RM 2023.05.22 Memo actieve informatie Doorrekening Grondbedrijf 2022-2024

memo - actieve informatie aan

commissie

portefeuillehouder

datum

Gemeenteraad

Ruimte

Jeroen Louws

25 april 2023

steller

afdeling

telefoon

e-mail

Ad van den Kieboom/ Onno van de Velde

Leefomgeving

+31118675202 +31118675462

a.van.den.kieboom@middelburg.nl o.van.de.velde@middelburg.nl

onderwerp

Doorrekening Grondbedrijf 2022-2042

Geachte leden van de raad, aanleiding

Jaarlijks wordt een doorrekening van het grondbedrijf gemaakt, waarin de resultaten van het afgelopen jaar zijn verwerkt en tevens vooruit wordt geblikt. Op 25 april 2023 hebben we de nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2022-2042; doorrekening en risicoanalyse per februari 2023’ in het college besproken. Naar aanleiding van de doorrekening worden geen besluiten van de gemeenteraad gevraagd, zodat deze enkel ter informatie wordt toegezonden. De doorrekening zelf bevat vanwege de daarin genoemde risico’s geheime informatie. Er is daarom een openbare samenvatting gemaakt die als bijlage bij deze memo wordt meegezonden. Hieronder worden de belangrijkste conclusies er uit gelicht. informatie

Opgemerkt moet worden dat de berekeningen en analyses dateren van februari, met een uitloop naar begin maart. De tekst is eind maart afgerond. De doorrekening is verder gebaseerd op bestaand beleid. In de doorrekening is er primair van uit gegaan dat mogelijke nieuwe inzichten zoals bijvoorbeeld over percentages sociale en goedkopere woningbouw, hoeveelheid openbaar groen, geen of beperkte invloed zullen hebben op plannen die al in exploitatie zijn genomen en waarbij de planontwikkeling al ver gevorderd is. Voor gebieden waarvoor nog geen exploitatieopzet is vastgesteld (Sint Laurens Oost, Hazenburg Noord (laatste deel)) of waar nog geen concrete plannen voor uitvoering tot stand zijn gekomen (Cleene Hooge, Oranjepolder) kan, afhankelijk van de nadere invulling en uitwerking, het rekenen met andere uitgangspunten tot aanzienlijk minder gunstige resultaten leiden dan met de uitgangspunten waar tot nog toe mee gerekend is. Omdat die nadere invulling en uitwerking er nog niet is, is er voor gekozen om voor nu te rekenen met de uitgangspunten voor wat betreft programma en opzet, die ook in de vorige doorrekening werden toegepast waardoor de verschillen met de vorige doorrekening alleen worden veroorzaakt door externe factoren (gestegen kosten, opbrengsten, marktomstandigheden).

In het, financieel gezien, slechtste geval zou het kunnen betekenen dat deze locaties in het geheel niet worden ontwikkeld waardoor afwaardering noodzakelijk is. De (maximale) omvang van dit risico wordt in de doorrekening in beeld gebracht en komt dan bovenop de verschillende scenario’s.

blad

2 van 4 onderwerp

Doorrekening Grondbedrijf 2022-2042

Zoals ook in de nota grondbeleid 2021 is opgemerkt, zal op het moment dat de nieuwe omgevingsvisie (en dat geldt ook voor de woonvisie) gereed is, diepgaander gekeken moeten worden naar de ambities op het gebied van woningbouw en daaraan gekoppeld het te voeren grondbeleid. In het eind 2015 vastgestelde Actieplan grondbedrijf werd als voorwaarde gesteld dat in 2030 de boekwaarde van het grondbedrijf volledig terugverdiend zou moeten zijn. In het huidige basisscenario kan het punt waarop het saldo van de reserve gelijk is aan de boekwaarde in 2029 worden bereikt. Dit is drie jaar later dan de verwachting in de vorige doorrekening. De reden hiervan is dat rekening wordt gehouden met vertraging in de uitgifte van bouwgrond voor met name woningbouw in de periode 2023-2025, een gevolg van zowel de steeds stijgende bouwkosten als de stijging van de hypotheekrente in 2022. Hierdoor zijn nieuwbouwwoningen voor een kleinere groep bereikbaar geworden. Tevens is er sprake van een maatschappelijk klimaat waar mensen geconfronteerd worden met plotselinge enorme kostenstijgingen, zoals voor energie, waardoor mensen onzekerder en voorzichtiger worden en minder geneigd zijn om risico’s te nemen. In het basisscenario wordt vanaf eind 2023 al wel vrijwel voldaan aan alle in de nota grondbeleid 2021 opgenomen normen voor de reserve grondbedrijf.

Alleen de norm dat deze minimaal 10% van de boekwaarde van de gronden in exploitatie plus 10% van de voor deze plannen nog te maken kosten wordt nog net niet gehaald. In 2024 is dat wel het geval. Tevens is een risicoscenario doorgerekend waarin als uitgangspunt is genomen dat de crisis zoals die al is beschreven voor het basisscenario nog drie tot vier jaar langer duurt. In dit risicoscenario wordt de doelstelling van het actieplan pas in 2031 gerealiseerd, dus net iets later dan de doelstelling uit het actieplan grondbedrijf. In het risicoscenario wort ook vanaf 2024 voldaan aan alle in de nota grondbeleid 2021 opgenomen normen voor de reserve grondbedrijf. Tot slot zijn een aantal specifieke risico’s benoemd, waarvan tevens de financiële gevolgen in beeld zijn gebracht in het geval deze risico’s zich daadwerkelijk zouden voordoen. Het gaat dan met name om de locatie Trekdijk en een aantal ontwikkelingen in buitenstedelijk gebied waarvoor de planontwikkeling nog niet ver gevorderd is (Oranjepolder, Hazenburg Noord (het nog te ontwikkelen deel), Cleene Hooge en Sint Laurens Oost. Afhankelijk van in welke mate de risico’s zich voordoen en welke locatie het betreft, kan dit betekenen dat afboeking noodzakelijk wordt en/of het niet kunnen realiseren van een verwachte winst, met in het slechtste geval fors nadelige effecten voor het grondbedrijf.

Ten tijde van het opstellen van de doorrekening waren we nog in afwachting van de uitspraak van de Raad van State over het bestemmingsplan Trekdijk. Op 5 april heeft de Raad van State uitspraak gedaan en het bestemmingsplan vernietigd. Dat betekent dat het nu aan de gemeenteraad is om te bepalen hoe ze verder wil met deze locatie. Nu is al duidelijk dat, als de gemeenteraad daartoe zou besluiten, het bestemmingsplan voor een bedrijventerrein aan de Trekdijk beter en eenvoudiger onderbouwd kan worden dan dat in 2021 het geval was. In dat geval loopt de ontwikkeling wel vertraging op ten opzichte van het basisscenario maar is de financiële impact zeer beperkt. In het geval de gemeenteraad zou besluiten om geheel van ontwikkeling af te zien zijn de financiële gevolgen groter. Beide mogelijkheden zijn in de doorrekening in beeld gebracht. Het verschil met het basisscenario en doorgaan met een nieuw bestemmingsplan is becijferd op circa € 38.000,-. In de doorrekening wordt een verschil van € 0,1 miljoen vermeld maar dat is een gevolg van afronding. Indien er voor gekozen zou worden om de ontwikkeling stop te zetten en het gebied zijn agrarische bestemming te laten behouden is het nadelig verschil circa € 6,5 miljoen. Wij zijn in overleg met de accountant over de mogelijkheden. Bij de jaarrekening zullen we daar op terugkomen

blad

3 van 4 onderwerp

Doorrekening Grondbedrijf 2022-2042

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Middelburg, de secretaris de burgemeester

mr. A. van den Brink

mr. H.M. Bergmann

blad

4 van 4 onderwerp

Doorrekening Grondbedrijf 2022-2042