RM 2023.12.04 Memo actieve informatie stand van zaken woonagenda per november 2023
Tekst van het document
memo - actieve informatie aan
commissie
portefeuillehouder
datum
Gemeenteraad
Ruimte
Rutger Schonis
21 november 2023
steller
afdeling
telefoon
Jennifer Haers
Leefomgeving
06 29 63 51 97
j.haers@middelburg.nl
onderwerp
Stand van zaken uitvoering woonagenda per november 2023
Geachte leden van de raad, aanleiding
Op 15 december 2022 is door uw raad de Middelburgse Woonagenda vastgesteld, als uitvoeringprogramma bij de kort daarvoor vastgestelde woonvisie. In de Woonagenda zijn diverse acties opgenomen, met daarbij een planning voor de uitvoering. In juni 2023 heeft u een update van de woonagenda ontvangen. Via deze memo brengen we u op de hoogte van de huidige stand van zaken. informatie
Hieronder volgt een overzicht van de in de Woonagenda opgenomen acties, met daarbij de stand van zaken per november 2023. 1. Woonzorgvisie – Actie
Stand van zaken
Afgerond in
Eind 2023 de woon-zorg en welzijnsvisie tot 2040 aanbieden ter besluitvorming door de gemeenteraad.
Loopt volgens planning
2024
2. Beleid studentenhuisvesting – Actie
Stand van zaken
2023
1.
Begin 2023 inventarisatie van de toekomstige vraag en confrontatie met het huidige aanbod.
Uitgevoerd en als input meengenomen in de beleidsnotitie.
2.
Begin 2023 inventarisatie van ander gebruik van bestaande studentenhuisvesting.
Uitgevoerd en als input meengenomen in de beleidsnotitie.
3.
In kwartaal 2 van 2023 de beleidsnotitie studentenhuisvesting aanbieden ter besluitvorming door de gemeenteraad.
Vastgesteld in de raad van september 2023
blad
2 van 8 onderwerp
Stand van zaken uitvoering woonagenda 3. Beleid huisvesting arbeidsmigranten – Actie
Vastgesteld in de raad van november 2023
1.
Zo spoedig mogelijk een voorstel ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorleggen over een aangepaste huisvestingsverordening en inzet c.q. uitbreiding van fte’s handhaving.
De huisvestingsverordening is besproken in de raadscommissie ruimte van 30 oktober 2023. De verordening is vertaald in het VNG-model en vanuit juridische zaken is meegelezen. De verordening is vastgesteld in de raad van 9 november 2023 en treedt in werking per 1 januari 2024. De raad heeft besloten: 1. De Huisvestingsverordening gemeente Middelburg 2023 gewijzigd vast te stellen en per 1 januari 2024 in werking te laten treden; a) Aan artikel 3 onder 1 toe te voegen: e. de woning te onttrekken ten behoeve van recreatieve verhuur 2. De Huisvestingsverordening gemeente Middelburg 2022 in te trekken per 31 december 2023. 3. Het college de opdracht te geven om de benodigde budget voor de inzet c.q. uitbreiding van de capaciteit ten behoeve van vergunningverlening en handhaving (van 1fte) te betrekken bij het opstellen van de begroting 2024. Een melding hiervan is gedaan in de meest recente kadernota. *Zie onder punt 1:Motie onderzoek naar juridische haalbaarheid toevoeging aan huisvestingsverordening en wijzigingsbesluit
2023
2.
In kwartaal 2 van 2023 de beleidsnotitie huisvesting arbeidsmigranten aanbieden ter besluitvorming door de gemeenteraad.
Deze is besproken in de raadscommissie ruimte van 30 oktober 2023 en is vastgesteld in de raad van november 2023.
2023
3.
Na vaststelling van de beleidsnotitie een keuze voor een locatie (of locaties) voor huisvesting short stay werknemers aan de gemeenteraad voorleggen.
College zal zelf geen initiatief nemen, is geen gemeentelijke taak. In de beleidsregels zijn wel de kaders voor een initiatief uit de samenleving.
n.v.t.
4.
In kwartaal 3 van 2023 een paraplubestemmingsplan in procedure brengen, waarin ook andere zaken (woningsplitsing,
In voorbereiding. Kwartaal 3 is niet haalbaar, kwartaal 4 is nu het uitgangspunt. Door bureau Rothuizen wordt hieraan gewerkt.
2024
blad
3 van 8 onderwerp
Stand van zaken uitvoering woonagenda tweede woningbezit) worden meegenomen. 4. Reguleren en stimuleren woningmarkt – Actie
Stand van zaken
1.
In kwartaal 3 van 2023 een paraplubestemmingsplan in procedure brengen, waarin onder andere een verbod op woningsplitsing / tweede woningbezit en een betere definitie van ‘wonen’ worden meegenomen.
In voorbereiding. Kwartaal 3 is niet haalbaar, kwartaal 4 is nu het uitgangspunt. Door bureau Rothuizen wordt hieraan gewerkt.
2024
2.
In kwartaal 2 van 2023 een voorstel ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorleggen over een aangepaste huisvestingsverordening en inzet c.q. uitbreiding van fte’s handhaving (indien mogelijk eerder, in combinatie met aanpassing in verband met arbeidsmigranten)
Een beleidsnotitie en beleidsregels omzetten en splitsen zelfstandige woonruimte is in juli 2023 vastgesteld door het college. De huisvestingsverordening is vastgesteld in de raad van november 2023 (zie hiervoor).
2023
3.
Per direct een antispeculatiebeding opnemen in koopovereenkomsten en anterieure overeenkomsten die de gemeente sluit, voor woningen tot de NHG-grens tevens een combinatie met een zelfbewoningsplicht.
Wordt inmiddels uitgevoerd voor nieuw te sluiten overeenkomsten.
2023
4.
Beleid over tweede woningbezit en toeristische verhuur opnemen in de toeristische visie, die uiterlijk in kwartaal 1 ter besluitvorming aan de gemeenteraad wordt voorgelegd.
In de raadsvergadering van juni is besloten over de kaders voor het beleidsplan toerisme met bijbehorend actieprogramma. Dit beleidsplan wordt volgens planning in april 2024 van dit jaar ter besluitvorming voorgelegd.
Doorlopend in 2024
NB: Beleid over tweede woningbezit en toeristische verhuur wordt ook opgenomen in het paraplu bestemmingsplan. Zie hierboven bij punt 4.1. 5.
In kwartaal 3 van 2023 een paraplubestemmingsplan in procedure brengen, waarin onder andere een verbod op woningsplitsing / tweede
In voorbereiding. Kwartaal 3 is niet haalbaar, kwartaal 4 is nu het uitgangspunt. Door bureau Rothuizen wordt hieraan gewerkt.
2024
blad
4 van 8 onderwerp
Stand van zaken uitvoering woonagenda woningbezit en een betere definitie van ‘wonen’ worden meegenomen. 6.
In kwartaal 2 van 2023 een voorstel ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorleggen over een aangepaste huisvestingsverordening en inzet c.q. uitbreiding van fte’s handhaving (indien mogelijk eerder, in combinatie met aanpassing in verband met arbeidsmigranten).
7.
In kwartaal 1 van 2023 een voorstel ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorleggen om de starterslening (al dan niet) aan te passen.
De huisvestingsverordening is vastgesteld in de raad van november 2023 (zie hiervoor).
•
•
•
Uitgevoerd, zie memo actieve informatie 17 januari 2023: regeling wordt niet aangepast. Wijziging n.a.v. de raad van juli 2023: De inhoud van de motie van november 2022 is via een amendement alsnog aangenomen. Per 1 januari 2024 wijzigt het maximaal leenbedrag van € 40.000 naar € 50.000 en stijgt de maximale aankoopprijs tot tot een waarde van 80% van de NHG te verhogen (was 65%). De lasten van € 1,1 mln. worden gedekt uit de extra ruimte n.a.v. de meicirculaire (meerjarenbegroting 2024 – 2027); Stand van zaken per november 2023: *Zie onder punt 2: ‘Het budget voor de statersleningen in 2023 is op.
2023
Doorlopend in 2024
8.
In kwartaal 1 van 2023 in gesprek met de corporaties over de inzet van een koopgarantregeling.
Gesprek heeft plaatsgevonden. Voor corporaties is dit niet aantrekkelijk aangezien geldstromen in de tijd niet te plannen zijn.
2023
9.
In kwartaal 1 van 2023 in gesprek met Woongoed over de (eventueel gezamenlijke) inzet van een verhuiscoach + bepalen kostenplaatje.
Gesprek loopt, op korte termijn vindt nadere afstemming plaats. *Zie onder punt 3: Doorstroom- verhuiscoach
Doorlopend in 2024
5. Nieuwbouwlocaties voor de toekomst – Actie
Stand van zaken
blad
5 van 8 onderwerp
Stand van zaken uitvoering woonagenda In december 2022 een eerste overleg plannen met de raadswerkgroep voor het bepalen van kaders.
Op 8 november 2023 is het adviesrapport vanuit de inwonerraad aangeboden aan het college. Er wordt naar aanleiding van dit advies gewerkt aan een voorstel voor de raad over toekomstige woningbouwlocaties. Het streven is om dat de raad hierover op 1 februari 2024 kan besluiten.
2024
1. Meldpunt problemen met verhuurders
Stand van zaken
Afgerond in
Het meldpunt gemeente Middelburg treedt in kwartaal 4 van 2023 in werking. De inwerkingtreding van het meldpunt wordt naar alle bewoners van de gemeente Middelburg gecommuniceerd.
Zie memo actieve informatie stand van zaken woonagenda van 1 juni 2023. Momenteel wordt gewerkt aan de definitieve implementatie (laatste afstemming, website afronden/ online zetten en communiceren naar buiten toe).
2023
2. Wet Regie Volkshuisvesting
Stand van zaken
Doorlopend in 2024
Nieuwe Ontwikkelingen
De wet is in voorbereiding 3. Actualisatie Kwalitatief Woononderzoek Zeeland (KWOZ)
Stand van zaken
Doorlopend in 2024
*Zie onder punt 4: Actualisatie Kwalitatief Woononderzoek Zeeland (KWOZ)
1.
Motie onderzoek naar juridische haalbaarheid toevoeging aan huisvestingsverordening en wijzigingsbesluit De raad heeft een motie vanuit de fractie SP (6.m.1) aangenomen over onderzoek naar juridische haalbaarheid toevoeging aan huisvestingsverordening en verzoekt het college; - de juridische haalbaarheid van de optionele toevoeging te onderzoeken en de raad te informeren over de bevindingen. Uw raad heeft tijdens de raad van november 2023 besloten de huisvestingsverordening gemeente Middelburg 2023 gewijzigd vast te stellen en aan artikel 3 onder 1 toe te voegen: e. de woning te onttrekken ten behoeve van recreatieve verhuur. Een wijzigingsbesluit hierover wordt in de raad van 1 februari 2024 aan uw raad voorgelegd. NB: De huisvestingsverordening wordt per 1 januari 2024 gepubliceerd inclusief het vastgestelde amendement, echter voegt het amendement tot aan het wijzigingsbesluit waarover uw raad moet beslissen niets toe. De redenen hiervoor: • Het amendement spreekt van recreatieve verhuur en de huisvestingswet 2014 kent alleen toeristische verhuur en geen recreatieve verhuur. Een advies hierover volgt in het wijzigingsbesluit;
blad
6 van 8 onderwerp
Stand van zaken uitvoering woonagenda o
o
o
Het amendement/ artikel 3 e voegt op zichzelf niets toe. Hiermee kun je wettelijk nog geen aanvraag vergunning afdwingen. Om het wel juridisch vast te leggen moeten nog een aantal dingen worden uitgezocht/ toegevoegd die volgen in het wijzigingsbesluit: ▪ Een uitwerking van artikel 3 e moet worden toegevoegd aan hoofdstuk 3 (Toeristische verhuur van woonruimte) aan de hand van artikelen uit de huisvestingswet 2014 m.b.t. de vergunning toeristische verhuur. ▪ In de HVO moeten de vormen van toeristische verhuur worden toegevoegd waar een vergunningplicht voor geldt (toeristische woningverhuur kort, toeristische woningverhuur lang, tweede woning, toeristische kamerverhuur kort, toeristische kamerverhuur lang). In het wijzigingsbesluit volgt een advies over de meest geschikte vorm voor de gemeente Middelburg. VenH zal meer inzet c.q. uitbreiding van de capaciteit nodig hebben om het amendement (vergunning toeristische verhuur) uit te kunnen voeren. Dit moet ook intern worden uitgezocht en volgt in het wijzigingsbesluit. Het artikel inzake de bestuurlijke boetes (artikel 16 Huisvestingsverordening) zal in het geheel moeten worden aangepast. Ook dit moet worden uitgezocht en volgt in februari 2024 een advies.
Verder is het belangrijk dat een HVO per 1 januari 2024 in werking treedt vanwege; • Op dit moment wordt niets gereguleerd op het gebied van onttrekken en splitsen van de woning en kamerverhuur. Dit betekent in feite dat alles is toegestaan en de gemeente niet kan optreden om ongewenste effecten rondom woningsplitsing en verhuur tegen te gaan. • Vertraging van de HVO betekent bovendien een vertraging van het proces van het paraplu BP. Een optie is om de regels van de HVO volledig op te laten nemen in het paraplu BP. Dit kost echter ook tijd en daarmee zal het niet mogelijk zijn om het ontwerp van dit BP ter inzage te leggen voor 1 januari 2024 (intreding omgevingswet). 2. Het budget voor de starterslening in 2023 is op De grens NHG per 1 januari 2024 is recent vastgesteld op € 435.000. Dat betekent dat de maximale koopsom voor een starterslening stijgt naar € 348.000 (80%). Op Funda (oktober 2023) zijn binnen die prijscategorie nu 46 eengezinswoningen en 19 appartementen beschikbaar. Dit is exclusief “verkocht onder voorbehoud”. (N.B. bij 65%, zoals nu, is de maximale koopsom € 282.750). Het aantal woningen dat in aanmerking komt voor een starterslening stijgt dus fors. Ondanks het revolverende karakter van de regeling is er door de toekenningen en de reserveringen voor lopende aanvragen in 2023, is voor de laatste 2 maanden het budget in 2023 voor de starterslening op.
De gemeente Middelburg heeft in 2023 zo veel startersleningen verstrekt dat het budget voor 2023 op is. Dit jaar kunnen geen leningen meer worden aangevraagd. In 2024 is er weer nieuw budget en kunnen aanvragen weer worden ingediend. Dit is naar buiten toe worden gecommuniceerd. In de begroting is 1 miljoen opgenomen voor 2024. Dat is vergelijkbaar met het aanvangsbedrag van 2023. Geschat kan worden dat met een hogere koopgrens én een hoger maximaal leenbedrag, dat bedrag voor dat jaar niet toereikend zal zijn. De startersleningen van 2023 vloeien niet eerder dan in 2026 gedeeltelijk terug in het fonds. Tot die tijd, en wellicht nog langer, zal er steeds meer geld in het fonds gestort moeten worden. Gegevens per jaar
blad
7 van 8 onderwerp
Stand van zaken uitvoering woonagenda
Jaar
Maximale koopsom
Maximaal leenbedrag
Aantal aanvragen
2021
€ 170.000
€ 40.000
8
2022
€ 230.750
€ 40.000
24
2023 (tot 25 okt)
€ 263.500
€ 40.000
39 (geschat voor het hele jaar: 45
2024
€ 348.000
€ 50.000
70?
3.
Doorstroom- verhuiscoach
In de programmabegroting van 2023/2024 en in het activiteitenplan van Woongoed Middelburg voor 2023 is opgenomen om doorstroming op de huurwoningenmarkt te stimuleren door de inzet van een verhuiscoach. Deze doorstroming is met name gericht op ouderen die alleen in een eengezinswoning wonen. De wijkbeheerders van Woongoed Middelburg hebben een start gemaakt met deze aanpak. Zij spreken ouderen in de wijk en inventariseren de woonwens en de belemmeringen die mensen ervaren om de stap naar een beter passende woningen te maken. Bijkomend doel van deze aanpak is een verhuisketen op gang te brengen. Zo komen meer woningen beschikbaar. Woongoed benadert ook de ouderen die langdurig ingeschrevenen staan als woningzoekende om met hen te bespreken waarom het niet lukt een geschikte woning te vinden. Deze mensen worden gecoacht in hun zoektocht. Eind 2023 vindt een evaluatie van de effecten en de belemmeringen die ouderen ervaren om te verhuizen. Aan het begin van 2024 worden deze evaluatie met de gemeente gedeeld. Afhankelijk van deze uitkomsten wordt besproken welke acties nodig zijn om deze aanpak verder te ontwikkelen. Eveneens bespreken we óf en met welke maatregelen we als gemeente kunnen ondersteunen om de ervaren belemmeringen te verminderen en de verhuisketen verder te stimuleren.
4. Actualisatie Kwalitatief Woononderzoek Zeeland (KWOZ) Om de gezamenlijke en regio-specifieke woningmarktopgaven beter in beeld te krijgen hebben de Provincie Zeeland en de Zeeuwse gemeenten in 2019 het Kwalitatief Woononderzoek Zeeland (KWOZ) laten uitvoeren. In dat onderzoek lag de focus voor een belangrijk deel op de omvang en kwaliteit van - en de opgaven in - de bestaande woningvoorraad. Een belangrijk doel van het KWOZ was inzicht krijgen in de kwantitatieve én kwalitatieve vraag. Met alle verkregen inzichten uit het KWOZ is vervolgens aan de slag gegaan in het traject ten aanzien van de Woonagenda Zeeland; de visie op wonen is daar uitgewerkt in concrete ambities en actielijnen. De Woonagenda vormt daarmee de gezamenlijke leidraad van Zeeuwse gemeenten en provincie om de woonopgaven aan te pakken. Sinds vorig jaar is daar op initiatief van de Rijksoverheid ook nog de Woondeal-aanpak bijgekomen. In de Woonagenda is aangegeven dat het KWOZ een belangrijke nulmeting was, en dat de betrokken partijen samen inzetten op een periodieke actualisatie, bij voorkeur in de toekomst ook samen met de woningcorporaties. Het is inmiddels vier jaar geleden dat het KWOZ is uitgevoerd. Een vervolgonderzoek ter actualisatie van de cijfers en ontwikkelingen is daarom wenselijk. De Provincie Zeeland neemt een voortrekkersrol om dit traject te vervullen.
Om tot goede en gedragen resultaten te komen is betrokkenheid vanuit de Zeeuwse gemeenten en de woningbouwcorporaties van groot
blad
8 van 8 onderwerp
Stand van zaken uitvoering woonagenda belang. Daarom zal een ambtelijke klankbordgroep worden ingesteld, waarin Middelburg namens de Walcherse gemeenten participeert. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Middelburg, de secretaris de burgemeester
mr. A. van den Brink
mr. H.M. Bergmann