RM 2023.02.27 Memo actieve informatie Aanpassen starterslening (Raad 09-11-2022)

memo - actieve informatie aan Gemeenteraad

commissie Ruimte

portefeuillehouder Rutger Schonis

datum 17 januari 2023

steller Jennifer Haers

afdeling Leefomgeving

telefoon +31118675219

e-mail j.haers@middelburg.nl

onderwerp Aanpassen starterslening (Raad 09-11-2022)

Geachte leden van de raad, Aanleiding In de raadsvergadering van 9 november 2022 heeft uw raad via de motie 22-110 / 4.1.m11 aan het college gevraagd om met een voorstel te komen om de voorwaarden voor de starterslening te verruimen (maximaal aankoopbedrag 80% van NHG, maximaal te lenen bedrag € 50.000,-). Via deze memo koppelen we onze bevindingen aan uw raad terug. Het college heeft besloten om de regeling niet aan te passen, maar de huidige voorwaarden te continueren (maximaal aankoopbedrag 65% van NHG, maximaal te lenen bedrag € 40.000,-). De redenen hiervoor zijn als volgt.  De door de uw raad gevraagde verruiming houdt in dat ook een bedrag van € 1.100.000,- extra ter beschikking moet worden gesteld om de verwachte groei van het aantal aanvragen te kunnen honoreren.  Het voorstel bij zal dragen aan een toenemende concurrentie op de woningmarkt tussen de doelgroepen ‘jonge starters onder de 34 jaar’ en ‘alleenstaanden en gezinnen vanaf 35 jaar’. Daarbij speelt mee dat de verwachting is dat de omvang van de groep ‘jonge starters onder de 34 jaar’ de komende periode kleiner wordt en de groep ‘alleenstaanden en gezinnen vanaf 35 jaar’ juist gaat groeien.  Het college heeft geen signalen dat op dit moment dit aanbod als te beperkt of ontoereikend wordt gezien voor starters op de Middelburgse woningmarkt.

Daar komt bij dat op dit moment door de Nederlandse banken een daling wordt verwacht in 2023 van de huizenprijzen. Het is daarmee ook de verwachting dat het aanbod in het in het marktsegment van de huidige regeling ook zal toenemen. Huidige regeling Op 17 januari 2022 heeft het college besloten de voorwaarden voor het toekennen van een starterslening als volgt aan te passen:  De maximale koopsom is verhoogd van € 170.000,- naar 65% van de NHG-grens (Nationale Hypotheekgarantie). Daarmee was in 2022 de maximale koopsom € 230.750.-.  Het maximale leenbedrag is gesteld op ten hoogste 20% van de koopsom, met een maximaal bedrag van € 40.000,-. Vorig jaar is de maximale koopsom op 65% van NHG gesteld, omdat dit past bij de Middelburgse woningmarkt. In de door uw raad vastgestelde programmabegroting is de doelstelling opgenomen om 20 startersleningen per jaar te verstrekken. Aan deze doelstelling is in 2022 ruimschoots voldaan.

blad

2 van 4 onderwerp

–Motie aanpassen starterslening (Raad 09-11-2022)

Waar in 2021 nog slechts 7 starters een lening hebben aangevraagd, ging het in 2022 om een totaal van 24 aanvragen op basis van een koopsom van € 230.750,-. Dus ruim drie keer zo veel. Per 1 januari 2023 is de NHG-grens verhoogd van € 355.000,- naar € 405.000,-. Bij handhaving van de huidige 65% bedraagt de maximale koopsom voor deze regeling in 2023 € 263.350,-. Dit beschouwt het college nog steeds als toereikend. In deze memo wordt nader toegelicht.

Verzoek van uw raad U heeft het college verzocht met een voorstel te komen om de Startersleningen aan te passen. Daarbij heeft uw raad gevraagd om:  Het maximale aankoopbedrag te stellen op 80% van de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Omdat per 1 januari 2023 de NHG-grens is opgeschoven van € 355.000,- naar € 405.000,- zou dit betekenen dat de maximale koopsom op € 324.000,- komt te liggen om in aanmerking te komen voor een starterslening.  De maximale omvang van de lening te verhogen van € 40.000,- naar € 50.000,-.

Beoordeling van het verzoek en afweging door het college Korte analyse aanbod koopwoningen in Middelburg Een analyse naar het aanbod koopwoningen in Middelburg bracht de volgende resultaten:  

In totaal zijn 51 koopwoningen in het marktsegment tot € 230.750,-. beschikbaar ,-. Bij een verhoging naar 80% van de NHG-grens (€ 324.000,-) groeit dat naar 94 woningen. Dat is bijna een verdubbeling van het aanbod van woningen die in aanmerking komt voor de regeling.

Te verwachten is daarom dat wanneer uw raad ervoor kiest om deze regeling te verruimen zoals gevraagd in de motie, het aantal aanvragen voor een starterslening ook zal verdubbelen (van 24 aanvragen naar 48 per jaar).

Financiële gevolgen gemeente Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SvN) heeft een revolterende constructie. Het verhogen van de maximale koopsom en het maximaal te lenen bedrag, zoals voorgesteld in de motie, legt een druk op deze revolterende constructie. Immers: hoe meer aanvragen en hoe hoger het verstrekte bedrag, hoe groter de kans op een tekort in het fonds wanneer niet voldoende wordt afgelost in datzelfde jaar. De bestedingsruimte in het fonds voor 2023 is bekend, deze is gelijk aan de huidige bestedingsruimte (€ 874.945,-) minus de 20 te verstrekken leningen op basis van € 50.000,- (€ 1.000.000,-) plus het gemiddelde aantal dat wordt afgelost per jaar (€ 430.000,-). Dat levert een ruimte op voor het jaar 2023 van zo’n 6 leningen die extra kunnen worden verstrekt (bijlage 1, p.1 en 2). Dat houdt in dat wanner in 2023 meer dan 26 leningen worden aangevraagd en verstrekt, het college alle aanvragen erna moet afwijzen. Zoals hiervoor uiteen is gezet, verwacht het college dat het aantal aanvragen juist fors zal toenemen (tot 48 per jaar). Het gevraagde voorstel is dan ook enkel uitvoerbaar wanneer uw raad nu al ervoor kiest om de bestedingsruimte in het SvN voor dit jaar op te hogen met € 1.100.000,- (22 leningen à € 50.000,- per lening).

blad

3 van 4 onderwerp

–Motie aanpassen starterslening (Raad 09-11-2022)

Maatschappelijke gevolgen: mogelijke verdringingseffecten De vraag is ook of bij 80% van de NHG-grens niet andere kopers van de koopmarkt worden uitgesloten. Dat verdringingseffect is zeker niet uit te sluiten voor de groep die net teveel inkomen heeft om in de sociale huursector terecht te kunnen en daarom uit moet wijken naar de koopsector. Van de 24 aanvragen die in 2022 zijn gedaan, betrof het 4 starters tussen de 30 en 34 jaar en is de gemiddelde leeftijd 26 jaar. Dit zijn vooral, op 1 aanvraag na, eenpersoonshuishoudens. Ruim 80% van het totale woningaanbod tot € 324.000,- (80% NHG-grens) bestaat uit woningen met 2 of meer slaapkamers (Funda, december 2022). In meer dan de helft van dat woningaanbod kunnen dus gezinnen en/of meerpersoonshuishoudens worden gehuisvest. De hoogte van een bod op een woning wordt grotendeels bepaald door de hoogte van een hypotheek die kan worden afgesloten (zie bijlage 1, p.5). Huishoudens die uit de sociale woningvoorraad willen doorstromen, huishoudens met een inkomen net boven de grens voor de sociale huurmarkt en die met een modaal inkomen1 bevinden zich op dezelfde woningmarkt als jonge starters. De genoemde huishoudens concurreren dus met jonge eenpersoonshuishoudens tot en met 34 jaar.

Door het verhogen van de koopsom voor een starterslening neemt het woningaanbod voor de doelgroep alleenstaanden en stellen tot en met 34 jaar weliswaar toe. Echter, de huishoudensprognose van de Gemeente Middelburg (Middelburgse Woonvisie 2022 – 2027, november 2022) laat juist zien dat tussen 2022 – 2042 het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar gaat dalen. Daarentegen neemt het aantal alleenstaanden, gezinnen en stellen vanaf 35 jaar behoorlijk toe. Het lijkt het college daarom niet logisch om het woningaanbod te vergroten voor een doelgroep die de komende jaren kleiner gaat worden. Bovendien neemt hiermee de concurrentie op de woningmarkt voor de groep erboven (die gaat groeien) ook nog eens toe. Noodzaak ontbreekt Bij het handhaven van de bestaande regeling heeft een starter in de gemeente Middelburg de keuze uit in totaal 51 koopwoningen in het marktsegment tot € 230.750.- (Funda, december). Het college heeft geen signalen dat op dit moment dit aanbod als te beperkt of ontoereikend wordt gezien voor starters op de Middelburgse woningmarkt. Daar komt bij dat op dit moment door de Nederlandse banken een daling wordt verwacht in 2023 van de huizenprijzen (zie bijlage 1, p.2). Het is daarmee ook de verwachting dat het aanbod in het in het marktsegment tot € 230.750.- van de huidige regeling ook zal toenemen.

Om beide redenen ziet het college geen noodzaak om de huidige Startersregeling aan te passen. Conclusie: Het voorstel vanuit het college is om de voorwaarden niet aan te passen, maar de huidige voorwaarden te continueren (maximaal aankoopbedrag 65% van NHG, maximaal te lenen bedrag € 40.000,-). De redenen hiervoor zijn als volgt.

1 Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) hanteert de volgende benadering: als men de laagste en hoogste 30% van de

bruto inkomens zou uitsluiten dan zou een middeninkomen tussen de € 35.000 en de € 70.000 bedragen

blad

4 van 4 onderwerp

–Motie aanpassen starterslening (Raad 09-11-2022)







De door de uw raad gevraagde verruiming houdt in dat ook een bedrag van € 1.100.000,- extra ter beschikking moet worden gesteld om de verwachte groei van het aantal aanvragen te kunnen honoreren. Het voorstel bij zal dragen aan een toenemende concurrentie op de woningmarkt tussen de doelgroepen ‘jonge starters onder de 34 jaar’ en ‘alleenstaanden en gezinnen vanaf 35 jaar’. Daarbij speelt mee dat de verwachting is dat de omvang van de groep ‘jonge starters onder de 34 jaar’ de komende periode kleiner wordt en de groep ‘alleenstaanden en gezinnen vanaf 35 jaar’ juist gaat groeien. Het college heeft geen signalen dat op dit moment dit aanbod als te beperkt of ontoereikend wordt gezien voor starters op de Middelburgse woningmarkt. Daar komt bij dat op dit moment door de Nederlandse banken een daling wordt verwacht in 2023 van de huizenprijzen. Het is daarmee ook de verwachting dat het aanbod in het in het marktsegment van de huidige regeling ook zal toenemen.

In de bijlage volgt een uitgebreide toelichting per onderdeel van de motie. Daarbij zijn een aantal scenario’s en de mogelijke financiële als maatschappelijke consequenties in kaart gebracht wanneer uitvoering wordt gegeven aan de motie.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Middelburg, de secretaris de burgemeester

mr. A. van den Brink

mr. H.M. Bergmann