01. Raadsvoorstel Gebiedsontwikkeling Hereweg Meeden

Openbaar

Voorstel Gemeenteraad

Datum:

28 oktober 2025

Opsteller:

Jurriën de Jong

Zaak:

1530647

Contactgegevens:

jurrien.dejong@midden-groningen.nl

Portefeuillehouder: Erianne van der Burg Onderwerp:

Kaders Gebiedsontwikkeling Hereweg 196-216 Meeden

1. Voorstel 1. De Nota van Ruimtelijke Uitgangspunten voor de integrale gebiedsontwikkeling Hereweg 196-216 Meeden vast te stellen; 2. De - geheime - grondexploitatie voor het onderdeel Lintwonen vast te stellen en deze onderdeel te laten zijn van het Programma Vrijkomende Locaties; 3. De gemeentebegroting te wijzigen volgens begrotingswijziging 2026-003. 2. Inleiding Door de uitvoering van het Scholenprogramma (met versterkingsgelden) zijn diverse oude schoolgebouwen, vaak met bijhorende gymzalen en/of peuteropvang, leeg komen te staan. Bij de vaststelling van het Programma Vrijkomende Locaties zijn de twee leeggekomen locaties (Hereweg 210 en 280) buiten het programma gebleven. De vastgestelde Woonvisie verwijst naar het woningbehoefteonderzoek waarin voor Meeden tot 2030 een woningbouwopgave is van ca. 25-30 eenheden. Met de verwachting dat ook na 2030 nog woningen in Meeden benodigd zijn. Bij de vaststelling van het Programma heeft het college de toezegging gedaan om een brede verkenning uit te voeren naar de ontwikkelmogelijkheden voor woningbouw in Meeden. Verschillende mogelijke locaties in Meeden in bezit van de gemeente zijn in beeld gebracht en verkend. De locatie van de voormalige schoollocatie Hereweg 210 en het omliggende gebied kwam als meest kansrijk uit deze verkenning.

Tijdens deze verkenning deed zich een kans voor om twee initiatieven te combineren tot één integrale gebiedsontwikkeling, namelijk de herontwikkeling van vrijgekomen schoollocatie Hereweg 210, de ontwikkeling van een typerende lintstructuur met woningen én de transformatie van een monumentale boerderij (Rijksmonument).

Pagina:

2 van 8

Datum:

28 oktober 2025

Zaak:

1530647

Één integrale gebiedsontwikkeling De afgelopen maanden heeft er een verkenning plaatsgevonden met deze private initiatiefnemer en is een eerste ruimtelijke denkrichting opgesteld. Deze denkrichting, bestaande uit de deelontwikkelingen Lintwonen en Erfwonen, heeft in totaal ca. 50 woningen. Het doel is bouwen voor werkelijke behoefte. Daarom bestaat de denkrichting uit verschillende typen woningen voor verschillende type doelgroepen. De denkrichting is besproken met de direct omwonenden, de dorpsvereniging en tijdens een inloopavond op 17 juni 2025. Gezien de positieve houding vanuit de omgeving, de grote belangstelling en financiële haalbaarheid van deze ruimtelijke ontwikkeling is inmiddels door het college een samenwerkingsovereenkomst overeengekomen waar u recent over bent geïnformeerd. Parallel is op basis van de belangrijkste waarden/thema’s uit de Omgevingsvisie MiddenGroningen een nota van ruimtelijke uitgangspunten opgesteld. Deze nota vormt de basis voor de verdere uitwerking van de denkrichting naar een ruimtelijk plan dat wij samen met de samenwerkingspartner zullen opstellen, waarbij de participatie met het dorp wordt voorgezet. De private initiatiefnemer wil inzetten op Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) voor het Erf-wonen en zal de komende tijd inzetten op deze groep van kopers te werven.

Om tempo te kunnen maken in de deelontwikkeling Lintwonen, stellen wij tevens een financieel kader voor. Deze geheime grondexploitatie geldt enkel voor de gemeentelijke ontwikkeling, het Lintwonen. Dit voorstel inclusief bijlagen gaat hierop in.

3. Publiekssamenvatting In de vastgestelde Woonvisie van de gemeente Midden-Groningen staat dat er in Meeden tot 2030 behoefte is aan een woningbouwopgave van ongeveer 25-30 eenheden. Met daarbij de verwachting dat ook na 2030 nog woningen in Meeden nodig zijn. Om die woningbehoefte in te vullen, heeft de gemeente een brede verkenning gedaan naar ontwikkelingsmogelijkheden voor woningbouw in Meeden. De locatie van de voormalige schoollocatie Hereweg 210 en het omliggende gebied kwam als meest kansrijk uit deze verkenning, gezien de positieve houding vanuit de omgeving, de grote belangstelling en de financiële haalbaarheid van deze ruimtelijke ontwikkeling. De raad wordt nu gevraagd de ambities en kaders voor een integrale gebiedsontwikkeling aan de Hereweg 196-216 en omgeving vast te stellen, die als uitgangspunt gelden voor de verdere planvorming.

4. Bevoegdheid van de Raad Het voorstel wordt aan de raad voorgelegd in zijn kaderstellende en budgetstellende rol op grond van respectievelijk artikel 108 en artikel 189 van de gemeentewet. Uiteraard

Pagina:

3 van 8

Datum:

28 oktober 2025

Zaak:

1530647

wordt een bestemmingswijziging later in het proces voorgelegd aan uw raad, waarbij aanvullende ruimtelijke kaders worden vastgesteld.

5. Beoogd effect 



 

Invulling te geven aan de vastgestelde Woonvisie voor de woningbouwopgave in Meeden. De denkrichting gaat uit van een gedifferentieerd woonprogramma voor verschillende doelgroepen in verschillende woningcategorieën. Het woonprogramma en de fasering dient nog nader uitgewerkt te worden op basis van werkelijke behoefte. De denkrichting van de integrale gebiedsontwikkeling gaat nu uit van ca. 50 eenheden. Een goede kwalitatieve herbestemming van de vrijgekomen schoollocatie aan de Hereweg naar overwegend wonen die bijdraagt aan een toekomstbestendige, veilige en gezonde woon- en leefomgeving. Gezien de centrale ligging in het dorp wordt verkend of ook ruimte geboden kan worden aan een maatschappelijke functie (huisartsenpost,…), wat bijdraagt aan de leefbaarheid van het dorp. Een typerende laanstructuur met woningen te realiseren op de strategisch verworven gronden met in achtneming van de cultuurhistorie. Faciliteren in de herbestemming van de monumentale boerderij (Rijksmonument) ter behoud van cultuurhistorisch erfgoed in Meeden.

6. Historische context Raadsbesluit d.d. 21 december 2023, Plan van Aanpak Programma Vrijkomende Locaties (met bijbehorende deelexploitaties). Raadsbesluit d.d. 3 juni 2024, 'Woonvisie Midden-Groningen 2024-2030: met focus vooruit' Raadsbesluit d.d. 6 maart 2025, aankoop perceel Meeden Collegebesluit d.d. 4 november, vaststellen samenwerkingsovereenkomst en informeren raad

7. Argumenten A) De vrijgekomen schoollocatie is al geruime tijd beschikbaar en aanpak voor deze locatie is gewenst. B) Door focus aan te brengen op één integrale gebiedsontwikkeling kan in één keer de woningbouwopgave voor Meeden conform de vastgestelde Woonvisie worden ingevuld met een extra voor na 2030. De focus biedt tevens de mogelijkheid om

Pagina:

4 van 8

Datum:

28 oktober 2025

Zaak:

1530647

de benodigde capaciteit optimaal in te zetten. C) Door één integrale ontwikkeling kan toegewerkt worden naar optimale ruimtelijke invulling van het projectgebied en kunnen kansen maximaal worden benut voor het dorp. Het geheel van Lint- en Erfwonen is een goede ruimtelijke toevoeging aan het dorp en versterkt de historische context met het realiseren van een laanstructuur. De mogelijke herbestemming van het rijksmonument naar woningen draagt bij aan het behoud van cultureel erfgoed en beeldbepalende gebouwen in het hoofdlint (Hereweg). D) Door het gedifferentieerde woningbouwprogramma, waarvan 50% in de betaalbare categorie, te optimaliseren op basis van de werkelijke behoefte wordt maximaal ingezet op vraag gestuurd bouwen. E) Op basis van de belangrijkste waarden en thema’s uit de Omgevingsvisie MiddenGroningen zijn de ruimtelijke uitgangspunten voor deze gebiedsontwikkeling geformuleerd. De Nota Ruimtelijke Uitgangspunten biedt duidelijke ambitie en uitgangspunten voor nadere uitwerking van deze gebiedsontwikkeling, waarin nog voldoende flexibiliteit en creativiteit mogelijk is om marktkansen maximaal te benutten. Denk hierbij aan het stimuleren van de creativiteit van de markt en het openhouden van opties om snel en flexibel in te kunnen springen op kansen en samenwerkingsmogelijkheden wanneer deze zich presenteren.

F) Het inzetten op Collectief Particulier Opdrachtgeverschap door de particuliere initiatiefnemer (samenwerkingspartner) draagt bij aan de versterking van de sociale cohesie. G) Met het vaststellen van de grondexploitatie voor het Lintwonen liggen de financiële kaders voor dit deel van de gebiedsontwikkeling vast. Voor het andere deel, het Erfwonen, ligt de financiële verantwoording bij de private initiatiefnemer (samenwerkingspartner). H) In de bijgevoegde begrotingswijziging is het voorstel voor het Lintwonen financieel-technisch uitgewerkt.

8. Kanttekeningen en risico’s In de komende planvormingsfase kunnen nog diverse risico's voor de gebiedsontwikkeling in beeld komen na het uitvoeren van diverse onderzoeken (bodem, archeologie, flora & fauna, milieu,...) en/of de verdere ruimtelijke uitwerking waar ook positieve instemming vanuit Provincie (deels buitengebied) en van Rijksdienst Cultureel Erfgoed (voor het Rijksmonument). Beide overheidspartijen hebben in deze voorfase een positieve grondhouding getoond. Met de samenwerkingspartner zijn afspraken op hoofdlijnen gemaakt die in de volgende fase verder vormgegeven dienen te worden in nadere anterieure overeenkomsten. Denk aan financiële afdrachten, afspraken over definitief woningbouwprogramma en fasering. Het risico bestaat dat partijen er niet uit komen. Een deelontwikkeling blijft echter mogelijk voor de gemeente, waarbij wel meer financiële druk op de deelontwikkeling Lintwonen ontstaat.

Pagina:

5 van 8

Datum:

28 oktober 2025

Zaak:

1530647

Een gedifferentieerd programma en 50% betaalbaar is de ambitie voor deze gebiedsontwikkeling. Bij ons is reeds bekend dat de woningcorporatie geen belangstelling, capaciteit en/of middelen, heeft om sociale woningen te realiseren in Meeden. In de samenwerkingsfase wordt nader verkend of op een andere manier alsnog sociale woningen in Meeden kunnen worden gerealiseerd. Ondanks een positieve houding van het dorp kunnen er altijd bezwaren zijn over de verdere invulling van deze gebiedsontwikkeling. Dit kan resulteren in een langere ruimtelijke procedure c.q. het onherroepelijk worden van het omgevingsplan en de omgevingsvergunning. De omgeving wordt pro-actief betrokken bij de uitwerking van deze ontwikkeling. Gezien de grootte van de ontwikkeling (omvang van het aantal woningen) is het van belang om in de volgende fase nadere afspraken te maken over de fasering. Uitgangspunt is dat wij bouwen voor behoefte en dat deelontwikkelingen niet afhankelijk van elkaar worden, maar ook elkaar niet in de weg zitten. De werkelijke vraag naar woningen in Meeden zou kunnen achterblijven, wat gevolgen heeft op de doorlooptijd van de ontwikkeling. Voor de gemeente is het tevens van belang om een gefaseerde ontwikkelstrategie op te stellen voor het gemeentelijk deel, zodat er ingespeeld kan worden op de werkelijke behoefte.

De gemeente verwacht voor haar eigen deelontwikkeling een subsidie binnen te halen voor woningbouwversnelling. Het is nog niet zeker of deze ook wordt verkregen. Dit kan gevolgen hebben op het resultaat.

9. Financiële paragraaf Voor de deelontwikkeling Lintwonen wordt met de begrotingswijzing 2026-003 budget aangevraagd voor de jaarschijf 2026 uit de grondexploitatie Meeden.

Pagina:

6 van 8

Datum:

28 oktober 2025

Zaak:

1530647

Exploitatie De lasten en baten die verband houden met grondexploitaties worden in de exploitatie verantwoord en via een tegenboeking (onderhanden werk) naar de balans overgeboekt. Dit heeft geen effect op het exploitatieresultaat. Het bedrag van € 1.102.000 is vanwege deze overboeking naar de balans het totaal van de lasten (€ 1.052.000) en baten (€ 50.000). Het voordeel bij bedrijfsvoering betreft de vergoeding van de overheadskosten voor het project. Investeringen/balans De verwachte uitgaven betreffen de uitgaven voor de grex in 2026 van € 1.052.000 minus de verrekening met de stelpost uren voor projecten van € 65.000. De inkomsten betreffen een flexpool subsidie van € 50.000 en de verrekening met het voorbereidingskrediet vrijkomende locaties van € 208.000. Het voordeel op de overhead

Pagina:

7 van 8

Datum:

28 oktober 2025

Zaak:

1530647

van € 10.000 komt ten gunste van het begrotingssaldo. Vanwege de geheimhouding op de grondexploitatie Meeden - Lintwonen wordt verwezen naar de geheime bijlage 2 "Grondexploitatie Meeden - Lintwonen" voor een verdere toelichting. 10.Communicatie Voor deze ontwikkeling zal een communicatie-participatieplan worden opgesteld, waarbij zo veel als mogelijk worden aangesloten op de door u vastgestelde uitgangspunten van het Programma Vrijkomende Locaties en Leidraad Participatie Gemeente MiddenGroningen. Gebiedsgerichte communicatie verloopt in overleg met de gebiedsregisseur en in afstemming met de samenwerkingspartner. Verschillende communicatiekanalen (brieven, mailings, nieuwsberichten via lokale kranten etc.) worden hiervoor ingezet. Uw raad wordt via het Programma Vrijkomende Locaties twee keer per jaar op de hoogte gehouden van de voortgang.

11.Draagvlak en vervolgtraject (afstemming, tijdpad) De eerste denkrichting is positief ontvangen door de aanwezigen van de inloopavond op 17 juni 2025. Ook de direct omwonenden staan positief tegen woningbouw. Uiteraard zijn er aandachtspunten en zorgen (zoals verkeersafwikkeling, parkeren, geluid, behoud bomen) meegegeven, die in de komende fase worden betrokken. De komende maanden werken wij toe naar een ruimtelijk plan op hoofdlijnen (inclusief beeldkwaliteit) dat als basis kan dienen voor het op te stellen omgevingsplan. Hiervoor zullen sessies met het dorp worden georganiseerd. Ook zullen diverse onderzoeken worden uitgevoerd ten behoeve van de ruimtelijke procedure. Naast de ruimtelijke uitwerking zullen partijen privaatrechtelijke afspraken moeten maken voor de verwezenlijking van de beoogde woningen. De ambitie is om in de tweede kwartaal 2026 tot een anterieure overeenkomst te komen. Daarna kan de ruimtelijke procedure starten, zodat in de eerste helft van 2027 een omgevingsplan aan uw raad ter vaststelling kan worden aangeboden. Burgemeester en wethouders van de gemeente Midden-Groningen,

E. van Lente Burgemeester

M.H.M. Nieuwenhuijsen-Janssens Gemeentesecretaris

Pagina:

8 van 8

Datum:

28 oktober 2025

Zaak:

1530647

Bijlage: 1 Nota van Ruimtelijke Uitgangspunten 2 GEHEIM – Grondexploitatie Meeden - Lintwonen