RM 2023.05.22 Memo actieve informatie Project Sir Winston Churchilllaan 8 te Middelburg

memo - actieve informatie aan

commissie

portefeuillehouder

datum

Gemeenteraad

Ruimte

Rutger Schonis

11 april 2023

steller

afdeling

telefoon

e-mail

Arnold Schiettekatte / Robbert Lancel

Leefomgeving

01118675113 / 01118675280

a.schiettekatte@middelburg.nl / r.lancel@middelburg.nl

onderwerp

Project Sir Winston Churchilllaan 8 te Middelburg

Geachte leden van de raad, Aanleiding

De schoolgebouwen aan de Churchilllaan in Middelburg, ter hoogte van de Nadorstweg, staan leeg en staan op de nominatie voor sloop. Als gemeente sloten we begin 2022 een intentieovereenkomst met Woongoed en Zorgstroom voor de realisatie van sociale-huurappartementen en een woonzorgcentrum op deze locatie. In november 2022 kondigde Minister Helder van Volksgezondheid, Welzijn en Sport een wijziging aan in het beleid van ouderenhuisvesting en ouderenzorg. Het betreft het programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen (WOZO). Hierin leggen de verschillende partijen uit de ouderenzorgsector een nieuwe norm vast: “zelf als het kan, thuis als het kan en digitaal als het kan”. Hoewel hierover op dit moment nog een politieke discussie wordt gevoerd tussen de Minister en de Tweede Kamer, lijkt het gevolg van deze nieuwe norm te zijn dat Woonzorg het woonzorgcentrum niet kan ontwikkelen in de vorm die zij voorzag. Los van de uitkomst van deze discussie is er echter nog een andere belangrijke ontwikkeling die invloed heeft op de gesloten intentieovereenkomst. De Hoge Raad deed op 26 november 2021 een uitspraak die intussen bekend staat als het 'Didam-arrest'. Het gevolg hiervan is dat overheden gronden niet langer één-op-één kunnen uitgeven maar dat zij dit moeten doen via een openbare selectieprocedure.

Hierop geldt een beperkt aantal uitzonderingen, bijvoorbeeld voor een plan dat geheel of nagenoeg geheel bestaat uit sociale woningbouw. Kort en goed betekent dit dat de gemeente Middelburg de gronden van de locatie Churchilllaan nog wel één-op-één mag verkopen aan Woongoed, maar niet aan Zorgstroom. In deze memo leggen we uit wat deze ontwikkelingen betekenen voor de met Woongoed en Zorgstroom gesloten intentieovereenkomst en daarmee voor de plannen voor de locatie Churchilllaan. Waar gingen we van uit?

Eind 2018 stemde ons college in met een haalbaarheidsstudie door Woongoed en Zorgstroom naar herontwikkeling van de schoollocatie aan de Churchilllaan met een combinatie van sociale-huurwoningen en intramurale zorg. Medio 2019 werd duidelijk dat sloop en nieuwbouw de voorkeur geniet. Vanaf het najaar van 2019 onderzochten we samen met Woongoed en Zorgstroom de mogelijkheid om ook Jumbo hiernaartoe te verplaatsen. Een ander aandachtspunt waren (en zijn) de gymzalen op de hoek van de Koos

blad

2 van 5 onderwerp

Project Sir Winston Churchilllaan 8

Vorrinkstraat en de Gerrit van der Veenstraat. Deze worden intensief gebruikt en sloop daarvan betekent dat hiervoor vervanging moet worden gevonden. We legden uw raad op 15 april 2020 een voorstel tot een participatietraject voor dit project voor en op 16 april 2020 stelde u de participatiekaders vast. In de zomer van 2020 werd duidelijk dat verplaatsing van Jumbo, in combinatie met de woningbouwplannen, niet realistisch was. Daarop werkten Woongoed en Zorgstroom hun plannen verder uit. Dit leidde tot het uitgangspunt van 81 appartementen en een woonzorgcentrum van 50 bewoners, ter realiseren in twee fasen. Op basis hiervan startte ons college het participatietraject. Wat hebben we gedaan?

Na het besluit van uw raad van 16 april 2020 stelden we met Woongoed en Zorgstroom een projectteam in, bestaande uit de projectleiders van Woongoed, Zorgstroom en de gemeente. Ook de architect van de initiatiefnemers maakt deel uit van het projectteam. Twee leden van het wijkteam waren betrokken bij het planproces en vormen daarmee de 'voorhoede' van de wijk. Het projectteam en het wijkteam overlegden vanaf de zomer van 2020 meermaals met elkaar. Hoe zag het plan eruit?

Het bouwplan bestond uit vier bouwblokken: een gekoppeld bouwblok van Zorgstroom op de hoek van de Nadorstweg/Churchilllaan (op de afbeelding linksonder) en drie van Woongoed. Ieder bouwblok van Woongoed bestaat uit vijf bouwlagen en telt zevenentwintig appartementen (in totaal dus 81). Dit programma is nodig voor een haalbare exploitatie in de eindsituatie.

Communicatie en participatie

Eind 2021 waren het voorlopig bouwontwerp en het vlekkenplan voor de buitenruimte voldoende uitgewerkt om de omwonenden te informeren. In februari 2022 organiseerden Woongoed en Zorgstroom samen met de gemeente een informatiebijeenkomst, waarbij bewoners geïnformeerd werden over de plannen en het proces. Tijdens deze avond konden zij ook hun zorgen en vragen kwijt. Het projectteam verwerkte de opgehaalde vragen en opmerkingen en organiseerde in juni 2022 een interactieve bijeenkomst waarbij direct omwonenden over vier thema’s konden meedenken: 'gebouwontwerp (o.a. massa en hoogte)', 'inrichting van

blad

3 van 5 onderwerp

Project Sir Winston Churchilllaan 8

de openbare ruimte (groen)', 'verkeer en parkeren' en - op verzoek van het wijkteam - het thema 'vitaliteit'. Dit was een constructieve bijeenkomst. Het projectteam had daardoor een goed beeld van de vragen, gedachten en wensen van de omwonenden over de plannen. We nemen deze zo veel als mogelijk mee in het nieuwe ontwerp. De regie van de communicatie en participatie lag bij de initiatiefnemers. De gemeente had hierbij wel een stevige adviserende rol. Het wijkteam was ook actief betrokken bij de voorbereiding van de tweede bijeenkomst. Gevolgen van het gewijzigd rijksbeleid ouderenhuisvesting en ouderenzorg en van het Didam-arrest

Het plan van Zorgstroom voor het woonzorgcentrum was nog in de voorbereidende fase en nog niet afgerond. Daarmee voldoet het niet aan de vereisten van het Rijk voor een zogeheten pijplijnproject, oftewel een project dat zover gevorderd is dat dit niet meer kan worden afgeblazen. Ervan uitgaande dat het door de Minister in november 2022 aangekondigde nieuwe rijksbeleid wordt vastgesteld, kan Zorgstroom het woonzorgcentrum zoals zij dit voorzag niet meer realiseren en kan zij hiermee niet langer voldoen aan haar inspanningsverplichting uit de intentieovereenkomst. Zorgstroom mag in deze situatie de overeenkomst – voor haar aandeel – ontbinden zonder dat dit voor Zorgstroom juridische of financiële consequenties heeft. Het Didam-arrest betrof de één-op-één verkoop van grond door de gemeente Montferland aan een projectontwikkelaar, in het plaatsje Didam. In een daarover aangespannen procedure gaf de Hoge Raad de eiser gelijk in diens stelling dat de gemeente het gelijkheidsbeginsel schond door anderen geen mededingingsruimte te bieden. De Hoge Raad vernietigde de overeenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar.

Zeer recent bepaalde de rechtbank Midden-Nederland dat het gelijkheidsbeginsel ook voorrang heeft boven het vertrouwensbeginsel, bijvoorbeeld als partijen een overeenkomst sloten vóór het Didam-arrest of daarmee, gezien lopende onderhandelingen, redelijkerwijs geen rekening hoefden te houden. De conclusie kan dan ook niet anders zijn dan dat de beoogde één-op-één verkoop van grond aan Zorgstroom niet langer mogelijk is. Hiermee wijzigen de uitgangspunten voor het project Churchilllaan als geheel, maar dit laat de overeenkomst tussen de gemeente en Woongoed in beginsel onverlet. Zoals afgesproken in de intentieovereenkomst heeft onlangs overleg met Woongoed plaatsgevonden. Onderwerp van gesprek was de ontstane situatie met als doel om, zoals de overeenkomst bepaalt, te komen tot een alternatief dat zo dicht mogelijk in de buurt komt van de oorspronkelijke uitgangspunten. De gymzalen

Zoals we in het raadsvoorstel van 15 april 2020 hebben aangegeven, worden de gymzalen intensief gebruikt en is de functie dus wel nodig. Door de verplaatsing van de scholen in de afgelopen jaren ligt de huidige locatie programmatisch echter niet langer voor de hand. Bovendien zijn de gymzalen bouwkundig en energetisch achterhaald en voldoen ze niet meer aan de actuele eisen. Vanuit die optiek heeft sloop en nieuwbouw op een andere locatie dus de voorkeur. Dit vereist een nieuwe locatie die ruimtelijk passend is, in (de nabijheid van) de wijk Klarenbeek en de daar gevestigde scholen. Dit is geen gemakkelijke zoektocht en kost de nodige tijd. Bovendien is voor de vervanging nog geen geld gereserveerd in de gemeentelijke begroting. Wat betreft de nieuwe functie van de locatie van de gymzalen, is vanuit de huidige woningbehoefte een invulling enkel met woningen (door Woongoed) een optie.

blad

4 van 5 onderwerp

Project Sir Winston Churchilllaan 8

Hoe nu verder?

Vanwege de grote behoefte aan nieuwe woningen is het voornemen van de gemeente en Woongoed om het project door te zetten met als streven een ontwikkeling die zo veel mogelijk aansluit bij de oorspronkelijke uitgangspunten. We werken op dit moment met Woongoed aan een aanvulling van de overeenkomst. Dit zou kunnen inhouden dat we de gehele locatie, dus inclusief de gymzalen met bijbehorende omliggende grond, verkopen aan Woongoed en de gymzalen bijvoorbeeld van haar huren. Hiermee garanderen we de continuïteit van de gymzaalfunctie en geven we ook ruimte aan Woongoed om een extra aanvulling op de woningvoorraad toe te voegen of om hiertoe in elk geval een verkenning uit te voeren. Zodra we aanvullende afspraken met Woongoed hebben gemaakt, informeren we uw raad daar verder over. Exploitatieopzet

Voor fase 1 van het project (dus zonder de locatie van de gymzalen) stelden we in februari 2022 een exploitatieopzet vast. Deze gaf een sluitend resultaat (€ 0), omdat een deel van de bestaande boekwaarde direct binnen de reguliere exploitatie als verlies werd genomen. Als we het deel dat we wilden verkopen aan Zorgstroom buiten de verkoop houden dan hebben we minder grondopbrengsten waardoor de grondexploitatie een verlies zal laten zien. Als we dit deel alsnog verkopen, maar dan aan Woongoed, dan is de situatie weer anders. De komende tijd rekenen we de scenario’s door en we leggen u op een nog nader te bepalen moment een herziening van de grondexploitatie voor. We doen dit nadat we met Woongoed nieuwe afspraken hebben gemaakt omdat we dan zicht hebben op de omvang van de grondverkoop en de financiële implicaties hiervan. Vervolg communicatie en participatie

Maandagavond 17 april 2023 organiseert Woongoed samen met de gemeente een nieuwe bijeenkomst voor direct omwonenden en andere wijkbewoners om de aangepaste plannen te presenteren. Daarna worden de thema’s ‘gebouwontwerp‘, ‘inrichting van het terrein’ en ‘verkeer en parkeren’ verder opgepakt in de vorm van denktanks met betrokken bewoners. Ook andere stakeholders, zoals de scholen in de wijk, worden hierbij betrokken.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Middelburg, de secretaris, de burgemeester,

mr. A. van den Brink

mr. H.M. Bergmann

blad

5 van 5 onderwerp

Project Sir Winston Churchilllaan 8