RM 2025.01.20 Memo actieve informatie ontwikkeling middengebied nieuwbouwwijk Essenvelt

memo - actieve informatie aan

commissie

portefeuillehouder

datum

Gemeenteraad

Ruimte

Jeroen Louws

10 december 2024

steller

afdeling

telefoon

e-mail

Jan-Willem de Wolf

Leefomgeving

+31118675259

j.de.wolf@middelburg.nl

onderwerp

Ontwikkeling middengebied nieuwbouwwijk Essenvelt

Geachte leden van de raad, aanleiding

Aanleiding van deze memo is een voorlopig bereikt resultaat voor wat betreft de ontwikkeling van het zogeheten middengebied van de nieuwbouwwijk Essenvelt. Met deze memo willen wij u op de hoogte brengen van de laatste ontwikkelingen en het vervolgproces. informatie

Voor de wijk Essenvelt is een bestemmingsplan vastgesteld. Het zogeheten middengebied moet nog nader worden uitgewerkt. Door stijgende bouwprijzen stagneerde de verkoop van woningen in de Atalantalaan. De ontwikkeling van het nog nader uit te werken zogeheten middengebied van Essenvelt wordt daarmee steeds moeilijker. De algemene wens om meer betaalbare (huur)woningen te bouwen (woondeal) is aanleiding geweest om het middengebied aan te passen. Daarvoor werd een versnellingstafel in het leven geroepen door de provincie waar Essenvelt en dan met name het middengebied, voor aangemeld is. Uitgangspunt van deze versnellingstafels is niet alleen meer woningen maar ook om de woningbouw weer op gang te brengen. De gemeente en ontwikkelaar(s) verenigd in een consortium genaamd OCE hebben afgesproken een gezamenlijke inspanning te leveren om tot versnelling te komen van nieuwbouw. Voor Essenvelt was op dat moment de vraag of de opzet van het middengebied qua woningbouwprogramma verkoopbaar zou zijn omdat dit veelal uit dure woningen bestond. De verwachting was van niet zodat er gekozen is voor een ander woningbouwprogramma van 1/3 sociale huur, 1/3 midden-duur en 1/3 duur waaronder levensloopbestendige woningen en tevens een verdichting van het plan van 105 naar circa 185 woningen.

Planvorming Door deze wijziging moet het bestemmingsplan worden aangepast maar de keuze was: of doorgaan met het duurdere programma met de risico's op het gebied van de verkoopbaarheid of een betaalbaarder programma neerzetten waarvan de verwachting is dat dit verkoopbaar is. Gekozen is voor het laatste. Voorwaarde was wel dat de gemeente (grotendeels) financieel gecompenseerd wordt door de OCE voor de desinvesteringen en extra kosten als gevolg van verminderd uitgeefbaar gebied. Het ontwerp gaat uit van verdichting binnen de opzet van Essenvelt. Door herpositionering van de straten en de twee zuidelijke dammen, kunnen kleinere kavels worden uitgegeven en meer woningen worden gebouwd. Het stratenpatroon komt nu visueel in het verlengde te liggen van de vier straten in noordelijk plandeel. Dit geeft een ruimtelijke doorkijk van noord naar zuid. Ook wordt een groene corridor gemaakt in oost-west richting, waaraan woningen worden gesitueerd. Deze corridor legt een verbinding tussen de

blad

2 van 2 onderwerp

Ontwikkeling middengebied nieuwbouwwijk Essenvelt

groenvoorziening in het westelijk deel en de Oude Vlissingseweg. Er is extra aandacht voor de woningen aan de buitenzijde, wat betreft achtertuinen, erfgrenzen, verkaveling en materiaalgebruik om ze zo goed mogelijk te laten aansluiten bij de woningen aan de Atalantalaan. Er is ook voor gekozen om de parkeeroplossing in openbaar gebied op te lossen aan voorzijde van de woningen. De groene corridor blijft autoluw. Financiën Met de OCE zijn afspraken gemaakt over de financiële verdeling van de gevolgen van het wijzigen van de opzet van het middengebied. Om de woningen betaalbaar te houden zijn onder meer de kavels verkleint. Hierdoor neemt de mogelijkheid van parkeren op eigen terrein af en moet dat in het openbaar gebied worden gerealiseerd. Dit, en meer voorzieningen vanwege kleinere kavels, brengen hogere kosten met zich mee voor het bouw-en woonrijpmaken. Uitgangspunt van de afspraken is dat de kosten evenredig worden verdeeld over de ontwikkelaar en de gemeente. Het tekort wordt ruwweg veroorzaakt door twee kostenposten: verminderde grondopbrengst door 63 sociale huurwoningen en hogere kosten van bouw- en woonrijpmaken. De ontwikkelaar daarentegen kan meer woningen realiseren en daardoor meer opbrengst genereren. De gemeente draagt de minder-opbrengst van de sociale huurwoningen want die minder-opbrengst ontstaat in elk plan en kan niet alleen op de OCE worden afgewikkeld.

De wens om meer sociale huurwoningen te willen realiseren is een gemeentelijke wens. De OCE compenseert de gemeente in de hogere kosten die in elk geval bestaan uit de hogere kosten van bouw-en woonrijpmaken. De financiële afspraken zijn een totaalpakket; dat wil zeggen dat we het proces zo ingegaan zijn dat we er qua stedenbouwkundige opzet over eens moeten zijn, evenals over het woonprogramma en over de financiële verrekening. Zo niet dan wordt teruggegrepen op het oude plan. Zodra de financiële gevolgen zijn uitgewerkt, wordt dat aan uw raad voorgelegd middels een herziene exploitatie-opzet. Verdere procedure De komende tijd wordt er gewerkt aan een VO (Voorlopig Ontwerp), worden de financiële consequenties verder uitgewerkt en verder gewerkt aan de planologische procedure (BOPA) die aan uw raad wordt voorgelegd evenals een voorstel daaraan voorafgaand voor wat betreft de kaders van participatie. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Middelburg, de secretaris, de burgemeester,

Aart van den Brink

Yvonne van Mastrigt