RM 2021 06 28 Bijlage 1 Nota risico grondbedrijf Middelburg 2020-2040 (openbare versie)

GRONDBEDRIJF MIDDELBURG 2020-2040 Openbare samenvatting doorrekening en risicoanalyse februari 2021

Wilbert Dingemanse Ad van den Kieboom Leefomgeving Februari 2021

Afbeeldingen voorzijde: Ramsburg en Hazenburg Noord

1.

INLEIDING EN VERANTWOORDING

Met als peildatum februari 2021 is zoals ieder jaar weer een doorrekening gemaakt van het grondbedrijf van de gemeente Middelburg. Dit voor de periode tot en met 2040. Het resultaat daarvan is te vinden in de vertrouwelijke nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2020-2040, doorrekening en risicoanalyse februari 2021’. De vorige doorrekening waarmee vergeleken wordt is van begin 2020. Naast een basisscenario is hierin een risicoscenario uitgewerkt en is aandacht besteed aan enkele specifieke risico’s. De berekeningen en analyses dateren van februari, met een uitloop naar begin maart. De genoemde nota is net zoals haar voorgangers vertrouwelijk en uitsluitend bedoeld voor intern gebruik. Om die reden is deze openbare samenvatting gemaakt. Deze kent grotendeels dezelfde opzet als de doorrekening zelf, waarbij vertrouwelijke informatie (inclusief de meeste bijlagen eruit is gehaald en de tekst deels is samengevat. De nummering van de hoofdstukken en paragrafen correspondeert met die uit de complete doorrekening. Ad van den Kieboom en Wilbert Dingemanse, april 2021

-3-

2.

BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN TEN OPZICHTE VAN DE VORIGE DOORREKENING (FEBRUARI 2020) adviesbureau. In beide rapporten is sprake van grote bandbreedtes. Het rapport uit 2020 biedt wel meer mogelijkheden dan dat uit 2016. De hoeveelheid te verkopen bedrijventerrein is gelijk aan de vorige doorrekening. Ook hier is sprake van een fractie verschuiving waarbij met name de verwachte verkoophoeveelheid voor 2021 naar beneden is bijgesteld. 3. Nieuwe vastgestelde exploitatieopzetten voor de locaties Herstructurering Arnestein, Sportlaan 25 en Punt Arnestein en in 2020 herziene opzetten voor een aantal lopende exploitaties. 4. Nieuwe uitgangspunten voor enkele locaties a. Schoollocatie Churchilllaan. Voor deze locatie is een exploitatieopzet in voorbereiding. Afhankelijk van het plan kan bepaald worden tegen welk bedrag de locatie ingebracht kan worden in het grondbedrijf zodat op aanvangsbasis kostenneutraal gewerkt kan worden. Dit als uitgangspunt opgenomen. b. Hazenburg Noord fase 2. Gelet op de voorspoedige ontwikkeling van Hazenburg Noord fase 1 en de verwachting dat dit binnen enkele jaren uitverkocht zal zijn, is in de doorrekening nu voor de resterende gronden aangenomen dat hiervoor medio 2025 een exploitatieopzet zal worden vastgesteld en dat uitgifte kan starten vanaf 2027. Cijfers zijn op basis van een haalbaarheidsberekening.

Omdat de boekwaarde laag is (agrarisch) leidt dit tot een behoorlijke winst. c. Bachtensteene (nabetaling). WVO Zorg heeft in 2011 na langdurig onderhandelen de locatie Bachtensteene gekocht ten behoeve van nieuwbouw voor het nieuwe Willibrord. Voor de oude locatie zou

De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige doorrekening zijn: 1.

Aangepaste scenario’s woningbouw De scenario’s voor woningbouw zijn aangepast naar aanleiding van: • de meest recente provinciale bevolkings- en huishoudensprognose; • het door de Stec Groep in opdracht van de provincie en gemeenten uitgevoerde onderzoek “Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019” en het voor Walcheren aanvullende uitgevoerde locatieonderzoek; • het vervolgonderzoek wat door Rigo is uitgevoerd; • de marktontwikkelingen in 2020 (nog steeds toenemende spanning op de woningmarkt, grotere inwonersgroei dan verwacht, doordat afstand wonen-werken minder belangrijk wordt, is de aantrekkelijkheid van Zeeland als mogelijke woonomgeving toegenomen). Ten opzichte van eerder gehanteerde uitgangspunten is sprake van dezelfde aantallen met een kleine verschuiving in realisatietermijn. Hierbij wordt, gelet op de marktomstandigheden, een fractie meer van het programma in de periode 2022-2026 gerealiseerd ten opzichte van de vorige berekening. 2. Aangepaste scenario’s bedrijventerrein Evenals in de vorige doorrekening op basis van de Prognose bedrijven Zeeland 2020 zoals die door de Stec Groep is opgesteld voor de provincie Zeeland. In de doorrekening van 2019 werd uitgegaan van het rapport bedrijventerreinen 2016 van hetzelfde

-4-

5.

WVO Zorg een tender organiseren, conform de voorschriften van het College Sanering. Met WVO Zorg is een nabetaling overeengekomen die opeisbaar zou worden nadat de tender zou hebben plaatsgevonden en minimaal een bepaald bedrag zou opbrengen. Om te voorkomen dat men onder de nabetalingsverplichting uit zou komen ingeval zij om welke reden dan ook geen tender voor wooncomplex Sint Willibrord zou organiseren, is overeengekomen dat zij de nabetaling ook verschuldigd is ‘bij niet doorgaan van deze tender’. In 2020 heeft WVO Zorg aangegeven de locatie te willen gebruiken voor eigen doeleinden. Hoewel de plannen nog in een pril stadium verkeren is de conclusie getrokken dat men de tender niet zal uitschrijven en is daarmee de overeengekomen nabetaling opeisbaar geworden. Aan WVO Zorg is verzocht het overeengekomen bedrag te betalen en dit is nu als opbrengst opgenomen in het grondbedrijf. WVO Zorg heeft overigens aangegeven hier niet mee akkoord te gaan. Mogelijk kan dit leiden tot een juridische procedure. In het basisscenario is als uitgangspunt genomen dat dit uiteindelijk leidt tot betaling en in het risicoscenario is opgenomen dat dit niet leidt tot betaling. d. Gereedkomen verkoopprijzen voor eerste deel van het plan Essenvelt (vrije kavels, projectmatig te ontwikkelen delen en appartementen).

Ten opzichte van de exploitatieopzet zijn de prijzen naar boven bijgesteld mede gelet op de grote belangstelling enerzijds en prijzen voor vergelijkbare kavels in andere gemeenten en plannen anderzijds. Aangepaste parameters Voor rente is nu langdurig van 1,8% uitgegaan conform de rentepercentages bij de jaarlijkse richtlijnen voor de Planning &

6.

-5-

Control-cyclus. De parameters voor kosten- en opbrengstenstijging zijn gelijk gebleven. Ten opzichte van 2020 zijn de in de begroting 2021 opgenomen uurtarieven sterk gestegen (zie uitleg op pagina 7). Deze nieuwe uurtarieven zijn verwerkt in deze doorrekening. Nieuwe uitgangspunten op basis van de Nota grondbeleid 2021 De Nota grondbeleid 2021 is in procedure gebracht en wordt in april door de gemeenteraad behandeld. In deze nota wordt onder meer een nieuwe norm voor de benodigde reserve grondbedrijf voorgesteld. Ook wordt voorgesteld om de algemene kosten van het grondbedrijf niet langer op basis van uren toe te rekenen als indirecte plankosten aan de grondexploitaties, maar deze kosten jaarlijks ten laste van de reserve grondbedrijf te brengen. Hierdoor worden de grondexploitaties enigszins ontlast waardoor deze te zijner tijd een iets gunstiger resultaat genereren. Per saldo zijn hierdoor geen andere gevolgen voor het grondbedrijf dan een verschuiving in de tijd (op korte termijn worden de cijfers hierdoor iets ongunstiger). Effect op het totaal is overigens marginaal. Tevens is het beleid met betrekking tot tussentijdse winstneming in overeenstemming gebracht met de praktijk vanaf 2017. Een praktijk die weer is gestoeld op het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en door de commissie BBV gedane en zelf zo genoemde ‘stellige uitspraken’ hierover.

3.

UITGANGSPUNTEN BEREKENINGEN

3.1 Algemene uitgangspunten Bij het opstellen van de doorrekening wordt rekening gehouden met diverse beleidsdocumenten en afspraken met andere overheden en met de corporaties. De belangrijkste daarvan zijn: - Het actieplan grondbedrijf; - De eind 2019 en begin 2020 door de Stec Groep opgeleverde onderzoeken naar de Zeeuwse en Walcherse woningmarkt; - De bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie Zeeland; - De woningmarktafspraken voor de regio Walcheren, zoals deze eind 2018 tussen de drie gemeenten zijn gemaakt en die in mei 2019 door de provincie bekrachtigd zijn; - De Nota grondbeleid van de gemeente (2016 en de voorgestelde aanpassing 2021); - De Kwaliteitsatlas Middelburg 2030; - Gemaakte afspraken met de corporaties; - Vastgestelde exploitatieopzetten; - Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) Gemeente

De afbeelding hiernaast geven de belangrijkste conclusies weer uit de bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie zoals deze zijn weergegeven in het betreffende rapport (figuur bevolkingsontwikkeling) en in de rapportages van de Stec Groep (ontwikkeling aantal huishoudens).

Middelburg

Groei huishoudens

2019-2029

2029-2040 1.769

1.169

Veere

248

- 238

Vlissingen

692

17

2.709

948

Totaal Walcheren

-6-

Groei huishoudens

Parameters grondbedrijf De parameters voor prijs- en opbrengststijging zijn ten opzichte van de vorige doorrekening niet gewijzigd en in lijn met de Outlook Grondexploitaties 2021 zoals die door Metafoor is uitgebracht, aangevuld met het iets later uitgebrachte Kwartaalbericht Grondexploitaties Q4 2020. Berekeningen zijn op prijspeil 2021, zodat prijs- en opbrengststijging vanaf 2022 wordt berekend. De basiseenheidsprijzen zijn ongewijzigd met uitzondering van het tarief van interne uren wat is overgenomen uit de begroting 2021. Ten opzichte van 2020 zijn deze tarieven met 8% gestegen. Deze stijging is het saldo van verschillende oorzaken zoals de salarisverhogingen conform de cao, een inhaalslag ten opzichte van de begroting van 2020, het gegeven dat het aantal productieve uren lager is geworden waardoor het tarief voor de resterende uren stijgt en dat vervulde vacatures over het algemeen wat hoger zijn ingeschaald dan waarbij het opstellen van de begroting uit 2020 vanuit werd gegaan. Als rentepercentage werd vorig jaar nog 1,9% gehanteerd, nu is dit 1,8%. Dit percentage is overgenomen uit de jaarlijkse richtlijnen voor de PC-cyclus. Rente

Kostenstijging Opbrengstenstijging Onvoorzien

Voorbereiding en toezicht

3.2 Analyse huidige marktsituatie Een (beperkte) analyse van de markt binnen de gemeente, waarbij wordt gekeken naar de woningmarkt en de markt voor bedrijven, kantoren en detailhandel. Woningmarkt De woningmarkt in Nederland is nog steeds behoorlijk gespannen. Dat geldt ook voor Middelburg. De NVM had als kop voor haar kwartaalbericht van januari 2021 de volgende tekst: ‘Grote vraag naar huizen houdt aan, prijzen stijgen naar recordhoogte’. De woningmarkt verkrapt steeds meer. De verkoopprijs van de gemiddelde verkochte woning in het bestaande segment steeg in het vierde kwartaal van 2020 naar 365.000 euro, een stijging ten opzichte van 2019 van maar liefst 11,6%. Voor het tweede achtereenvolgende kwartaal ligt de prijsontwikkeling in een jaar boven de 11%. Daarmee stegen de prijzen ongekend hard. In het 'coronajaar' 2020 zijn er 3,7% meer koopwoningen in de bestaande bouw verkocht dan in 2019. Daarmee was 2020 qua verkoop beter dan de twee voorgaande jaren. Het afnemende aanbod van huizen blijft de grootste bron van zorg. In het vierde kwartaal van 2020 kende Nederland de krapste bestaande woningmarkt deze eeuw met een krapte-indicator van 1,9 en dat betekent dat de consument uit minder dan twee huizen kon kiezen.

1,8% voor bouwgrond in exploitatie (bie), aan de strategische gronden (mva) mag geen rente worden toegerekend 2,0% per jaar 2,0% per jaar 15% in haalbaarheidsberekeningen, 10% in lopende exploitaties als onderdeel van het bouw- en woonrijp maken 12% over de nog te maken kosten van het bouw- en woonrijp maken of op basis van een urenraming

Ook op de Zeeuwse eilanden is sprake van krapte. Het aantal transacties is ten opzichte van het vierde kwartaal 2019 zelfs iets gedaald. Dit lijkt vooral een gevolg te zijn van te weinig aanbod. Op basis van het voortschrijdend halfjaar gemiddelde was nog wel sprake van een stijging van het aantal transacties in alle woningtypen met uitzondering van

-7-

vrijstaande woningen. De transactieprijzen zijn op basis van het voortschrijdend halfjaargemiddelde ook gestegen en wel met 7,2%. Bij alle woningtypes steeg deze maar vooral in de categorie appartementen. De transactieprijs per m² woonoppervlakte steeg met 9,4%. De verkooptijd daalde, voor alle woningtypen, en gemiddeld met 12,6% en de gemiddelde verkooptijd bedraagt nu 30 dagen. De marktstemmingsindicator is in 2020 weer fors gestegen.

Plaats

Te

Verkocht

koop

afgelopen

Percentage

Doorlooptijd

12 mnd.

Er is sprake van regionale verschillen. Landelijk stegen de prijzen voor woningen in 2020 met 11,6% per woning en 10,6% per m², voor de NVMregio Zeeuwse eilanden was dit respectievelijk 7,2% en 9,4%. Het aantal transacties op de Zeeuwse eilanden (voortschrijdend halfjaar gemiddelde) is met 7,5% gestegen. De verkooptijd in de regio Zeeuwse eilanden was al kort maar is in 2020 nog meer gezakt ten opzichte van 2019 (12,6%). Er staan ook steeds minder woningen te koop. Per begin maart 2020 zijn er in Middelburg via Funda nog maar 107 (vorig jaar nog 213) woningen te koop (inclusief woningen in onderhandeling of onder bod). Afgelopen twaalf maanden werden er 604 woningen verkocht. Ter vergelijking: half 2015 stonden er in Middelburg nog circa 550 woningen te koop.

Middelburg (stad)

107

604

564%

2,1 maanden

Arnemuiden

14

76

543%

2,2 maanden

Goes (stad)

130

494

380%

3,2 maanden

Oost Souburg

30

135

450%

2,7 maanden

Vlissingen (stad)

161

702

325%

3,5 maanden

1.866

6.058

208%

3,7 maanden

Zeeland

In Middelburg zijn in 2020 ongeveer net zoveel woningen verkocht als een jaar eerder, en veel minder dan in 2018 wat mede wordt veroorzaakt door het stokken van de bouw van nieuwbouwwoningen. In Arnemuiden is de doorlooptijd van de verkopen sterk afgenomen. Het aanbod per maart 2020 is aanzienlijk minder dan dat op hetzelfde moment vorig jaar. Vrijwel overal in Zeeland en ook in Zeeland als totaal is er sprake van sterk verminderd aanbod. Wordt verder ingezoomd op wijkniveau, type woning of prijsklasse, dan blijken er ook binnen Middelburg verschillen. Wat echter overal opvalt is de krapte van het aanbod, wat hier wordt geïllustreerd met enkele voorbeelden. Wie een appartement zoekt in Middelburg, kan kiezen uit slechts 16 (jaar eerder 18 en twee jaar eerder 22) beschikbare woningen waarvan 9 vrij beschikbaar. Ook het aantal grondgebonden woningen is in sommige wijken erg krap. In zowel Sint Laurens, Griffioen, Klarenbeek, Nieuw-Middelburg als Veersepoort staan minder dan 10 woningen te koop, per geschikte prijsklasse dus nog minder. Een deel daarvan is dan ook nog verkocht onder voorbehoud of onder bod. Wie in Sint Laurens een woning wil kopen kan kiezen uit één woning en in de Griffioen uit zes

Binnen de regio blijven er verschillen in de doorlooptijd van verkoop van woningen maar deze worden wel kleiner. In de tabel hiernaast is een overzicht gegeven van de plaatsen in de regio, Goes, en ook de provincie als geheel (cijfers Funda, 10 maart 2020).

-8-

opgelopen als gevolg van het participatietraject en het langer duren van politieke besluitvorming dan waar rekening mee was gehouden. Momenteel wordt gewerkt aan het bestemmingsplan. Verwachting is dat dat in 2021 in procedure gebracht gaat worden.

woningen. Maar ook in Mortiere staan maar 4 woningen te koop. Alleen in Dauwendaele staan meer dan 10 woningen te koop (21 stuks). Ook in het eigen grondbedrijf merken we dat de vraag groot is. De kavels in Arnemuiden zijn vrijwel alle verkocht en het wachten is op de vervolgfase. In Mortiere loopt de verkoop heel erg goed. Er is veel belangstelling voor plannen die nog niet verkoopgereed zijn, zoals Essenvelt, Veersepoort fase 5, Rittenburg III en Sint Laurens.

Kantoren en detailhandel In Zeeland is de omvang van de kantorenmarkt beperkt en worden nauwelijks kantoren op risico gebouwd. De markt bestaat vooral uit eigenaren/gebruikers. Uitgangspunt is dat de vraag redelijk beperkt zal blijven en dat het vooral zal gaan om verhuizingen vanuit bestaande kantoren. Naast de kantorenlocaties die al bestemd of in voorbereiding zijn (Ramsburg, Veldzigt) worden geen nieuwe locaties voorbereid. Gelet op de beperkte kantorenmarkt is bij Ramsburg gekozen om ook andere representatieve bedrijven mogelijk te maken langs de nieuwe Oostperkweg. Inmiddels hebben zich diverse bedrijven maar ook nieuwe kantoren op Ramsburg gevestigd en is er nog steeds concrete belangstelling van verschillende organisaties voor nieuwe (veelal kleinere) kantoren. In 2020 is bovendien gestart met de bouw van het laatste kantoorpand op de locatie Park Veldzigt.

In de PZC van 2 februari 2021 werd gesignaleerd dat bijna alle Zeeuwse gemeenten (uitgezonderd Sluis en Vlissingen) in 2020 gegroeid waren qua inwonertal. Er lijkt sprake van overloop vanuit de randstad. Door het toegenomen thuiswerken is de noodzaak om dicht bij het werk te wonen minder geworden. Omdat mensen vaker thuis zijn hebben ze ook meer behoefte aan rust en ruimte en de prijzen in Zeeland zijn ten opzichte van de randstad zeer betaalbaar. Bedrijven Ook voor bedrijventerrein is sprake van nog steeds toenemende belangstelling. De verkopen op Ramsburg verlopen voorspoedig en de belangstelling voor Mortiere bedrijventerrein Zuid en Mortiere Ensemble is toegenomen, wat zich ook uit in afgegeven reserveringen. Een deel daarvan zal waarschijnlijk in 2021 leiden tot verkoop. Deels betreft dit ook bedrijven die eigenlijk eerder op een traditioneel bedrijventerrein thuishoren. De bedoeling is om meer aanbod te scheppen, zowel door herstructurering (Ramsburg hoogwaardig bedrijventerrein, ook geschikt voor kleinere bedrijven) als door een nieuwe locatie (Trekdijk) te ontwikkelen, waardoor er op Arnestein ook weer ruimte vrij kan komen voor wat kleinere bedrijven. De ontwikkeling van Trekdijk heeft vertraging

In de detailhandel in het centrum van Middelburg is weinig leegstand. Dit is opmerkelijk als dit wordt vergeleken met de andere steden in de regio zuidwest. Uitbreiding van het stadswinkelcentrum wordt niet verwacht. In Dauwendaele werd geprobeerd het bestaande winkelcentrum te herstructureren. Inmiddels is gebleken dat het niet gaat lukken om overeenstemming te krijgen met de verschillende eigenaren binnen de beschikbare budgetten, zodat dit niet door zal gaan. De gemeente zal nu het ontmoetingscentrum verkopen en daarna uit de opbrengst het

-9-

3.3 Uitgangspunten basisscenario: woningbouwprogramma De berekeningen in het basisscenario corresponderen met een woningbouwprogramma dat in de tabel hieronder is weergegeven. Tevens is weergegeven welk programma correspondeerde met de voorgaande berekening van februari 2020. Het nieuwe programma sluit evenals het vorige aan de op de inmiddels gemaakte woningmarktafspraken. Voor de periode daarna wordt met meer mogelijkheden rekening gehouden gelet op de recente bevolkingsprognose. Het basisscenario gaat wat programma betreft uit van ongeveer hetzelfde aantal voor de periode 2022-2041. Gelet op de situatie op de woningmarkt is rekening gehouden met 50 woningen meer in de periode 2022-2026 ten opzichte van de vorige berekening. In de periode daarna zijn daar weer iets minder woningen opgenomen

openbaar gebied opknappen (parkeerterrein en passage). Een en ander speelt zich overigens af buiten het grondbedrijf. Landbouwgronden In 2016 en 2017 zijn de gronden waarvoor in de toekomst geen andere bestemming meer wordt overwogen dan agrarisch allemaal verkocht met uitzondering van de gronden in Cleene Hooge die voor een groot deel een agrarische bestemming zullen houden. De prijsontwikkeling is van belang om te bezien of de waardering van deze gronden nog marktconform is en ook voor wanneer er afgewaardeerd zou moeten worden. De prijzen voor agrarische gronden zijn, na eerdere stijgingen, in 2020 iets gedaald. Echter niet in die mate dat op dit moment verdere afwaardering aan de orde is omdat de waardestijgingen van voorgaande jaren nog niet teniet zijn gedaan.

Vergelijking woningbouwaantallen basisscenario Periode

- 10 -

berekening februari 2020

berekening februari 2021

2022-2026 2027-2031 2032-2036 2037-2041

1.150 610 365 195

1.200 540 360 200

Totaal

2.320

2.300

3.5 Uitgangspunten reserve, voorziening en winstneming Het beleid ten aanzien van de reserve en voorziening grondbedrijf, alsmede dat ten aanzien van winst- en verliesneming was opgenomen in de Nota grondbeleid 2016. Met de Nota grondbeleid 2021 is een nieuwe norm voorgesteld waaraan in deze nota wordt getoetst. De uitgangspunten voor de voorziening zijn ongewijzigd. Het uitgangspunt voor winstneming is in de Nota grondbeleid 2021 in lijn gebracht met de door de commissie BBV zelf zo genaamde ‘stellige uitspraken’. In de praktijk werd de winstneming de afgelopen jaren ook al zo bepaald.

3.4 Uitgangspunten basisscenario: bedrijventerreinen De berekeningen in deze doorrekening corresponderen grofweg met een bedrijventerreinprogramma in de tabel hieronder.

Vergelijking uitgifte bedrijventerrein basisscenario in ha Periode

berekening februari 2020

berekening februari 2021

2021 2022-2026 2027-2031 2032-2036 2037-2041

2,1 11,3 6,9 0,0 0,0

1,0 11,6 7,7 0,0 0,0

Totaal

20,3

20,3

Uitgangspunt uit de Nota grondbeleid is dat het grondbedrijf voldoende middelen moet hebben om: - verwachte verliezen op te kunnen vangen; - niet-verwachte verliezen (risico’s) op te kunnen vangen.

In deze tabel zijn overigens alleen de echte (bestaande of voorgenomen) bedrijventerreinen (Mortiere zuid en Trekdijk) betrokken, niet de meer bijzondere en/of kantoorachtige terreinen Ramsburg, Mortiere Ensemble en Stromenpoort. Deze richten zich op bijzondere doelgroepen die niet onder de scope van de studies naar behoefteraming voor bedrijventerreinen vallen.

Verwachte verliezen - Voorziening grondbedrijf Voor de verwachte verliezen op de bouwgrond in exploitatie (bie) geldt dat hiervoor een voorziening (voorziening grondbedrijf) gevormd moet worden. Voor de risico’s, die tot niet verwachte verliezen kunnen leiden, moet een buffer aanwezig zijn c.q. gevormd worden. Deze buffer is de reserve grondbedrijf, waarover later meer. De voorziening grondbedrijf wordt, op contante waarde, gevormd ten laste van de reserve grondbedrijf. Zodra de verlieslatende plannen worden afgesloten kon het negatieve resultaat worden verrekend met het daarvoor beschikbare bedrag in de voorziening grondbedrijf.

Aansluiting is gezocht bij de Prognose bedrijven Zeeland zoals die door de Stec Groep is opgesteld voor de provincie Zeeland. Voor Trekdijk blijft tevens het rapport van Ecorys van februari 2017 als uitgangspunt genomen. De uitgifte die nu wordt voorzien ligt nog steeds aanzienlijk onder het historisch gemiddelde. Het scenario wijkt weinig af van dat uit de vorige berekening met uitzondering dan dat voor 2021 is uitgegaan van een lagere uitgifte wat dan in de jaren daarna weer wordt bijgetrokken.

- 11 -

De plannen Restkavels Veldzigt, Kruitmolenlaan, Waterpark Veerse Meer, Restkavels Arnestein, Ramsburg Oostperkweg west, Sprencklaan, Koningsstraat, Krooneveldweg, Kanaalweg West en Rotterdamsekaai zijn afgesloten. In deze complexen is vrijwel alle grond verkocht. Het gaat hier om bedragen voor nakomende kosten.

Per 31 december 2020 is het saldo van de voorziening grondbedrijf een kleine € 5,2 miljoen. De specificatie hiervan staat in de tabel hieronder. Voorziening grondbedrijf per 31-12-2020

Restkavels Veldzigt

nakomende kosten

€

271.959

Kruitmolenlaan

nakomende kosten

€

6.204

Waterpark Veerse Meer

nakomende kosten

€

30.000

Restkavels Arnestein

nakomende kosten

€

18.930

Ramsburg Oostperkweg west

nakomende kosten

€

5.000

Krooneveldweg

nakomende kosten

€

5.000

Rotterdamsekaai

nakomende kosten

€

15.000

Kanaalweg West

nakomende kosten

€

300.000

Koningsstraat

nakomende kosten

€

1.818

Sprencklaan

nakomende kosten

€

115.000

Mortiere Bedrijventerrein Zuid

verwacht verlies in exploitatie

€

1.586.000

Rittenburg III

verwacht verlies in exploitatie

€

729.000

Ramsburg Dampoorthof

verwacht verlies in exploitatie

€

270.000

Herstructurering Arnestein

verwacht verlies in exploitatie

€

546.000

Punt Arnestein

verwacht verlies in exploitatie

€

259.000

Ramsburg watergang

verwacht verlies in exploitatie

€

365.000

Trekdijk

verwacht verlies in exploitatie

€

643.000

€

5.166.911

Totaal

Voor de plannen Mortiere bedrijventerrein zuid, Rittenburg III, Ramsburg Dampoorthof, Ramsburg watergang, Herstructurering Arnestein, Punt Arnestein en Trekdijk is een verliesgevende exploitatieopzet vastgesteld.

- 12 -

Niet verwachte verliezen/risico’s - Reserve grondbedrijf De reserve grondbedrijf is bedoeld: - om risico’s in de grondexploitatie (niet zekere maar wel mogelijke verliezen) op te vangen (buffer); - om tijdig voorzieningen te kunnen vormen voor in de toekomst verwachte financieel nadelige (maar wel maatschappelijk gewenste) exploitaties; - om onvermijdbare verliezen op strategische aankopen (buiten exploitatie) op af te boeken. Voor de reserve grondbedrijf waren in de Nota grondbeleid 2016 normen vastgesteld: - de reserve moet op eindwaarde een positief saldo vertonen; - ook na doorrekening van een risicoscenario moet dit het geval zijn; - het verwachte saldo van de reserve grondbedrijf mag in het risicoscenario in de eerst komende vijf jaren niet onder nul dalen. Bepaald werd verder dat, om te bezien of de reserve voldoet aan de eisen, jaarlijks een doorrekening zal worden gemaakt. Indien niet aan de criteria voldaan wordt, moet aangegeven worden welke maatregelen worden genomen om zo spoedig mogelijk weer wel een gezonde situatie te bereiken. Indien wel aan de criteria wordt voldaan kan op basis van de

berekening worden vastgesteld of het mogelijk is, en zo ja tot welke bedragen en wanneer, de reserve grondbedrijf af te romen. Vanwege aangepaste regelgeving van het BBV over winstneming (die minder voorzichtig is als eerder door ons gehanteerd) zijn de richtlijnen voor winstneming in de Nota grondbeleid 2021 aangepast en zijn tevens nieuwe, wat strengere normen opgenomen voor de omvang van de reserve grondbedrijf, namelijk: -

-

Op eindwaarde is het saldo van de reserve positief; Bij doorberekening van een risicoscenario is het saldo eveneens positief op eindwaarde; Bij doorberekening van een risicoscenario wordt de reserve de eerstkomende vijf jaar niet negatief; De reserve grondbedrijf dient minimaal 10% van de netto boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie + 10% van de nog te maken kosten voor deze bouwgrond in exploitatie te zijn. Bij een hogere reserve kan desgewenst afgewogen worden om het meerdere in te zetten voor andere doeleinden door dit meerdere saldo of een deel daarvan toe te voegen aan de algemene reserve van de gemeente. De reserve grondbedrijf is maximaal gelijk aan de boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie (doelstelling actieplan grondbedrijf) plus de nog te maken kosten voor deze bouwgrond in exploitatie. Als de reserve boven deze norm komt vindt in elk geval afdracht plaats aan de algemene reserve van de gemeente.

- 13 -

4.

DE DIVERSE LOCATIES Naast gronden die al een boekwaarde hebben of waarvoor overeenkomsten zijn gesloten zijn er nog enkele locaties (in eigendom van de gemeente) in beeld voor toekomstige ontwikkeling die al mee zijn genomen in deze doorrekening van het grondbedrijf.

In de berekeningen voor het grondbedrijf wordt onderscheid gemaakt tussen: 1. 2.

3.

Bouwgrond in exploitatie (bie) Dit zijn gronden waarvoor een exploitatieopzet is vastgesteld. Materiële vaste activa – strategische gronden Volgens de BBV zijn dit ‘overige gronden zonder vaste bestemming, die [op dit moment] geen onderdeel zijn van een transformatieproces’. Uitgangspunt hierbij is dus dat mogelijk op termijn een bouwgrondexploitatie wordt vastgesteld. Vanaf 2016 mogen geen kosten meer worden bijgeschreven op de boekwaarde zolang geen exploitatieopzet is vastgesteld. Voorraden. Dit betreft een aantal gebouwen met grond waarvan het voornemen is om deze op korte termijn af te stoten of te herontwikkelen. Daarnaast zijn in deze categorie de private exploitaties opgenomen.

In de vertrouwelijke versie worden alle locaties nader toegelicht met daarbij aangegeven de stand van zaken, verwacht financieel resultaat en de risico’s.

- 14 -

5. RISICO’S EN KANSEN vervolgens eerst moet inklinken zullen de eerste verkopen naar verwachting pas in 2022 kunnen plaatsvinden. Voor Mortiere SOK en Veersepoort fase V geldt dat er vertraging is als gevolg van beroepsprocedures. Bij Rittenburg III heeft het faillissement van de eerdere contractpartner geleid tot vertraging van de start van de bestemmingsplanprocedure. Door vertraging in de planvorming van een aantal locaties blijft het aanbod achter bij de vraag. Ter illustratie is hiernaast de ontwikkeling van de omzet in de afgelopen jaren weergegeven, aangevuld met de verwachting voor dit jaar.

In de vertrouwelijke versie zijn algemene risico’s benoemd op het gebied van woningmarkt, economie, grondprijzen, politieke besluitvorming, participatie en (bestemmingsplan)procedures. Tegenover die risico’s staan ook kansen. Voor 2021 wordt een omzet verwacht die iets hoger is dan de afgelopen twee jaar. De verwachte omzet blijft net als de omzet van de voorgaande jaren achter bij de mogelijkheden die met name de woningmarkt biedt omdat gronden van plannen die in exploitatie zijn nog niet kunnen worden uitgegeven doordat er bijvoorbeeld nog beroepsprocedures lopen of de bestemmingsplanprocedure vertraging heeft opgelopen. Voor de periode 2018-2019 was dat vooral door de discussie over woningmarktafspraken. Voor 2020/2021 is van groot belang dat in Essenvelt gekozen is voor aanzienlijke ophoging van het gebied vanuit het idee hier een klimaatbestendige woonomgeving te maken. Omdat die grond

Omzet afgelopen jaren exclusief interne bijdragen inclusief subsidies 2005 € 2006 € 2007 € 2008 € 2009 € 2010 € 2011 € 2012 € 2013 € 2014 € 2015 € 2016 € 2017 € 2018 € 2019 € 2020 €

16,3 miljoen 21,4 miljoen 12,8 miljoen 13,0 miljoen 11,5 miljoen 11,1 miljoen 6,5 miljoen 2,0 miljoen 2,3 miljoen 3,3 miljoen 6,5 miljoen 12,3 miljoen 15,4 miljoen 10,8 miljoen 9,7 miljoen 9,3 miljoen

2021 €

10,7 miljoen*

In deze doorrekening zijn twee scenario’s opgenomen namelijk: een basisscenario een risicoscenario Op de volgende pagina wordt het basisscenario vergeleken met het risicoscenario. Daarnaast is een tabel opgenomen waarmee de huidige scenario’s worden vergeleken met die uit de vorige doorrekening van februari 2020. In het basisscenario zoals dat nu wordt gehanteerd wordt er vanuit gegaan dat de mogelijkheden van de bevolkingsprognoses en de woningmarktafspraken benut worden. Op basis van deze afspraken zijn in de periode tot en met 2025 1.576 woningen nog te realiseren. Tot en met 2030 zou het om 1.943 woningen gaan. In de doorrekening is uitgegaan van 1.200 woningen in de periode 2022-2026 (1.040 t/m 2025) en tot en met 2031 van 1.740 woningen. In de periode 2032-2041 is

* verwachting februari 2021

- 15 -

gerekend met 560 woningen. Van al deze woningen gaat het om 1.470 woningen op eigen locaties. Net als in de vorige doorrekening wordt als risicoscenario uitgegaan van het zich voordoen van een conjuncturele crisis. Bij de vorige twee doorrekeningen was die voorzien in de periode 2021-2024. Gelet op de huidige ontwikkelingen in de markt is het risico van een conjuncturele crisis, wellicht ook als uitloop van de corona-crisis, in de nieuwe doorrekening twee jaar later genomen. Dus in de periode 2023-2026. Als uitgangspunt is genomen dat in dit scenario de grondverkopen ongeveer halveren, dat het ook niet mogelijk is om in deze periode grondprijzen te verhogen maar dat de prijzen voor civieltechnische werken en plankosten wel zullen stijgen met de normale inflatiecijfers. In de periode 2027-2037 wordt dat dan weer geleidelijk ingehaald. In het risicoscenario wordt voor woningbouw gerekend met hetzelfde totaal aantal woningen, echter de ontwikkeling en verkoop gaat in dit scenario veel minder snel en er is ook minder gelegenheid tot het realiseren van opbrengststijging. Idem voor bedrijventerrein en overige bestemmingen.

VERGELIJKING SCENARIO'S DOORREKENING GRONDBEDRIJF FEBRUARI 2021 feb-20 Indicaties :

risico

basis

risico

Woningaantallen 2022-2026

1.150

640

1.200

600

Woningaantallen 2027-2031

610

750

540

700

Woningaantallen 2031-2035

365

660

360

700

Woningaantallen 2037-2041

195

270

200

300

2.320

2.320

2.300

2.300

Ha bedrijven 2021

2,1

0,9

1,0

0,0

Ha bedrijven 2022-2026

11,3

8,7

11,6

5,5

Ha bedrijven 2027-2031

6,9

6,4

7,7

11,5

Ha bedrijven 2032-2036

0,0

5,9

0,0

3,3

Ha bedrijven 2037-2041

0,0

2,5

0,0

0,0

Totaal

20,3

24,4

20,3

20,3

Opbrengststijging - vanaf 2025

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Opbrengststijging - 2022 t/m 2024

2,00%

0,00%

2,00%

0,00%

Kostenstijging - va 2022

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Totaal

- 16 -

basis

feb-21

5.3 Specifieke risico’s voor plannen Verder is een inventarisatie gemaakt van een aantal andere specifieke risico’s die zich kunnen voordoen. Deze zijn in een aantal gevallen meegenomen in de berekening van het risicoscenario en in andere gevallen niet. In de vertrouwelijke versie is dit nader toegelicht. 5.4 Mogelijke beheersmaatregelen Om risico’s zoveel mogelijk te beperken is het van belang om voortvarend te kunnen werken aan planontwikkeling en bestemmingsplannen, zodat gronden bouwrijp kunnen worden gemaakt en in verkoop kunnen worden gebracht. Uiteindelijk is dit het belangrijkste instrument om risico’s te beheersen. Verder is flexibiliteit in bestemmingsplannen van belang zodat gemakkelijker ingespeeld kan worden op gewijzigde omstandigheden en niet nieuwe procedures noodzakelijk zijn. Voor specifieke risico’s is maatwerk nodig. Voor zover gronden tijdelijk in beheer zijn is het van belang om deze gronden goed te beheren en daarbij een, over langere tijd bezien, zo optimaal mogelijke opbrengst te genereren. De huidige werkwijze met eenjarige pachten kan daarvoor worden gecontinueerd. Door de verkoop van een aantal landbouwgronden en enkele andere objecten is de omvang van het tijdelijk beheer afgenomen. Indien risico’s zich toch voordoen en het grondbedrijf deze niet op kan vangen, zullen middelen vanuit de reguliere exploitatie naar het grondbedrijf moeten komen.

- 17 -

6.

RESULTATEN DOORBEREKENING BASISSCENARIO

6.1 Resultaat In de tabel hieronder en de grafiek op pagina 20 is de ontwikkeling van de financiële positie van het grondbedrijf weergegeven voor het basisscenario. In de grafiek wordt tevens een vergelijking gemaakt met de berekening van februari 2020. Ontw ikkeling financiele positie grondbedrijf

In de tabel wordt de reserve grondbedrijf ook gerelateerd aan de nieuwe norm zoals die in de Nota grondbeleid 2021 is opgenomen. In de grafiek is deze vergelijking ook opgenomen en wordt tevens vergeleken met de vorige doorrekening.

basisscenario

In het basisscenario blijkt dat eind 2026 het saldo van de reserve grondbedrijf hoger zal zijn dan de netto boekwaarde (boekwaarde -/voorziening grondbedrijf) van de complexen. Op dat moment is de huidige boekwaarde nagenoeg terugverdiend en wordt de doelstelling uit het actieplan grondbedrijf bereikt (2030 was daar de richtdatum). In de vorige doorrekening was eind 2026 het saldo van reserve nagenoeg gelijk aan de netto boekwaarde van de complexen. De nieuwe doorrekening geeft dus een iets gunstiger resultaat op dat punt. In dit scenario zijn in principe geen nieuwe bijdragen vanuit de reguliere exploitatie ten gunste van het grondbedrijf nodig.

bedragen x € 1.000,Einde

Voorraden/

jaar

Boekw aarde GB Grondbedrijf

Voorziening

Reserve

Norm cf nota

Grondbedrijf

grondbeleid 2021

2020

76.638

5.167

8.638

12.029

2021

77.644

4.869

9.542

11.399

2022

67.224

4.306

12.827

9.503

2023

49.861

3.526

16.476

7.154 5.457

2024

35.641

2.808

19.262

2025

28.592

2.864

21.813

5.937

2026

22.848

2.921

25.031

4.404

2027

14.744

2.979

28.082

3.135

2028

5.413

3.038

31.446

1.857

2029

2.033

1.895

34.105

1.210

2030

1.653

0

36.658

764

2031

376

0

38.975

521

2032

-325

0

41.062

314

2033

-1.709

0

43.147

232

2034

-1.267

0

44.461

152

2035

-1.321

0

45.597

99

2036

-1.288

0

46.849

53

2037

-1.268

0

48.117

5

2038

-1.161

0

49.503

0

2039

-966

0

51.008

0

2040

787

0

52.320

0

Ten opzichte van de berekening uit februari 2020 is de boekwaarde eind 2020 een stuk lager (€ 7,2 miljoen) dan in de vorige doorrekening werd verwacht. Dit komt doordat er meer grond verkocht is (+ € 1,4 miljoen ten opzichte van de verwachting vorig jaar) en vooral doordat er minder kosten zijn gemaakt (€ 6 miljoen minder dan vorig jaar werd verwacht). Het grootste deel van het lagere bedrag aan kosten wordt veroorzaakt doordat werkzaamheden voor bouw- en woonrijp maken later plaatsvinden dan vorig jaar nog werd verwacht. In de doorrekening zijn die kosten nu voor 2021 opgenomen en is de verwachting dat de boekwaarde

- 18 -

eind 2021 ongeveer gelijk zal zijn aan de verwachte boekwaarde per eind 2021 zoals die vorig jaar werd verwacht. Vanaf 2023 zien we in de doorrekening een wat snellere daling van de boekwaarde dan in de vorige doorrekening werd verwacht. De belangrijkste redenen hiervoor zijn: - Gestegen grondprijzen - Snellere verkoop in een aantal plannen met name Hazenburg Noord, en Mortiere SOK - Geen kostenstijging civiel technische werken ten opzichte van 2020 - Lagere rente Het saldo van de reserve grondbedrijf stijgt in de periode 2021 tot en met 2028 op ongeveer dezelfde manier als in de vorige doorrekening. Vanaf 2029 ontstaat een positief verschil wat uitgroeit tot € 5 miljoen medio 2033. Dit verschil wordt vooral veroorzaakt doordat in de vorige doorrekening nog geen rekening werd gehouden met de ontwikkeling van Hazenburg Noord 2. Eind 2040, wanneer in de doorrekening de laatste voorziene ontwikkeling (Sint Laurens Oost) wordt afgesloten is het positieve verschil nog € 4,5 miljoen. Met betrekking tot de nieuwe norm is de constatering dat de reserve grondbedrijf eind 2020 nog niet aan deze norm voldoet maar dat in het basisscenario deze norm wel al eind 2022 bereikt zou kunnen worden. Het saldo van de reserve grondbedrijf is dan hoger dan 10% van de boekwaarde van de gronden in exploitatie + 10% van de voor deze complexen nog te maken kosten.

- 19 -

- 20 -

6.2 Voorziening grondbedrijf Het BBV schrijft voor dat voor verwachte verliezen een voorziening moet worden gevormd. Deze moet toereikend zijn om op het moment dat een verliesgevend plan wordt afgesloten het verlies mee te verrekenen. Een verlies wordt dus genomen zodra dit wordt voorzien.

tegenover de toegenomen boekwaarde ook een toename van de reserve grondbedrijf. Voor 2021 geldt dat in de doorrekening een bedrag van circa € 10,7 miljoen aan opbrengsten is opgenomen en een bedrag van € 10,1 miljoen aan verwachte kosten. Voor veel van de verwachte opbrengsten geldt dat hiervoor koopovereenkomsten zijn gesloten of in voorbereiding zijn. Een deel van deze opbrengsten was per datum 10 maart 2020 ook al feitelijk gerealiseerd (circa € 1,5 miljoen).

Per eind 2020 was een bedrag van € 5,2 miljoen in de voorziening grondbedrijf aanwezig. Het laatste verlieslatende complex (Mortiere bedrijven terrein zuid) wordt in de doorrekening in 2030 afgesloten. Daarna is geen voorziening meer nodig. In het kader van de BBV-voorschriften mag geen rekening meer gehouden worden met opbrengsten die later dan na tien jaar worden verwacht. Op basis van de huidige verwachtingen zullen alle opbrengsten in de thans lopende exploitaties binnen een periode van tien jaar worden ontvangen. 6.3 Verwachte kosten en opbrengsten In de grafiek op de pagina 49 is de verwachting van de kosten (paars) en opbrengsten (lichtblauw) voor het afgelopen jaar en de komende jaren (t/m 2029) weergegeven. In deze grafiek van kosten en opbrengsten is de rente niet meegenomen. In 2020 zijn aanzienlijk meer opbrengsten gerealiseerd dan kosten gemaakt. Ook voor de komende jaren wordt in dit scenario voor alle jaren een overschot aan opbrengsten ten opzichte van kosten verwacht en voor alle jaren met uitzondering van 2021 en 2030 is dit substantieel. Als gevolg daarvan zal de boekwaarde dan ook jaarlijks dalen. Bij (verplichte) winstneming op complexen of vrijval van de verliesvoorziening stijgt de boekwaarde in principe. In die gevallen staat

- 21 -

- 22 -

7.

RESULTATEN DOORREKENING RISICOSCENARIO grondbedrijf te kunnen realiseren, zij het een jaar later dan de streefdatum.

In de volgende grafiek is de ontwikkeling van de financiële positie van het grondbedrijf in het risicoscenario weergegeven. In het risicoscenario eindigt de reserve grondbedrijf nog steeds positief maar uiteraard wel met een lager saldo (€ 15 miljoen minder) dan in het basisscenario. In dit scenario wordt met een conjuncturele crisis in de periode 2023-2026 rekening gehouden, zodat in deze periode veel minder verkopen worden gerealiseerd dan in het basisscenario. Bovendien is tot 2025 geen opbrengststijging mogelijk. In de periode 2021-2022 is er nauwelijks verschil met het basisscenario. Daarna blijft de boekwaarde in het risicoscenario in de periode 2023-2025 op hetzelfde niveau hangen om daarna vanaf 2026 op een vergelijkbare manier te dalen als in het basisscenario. Voor de reserve grondbedrijf geldt hetzelfde. Het saldo van deze reserve blijft in de periode 2023-2026 ongeveer gelijk en gaat daarna stijgen. In dit scenario is, evenals in het risicoscenario bij de vorige doorrekening, pas in 2031 sprake van een situatie waarbij het saldo van de reserve grondbedrijf hoger is dan de netto boekwaarde van de complexen. In dit scenario wordt de doelstelling uit het actieplan (in 2030 resterende boekwaarde gelijk aan de reserve) dus net niet gehaald.

Wel ligt het saldo, net als in het basisscenario, vanaf 2022 steeds boven de recent in de Nota grondbeleid 2021 voorgestelde norm (10% boekwaarde in exploitatie + 10% nog te maken kosten). Het grondbedrijf lijkt daarmee in staat om een stevige, tijdelijke, crisis in de periode 2023-2026 op te vangen en in die situatie nog steeds de doelstellingen van het actieplan

- 23 -

- 24 -

8. EINDCONCLUSIES EN VOORSTELLEN 8.1 Eindconclusies De eindconclusies welke uit deze nota getrokken kunnen worden zijn : 1) In het doorgerekende basisscenario worden de doelstellingen uit het actieplan grondbedrijf gerealiseerd. In 2026 is het saldo van de reserve hoger dan de netto boekwaarde van de dan nog resterende complexen. In het actieplan grondbedrijf is als doelstelling opgenomen om deze situatie uiterlijk in 2030 te bereiken. Op eindwaarde is sprake van een stevige plus. 2) In het risicoscenario wordt de doelstelling om een reserve te hebben gelijk aan de dan nog resterende boekwaarde in 2031 gehaald. Ook in dit scenario is op eindwaarde sprake van een stevige plus en de reserve blijft gedurende de gehele looptijd positief en voldoet daarmee aan de eisen uit de Nota grondbeleid. 3) Zowel in het basisscenario als in het risicoscenario wordt vanaf eind 2022 voldaan aan de recent voorgestelde norm voor de reserve grondbedrijf waarbij deze minimaal 10% van de boekwaarde van de gronden in exploitatie moet bedragen en 10% van de nog voor deze plannen te maken kosten. 4) Als de voorziene ontwikkelingen in buitenstedelijk gebied geen doorgang zouden kunnen vinden heeft dit grote gevolgen voor het grondbedrijf. Enerzijds moet dan met een afwaardering rekening worden gehouden van ruim € 20 miljoen op contante waarde per 1 januari 2021.

Daarnaast is er dan ook nog een winstderving van bijna € 20 miljoen op contante waarde per 1 januari 2021. Om de doelstellingen van het actieplan grondbedrijf te kunnen halen is het dus noodzakelijk dat de nu voorziene ontwikkelingen in

buitenstedelijk gebied doorgang kunnen vinden. Behalve financieel gezien zijn deze ontwikkelingen overigens ook nodig om de woningen te kunnen bouwen en het bedrijventerrein te realiseren waar behoefte aan is. 5) Op grond van het basisscenario, maar ook het risicoscenario zijn in beginsel geen bijdragen vanuit de reguliere exploitatie nodig. Vanaf 2023 is het mogelijk om zonder af te wijken van de normen in de Nota grondbeleid desgewenst middelen aan het grondbedrijf te onttrekken. De doelstelling van het actieplan wordt in dat geval wel verder naar achter geschoven. Aan de nieuwe Omgevingsvisie wordt gewerkt. Afhankelijk van de ambities in die Omgevingsvisie is wellicht ook geld nodig om deze te realiseren. Gelet daarop lijkt het verstandig om terughoudend te zijn met onttrekkingen zolang de Omgevingsvisie nog niet is vastgesteld en nog niet duidelijk is hoe de realisatie daarvan bekostigd gaat worden. 8.2 Advies Geadviseerd wordt om de gemeenteraad voor te stellen om kennis te nemen van de doorrekening 2020-2040.

- 25 -