RM 2025.02.24 Memo actieve informatie opvang Buitenruststraat en woonlocatie Bachweg

memo - actieve informatie aan

commissie

portefeuillehouder

datum

Gemeenteraad

Ruimte

Jeroen Louws

11 februari 2025

steller

afdeling

telefoon

e-mail

Roel van den Broek

Leefomgeving

+31118 675669

r.van.den.broek@middelburg.nl

onderwerp

Opvang Buitenruststraat en woonlocatie Bachweg

Geachte leden van de raad, aanleiding

U heeft het Woningbouwprogramma voor Walcheren vastgesteld op basis van de afspraken die daarover zijn gemaakt tussen gemeenten, provincie Zeeland en het Rijk in de Woondeal Zeeland 2030. Voor de Middelburgse woningbouwopgave zijn daartoe locaties gezocht en heeft een inwonerberaad plaatsgevonden. Op basis het advies van het inwonerberaad, is op 1 februari 2024 een aantal locaties door uw raad aangewezen. Daarbij is voor een aantal extra locaties gevraagd om daarvoor te onderzoeken wat de mogelijkheden voor woningbouw zijn. Op 2 juli 2024 heeft u een memo actieve informatie gehad over de voortgang van het onderzoek naar woningbouwlocaties. In deze memo heeft het college gewezen op de Wet Versterking regie volkshuisvesting die aan de Tweede Kamer ter behandeling is aangeboden. In dit wetsvoorstel komt onder meer een verplichting voor gemeenten om de urgente vraag naar (tijdelijke) huisvesting voor speciale doelgroepen, zoals spoedzoekers, studenten, statushouders, Oekraïense vluchtelingen et cetera op korte termijn op te pakken. Als gevolg van het gebrek aan locaties wordt daarbij breder gekeken dan de nu bekende toekomstige woonlocaties en naar locaties die al een functie hebben zoals bedrijventerreinen.

Op 10 december 2024 heeft u een memo actieve informatie ontvangen die als gevolg van voortschrijdend inzicht is ingetrokken en wordt vervangen door deze memo actieve informatie. Op 11 februari 2025 hebben wij besloten Bachweg kavels 5 en 7 aan te wijzen als permanente woonlocatie en voor beide kavels een bouwplan voor te bereiden voor flexwoningen die voldoen aan de eisen van permanente bouw voor diverse doelgroepen. We reserveren op deze beide kavels gezamenlijk 85 appartementen voor de opvang van Oekraïense ontheemden, waarbij het doel is om op beide kavels gezamenlijk meer dan 85 appartementen te realiseren. Het college is tevens in overleg met Woongoed Middelburg over de (toekomstige) rol en eventuele aanvulling van Woongoed op deze locatie. Kavel 1 en 2 aan de Bachweg worden daarbij gereserveerd voor het parkeren, groen en/of sport- en speelvoorzieningen. Daarnaast hebben we de locatie Buitenruststraat 237 (voormalig politiebureau) aangewezen als tijdelijke huisvestingslocatie (in verband met aflopende huurcontracten in Arnemuiden en aan de Kanaalweg) en besloten deze in te richten voor de tijdelijke opvang van Oekraïense ontheemden tot het moment waarop de huisvesting aan de Bachweg kan worden betrokken.

blad

2 van 4 onderwerp

Opvang Buitenruststraat en woonlocatie Bachweg

informatie

Aanvullend op de reeds bekende woningbouwopgave is behoefte ontstaan voor huisvesting van bijzondere doelgroepen, zoals: •Studenten (groei van HZ, minder kamers dan verwacht op locatie Poelendaelesingel) •Statushouders (taakstelling kan niet meer worden gehaald met bestaande huurwoningen) •Oekraïners (verhoging inspanningsverplichting en aflopen huurcontracten Kanaalweg en Arnemuiden) Overige bijzondere doelgroepen die reeds in het wetsvoorstel Wet Regie Volkshuisvesting (Wet Regie) zijn aangekondigd en waarvoor de verwachting is dat gemeenten vanaf 2025 huisvesting zullen moeten regelen. Er is een prognose gemaakt van de behoefte aan woningen voor Oekraïners, statushouders en uitstroom uit maatschappelijke opvang. Daarbij is rekening gehouden met het feit dat een aantal woningen in Arnemuiden (worden gesloopt) en aan de Kanaalweg (nodig voor studenten) binnenkort niet meer beschikbaar zijn voor de Oekraïense ontheemden die er nu wonen. Conclusie extra vraag naar woningen; Voor de realisatie van een nieuwe locatie voor gemengde doelgroepen zijn in totaal minimaal: -70 appartementen voor Oekraïense ontheemden nodig, -20 appartementen voor statushouders en 15 tot 20 voor spoedzoekers -225 appartementen voor studenten (uitgaande van 2 studenten per appartement) -20-50 woningen voor uitstroom uit maatschappelijke opvang en beschermde woonvormen.

Dit geeft een totaal van ongeveer 355 appartementen. Deze woningen worden bij voorkeur permanent gerealiseerd. De groep Oekraïense ontheemden, uit de woningen van Woningbouwvereniging Arnemuiden die gesloopt moeten worden en de appartementen aan de Kanaalweg, moeten echter uiterlijk 1 juli 2025 weg uit hun huidige verblijf. Nieuwe woningbouwlocaties op redelijke afstand van voorzieningen zijn zeer schaars en er zijn geen locaties zonder nadelen. Er is grondig onderzoek gedaan waarbij ook onconventionele oplossingen zijn verkend. Uit het locatie-onderzoek naar snel te ontwikkelen locaties waar diverse doelgroepen kunnen worden gehuisvest is de locatie aan de Bachweg naar voren gekomen. Aan de Bachweg zijn twee kavels (5 en 7, beiden naast de ambulancepost) voorzien voor permanente woningbouw. Een woonfunctie past niet binnen het geldende omgevingsplan. Op beide kavels moeten gezamenlijk minimaal 85 woningen worden gerealiseerd. De oorspronkelijke gedachte was om de kavels tijdelijk in te richten met verplaatsbare units van Jan Snel of een vergelijkbare leverancier om zo aan de urgente huisvestingsbehoefte van o.a. de bewoners uit Arnemuiden en de Kanaalweg te voldoen.

Echter, als we reëel kijken naar de woningbouwopgave voor reguliere woningen en woningen voor speciale doelgroepen en naar het gebrek aan goede en voldoende grote locaties daarvoor, kan niet anders dan worden gesteld dat de Bachweg nodig is om op de korte, middellange, maar ook lange termijn te helpen voorzien in voldoende woningbouwlocaties. Dat betekent dat deze locatie in plaats van een locatie voor tijdelijke flexwoningen een locatie moet worden voor permanente woningbouw. Omdat deze locatie zeker beperkingen heeft als permanente woningbouwlocatie en het in zijn opbouw en samenhang met de wijk ook nooit zo is bedoeld, is er een voorkeur voor verplaatsbare woningen (flexwoningen) die voldoen aan de eisen van permanente bouw. Deze

blad

3 van 4 onderwerp

Opvang Buitenruststraat en woonlocatie Bachweg

nieuwe woningen kunnen worden ontwikkeld met een flexibel woonprogramma en met aansluiting op de duurzaamheidsambities voor invulling van de toekomstige vraag van huisvesting van doelgroepen met een urgente huisvestingsbehoefte, waaronder Oekraïense ontheemden. In verband met de doorlooptijd van een verplicht aanbesteding traject is het niet mogelijk om het gewenste type woningen, die voldoen aan de eisen van permanente bouw, te plaatsen en te betrekken op 1 juli 2025. We zullen daarom tijdelijke huisvesting voor de Oekraïense ontheemden moeten bieden en hebben de locatie aan de Buitenruststraat 237 daarvoor aangewezen. Het plaatsen van tijdelijke units aan de Bachweg om de realisatieperiode van de permanente woningen te overbruggen stuit op verschillende bezwaren. De korte termijn huur van tijdelijke huisvesting is zeer kostbaar, omdat de afschrijving over een kortere periode wordt berekend. Om aan de benodigde vraag van huisvesting te kunnen voldoen is huisvesting over meerdere lagen noodzakelijk. Voor deze plaatsing dient een volledige tijdelijke infrastructuur aangebracht te worden die zeer beperkt te gebruiken is voor de permanente huisvesting. Daarnaast vormt het tijdelijk invullen van een van de kavels een belemmering voor een aaneengesloten realisatiefase van de permanente invulling.

Het pand aan de Buitenruststraat is in eigendom van de Gemeente Middelburg en is met beperkte ingrepen geschikt te maken voor de direct urgente opvang van de bewoners van Arnemuiden en de Kanaalweg. De locatie Buitenruststraat betreft een kantoorfunctie en kan middels een procedure voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en interne beperkte verbouwing geschikt worden gemaakt voor de opvang vanaf juli 2025 tot het betrekken van de locatie Bachweg. We streven ernaar deze periode zo kort mogelijk te houden. Op dit moment verwachten we dat dit een jaar zal duren. Beide initiatieven, zowel aan de Bachweg als het tijdelijke gebruik van de Buitenruststraat, vallen onder de aangewezen gevallen waarin een bindend advies van uw raad en verplichte participatie geldt. Gelet op de urgentie, is het essentieel dat de gemeente tijdig besluiten neemt over de locaties. Het heeft de voorkeur van het college deze informatie onder embargo te behandelen tot 12 februari 2025 06:00u, zodat de gemeente de Oekraïense ontheemden en omwonenden van de beide locaties op de hoogte heeft kunnen brengen. participatie en communicatie

Het initiatief aan de Bachweg valt onder categorie 5a van de aangewezen gevallen waarin een bindend advies en verplichte participatie met mate van impact 1 geldt. Het initiatief aan de Buitenruststraat valt onder categorie 6 van de aangewezen gevallen waarin een bindend advies en verplichte participatie met mate van impact 2 geldt. In onze participatieverordening uit 2022 staat in hoofdstuk 2 Burgerparticipatie in artikel 4 beschreven welke afspraken er voorafgaand aan elk participatieproces gemaakt moeten worden. “Indien burgerparticipatie wordt toegepast, neemt het bestuursorgaan in beginsel over de volgende punten een besluit”: a. Het doel en de intentie van de participatie; b. Het niveau van de participatie, waarbij een keuze wordt gemaakt uit: informeren, raadplegen, adviseren, coproduceren of meebeslissen, of een combinatie hiervan en de wijze waarop de inbreng van inwoners zal doorwerken in de besluitvorming als bepaald in artikel 5; c. De kernvragen, de beïnvloedingsruimte en/of de inhoudelijke, financiële en overige kaders voor de participatie;

blad

4 van 4 onderwerp

Opvang Buitenruststraat en woonlocatie Bachweg

d.

e. f.

De te betrekken inwoners, maatschappelijke organisaties, bedrijven en andere belanghebbenden en de wijze waarop verschillende (groepen) belanghebbenden worden benaderd, de openbaarheid van informatie en de wijze waarop de deelnemers hun inbreng kunnen leveren, De kosten van het participatieproces, Het opmaken van een tussenbalans en de wijze waarop het participatieproces samen met de participanten geëvalueerd wordt.

Dit is vertaald naar de volgende kaders: Als kaders voor de participatie naast beslispunt 1 t/m 7: a. Voor de Buitenruststraat de participatiegraad: informeren, met als doel dat belanghebbenden op de hoogte zijn van de plannen. b. Voor de Bachweg de participatiegraad: raadplegen, met als doel dat belanghebbenden suggesties kunnen aandragen over de situering en de bouwmassa, mits het past binnen de exploitatieopzet. Er kan niet geparticipeerd worden over de hoeveelheid woningen en de woonbestemming. c. Voor beide participatietrajecten naast de kaders die volgen uit deze besluitvorming, wet- en regelgeving, eerder vastgesteld beleid en de exploitatieopzet geen aanvullende kaders mee te geven. d. De belanghebbenden benoemd in de bijlage ‘project weergave ringen van invloed’ te betrekken. e. De kosten voor het participatietraject dienen binnen de grondexploitatie te vallen. f. Beide participatietrajecten te evalueren. In beide trajecten zijn de belangrijkste betrokkenen de Oekraïense ontheemden (die gedwongen worden te verhuizen), de direct omwonenden en de eigenaren/ gebruikers van de bedrijfspercelen. Zij worden geïnformeerd over de plannen en uitgenodigd voor een participatiemoment met een brief. Op beide locaties zijn de zakelijke gebruikers de directe buren, op hen heeft het qua omgeving de meeste impact (hetzij beperkt bij de locatie Buitenruststraat).

Andere belanghebbenden in Middelburg informeren we via de gebruikelijke gemeentelijke kanalen: de website, MiddelburgOntmoet, de gemeentelijke pagina in de Bode, social media en er wordt een persbericht verstuurd. Bijlagen

1. Kaveltekening Bachweg 2. Brief omgeving Bachweg 3. Brief omgeving Buitenruststraat 237 4. Kaartjes verspreidingsgebied 5. Persbericht Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Middelburg, de secretaris, de burgemeester,

Aart van den Brink

Yvonne van Mastrigt