Document · PDF

RM 2022 05 30 Bijlage 1 Nota risico grondbedrijf Middelburg 2021-2041

Commissie Ruimte 30 mei 2022, gemeente MiddelburgBij agendapunt: Actieve informatieplicht6.148 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

GRONDBEDRIJF MIDDELBURG 2021-2041 openbare samenvatting doorrekening en risicoanalyse per februari 2022

Wilbert Dingemanse Ad van den Kieboom Leefomgeving Maart 2022

Afbeeldingen voorzijde: Atalantalaan (Essenvelt) en Korhoenstraat (Veersepoort)

INLEIDING EN VERANTWOORDING

Per peildatum februari 2022 is weer een nieuwe doorrekening gemaakt van het grondbedrijf van de gemeente Middelburg voor de periode tot en met 2041. Het resultaat daarvan is te vinden in de vertrouwelijke nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2021-2041, doorrekening en risicoanalyse per februari 2021’. De vorige doorrekening waarmee vergeleken wordt dateert van februari 2021. Naast een basisscenario is ook een risicoscenario uitgewerkt. Tevens wordt ingezoomd op een aantal specifieke risico’s. De berekeningen en analyses dateren van februari, met een uitloop naar begin maart. De tekst is eind maart afgerond. De genoemde nota is net zoals haar voorgangers vertrouwelijk en uitsluitend bedoeld voor intern gebruik. Om die reden is deze openbare samenvatting gemaakt. Deze kent grotendeels dezelfde opzet als de doorrekening zelf, waarbij vertrouwelijke informatie (inclusief de meeste bijlagen eruit is gehaald en de tekst deels is samengevat. De nummering van de hoofdstukken en paragrafen correspondeert met die uit de complete doorrekening. Ad van den Kieboom en Wilbert Dingemanse, Maart 2022

-3-

BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN TEN OPZICHTE VAN DE VORIGE DOORREKENING (FEBRUARI 2021)

De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige doorrekening zijn: 1.

Aangepaste scenario’s bedrijventerrein Basisuitgangspunt is ook hier de fasering uit de vorige doorrekening, rekening houdend met de verkopen die in 2021 op de locatie Mortiere bedrijven Zuid hebben plaatsgevonden, alsmede de lopende reserveringen hiervoor. Ook voor bedrijven geldt dat er geen actuelere prognoses beschikbaar zijn gekomen dan die vorige jaren al beschikbaar waren. 3. Nieuw vastgestelde exploitatieopzet voor de locatie Koudekerkseweg 14 en in 2021 herziene opzetten voor een aantal lopende exploitaties 4. Nieuwe uitgangspunten voor enkele locaties a. Stromenpoort. De nog uit te geven bouwgrond in het plan Stromenpoort is in beeld voor realisatie van flexwonen. In deze doorrekening is als uitgangspunt genomen dat dit plan doorgaat en dat alle grond ten behoeve van dit project kan worden verkocht tegen de prijs die geldt op basis van de meest recent vastgestelde exploitatieopzet (2016). b. Herstructurering Arnestein vastgoed ontwikkeling. In de commissie Ruimte en gemeenteraad van januari en februari is een herziening van de oorspronkelijke opzet besproken waarbij het karakter verschoof van grondexploitatie in de richting van vastgoedexploitatie met een daarbij behorend investeringsniveau. Deze opzet is nog niet vastgesteld. In de raadsvergadering van februari staakten de stemmen zodat het nu weer in april op de agenda staat.

Als uitgangspunt is genomen dat deze herziene opzet vastgesteld zal worden.

Scenario’s woningbouw De scenario’s zijn in grote lijnen identiek aan die van de vorige doorrekening. Voor 2022 zijn meer verkopen opgenomen, dat is omdat een aantal verkopen die in de vorige doorrekening in 2021 waren gedacht niet in dat jaar maar pas in 2022 gerealiseerd zullen worden. Oorzaak van dit later verkopen zijn in het algemeen ruimtelijke procedures die later gestart zijn dan gepland (Rittenburg III), in afwachting waren van een uitspraak van de Raad van State over ingesteld beroep (Veersepoort fase V), of waarover juridische procedures lopen (Mortiere). In de voorgaande doorrekeningen werd het basisscenario onderbouwd op basis van de woningmarktafspraken 2016-2025 (2018) en diverse onderzoeken. De woningmarktafspraken lopen op hun eind en de onderzoeken zijn gedateerd. Er wordt zowel aan nieuwe woningmarktafspraken gewerkt als een nieuwe woonvisie waarvoor diverse onderzoeken uitgevoerd (gaan) worden. Ook zijn we in afwachting van een nieuwe huishoudensprognose vanuit de provincie. Het heeft gelet op de ontwikkelingen op de woningmarkt geen zin om aansluiting te zoeken bij deze verouderde cijfers. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat de vraag naar woningbouw groter is dan in deze stukken werd aangenomen, zeker voor de korte termijn.

-4-

Swerfrust. Als programma waarmee gerekend is, is nu uitgegaan van 75% appartementen in de sociale huur en 25% vrije bouwkavels. Aangepaste parameters/eenheidsprijzen/verkoopprijzen Voor rente is nu langdurig van 1,6% uitgegaan conform de rentepercentages bij de jaarlijkse richtlijnen voor de planning en controlcyclus. Ten opzichte van 2021 zijn de eenheidsprijzen voor bouw- en woonrijp maken waarmee gerekend is met gemiddeld 10 % verhoogd. De uitgifteprijzen voor bouwgrond zijn aangepast aan prijspeil 2022. Ten opzichte van vorig jaar zijn deze prijzen in de meeste exploitaties met circa 5% verhoogd. In enkele exploitaties is uitgegaan van extra verhoging, bijvoorbeeld omdat taxatierapporten aangeven dat de gehanteerde prijzen wel erg behoudend waren (geldt met name voor de prijsstelling van grote landhuiskavels in een aantal plannen). Vanaf 2023 wordt in beginsel uitgegaan van een prijsstijging van 2% zowel voor wat betreft opbrengsten als te maken kosten.

-5-

UITGANGSPUNTEN BEREKENINGEN

3.1 Algemene uitgangspunten Bij het opstellen van de doorrekening wordt rekening gehouden met diverse beleidsdocumenten en afspraken met andere overheden en met de corporaties. De belangrijkste daarvan zijn: Het actieplan grondbedrijf; De eind 2019 en begin 2020 door de Stec Groep opgeleverde onderzoeken naar de Zeeuwse en Walcherse woningmarkt; De bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie Zeeland; De woningmarktafspraken voor de regio Walcheren, zoals deze eind 2018 tussen de drie gemeenten zijn gemaakt en die in mei 2019 door de provincie bekrachtigd zijn; De Nota grondbeleid van de gemeente (2016 en de voorgestelde aanpassing 2021); De Kwaliteitsatlas Middelburg 2030; Gemaakte afspraken met de corporaties; Vastgestelde exploitatieopzetten; Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)

Gemeente Middelburg Veere Vlissingen Totaal Walcheren

De afbeelding hiernaast geven de belangrijkste conclusies weer uit de bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie zoals deze zijn weergegeven in het betreffende rapport (figuur bevolkingsontwikkeling) en in de rapportages van de Stec Groep (ontwikkeling aantal huishoudens).

-6-

Groei huishoudens

2019-2029

2029-2040 1.769

1.169

248

-238

692

2.709

948

Parameters grondbedrijf De parameters voor prijs- en opbrengststijging zijn ten opzichte van de vorige doorrekening niet gewijzigd en in lijn met de Outlook Grondexploitaties 2022 zoals die door Metafoor is uitgebracht. Wel zijn, naar prijspeil 2022 toe, de gebruikte eenheidsprijzen verhoogd (gemiddeld 10%). Berekeningen zijn op prijspeil 2022, zodat prijs- en opbrengststijging vanaf 2023 wordt berekend. Het te hanteren rentepercentage vanaf 2022 is 1,6%. Dit percentage is overgenomen uit de jaarlijkse richtlijnen voor de planning en controlcyclus. De werkelijke rente over 2021 was 1,4%. Rente

Kostenstijging Opbrengstenstijging Onvoorzien

Voorbereiding en toezicht

Woningmarkt De spanning op de woningmarkt is het afgelopen jaar alleen maar toegenomen en in Middelburg is dat niet anders. Dit uit zich in:  Stijgende verkoopprijzen van woningen (landelijk per woning in 2021 +20,7%, in 2020 was dat +11,6%, voor de Zeeuwse eilanden respectievelijk +15,5% en +7,2%).  Niet alleen stijgende verkoopprijzen per woning maar ook per m² gebruiksoppervlakte (landelijk per m² in 2021 +21,4%, in 2020 was dat +10,6%, voor de Zeeuwse eilanden respectievelijk +18,9% en +9,4%).  Daling van het aantal transacties (landelijk 2021 met 23% en op de Zeeuwse eilanden met 28%) door het ontbreken van aanbod. De vraag neemt daarentegen alleen maar toe.

1,6% voor bouwgrond in exploitatie (bie), aan de strategische gronden (mva) mag geen rente worden toegerekend 2,0% per jaar 2,0% per jaar 15% in haalbaarheidsberekeningen, 10% in lopende exploitaties als onderdeel van het bouw- en woonrijp maken 12% over de nog te maken kosten van het bouw- en woonrijp maken of op basis van een urenraming

In het vierde kwartaal van 2021 kende Nederland de krapste bestaande woningmarkt van deze eeuw. In de publicaties van de NVM wordt een krapte-indicator berekend waarbij het aanbod aan het begin van het kwartaal wordt gedeeld door het aantal transacties in dat kwartaal. Dit wordt beschouwd als een benadering van het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. Deze indicator bereikte in het 4e kwartaal van 2021 zijn laagste punt ooit (Nederland 1,3 en Zeeuwse eilanden 1,6). Dit ondanks de daling van het aantal transacties. Dat betekent dat met name het aanbod sterk afgenomen is. De verkooptijd in de regio Zeeuwse eilanden was al kort, maar is in 2021 nog meer gezakt ten opzichte van 2020 (van 30 naar 25 dagen). Er staan ook steeds minder woningen te koop. Op 23 maart 2021 zijn er in de stad Middelburg via Funda 125 woningen te koop. Dat is iets meer (als gevolg van te koop aangeboden nieuwbouw) dan eind 2020 (107) maar nog steeds aanzienlijk minder dan eind 2019 (213). Dit is inclusief woningen

3.2 Analyse huidige marktsituatie Een (beperkte) analyse van de markt binnen de gemeente, waarbij wordt gekeken naar de woningmarkt en de markt voor bedrijven, kantoren en detailhandel.

-7-

in onderhandeling of onder bod. Vrij beschikbaar zijn er 65 woningen. Afgelopen twaalf maanden werden er 473 woningen verkocht (was vorig jaar 604). Ter vergelijking: half 2015 stonden er in Middelburg nog circa 550 woningen te koop.

bedrijventerrein Zuid zijn de afgelopen jaar voorspoedig verlopen. Ook voor Mortiere Ensemble is belangstelling maar hier hebben nog geen daadwerkelijke verkopen plaatsgevonden. De bedoeling is om meer aanbod te scheppen, zowel door herstructurering (Ramsburg hoogwaardig bedrijventerrein, ook geschikt voor kleinere bedrijven) als door een nieuwe locatie (Trekdijk) te ontwikkelen, waardoor er op Arnestein ook weer ruimte vrij kan komen voor wat kleinere bedrijven. De ontwikkeling van Trekdijk heeft vertraging opgelopen als gevolg van het participatietraject en het langer duren van politieke besluitvorming dan waar rekening mee was gehouden. In 2021 is het bestemmingsplan voor de eerste fase vastgesteld. Hiertegen is beroep ingesteld. In 2022 wordt een uitspraak verwacht.

In Arnemuiden stonden op 23 maart 2021 slechts negen woningen te koop (waarvan vijf beschikbaar). De krapte doet zich voor in alle segmenten van de woningmarkt en alle woningtypes. Ook in het eigen grondbedrijf merken we dat de vraag groot is. In alle woningbouwplannen verloopt de verkoop van zowel kavels als woningen uitstekend. De reden dat dit in 2021 nog niet heeft geleid tot grote grondverkopen komt enerzijds door vertragingen in het bouwrijp maken en anderzijds door oponthoud als gevolg van beroeps- en andere procedures. Ook de planvorming voor nieuwe locaties kan geen gelijke tred houden met de ontwikkeling van de vraag. Hierdoor is de omzet tot nog toe aanzienlijk lager dan mogelijk zou zijn geweest bij voldoende gereed (bouwrijp) aanbod. De verwachting is dat in 2022 en 2023 een belangrijk deel van deze achterstand kan en zal worden ingelopen, omdat diverse woningbouwplannen begin 2022 in verkoop zijn gegaan (Veersepoort, Essenvelt, Rittenburg, Sint Laurens). Het is wel zaak om de planvorming voor nieuwe ontwikkelingen voortvarend aan te pakken om een nieuwe dip in 2024 en daarna te voorkomen.

Kantoren en detailhandel In Zeeland is de omvang van de kantorenmarkt beperkt en worden nauwelijks kantoren op risico gebouwd. De markt bestaat vooral uit eigenaren/gebruikers. Uitgangspunt is dat de vraag redelijk beperkt zal blijven en dat het vooral zal gaan om verhuizingen vanuit bestaande kantoren. Naast de kantorenlocaties die al bestemd of in voorbereiding zijn (Ramsburg, Veldzigt) worden geen nieuwe locaties voorbereid. Gelet op de beperkte kantorenmarkt is bij Ramsburg gekozen om ook andere representatieve bedrijven mogelijk te maken langs de nieuwe Oostperkweg. Inmiddels hebben zich diverse bedrijven maar ook nieuwe kantoren op Ramsburg gevestigd en is er nog steeds concrete belangstelling van verschillende organisaties voor nieuwe (veelal kleinere) kantoren. In 2020 is bovendien gestart met de bouw van het laatste kantoorpand op de locatie Park Veldzigt. De bouw hiervan is inmiddels afgerond.

Bedrijven Ook voor bedrijventerrein is sprake van nog steeds toenemende belangstelling. De verkopen op Ramsburg en vooral Mortiere

-8-

In de detailhandel in het centrum van Middelburg is weinig leegstand. Dit is opmerkelijk als dit wordt vergeleken met de andere steden in de regio zuidwest. Uitbreiding van het stadswinkelcentrum wordt niet verwacht. In Dauwendaele werd geprobeerd het bestaande winkelcentrum te herstructureren. Inmiddels is gebleken dat het niet gaat lukken om overeenstemming te krijgen met de verschillende eigenaren binnen de beschikbare budgetten, zodat dit niet door zal gaan. De gemeente heeft nu het ontmoetingscentrum verkocht en zal uit de opbrengst het openbaar gebied opknappen (parkeerterrein en passage). Een en ander speelt zich overigens af buiten het grondbedrijf.

vergelijkbaar met het programma uit de vorige doorrekening, wat aansloot op de gemaakte woningmarktafspraken (tot 2026). Voor de periode daarna werd en wordt met meer mogelijkheden rekening gehouden gelet op recentere bevolkingsprognose. Het basisscenario gaat wat programma betreft uit van ongeveer hetzelfde aantal voor de periode 2023-2042. Omdat in 2021 achterstand is opgelopen met gronduitgifte is het totale aantal vanaf 2023 100 woningen hoger dan in de vorige berekening. Gelet op de situatie op de woningmarkt is daarnaast nog een deel van de productie naar voren geplaatst. In de periode daarna zijn daar weer iets minder woningen opgenomen. Vergelijking woningbouwaantallen basisscenario

Landbouwgronden In 2016 en 2017 zijn de gronden waarvoor in de toekomst geen andere bestemming meer wordt overwogen dan agrarisch allemaal verkocht met uitzondering van de gronden in Cleene Hooge die voor een groot deel een agrarische bestemming zullen houden. De prijsontwikkeling is van belang om te bezien of de waardering van deze gronden nog marktconform is en ook voor wanneer er afgewaardeerd zou moeten worden. De prijzen voor agrarische gronden zijn, na eerdere stijgingen, in 2021 landelijk iets gedaald. Echter niet in die mate dat op dit moment verdere afwaardering aan de orde is omdat de waardestijgingen van voorgaande jaren nog niet teniet zijn gedaan en de prijsdaling nog niet in Zeeland is opgetreden.

Periode

berekening februari 2021

berekening februari 2022

2023-2027 2028-2032 2033-2037 2038-2042

1.140 515 310 180

1.380 400 275 190

Totaal

2.145

2.245

Voor de aantallen in 2023 (die opbrengsten geven in 2022) is er een bepaalde mate van zekerheid. Het gaat dan om woningen waarvoor inmiddels al een koopovereenkomst is gesloten of een betaalde optie is verleend. Verkopen zullen hoofdzakelijk vanaf het tweede kwartaal 2022 plaats vinden.

3.3 Uitgangspunten basisscenario: woningbouwprogramma De berekeningen in het basisscenario corresponderen met een woningbouwprogramma dat in de tabel hieronder is weergegeven. Tevens is weergegeven welk programma correspondeerde met de voorgaande berekening van februari 2021. Het nieuwe programma is

-9-

3.4 Uitgangspunten basisscenario: bedrijventerreinen De berekeningen in deze doorrekening corresponderen grofweg met een bedrijventerreinprogramma in de tabel hieronder.

Eerder is aansluiting gezocht bij de Prognose bedrijven Zeeland zoals die door de Stec Groep is opgesteld voor de provincie Zeeland. Voor Trekdijk werd tevens het rapport van Ecorys van februari 2017 als uitgangspunt genomen. De uitgifte die nu wordt voorzien ligt nog steeds aanzienlijk onder het historisch gemiddelde.

Vergelijking uitgifte bedrijventerrein basisscenario in ha Periode

berekening februari 2021

berekening februari 2022

2022 2023-2027 2028-2032 2033-2037 2038-2042

2,4 11,6 5,3 0,0 0,0

1,3 14,3 2,7 0,0 0,0

Totaal

19,3

18,3

3.5 Uitgangspunten reserve, voorziening en winstneming Het beleid ten aanzien van de reserve en voorziening grondbedrijf, alsmede dat ten aanzien van winst- en verliesneming is opgenomen in de Nota grondbeleid 2021. Met de Nota grondbeleid 2021 is een nieuwe norm voorgesteld waaraan in deze nota wordt getoetst. De uitgangspunten voor de voorziening zijn ongewijzigd. Het uitgangspunt voor winstneming is in de Nota grondbeleid 2021 in lijn gebracht met de door de commissie BBV zelf zo genaamde ‘stellige uitspraken’. In de praktijk werd de winstneming de afgelopen jaren ook al zo bepaald.

In deze tabel zijn overigens alleen de echte (bestaande of voorgenomen) bedrijventerreinen (Mortiere zuid en Trekdijk) betrokken, niet de meer bijzondere en/of kantoorachtige terreinen Ramsburg, Mortiere Ensemble en Stromenpoort. Deze richten zich op bijzondere doelgroepen die niet onder de scope van de studies naar behoefteraming voor bedrijventerreinen vallen.

Uitgangspunt uit de Nota grondbeleid is dat het grondbedrijf voldoende middelen moet hebben om: - verwachte verliezen op te kunnen vangen; - niet-verwachte verliezen (risico’s) op te kunnen vangen.

In 2021 is een aanzienlijk deel van de grondvoorraad in Mortiere Zuid verkocht en afgezien van ongeveer een halve hectare zijn voor het overige overeenkomsten getekend of reserveringen gegeven. Het is dus nagenoeg uitverkocht. Voor Trekdijk is een bestemmingsplan voor de eerste fase vastgesteld waar tegen beroep is ingesteld. Deze grond is dus nog niet beschikbaar, maar er is al wel belangstelling voor getoond.

Verwachte verliezen - Voorziening grondbedrijf Voor de verwachte verliezen op de bouwgrond in exploitatie (bie) geldt dat hiervoor een voorziening (voorziening grondbedrijf) gevormd moet worden. Voor de risico’s, die tot niet verwachte verliezen kunnen leiden, moet een buffer aanwezig zijn c.q. gevormd worden. Deze buffer is de reserve grondbedrijf, waarover later meer. De voorziening grondbedrijf wordt, op contante waarde, gevormd ten laste van de reserve grondbedrijf. Zodra de verlieslatende plannen worden afgesloten kon het

- 10 -

negatieve resultaat worden verrekend met het daarvoor beschikbare bedrag in de voorziening grondbedrijf.

Arnestein, Koudekerkseweg 14 en Trekdijk is een verliesgevende exploitatieopzet vastgesteld. De plannen Restkavels Veldzigt, Kruitmolenlaan, Waterpark Veerse Meer, Kanaalweg West, Rittenburg I/II en Sprencklaan zijn afgesloten. In deze complexen is (met uitzondering van een nalevering in het plan Sprencklaan) alle grond verkocht. Het gaat hier om bedragen voor nakomende kosten.

Per 31 december 2021 is het saldo van de voorziening grondbedrijf ruim € 5,2 miljoen. De specificatie hiervan staat in de tabel hieronder. Voorziening grondbedrijf per 31-12-2021

Restkavels Veldzigt

nakomende kosten

€

265.000

Kruitmolenlaan

nakomende kosten

€

6.000

Waterpark Veerse Meer

nakomende kosten

€

15.000

Kanaalw eg West

nakomende kosten

€

290.000

Rittenburg I/II

nakomende kosten

€

55.000

Sprencklaan

nakomende kosten

€

12.000

Mortiere Bedrijventerrein Zuid