MZ 2021.06.23 Bijlage 3. Overeenkomst tot uitgifte in erfpacht en tevens tot vestiging van een zakelijk recht tot opstal (def.)

Gemeente Middelburg Leefomgeving Kanaalweg 3 Postbus 6000 4330 LA Middelburg Tel. 14 0118 Fax (0118) 62 37 17 info@middelburg.nl www.middelburg.nl Zaaknummer Versie

OVEREENKOMST TOT UITGIFTE IN ERFPACHT TEVENS TOT VESTIGING VAN EEN ZAKELIJK RECHT VAN OPSTAL

: 77199 : V1.2

1 van 12

De ondergetekenden: 1. de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE MIDDELBURG, zetelend te Middelburg en kantoorhoudende te 4337 PA Middelburg, gemeente Middelburg aan Kanaalweg 3 (postadres: Postbus 6000, 4330 LA Middelburg), ingeschreven in het handelsregister en beheerd door de Kamer van Koophandel onder dossiernummer: 51041510, te dezen  krachtens een door de burgemeester van Gemeente Middelburg afgegeven volmacht de dato elf september tweeduizend twaalf - rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer W.A.W. Smits, Adviseur II bij het cluster Economie & Grondzaken van de afdeling Leefomgeving (G-22) - handelend ter uitvoering van de besluiten van het college van burgemeester en wethouders van Middelburg van zestien oktober tweeduizend achttien en van […] tweeduizend eenentwintig, en van het besluit van de gemeenteraad van Middelburg van dertien november tweeduizend achttien, alsmede handelend ter uitvoering van het door het college van burgemeester en wethouders van Middelburg afgegeven mandaat, hierna te noemen: ‘Gemeente Middelburg’; en 2.

de stichting STICHTING BEHOUD JULIANABAD ARNEMUIDEN, statutair gevestigd te Middelburg en kantoorhoudende te 4341 EV Arnemuiden, gemeente Middelburg aan Koningin Julianalaan 4, ingeschreven in het handelsregister en beheerd door de Kamer van Koophandel onder dossiernummer: 69236550, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door mevrouw Magdalena Christina Maatje Helena van Kempen, de heer Willem Jacob Dodmond, de heer Pieter Cornelis van Belzen, de heer Cornelis de Ridder en de heer Hendrik Jan Siereveld, handelende als gezamenlijk bevoegd bestuurders van voormelde stichting, hierna: ‘SBJA’; Overwegende dat: A. De Gemeente Middelburg is eigenaar van het perceel met opstallen plaatselijk bekend Koningin Julianalaan 2 te 4341 EV Arnemuiden, gemeente Middelburg, kadastraal bekend GEMEENTE ARNEMUIDEN, SECTIE G, NUMMER 3927. Het perceel met opstallen is tot en met het jaar tweeduizend en zestien (gedeeltelijk) in gebruik geweest als zwembad onder de naam ‘Julianabad’. B. SBJA is een stichting met als statutair doel het behouden van voormeld zwembad (hierna: ‘het Julianabad’) voor Arnemuiden, alsmede het exploiteren en/of beheren daarvan. C. In de vergadering van 12/13 november 2018 heeft de gemeenteraad van Gemeente Middelburg besloten akkoord te gaan met het beleidsplan, de aanvulling op het Paraaf grondeigenaar:

Paraaf erfpachter:

77199 ARNEMUIDEN | Koningin Julianalaan 2

2 van 12

beleidsplan en de bijbehorende financiële bijlagen van SBJA, waarin de aanpak van SBJA voor het behoud en de exploitatie van het Julianabad is omschreven. Daarnaast is in deze vergadering besloten tot (voorwaardelijke) subsidieverlening, tot een eenmalige financiële bijdrage, tot uitgifte in erfpacht van het perceel van het Julianabad en tot eigendomsoverdracht van de opstallen op het perceel van het Julianabad aan SBJA. D. De Gemeente Middelburg en SBJA zijn in overleg getreden over de voorwaarden, bedingen en bepalingen waaronder voormeld zakelijk recht van erfpacht en eigendomsoverdracht plaats zullen vinden. Voor de eigendomsoverdracht van de opstallen zijn partijen voornemens een separate koopovereenkomst te sluiten casu quo hebben partijen een separate koopovereenkomst gesloten. Voorts hebben partijen overeenstemming bereikt over de vestiging van een zakelijk recht van erfpacht en van een zakelijk recht van opstal op het perceel van het Julianabad, welke overeenstemming partijen schriftelijk wensen vast te leggen in deze ‘Overeenkomst tot uitgifte in erfpacht tevens tot vestiging van een zakelijk recht van opstal’ (hierna: ‘de Overeenkomst’) als volgt.

Komen als volgt overeen: Gemeente Middelburg (hierna: ‘de grondeigenaar’) geeft aan SBJA (hierna: ‘de erfpachter’) uit, gelijk de erfpachter van de grondeigenaar aanvaardt een zakelijk recht van erfpacht, als bedoeld in artikel 5:85 e.v. van het Burgerlijk Wetboek, op: I. Een perceel grond, plaatselijk bekend nabij Koningin Julianalaan 2 te Arnemuiden, gemeente Middelburg, kadastraal bekend GEMEENTE ARNEMUIDEN, SECTIE G, NUMMER 3927 (gedeeltelijk), groot ongeveer vierduizend driehonderd vierkante meter (00.43.00), zoals met een rode streeparcering op de bij deze Overeenkomst behorende situatietekening, de dato zeven april tweeduizend eenentwintig (BIJLAGE 1), globaal is aangegeven (hierna: ‘het perceel’). Voorts verleent de grondeigenaar aan de erfpachter, gelijk de erfpachter van de grondeigenaar aanvaardt, een zelfstandig zakelijk recht van opstal, als bedoeld in artikel 5:101 e.v. van het Burgerlijk Wetboek, voor: II.

het in, op, of boven een perceel grond, plaatselijk bekend nabij Koningin Julianalaan 2 te Arnemuiden, gemeente Middelburg, kadastraal bekend GEMEENTE ARNEMUIDEN, SECTIE G, NUMMER 3927 (gedeeltelijk), zoals met een rode streeparcering bij deze Overeenkomst behorende situatietekening, de dato zeven april tweeduizend eenentwintig (BIJLAGE 1), globaal is aangegeven, in eigendom hebben, verkrijgen en houden van opstallen ten behoeve van de exploitatie van het Julianabad, daaronder begrepen een zwembad (hoofdzwembad en peuterbad) met hoofdgebouw, blokhut, speeltoestel en verdere onroerende aanhorigheden, een en ander exclusief de ondergrond, alsmede voor het aanleggen, bijplaatsen, onderhouden, vervangen, wijzigingen en zo nodig verwijderen daarvan (hierna: ‘de opstallen’). De grondeigenaar en de erfpachter, hierna gezamenlijk te noemen: ‘partijen’, verklaren dat de uitgifte van het zakelijk recht van erfpacht is gesloten onder de navolgende bedingen, bepalingen en voorwaarden: Artikel 1 - Algemene erfpachtvoorwaarden 1. Op het zakelijk recht van erfpacht zijn van toepassing de ‘Algemene voorwaarden voor de UITGIFTE IN ERFPACHT van gronden in de gemeente Middelburg’, vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders van Middelburg op zeven mei tweeduizend twee en laatstelijk gewijzigd op achtentwintig maart tweeduizend twaalf (hierna: ‘de algemene erfpachtvoorwaarden’.

De erfpachter verklaart uitdrukkelijk vooraf kennis te hebben genomen van de algemene erfpachtvoorwaarden, daarmee Paraaf grondeigenaar:

Paraaf erfpachter:

77199 ARNEMUIDEN | Koningin Julianalaan 2

2.

3 van 12

akkoord te gaan en beschouwt deze als in deze Overeenkomst woordelijk opgenomen. De algemene erfpachtvoorwaarden zijn als bijlage (BIJLAGE 2) aan deze Overeenkomst gehecht. Ingeval van strijd tussen het bepaalde in deze Overeenkomst met het bepaalde in de algemene erfpachtvoorwaarden, prevaleert het bepaalde in deze Overeenkomst.

Artikel 2 - Duur van het recht van erfpacht 1. In aanvulling op artikel 6 van de algemene erfpachtvoorwaarden vindt de uitgifte in erfpacht plaats voor de termijn van vijf (5) jaren, ingaande op het moment van ondertekening van de notariële akte als bedoeld in artikel 20 en inschrijving daarvan in de openbare registers. 2. Na het einde van de in het vorige lid vermelde termijn van vijf (5) jaren zal het zakelijk recht van erfpacht telkens stilzwijgend worden verlengd onder dezelfde voorwaarden, steeds voor een termijn van twee (2) jaren, tenzij het zakelijk recht van erfpacht met inachtneming van een opzegtermijn van twaalf (12) maanden door de grondeigenaar wordt opgezegd tegen het einde van de op dat moment geldende termijn van de erfpacht, in welk geval het zakelijk recht van erfpacht alsdan eindigt. De opzegging geschiedt bij exploot. 3. Het bepaalde in lid 2 van dit artikel laat het bepaalde in artikel 20 van de algemene erfpachtvoorwaarden onverlet. Het bepaalde in artikel 20 van de algemene erfpachtvoorwaarden laat de wettelijke opzeggingsgronden van de grondeigenaar onverlet. 4.

In afwijking van artikel 25 van de algemene erfpachtvoorwaarden heeft erfpachter na het einde van de erfpacht in géén geval recht op enige vergoeding van de waarde van eventuele na het einde van het zakelijk recht van erfpacht nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen in de zin van artikel 5:99 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, behoudens die welke op verzoek van de grondeigenaar tot stand zijn gebracht. Artikel 3 - Canon 1. In afwijking van het bepaalde in artikel 8 van de algemene erfpachtvoorwaarden is door erfpachter géén canon aan de grondeigenaar verschuldigd voor het zakelijk recht van erfpacht. 2. Indien partijen te eniger tijd wel een canon zouden overeenkomen, dan wordt daarover géén omzetbelasting in rekening gebracht. 3.

Indien erfpachter, zijnde de rechtspersoon Stichting Behoud Julianabad Arnemuiden, op enig moment gedurende de looptijd van het zakelijk recht van erfpacht, enige andere activiteit(en) dan de activiteiten als vermeld in artikel 4 lid 2 uitvoert indien en voor zover deze andere activiteit(en) bestaan uit het in ruil voor een op geld waardeerbare tegenprestatie aanbieden van goederen en/of diensten op een markt in de zin van de Europese staatssteunregelgeving, dan zal de canon als bedoeld in lid 1 van dit artikel 3 met terugwerkende kracht vanaf de ingangsdatum van het zakelijk recht van erfpacht, worden gesteld op een discretionair door de grondeigenaar – en overeenkomstig artikel 7 van de algemene erfpachtvoorwaarden – vast te stellen marktconforme jaarlijkse canon, waarop het bepaalde in artikel 8 en artikel 9 van de algemene erfpachtvoorwaarden met terugwerkende kracht evenzo van toepassing is. De grondeigenaar is alsdan gerechtigd een betalingsverzoek voor het gehele tot dan toe verschuldigde bedrag aan canon aan erfpachter te verzenden, waarbij een betalingstermijn van dertig (30) kalenderdagen zal worden gehanteerd. Voor de verdere duur van het zakelijk recht van erfpacht geldt aangaande betalingen van de canon het bepaalde in artikel 10 van de algemene erfpachtvoorwaarden. Artikel 4 - Gebruik van het perceel 1.

Het perceel valt binnen het onherroepelijke bestemmingsplan “Bestemmingsplan Arnemuiden”, vastgesteld door de raad van Gemeente Middelburg bij besluit van Paraaf grondeigenaar:

Paraaf erfpachter:

77199 ARNEMUIDEN | Koningin Julianalaan 2

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

4 van 12

zesentwintig april tweeduizend tien. Het perceel heeft de enkelbestemming ‘Sport’ (zwembad). Erfpachter verklaart uitdrukkelijk kennis te hebben genomen van de bepalingen, voorschriften en regels van voornoemd bestemmingsplan. De erfpachter is voornemens het perceel uitsluitend te gebruiken voor het beheer, onderhoud en de exploitatie van een zwembad en de daaraan verbonden nevenactiviteiten, een en ander in overeenstemming met het in lid 1 genoemde vigerende bestemmingsplan of (een) actualisatie(s) hiervan. Erfpachter is uitsluitend gerechtigd tot gebruik van het perceel overeenkomstig de vorige zin. Het is erfpachter, zijnde de rechtspersoon Stichting Behoud Julianabad Arnemuiden, verboden enige andere activiteit waarbij goederen en/of diensten aangeboden worden op een markt uit te voeren dan de activiteiten als voormeld. Het is de erfpachter niet toegestaan om veranderingen aan te brengen in, op, boven of aan het perceel en/of de aanwezige of te stichten opstallen die in strijd zijn met het vigerende bestemmingsplan en/of de waarde van het perceel verminderen. Een waardevermindering van het perceel kan onder meer worden veroorzaakt door een bodemverontreiniging of een andere eveneens niet aan de grondeigenaar toe te rekenen oorzaak.

De erfpachter dient zich te gedragen naar de bepalingen van de wet en de plaatselijke verordeningen alsmede naar de gebruiken van de overheid, nutsbedrijven en verzekeraars. De grondeigenaar is bevoegd van de in dit artikel omschreven verbodsbepalingen schriftelijk ontheffing te verlenen en aan die ontheffing voor bepaalde tijd of tot wederopzegging voorwaarden te verbinden. De grondeigenaar neemt bij de uitoefening van de in lid 5 van dit artikel genoemde bevoegdheid de uit het bestuursrecht voortvloeiende algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht. De erfpachter is verplicht het perceel en hetgeen hierop is en/of wordt gesticht in goede staat te onderhouden met inachtneming van het bepaalde in deze Overeenkomst en/of publiekrechtelijke voorschriften. Iedere tekortkoming door de erfpachter in de nakoming van één van de bepalingen in dit artikel 4 kwalificeert als een tekortschieten in ernstige mate in de zin van artikel 5:87 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 5 - Bodem- en milieuverklaring 1. Voor het zakelijk recht van erfpacht is door de grondeigenaar aan Antea Group te Goes opdracht gegeven om een verkennend bodemonderzoek op het perceel uit te voeren. De resultaten van het verkennend bodemonderzoek zijn vastgelegd in een eindrapport ‘Verkennend bodemonderzoek Koningin Julianalaan 2 te Arnemuiden’ projectnummer: 0414816.00, de dato vier mei tweeduizend zeventien - waarin de toestand van de bodem van het perceel wordt omschreven. 2. Op basis van de in lid 1 van dit artikel benoemde eindrapport bestaan geen redenen aan te nemen dat zich in de bodem en/of het grondwater van het perceel in onaanvaardbare mate stoffen bevinden, die naar de huidige maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu of de volksgezondheid en die het (beoogde) gebruik van het perceel niet mogelijk maken en derhalve verklaart de grondeigenaar dat het perceel geschikt is voor het beoogde gebruik door de erfpachter als beschreven in artikel 4 lid 2 van deze Overeenkomst. 3. De erfpachter aanvaardt het zakelijk recht van erfpacht voor wat betreft de bodemen grondwaterkwaliteit in de staat waarin deze zich bevindt op het moment dat de uit deze Overeenkomst voortvloeiende akte passeert.

Het risico dat achteraf blijkt dat toch verontreiniging in het perceel aanwezig is (ook als deze aan te merken is als een ernstige verontreiniging in de zin van de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak) die het door erfpachter beoogde gebruik belemmert, doet geen

Paraaf grondeigenaar:

Paraaf erfpachter:

77199 ARNEMUIDEN | Koningin Julianalaan 2

4.

5.

6.

7.

8.

5 van 12

aanspraken van erfpachter jegens grondeigenaar ontstaan. Grondeigenaar kan nimmer worden verplicht tot sanering van het perceel. Grondeigenaar sluit iedere aansprakelijkheid ter zake van in de bodem en/of het grondwater van het perceel thans aanwezige of te eniger tijd aan te treffen bodemen/of grondwaterverontreiniging uit, hetgeen door erfpachter wordt aanvaard. Erfpachter zal evenzeer geen enkel vorderingsrecht hebben in verband met onvoldoende bodemkwaliteit. De in lid 4 vermelde exoneratie van grondeigenaar dient te worden geplaatst in het kader van de huidige wetgeving en de huidige stand van de wetenschap. Ingeval zich wijzigingen in de wetgeving en/of wetenschap en/of andere - meer stringente opvattingen mochten ontstaan ten aanzien van bodemen/of grondwaterverontreiniging, dan vallen de eventueel daaruit voortvloeiende consequenties - zowel directe als indirecte – eveneens onder de reikwijdte van de exoneratie. Onder voor het milieu of volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen wordt niet verstaan: funderingsrestanten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, stobben van bomen of struiken, of de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden. Voor zover de grondeigenaar bekend zijn in het perceel geen ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen en/of vluchtige stoffen dan wel asbesthoudende materialen aanwezig.

Partijen verklaren de resultaten van de in lid 1 van dit artikel genoemde eindrapport als een ‘nulmeting’ te beschouwen. De erfpachter verklaart een exemplaar van de in lid 1 van dit artikel benoemde eindrapport te hebben ontvangen en met de inhoud daarvan volkomen bekend te zijn alsmede voorts bekend te zijn met de activiteiten welke sinds voormeld bodemonderzoek op, aan en/of in het perceel hebben plaatsgevonden.

Artikel 6 - Feitelijke levering 1. De grondeigenaar verplicht zich voor het perceel zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van de feitelijke levering (uitgifte in erfpacht). 2. De feitelijke levering en aanvaarding van het perceel geschiedt in beginsel bij ondertekening van de uit deze Overeenkomst voortvloeiende akte. Ingeval de feitelijke levering (uitgifte in erfpacht) van het perceel eerder plaatsvindt dan bij de ondertekening van de uit deze Overeenkomst voortvloeiende akte, eindigt de zorgplicht van de grondeigenaar vanaf het moment dat de erfpachter het perceel in gebruik heeft genomen, tenzij en voor zover in deze Overeenkomst anders vermeld.

Artikel 7 - Garantieverklaringen Op dertig juni tweeduizend zestien is Monumentenwet 1988 ingetrokken en in afwijking van het gestelde in artikel 36, sub g van de algemene erfpachtvoorwaarden dient het gestelde in artikel 36, sub g als volgt te luiden: “aan de gemeente is betreffende het perceel dan wel het gebied waarin het perceel is gelegen geen (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving bekend:  als beschermd erfgoed in de zin van paragraaf 3.1, paragraaf 3.2 of paragraaf 3.3 van de Erfgoedwet;  tot beschermd stads- en dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35 van de Monumentenwet 1988 juncto artikel 9.1, lid 1, sub a van de Erfgoedwet;  door de gemeente of provincie als beschermd stads- of dorpsgezicht.” Artikel 8 - Kennisgeving lasten 1. De grondeigenaar verklaart dat op het kadastrale perceel waartoe het in erfpacht uit te geven perceel behoort, kadastraal bekend GEMEENTE ARNEMUIDEN, SECTIE G, NUMMER 3927, blijkens de inschrijving in de openbare registers zoals gehouden door de Dienst Paraaf grondeigenaar:

Paraaf erfpachter:

77199 ARNEMUIDEN | Koningin Julianalaan 2

6 van 12

van het Kadaster en de Openbare registers op drieëntwintig oktober tweeduizend negen van een akte in register Hypotheken 4, deel 57357 nummer 39, een ‘Aantekening’ is ingeschreven betreffende de volgende publiekrechtelijke beperking: ‘Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming (zie tekening)’, betrokken bestuursorgaan: Provincie Zeeland. Voor zover het (voorgenomen) gebruik in de zin van artikel 4 lid 2 van het perceel of een deel daarvan door deze inschrijving feitelijk of juridisch wordt beïnvloed casu quo daardoor wordt belemmerd, aanvaardt erfpachter de daaruit voortvloeiende beperking(en). 2. De grondeigenaar heeft met het bepaalde in lid 1 kennis gegeven van alle bij de grondeigenaar bekende met het perceel verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienende erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen. Artikel 9 - Informatieplicht grondeigenaar, onderzoeksplicht erfpachter Naast hetgeen in deze Overeenkomst is bepaald, staat de grondeigenaar ervoor in aan de erfpachter, met betrekking tot het perceel, die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door de grondeigenaar ter kennis van de erfpachter behoort te worden gebracht.

De erfpachter aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten naar die feiten en omstandigheden, die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor risico van de erfpachter komen (voor zover deze aan partijen bekend zijn). Artikel 10 - Ontruiming De grondeigenaar kan, overeenkomstig het bepaalde in artikel 24 van de algemene erfpachtvoorwaarden, indien na het eindigen van het zakelijk recht van erfpacht het perceel en de daarop aanwezige opstallen en/of werken niet ontruimd wordt door de erfpachter, de ontruiming doen bewerkstelligen door middel van de grosse van de uit deze Overeenkomst voortvloeiende akte. Artikel 11 - Verbod van opzegging door de erfpachter 1. Het is de erfpachter niet toegestaan afstand te doen van het zakelijk recht van erfpacht of dit recht op te zeggen, tenzij de erfpachter zijn activiteiten staakt of diens rechtspersoonlijkheid verliest, wordt ontbonden of feitelijk wordt geliquideerd. Ingeval de erfpachter diens activiteiten staakt en derhalve diens rechtspersoonlijkheid verliest, wordt ontbonden of feitelijk wordt geliquideerd, verplicht de erfpachter zich jegens de grondeigenaar het zakelijk recht van erfpacht aan de grondeigenaar over te dragen.

In dat geval wordt in afwijking van artikel 25 van de algemene erfpachtvoorwaarden de waarde van het zakelijk recht van erfpacht, met inbegrip van de op dat moment aanwezige opstallen en/of werken die tot het zakelijk recht van erfpacht mochten behoren, op ÉÉN EURO (€ 1,00) gesteld, onverminderd het recht van de grondeigenaar een vergoeding voor het amoveren van de eventuele opstallen en/of werken van de erfpachter te vorderen. De kosten voor de overdracht van het zakelijk recht van erfpacht door de erfpachter aan de grondeigenaar komen voor rekening van de erfpachter. 2. Op het moment dat de erfpachter het zakelijk recht van erfpacht aan de grondeigenaar terug levert, gaat het zakelijk recht van erfpacht door vermenging teniet. De erfpachter (hierna: ‘de opstaller’) en de grondeigenaar verklaren voorts dat de uitgifte van het zelfstandig zakelijk recht van opstal is gesloten onder de navolgende bedingen, bepalingen en voorwaarden: Artikel 12 – Duur; retributie 1. Het zelfstandig zakelijk recht van opstal (hierna: ‘het opstalrecht’) wordt verleend voor onbepaalde tijd.

Paraaf grondeigenaar:

Paraaf erfpachter:

77199 ARNEMUIDEN | Koningin Julianalaan 2

7 van 12

2. Voor het opstalrecht is door opstaller géén retributie of enige andere vergoeding verschuldigd, noch zal deze op enig moment verschuldigd zijn of geraken. Artikel 13 – Inhoud opstalrecht 1. Het is opstaller niet geoorloofd zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van grondeigenaar en, in een voorkomend geval, zonder voorafgaand de benodigde publiekrechtelijke toestemmingen te hebben verkregen: a. de bij de aanvang van het opstalrecht reeds aanwezige opstallen en/of voorzieningen van de grondeigenaar geheel of gedeeltelijk te slopen. b. wijzigingen aan te brengen in de wijze van het gebruik van het opstalrecht als hiervóór omschreven onder ‘II.’. c. het perceel waarop het opstalrecht is gevestigd mede te gebruiken voor het plaatsen of aanbrengen van voorwerpen, waarvan naar maatschappelijke maatstaven, aantoonbaar gevaar of schade te duchten is. 2. Grondeigenaar kan aan de in lid 1 bedoelde toestemming redelijke voorwaarden verbinden als dit hem noodzakelijk voorkomt om de goede gang van zaken in/op het perceel waarop het opstalrecht rust te waarborgen. 3.

Opstaller is verplicht en verbindt zich jegens de grondeigenaar, die dit voor zich aanvaardt, alle in deze Overeenkomst genoemde bedingen, bepalingen en voorwaarden die van toepassing zijn op het opstalrecht bij overdracht van het opstalrecht aan een nieuwe opstaller of diens rechtsopvolger(s) ten behoeve van grondeigenaar op te leggen en aan te nemen en, in verband daarmee, om alle voornoemde verplichtingen in de alsdan te verlijden notariële akte tot overdracht van het opstalrecht woordelijk op te nemen. Van de akte tot overdracht van het opstalrecht, zal, vóór de ondertekening, een ontwerp van aan grondeigenaar moeten worden overhandigd ter controle of aan dit kettingbeding is voldaan. De definitieve akte zal overeenkomstig dit ontwerp moeten worden verleden. 4. Onder de in lid 3 vermelde ‘overdracht’ wordt tevens verstaan onderopstal in de zin van artikel 5:93 juncto artikel 5:104 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek of een (mede)gebruiksrecht op het opstalrecht van opstaller. 5. Opstaller is verplicht het perceel en de opstal(len) overeenkomstig het gestelde in deze Overeenkomst als een goed huisvader te gebruiken en zal aan de opstallen tijdig het noodzakelijke onderhoud verrichten en zo nodig voor vervanging zorgdragen, zodanig dat het onder ‘I.’ omschreven gebruik op behoorlijke wijze wordt en blijft gediend. 6. Voor rekening van opstaller komen: a.

De aanleg casu quo plaatsing van de opstal(len) behorende tot het opstalrecht. b. Alle reparaties van de opstal(len) behorende tot het opstalrecht. c. De premies van verzekeringen van de opstalrechten. Opstaller is verplicht de opstallen in ieder geval tegen brand- en stormschade te verzekeren. Opstaller is verplicht op eerste verzoek van de grondeigenaar een kopie van de verzekeringspolis aan de grondeigenaar ter hand te stellen. d. Alle zakelijke lasten en belastingen, die over de opstal(len) behorende tot het opstalrecht (zullen) worden geheven, voor zover deze in eigendom dan wel in gebruik van opstaller is/zijn. e. De (stagnatie)kosten en –schade indien tijdens aanleg-, plaatsings-, vervangings- of verwijderingswerkzaamheden van (de) opstal(len) behorende tot het opstelrecht archeologische resten worden aangetroffen, alsmede de kosten van het veiligstellen daarvan. f. Alle overige lasten, kosten van onderhoud en vervanging en afschrijvingen/kosten van achteruitgang betreffende het opstalrecht casu quo de opstal(len). 7. Indien en voor zover grondeigenaar enige in lid 6 vermelde kosten en/of lasten heeft betaald of daarvoor wordt aangeslagen, zal de grondeigenaar opstaller hiervan tijdig in kennis stellen en deze kosten en/of lasten middels een gespecificeerde factuur bij opstaller indienen.

Opstaller is verplicht binnen een maand nadien het betaalde bedrag aan grondeigenaar te vergoeden.

Paraaf grondeigenaar:

Paraaf erfpachter:

77199 ARNEMUIDEN | Koningin Julianalaan 2

8 van 12

Artikel 14 – Garanties 1. De grondeigenaar garandeert het volgende: a. De grondeigenaar is bevoegd tot vestiging van het opstalrecht. b. Het opstalrecht is niet bezwaard met beslagen of rechten van hypotheken of inschrijvingen daarvan dan wel met andere beperkte rechten (behoudens de eventueel bij opstaller berustende). c. Het perceel waarop het opstalrecht is gevestigd is niet bezwaard is met enig zakelijk recht, beslag, recht van vruchtgebruik, erfdienstbaarheid en/of kwalitatief recht of kwalitatieve verplichting, die de geldigheid van het opstalrecht of de ongestoorde uitoefening daarvan overeenkomstig artikel 3 lid 1 kan aantasten. d. Het perceel waarop het opstalrecht is gevestigd is niet betrokken in een ruilverkavelings- of herinrichtingplan en is niet ter onteigening aangewezen. e. Voor de grondeigenaar bestaan geen verplichtingen ten opzichte van derden uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht die aan de vestiging in de weg (kunnen) staan. f. Het perceel waarop het opstalrecht is gevestigd is niet opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 of artikel 8 dan wel in een voorstel als bedoeld in artikel 6 of 8a van de Wet voorkeursrecht gemeenten. 2. De grondeigenaar is verplicht zich te onthouden van al datgene wat: a. ten gevolge heeft dat derden op de opstal(len) zakelijke rechten of anderszins beperkte rechten verkrijgen.

Het is de grondeigenaar in ieder geval (doch daartoe uitdrukkelijk niet beperkt) niet toegestaan om een recht van hypotheek, pandrecht, recht van vruchtgebruik, erfdienstbaarheid, erfpacht, opstal en/of kwalitatief recht te vestigen op de opstal(len). b. een overgang van het opstalrecht kan veroorzaken of ten gevolge kan hebben op zodanige wijze dat de bepalingen uit deze Overeenkomst niet meer of niet meer volledig van toepassing zouden zijn, daaronder begrepen rechtsopvolging in de plaats van grondeigenaar bij vervreemding door grondeigenaar van het perceel waarop het opstalrecht is gevestigd. c. een ongestoorde uitoefening van (de rechten verbonden aan) het opstalrecht door of namens opstaller belemmert. Artikel 15 – Beëindigingsgronden 1. Het opstalrecht eindigt (alternatief): a. door opzegging door opstaller, tegen een door opstaller te bepalen opzegtermijn. b. door het doen van afstand door opstaller op de door de wet voorgeschreven wijze. c. door beëindiging met wederzijds goedvinden van partijen, opgenomen in een tussen hen schriftelijk opgemaakte onderhandse akte. d. door de rechter op grond van het bepaalde in artikel 5:97 juncto 5:104 van het Burgerlijk Wetboek. e. door ontbinding van de Overeenkomst op grond van een wettelijke ontbindingsgrond. f. op eventuele andere in de wet omschreven gronden. 2.

Opstaller heeft te allen tijde het recht om afstand van het opstalrecht te doen. 3. Beëindiging van het opstalrecht overeenkomstig lid 1 sub c. kan tegen ieder tussen grondeigenaar en opstaller overeengekomen tijdstip plaatsvinden, mits dit tijdstip niet in het verleden is gelegen. 4. Bij beëindiging van het opstalrecht, ongeacht de grondslag van deze beëindiging, zal opstaller het perceel waarop het opstalrecht is gevestigd aan de grondeigenaar opleveren vrij van enig opstal dat niet is verkocht en geleverd middels de tussen partijen gesloten Koopovereenkomst met zaaknummer ‘77199’ en kenmerk ‘ARNEMUIDEN | Opstallen Julianabad’, en volledig opgeschoond, waarbij het perceel zo veel mogelijk in de oude toestand wordt teruggebracht, dat wil zeggen de toestand met inbegrip van de in voormelde Koopovereenkomst gemelde opstallen. Door het enkele Paraaf grondeigenaar:

Paraaf erfpachter:

77199 ARNEMUIDEN | Koningin Julianalaan 2

9 van 12

eindigen van het opstalrecht wordt grondeigenaar (weer) door natrekking eigenaar van de bij voormelde Koopovereenkomst verkochte en geleverde opstallen. Opstaller heeft het recht alle overige eventueel door of namens opstaller aangebrachte roerende en onroerende zaken, behorende tot het opstalrecht maar die niet zijn verkocht en geleverd middels voormelde Koopovereenkomst, weg te nemen en de grondeigenaar heeft het recht opstaller te verplichten deze weg te nemen. 5. Bij beëindiging van het opstalrecht, ongeacht de grondslag van deze beëindiging, machtigt de grondeigenaar de opstaller reeds nu voor alsdan, met de macht van substitutie, om al datgene te (doen) verrichten, wat nodig is om de inschrijving van het opstalrecht in de openbare registers te doen doorhalen. Artikel 16 – Schadevergoeding en bijzondere bepalingen 1. Ingeval van beëindiging van het opstalrecht op grond van een toerekenbare tekortkoming van één partij, zijn alle kosten die gemaakt moeten worden om het opstalrecht te beëindigen voor rekening van de nalatige partij, daaronder tevens begrepen de kosten voor het (notarieel en kadastraal) doorhalen van het opstalrecht, onverminderd de overige (schadevergoedings)rechten van de niet-nalatige partij. 2.

Opstaller vrijwaart de grondeigenaar voor alle aanspraken van derden op vergoeding van schade die onverhoopt mochten ontstaan door de op, in of boven het perceel waarop het opstalrecht is gevestigd door of namens opstaller gestichte opstal(len), indien deze opstal(len) door ontoereikend onderhoud gebrekkig is (geraakt) of geheel of gedeeltelijk is ingestort. 3. Opstaller is enkel na schriftelijke toestemming gerechtigd met derden overeenkomsten te sluiten ten aanzien van (mede)gebruik of huur door derden van de opstal(len). Het al dan niet verlenen van toestemming is ter discretie van de grondeigenaar. Aan toestemming kan de grondeigenaar voorwaarden verbinden. Aan toestemming worden door grondeigenaar ten minste de voorwaarden verbonden dat (i) opstaller de grondeigenaar vrijwaart voor eventuele door de derde(n) aan de grondeigenaar veroorzaakte schade tijdens de uitoefening van diens (mede)gebruiks- of huurrecht en (ii) opstaller de grondeigenaar vrijwaart voor enige door andere personen geleden schade, ontstaan tijdens de uitoefening door de derde(n) van diens (mede)gebruiksof huurrecht, daaronder begrepen maar niet beperkt tot vrijwaring van aansprakelijkheid op grond van artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek.

Toestemming zal door de grondeigenaar in ieder geval worden onthouden indien de ingebruikgeving of huur niet eindigt uiterlijk op het moment dat het opstalrecht eindigt ingevolge deze Overeenkomst. 4. Grondeigenaar is gerechtigd derden toe te staan in een voorkomend geval noodzakelijke kabels en leidingen in, op of boven het perceel waarop het opstalrecht is gevestigd te (laten) leggen. Opstaller is verplicht de plaats en ligging van (nieuw) aan te brengen kabels en leidingen te dulden en gedogen. 5. Onverminderd de overige bepalingen in deze Overeenkomst garanderen partijen met betrekking tot het perceel en de opstallen elkaar die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door grondeigenaar respectievelijk erfpachter/opstaller ter kennis van de andere partij behoort te worden gebracht. De opstaller aanvaardt uitdrukkelijk dat onderzoek naar die feiten en omstandigheden, die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor risico van de opstaller komen. Artikel 17 – Beperkingen opstalrecht en zakelijk recht van erfpacht 1. Iedere vorm van onderopstal, ondererfpacht, huur of ingebruikgeving van het perceel of van de opstallen casu quo van het opstalrecht eindigt uiterlijk op het moment dat het zakelijk recht van erfpacht respectievelijk het opstalrecht ingevolge deze Overeenkomst eindigt. 2.

In afwijking van artikel 28 van de algemene erfpachtvoorwaarden is het erfpachter/opstaller enkel na vooraf verkregen schriftelijke toestemming van de grondeigenaar toegestaan het perceel geheel of gedeeltelijk in ondererfpacht uit te geven of te splitsen of in onderopstal te geven of het zakelijk recht van erfpacht en/of Paraaf grondeigenaar:

Paraaf erfpachter:

77199 ARNEMUIDEN | Koningin Julianalaan 2

10 van 12

het opstalrecht over te dragen. Toestemming zal door de grondeigenaar in ieder geval worden onthouden indien de ondererfpacht/splitsing/onderopstal/overdracht niet eindigt uiterlijk op het moment dat het zakelijk recht van erfpacht respectievelijk het opstalrecht eindigt ingevolge deze Overeenkomst en/of - daar waar van toepassing indien niet of onvoldoende is voorzien in naleving van het bepaalde in artikel 34 van de algemene erfpachtvoorwaarden. 3. Ondererfpacht, splitsing, (ver)huur of onderopstal in strijd met lid 1 of lid 2 van dit artikel is nimmer ‘bevoegdelijk’ aangegaan in de zin van artikel 5:94 lid 2 (juncto artikel 5:104 lid 2) van het Burgerlijk Wetboek en wordt nimmer geacht in overeenstemming te zijn met het ‘plaatselijk gebruik’ in de zin van voormeld artikel of van artikel 5:120 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek, zodat deze nimmer door grondeigenaar gestand behoeft te worden gedaan. Artikel 18 - Koopoptie 1. De grondeigenaar heeft vanaf het moment dat het in artikel 4 lid 2 vermelde gebruik wordt gestaakt het recht om alle opstallen behorende tot het opstalrecht te kopen. Inroeping van deze koopoptie dient per aangetekende brief of exploot gericht tot de opstaller te geschieden. De koopoptie kan eenzijdig en zonder opgave van redenen worden ingeroepen.

Deze koopoptie kwalificeert als een onherroepelijk aanbod van Stichting Behoud Julianabad Arnemuiden en (derhalve) als een onvoorwaardelijk recht van Gemeente Middelburg, waarbij het enkele inroepen van dit recht een koopovereenkomst tot stand doet komen. 2. Ingeval de koopoptie wordt ingeroepen is opstaller verplicht de opstallen (terug) te leveren aan Gemeente Middelburg. De juridische levering geschiedt binnen twee maanden na de datum van het inroepen van de koopoptie en geschiedt tegen betaling door Gemeente Middelburg als koper aan Stichting Behoud Julianabad Arnemuiden als verkoper tegen een koopprijs van in totaal ÉÉN EURO (€ 1,00), te vermeerderen met de wettelijk verschuldigde overdrachtsbelasting. 3. De in lid 2 bedoelde levering geschiedt in dezelfde feitelijke en juridische staat van de opstallen als die in welke deze eerder op grond van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst aan Stichting Behoud Julianabad Arnemuiden zijn geleverd, normale slijtage daargelaten. 4.

De in lid 2 bedoelde levering vindt plaats middels één akte van levering, te verlijden ten overstaan van een notaris die verbonden is aan notariskantoor De Zeeuwse Alliantie, gevestigd te 4331 CX Middelburg aan de Wagenaarstraat 1, waarbij alle notariële kosten ter zake van de (ver)koop en de kosten wegens de levering en overdracht van het perceel, de over die kosten verschuldigde (omzet- of overdrachts)belasting, alsmede de (eventuele) kosten voor het laten opmaken van volmacht(en) en de legalisatie hiervan en het verificatie- en/of meettarief, voor rekening van Stichting Behoud Julianabad Arnemuiden zijn. 5. Ingeval van overtreding van één van de verplichtingen uit dit artikel 18 door opstaller, is opstaller per geval een onmiddellijk en zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verschuldigd aan Gemeente Middelburg van VIJFENTWINTIG DUIZEND EURO (€ 25.000,-), onverminderd ieder overig recht van Gemeente Middelburg, daaronder begrepen het recht tot het vorderen van nakoming en van schadevergoeding. Artikel 19 - Notariële akte; kosten 1.

De notariële akte(n) ter uitvoering van het bepaalde in deze Overeenkomst, passeert ten overstaan van een notaris verbonden aan De Zeeuwse Alliantie, gevestigd aan het adres Wagenaarstraat 1, 4331 CX Middelburg (postadres: Postbus 199, 4330 AD Middelburg) (hierna: ‘de notaris’), waarna een afschrift daarvan zal worden ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers, voor welke inschrijving partijen reeds nu voor alsdan toestemming verlenen. 2. In afwijking van het bepaalde in artikel 2 lid 1 van de algemene erfpachtvoorwaarden zal de notariële akte van vestiging van het zakelijk recht van erfpacht (alsmede van Paraaf grondeigenaar:

Paraaf erfpachter:

77199 ARNEMUIDEN | Koningin Julianalaan 2

3.

4.

11 van 12

vestiging van het opstalrecht) worden verleden binnen 31 kalenderdagen na de datum dat deze Overeenkomst door beide partijen is ondertekend, of zoveel eerder of later als partijen nader schriftelijk overeenkomen. Grondeigenaar en erfpachter/opstaller geven de notaris opdracht om die werkzaamheden te verrichten die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van deze Overeenkomst. In afwijking van het bepaalde in artikel 2 lid 1 van de algemene erfpachtvoorwaarden verklaren partijen dat alle notariële en andere kosten die verband houden met de vestiging van het zakelijk recht van erfpacht en van het opstalrecht en de inschrijving daarvan in de openbare registers voor rekening komen van de grondeigenaar. Onder deze kosten zijn in elk geval begrepen de notariële kosten, de daarover eventueel verschuldigde omzetbelasting en de kadastrale rechten. Partijen kiezen voor deze Overeenkomst en haar gevolgen domicilie ten kantore van de notaris.

Artikel 20 - Bijlage(n) De volgende bij deze Overeenkomst gevoegde bijlagen, die partijen verklaren te hebben ontvangen, maken onlosmakelijk onderdeel uit van deze Overeenkomst, welke bijlagen als zodanig door partijen zijn gewaarmerkt: • Bijlage 1 : Situatietekening betreffende de uitgifte in erfpacht en het opstalrecht de dato zeven april tweeduizend eenentwintig met tekeningnummer ‘EPT-6043ZBA [D]’; • Bijlage 2 : Algemene voorwaarden voor de UITGIFTE IN ERFPACHT van gronden in de gemeente Middelburg’, vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders van Middelburg op zeven mei tweeduizend twee en gewijzigd op achtentwintig maart tweeduizend twaalf. Artikel 21 - Slotbepalingen 1. De grondeigenaar en de erfpachter/de opstaller verklaren dat zij, voordat zij deze Overeenkomst ondertekenden, zorgvuldig kennis hebben genomen van alle bedingen, bepalingen en voorwaarden alsmede voldoende informatie hebben ontvangen, om de inhoud en de gevolgen van de Overeenkomst te overzien. 2. Uit deze Overeenkomst vloeien pas rechten en verplichtingen voort als beide partijen deze Overeenkomst hebben ondertekend. 3. De grondeigenaar behoudt bij nakoming van het bepaalde in deze Overeenkomst haar volledige publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor procedures en besluitvorming.

Dit houdt in dat voor zover de grondeigenaar handelt in de uitoefening van haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden en/of bevoegdheden, er geen sprake is of zal zijn van een tekortkoming of verzuim, indien opstaller (rechts)handelingen verricht of nalaat die niet in het voordeel zijn van de aard en/of de strekking van deze Overeenkomst. 4. Artikel 12, de leden 2 tot en met 4, en artikel 15 van de algemene erfpachtvoorwaarden zijn niet van toepassing. 5. Artikel 18 van de algemene erfpachtvoorwaarden is van overeenkomstige toepassing op het opstalrecht. De aansprakelijkheid van erfpachter voor verontreiniging van de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak, als vermeld in voormeld artikel 18 van de algemene erfpachtvoorwaarden, beperkt zich tot verontreiniging die is veroorzaakt door de erfpachter of door iemand die door de erfpachter is toegelaten op het perceel. 6. Op deze Overeenkomst is Nederlands recht van toepassing. Geschillen die mochten ontstaan naar aanleiding van deze Overeenkomst worden beslecht door de bevoegde burgerlijke (kanton)rechter van het arrondissement waarbinnen het perceel geheel of grotendeels gelegen is. *********************ONDERTEKENINGSPAGINA VOLGT***********************

Paraaf grondeigenaar:

Paraaf erfpachter:

77199 ARNEMUIDEN | Koningin Julianalaan 2

12 van 12

************************ONDERTEKENINGSPAGINA**************************

Aldus in tweevoud opgemaakt en ondertekend. Namens de grondeigenaar, de heer W.A.W. Smits,

Namens de erfpachter/opstaller, mevrouw M.C.M.H. van Kempen

Middelburg, d.d. ................................

Arnemuiden, d.d. ................................ de heer W.J. Dodmond

Arnemuiden, d.d. ................................ de heer P.C. van Belzen

Arnemuiden, d.d. ................................ de heer C. de Ridder

Arnemuiden, d.d. ................................ de heer H.J. Siereveld

Arnemuiden, d.d. ................................

Paraaf grondeigenaar:

Paraaf erfpachter: