RM 2024.06.24 Memo actieve informatie doorrekening Grondbedrijf 2023-2043
Tekst van het document
memo - actieve informatie aan
commissie
portefeuillehouder
datum
Gemeenteraad
Ruimte
Jeroen Louws
7 mei 2024
steller
afdeling
telefoon
Ad van den Kieboom / Onno van de Velde
Leefomgeving
+31118675202 +31118675462
a.van.den.kieboom@middelburg.nl o.van.de.velde@middelburg.nl
onderwerp
Doorrekening Grondbedrijf 2023-2043
Geachte leden van de raad, aanleiding
Jaarlijks wordt een doorrekening van het grondbedrijf gemaakt, waarin de resultaten van het afgelopen jaar zijn verwerkt en tevens vooruit wordt geblikt. Op 7 mei 2024 hebben we de nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2023-2043; doorrekening en risicoanalyse per februari 2024’ in het college besproken. Met de doorrekening worden geen besluiten van de gemeenteraad gevraagd, zodat deze enkel ter informatie wordt toegezonden. De doorrekening zelf bevat vanwege de daarin genoemde risico’s en grondprijzen geheime informatie. Er is daarom een openbare samenvatting gemaakt die als bijlage bij deze memo wordt meegezonden. De vertrouwelijke versie wordt onder geheimhouding aan de raad verstrekt. In deze memo worden de belangrijkste conclusies uit de nota uitgelicht. informatie
Opgemerkt moet worden dat de berekeningen en analyses dateren van februari, met een uitloop naar begin maart. De tekst is eind maart afgerond. De doorrekening is verder gebaseerd op bestaand beleid. In deze doorrekening is nog geen uitgebreide analyse gemaakt van deze Omgevingsvisie en of en zo ja welke gevolgen deze heeft voor het grondbedrijf en voor het grondbeleid. In de doorrekening is een basisscenario en een risicoscenario doorgerekend. In het basisscenario wordt net als vorig jaar uitgegaan van een crisis in de periode 2024-2025 en daarna herstel. Tevens is rekening gehouden met het beleid in het kader van de Zeeuwse woondeal 2023. In het risicoscenario is gerekend met minder woningen op een aantal locaties en tevens het aanhouden van de crisis tot 2028. Daarnaast zijn in dit scenario een aantal specifieke risico’s verwerkt, zoals het niet ontwikkelen van Trekdijk. Overigens merken wij op dat er inmiddels ook wel tekenen van herstel lijken te zijn. Zo loopt bijvoorbeeld de verkoop in plannen als Rittenburg III en Sint Laurens Zuid beter dan waar in het basisscenario mee gerekend is. In de doorrekening is het gewijzigde beleid voor wat betreft programma als gevolg van de Woondeal niet van toepassing op (deel)plannen waarvoor al afspraken zijn gemaakt, die vergaand in voorbereiding zijn of waarvoor al een bestemmingsplan is vastgesteld.
Bij deze plannen wordt uitgegaan van ontwikkeling conform de reeds gemaakte afspraken en of (bestemmings)plannen. Voor (deel)plannen waar de voorbereiding nog in de beginfase verkeert of nog moet worden opgestart, is wel rekening gehouden met de uitgangspunten van de Woondeal. Bij die plannen is gerekend met 30% sociale woningbouw, 40% in de
blad
2 van 3 onderwerp
Doorrekening Grondbedrijf 2023-2043
klasse ‘Betaalbaar’ en 30% ‘Duur’. Dit is een wijziging ten opzichte van uitgangspunten ten opzichte van eerdere doorrekeningen. Daar werd uitgegaan van het bouwen van duurdere woningen waarbij goedkopere woningen uit de bestaande voorraad vrijkwamen om zo de doorstroming te bevorderen. Bij dezelfde locatiegrootte leiden deze uitgangspunten tot hogere aantallen woningen. Dit leidt per saldo tot financieel minder gunstige resultaten, omdat voor goedkopere woningen relatief meer openbare ruimte nodig is (extra kosten) en deze niet opgevangen kunnen worden door hogere grondprijzen op een kleinere hoeveelheid uitgeefbare grond. De aanpassingen in het woningbouwprogramma tezamen met de uitgangspunten voor wat betreft de ontwikkelingen op de woningmarkt (structureel woningtekort enerzijds en verminderde betaalbaarheid anderzijds (gestegen hypotheekrente en bouwkosten en onzekerheden, zie paragraaf 3.2 uit de doorrekening), leiden er toe dat, in het basisscenario, het positieve saldo van de Reserve grondbedrijf t.o.v. de doorrekening van vorig jaar, afneemt. De doorrekening van 2023 was op haar beurt al aanzienlijk nadeliger dan de doorrekening van 2022. Dat werd toen vooral veroorzaakt door gestegen kosten voor bouw- en woonrijp maken en een trager ontwikkeltempo als gevolg van de situatie op de woningmarkt van dat moment.
Ondanks deze afname, worden de meeste doelstellingen uit het Actieplan Grondbedrijf nog wel behaald in het basisscenario. Zo wordt in het basisscenario in 2030 de doelstelling behaald dat de Reserve hoger is dan de netto boekwaarde van de dan nog resterende complexen. In het eind 2015 vastgestelde Actieplan Grondbedrijf werd als voorwaarde gesteld dat in 2030 de boekwaarde van het grondbedrijf volledig terugverdiend zou moeten zijn. In het basisscenario wordt deze doelstelling dus (net nog) gehaald. In het risicoscenario wordt deze doelstellig niet behaald, omdat de Reserve dan pas in 2034 hoger is dan de netto boekwaarde. De Reserve blijft, ook in het risicoscenario, op eindwaarde overigens wel positief. Het Actieplan Grondbedrijf is inmiddels bijna 10 jaar oud. Het college is gelet daarop voornemens om in de tweede helft van 2024 een evaluatie op te stellen van het Actieplan Grondbedrijf. Deze evaluatie kan dan worden betrokken bij de herziening van de nota grondbeleid die ook in 2024 zal plaatsvinden. Het Actieplan Grondbedrijf kan dan daarna als afgesloten worden beschouwd. De toename van het aantal woningen vindt naar verwachting vooral plaats op locaties die nu (nog) in eigendom zijn bij derden. Ondanks de toename, blijven de opgenomen aantallen vanaf 2030, zowel op eigen locaties als van derden, achter bij de vraag naar woningen.
Bovendien is het de vraag, met name waar het gaat om nog te bepalen locaties van derden, of deze wel (in voldoende mate) tot ontwikkeling zullen komen om de verwachte vraag op te kunnen vangen. Wij gaan er nadrukkelijk wel op sturen om de gewenste en benodigde aantallen daadwerkelijk te realiseren. Mogelijk moeten in verband daarmee in het grondbeleid nog nadere keuzes worden gemaakt. De hoeveelheid uitgeefbare gronden voor bedrijven is zo goed als opgedroogd, terwijl daar wel vraag naar is. Op Mortiere Bedrijventerrein Zuid wordt daarom restrictief met gronduitgifte omgegaan, er wordt enkel grond verkocht aan bedrijven voor wie de vraag naar huisvesting zeer hoog is. In de doorrekening is daarom uitgegaan van een trager verkooptempo dan wat commercieel mogelijk zou zijn. In het basisscenario is verder als uitgangspunt genomen dat een omgevingsplan voor Trekdijk in procedure wordt gebracht. In dat geval is er een beperkt verlies van 0,4 miljoen euro, omdat de voorlopige waardecorrectie uit 2023 dan kan worden teruggedraaid. In het risicoscenario is als uitgangspunt genomen dat Trekdijk niet meer ontwikkeld wordt. In dat geval moet het bedrag dat in 2023 met de voorlopige waardecorrectie als verlies is genomen uit
blad
3 van 3 onderwerp
Doorrekening Grondbedrijf 2023-2043
de voorziening worden gehaald, rechtstreeks op de boekwaarde in mindering worden gebracht en daarmee definitief wordt gemaakt. In beide scenario’s is er vanuit gegaan dat de raad in 2024 een definitief besluit neemt over Trekdijk. Gelet op de stand van zaken in het onderzoek naar Trekdijk kan dat mogelijk nog een jaar later (in 2025) zijn. In de Nota grondbeleid 2021 was al verwerkt dat op het moment dat de nieuwe omgevingsvisie (en dat geldt ook voor de Woonvisie) gereed zou zijn, diepgaander gekeken zou moeten worden naar de ambities op het gebied van woningbouw en economie, en daaraan gekoppeld het te voeren grondbeleid. Het streven is deze analyse in de tweede helft van 2024 uit te voeren. Zoals eerder aangegeven zal ook de nog op te stellen evaluatie van het Actieplan Grondbedrijf en het besluit over woningbouwlocaties tot 2040 hierbij worden betrokken. De gevolgen van een en ander zullen in beeld worden gebracht in de doorrekening van februari 2025 tenzij er aanleiding is om dit eerder te doen, bijvoorbeeld als verwacht wordt dat er sprake is van grote gevolgen.
Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Middelburg, de secretaris de burgemeester
mr. A. van den Brink
M.A. Fränzel MSc