RM 2024.01.22 Memo actieve informatie principebesluit extra woning Torenweg 2

memo - actieve informatie aan

commissie

portefeuillehouder

datum

Gemeenteraad

Ruimte

Rutger Schonis

12 december 2023

steller

afdeling email

telefoon

Email

Tony Loogman

Leefomgeving

+31118-675537

t.loogman@middelburg.nl

onderwerp

Principebesluit extra woning op boerderijkavel Torenweg 2

Geachte leden van de raad, aanleiding

Op 12 december 2023 heeft het college besloten in principe medewerking te willen verlenen aan het verzoek om een extra woning op het perceel Torenweg 2 te mogen bouwen. Informatie

Door de bewoners van Torenweg 2 en hun dochter en schoonzoon is een principeverzoek ingediend om een extra woning te mogen bouwen op het weitje (hobbytuin) naast hun voormalige boerderij Torenweg 2. Dochter en schoonzoon kunnen dan extra hulp bieden wanneer dit nodig is. Hulp bij onderhoud boerderij en mantelzorg aan de (schoon)ouders in de toekomst. De boerderij is al meerdere generaties in het bezit bij de familie.

Afbeelding 1: Torenweg 2

In de afgelopen periode is verkend wat hier allemaal bij komt kijken, ruimtelijk, financieel en proces. Er is in het kader van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit een locatieverkenning gemaakt door initiatiefnemer om te onderzoeken of de woning die men in gedachten heeft hier ruimtelijk ook passend zou kunnen zijn.

blad

2 van 3 onderwerp

Principeverzoek extra woning op boerderijkavel Torenweg 2

Met het besluit van het college kan aanvrager verder gaan met het proces, waarbij kosten gemaakt zullen moeten worden voor de ruimtelijke onderbouwing en de daarvoor benodigde onderzoeken. Ook zullen afspraken tussen initiatiefnemer en gemeente worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

Bestemmingsplan Mortiere

Het verzoek past niet binnen de huidige bestemming, die uitgaat van gedetailleerde bestemming Wonen (boerderij) en tuin (voortuin plus weitje). In Mortiere zijn bij ontwikkeling van de woonwijk vier boerderijen blijven staan en opgenomen in het stedenbouwkundig plan (zie bijlage 4: boerderijkavels Mortiere). Er zijn argumenten waarom we aan dit verzoek willen meewerken, zoals: 1) Twee boerderijkavels zijn reeds getransformeerd en verdicht met woningen. Bij de derde boerderij aan de Eéndrachtsweg zijn al meerdere verdichtingsvoorstellen gedaan, waarbij het oorspronkelijk aanbod voor 15 woningen richtinggevend is naast behoud van de boerderij. Het verzoek om bij de boerderij aan de Torenweg 2 slechts één woning te mogen bouwen lijkt dan allerzins een redelijk voorstel. 2) In tegenstelling tot de andere boerderijkavels, heeft de splitsing niet alleen een financieel motief, maar ook een maatschappelijk motief, door het in de familie te houden en om elkaar te helpen. In de Woonvisie wordt ruimte geboden voor maatwerk voor dit soort initiatieven. Een vorm van woongemeenschap, waarbij de familie zorg kan bieden aan (schoon)ouders die op leeftijd komen en met eventuele mantelzorg hier nog lang kunnen blijven wonen. Waarbij de familie ook kan helpen bij beheer van de gebouwen en het groen (de boerderijkavel), waardoor de ruimtelijke kwaliteit geborgd blijft.

3) Hoewel gemeente terughoudend is als het gaat om splitsen woonkavels, kan dit verzoek wel aan de beleidsrichtlijn “Beleidsnota splitsen van (woon)kavels” uit 2012 voldoen. De toevoeging op de kop van de Rob Hoekestraat is ruimtelijk gezien een meerwaarde voor deze straat. De ruimtelijke afweging die vervolgens plaats moet vinden, pakt in theorie positief uit. Wel dient e.e.a. nog onderbouwd te worden door onderzoek. 4) De splitsing heeft geen invloed op de ruimtelijke kwaliteit van de oorspronkelijke boerderijkavel. Er wijzigt niets aan het ensemble van boerderij, het boerenerf, omdat de woning op het perceel ernaast (‘het weitje’) wordt gesitueerd en ontsloten wordt via de Rob Hoekestraat. Het groen op dit perceel (‘het weitje’) zal grotendeels worden gehandhaafd of waar nodig worden gecompenseerd. 5) Het bijgevoegde conceptplan is door het WARK positief beoordeeld. Natuurlijk zijn er ook kanttekeningen: 1. Splitsing geeft mogelijk precedentwerking, ook al is hier sprake van maatwerk. De boerderijkavels in Mortiere zijn echter wel een bijzondere groep woonkavels. De splitsing moet gezien worden in relatie tot de andere drie boerderijkavels in Mortiere (zie bijlage 3: boerderijkavels Mortiere). 2. De zorg aan de (schoon)ouders en hulp bij beheer is niet eeuwigdurend. Er zal een moment komen dat de boerderij zelf van eigenaar wisselt.

Mogelijk dat de boerderij door familie wordt overgenomen. De kavels zijn in principe groot genoeg om zelfstandig naast elkaar te kunnen voortbestaan. 3. Verantwoordelijkheid participatie wordt in principe gelegd bij initiatiefnemer. Vanuit de gemeente zal hier wel enige regie op gevoerd moeten worden, in verband met het verdere verloop van het proces. Er is een instructie voor participatie in de maak, die gehanteerd zal worden indien beschikbaar. Die instructie biedt geen garantie op voorkomen van bezwaren. Elke bouw leidt immers tot verandering. Hoewel het in het belang van de initiatiefnemer is om overlast zo veel als mogelijk te beperken, kan enige hinder naar omgeving nooit helemaal worden uitgesloten. 4. Maatwerk voor één woning kost in voorbereiding en proces relatief veel tijd. In een anterieure overeenkomst zullen afspraken worden gemaakt over kostenverhaal, planschade, participatie et cetera. Communicatie

Initiatiefnemer heeft al een eerste stap gezet door bewoners Rob Hoekestraat te informeren over hun plan. Na principebesluit zal participatie verder worden opgepakt. Dan zullen ook alle omwonenden worden geïnformeerd over het plan.

blad

3 van 3 onderwerp

Principeverzoek extra woning op boerderijkavel Torenweg 2

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Middelburg, de secretaris de burgemeester

mr. A. van den Brink

mr. H.M. Bergmann

bijlagen 1. Principeverzoek brief 18 feb 2021 2. Locatieverkenning nieuw te bouwen huis tussen Torenweg 2 en 4 3. Torenweg 2 WARK-gecomprimeerd 4. Boerderijkavels Mortiere