RM 2022 01 17 Bijlage 2 Voorgenomen werkzaamheden 2022 van de WBV Arnemuiden

Bod aan gemeente 2022

Voorgenomen werkzaamheden WBV Arnemuiden 2022 (Bod aan gemeente)

28 juni 2021

1

Bod aan gemeente 2022

Préambule: Bod aan gemeente geënt op prestatieafspraken Middelburg 2015 tot en met 2017 In dit document, “Voorgenomen werkzaamheden 2022” geeft WBV Arnemuiden aan wat haar voorgenomen werkzaamheden in 2022 zijn en op welke wijze de corporatie invulling geeft aan haar volkshuisvestingbeleid. Uitgangspunten zijn de prestatieafspraken die in 2015 zijn vastgelegd. Hoewel er nog geen nieuwe prestatieafspraken gemaakt zijn zal WBV Arnemuiden toch haar voorgenomen werkzaamheden voor 2022 kenbaar maken. Door het uitblijven van een woonvisie en bijbehorende prestatieafspraken laten we kansen liggen om gezamenlijk tot een goede invulling te komen van onze rol in de sociale huisvesting en verduurzaming van de woningvoorraad in Arnemuiden. Bovendien is het maken van prestatieafspraken een wettelijke verplichting waaraan momenteel niet voldaan wordt.

De positie van WBV Arnemuiden WBV Arnemuiden WBV Arnemuiden bezit 379 woningen. Deze zijn alle gelegen in de kern Arnemuiden. WBV Arnemuiden is een kleine corporatie. Deze kleinschaligheid past goed in de kern Arnemuiden. Klantvriendelijkheid staat hoog in het vaandel. De lijnen zijn kort, service is snel. Al de woningen hebben een huur onder de huurtoeslaggrens. Ze zijn er voor de doelgroep, de mensen die door hun financiële mogelijkheden, niet kunnen kopen of duur kunnen huren. De financiële positie van WBV Arnemuiden is goed. Wel hebben de beperkte mogelijkheden tot huurverhogingen en de verschillenden heffingen een negatief effect op de begroting. WBV Arnemuiden heeft alleen bezit in het “DAEB” gebied.

Huurdersbelang WBV Arnemuiden heeft actief meegewerkt om tot een bewonersorganisatie te komen, welke de belangen van de huurders van WBV Arnemuiden vertegenwoordigd. Deze bewonersorganisatie “de Hoogaars “is in 2017 een feit geworden. Deze bewonersorganisatie “de Hoogaars” is een afdeling van HuurdersVereniging Middelburg (HVM). Tevens houdt WBV Arnemuiden ook nog jaarlijks een huurdersoverleg waarbij alle huurders worden uitgenodigd. Op deze vergaderingen wordt ook de HVM uitgenodigd. WBV Arnemuiden en bewonersorganisatie “de Hoogaars” hebben hun doelstellingen en uitgangspunten in een samenwerkingsovereenkomst vastgelegd. WBV Arnemuiden zal zich ook in 2022 inzetten om tot verdere uitbreiding en professionalisering van de bewonersorganisatie te komen.

2

Bod aan gemeente 2022

1

Organisatie en samenwerking

1.1 Overlegstructuur 1.1.1

Doorgaans tweemaal per jaar, in het voorjaar en in het najaar, vindt er bestuurlijk overleg plaats tussen de gemeente en WBV Arnemuiden. Tijdens dit overleg komen diverse zaken aan de orde, waaronder ook de uitvoering van de prestatieafspraken.

1.2 Looptijd, monitoring en actualisering van de afspraken

2

1.2.1

Dit bod geldt voor werkzaamheden in 2022.

1.2.2

Indien nodig worden afspraken tussentijds bijgesteld. De gemeente heeft aangegeven bezig te zijn met het opstellen van een Woonvisie. Op basis van deze Woonvisie zullen dan nieuwe prestatieafspraken gemaakt worden.

Beschikbaarheid van woningen

2.1 Behoud van een voldoende grote woningvoorraad in de huursector 2.1.1

WBV Arnemuiden garandeert een voorraad huurwoningen in de sociale sector (huurwoningen met een actuele netto-huurprijs tot aan de liberalisatiegrens) van 370 woningen in de kern Arnemuiden. Van de 370 woningen genoemd in afspraak 2.1.1 behoudt WBV Arnemuiden in de periode tot 31 december 2022 minimaal 300 woningen met een actuele nettohuurprijs tot aan de hoogste aftoppingsgrens. Van deze 300 woningen behoudt WBV Arnemuiden in de periode tot 31 december 2022 minimaal 260 huurwoningen met een actuele netto-huurprijs tot aan de laagste aftoppingsgrens.

2.1.2

Om de afspraken 2.1.1 t/m 2.1.3 te kunnen monitoren, levert WBV Arnemuiden jaarlijks per 1 januari een overzicht aan de gemeente waarin is opgenomen het totaalaantal woningen in bezit, naar huurprijsklasse (op basis van actuele netto huur én streefhuur) en naar gebied en complex.

3

Bod aan gemeente 2022

2.2 Onttrekken van woningen aan de voorraad 2.2.1

3

WBV Arnemuiden zal alleen woningen verkopen om gelden te genereren voor het verbeteren, of vernieuwen van haar bezit of, bij langdurige leegstand.

Betaalbaarheid en woonlasten Toewijzing van woningen WBV Arnemuiden biedt haar te huren woningen aan op Zuidwestwonen.nl. Dit is een gezamenlijk toewijzingsmodel van bijna alle corporaties in Zeeland en West-Brabant. Door de ingevoerde passendheidscriteria worden de woningen toegewezen aan de juiste categorieën woningzoekenden m.b.t. inkomens. Via Zuidwestwonen vindt automatisch verantwoording plaats van de woningtoewijzing. Binnen het samenwerkingsverband van Zuidwestwonen wordt continue gewerkt aan verdere verbetering van de dienstverlening aan woningzoekenden. WBV Arnemuiden garandeert dat de woningen met een huurprijs tot aan de hoogste aftoppingsgrens voor minimaal 80% worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens, waarbij onderscheid wordt gemaakt naar huishoudenssamenstelling.

3.1 Huurbeleid en prijsbeleid 3.1.1

WBV Arnemuiden hanteerde de afgelopen jaren een gematigd huurverhogingsbeleid. De intentie is om dit voort te zetten. WBV Arnemuiden zal in najaar 2021 het huurbeleid evalueren om samen met bewonersorganisatie de Hoogaars te koers bepalen voor de komende jaren.

3.1.2

Het streefhuurniveau verschilt per complex van 70 tot 90 % van de maximaal redelijke huur. Het gemiddelde streefhuurniveau over het totale bezit is 75% van de maximaal redelijke huur.

3.2 Energielasten WBV Arnemuiden streeft ernaar om door het verbeteren van de energetische kwaliteit van de woningen de energielasten te verminderen, zodat ook de woonlasten verminderen. WBV Arnemuiden verbetert de energetische kwaliteit door isolatiemaatregelen en is in 2016 begonnen met het aanbieden van zonnepanelen. Dit zal worden gecontinueerd. Bewoners worden ingelicht hoe ze door energiebesparende maatregelen ook zelf kunnen bijdragen tot het verminderen van de energielasten.

4

Bod aan gemeente 2022

4

3.2.1

WBV Arnemuiden vindt het belangrijk dat huurders van WBV Arnemuiden die te duur wonen (bijvoorbeeld door wijziging in inkomenssituatie) of die zelf goedkoper willen wonen, kunnen worden geholpen. WBV Arnemuiden zal dergelijke huurderverzoeken honoreren mits de huurder aan de toewijzingscriteria voldoet die bij de nieuwe woning wordt gesteld. De prijs/kwaliteitverhouding die gold bij de woning die wordt achtergelaten, blijft in stand bij de goedkopere woning waar de huurder naar toe gaat verhuizen (netto huur als % van de maximaal redelijke huur). WBV Arnemuiden onderschrijft het Sociaal Huurakkoord (gesloten door Woonbond en Aedes). In het Sociaal Huurakkoord is overeengekomen dat in bijzondere gevallen specifiek maatwerk mogelijk is, zoals huurbevriezing of huurverlaging.

3.2.2

Op het moment dat een huishouden woonachtig in een huurwoning van WBV Arnemuiden met een huurprijs boven de hoogste aftoppingsgrens vanwege een te hoge woonlast noodgedwongen dient te verhuizen naar een woning met een lagere huurprijs, ondersteunt WBV Arnemuiden dit door het aanbieden van een passende woning (bij voorkeur in de eigen wijk).

Duurzaamheid en kwaliteit

4.1 Investeren in een energiezuinige woningvoorraad In het Convenant Energiebesparing Huursector, 28 juni 2012 is als doelstelling opgenomen dat de corporaties hun bezit voor eind 2021 naar gemiddeld label B (dat is een EI tussen 1,2 en de 1,4) brengen. WBV Arnemuiden heeft deze doelstelling reeds behaald! In het SER Energieakkoord wat ook mede door Aedes is ondertekend, zijn afspraken gemaakt om het bezit voor 2030 naar een gemiddeld label A te krijgen. Tevens wordt aandacht geschonken aan de wens om voor 2050 alle woningen CO2 neutraal te krijgen. Deze ambitie is in de Woonagenda vastgesteld. 4.2 Duurzaamheid en woningkwaliteit WBV Arnemuiden vindt dat betaalbaarheid van het wonen prioriteit heeft, maar wil tevens voorkomen dat de kwaliteit en het comfort van bestaande woningen onder druk komt te staan. Wat betreft nieuwbouw van woningen zijn veel eisen op het vlak van duurzaamheid en woningkwaliteit al vastgelegd in het Bouwbesluit. Per 1 januari 2015 geldt in het bouwbesluit een Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0,4. WBV Arnemuiden heeft besloten dat alle nieuwbouw NOM (Nul Op de Meter) moeten zijn. 4.2.1

Bij renovatie van woningen werkt WBV Arnemuiden indien mogelijk met gangbare milieuvriendelijke en duurzame materialen. Bij renovatie wordt ook samenwerking gezocht met de gemeente Middelburg op financieel en energetisch gebied.

4.2.2

Bij de bouw van nieuwe woningen anticipeert WBV Arnemuiden indien mogelijk op de ontwikkeling dat in de toekomst de eis van ‘energieneutraal bouwen’ zal gelden als het gaat om nieuwbouw.

5

Bod aan gemeente 2022

5

Verruiming van de woningvoorraad

5.1 Nieuwbouw van woningen 5.1.1

WBV Arnemuiden is in 2020 begonnen met de realisatie van nog eens 9 NOMwoningen in Hazenburg II aan de Bezaanschuit. De bouw is in februari 2021 gestart. De woningen worden net voor de jaar wisseling opgeleverd. Het plan bestaat uit 2 blokken van totaal 9 kleine eengezinswoningen.

5.1.2

Verder wordt een studie gemaakt voor herstructurering van totaal 31 woningen van het (voormalig bejaarden) complex “Te Mortiere” aan de Langstraat/ v Vollenhovenstraat. Dit plan zou uitgebreid kunnen worden door aankoop grond van derden, waardoor de mogelijkheden om hier een nog ambitieuzer plan van te maken, wordt vergroot. Dit komt de leefbaarheid in het Oude Dorp zeker ten goede. Van de gemeente zal dan wel een bijdrage verzocht worden m.b.t. de infrastructuur e.d. dddededeMmmn nbDeeDeze plannen

6

Inzet in wijken en buurten, leefbaarheid 6.1.1

WBV Arnemuiden streeft naar leefbare wijken en buurten. Zij faciliteert Buurtbemiddeling jaarlijks met een bijdrage.

6.1.2

Indien er sprake is van renovatie van woningen brengt WBV Arnemuiden het hang- en sluitwerk van de woningen op het niveau van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Huurders van WBV Arnemuiden kunnen te allen tijde via de Zelf Aangebrachte Voorzieningen ervoor kiezen om het hang- en sluitwerk op eigen kosten te verbeteren.

6.1.3

WBV Arnemuiden organiseert sinds 2014 (100-jarig bestaan) jaarlijks een wijkopruimdag. Tijdens deze dag worden containers in de nabijheid van de huurwoningen geplaatst waar iedereen zijn/haar rommel in kan gooien. Deze dag wordt meestal in het najaar gehouden.

6.1.4

WBV Arnemuiden denkt mee om de leefbaarheid in het oude dorp te verbeteren. WBV Arnemuiden heeft in haar voorraadsbeleidsplan complexen aangewezen welke op termijn voor herstructurering in aanmerking komen, om zo dit doel te bereiken. Zie ook punt 5.1.3.

6

Bod aan gemeente 2022

7

Sociaal-maatschappelijke opgaven en zorg

7.1 Sociaal domein TIM (Toegang in Middelburg) is het nieuwe loket van de gemeente voor de toegang tot zorg en welzijn. Wie zorg nodig heeft, komt naar TIM. TIM bekijkt wie hulp kan bieden en wijst door naar de betreffende hulpaanbieder/organisatie. WBV Arnemuiden verwijst huurders die (sociale) problemen hebben door naar TIM, maar zal zelf ook TIM inschakelen wanneer WBV Arnemuiden situaties tegenkomt waarin ondersteuning gewenst is of lijkt te zijn op het gebied van onder andere overlast, zorgvermijding en psychosociale problematiek. WBV Arnemuiden heeft ook goede contacten met de wijkagent. Regelmatig is er overleg over probleemsituaties. 7.1.1 WBV Arnemuiden streeft naar: a) het verminderen van ernstige overlast en het beperken van de duur waarop ernstige overlast blijft voortbestaan. Dit ter bevordering van leefbare wijken en buurten in Middelburg; b) het beperken van het aantal ontruimingen als gevolg van huurbetalings- en schuldenproblematiek; WBV Arnemuiden zet hierbij een Budgetcoach in. Deze Budgetcoach zet in 2 huisbezoeken de financiën van huurders op een rij, om zo de financiën te stroomlijnen, zodat huurders zelf of met behulp van derden. De schulden kunnen aanpakken. Deze 2 huisbezoeken worden door WBV Arnemuiden betaald. Extra aandacht is er voor huurders die vanwege de “Coronacrisis” in de (financiële) problemen komen.

WBV Arnemuiden zal bij huurachterstand dan niet tot ontruiming overgaan, maar met de huurder afspraken maken om achterstand in te lopen (maatwerk!) c) een sluitende aanpak van (multi)problematiek afgestemd op de zwaarte van de cases en met inzet van de benodigde expertise van diverse instanties en organen. 7.2 Huisvesting van bijzondere doelgroepen en maatschappelijke opvang WBV Arnemuiden besteed aandacht aan de huisvesting van mensen met een verstandelijke, lichamelijke of psychische beperking. WBV Arnemuiden heeft afspraken met andere partijen over opvang en begeleiding van mensen in de maatschappelijke opvang. Iedere gemeente in Nederland heeft een taakstelling in het huisvesten van statushouders. Hierin werken de gemeenten samen met woningcorporaties. WBV Arnemuiden en de gemeente spannen zich in om te voldoen aan de halfjaarlijks vastgestelde verplichting tot het huisvesten van statushouders. 7.3 Levensloopbestendigheid. WBV Arnemuiden streeft ernaar huurders zo lang mogelijk in hun woning te laten wonen. Gemeente en WBV Arnemuiden informeren en ondersteunen ouderen over/bij aanpassingen van de woning. Eenvoudige middelen zoals beugels e.d. worden gratis gemonteerd. Arnemuiden, 28 juni 2021 WBV Arnemuiden L.A. van Mal Voorzitter

7

Bod aan gemeente 2022

Bijlage: Financiën

WBV Arnemuiden heeft voor 2022 de volgende gelden gereserveerd (op basis meerjarenbegroting 2022-2026): Mutatie- en klachtenonderhoud: € 207.000 Planmatigonderhoud: € 450.000 Energiemaatregelen: € 84.000

8