Evaluatie project tiny houses 2025

EVALUATIE tiny houses

Afdeling Leefomgeving april 2025

INHOUD 1

Aanleiding en context

2

Evaluatie tiny houses Sint Laurens noord a. Beeldkwaliteit b. Ruimtegebruik c. Gemeenschappelijk wonen d. Tijdelijkheid e. Ontvangst initiatief f. Conclusie g. Achtergrondinfo en links

3

Evaluatie tiny houses algemeen a. Woonproduct b. Betaalbaarheid en financiering c. Behoefte d. Duurzaamheid e. Conclusie

4

Conclusie en advies

5

Wederhoor bewoners locatie Sint Laurens noord

6

Overzicht bijlagen

1. AANLEIDING EN CONTEXT In 2017 is de gemeente Middelburg gestart met overleg over een mogelijke locatie waar tiny houses geplaatst zouden kunnen worden. Dit op verzoek van een initiatiefgroep die op zoek was naar een plek hiervoor. Van meet af aan was duidelijk dat de gemeente dit initiatief wilde faciliteren, mede omdat in de (toen geldende) Woonvisie 2016-2020 is opgenomen dat de gemeente openstaat voor vernieuwende concepten. Ook de toenmalige wethouder voor wonen was enthousiast over dit concept. In 2019 heeft dit geresulteerd in een principebesluit van het college: eind 2019 heeft het college ingestemd met de realisatie van maximaal zeven huisjes op een locatie ten noorden van Sint Laurens. Het gaat om de Jacoba van Beierenlaan, aan de rand van de nieuwbouwlocatie Sint Laurens noord. De locatie is dusdanig gekozen dat deze aansluit bij de wensen van de initiatiefnemers (inmiddels een andere groep dan in 2017) en dat deze tegelijkertijd de ontwikkeling van overige woningbouw op deze plek niet in de weg zit. Ook de gemeenteraad stemt door het vaststellen van een grondexploitatie waarin dit initiatief is opgenomen hiermee in. Eind 2019 is ook een beeldkwaliteitsplan vastgesteld, met richtlijnen waaraan de te plaatsen huisjes moeten voldoen. Eind 2021 zijn de eerste huisjes gerealiseerd. Om de bouw c.q.

plaatsing van de huisjes mogelijk te maken is gebruik gemaakt van een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan. Deze ontheffing loopt tot en met april 2031. Daarna moeten op basis van deze ontheffing de huisjes worden verwijderd. De tijdelijkheid was een bewuste keuze: voor de gemeente biedt dit de mogelijkheid om deze nieuwe manier van wonen als een proef te zien en tijdelijkheid past ook bij de filosofie van een verplaatsbaar tiny house. Wel is altijd aangegeven dat na enkele jaren geëvalueerd zou gaan worden. Is die evaluatie positief en willen de bewoners graag blijven, dan zou de functie (voorheen: bestemming) ook definitief gemaakt kunnen worden. De grond is in eigendom van de gemeente Middelburg. Er is voor de duur van tien jaar een erfpachtovereenkomst gesloten met de vereniging Klein Wonen Walcheren (KWW), zodat er voor de gemeente één contractpartij is. Bij het tussentijds verwijderen of vervangen van huisjes en/of bewoners verandert er voor de gemeente als bloot eigenaar van de grond daardoor niets. Alle huisjeseigenaren c.q. bewoners zijn lid van deze vereniging. De erfpachtovereenkomst met KWW loopt tot december 2031. Daarna dienen op basis van de gesloten overeenkomst de huisjes te worden verwijderd en het terrein in originele staat te worden teruggebracht. In de erfpachtovereenkomst is een koopoptie opgenomen.

Deze kan ingeroepen worden op het moment dat er sprake is van een definitieve wijziging van het omgevingsplan (voorheen: bestemmingsplan). De overeenkomst bevat voor de gemeente ook een inspanningsverplichting om een wijziging van het bestemmingsplan tot stand te brengen. In september 2023 heeft een (tussentijds) evaluatiegesprek met een delegatie van de bewoners plaatsgevonden. Nu er concrete plannen worden gemaakt voor de uitbreiding Sint Laurens noord, is het ook goed om duidelijkheid te hebben over de toekomst van deze locatie. Deze notitie bevat dan ook de bevindingen rond deze plek en het fenomeen tiny houses in het algemeen en een advies hoe hier verder mee om te gaan. Bij deze evaluatie is een reactie van de bewoners van de locatie Sint Laurens betrokken. Ook is gesproken met een persoon die op zoek is naar een locatie voor de plaatsing van een tiny house.

2. EVALUATIE TINY HOUSES SINT LAURENS NOORD In dit hoofdstuk wordt specifiek ingegaan op de bestaande locatie met tiny houses aan de Jacoba van Beierenlaan in Sint Laurens. Het volgende hoofdstuk gaat in op algemene aspecten van dit woningtype en eventuele nieuwe locaties. Beeldkwaliteit In 2019 is een beeldkwaliteitsplan vastgesteld: ‘Beeldkwaliteitsplan Project “Mini uusjes” Sint Laurens’ (bijlage 1). Dit document is door de initiatiefnemers opgesteld, met input vanuit het cluster stedenbouw van de gemeente en het ARK. Opgenomen zijn richtlijnen over beeldkwaliteit en maximale maatvoering van huisjes, andere bouwwerken, erfafscheidingen en openbare ruimte. Qua maatvoering voor de huisjes geldt maximaal 50 m² bvo en maximaal vijf meter hoog. Als nu na enkele jaren wordt getoetst aan het geldende beeldkwaliteitsplan, dan in de conclusie dat dit document duidelijk richting geeft en ook dat de gerealiseerde huisjes hieraan voldoen. Dat geldt ook voor de onderdelen waarvoor door de gemeente geen vergunning verleend hoeft te worden. De geplaatste huisjes voldoen ook aan de voorgeschreven maatvoering. Conclusie is wel dat als zowel qua oppervlakte als qua bouwhoogte het maximum wordt opgezocht, dit leidt tot een woning die gevoelsmatig groter is dan wat passend is voor een locatie met tiny houses.

Achteraf gezien had dit anders geformuleerd moeten worden, zodat dit niet en/en, maar of/of had kunnen zijn. Ook geven de beperkte voorschriften een wat gemêleerd beeld qua uitstraling, iets wat bij bebouwing op ‘reguliere’ vrije bouwkavels overigens soms ook het geval is. De voorgeschreven groensingel is aangeplant, maar heeft tijd nodig om uit te groeien tot een volwaardige groene rand. Het waarborgen van de beeldkwaliteit op langere termijn is wel een risico. Nu wonen er de oorspronkelijke zeven bewoners, die dezelfde waarden delen. Op het moment dat een van hen vertrekt heeft dat impact voor beheer en onderhoud voor de overige initiatiefnemers. De huidige beeldkwaliteit zal ook altijd afwijkend zijn ten opzichte van die van de directe omgeving.

Ruimtegebruik De zeven huisjes staan op een perceel van 3.931 m². Per huisje is een maximale privé kaveloppervlakte bepaald van zo’n 200 m². Het overige is in gezamenlijk gebruik. Er is ruimte nodig voor een groensingel rondom het perceel (zo’n 900 m²) en verharding (ruimte voor parkeren en toegang tot alle huisjes; totaal zo’n 500 m², nodig om ieder huisje bereikbaar te maken). Het overige wordt gebruikt als gezamenlijke buitenruimte, onder andere als moestuin en ondergrond voor een gezamenlijke berging. Het totale ruimtebeslag ligt daarmee op circa 560 m² per huisje, zonder groensingel en verhard oppervlak op circa 360 m² per huisje.

Gemeenschappelijk wonen Wonen op deze locatie kan gezien worden als een gezamenlijk project: bewoners delen de openbare ruimte op het terrein en hebben de beschikking over een gezamenlijke berging. Men is ook verplicht lid van de vereniging die de grond in erfpacht heeft genomen. De zorg voor gezamenlijk eigendom kan twee kanten op vallen: of (bijna) niemand voelt zich er verantwoordelijk voor, of de gezamenlijke verantwoordelijkheid zorgt ervoor dat men zich ook gezamenlijk inzet. Dat laatste lijkt op deze locatie het geval te zijn. In ieder geval zijn de zaken die vanuit het beeldkwaliteitsplan gezamenlijk opgepakt zouden moeten worden (bijvoorbeeld plaatsing van de groensingel rondom het terrein) naar tevredenheid uitgevoerd. Tijdelijkheid en alternatief gebruik van de kavel Een kenmerk van tiny houses is dat ze verplaatsbaar zijn. Het kan zijn dat een huisje op wielen staat, maar ook dat het op een andere manier te verplaatsen is. Voor een deel van tiny housesbewoners is dit zelfs onderdeel van de filosofie: je kunt wonen waar je wilt en je eigen huis meenemen als je naar een andere plek wilt. Vanwege de verplaatsbaarheid van de huisjes was het dan ook mogelijk om dit plan via een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan mogelijk te maken.

De huisjes die bij Sint Laurens zijn gerealiseerd zijn alle verplaatsbaar, maar de bewoners hebben aangegeven eigenlijk niet weg te willen. Dit heeft te maken met de kwaliteit van de huidige woonplek aan de rand van het buitengebied, met het gebrek aan locaties in de buurt waar men naar toe zou kunnen verhuizen en met de investeringen die zijn gedaan op en in het terrein (onder andere een gezamenlijke helofytenfilter en berging). Het (voorlopige) plan voor Sint Laurens noord is dusdanig getekend dat de tiny houses onderdeel uitmaken van de uitbreiding en dus in principe kunnen blijven. Komt de locatie in 2031 beschikbaar, dan kan binnen het totale plan (rekening houdend met de spuitzone) hier echter ook een andere invulling aan gegeven worden. Bijvoorbeeld koopwoningen in het duurdere segment (in dat geval meer grondopbrengsten) of maatschappelijk wonen met uitzicht (zorgwoningen of huurwoningen). Ontvangst initiatief Binnen het dorp Sint Laurens is het project inmiddels ‘geland’ en wordt dit positief omarmd. Met enige regelmatig is via de dorpstafel en/of via de website van de dorpsvereniging een update gegeven van planvorming en realisatie. Na realisatie is vanuit de bewoners ook een open dag georganiseerd. Direct omwonenden, voor wie de komst van de tiny houses het meeste impact heeft op de bestaande leefomgeving, kijken genuanceerder en zijn minder positief.

Dit lijkt echter vooral te wijten aan de komst woningbouw in het algemeen (en het bijbehorende verlies aan uitzicht). Conclusie Hoewel enkele zaken beter uitgevoerd hadden kunnen worden (vooral de maximale maatvoering) en we met de kennis van nu wellicht niet voor zo’n programma zouden kiezen, is er weinig reden om de locatie niet te continueren. De locatie is te integreren in de nieuwe wijk, gedane investeringen houden op die manier hun waarde en de bewoners kunnen hierdoor op hun favoriete plek blijven wonen. Er zijn geen zwaarwegende argumenten om het huidige tijdelijke gebruik niet te continueren, al blijft de beeldkwaliteit (ook in aansluiting op de toekomstige naastgelegen bebouwing) een aandachtspunt. Hoewel de locatie is gelegen binnen een zogenoemde ‘spuitzone’ (binnen 50 meter van grond met een agrarische bestemming), lijkt dit geen belemmering om de tijdelijke bestemming definitief te

wijzigen in Wonen. Gevallen waarvoor in het verleden een omgevingsvergunning is verleend mogen we één-op-één opvegen in het omgevingsplan. Deze vergunningen zijn namelijk onherroepelijk en hebben rechtskracht. Afwegingen hieromtrent worden geacht te zijn gemaakt op het moment van vergunningverlening (ook als dit feitelijk niet het geval blijkt te zijn). Het één-opéén opvegen in het omgevingsplan geldt niet voor een tijdelijke vergunning, maar ook hiervoor geldt dat de afweging is geacht te zijn gemaakt op het moment van vergunningverlening. De situatie is sindsdien feitelijk niet veranderd. Achtergrondinfo en links Blog over deze locatie (08/2023): https://www.tinyfindy.com/mini-uusjes-in-zeeland/ Pagina over tiny houses op website dorpsvereniging: https://sintlaurensdv.nl/tiny-houses/

3. EVALUATIE TINY HOUSES ALGEMEEN In dit hoofdstuk wordt gereflecteerd op het fenomeen tiny houses in het algemeen en wordt antwoord gegeven op de vraag of we als gemeente buitenom Sint Laurens noord potentie zien in (een) nieuwe locatie(s). Woonproduct Er bestaan verschillende definities over wat een tiny house is, maar de grootst gemene deler is een verplaatsbare woning van maximaal 50 m² woonoppervlak. Daarmee valt wat doorgaans een flexwoning wordt genoemd ook onder deze definitie (althans een deel, er zijn ook flexwoningen met een grotere oppervlakte). Dat kunnen ook kleine woningen zijn die al dan niet op tijdelijke basis door corporaties worden gerealiseerd1. Er zijn tegenwoordig ook definities waarbij enkel de oppervlakte van de woning bepaalt of het een tiny house is. Dan wordt gesproken over permanente tiny houses: een kleine, permanente woning op een eigen kavel2. Voor deze evaluatie wordt uitgegaan van: 1. De ‘klassieke’ tiny house: een kleine woning in een groene omgeving, bedoeld voor een bewoner die bewust wil leven (weinig ruimte voor spullen, weinig verbruik, soms zelfs offgrid3), al dan niet in een gemeenschappelijke setting. De woningen in Sint Laurens zijn daar een voorbeeld van. 2. Kleine woningen op eigen kavels. Hoewel het om kleine huisjes gaat, vraagt dit product in de eerste variant toch nog behoorlijk wat ruimte. Dat zien we ook in Sint Laurens.

Ruimte zou weliswaar efficiënter benut kunnen worden, waardoor er per huisje minder vierkante meter grond nodig is, maar daarmee krijgt zo’n locatie ook een ander karakter en is het de vraag of zo’n locatie dan nog aantrekkelijk is voor de doelgroep. In feite kom je dan uit op de tweede variant: vrije bouwkavels, maar dan in een kleiner formaat dan tot nu toe gebruikelijk is (nu vanaf circa 450 tot 800 m² en in bijzondere gevallen nog groter). Tiny houses waren in de oorsprong bedoeld als tijdelijke woningen op tijdelijke locaties: grond die uiteindelijk een andere bestemming zou moeten krijgen, maar tijdelijk gebruikt zou kunnen worden om woningen op te plaatsen. Grond kan in zo’n geval prima tijdelijk gebruikt worden, maar daarbij ligt de prioriteit in eerste instantie bij flexwoningen voor vluchtelingen, statushouders en andere spoedzoekers. De praktijk wijst uit dat het lastig is daar tijdelijke locaties voor aan te wijzen. Maar de ervaring vanuit Sint Laurens leert dat er eerder behoefte is aan een permanente locatie dan aan een tijdelijke plek. De tweede variant vraagt sowieso om een vaste locatie. Betaalbaarheid en financiering Een tiny house wordt nogal eens gezien als een goedkope vorm van wonen, omdat het een klein huis betreft.

Goedkoop is echter relatief, omdat rekening moet worden gehouden met een aanschafbedrag tussen € 30.000 en € 100.000 afhankelijk van grootte, uitvoering en de mate waarin men zelf wat kan doen. De woningen moeten in een betrekkelijk korte periode worden afgeschreven omdat de technische levensduur korter is dan die van een reguliere woning. In de afgelopen decennia zijn reguliere woningen juist in waarde gestegen. 1

Bijvoorbeeld Zeeuwland in Renesse en Beveland Wonen op diverse locatie op de Bevelanden. Zie bijvoorbeeld de definities die de Rabobank gebruikt: https://www.rabobank.nl/particulieren/hypotheek/duurzaamwonen/wonen-in-een-tiny-house. 3 Zonder aansluitingen op elektra, water, data en/of riolering. 2

Tot voor kort was het niet mogelijk om voor een tiny house een hypotheek af te sluiten. Dat betekende dus sparen, de overwaarde van een in bezit zijnde koopwoning benutten of een persoonlijke lening afsluiten. Dit concept blijkt dus alleen toegankelijk voor een doelgroep met enig vermogen (spaargeld en/of overwaarde van koopwoning) en met de financiële ruimte om de afschrijvingslasten van de woning te kunnen dragen. Iemand die de overwaarde van zijn of haar koopwoning heeft geïnvesteerd in een tiny house, heeft over 15 jaar een gepacht perceel met een woning die waarschijnlijk fors minder waard is geworden omdat de technische levensduur grotendeels is verstreken. Mondjesmaat komen er hypotheekverstrekkers die de mogelijkheid bieden van een hypothecaire lening. Belangrijke voorwaarden zijn daarbij vaak wel dat het om een permanente woningen op een permanente locatie moet gaan, om een woning die is aangesloten op nutsvoorzieningen en een niet mobiele, op beton gefundeerde woning. Oftewel enkel voor huisjes van het tweede type. Dat kan nog steeds een houten huisje zijn, maar het moet wel gedefinieerd kunnen worden als permanent, onroerend goed. Behoefte Regelmatig wordt de gemeente gevraagd of er in de toekomst locaties beschikbaar komen voor tiny houses, omdat de locatie ten noorden van Sint Laurens volledig bezet is.

Daarop afgaand lijkt er nog behoefte te zijn aan een nieuwe plek. De praktijk zal dat moeten uitwijzen. De ervaring leert dat het voor een groot deel van de belangstellenden uiteindelijk minder aantrekkelijk is dan het lijkt: in Sint Laurens is het pas de derde initiatiefgroep gelukt om een plan te realiseren. Duurzaamheid Een vaak gebruikt argument is dat tiny houses duurzaam zijn. Doordat ze klein zijn, is er weinig ruimte voor spullen, bewoners delen spullen en de woningen zijn energiezuinig door de kleine oppervlakte. Ook wordt in sommige gevallen een grote bestaande woning achtergelaten, die dan weer door een andere doelgroep gebruikt kan worden. Dat is inderdaad zo, maar deze doelstellingen kunnen ook (en wellicht zelfs beter) bereikt worden door de bouw van kleine appartementen tot 60 m². Die kunnen ook heel energiezuinig zijn (betere verdeling schil/inhoud) en de kleine oppervlakte vraagt ook om terughoudendheid voor wat betreft de inrichting en inventaris. Wat doelstellingen qua duurzaamheid betreft zijn tiny houses dus niet uniek. Aan de andere kant geldt ook dat verplaatsbare tiny houses niet op alle punten voldoen aan de eisen qua duurzaamheid voor reguliere woningen (bijvoorbeeld triple glas). Voor verwarmen wordt regelmatig gebruik gemaakt van een houtkachel.

Omzien naar elkaar Wanneer wordt gekozen voor tiny houses in een gemeenschappelijke setting, geeft dit (of wordt hiermee in ieder geval de voorwaarde geschapen) ruimte voor het omzien naar elkaar. Zeker bij een gemengde doelgroep met ook oudere bewoners, kan dit een positief effect hebben. Andere woonconcepten (hofje, appartementencomplex) kunnen deze woonkwaliteit ook bieden, tiny houses zijn daarin niet uniek. Conclusie Tiny houses van het hierboven besproken eerste type (een kleine woning in een groene omgeving) zijn in feite een nicheproduct. Als gemeente hebben we dit eenmalig gefaciliteerd. De Middelburgse woningmarkt kent op korte termijn echter andere prioriteiten: het realiseren van grote aantallen woningen, voornamelijk voor ouderen en/of de doelgroep voor sociale

huurwoningen. Om die reden zou beschikbare ruimte en (ambtelijke) capaciteit bij voorkeur hiervoor moeten worden ingezet, waardoor er geen ruimte is voor nieuwe initiatieven voor tiny houses. In onze reguliere woningbouwplannen zou wel overwogen kunnen worden om kleine(re) vrije kavels op te nemen, waarop zelfbouwers een eigen permanente kleine woning kunnen realiseren van het hierboven genoemde tweede type. Daarmee blijft het echter een relatief duur en ook ruimtevragend product: een rijtjeshuis of appartement met een gelijke vloeroppervlakte zal doordat daarvoor minder grond nodig is, een stuk goedkoper uitvallen. Het moet dus niet direct gezien worden als oplossing voor de behoefte aan goedkope woningen. Op het moment dat een initiatiefnemer op eigen terrein een locatie voor ‘klassieke’ tiny houses wil realiseren, zou eventueel ook medewerking verleend kunnen worden, afhankelijk van locatie en uitvoering. Daarbij is, als het gaat om een locatie in het buitengebied, ook de provinciale omgevingsverordening van belang. Met de kennis van Sint Laurens in het achterhoofd, zouden dan wel strengere voorwaarden moeten gelden voor maatvoering (en wellicht ook beeldkwaliteit) van de te plaatsen huisjes. Bij voorkeur zou ook zo’n locatie, indien geschikt, echter benut worden voor reguliere woningbouw.

4. CONCLUSIE EN ADVIES Kort samengevat is de conclusie en het advies als volgt: De locatie ten noorden van Sint Laurens kan blijven bestaan. De tijdelijk vergunde situatie zou in het omgevingsplan voor de toekomstige uitbreiding Sint Laurens noord opgenomen kunnen worden. Zodra dat is gebeurd, kan het in de bestaande overeenkomst opgenomen recht van koop ook uitgeoefend worden. De gemeente gaat niet aan de slag met een nieuwe locatie voor tiny houses in de klassieke vorm. Eventueel zouden in woningbouwplannen kleine kavels gereserveerd kunnen worden voor de realisatie van permanente tiny houses. In feite gaat dat dan om een reguliere bouwkavels en woningen, beide in de ‘maat XS’. Het is om spraakverwarring te voorkomen dan ook beter om te spreken over kleine woningen op kleine kavels dan over tiny houses.

5. WEDERHOOR BEWONERS LOCATIE SINT LAURENS NOORD In september 2023 heeft er een (tussentijds) evaluatiegesprek plaatsgevonden tussen de gemeente en een vertegenwoordiging van de bewoners van de locatie ten noorden van Sint Laurens. Een verslag daarvan is als bijlage opgenomen. Een concept van de nu voorliggende evaluatie is ter wederhoor aan de bewonersgroep voorgelegd, waarna er in maart 2025 nogmaals een gesprek heeft plaatsgevonden. Na het gesprek is de volgende schriftelijke reactie ontvangen: “We zijn erg blij dat we onze huidige woonlocatie samen met de gemeente hebben kunnen realiseren en wonen er met veel plezier. We hopen dat de gemeente ook voor de toekomst tiny houses in beeld blijft houden bij reguliere nieuwbouw ontwikkelingen. We willen de betrokken medewerkers van de gemeente Middelburg hartelijk danken voor hun inspanningen en de fijne samenwerking vanaf het begin tot het einde van dit project.” Naar aanleiding van het gesprek en de schriftelijke reactie zijn geen aanpassingen gedaan in de concept evaluatie.

6. OVERZICHT BIJLAGEN 1. 2. 3. 4.

Vastgesteld beeldkwaliteitsplan Inrichtingstekening locatie Locatie aangeduid op schets uitbreiding Sint Laurens noord Verslag tussentijdse evaluatie september 2023