaal programma, Centrumplan Muntendam

1. Voorstel De gemeenteraad wordt voorgesteld om: 1. Akkoord te gaan met de realisatie (conform scenario 2) van een dorpshuis waarin de huisvesting van het Sociaal Team Oost is geïntegreerd, uitgewerkt in bijgevoegd ontwerp (bijlage 1 en 1.1). 2. Een aanvullend investeringskrediet van €3.557.000 beschikbaar te stellen voor de realisatie van het dorpshuis inclusief het sociaal programma binnen het Centrumplan. 3. De structurele stijging van de kapitaallasten en exploitatie op te nemen in de meerjarenbegroting, zodat deze lasten integraal deel uitmaken van het gemeentelijk financiële kader. 4. Akkoord te gaan met de aangepaste afschrijvingstermijn van 40 jaar voor het dorpshuis inclusief het sociale programma, hetgeen aansluit bij de gekozen variant met overwegend nieuwbouw. 5. Begrotingswijziging 2025-016 vast te stellen, die is opgenomen in de financiële paragraaf. 2. Inleiding In de voorjaarsnota van 2023 heeft de gemeenteraad een (netto)investeringsbudget van €9.100.000 beschikbaar gesteld voor het Centrumplan Muntendam. Voor het dorpshuis is toen €4.600.000 gereserveerd. Het overige investeringsbudget is voor her realiseren van openbare ruimte, sloop, afboeking en tijdelijke huisvesting.

Dit voorstel betreft een aanvullende kredietaanvraag voor de realisatie van het totaalprogramma, het dorpshuis met daarin geïntegreerd het sociaal programma (huisvesting ten behoeve van de GGD, het Sociaal Team en het Maatschappelijk Activatie Centrum (MAC)), dit als uitbreiding op het oorspronkelijke plan. In de oorspronkelijke opzet was nog geen sprake van het meenemen van een aanvullend sociaal programma binnen het dorpshuis. Meerdere maatschappelijke functies – waaronder het Sociaal Team Oost en de GGD – moeten binnen afzienbare tijd worden geherhuisvest. De huisvesting is verouderd en voldoet niet meer aan de huidige eisen en normen. Beide organisaties zijn momenteel gehuisvest in een pand (de voormalige Europaschool) dat onderdeel uitmaakt van de gemeentelijke

Pagina:

2 van 8

Datum:

16 september 2025

Zaak:

1496006

aanpak voor vrijkomende locaties. Deze locaties worden op termijn herontwikkeld, waardoor niet meer wordt geïnvesteerd in onderhoud van deze locaties. Er is in het oorspronkelijke plan ook geen rekening gehouden met interne uren (honoraria), tijdelijke stroomvoorzieningen en budget voor losse inrichting en een professionele keuken. Het MAC biedt maatschappelijke diensten en activiteiten voor alle inwoners in de omgeving van Muntendam. Hoewel het MAC momenteel al in de Menterne is gehuisvest, maakt het inhoudelijk geen deel uit van de dorpshuisfunctie. Het MAC valt onder de verantwoordelijkheid van Kwartier Zorg en Welzijn. Met de komst van het Sociaal Team Oost en de GGD ontstaat nu de kans om deze functies fysiek en inhoudelijk te verbinden. Door deze partijen samen te brengen in één toekomstbestendige voorziening, ontstaat ruimte voor betere samenwerking, gedeeld gebruik van ruimtes en laagdrempelige toegang tot ondersteuning. De integrale huisvesting draagt daarmee bij aan een sterker sociaal fundament in Muntendam. 3. Publiekssamenvatting In Muntendam wordt een nieuw dorpshuis gebouwd als onderdeel van het Centrumplan Muntendam. Het college stelt voor om hierin ook ruimte te maken voor de GGD, het Sociaal Team en het Maatschappelijk Activatie Centrum (MAC). Het onderkomen van deze functies voldoet niet meer, het is verouderd en voldoet niet aan de huidige eisen en normen.

Er wordt niet meer geïnvesteerd in onderhoud, aangezien de locatie in de toekomst zal worden herontwikkeld. Door ze gezamenlijk te huisvesten, ontstaat de mogelijkheid tot samenwerking en gedeeld gebruik van voorzieningen. De gemeenteraad wordt gevraagd extra budget beschikbaar te stellen voor deze uitbreiding. 4. Bevoegdheid van de Raad De gemeenteraad is op grond van de Gemeentewet (artikel 156) bevoegd om investeringskredieten vast te stellen en structurele begrotingswijzigingen goed te keuren. 5. Beoogd effect Het samenbrengen van maatschappelijke functies in één gebouw leidt tot betere samenwerking, een sterkere binding met het dorp en een toegankelijke voorziening voor inwoners van Muntendam. Daarmee wordt uitvoering gegeven aan de maatschappelijke ambities binnen het Centrumplan. 6. Historische context De locatie van het Sociaal Team Oost en de GGD – in de voormalige Europaschool – maakt deel uit van de gemeentelijke aanpak voor vrijkomende locaties. De huisvesting van deze organisaties komt daarmee op termijn te vervallen, omdat deze locatie in de toekomst zal worden hertontwikkeld. In 2023 heeft de gemeenteraad middelen beschikbaar gesteld voor de uitvoering van het Centrumplan Muntendam, waaronder de ontwikkeling van een nieuw dorpshuis.

Het MAC, een locatie van Kwartier Zorg en Welzijn, is al gevestigd in het huidige dorpshuis maar maakt inhoudelijk geen deel uit van de dorpshuisfunctie. Met de komst van het Sociaal Team Oost en de GGD ontstaat nu de kans om deze functies fysiek en inhoudelijk te verbinden. In samenwerking met betrokken partijen is een (integraal) voorlopig ontwerp opgesteld dat uitgaat van gedeeld gebruik van ruimten en voorzieningen (zie bijlagen 1 en 1.1).

Pagina:

3 van 8

Datum:

16 september 2025

Zaak:

1496006

Toen bleek dat het uitgewerkte ontwerp niet volledig haalbaar was binnen het oorspronkelijk beschikbare budget, is er een scenario studie uitgewerkt. Hierin zijn ruimtelijke en programmatische varianten met elkaar zijn vergeleken, tevens zijn de financiële consequenties (investeringskosten, kapitaallasten en exploitatiekosten) in beeld gebracht. Op basis van de optimalisaties op bouwkosten- en stichtingskosten niveau en de mogelijkheden die we zien t.a.v. budgetoptimalisatie is de keuze gemaakt uit de onderstaande drie scenario’s voor het dorpshuis. Scenario 2 is daarbij de meest wenselijke. Deze variant realiseert de volledige programmatische ambitie inclusief het sociale programma, sluit aan op het gebruiksprogramma zoals dat samen met het dorp is opgesteld. Daarnaast wordt de sfeer en het open karakter van de ‘dorpsstraat’ niet aangetast. De potentie van de binnenstraat is juist ook om als foyer te fungeren bij grote evenementen, die mogelijkheid wordt hierdoor optimaal benut. Scenario 1: Snijden in programma en alle optimalisaties doorvoeren Voordelen: • Geen aanvullend krediet voor het dorpshuis nodig Nadelen: • De optimalisaties zijn dusdanig omvangrijk dat de kwaliteit van het gebouw er sterk op achteruit gaat. • Het doorvoeren van alle geïdentificeerde optimalisaties is nog niet voldoende. Daarnaast is er dan geen budget voor keuken, vaste inrichting etc.

Scenario 2: Optimaliseren in combinatie met aanvullend krediet voor het dorpshuis Voordelen: • Behoud van programma. • Wel budget voor keuken, vaste inrichting etc. Nadelen: • Wel versobering/ optimalisaties in de afwerking (materialisatie) doorvoeren. • Hogere stichtingskosten, worden gedekt door het verlengen van de afschrijvingstermijn van 20 naar 40 jaar. Scenario 3: Geen optimalisaties en geen versobering Voordelen: • Totaal geen concessies doen op het programma. Nadelen: • Er zal nog meer aanvullend krediet moeten worden aangevraagd dan bij scenario 2. • De jaarlijkse kapitaal en exploitatielasten zullen eveneens hoger zijn. 7. Argumenten • Herhuisvesting is noodzakelijk. De huidige huisvesting van het Sociaal Team Oost en de GGD – in een gebouw dat is aangemerkt als vrijkomende locatie – komt binnen afzienbare tijd te vervallen. Het gebouw is verouderd en voldoet niet meer aan de huidige huisvestingseisen. Bovendien zijn er op de huidige locatie geen synergievoordelen te behalen. Een alternatieve huisvestingsoplossing is

•

•

•

Pagina:

4 van 8

Datum:

16 september 2025

Zaak:

1496006

dus onvermijdelijk. Het MAC is al gevestigd in het huidige dorpshuis, maar maakt daar inhoudelijk nog geen volwaardig onderdeel van uit. Door de nieuwe gezamenlijke huisvesting ontstaat de mogelijkheid om ook het MAC sterker te integreren in het geheel, wat bijdraagt aan betere samenwerking en efficiënter gebruik van voorzieningen. Volledige integratie versterkt samenwerking en maatschappelijke functie. Door het sociaal programma volledig te integreren in het nieuwe dorpshuis ontstaat een logische clustering van maatschappelijke functies. Dit draagt bij aan synergie tussen organisaties, efficiënter gebruik van ruimte, en laagdrempelige toegang tot ondersteuning voor inwoners. “Scenario 2” biedt de meest toekomstgerichte en haalbare invulling. Op 8 mei 2025 heeft de stuurgroep scenario 2 als voorkeursvariant gekozen. Deze keuze volgt uit een zorgvuldig proces dat is ingezet nadat bleek dat het eerder uitgewerkte ontwerp niet volledig haalbaar was binnen het oorspronkelijk beschikbare budget. Er zijn verschillende scenario’s opgesteld waarin ruimtelijke en programmatische varianten met elkaar zijn vergeleken. Het plan sluit aan op bredere maatschappelijke opgaven. De integrale huisvesting draagt bij aan de wens om voorzieningen te behouden in het dorp, ontmoetingen te stimuleren, vrijwilligers te ondersteunen en inwoners sneller en eenvoudiger te helpen.

Daarmee draagt het bij aan een veerkrachtige en toekomstgerichte dorpsgemeenschap.

8. Kanttekeningen en risico’s • Lange financiële verplichting. In het hierboven beschreven scenario 2 wordt uitgegaan van een afschrijving van de stichtingskosten voor het dorpshuis inclusief sociaal programma over een periode van 40 jaar in plaats van 20 jaar. • Verkrijging subsidies Voor een deel van de subsidie is nog geen definitieve beschikking ontvangen. Onzekerheden in exploitatiekosten. De raming van de jaarlijkse exploitatielasten is gebaseerd op de huidige inzichten. Stijgende energieprijzen, hogere schoonmaakkosten of intensiever gebruik kunnen leiden tot hogere exploitatiekosten dan nu begroot. • Onzekerheden exploitatie dorpshuis Voor het gebruik van de huidige Menterne werd altijd pacht en energiekosten betaald. Het college heeft besloten dat voor het gebruik van het huidige dorpshuis tot en met 2025 niet hoeft te worden betaald. Voor het nieuwe dorpshuis zullen nieuwe afspraken gemaakt moeten worden. De afspraken zullen worden afgestemd op het nog vast te stellen dorpshuizenbeleid. • Onduidelijkheden gebouwbeheer Er moeten nog (financiële) afspraken worden gemaakt ten aanzien van demarcatie in beheer en verantwoordelijkheden voor het totale gebouw, tussen de gemeente, de potentiële beheerder van het dorpshuis en de overige gebruikers. Afhankelijkheid van samenwerking in de praktijk.

De integrale invulling van het sociaal programma vraagt om blijvende inzet en samenwerking tussen de betrokken partijen (GGD, Sociaal Team Oost, het MAC en het

•

•

•

Pagina:

5 van 8

Datum:

16 september 2025

Zaak:

1496006

dorpshuis). De praktijk moet uitwijzen of gedeeld gebruik van ruimtes en voorzieningen daadwerkelijk effectief en efficiënt is. Verdere optimalisatie nog mogelijk en nodig. Hoewel er op hoofdlijnen overeenstemming is over het programma en de inrichting, kunnen in de nadere uitwerking nog keuzes nodig zijn om tot een optimale balans tussen functionaliteit en kosten te komen. Nutsaansluiting Ondanks planningsafspraken met Enexis, blijft de tijdige realisatie van de gevraagde aansluitingen een risico. Beschikbaar komen voormalig gemeentehuis Het tijdig beschikbaar komen van het voormalige gemeentehuis is afhankelijk van de herhuisvesting van de huidige gebruikers. Dit traject kent zijn eigen dynamiek en risico’s. Het gebruik is tot 31 december 2026 verlengd.

9. Financiële paragraaf Voor de nieuwbouw Dorpshuis en het sociaal programma is een krediet benodigd van in totaal € 9.457.000 (exclusief de openbare ruimte). Dit betreft de bruto investering. De netto-investering is € 8.857.000 inclusief subsidie € 600.000. In de voorjaarsnota 2023 is voor het dorpshuis een budget van € 5,3 miljoen beschikbaar gesteld. Hierin zijn de eenmalige kosten van € 1,3 miljoen (sloop en afboeking Dorpshuis en El Bimbo en tijdelijke huisvesting Dorpshuis) opgenomen (deze worden gedekt uit de reserve Hart van Muntendam). De benodigde investering is hoger door een aantal factoren: • Toevoegen sociaal programma (investering € 3,4 miljoen). Dit betreft de realisatie van circa 668 m² bruto vloeroppervlak (BVO) voor de huisvesting van het Sociaal Team Oost, de GGD en het MAC. • Er was geen rekening is gehouden met interne uren (honoraria), tijdelijke stroomvoorzieningen en budget voor losse inrichting en een professionele keuken. • Daarnaast is er geen rekening gehouden met prijsstijging tot de bouw van een jaar. In onderstaande tabel is de wijziging van de investering opgenomen.

De afschrijvingstermijn van het bouwkundig deel van het pand is 40 jaar, de installaties worden afgeschreven in 15 jaar. De kapitaallasten bedragen vanaf 2029 € 525.000. We schrijven, conform de bestendige gedragslijn, af op basis van de componentenmethode. Dit staat niet helemaal goed in

Pagina:

6 van 8

Datum:

16 september 2025

Zaak:

1496006

de financiële verordening. De financiële verordening wordt hierop aangepast. Onderstaand overzicht van de ontwikkeling van de kapitaallasten.

De exploitatielasten van sociaal programma (waaronder energie, schoonmaak, gebruikerskosten), naar verwachting € 66.521 per jaar, zullen lager zijn dan de huidige lasten (€ 69.170). De exploitatielaten voor het dorpshuisdeel zijn niet meegenomen, omdat het uitgangspunt is dat dit voor rekening komt de beheerder van het dorpshuis. Echter hierover zijn nog geen afspraken gemaakt, omdat er geen beheerder is. De geraamde investerings- en exploitatielasten zijn gebaseerd op actuele inzichten in bouwkostenen exploitatieramingen, afgestemd met het Sociaal Domein en Domein Leefomgeving, Gebouwbeheer en Facilitair. Op een later moment zal er een MJOP voor het pand worden opgesteld. Voorgestelde dekking: • Voor de structurele stijging van de kapitaallasten en exploitatie wordt voorgesteld om deze op te nemen in de meerjarenbegroting, zodat deze lasten integraal onderdeel uitmaken van het gemeentelijk financiële kader. • Er worden conform het gemeentelijk beleid (marktconforme huur) afspraken gemaakt met GGD en MAC over de kosten voor ruimtegebruik. In het onderstaande overzicht is de begrotingswijziging opgenomen.

Pagina:

7 van 8

Datum:

16 september 2025

Zaak:

1496006

10. Communicatie Het sociaal programma is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de betrokken partijen: het Sociaal Team Oost, de GGD en het MAC. Deze partijen zijn vanaf het begin actief betrokken geweest bij het opstellen van het programma van eisen en de ruimtelijke inpassing binnen het dorpshuis. Dit heeft geleid tot een voorlopig ontwerp dat is afgestemd op gezamenlijk gebruik van ruimten en voorzieningen. Daarnaast is het dorp Muntendam via een participatief traject betrokken bij de planvorming. Inwoners, vrijwilligers en gebruikers van het dorpshuis zijn geraadpleegd over de gewenste functies, uitstraling en toegankelijkheid van het gebouw. De input uit deze bijeenkomsten is meegenomen in het ontwerpproces.

Pagina:

8 van 8

Datum:

16 september 2025

Zaak:

1496006

De gemeenteraad wordt op meerdere momenten actief geïnformeerd. In april 2024 is via een raadsbrief een eerste inhoudelijke terugkoppeling gegeven. Op 3 juni 2025 is de raad middels een tweede raadsbrief geïnformeerd over de voortgang en stand van zaken van het project. 11. Draagvlak en vervolgtraject (afstemming, tijdspad) Omdat het sociaal programma oorspronkelijk geen onderdeel uitmaakte van het dorpshuis, zijn in het voorjaar van 2025 meerdere scenario’s uitgewerkt waarin de mate van programmatische invulling is afgezet tegen de bijbehorende financiële consequenties. Deze scenario’s boden inzicht in verschillende varianten, variërend van beperkte huisvesting tot volledige integratie van maatschappelijke functies. Na inhoudelijke en financiële afweging is op 8 mei 2025 binnen de stuurgroep gekozen voor scenario 2 als voorkeursvariant. Deze variant sluit het beste aan bij de uitgangspunten van het dorpshuis, biedt ruimte voor samenwerking tussen GGD, Sociaal Team Oost, het MAC en het dorpshuis, en heeft een verantwoorde financiële onderbouwing. Het voorstel is tot stand gekomen in nauwe samenwerking tussen het Sociaal Domein en het Domein Leefomgeving. Beide domeinen trekken samen op in de verdere uitwerking. Daarnaast is het dorp Muntendam via een participatief traject betrokken bij de invulling van het dorpshuis.

De opbrengsten hiervan zijn meegenomen in het voorlopige ontwerp, waaronder keuzes over indeling, toegankelijkheid en functies. Na instemming door de gemeenteraad wordt de uitwerking van het sociaal programma meegenomen in de definitieve ontwerp- en uitvoeringsfase. Op 30 oktober 2025 staat de besluitvorming over het integrale plan, inclusief het sociaal programma, geagendeerd voor behandeling in de gemeenteraad.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Midden-Groningen,

E. van Lente Burgemeester

M.H.M. Nieuwenhuijsen-Janssens Gemeentesecretaris

Bijlage(n): 1. 2414 DOMU 250318 VO document 1.1 250422 - 2414 DOMU VO Plattegronden Sociaal Programma_update