RM 2022.01.17 Memo actieve informatie Kousteensedijk 3-5

memo - actieve informatie aan

commissie

portefeuillehouder

datum

Gemeenteraad

Ruimte

Johan Aalberts

12 januari 2022

steller

afdeling

telefoon

Tony Loogman

Leefomgeving

0118 – 675537

email

t.loogman@middelburg.nl

onderwerp

Transitie kantoor Kousteensedijk 3-5 naar stadsappartementen

Geachte leden van de raad, aanleiding

Op 21 december 2021 heeft het college besloten medewerking te willen verlenen aan de transitie van het kantoor Kousteensedijk 3-5 naar stadsappartementen. Informatie

Door de eigenaar van het pand Kousteensedijk 3-5, E.B.M. Middelburg b.v., is een verzoek ingediend om het kantoorgebouw om te vormen naar ruime stadsappartementen. Verzoek is ingegeven doordat de vraag naar grote kantoren in de binnenstad heel klein is en het pand op korte termijn leeg komt te staan. Met dit voorstel wil de eigenaar voorsorteren op de toekomst.

Afbeelding 1: ligging Kousteensedijk 3-5

blad

2 van 3 onderwerp

Transitie kantoor Kousteensedijk 3-5 naar stadsappartementen

Het verzoek is gedaan met de wetenschap dat: er inmiddels regionale woningbouwmarktafspraken zijn gemaakt en er enige ruimte is in ons woning-contigent, binnenstedelijke locaties schaars zijn en de vraag naar centrum-stedelijke woonmilieus onverminderd groot is. De locatie is vrij bijzonder, gelegen aan een opgetild maaiveld, bovenop een gemeentelijke parkeerkelder tussen bibliotheek en de rechtbank. Een vrij stenige omgeving in de luwte van de stad met fraai uitzicht op de historische binnenstad. Het eigendom van initiatiefnemer beperkt zich tot het gebouw en een fietsenstalling in de parkeerkelder. Het plan dat de initiatiefnemer heeft laten maken gaat uit van hergebruik van het pand. In het pand kunnen volgens dit plan 25 ruime stadsappartementen worden gerealiseerd. Een deel van de appartementen zijn op het zuiden georiënteerd en een deel van de appartementen om het noorden. Het WARK heeft het ontwerp een aantal keer beoordeeld en heeft inmiddels een positief advies gegeven.

zijde bibliotheek

zijde rechtbank

blad

3 van 3 onderwerp

Transitie kantoor Kousteensedijk 3-5 naar stadsappartementen

Bestemmingsplan Binnenstad

Het verzoek past niet binnen de huidige bestemming, die uitgaat van kantoren en maatschappelijke voorzieningen (Gemengd 13). Binnen maatschappelijke voorzieningen zouden wel beschermde woonvormen toegelaten kunnen worden. De gevraagde functiewijziging, van kantoorgebruik naar wonen, kan gerealiseerd worden met een buitenplanse afwijking voor ander gebruik (artikel 4 lid 9, bijlage 2 van het besluit omgevingsrecht). Hiervoor is onder meer medewerking van de gemeente nodig. Er zijn argumenten waarom we aan dit verzoek willen meewerken, zoals: 1) hergebruik van kantoorpand dat binnenkort leeg komt te staan; 2) herbestemming naar wonen, draagt bij aan het oplossen van het woningtekort; 3) wonen in de binnenstad is zeer gewild en de locaties zijn schaars (Woonvisie); 4) levensloopbestendige appartementen sluit aan bij de vraag en doelgroepen; 5) deze locatie ligt dichtbij voorzieningen (station, bibliotheek, parkeergarage, aanloopstraten centrum); 6) deze locatie heeft aan noordzijde formidabel uitzicht op de historische binnenstad; 7) woondoeleinden vergroot sociale controle in dit gebied; 8) het bouwplan heeft goedkeuring van het WARK; 9) er is momenteel geen urgente vraag naar ander gebruik; Natuurlijk zijn er ook kanttekeningen 1) het gebouw wordt ontsloten aan een verhoogd maaiveld, wat voetgangersgebied is.

Er is een hellingbaan naast het gebouw aanwezig en voor voetgangers een hellingbaan bij de bibliotheek en diverse trappen baar lager liggende omgeving. 2) bij verbouwen van kantoren naar woningen is het moeilijk om duurzaamheidseisen vast te leggen. Hergebruik is natuurlijk een goede vorm van duurzaam gebruik, maar Gemeente heeft ook ambities om energieneutraal te worden. Met de anterieure overeenkomst wordt die ambitie vastgelegd zo ver als mogelijk. Het hoogst haalbare voor deze locatie is om de woningen energielabel A te geven. 3) de 25 appartementen staan niet op de planningslijst en gaan af van de restcapaciteit. In de planningslijst wordt wel rekening gehouden met jaarlijks 15 extra woningen in de binnenstad; 4) op maaiveld zijn nauwelijks openbare parkeerplaatsen aanwezig. Net als het kantoorpersoneel is het van belang dat toekomstige bewoners gebruik maken van de parkeergarage, hiervoor worden afspraken gemaakt in de anterieure overeenkomst; 5) wonen aan de Kousteensedijk kan enige invloed hebben op de privacy van achterliggende woningen aan de Blauwe Dijk, daartegenover staat meer sociale controle in dit gebied. In de anterieure overeenkomst zijn afspraken vastgelegd voor de vergoeding van planschade door initiatiefnemer. 6) bij wijziging gebruik wordt participatie beperkt tot inspraak omgevingsvergunning.

Gemeente benadrukt het belang van goede communicatie richting buurt. De initiatiefnemer is hiervoor verantwoordelijk en dient de buurt op de hoogte te brengen van zijn plan (voorwaarde omgevingsvergunning). 7) de verbouwing zal ongetwijfeld tot enige hinder leiden aan zijde toegang parkeergarage, ook voor bereikbaarheid garages particulieren. Ook hier dient initiatiefnemer goed over te communiceren en in overleg te treden met belanghebbenden. Communicatie

De initiatiefnemer, EBM Middelburg, draagt verantwoordelijkheid om omwonenden te informeren over hun plan. De omgevingsvergunning kan na ondertekening van de anterieure overeenkomst met gebruikmaking van een buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan voor ander gebruik worden verleend en 8 weken ter visie worden gelegd.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Middelburg, de secretaris de burgemeester

mr. A. van den Brink

mr. H.M. Bergmann