RM 2024.04.09 Memo actieve informatie Grondverwerving door COA voor nieuwe locatie AZC op Cleene Hooge aangepaste versie

memo - actieve informatie aan

commissie

portefeuillehouder

datum

Gemeenteraad

Ruimte

Jeroen Louws

12 maart 2024

steller

afdeling

telefoon

e-mail

Jan-Willem de Wolf

Leefomgeving

+31118675259

j.de.wolf@middelburg.nl

onderwerp

Grondverwerving door COA voor nieuwe locatie AZC op Cleene Hooge, aangepaste versie (2)

Geachte leden van de raad, aanleiding

Aanleiding is de voorbereiding van de business case van het COA voor de realisatie van een nieuw AZC op Cleene Hooge. informatie

Vanaf het bekendmaken van de nieuwe locatie van het AZC bereiken ons geluiden dat het niet voor de hand zou liggen om de grond te verkopen aan het COA voor de realisatie van het AZC op Cleene Hooge. De motivatie is dat 'de gemeente in dat geval geen grip meer zou hebben op de tijdsduur van het AZC'. De veronderstelling is dan dat als het COA eigenaar is van de grond, het COA naar eigen inzicht daar asielzoekers kan opvangen zonder dat de gemeente daar tegen kan optreden. Met deze memo willen wij u op de hoogte brengen van onze visie op de grondverwerving door het COA voor het nieuwe AZC op Cleene Hooge en welk besluit wij daarover hebben genomen en welke participatiegraad wij voor ogen hebben. Gebruikelijke praktijk Wij zien het COA als een ontwikkelaar zoals andere ontwikkelaars woningen ontwikkelen in bijvoorbeeld Rittenburg, Essenvelt e.d.. De normale gang van zaken is dat wij met de ontwikkelaar onderhandelen en een grondprijs afspreken die binnen de exploitatieopzet past. Zodra de Omgevingsvergunning onherroepelijk is, wordt de grond afgenomen door de ontwikkelaar en dus in eigendom overgedragen. Bijzondere positie COA In feite is het COA ook een ontwikkelaar die een aantal woningen realiseert, naar verwachting zo'n 45. Zij het dat door het gebruik van de gebouwen, namelijk een AZC, er de eerste 15 jaar sprake is van een bijzonder gebruik van de gebouwen.

Over het gebruik van de gebouwen worden door omwonenden zorgen geuit en in die zorgen wordt door omwonenden mede een oplossing gezien door het niet verkopen van de grond aan het COA waardoor de gemeente meer grip zou hebben op het sluiten van het AZC. Hieronder wordt uiteengezet waarom die veronderstelling niet juist is. Business case COA Het COA is intern de business case aan het opstellen. Daarvoor heeft zij een aantal uitgangspunten nodig om deze te kunnen opzetten. Eén daarvan is op welke wijze het COA over de grond kan beschikken. Zoals

blad

2 van 3 onderwerp

Grondverwerving door COA voor nieuwe locatie AZC op Cleene Hooge

bekend is één van de uitgangspunten die door uw raad is vastgesteld, dat er sprake moet zijn van een duurzame ontwikkeling. Dat betekent in dit geval o.a. dat er woningen worden gebouwd die de eerste 15 jaar, althans gedurende de looptijd van de bestuursovereenkomst tussen de gemeente en het COA een ander gebruik kennen in de vorm van de opvang van asielzoekers maar daarna permanent dienst blijven doen als woningen. Er is dus in feite sprake van ontwikkeling van woningen. Om die te kunnen ontwikkelen dient het COA te weten of zij de grond kan kopen of in erfpacht kan nemen. Beide vormen leiden tot andere consequenties. Erfpacht Als de ondergrond in erfpacht wordt uitgegeven gedurende de looptijd van de bestuursovereenkomst dan dient het COA de bebouwing in 15 jaar af te schrijven. Dat leidt tot semi-permanente bebouwing met slechts een minimale restwaarde. Het bedrag van de investeringen is niet toereikend voor het realiseren van duurzame permanente bebouwing en dat strookt niet met de kaders van de raad. In feite zou dan een ontwikkeling gerealiseerd worden die niet past in de ontwikkelvisie qua architectuur en inpassing in het landschap. In dat geval zou er iets gerealiseerd worden wat we als gemeente qua architectuur en inpassing in het landschap niet willen en naar verwachting de omwonenden ook niet.

Ook zou na afloop van de erfpachtstermijn het gebied weer opnieuw ontwikkeld moeten worden omdat het om semi-permanente bouw zou gaan. Naar onze mening is dat ongewenst en kan beter bij aanvang het gehele gebied in één keer in samenhang ontwikkeld en ontsloten worden, nog los van het feit dat dat met de kaders bedoeld is. Koop Bij koop gaat het eigendom van de grond over naar het COA zodat zij later na afloop van de periode deze grond en woningen kan verkopen aan marktpartijen. Het investeringsbedrag van het COA is bij verkoop hoger omdat de woningen niet binnen de looptijd van 15 jaar behoeven te worden afgeschreven maar hun waarde behouden. Bij verkoop kunnen de investeringen worden terugverdiend. Daarom kan bij verkoop van de grond wel een duurzame ontwikkeling worden gerealiseerd met een architectuur die past binnen de ontwikkelvisie en inpassing in het landschap. Dat doel past wel binnen de kaders van uw raad en dat is ook wat omwonenden naar verwachting wensen. Zeggenschap gemeente Naar onze mening heeft de wijze van overdracht van de grond aan het COA geen invloed op de zeggenschap die de gemeente heeft en wil hebben en houden op de exploitatie van het AZC.

Allereerst is het mogelijk in de (privaatrechtelijke) koopovereenkomst bepalingen op te nemen zoals bijvoorbeeld het recht van koop door de gemeente als wetgeving/jurisprudentie dat toelaat (Didam-arrest) of andere bepalingen die mogelijk tijdens de participatie worden aangedragen. Daarnaast is niet de koopovereenkomst het leidende document voor de gang van zaken op het AZC maar de nog af te sluiten bestuursovereenkomst tussen de gemeente en het COA. In deze overeenkomst worden tussen de gemeente en het COA bindende afspraken gemaakt over onder andere de periode van het AZC, het maximum aantal toegelaten bewoners, het omgaan met de flexibele opvang en welke procedures daarvoor gelden, het omwonendenoverleg, het gebruik van het binnenterrein enz.

blad

3 van 3 onderwerp

Grondverwerving door COA voor nieuwe locatie AZC op Cleene Hooge

Naar onze mening wordt de invloed van de gemeente daarom niet bepaald door de koopovereenkomst maar door de nog af te sluiten bestuursovereenkomst met het COA. Er bestaan daarom naar onze mening geen gegronde bezwaren om de grond te verkopen aan het COA zoals te doen gebruikelijk bij ontwikkelingen van woningen. Wij hebben daarom besloten het COA te laten weten dat wij bereid zijn de grond te verkopen. Voor de goede orde delen wij u mee dat er nog geen koopovereenkomst is gesloten omdat de onderhandelingen over de grondverwerving nog maar onlangs opgestart zijn. Participatiegraad Met de verkoop wijken wij niet af van de gebruikelijke gang van zaken bij ontwikkeling van woningen. Omdat de invloed van de gemeente op de gang van zaken op een andere wijze is geborgd dan via de koopovereenkomst kan naar onze mening worden gekozen voor het informeren van omwonenden over het feit dat de grond middels een nog op te stellen koopovereenkomst aan het COA wordt aangeboden. Communicatie Het informeren van omwonenden en belanghebbenden doen wij via publicatie van deze memo op de gemeentelijke website (webpagina van het AZC/Cleene Hooge), op Middelburg Ontmoet en wordt verzonden aan de klankbordgroep. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Middelburg, de secretaris de burgemeester

mr. A. van den Brink

M.A. Fränzel Msc