RM Memo actieve informatie Siloterrein grondexploitatie voortgang en financiën

memo - actieve informatie aan

commissie

portefeuillehouder

datum

Gemeenteraad

Ruimte

Rutger Schonis

27 februari 2024

steller

afdeling

telefoon

e-mail

Cor Helmendach

Leefomgeving

+31118675234

c.helmendach@middelburg.nl

onderwerp

Siloterrein grondexploitatie voortgang en financiën

Geachte leden van de raad, aanleiding

Op 29 september 2022 heeft de gemeenteraad een herziene exploitatieopzet Herstructurering Arnestein Siloplein vastgesteld met het volgende amendement: ‘Om de beste garantie dat de ambities op het vlak van duurzaamheid, circulariteit en toekomstbestendigheid en ruimtelijke kwaliteit ook daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden met een zo min mogelijk financieel risico, de herstructurering gefaseerd uit te voeren en de raad over de voortgang te informeren.’ Daarnaast is er een motie aangenomen: ‘Bij de herinrichting van het Siloplein optimale klimaatadaptieve maatregelen, waaronder het toevoegen van groen, wateropvang en -berging, in het plan en de uitvoering op te nemen.’ Met deze memo brengen wij u op de hoogte over de uitvoering van het amendement en de motie. informatie

Het project Herstructurering Arnestein betreft het voormalige CZAV-complex aan de Kleverskerkseweg. Het project is in uitvoering. Sloopwerkzaamheden zijn uitgevoerd, asbest is gesaneerd, er zijn nieuwe riolering, wegfunderingen en wegen aangelegd. Klimaatbestendigheid Centraal in het project zijn wadi’s aangelegd en de nieuw aangelegde infra van riolering en wegen in het gebied worden binnenkort opgeleverd. Er is veel half-open verharding toegepast waarbij verhardingsmaterialen is hergebruikt. Regenwater wordt zoveel mogelijk afgevoerd naar de wadi’s en naar het oppervlaktewater. Fasering en beheersing financiële risico’s Om de financiële risico’s voor de gemeente te beperken, heeft het college besloten om in april 2023 een inschrijving te houden voor de verkoop van 2 loodsen en 2 bouwpercelen op het Siloplein. Het ging daarbij om 2 loodsen die in de huidige toestand zouden worden verkocht met de verplichting van de toekomstige eigenaar, om deze loodsen te verbouwen en te renoveren. Op de kijkdagen was veel belangstelling, maar er zijn nauwelijks biedingen gedaan op de loodsen en percelen. Uiteindelijk is het de gemeente gelukt om 2 loodsen en 1 perceel te verkopen. De ingediende bouw- en verbouwplannen zijn van een goed niveau en er worden ook hergebruikte bouwmaterialen toegepast door de ondernemers. Maar de verkoopopbrengst was laag.

De grootste loods in het gebied is verkocht aan Smit Interieurbouw en Advies uit Middelburg. Daarnaast

blad

2 van 4 onderwerp

Siloterrein grondexploitatie voortgang en financiën

is er een loods en een perceel verkocht aan respectievelijk Gommers Installatietechniek en aan Wotech Engineering, beide Middelburgse bedrijven. In 2021 is, in opdracht van de gemeente, de bouwkundige toestand van alle loodsen op het Siloplein in kaart gebracht. In de loop van 2023 zijn verschillende bouwkundige gebreken aan het licht gekomen die eerder niet waren gesignaleerd. In een van de loodsen is de staalconstructie aangetast door chemicaliën en de dakconstructie van een andere loods is aangetast door vocht. In de grondexploitatie was rekening gehouden met onvoorziene kosten, maar de kosten voor herstel liggen ver boven deze voorziening. Door de loodsen in hun huidige toestand te verkopen, beperkt de gemeente de risico’s. De risico’s voor de verbouwing, gedeeltelijke sloop, asbest- en chroom-6 sanering komen bij de nieuwe eigenaren te liggen. De ondernemers calculeren deze kosten en risico’s in en dat heeft tot gevolg dat de verkoopopbrengsten van de loodsen beduidend lager liggen dan in de grondexploitatie was voorzien. Dat wordt niet gecompenseerd door de lagere verbouwingskosten en per saldo zal dit project de gemeente dus extra geld kosten. De gemeente heeft voor de aanleg van wegen in het gebied een stuk grond nodig van een ondernemer.

Het resultaat van de onderhandelingen is dat deze grond is geruild met een bouwperceel, waardoor de gemeente minder bouwgrond kan verkopen. De vastgestelde grondexploitatie voor Herstructurering Arnestein heeft een exploitatietekort van €560.000. Het college verwacht dat het exploitatietekort ongeveer € 1 miljoen zal bedragen. Dit heeft de volgende oorzaken: • Meer bouwkundige gebreken aan loodsen • De keuze om panden te verkopen in huidige staat in plaats van renoveren en voor een hogere prijs verkopen. Daarmee is het risico voor de gemeente significant afgenomen. • Onvoordelige grondruil met een ondernemer in het gebied • Tegenvallende verkoopopbrengsten voor loodsen en percelen. Het is onzeker wat de verkoopopbrengst van de nog te verkopen loodsen zal zijn. Daarom heeft het college nog geen herziene exploitatie-opzet gemaakt. Maatregelen Het college heeft verschillende scenario’s doorgerekend voor de nog niet verkochte loodsen; slopen, meer of minder uitgebreide verbouwing en verkoop in huidige toestand. De gemeente heeft in kaart gebracht wat de renovatiekosten van de 3 nog niet verkochte loodsen zouden zijn en daaruit blijkt dat deze renovatiekosten niet gedekt kunnen worden uit de verkoopopbrengsten. Het is uit financieel oogpunt het beste om de loodsen in de huidige toestand te verkopen.

Door bij de verkoop van de loodsen eisen te stellen aan circulair materiaalgebruik en beeldkwaliteit, kunnen de doelstellingen van het project “Herstructurering Arnestein” worden gerealiseerd. Daarbij past de kanttekening dat de gemeente bij deze werkwijze geen directe invloed heeft op de mate op het toepassen van circulaire bouwmaterialen en op de architectuur. Daarnaast zal het langer duren voordat alle loodsen in het gebied zijn opgeknapt. Verder heeft de gemeente een voorlopige voorziening gevraagd voor het opheffen van een erfdienstbaarheid naar een inmiddels overbodige en onveilige uitrit aan de Kleverskerkseweg. De rechter vindt dat de verkeerskundige noodzaak niet voldoende is aangetoond. De gemeente zal een aanvullende onderbouwing aanleveren in de bodemprocedure.

blad

3 van 4 onderwerp

Siloterrein grondexploitatie voortgang en financiën

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Middelburg, de secretaris de burgemeester

mr. A. van den Brink

mr. H.M. Bergmann

blad

4 van 4 onderwerp

Siloterrein grondexploitatie voortgang en financiën