RM 2026.05.18 Memo actieve informatie Doorrekening grondbedrijf 2025-2045

memo - actieve informatie aan

commissie

portefeuillehouder

datum

Gemeenteraad

Ruimte

Jeroen Louws

4 mei 2026

steller

afdeling

telefoon

e-mail

Onno van de Velde/Ad van den Kieboom

Leefomgeving

+31118675462/ +31118675202

o.van.de.Velde@middelburg.nl, a.van.den.kieboom@middelburg.nl

onderwerp

Doorrekening grondbedrijf 2025-2045

Geachte leden van de raad, aanleiding

Jaarlijks wordt een doorrekening van het Grondbedrijf gemaakt, waarin de financiële resultaten van het afgelopen jaar zijn verwerkt en tevens vooruit wordt geblikt op de komende jaren. Op basis hiervan wordt beoordeeld hoe het grondbedrijf ervoor staat en of het nodig is om beheersmaatregelen te nemen. Ook dient de doorrekening als onderlegger voor de paragraaf Grondbeleid in de jaarrekening over 2025 en de begroting voor 2027. Tevens wordt de begroting 2026 voor wat het Grondbedrijf betreft via de bestuursrapportage geactualiseerd op basis van de cijfers uit de doorrekening. Op 4 mei 2026 is de nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2025-2045; doorrekening en risicoanalyse per februari 2026’ in het college besproken. Op basis van de doorrekening is het nu niet nodig om besluiten van de gemeenteraad te vragen, zodat deze enkel ter informatie wordt toegezonden. Besluitvorming vindt plaats bij gelegenheid van het vaststellen van exploitatieopzetten en het vaststellen van de jaarrekening 2025. De doorrekening zelf bevat vanwege de daarin genoemde risico’s en grondprijzen geheime informatie. Er is daarom een openbare samenvatting gemaakt die als bijlage bij deze memo wordt meegezonden. De vertrouwelijke versie wordt onder geheimhouding aan de raad verstrekt. In deze memo worden de belangrijkste conclusies uit de nota uitgelicht informatie

Opgemerkt moet worden dat de berekeningen en analyses dateren van februari 2026, met een uitloop naar begin maart. De tekst is eind maart afgerond. De doorrekening is verder gebaseerd op bestaand beleid, zoals de in 2023 ondertekende Woondeal. Het uitgangspunt voor alle nieuwbouwprojecten is dat een mix wordt gehanteerd van 30% ‘sociale huur’, 30% ‘betaalbare huur en/of koop’ en 30% ‘dure huur of koop’ en dat 10% in een van deze categorieën vrij is in te delen. In 2025 heeft het Grondbedrijf een negatief resultaat behaald van € 29.000. De Reserve Grondbedrijf is in 2025 gedaald van € 461.000 naar € 297.000. Naast het negatieve resultaat wordt deze daling veroorzaakt door een onttrekking aan de Reserve Grondbedrijf voor het aandeel in de Vennootschapsbelasting. De omvang van de Voorziening Grondbedrijf is in 2025 met € 0.3 miljoen toegenomen en bedraagt € 17.6 miljoen per eind 2025.

blad

2 van 3 onderwerp

Doorrekening grondbedrijf 2026

Voor de doorrekening wordt een basisscenario en een risicoscenario berekend. Basisscenario Het basisscenario kent 394 woningen meer t.o.v. dat in de doorrekening van 2025. De toename op de eigen locaties bedraagt 152 woningen. Hiervan zijn 150 woningen in het plan Hart van Griffioen. In het nog te ontwikkelen deel van Hazenburg Noord is met 30 woningen extra gerekend en in Sint Laurens Noord met 33 woningen minder. Het overige zijn kleinere verschuivingen. In het basisscenario is de aanname gedaan dat de gemeenteraad in 2026 zal besluiten om de ontwikkeling van Trekdijk als bedrijventerrein volledig door te zetten door hiervoor een omgevingsplanherziening in procedure te brengen. In het basisscenario is de omvang van de Reserve Grondbedrijf in het jaar 2033 hoger dan de netto boekwaarde (bruto boekwaarde minus de Voorziening Grondbedrijf), dit was in de doorrekening van een jaar geleden ook het geval. De reserve zou in dit scenario vanaf 2028 voldoen aan de norm uit de Nota Grondbeleid dat ‘de reserve minimaal 10% van de netto boekwaarde + 10% van de nog te maken kosten voor de ‘Bouwgrond In Exploitatie’ (BIE)’ moet zijn. Hierbij is als uitgangspunt genomen dat in 2026 het voor Trekdijk in de Voorziening Grondbedrijf opgenomen bedrag van € 8.1 miljoen kan vrijvallen ten gunste van de Reserve Grondbedrijf.

Of dat gebeurt is afhankelijk van besluitvorming over de bedrijventerrein programmering Walcheren. Verwachting is dat deze besluitvorming in het derde of vierde kwartaal van 2026 kan plaatsvinden. Voor de komende jaren wordt een geleidelijke afname van de totale boekwaarde van het Grondbedrijf verwacht. Een beeld dat vergelijkbaar is met dat uit de vorige doorrekening. Risicoscenario In het risicoscenario is aangenomen dat het langer duurt voordat de woningen uit het basisscenario gerealiseerd kunnen worden. Niet zozeer vanwege een gebrek aan vraag, maar als gevolg van het langzamer kunnen realiseren van plannen, bijvoorbeeld als gevolg van capaciteitstekort voor personele inzet, de capaciteit van het stroomnet en netcongestie, onvoldoende investeringscapaciteit bij woningcorporaties of belemmerende regelgeving. In dit scenario is ook gerekend met een hoger percentage kostenstijging In dit scenario is verder als uitgangspunt genomen dat de gemeenteraad in 2026 volledig afziet van de ontwikkeling van Trekdijk en dat deze gronden agrarisch blijven. Er zijn ook nog enkele andere specifieke risico’s verwerkt in het risicoscenario, zie daarvoor de geheime nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2025-2045, doorrekening en risicoanalyse per februari 2026’. In het risicoscenario wordt de Reserve Grondbedrijf vanaf 2028 negatief.

In de jaren daarna neemt het negatieve saldo in de jaren daarna verder toe en blijft het saldo de gehele periode van de doorrekening negatief. De reserve voldoet daarmee niet aan de normen uit de Nota Grondbeleid dat de reserve ‘bij doorrekening van een risicoscenario de eerstkomende vijf jaar niet negatief wordt’ en ‘het saldo bij doorberekening van een risicoscenario eveneens positief is op eindwaarde’. Uiteraard voldoet de reserve in het risicoscenario ook niet aan de norm dat ‘de reserve minimaal 10% van de netto boekwaarde + 10% van de nog te maken kosten voor de ‘Bouwgrond In Exploitatie’ (BIE)’ moet zijn. De conclusie is dan ook dat het saldo van de Reserve Grondbedrijf per eind 2025 onvoldoende is om de risico’s in het Grondbedrijf op te kunnen vangen. De risico’s zullen zich wellicht niet in volle omvang gaan voordoen maar door de beperkte

blad

3 van 3 onderwerp

Doorrekening grondbedrijf 2026

omvang van de reserve van € 297.000 per 31-12-2025, is niet veel nodig om de reserve negatief te laten worden. Ook dit beeld is niet veel anders dan dat uit de vorige doorrekening. Bijdrage uit reguliere algemene middelen Een reserve, dus ook de Reserve Grondbedrijf, mag niet negatief zijn. Om de Reserve Grondbedrijf aan de normen te laten voldoen van een positief saldo op eindwaarde (2045) en gedurende de eerste vijf jaar in het risicoscenario, zou een bijdrage uit de reguliere exploitatie of Algemene Reserve nodig zijn van circa € 5,5 miljoen in 2026. Om enkel het saldo van de Reserve Grondbedrijf de eerstkomende vijf jaar positief te houden, is een bedrag van € 1,1 miljoen nodig. Als hiermee wordt volstaan, wordt de Reserve Grondbedrijf vanaf 2035 negatief en neemt het nadelig saldo daarna verder toe. In de vorige doorrekening was een bijdrage van € 9 miljoen in 2025 nodig om de reserve te laten voldoen aan de normen (op eindwaarde 2044) en dat uitsluitend om de reserve de eerste vijf jaar niet negatief te laten worden een bedrag van € 3,3 miljoen nodig was, in welk geval de reserve vanaf 2033 weer negatief zou worden. Wat dat betreft is het beeld in de huidige doorrekening per saldo iets gunstiger geworden ten opzichte van vorig jaar.

Bij de jaarrekening 2026 zal beoordeeld worden of het saldo van de Reserve Grondbedrijf aangevuld moet worden als blijkt dat de verwachte resultaten ongunstiger zouden zij dan in het basisscenario is berekend en/of een besluit wordt genomen om de ontwikkeling van Trekdijk niet voort te zetten. Ondanks dat de reserve nu niet voldoet aan de zelf gestelde normen is het op dit moment niet noodzakelijk om bij voorbaat een bijdrage aan te vragen om deze reserve aan te vullen vanuit de algemene middelen, omdat de reserve nog steeds positief is, zij het wel heel beperkt. Als de reserve negatief zou zijn, is dit wel noodzakelijk omdat het Besluit Begroting en Verantwoording geen negatieve reserve toestaat.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Middelburg, De secretaris, de burgemeester,

Garmt Kolhorn

Yvonne van Mastrigt

Bijlagen 1. Nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2025-2045, doorrekening en risicoanalyse per februari 2026’ (geheim) 2. Openbare samenvatting van de nota