RM 2025.06.23 Memo actieve informatie Doorrekening grondbedrijf 2024-2044

memo - actieve informatie aan

commissie

portefeuillehouder

datum

Gemeenteraad

Ruimte

Jeroen Louws

10 juni 2025

steller

afdeling

telefoon

e-mail

Ad van den Kieboom & Onno van de Velde

Leefomgeving

+31118675202 +31118675462

a.van.den.kieboom@middelburg.nl o.van.de.velde@middelburg.nl

onderwerp

Doorrekening Grondbedrijf 2024-2044

Geachte leden van de raad, Aanleiding

Jaarlijks wordt een doorrekening van het grondbedrijf gemaakt, waarin de financiële resultaten van het afgelopen jaar zijn verwerkt en tevens vooruit wordt geblikt op de komende jaren. Op basis hiervan wordt beoordeeld hoe het grondbedrijf ervoor staat en of het nodig is om beheersmaatregelen te nemen. Ook dient de doorrekening als onderlegger voor de paragraaf Grondbeleid in de jaarrekening over 2024 en de begroting voor 2026. Tevens wordt de begroting 2025 voor wat het grondbedrijf betreft via de bestuursrapportage geactualiseerd op basis van de cijfers uit de doorrekening. Op 10 juni 2025 is de nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2024-2044; doorrekening en risicoanalyse per februari 2025’ in het college besproken. Met de doorrekening worden nu geen besluiten van de gemeenteraad gevraagd, zodat deze enkel ter informatie wordt toegezonden. Besluitvorming vindt plaats bij gelegenheid van het vaststellen van exploitatieopzetten. Verder zal na de zomervakantie een nieuwe nota grondbeleid aan de gemeenteraad worden aangeboden. De doorrekening zelf bevat vanwege de daarin genoemde risico’s en grondprijzen geheime informatie. Er is daarom een openbare samenvatting gemaakt die als bijlage bij deze memo wordt meegezonden. De vertrouwelijke versie wordt onder geheimhouding aan de raad verstrekt. In deze memo worden de belangrijkste conclusies uit de nota uitgelicht. Informatie

Opgemerkt moet worden dat de berekeningen en analyses dateren van februari, met een uitloop naar begin maart. De tekst is eind maart afgerond. De doorrekening is verder gebaseerd op bestaand beleid, zoals de in 2023 ondertekende Woondeal. Het uitgangspunt hiervoor is: 30% ‘sociale huur’, 40% ‘betaalbaar’ en 30% ‘duur’. In 2024 heeft het grondbedrijf een negatief resultaat behaald van € 3.8 miljoen. De Reserve grondbedrijf is in 2024 gedaald van € 4.2 miljoen naar een kleine € 0.5 miljoen. De voorziening voor het verlies van € 3.9 miljoen op het te ontwikkelen deel van Cleene Hooge is hier de grootste oorzaak van. De omvang van de Voorziening grondbedrijf is in 2024 met € 4.1 miljoen toegenomen en bedraagt € 17.3 miljoen per eind 2024. Voor de doorrekening wordt een basisscenario en een risicoscenario berekend.

blad

2 van 4 onderwerp

Doorrekening Grondbedrijf 2024-2044

Basisscenario Het basisscenario kent 631 woningen meer t.o.v. in de doorrekening van 2024. De toename op de eigen locaties bedraagt 868 woningen. Dit komt onder meer door de nieuwe locaties Brigdamseweg en Poppenroede. Op de bestaande locaties Essenvelt en Sint Laurens Noord komen ook meer woningen. In het basisscenario is aangenomen dat de gemeenteraad in 2026 zal besluiten om de ontwikkeling van Trekdijk als bedrijventerrein volledig door te zetten door hiervoor een omgevingsplanherziening in procedure te brengen. In het basisscenario is de omvang van de Reserve grondbedrijf in het jaar 2033 hoger dan de netto boekwaarde (bruto boekwaarde minus de Voorziening grondbedrijf). Dit is vier jaar later dan in de doorrekening van een jaar geleden. De reserve zou in dit scenario vanaf 2026 voldoen aan de norm uit de Nota grondbeleid dat ‘de reserve minimaal 10% van de netto boekwaarde + 10% van de nog te maken kosten voor de ‘Bouwgrond In Exploitatie’ (BIE)’ moet zijn. Hierbij is als uitgangspunt genomen dat in 2026 het voor Trekdijk in de Voorziening grondbedrijf opgenomen bedrag van € 8.2 miljoen kan vrijvallen ten gunste van de Reserve grondbedrijf, doordat de gemeenteraad in 2026 het besluit neemt om de ontwikkeling als bedrijventerrein door te zetten. Als dat niet gebeurt, wordt niet voldaan aan de gestelde norm.

Voor het te ontwikkelen gebied van Cleene Hooge is een verlies van € 4.6 miljoen berekend op eindwaarde. Dat tekort wordt veroorzaakt door het besluit van de gemeenteraad om voor de ontsluiting te kiezen voor een nieuwe rotonde aan de Walcherseweg en bijkomende keuzes als gevolg van invulling van de locatie met AZC en overige woningbouw. Doordat de gemeenteraad het aantal woningen op 100 heeft gemaximeerd, is er geen mogelijkheid om door aanpassing van het woningaantal het tekort te verkleinen. Het in 2019 door de gemeenteraad gekozen uitgangspunt om voor een financieel neutraal resultaat te gaan, is daarmee verlaten. Voor de komende jaren wordt een geleidelijke afname van de totale boekwaarde van het grondbedrijf verwacht, ondanks dat in de doorrekening twee nieuwe locaties zijn opgenomen (Brigdamseweg en Poppenroede). Als gevolg daarvan zal de daling wel minder snel gaan dan in de doorrekening van 2024 werd berekend. Risicoscenario In het risicoscenario is aangenomen dat het langer duurt voordat de woningen uit het basisscenario gerealiseerd kunnen worden. Niet zozeer vanwege een gebrek aan vraag, maar als gevolg van het langzamer kunnen realiseren van plannen, bijvoorbeeld als gevolg van capaciteitstekort of belemmerende regelgeving. . In dit scenario is ook gerekend met een hoger percentage kostenstijging.

In dit scenario is verder als uitgangspunt genomen dat de gemeenteraad in 2026 volledig afziet van de ontwikkeling van Trekdijk en dat deze gronden agrarisch blijven. De financiële consequentie daarvan zou zijn dat € 8.2 miljoen definitief afgeboekt moet worden. Er zijn ook nog enkele andere specifieke risico’s verwerkt in het risicoscenario, zie daarvoor de geheime nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2024-2044, doorrekening en risicoanalyse per februari 2025’. In het risicoscenario wordt de Reserve grondbedrijf vanaf 2025 negatief. In de jaren daarna neemt het negatieve saldo in de jaren daarna verder toe en blijft het saldo de gehele periode van de doorrekening

blad

3 van 4 onderwerp

Doorrekening Grondbedrijf 2024-2044

negatief. De reserve voldoet daarmee niet aan de normen uit de Nota grondbeleid dat de reserve ‘bij doorrekening van een risicoscenario de eerstkomende vijf jaar niet negatief wordt’ en ‘het saldo bij doorberekening van een risicoscenario eveneens positief is op eindwaarde’. Uiteraard voldoet de reserve in het risicoscenario ook niet aan de norm dat ‘de reserve minimaal 10% van de netto boekwaarde + 10% van de nog te maken kosten voor de ‘Bouwgrond In Exploitatie’ (BIE)’ moet zijn. De conclusie is dan ook dat het saldo van de Reserve grondbedrijf per eind 2024 onvoldoende is om de risico’s in het grondbedrijf op te kunnen vangen. De risico’s zullen zich wellicht niet in volle omvang gaan voordoen maar door de beperkte omvang van de reserve van € 461.000 per 31-12-2024, is niet veel nodig om de reserve negatief te laten worden. Bijdrage uit reguliere algemene middelen Een reserve, dus ook de Reserve grondbedrijf, mag niet negatief zijn. Om de Reserve grondbedrijf aan de normen te laten voldoen van een positief saldo op eindwaarde en gedurende de eerste vijf jaar in het risicoscenario, zou een bijdrage uit de reguliere exploitatie of Algemene reserve nodig zijn van circa € 11 miljoen in 2025. Om enkel het saldo van de Reserve grondbedrijf de eerstkomende vijf jaar positief te houden, is een bedrag van € 3.3 miljoen nodig.

Als hiermee wordt volstaan, wordt de Reserve grondbedrijf vanaf 2033 negatief en neemt het nadelig saldo daarna verder toe. Het advies is om in de loop van 2025 bij het herzien van de exploitatieopzetten te bezien of het saldo van de Reserve grondbedrijf aangevuld moet worden. In het bijzonder voor het te ontwikkelen deel van Cleene Hooge of als eerder dan in 2026 een besluit wordt genomen over de Trekdijk. Kanttekeningen

Het aantal te bouwen woningen is zoals gezegd verhoogd ten opzichte van de doorrekening van een jaar geleden. Dit hogere woningaantal is onder meer mogelijk doordat gemeenteraad besloten heeft om voorkeursrecht te vestigen voor de locaties Brigdamme en Poppenroede. Echter bestaat er geen zekerheid dat die locaties daadwerkelijk (op het gewenste moment) tot ontwikkeling zullen komen. Grondverwerving is een ingewikkeld en tijdrovend proces en de plannen kunnen met weerstand te maken krijgen. Het project Hart van Griffioen betreft een binnenstedelijke ontwikkeling met o.a. een grote hoeveelheid grondeigenaren (de garageboxen). Dit maakt ontwikkeling tijdrovend en lastig, waardoor het mogelijk is dat de bouw van woningen langer op zich laat wachten dan wenselijk is of (voor een deel) helemaal niet van de grond komt. Voor bestaande locaties speelt de meest recente uitspraak van de Raad van State inzake intern salderen voor vergunde stikstofruimte een grote rol. Momenteel wordt nog onderzocht wat hiervan de gevolgen zijn en in welke mate die gevolgen zoveel mogelijk gemitigeerd kunnen worden. Voor dekking van eventuele tekorten kan eventueel ook geput worden uit het investeringsfonds. Tevens is er bij minimaal twee locaties sprake van een spuitzone.

Getracht wordt hiervoor oplossingen te vinden – zoals een schadevergoeding voor het niet kunnen benutten van een strook land – maar als hierover geen overeenstemming wordt gevonden, leidt dit tot een verlaging van het woningaantal omdat er dan een strook van 50 meter vrij moet worden gehouden van bebouwing. Tegenover de risico’s staan ook kansen. De woondeal gaat uit van een noodzaak om de komende tijd veel woningen te bouwen. Waar in het verleden bijvoorbeeld het beleid van de provincie sterk restrictief was wil men nu ook daar dat er zoveel mogelijk gebouwd wordt. De hoeveelheid uitgeefbare gronden voor bedrijven is zo goed als opgedroogd, terwijl daar wel vraag naar is. Op Mortiere Bedrijventerrein Zuid wordt daarom restrictief met de uitgifte van de nog resterende gronden

blad

4 van 4 onderwerp

Doorrekening Grondbedrijf 2024-2044

(circa 2 hectare) omgegaan. Grondverkoop vindt uitsluitend plaats aan Middelburgse bedrijven voor wie de vraag naar huisvesting zeer hoog is, bijvoorbeeld voor een bedrijf dat om milieutechnische redenen moet verhuizen. In de doorrekening is dus uitgegaan van een trager verkooptempo dan wat commercieel mogelijk zou zijn. In de Nota grondbeleid 2021 is aangegeven dat bij het gereedkomen van de nieuwe Omgevingsvisie diepgaander gekeken zou worden naar de ambities op het gebied van woningbouw en daaraan gekoppeld het te voeren grondbeleid. In 2024 is de Omgevingsvisie Middelburg 2050 vastgesteld. De ambities die in de Omgevingsvisie zijn opgenomen, liggen voor een belangrijk deel op andere beleidsterreinen dan het grondbeleid en hebben derhalve slechts beperkt gevolg voor het grondbedrijf van de gemeente. Dit jaar zal een nieuwe Nota grondbeleid aan de raad worden voorgelegd, mede naar aanleiding van de woningbouwambitie en de Omgevingswet.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Middelburg, de secretaris de burgemeester Aart van den Brink

Yvonne van Mastrigt

Bijlagen 1) Nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2024-2044, doorrekening en risicoanalyse per februari 2025’ (geheim); 2) Openbare samenvatting van de nota;