RM 2023.06.26 Memo actieve informatie Nadere regels en beleidsregels omzetten en splitsen zelfstandige woonruimte

memo - actieve informatie aan

commissie

portefeuillehouder

datum

Gemeenteraad

Ruimte

Rutger Schonis

20 juni 2023

steller

afdeling

telefoon

e-mail

Jennifer Haers

Leefomgeving

+31118675219

J.Haers@middelburg.nl

onderwerp

Nadere regels en beleidsregels omzetten en splitsen zelfstandige woonruimte

Geachte leden van de raad, aanleiding

Op 20 juni is de nota Nadere regels en beleidsregels omzetten en splitsen zelfstandige woonruimte vastgesteld door het college (bijlage 1). In deze memo wordt toegelicht wat die regels inhouden en op welke wijze deze worden toegepast. Op 15 december 2022 is door uw raad de Middelburgse Woonagenda vastgesteld, als uitvoeringprogramma bij de kort daarvoor vastgestelde woonvisie. Vanuit het beleid huisvesting arbeidsmigranten is één van de acties zo spoedig mogelijk een voorstel ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorleggen over een aangepaste huisvestingsverordening (HVO) en inzet van de gemeente ten aanzien van de handhaving. Om deze aanpassing van de HVO vast te kunnen stellen, is het nodig dat beleid is vastgelegd in welke gevallen beperkingen worden gesteld aan panden en onder welke voorwaarden vergunningen kunnen worden verleend. De huidige in 2022 vastgestelde HVO bevat op dit moment alleen een hoofdstuk 3A over toeristische verhuur. Het enige dat daarin nu geregeld is, is dat verhuurders voor toeristische verhuur zich moeten registreren (art. 21C HVO). Voor alle andere onderwerpen (omzetten en splitsen van de zelfstandige woonruimte) die we willen gaan regelen, moet de HVO worden aangevuld.

Daarvoor hebben we een aantal zaken nodig, namelijk de volgende punten:  Een onderbouwing van de schaarste van woningen in wijken / prijssegmenten, om aan te tonen dat je moet reguleren om bestaande schaarste te kunnen verdelen. Die is inmiddels geleverd in het STEC-rapport.  Beleidsregels voor overige zaken rondom het verdelen van woonruimten (beleid voor splitsen, verkamering etc.). Deze staan beschreven in de Nota ‘nadere regels en beleidsregels omzetten en splitsen zelfstandige woonruimte’ die als bijlage met deze memo is meegezonden (bijlage 1). De beleidsregels die het college heeft vastgesteld zijn het beleid aanvullend (en deels vooruitlopend) op de aangepaste HVO van de gemeente Middelburg. De aanpassing van de HVO is in voorbereiding en wordt naar verwachting in het derde kwartaal van 2023 ter besluitvorming voorgelegd aan uw raad. De regels voor een wijziging in de samenstelling van de woonruimtevoorraad worden hierin vastgelegd.

blad

2 van 3 onderwerp

Nadere regels en beleidsregels omzetten en splitsen zelfstandige woonruimte

informatie

De beleidsregels bevatten de spelregels om zelfstandige woningen 'om te zetten' naar onzelfstandige woonruimten (kamerverhuur/bewoning) en om deze te 'splitsen' in meer zelfstandige woningen of appartementen/ studio's. Hiervoor zijn beleidsregels en nadere regels opgenomen:  Beleidsregels: De beleidsregels geven invulling aan het afwegen van belangen. De wettelijke grondslag voor het vaststellen van beleidsregels is neergelegd in artikel 4:81 lid 1 van de Algemene wet bestuursrecht.  Nadere regels: Algemeen verbindende voorschriften ter uitwerking van onderdelen van de verordening. Betreft de uitwerking van de verordening en kunnen rechten en plichten bevatten. De grondslag voor het stellen van nadere regels wordt gegeven in de Huisvestingsverordening in wording. Het beleid moet evenwicht bieden tussen meerdere belangen: het belang van goede en voldoende huisvesting voor starters en doorstromers op de woningmarkt, het belang van het beschermen van de voor die doelgroep bereikbare woningen en het belang van het zorg dragen voor een goed woon- en leefklimaat in de stad. Uitgangspunten van het beleid zijn hiermee als volgt:  Beter sturen op leefbaarheid: Bouwkundige splitsingen en omzettingen, waarbij extra woningen, kamers en bewoners worden toegevoegd, kunnen leiden tot leefbaarheidsproblemen.

Denk aan geluidsoverlast, parkeerdruk, afvalverzameling, parkeren/stallen van fietsen, en veel verschillende leefstijlen in één straat, die langs elkaar schuren. Buurtbewoners in delen van de stad maken zich zorgen over de toegenomen druk op de leefbaarheid als gevolg van omzetten en splitsen, waarbij al dan niet tevens sprake is van toeristische verhuur.  Belang van bescherming van de goedkope woningvoorraad: Woningschaarste is voor de goedkopere woningen aantoonbaar in de gemeente Middelburg (Schaarste onderzoek gemeente Middelburg 2023, Stec Groep, zie de bijlage bij deze memo). Voor lage inkomens is sprake van een beperkte passende woningvoorraad. Dit ontstaat onder andere door een sterke stijging van de koopwoningprijzen en de oplopende hypotheekrente. Daardoor is slechts een beperkt deel van de koopwoningvoorraad bereikbaar voor lage- en middeninkomens. Tussen wijken van de gemeente Middelburg bestaan verschillen in de mate waarin deze krapte op de koopwoningmarkt optreedt. Om die reden is het beleid erop gericht de woningmarkt te beschermen op wijkniveau.

De volgende woningen dienen beschikbaar en bereikbaar te blijven voor lage- en middeninkomens:  Woningen met een WOZ waarde onder € 245.000,- in de wijken Dauwendaele, Nieuw- en Sint Joosland, Nieuw Middelburg en Stromenwijk/’t Zand;  Woningen met een WOZ waarde onder € 300.000,- in de wijken Arnemuiden, Binnenstad, Griffioen, Klarenbeek, Middelburg zuid en Sint Laurens;  Woningen met een WOZ waarde onder € 355.000,- (gerelateerd aan de koopprijsgrens voor het verkrijgen van een Nationale Hypotheek Garantie per 1 januari 2022, t.w. € 355.000,-) in de wijken Brigdamme, Mortiere en Veersepoort. De nadere regels gaan in op zaken als geluidsisolatie, de fysieke leefbaarheidseisen bij omzetten van zelfstandige woning/woonruimte naar onzelfstandige woonruimte en bij splitsing, weigeringsgronden, etc.

blad

3 van 3 onderwerp

Nadere regels en beleidsregels omzetten en splitsen zelfstandige woonruimte

De beleidsnotitie en het door de Stec Groep uitgevoerde schaarste-onderzoek zijn als bijlage bij deze memo gevoegd (bijlage 3) . Vervolgproces HVO De voorafgaande zaken worden als input gebruikt om de HVO op te stellen. Verwacht wordt deze aanstaande september aan uw raad te kunnen bieden ter vaststelling. Naast de inzet van de HVO zijn ook aanvullende regels nodig op het gebied van wonen in de geldende bestemmingsplannen. Daarom moet de parapluherziening ‘wonen’ doorgevoerd worden voor alle geldende bestemmingsplannen. Naast de nota nadere regels en beleidsregels omzetten en splitsen zelfstandige woonruimte, worden daar ook de door de raad vastgestelde kaders voor toerismebeleid en de beleidsregels huisvesting arbeidsmigranten voor gebruikt. Deze laatste worden in september ter vaststelling aan uw raad voorgelegd. Het ontwerp van deze parapluherziening moet in het vierde kwartaal van dit jaar naar buiten vanwege de naderende inwerkingtreding van de Omgevingswet.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Middelburg, de secretaris de burgemeester

mr. A. van den Brink

mr. H.M. Bergmann