Bijlage 4 boerderijkavels Mortiere

Bijlage boerderijkavels Mortiere Voormalige boerderijkavels in Mortiere De betreffende locatie Torenweg 2 ligt binnen de ontwikkellocatie Mortiere. Het is één van de vier boerderijkavels, die bij en tijdens de ontwikkeling van Mortiere niet verworven konden worden en min of meer zijn ingepast in het stedenbouwkundige plan.

Afbeelding 1: vier boerderijen in Mortiere aan Torenweg en Eendrachtsweg met erf en bijhorend land.

De boerderij aan de Torenweg (1) grenst aan de woonwijk, terwijl de drie boerderijen aan de Eéndrachtsweg midden in de woonwijk liggen. De Eéndrachtsweg ter plaatse van de vierde boerderij is opgeheven. De ontsluiting van boerderij 4 is verplaatst naar de Bluesroute. stedenbouwkundig plan In het stedenbouwkundig plan van Wissing voor het woongebied zijn drie van de vier boerderijen opgenomen in de verkaveling, welke met erf en bijbehorend land groene verbijzonderingen vormen in de wijk. De redelijk staat van deze drie boerderijen, het ingerichte erf en bijbehorende grond hebben hier zeker een rol bij gespeeld. Eén boerderij aan de Eéndrachtsweg (nr.3 op afbeelding 1) is weggelaten en verkaveld met ca.18 woningen, terwijl de boerderij op dat moment nog niet verworven was.

Afbeelding 2: stedenbouwkundig plan Mortiere omstreeks 2002

De bestaande boerderijen geven extra gelaagdheid en betekenis aan de wijk. Ze verwijzen naar het agrarische verleden. In de stedenbouw wordt dat ‘genius loci’ genoemd, de geest/eigenheid van de plek. De boerderij die door 18 woningen is vervangen, is vrijwel het tegenovergestelde. Niets lijkt er meer op te wijzen dat hier een boerderij stond. De benaming hiervoor is ‘tabula rasa’, wat schone lei betekent of een blanco vel papier.

bestemmingsplan In het eerste bestemmingsplan Mortiere 2003 is te zien dat twee boerderijen reeds een uitgewerkte woonbestemming hebben gekregen (bouwvlak, erf en tuin), namelijk Torenweg 2 en de boerderij van toenmalige dierenarts aan het eind van de Eéndrachtsweg (nu Bluesroute). De andere twee boerderijen aan de Eéndrachtsweg zijn wel ingetekend, maar de bestemming ‘uit te werken woondoeleinden’ doet vermoeden dat er nog geen overeenstemming was over de definitieve (woon)bestemming.

Afbeelding 3: bestemmingsplan Mortiere (2003)

Bij de herziening van het bestemmingsplan (in 2013) tien jaar later zien we dat alle vier boerderijkavels min of meer definitief zijn bestemd (zie afbeelding 4). Wat opvalt is dat sommige bestemmingen toch nog gewijzigd zijn. Bij de Bluesroute is een aangepaste woonbestemming overgenomen (herontwikkeling boerderijkavel) en voor wat nu Eéndrachtsweg nr.95 is, is de nieuwe situatie overgenomen (landhuis) plus een deel ‘uit te werken woondoeleinden’. Voor de boerderijkavels Torenweg 2 en Eéndrachtsweg 31 geldt dat de huidige situatie min of meer is vastgelegd (woondoeleinden met bouwvlak voor één woning, tuin en erf). behoud en ontwikkeling Het is mooi als de boerderijen als verbijzonderingen behouden blijven, maar dat betekent niet dat er helemaal niets meer veranderd kan worden. Dat laat onderstaande afbeelding: ontwikkeling van de boerderijkavels (afbeelding 4) ook zien. Feit is wel dat als de planologische situatie eenmaal

vast is gelegd in een bestemmingsplan, dat dan niet meer vrijblijvend iets gewijzigd kan worden. Omwonenden kunnen dan rechten ontlenen aan bestaande bestemmingen, zoals uitzicht, afstand en privacy. Verandering heeft hoe dan ook consequenties. Bij verandering is altijd goed om na te gaan wat de bestaande kwaliteit op een bepaalde plek is, hoe daar (zorgvuldig) mee wordt omgegaan en hoe bepaalde kwaliteit hiervoor terugkomt of hieraan wordt toegevoegd. Zo kan men bijvoorbeeld denken aan wijzigen gebruik, vervanging van het hoofgebouw met behoud van ensemble en erf of passende ruilverkaveling met behoud van groene elementen.

Afbeelding 4: ontwikkeling van de boerderijkavels

de vier boerderijkavels kort toegelicht

1) Torenweg 2: kopromp-boerderij is omgezet naar woonbestemming met erf en extra tuin. Sindsdien is beplanting op het erf en tuin toegenomen en omwonenden zien

dit als het bos waarnaast zij wonen. Het verzoek is nu om één woning te mogen toevoegen voor zorg en beheer huidige bewoners, boerderij en groen. De kwaliteiten van de plek, opzet boerderij, boerenerf en het groen blijven grotendeels behouden en dus herkenbaar. 2) Eéndrachtsweg 31 voorheen Eéndrachtsweg 1: In de basisverkaveling van Wissing is ook bij de deze boerderij uitgegaan van behoud boerenerf met bebouwing. Er is wel gepoogd het naastliggende braakliggende stuk akker te verwerven, om het op te nemen in de verkaveling (met 10-15 woningen), maar dat is niet gelukt. Sinds 2013 is het perceel gedetailleerd bestemd met tuin (zijde Eéndrachtsweg) en woondoeleinden t.b.v. bestaande bebouwing (1 woning en bijbehorende schuren). De mogelijkheden voor extra bebouwing is nu nihil. De openheid van de akker, maar vooral het groene verzorgde boerenerf en ensemble gebouwen zijn ruimtelijke kwaliteiten van deze plek. De eigenaar heeft meerdere malen getracht de locatie zelf te ontwikkelen. In 2019 is nog een principeverzoek ingediend om het geheel te verkavelen met veertig woningen. Een vorm van ‘tabula rasa’, waarbij niets meer doet herinneren aan de kwaliteiten van huidige plek. Daarom is dit plan in 2021 ook afgewezen door de raad.

In de bijlage bij het raadsbesluit wordt wel een handreiking gedaan naar een eerder aanbod van maximaal 15 woningen: “met een dergelijk invulling gaat het groene en open karakter niet verloren en blijft de ‘geschiedenis’ van de plek zichtbaar”. Natuurlijk is dit afhankelijk van ontwerp en dus onder voorbehoud.

Afbeelding 5: plan voor veertig woningen op Eéndrachtsweg 31

3) Eéndrachtsweg nr.95 voorheen Eéndrachtsweg 7: De verwerving van deze leegstaande boerderij ging anders dan gepland. De leegstaande boerderij brandde omstreeks 2010 ook nog eens af (mogelijk brandstichting). De erfgenamen verkozen het kavel te verkopen aan een derde (2012). Deze was bereid afspraken te maken met gemeente/consortium over aanpassing en inpassing in de basisverkaveling. Ongeveer op de plek van de afgebrande boerderij is een qua omvang en vorm vergelijkbare bouwmassa teruggebouwd als landhuis. De plek is daarmee nog wel een verbijzondering in de omgeving. Van het vele groen rondom het boerenerf is slechts één boom over. De grond achter het landhuis behoud de bestemming ‘uit te werken doeleinden’ voor enkele woningen aan de Jazzroute. Een deel van het kavel naast het landhuis is verkocht aan de gemeente. Recent is hier een planologisch uitwerking gemaakt voor 11 woningen.

4) Bluesroute 128 (t/m 134) voorheen Eéndrachtsweg 10: De boerderij van de dierenarts is in 2009 tijdens werkzaamheden onverwacht afgebrand. De eigenaresse heeft afgezien van herbouw van de boerderij en het kavel verkocht aan de Gemeente. Om het groene karakter van de plek te behouden heeft de gemeente met bureau Wissing een inpassingsplan gemaakt met vier grote vrije kavels en behoud van beeldbepalende groenstructuur. Behoud door ontwikkeling Van de vier boerderijkavels zijn nu nog twee min of meer in originele staat, namelijk Eéndrachtsweg 31 en Torenweg 2. De Eéndrachtsweg is door de provincie geïnventariseerd als cultuurhistorisch waardevolle wederopbouw boerderij (met name als ensemble inclusief erf en poort). Torenweg 2 is bij de inventarisatie over het hoofd gezien. De gemeente heeft er een middelhoge verwachtingswaarde aan gegeven. Voor de boerderij aan de Eéndrachtsweg zijn al meerdere voorstellen voor inpassing en herontwikkeling gemaakt. Voor de Torenweg is dit het eerste verzoek. Het zou mooi zijn als deze twee boerderijkavels, met name het erf met bijbehorende opstallen en groen behouden kunnen blijven. Het is echter geen garantie dat dit ook zo blijft (zie afbeelding 4), door omstandigheden kunnen bepaalde ontwikkelingen plaatsvinden, waardoor het beeld toch veranderd. Het streven is behoud van kwaliteit, beeld en betekenis (genius loci).

Als behoud door beperkte ontwikkeling kan, is dat een overweging waard. Als die ontwikkeling zich beperkt door toevoeging van slechts één woning, dan is de ruimtelijke impact op de omgeving relatief klein. In het licht van ontwikkeling boerderijkavels Mortiere is het verzoek van de Torenweg 2 een allerzins redelijk voorstel. Ruimtelijk acceptabel, mits dit de toevoeging rekening houdt met bestaande kwaliteiten van de plek en de omgeving.