RM 2024.01.22 Memo actieve informatie Motie - Onderzoek juridische haalbaarheid toevoeging huisvestingsverordening en wijzigingsbesluit

memo - actieve informatie aan

commissie

portefeuillehouder

datum

Gemeenteraad

Ruimte

Rutger Schonis

5 december 2023

steller

afdeling

telefoon

e-mail

Jennifer Haers

Leefomgeving

+31118675219

J.Haers@middelburg.nl

onderwerp

Motie - Onderzoek juridische haalbaarheid toevoeging huisvestingsverordening en wijzigingsbesluit n.a.v. aangenomen amendement

Geachte leden van de raad, aanleiding In de raad van 9 november 2023 heeft uw raad een motie vanuit de fractie SP (6.m.1) aangenomen en is het college verzocht de juridische haalbaarheid van het volgende te onderzoeken: • De huisvestingsverordening (HVO) gemeente Middelburg 2023 mogelijk bij te stellen en in artikel 2 aan het werkingsgebied toe te voegen: Woningen, woonruimten en gebouwen die zich bevinden in gebied 1 van de overzichtskaart huisvestingsverordening Gemeente Middelburg en waarvan de eigenaar niet in het betreffende pand woont. Zie hiervoor bijlage 1, 2a en 2b. Daarnaast heeft uw raad in november 2023 besloten de huisvestingsverordening gemeente Middelburg 2023 gewijzigd vast te stellen en aan artikel 3 onder 1 toe te voegen: e. de woning te onttrekken ten behoeve van recreatieve verhuur. Een wijzigingsbesluit wordt in de raad van 1 februari 2024 aan uw raad voorgelegd. informatie Reactie motie SP In het onderzoek van de Stec Groep is schaarste aangetoond in de volgende 3 categorieën: • Tot € 245.000 (Dauwendaele, Nieuw- en Sint Joosland, Nieuw Middelburg en Stromenwijk/’t Zand); • Tot € 300.000 (Arnemuiden, Binnenstad, Griffioen, Klarenbeek, Middelburg zuid en Sint Laurens): • Tot € 355.000 (Brigdamme, Mortiere en Veersepoort). Een vergunningsplicht kan dus worden ingesteld in de binnenstad voor woningen tot € 300.000 omdat tot die grens schaarste is aangetoond.

Dit is ook vastgesteld in de verordening (in werkingtreding 1 januari 2024). De motie stelt voor de juridische haalbaarheid te onderzoeken voor het instellen van een vergunningsplicht voor de gehele binnenstad, dus ook voor woningen boven de grens van € 300.000. Dit is echter juridisch onhaalbaar omdat voor woningen boven deze grens geen schaarste is aangetoond. Het werkingsgebied vergroten in de huisvestingsverordening zoals voorgesteld in de motie zonder daadkrachtige motivering, zou in de toekomst tot problemen kunnen leiden. Het is alleen mogelijk een huisvestingsverordening met daarin opgenomen het splitsen, samenvoegen, onttrekken en omzetten van woningen vast te stellen als deze verordening is onderbouwd op het gebied van schaarste en leefbaarheid. Indien de huisvestingsverordening niet is onderbouwd dan is het risico is dat de huisvestingsverordening al

blad

2 van 5 onderwerp

Motie - Onderzoek juridische haalbaarheid toevoeging huisvestingsverordening

dan niet gedeeltelijk onverbindend wordt verklaard dan wel buiten toepassing wordt gelaten in een gerechtelijke procedure door de bestuursrechter. Het bovenstaande geldt ook of de eigenaar wel of niet in het pand woont. Wat kan er wel, is al gebeurd dan wel in ontwikkeling? Wat kan er wel? • Ter bevordering van de doorstroming in de binnenstad kunt u het besluit nemen om naar een kleine stap boven de schaarste grens van € 300.000 te schuiven. In dat geval is het advies om een wijziging in te dienen tot grens van € 355.000. Dit was de betaalbaarheidsgrens ten tijde van het onderzoek van de Stec Groep (april 2023). Aanvullend daarop was in maart 2023 de gemiddelde transactieprijs € 350.500 (zie hiervoor schaarste onderzoek Stec Groep, tabel A4, pag. 19) en is de huidige WOZ-waarde in de binnenstad € 303.000. • Invoeren van opkoopbescherming: De opkoopbescherming zorgt ervoor dat in gewilde gebieden huizen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Op die manier blijven meer koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf in gaan wonen. Het invoeren hiervan moet ook goed worden onderbouwd. Dit kan op basis van een leefbaarheidsonderzoek. Een dergelijk onderzoek zou dan nog moeten worden uitgevoerd. Voldaan moet worden aan de Europese dienstenrichtlijn: dit vraagt om een duidelijk verband tussen de maatregel en het effect op leefbaarheid.

Deze directe relatie is vaak moeilijk te leggen (dat lijkt bij toeristische verhuur overigens iets minder ingewikkeld dan opkoopbescherming, maar is nog steeds lastig en vaak een relatief softe onderbouwing). Wat is er al gebeurd? In koopovereenkomsten en ontwikkelovereenkomsten die gemeente sluit (op nieuwbouw), geldt een antispeculatiebeding voor woningen tot 150% van de Nationale Hypotheek Garantie-grens tevens in combinatie met een zelfbewoningsplicht. Wat is er in ontwikkeling? Het paraplubestemmingsplan (BP). In het BP wordt het volgende geregeld: Definitie van wonen voor: • Splitsen van woningen • Kamerverhuur • Onttrekken van de woning aan de woningvoorraad • Een verbod op tweede woningbezit: dit wordt gereguleerd via de begripsbepalingen, waaronder het begrip bewoning; registratie als hoofdverblijf; de bewoner moet in de woning ook daadwerkelijk wonen. • Toeristische verhuur: De regels omtrent toeristische verhuur bepalen dat dit is toegestaan mits het aanwenden van woonruimte (zie begripsbepaling in combinatie met de definitie bewoning) betreft. Met andere woorden, bewoners kunnen hun eigen woning waar zij daadwerkelijk wonen -onder voorwaarden- verhuren; echter niet als het een tweede woning betreft in die zin dat het niet hun permanente hoofdverblijf betreft.

blad

3 van 5 onderwerp

Motie - Onderzoek juridische haalbaarheid toevoeging huisvestingsverordening

Advies Waar eerst geen regulering plaatsvond op het gebied van wonen, zal dit vanaf volgend jaar wel het geval zijn: 1. Per 1 januari 2024 treedt de huisvestingsverordening van de gemeente Middelburg in werking. Vanaf dat moment wordt ook duidelijk wat er op ons afkomt. 2. Indien alles verloopt volgens plan treedt medio 2024 het BP in werking. Het advies luidt: Monitor de voorgaande maatregelen en voer in de tweede helft van 2024 een update van het schaarste onderzoek uit. Aanvullend hierop kunt u er ook voor kiezen een leefbaarheidsonderzoek uit te voeren ten behoeve van opkoopbescherming en toeristische verhuur. Wijzigingsbesluit n.a.v. amendement Groenlinks/ PvdA Uw raad heeft tijdens de vergadering van november 2023 besloten de huisvestingsverordening gemeente Middelburg 2023 gewijzigd vast te stellen en aan artikel 3 onder 1 toe te voegen: e. de woning te onttrekken ten behoeve van recreatieve verhuur. NB: De huisvestingsverordening wordt per 1 januari 2024 gepubliceerd inclusief het vastgestelde amendement, echter laat het amendement op zichzelf juridisch niet toe een vergunningsplicht voor toeristische verhuur in te stellen. De redenen hiervoor: • Het amendement spreekt van recreatieve verhuur en de huisvestingswet 2014 kent alleen toeristische verhuur en geen recreatieve verhuur.

Een advies hierover volgt in het wijzigingsbesluit; • Wettelijk kan nog geen aanvraag worden afgedwongen. Om vergunningsplicht voor toeristische verhuur wel juridisch vast te leggen moet het volgende worden onderzocht: ▪ Een uitwerking van artikel 3 e moet worden toegevoegd aan hoofdstuk 3 (Toeristische verhuur van woonruimte) aan de hand van artikelen uit de huisvestingswet 2014 m.b.t. de vergunning toeristische verhuur. ▪ In de HVO moeten de vormen van toeristische verhuur worden toegevoegd waar een vergunningplicht voor geldt (toeristische woningverhuur kort, toeristische woningverhuur lang, tweede woning, toeristische kamerverhuur kort, toeristische kamerverhuur lang). In het wijzigingsbesluit volgt een advies over de meest geschikte vorm voor de gemeente Middelburg. ▪ Het artikel inzake de bestuurlijke boetes (artikel 16 Huisvestingsverordening) zal in het geheel moeten worden aangepast. Ook dit moet worden uitgezocht en volgt in februari 2024 een advies. Daarnaast zal Vergunningverlening en Handhaving meer inzet c.q. uitbreiding van de capaciteit nodig hebben om het amendement (vergunning toeristische verhuur) uit te kunnen voeren. De bevindingen van de bovenstaande punten worden in een wijzigingsbesluit in de raad van februari 2024 aan u voorgelegd.

Verder is het belangrijk dat een HVO per 1 januari 2024 in werking treedt vanwege; • Op dit moment wordt niets gereguleerd op het gebied van onttrekken en splitsen van de woning en kamerverhuur. Dit betekent in feite dat alles is toegestaan en de gemeente niet kan optreden om ongewenste effecten rondom woningsplitsing en verhuur tegen te gaan.

blad

4 van 5 onderwerp

Motie - Onderzoek juridische haalbaarheid toevoeging huisvestingsverordening

•

Vertraging van de HVO betekent bovendien een vertraging van het proces van het BP. Daarmee zal het niet mogelijk zijn om het ontwerp van dit BP ter inzage te leggen voor 1 januari 2024 (intreding omgevingswet).

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Middelburg, de secretaris de burgemeester

mr. A. van den Brink

mr. H.M. Bergmann

blad

5 van 5 onderwerp

Motie - Onderzoek juridische haalbaarheid toevoeging huisvestingsverordening