Bijlage 2. Openbare samenvatting van de nota

GRONDBEDRIJF MIDDELBURG 2024-2044 openbare samenvatting doorrekening en risicoanalyse per februari 2025

Onno van de Velde Ad van den Kieboom Leefomgeving Maart 2025

INHOUDSOPGAVE 1. 2. 3.

4. 5. 6.

7. 8.

Inleiding en verantwoording 3 Belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige doorrekening (februari 2024) Uitgangspunten berekeningen 6 3.1 Algemene uitgangspunten 3.2 Analyse huidige marktsituatie 3.3 Uitgangspunten basisscenario: woningbouwprogramma 3.4 Uitgangspunten basisscenario: bedrijventerreinen 3.5 Uitgangspunten reserve, voorziening en winstneming De diverse locaties Risico’s en kansen Resultaten doorrekening basisscenario 6.1 Resultaat 6.2 Voorziening grondbedrijf 6.3 Verwachte kosten en opbrengsten Resultaten doorrekening risicoscenario Eindconclusies en voorstellen 27 8.1 Eindconclusies 8.2 Adviezen

Afbeeldingen voorzijde : woningen Rittenburg III en bouwrijp maken Ramsburg Watergang 4

6 7 11 11 12 15 16 18 18 22 22 24

27 28

1.

INLEIDING EN VERANTWOORDING

het grondbedrijf er financieel voorstaat. De uitkomsten van de doorgerekende scenario’s hangen verder in belangrijke mate af van politieke keuzes over op welke locaties ontwikkeld gaat worden en in welke omvang.

De gemeente Middelburg heeft indertijd met het vaststellen van de Kwaliteitsatlas Middelburg 2030 en de in januari 2010 vastgestelde herziene versie van deze kwaliteitsatlas een toekomstvisie vastgelegd. Tot 2024 was deze atlas de basis voor het te voeren beleid en zijn diverse plannen daaruit tot ontwikkeling gekomen en veelal nog in ontwikkeling. Begin 2024 is de Omgevingsvisie Middelburg 2050 vastgesteld die de Kwaliteitsatlas vervangt en vanaf dat moment geldt als uitgangspunt voor het ruimtelijk beleid van de gemeente Middelburg.

In de nota die nu voor ligt is op peildatum februari 2025 een nieuwe doorrekening gemaakt van het grondbedrijf van de gemeente Middelburg voor de periode tot en met 2044. De vorige doorrekening waarmee vergeleken wordt dateert van februari 2024. Naast een basisscenario is ook een risicoscenario uitgewerkt. Tevens wordt ingezoomd op een aantal specifieke risico’s.

In verband met de ambities uit de Kwaliteitsatlas en de toenmalige verwachtingen voor woningbouw en bedrijven heeft de gemeente op basis van een actief grondbeleid in het verleden de nodige gronden aangekocht. Begin 2025 heeft de gemeenteraad voor twee nieuwe locaties (Brigdamseweg en Poppenroede) voorkeursrecht gevestigd, met de bedoeling op deze locaties ook tot actief grondbeleid te komen. Een actief grondbeleid brengt zowel kansen als risico’s met zich mee. Het is daarom belangrijk om voortdurend inzicht te hebben in de mate waarin deze aankopen kunnen worden terugverdiend en risico’s kunnen worden opgevangen, zodat beleid hierop afgestemd kan worden. Er wordt daarom jaarlijks een doorrekening van het grondbedrijf gemaakt.

De nota dient tevens als onderlegger voor de paragraaf Grondbeleid in de jaarrekening over 2024 en de begroting voor 2026. Daarnaast zal bij de bestuursrapportage de begroting 2025 worden gewijzigd op basis van de nota, zodat bij de jaarrekening 2025 vergeleken kan worden met de cijfers uit de doorrekening die nu voorligt. De genoemde nota is net zoals haar voorgangers vertrouwelijk en uitsluitend bedoeld voor intern gebruik. Om die reden is deze openbare samenvatting gemaakt. Deze kent grotendeels dezelfde opzet als de doorrekening zelf, waarbij vertrouwelijke informatie (inclusief de meeste bijlagen) eruit is gehaald en de tekst deels is samengevat. De nummering van de hoofdstukken en paragrafen correspondeert met die uit de complete doorrekening.

Deze doorrekening en risicoanalyse moet gezien worden als een momentopname. De markt is voortdurend in beweging, jaarlijks zijn er mee- en tegenvallers. Soms gaan geplande exploitaties uiteindelijk niet door waartegenover weer nieuwe op dit moment nog niet voorziene ontwikkelingen staan. De doorrekening moet dan ook jaarlijks worden bijgesteld. Op basis hiervan kan steeds opnieuw beoordeeld worden hoe

Onno van de Velde en Ad van den Kieboom, Maart 2025

-3-

2.

BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN TEN OPZICHTE VAN DE VORIGE DOORREKENING (FEBRUARI 2024)

de gemeente op te vangen. In het risicoscenario is opgenomen dat volledig van ontwikkeling van Trekdijk wordt afgezien. 3. In 2024 zijn herziene opzetten voor een aantal lopende exploitaties door de raad vastgesteld. 4. Nieuwe uitgangspunten/aannames voor enkele locaties nog niet vastgelegd in herziene exploitatieopzet a. Cleene Hooge. Gelet op de ontwikkelingen in de planvorming (aanleg rotonde, inrichting COA-gebied voor rekening gemeente, ontwerp infrastructuur en prijsstijgingen) is zonder aanpassing van het woningaantal een kostendekkende ontwikkeling niet meer mogelijk en moet met een verlies van circa 4 miljoen op contante waarde (eindwaarde 4,6 miljoen) rekening worden gehouden. b. Ramsburg Watergang en Ramsburg Dampoorthof. De bodemsanering is aanbesteed en hier is sprake van tegenvallers ten opzichte van de ramingen. c. Essenvelt. Aangepast plan voor het ‘Middengebied’ met een gemengd woningprogramma (1/3 sociaal, 1/3 betaalbaar, 1/3 duur). Dat leidt tot minder uitgeefbare grond en een lagere grondopbrengst (m.n. i.v.m. sociale woningbouw). Ook zijn er meer kosten waarvan zowel de OCE als gemeente een deel dragen. d. Oranjepolder. Aanvankelijk zouden hier alleen 8-10 landhuizen gerealiseerd worden. Het zuidelijk deel van het plangebied wordt nu echter ingezet voor sociale woningbouw t.b.v.

de woningbouwvereniging Arnemuiden waarbij de gemeente de kosten van het bouwrijp maken voor haar rekening zal nemen en de grond op basis van prijzen voor sociale woningbouw verkocht zal worden.

De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige doorrekening zijn: 1.

2.

Scenario’s woningbouw (aantallen) In de nieuwe doorrekening wordt in het basisscenario uitgegaan van een hoger aantal woningen. Het totaal aantal woningen is 631 hoger en het aantal woningen op eigen locaties is 868 hoger. Het aantal woningen wat gedacht is op door derden te ontwikkelen locaties is derhalve 247 lager. In de vorige doorrekening was nog een aanzienlijk aantal woningen op nog onbekende locaties opgenomen waarvan niet duidelijk was of dat eigen locaties zouden worden. De belangrijkste locaties waar nu met meer woningen gerekend is, zijn de nieuwe locaties Hart van Griffioen, CSW-Toorop, flexwoningen Bachweg en Ramsburg, Brigdamseweg en Poppenroede. Op bestaande locaties zijn de aantallen in Essenvelt en Sint Laurens Noord hoger. In het risicoscenario wordt met minder woningen (586 minder) en vooral een langzamer ontwikkeltempo gerekend. Daarnaast zijn in dit scenario een aantal specifieke risico’s verwerkt. Aangepaste scenario’s bedrijventerrein In het basisscenario is evenals vorig jaar, de aanname gedaan dat de gemeenteraad (medio 2026) zal besluiten de ontwikkeling van Trekdijk volledig voort te zetten door een omgevingsplanherziening in procedure te brengen.

Voor Mortiere Bedrijventerrein Zuid is rekening gehouden met een tragere uitgifte dan commercieel mogelijk zou zijn omdat, rekening houdend met de zeer kleine voorraad, besloten is deze gronden alleen nog uit te geven om knelpunten voor bedrijven in

-4-

e.

Rittenburg III. De kosten (inclusief nog te maken) vallen lager uit dan eerder geraamd en op de verkopen is een meeropbrengst gerealiseerd. Met name ook omdat de appartementen niet in de huursfeer worden gerealiseerd maar in de koopsfeer. f. Algemene kosten. Op basis van de kosten in 2024 wordt ook voor de toekomst rekening gehouden met een lager niveau dan in de vorige doorrekening. In 2024 waren de algemene kosten wat hoger, maar dat lijkt een incident te zijn geweest. 5. Aangepaste parameters/eenheidsprijzen/verkoopprijzen Parameters, eenheidsprijzen en verkoopprijzen zijn gewijzigd. 6. Nieuwe locaties woningbouw Brigdamseweg Poppenroede Hart van Griffioen 7. Verschillen met risicoscenario vorige doorrekening In het risicoscenario in de berekening van 2025 zitten meer woningen dan in het risicoscenario van februari 2024 (632). Dit is vooral het geval in de periode 2026-2030. Gelet op de enorme druk wordt op korte termijn geen rekening meer gehouden met het wegvallen van de vraag naar woningen Daarnaast zijn een aantal specifieke risico’s toegevoegd aan de berekening van het risicoscenario die nog niet of in mindere mate in de vorige doorrekening zaten.

-5-

3.

UITGANGSPUNTEN BEREKENINGEN

geconstateerd dat flexwoningen in de huidige economie noodzakelijk zijn om in passende huisvesting te kunnen voorzien.

3.1 Algemene uitgangspunten Bij het opstellen van de doorrekening wordt rekening gehouden met diverse beleidsdocumenten en afspraken met andere overheden en met de corporaties. De belangrijkste daarvan zijn: De bevolkings- en huishoudensprognose provincie Zeeland 2022 en het woningmarktonderzoek door de Stec Groep voor de Woonvisie 2023-2027 Zeeuwse Woondeal De vastgestelde Nota grondbeleid Omgevingsvisie Middelburg 2050 Convenanten/prestatieafspraken met Woongoed Middelburg en Woningbouwvereniging Arnemuiden Vastgestelde exploitatieopzetten Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)

Bevolkings- en huishoudensprognose provincie Zeeland 2022 en het woningmarktonderzoek door de Stec Groep voor de Woonvisie 2023-2027 In 2022 is de laatste Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose gepresenteerd. Per gemeente is een huishoudensprognose in beeld gebracht. Voor de gemeente Middelburg wordt voor die gehele periode groei van het aantal huishoudens verwacht.

Woonvisie 2023-2027 Op 10 november 2022 is de Woonvisie 2023-2027 door de gemeenteraad vastgesteld. Voor het grondbedrijf zijn vooral de daarin opgenomen beleidskeuzes voor nieuwbouw van belang. Het belangrijkste element hier is dat nieuwbouw complementair moet zijn en doorstroming moet bevorderen. Hierbij is met name aandacht voor de toenemende behoefte aan nultredenwoningen (deels appartementen maar zeker ook grondgebonden). Door meer van deze woningen te bouwen, nemen de doorstroommogelijkheden voor ouderen toe en komen andere woningen beschikbaar voor andere doorstromers maar ook voor starters. Daarnaast is het de bedoeling ook meer (midden)huurwoningen te realiseren en is

-6-

Zeeuwse Woondeal Voor het terugdringen van het nationale woningtekort moeten volgens het Rijk tot en met 2030 936.349 woningen worden gerealiseerd. Daarvoor is het nodig dat de woningbouwproductie toeneemt tot 100.000 woningen per jaar. Twee derde van de woningen moet betaalbaar zijn, waarvan 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 woningen in het middensegment (middenhuur- en koopwoningen onder de 405.000 euro, prijspeil 2025).

daarmee een netto groei van 500 woningen te realiseren en 250 woningen in de periode tot en met 2035. Nog niet voor alle te bouwen woningen is een locatie gevonden. Inmiddels is duidelijk dat het zeer lastig wordt om in 2030 het eerste doel te hebben behaald. Ook gaat Woongoed de komende jaren op diverse locaties over tot sloop en nieuwbouw. De locatie ’t Zand is in uitvoering, op de locaties Bachtensteene/Burggang en Oosterscheldestraat wordt dit jaar een aanvang gemaakt. De Woningbouwvereniging Arnemuiden (WBVA) is van plan het bezit aan de Van Vollenhovenstraat (‘Te Mortiere’) en omgeving te herstructureren. In de prestatieafspraken van 2023 is vastgelegd dat de WBVA de mogelijkheid krijgt om op nieuwe locaties nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. Momenteel wordt onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van het realiseren van nieuwe woningen op de locatie Oranjepolder.

In het licht van de nationale woonopgave heeft de Provincie Zeeland in oktober 2022 afspraken gemaakt met het ministerie, die in 2023 zijn vastgelegd in de Zeeuwse woondeal. Van deze afspraken is een regionale doorvertaling gemaakt naar de gemeenten. Voor de uitvoering van de Woondeal zijn afgesproken gemaakt op subregionaal niveau. Voor de regio Walcheren bedraagt het bruto aantal te realiseren woningen 7.255 tot en met 2030. Hiervan valt 59% binnen de categorie ‘betaalbaar, inclusief 37% sociale huurwoningen.

Parameters grondbedrijf De parameters voor prijs- en opbrengststijging zijn gewijzigd ten opzichte van de vorige doorrekening en in lijn met de Outlook Grondexploitaties 2025 zoals die door Metafoor is uitgebracht. Berekeningen zijn op prijspeil 2025 gebracht waarin de verwachte ontwikkeling gedurende 2025 al is verdisconteerd, zodat prijs- en opbrengststijging vanaf 2026 wordt berekend. De keuze van de parameters wordt nader toegelicht in bijlage 1 van de vertrouwelijke nota.

Voor Middelburg specifiek is de bruto opgave 3.260 woningen. De netto plancapaciteit (dus minus sloop en vervangende nieuwbouw) is 2.865 woningen. Daar komt nog een opgave om statushouders te huisvesten bij. Convenanten/prestatieafspraken met Woongoed Middelburg en Woningbouwvereniging Arnemuiden Op basis van de Woningwet 2015 maken gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties jaarlijks prestatieafspraken. Met Woongoed is onder andere afgesproken dat Woongoed in staat wordt gesteld om 750 nieuwe sociale huurwoningen te realiseren verspreid over de verschillende wijken van Middelburg in de periode tot en met 2030 en om

3.2 Analyse huidige marktsituatie In de uitgangspunten doorrekening grondbedrijf februari 2025 (bijlage 1 van de vertrouwelijke nota) is een analyse van de markt binnen de gemeente opgenomen, waarbij is gekeken naar de woningmarkt en de

-7-

•

markt voor bedrijven, kantoren en detailhandel. Onderstaande tekst is veelal letterlijk uit deze uitgangspunten overgenomen. Woningmarkt •

•

•

Er is sprake van een structureel woningtekort. Dit tekort dreigt de komende jaren verder te groeien omdat het aantal huishoudens toeneemt en de woningbouwproductie door diverse oorzaken achterblijft. Tegenover de toenemende structurele vraag staat dat de betaalbaarheid van nieuwe woningen verder vermindert. Waar de hypotheekrente begin 2022 net onder de 2% voor 20 jaar vast was, was deze in februari 2023 gestegen naar tussen de 4% en 5% voor 10 jaar vast, waardoor mensen met hetzelfde inkomen ineens veel minder konden betalen voor een woning. Ook was het hierdoor niet meer aantrekkelijk om een andere woning te kopen om een minder voordelige hypotheek om te kunnen zetten in veel goedkopere hypotheek. In 2023 bleef de hypotheekrente vervolgens stabiel. Begin 2024 was de hypotheekrente weer wat gedaald naar 4%. In de loop van 2024 is deze verder gedaald tot 3,4% op 6 december 2024. De bouwkosten van woningen waren in de periode tot en met 2022 enorm gestegen. In 2023 stegen de bouwkosten in de eerste helft van het jaar ook nog. In de tweede helft van 2023 was echter sprake van een stabilisatie. In 2024 zijn de bouwkosten gematigd gestegen (circa 2%). Voor 2025 wordt in de Outlook Grondexploitaties van Metafoor nog een kostenstijging verwacht tussen 3% en 6% en daarna een meer gematigde kostenstijging in de richting van 2% per jaar.

•

-8-

Drie jaar geleden was de woningmarkt overspannen en werd er flink overboden. Deze situatie kantelde even in 2022 en de bedragen waarvoor woningen verkocht werden daalden in dat jaar zelfs. In 2023 herstelde de markt voor bestaande woningen zich enigszins maar liep de nieuwbouw verdere vertraging op en zijn nieuwbouwwoningen nog steeds veel duurder dan woningen in de bestaande bouw. Samen met de onzekerheid of een project wel doorgaat leidde dat tot minder aankoopbereidheid en daardoor ook weer tot projecten die stilgelegd werden gezet en werden heroverwogen. In Middelburg was dat bijvoorbeeld bij het projectmatig in te vullen deel van Essenvelt, de bouwput aan de Zuidsingel en het projectmatig in te vullen deel van de tweede fase van Hazenburg Noord. Andere projecten zijn nog wel gestart maar de verkoop ging aanvankelijk langzamer dan waar eerder van uit werd gegaan. In 2024 is de druk op de woningmarkt weer toegenomen als gevolg van aanhoudende vraag en gebrek aan aanbod waardoor ook bij stijgende woningprijzen meer dan de helft van de woningen weer boven de vraagprijs werd verkocht. Voor de nieuwbouw leidt dat tot wat meer vertrouwen waardoor projecten als de Zuidsingel inmiddels in verkoop gebracht zijn en gerealiseerd zullen gaan worden. Dat geldt ook voor de tweede fase van Hazenburg Noord.

Met de ontwikkelcombinatie in Essenvelt is overeenstemming bereikt over een planaanpassing die voorziet in meer betaalbare woningen. Deze moet nog wel planologisch (met een Buitenplanse OmgevingsPlan Activiteit (BOPA)) worden geregeld. Een belangrijk en nog steeds toenemend deel van de structurele vraag naar woningen bevindt zich aan de onderkant van de woningmarkt. Simpelweg zijn er steeds minder mensen die een

•

duurdere woning kunnen betalen en die dus een beroep moeten doen op het lagere en middensegment (waarin de prijzen ook sterk gestegen zijn). In het coalitieakkoord is opgenomen dat in nieuwe plannen minimaal 30% sociale woningbouw moet zitten en daarboven ook een groot deel “betaalbaar”. De grens om binnen de definitie “betaalbaar” te vallen is voor 2025 verhoogd van € 390.000 naar € 405.000. In de “woondeals” die tussen rijk, provincie en gemeenten zijn gesloten wordt uitgegaan van een verhouding van gemiddeld 30% sociaal, 40% betaalbaar en 30% duur. In het verleden werd er vooral van uitgegaan dat als er nieuwe duurdere woningen werden gebouwd er doorstroming zou optreden en goedkopere woningen vrij zouden komen. Onduidelijk is nog in welke mate dit uitgangspunt wordt verlaten. Voor de grondexploitaties kan een en ander grote consequenties hebben omdat de kosten om goedkopere woningbouw mogelijk te maken hoger zijn dan die voor duurdere woningen en de grondopbrengsten juist minder. Voor locaties die al in exploitatie zijn wordt uitgegaan van de huidige plannen (waarbij op diverse locaties al rekening is gehouden met de uitgangspunten van de woondeals). Voor locaties waar de planvorming nog moet beginnen of nog niet in een ver gevorderd stadium is, is gemiddeld uitgegaan van de verdeling die in de woondeals is vastgelegd.

gaan en dit alleen in te zetten voor knelpunten. Deze kavels zijn dus niet zonder meer te koop. In het basisscenario is dit verwerkt in de vorm van een trager uitgiftetempo dan commercieel mogelijk zou zijn. De Raad van State heeft het bestemmingsplan voor Trekdijk vernietigd. De gemeenteraad heeft nog niet bepaald of een nieuwe poging wordt gedaan om hier een bedrijventerrein mogelijk te maken en in welke mate of hier geheel van af te zien. Besluitvorming hierover wordt in 2025 of 2026 verwacht. Als aanname in het basisscenario is genomen dat de gemeenteraad in 2026 zal besluiten om de ontwikkeling volledig voort te zetten. In het risicoscenario is meegenomen dat volledig wordt afgezien van verdere ontwikkeling Kantoren en detailhandel In Zeeland is de omvang van de kantorenmarkt beperkt en worden nauwelijks kantoren op risico gebouwd. De markt bestaat vooral uit eigenaren/gebruikers. Uitgangspunt is dat de vraag redelijk beperkt zal blijven en dat het vooral zal gaan om verhuizingen vanuit bestaande kantoren. Naast de kantorenlocaties die al bestemd of in voorbereiding zijn (Ramsburg, Veldzigt) worden geen nieuwe locaties voorbereid. Gelet op de beperkte kantorenmarkt is bij Ramsburg gekozen om ook andere representatieve bedrijven mogelijk te maken langs de nieuwe Oostperkweg.

Inmiddels hebben zich diverse bedrijven maar ook nieuwe kantoren op Ramsburg gevestigd en is de grond ook hier vrijwel uitverkocht. Op Ramsburg Dampoorthof worden tijdelijke woningen voor Juvent gerealiseerd en op Mortiere Ensemble komen eveneens tijdelijke woningen te staan, maar dan voor een langere periode.

Bedrijven Thans is de situatie zo dat er nog nauwelijks uitgeefbare grond voor bedrijventerrein beschikbaar is, terwijl daar wel vraag naar is. Voor het enige echte bedrijventerrein waar nog wat aanbod is (Mortiere Bedrijventerrein Zuid), is besloten voorzichtig/restrictief met uitgifte om te

In de detailhandel in het centrum van Middelburg is relatief weinig leegstand. Dit is opmerkelijk als dit wordt vergeleken met de andere

-9-

steden in de regio zuidwest. Momenteel zijn er geen plannen voor uitbreiding of verplaatsing van detailhandel die het grondbedrijf raken. Landbouwgronden In 2016 en 2017 zijn de gronden waarvoor in de toekomst geen andere bestemming meer wordt overwogen dan agrarisch allemaal verkocht met uitzondering van de gronden in Cleene Hooge die voor een groot deel een agrarische bestemming zullen houden voor biologische landbouw of de bestemming natuur. De prijsontwikkeling is van belang om te bezien of de waardering van deze gronden nog marktconform is en ook voor wanneer er afgewaardeerd zou moeten worden. De prijzen voor agrarische gronden in Nederland zijn in de eerste helft van 2024 opnieuw gestegen met gemiddeld 3,3 % naar € 81.500,- per hectare (akkerland kost nu gemiddeld € 94.000,- per hectare en grasland € 74.000,- per hectare (bron : NVM). Verdere afwaardering van agrarische gronden is dan ook niet aan de orde.

- 10 -

3.3 Uitgangspunten basisscenario: woningbouwprogramma De berekeningen in het basisscenario corresponderen met een woningbouwprogramma dat in onderstaande tabel is weergegeven. Tevens is in die tabel weergegeven welk programma correspondeerde met de voorgaande berekening van februari 2024.

Het aantal in deze tabel opgenomen woningen op locaties van derden is lager dan dat van de vorige doorrekening omdat voor de nieuwe, in de vorige doorrekening nog niet benoemde locaties, nu is uitgegaan van actieve grondpolitiek. Voor de doorrekening hebben de locaties die door derden ontwikkeld worden in beginsel weinig effect. Wat wel effect kan hebben, is als men zou beslissen om prioriteit te geven aan een aantal van deze locaties ten nadele van locaties die wel eigendom zijn. Omdat de personele capaciteit beperkt is, kan dat betekenen dat ontwikkeling van de eigendomslocaties langer op zich laat wachten. Dat kan financiële gevolgen hebben, maar ook gevolgen voor de doelstelling van het zo spoedig mogelijk bouwen van benodigde woningen. Om tijdig aantallen te halen, is het eenvoudiger om vooral enkele grotere locaties die in eigendom zijn te ontwikkelen, dan vele kleinere locaties waar geen eigendom bestaat. Sommige van deze trajecten zijn ook nog eens erg ingewikkeld en verlopen moeizaam.

Het gaat dus om flink meer woningen (+621 totaal, +868 op eigen locaties, dat is meer en kan ook meer zijn omdat in de totale aantallen van de vorige doorrekening ook nog een groot aandeel onbekende locaties was opgenomen waarvan niet duidelijk was of dit eigen locaties zouden worden of locaties van derden). De nadruk ligt daarbij op de periode 20262035 dan waar in de vorige doorrekening van uit werd gegaan (+690). Dit zijn allemaal woningen op eigen locaties.

3.4 Uitgangspunten basisscenario: bedrijventerreinen Basisuitgangspunt is de fasering uit de vorige doorrekening, rekening houdend met het niet plaatsvinden van verkopen in 2024 op de locatie Mortiere bedrijven Zuid. Voor Trekdijk is uitgegaan van besluitvorming in 2026. In het basisscenario is als uitgangspunt genomen dat de ontwikkeling wordt doorgezet. Dat betekent dus procedures in 2026-2027 en start gronduitgifte zou dan in 2028 kunnen zijn. Thans is de situatie zo dat er nog nauwelijks uitgeefbare grond voor bedrijventerrein beschikbaar is, terwijl daar wel vraag naar is. Voor het enige echte bedrijventerrein waar nog wat aanbod is (Mortiere Bedrijventerrein Zuid), is besloten voorzichtig/restrictief met uitgifte om te gaan en dit alleen in te zetten voor knelpunten. Deze kavels zijn dus niet

De belangrijkste locaties waar nu met meer woningen is gerekend zijn de nieuwe locatie Hart van Griffioen (100), CSW-Toorop (90), flexwoningen Bachweg en Ramsburg (95), Brigdamseweg (165) en Poppenroede (170). Bij locaties die al eerder opgenomen waren zitten de grootste verschillen in Essenvelt (+60) en Sint Laurens Noord (+36).

- 11 -

zonder meer te koop. In het basisscenario is dit verwerkt in de vorm van een trager uitgiftetempo dan commercieel mogelijk zou zijn.

3.5 Uitgangspunten reserve, voorziening en winstneming Het beleid ten aanzien van de reserve en voorziening grondbedrijf, alsmede dat ten aanzien van winst- en verliesneming is opgenomen in de Nota grondbeleid 2021.

De berekeningen in deze doorrekening corresponderen grofweg met een bedrijventerreinprogramma in de tabel hiernaast..

Uitgangspunt uit de Nota grondbeleid is dat het grondbedrijf voldoende middelen moet hebben om: verwachte verliezen op te kunnen vangen; niet-verwachte verliezen (risico’s) op te kunnen vangen. Verwachte verliezen - Voorziening grondbedrijf Voor de verwachte verliezen op de ‘Bouwgrond In Exploitatie’ (BIE) geldt dat hiervoor een voorziening (Voorziening grondbedrijf) gevormd moet worden. Voor de risico’s die tot niet verwachte verliezen kunnen leiden, moet een buffer aanwezig zijn c.q. gevormd worden. Deze buffer is de Reserve grondbedrijf, waarover later meer. De Voorziening grondbedrijf wordt op contante waarde gevormd ten laste van de Reserve grondbedrijf. Zodra de verlieslatende plannen worden afgesloten, kan het negatieve resultaat worden verrekend met het daarvoor beschikbare bedrag in de Voorziening grondbedrijf.

In deze tabel zijn overigens alleen de echte (bestaande of voorgenomen) bedrijventerreinen (Mortiere Bedrijventerrein Zuid en Trekdijk) betrokken, niet de meer bijzondere en/of kantoorachtige terreinen op Ramsburg en Mortiere Ensemble. Deze richten zich namelijk op bijzondere doelgroepen die niet onder de scope van de studies naar behoefteraming voor bedrijventerreinen vallen. Overigens is Ramsburg nagenoeg uitverkocht en indien op Mortiere Ensemble flexwoningen komen, is ook dat plan vol.

Per 31 december 2024 is het saldo van de voorziening grondbedrijf een kleine € 17.3 miljoen. De specificatie hiervan staat in de tabel op de volgende pagina :

- 12 -

Bij Kousteensedijk gaat het om een particuliere exploitatie waarvan de kosten in principe worden gedekt uit een exploitatiebijdrage op grond van een anterieure overeenkomst. In dit geval is de bijdrage, rekening houdend met nog te maken kosten in 2025, niet voldoende om alle kosten op te kunnen vangen.

Voorziening grondbedrijf per 31-12-2024

Nieuw land Zuid

nakomende kosten

€

67.000

Waterpark Veerse Meer

nakomende kosten

€

10.000

Kanaalw eg West

nakomende kosten

€

5.000

Stromenpoort

nakomende kosten

€

215.000

Sportlaan

nakomende kosten

€

700

Kousteensedijk

verlies particuliere exploitatie

€

4.000

Mortiere Bedrijventerrein Zuid

verw acht verlies in exploitatie

€

1.874.000

Rittenburg III

verw acht verlies in exploitatie

€

294.000

Ramsburg Dampoorthof

verw acht verlies in exploitatie

€

343.000

Herstructurering Arnestein

verw acht verlies in exploitatie

€

889.000

Punt Arnestein

verw acht verlies in exploitatie

€

229.000

Cleene Hooge

verw acht verlies in exploitatie

€

3.922.000

Koudekerksew eg 14

verw acht verlies in exploitatie

€

21.000

Sint Laurens Zuid

verw acht verlies in exploitatie

€

1.371.000

Trekdijk

voorlopige w aardecorrectie

€

8.046.000

€

17.290.700

Totaal

Voor de plannen Mortiere Bedrijventerrein Zuid, Rittenburg III, Ramsburg Dampoorthof, Herstructurering Arnestein, Punt Arnestein en Koudekerkseweg 14 is een verlieslatende exploitatieopzet vastgesteld. Voor Sint Laurens Zuid is weliswaar in een eerder stadium een kostendekkende opzet vastgesteld maar wordt nu wel een verlies verwacht omdat de gestegen kosten van bouw- en woonrijp maken niet meer kunnen worden gedekt door grondopbrengsten. Bij Trekdijk wordt bij volledige exploitatie geen verlies meer verwacht en is het bedrag een waardecorrectie die nodig is om de locatie vooralsnog tijdelijk op agrarische waarde te waarderen. Indien besloten wordt de exploitatie niet voort te zetten, moet deze waardecorrectie definitief rechtstreeks op het complex worden afgeboekt. Voor Cleene Hooge was het uitgangspunt tot 2024 dat er zoveel woningen gebouwd mochten worden als wat nodig is om de boekwaarde terug te verdienen (neutraal resultaat). Daar is bijgekomen een maximum van 100 woningen, de komst van het AZC (meetellend voor 50 woningen), een rotonde, een aanpassing in het woningbouwprogramma met ook “betaalbare” woningen, en een voorlopig ontwerp. Op basis hiervan lijkt thans een verlies van ongeveer € 4 miljoen onvermijdelijk.

De plannen Nieuwland Zuid, Waterpark Veerse Meer, Kanaalweg West, Stromenpoort en Sportlaan zijn afgesloten. In deze complexen is alle grond verkocht. Het gaat hier om bedragen voor nakomende kosten.

- 13 -

Niet verwachte verliezen/risico’s - Reserve grondbedrijf De Reserve grondbedrijf is bedoeld: om risico’s in de grondexploitatie (niet zekere maar wel mogelijke verliezen) op te vangen (buffer); om tijdig voorzieningen te kunnen vormen voor in de toekomst verwachte financieel nadelige (maar wel maatschappelijk gewenste) exploitaties; om onvermijdbare verliezen op strategische aankopen (buiten exploitatie) op af te boeken. Voor de Reserve grondbedrijf zijn in de Nota grondbeleid 2021 normen vastgesteld: Op eindwaarde is het saldo van de reserve positief; Bij doorberekening van een risicoscenario is het saldo eveneens positief op eindwaarde; Bij doorberekening van een risicoscenario wordt de reserve de eerstkomende vijf jaar niet negatief; De Reserve grondbedrijf dient minimaal 10% van de netto boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie + 10% van de nog te maken kosten voor deze bouwgrond in exploitatie te zijn. Bij een hogere reserve kan desgewenst afgewogen worden om het meerdere in te zetten voor andere doeleinden door dit meerdere saldo of een deel daarvan toe te voegen aan de Algemene reserve van de gemeente. De Reserve grondbedrijf is maximaal gelijk aan de boekwaarde van de ‘Bouwgrond In Exploitatie’ (BIE) plus de nog te maken kosten voor deze ‘Bouwgrond In Exploitatie’.

Als de reserve boven deze norm komt, vindt in elk geval afdracht plaats aan de Algemene reserve van de gemeente.

- 14 -

4. DE DIVERSE LOCATIES In de berekeningen voor het grondbedrijf wordt onderscheid gemaakt tussen: 1.

2.

Bouwgrond In Exploitatie (BIE) Dit zijn gronden die zich in een transformatieproces bevinden en waarvoor een exploitatieopzet is vastgesteld. Materiële vaste activa – strategische gronden Volgens de BBV zijn dit ‘overige gronden zonder vaste bestemming, die [op dit moment] geen onderdeel zijn van een transformatieproces’. Uitgangspunt hierbij is dat mogelijk op termijn een bouwgrondexploitatie wordt vastgesteld. Vanaf 2016 mogen geen kosten meer worden bijgeschreven op de boekwaarde zolang geen exploitatieopzet is vastgesteld.

Naast gronden die al een boekwaarde hebben of waarvoor overeenkomsten zijn gesloten, zijn er nog enkele locaties (in eigendom van de gemeente) in beeld voor toekomstige ontwikkeling die al mee zijn genomen in de doorrekening van het grondbedrijf. In de vertrouwelijke versie van de nota worden alle locaties nader toegelicht met daarbij aangegeven de stand van zaken, verwacht financieel resultaat en de wijziging daarvan t.o.v. een jaar geleden, en de risico’s.

- 15 -

5.

RISICO’S EN KANSEN

zozeer vanwege gebrek aan vraag naar woningen, maar als gevolg van een langere tijd die het nodig is om plannen te realiseren, bijvoorbeeld als gevolg van capaciteitstekort en de meest recente rechterlijke uitspraak over intern salderen voor vergunde stikstofruimte. In het risicoscenario is aangenomen dat Trekdijk de agrarische bestemming behoudt.

Grondexploitatie strekt zich meestal uit over een groot aantal jaren en gaat gepaard met grote investeringen. Daarbij gaan de kosten voor de baten uit, zodat er sprake is van financiële risico’s. Het is wel zo dat risico’s en kansen keerzijden van een zelfde medaille zijn. Een ongunstigere ontwikkeling kan zich voordoen, een gunstigere ontwikkeling kan ook. Bij het bepalen van een risicoscenario zal eerst bezien moeten worden met welke voorzichtigheid in het basisscenario is gerekend. Vervolgens zal afgesproken moeten worden welk risicoscenario ‘realistisch’ wordt geacht. Dat is een scenario dat zich bij tegenvallers zou kunnen voordoen en waarvoor in principe dekking aanwezig zou moeten zijn.

Omzet afgelopen jaren In de tabel hiernaast wordt een exclusief interne bijdragen overzicht gegeven van de inclusief subsidies ontwikkeling van de omzet van het grondbedrijf van de afgelopen 2005 € 16,3 miljoen jaren. In de periode 2008-2014 is 2006 € 21,4 miljoen sprake geweest van een econo2007 € 12,8 miljoen mische crisis en een crisis op de 2008 € 13,0 miljoen 2009 € 11,5 miljoen woningmarkt. Te zien is dat er een 2010 € 11,1 miljoen vertraging is tussen het moment 2011 € 6,5 miljoen dat de crisis zich voordoet en dat 2012 € 2,0 miljoen dit (sterk) tot uiting komt in de 2013 € 2,3 miljoen omzetcijfers van het grondbedrijf. 2014 € 3,3 miljoen De lage omzetten in de periode 2015 € 6,5 miljoen 2012-2014 werden overigens niet 2016 € 12,3 miljoen uitsluitend (wel voor een groot 2017 € 15,4 miljoen deel) verklaard door de crisis, 2018 € 10,8 miljoen maar ook doordat er in die jaren 2019 € 9,7 miljoen slechts beperkt aanbod beschik2020 € 9,3 miljoen baar was. Geleidelijk aan herstelde 2021 € 5,6 miljoen 2022 € 17,7 miljoen de woningmarkt. Het probleem 2023 € 14,6 miljoen voor Middelburg was dan ook niet 2024 € 11,2 miljoen dat er geen vraag was, maar dat in 2025 € 16,2 miljoen*

In de vertrouwelijke versie zijn algemene risico’s benoemd op het gebied van woningmarkt en economie, ruimtelijke ordeningprocedures en de Omgevingswet, de capaciteit van het stroomnet en netcongestie, capaciteitstekort voor personele inzet, het kunnen beschikken over gronden, herverkaveling van bestaande plannen, participatietrajecten en politieke besluitvorming. In de vertrouwelijke versie staan ook de specifieke risico’s voor plannen. In het basisscenario wordt kortweg rekening gehouden met hogere woningaantallen in totaal en op de eigen locaties t.o.v. de doorrekening van 2024. Voor bedrijventerreinen wordt aangenomen dat de ontwikkeling van Trekdijk doorgaat en hier gronden uitgegeven worden. In het risicoscenario wordt er vanuit gegaan dat het langer duurt voordat de woningen uit het basisscenario gerealiseerd kunnen worden. Niet

* verwachting februari 2025

- 16 -

het kader van de discussie over de regionale woningmarktafspraken het niet mogelijk bleek om tijdig voldoende geschikt aanbod te realiseren. Met name de ontwikkeling van Essenvelt heeft hierdoor vertraging opgelopen.

omvang van het tijdelijk beheer ten opzichte van een aantal jaren geleden flink afgenomen. Indien risico’s zich toch voordoen en het grondbedrijf deze niet op kan vangen, zullen middelen vanuit de reguliere exploitatie naar het grondbedrijf moeten komen

Dat leidde voor de jaren 2018 en 2019 tot een lagere omzet dan op grond van de woningmarkt mogelijk zou zijn geweest. Uiteindelijk zijn er woningmarktafspraken voor Walcheren vastgesteld. De spanning op de woningmarkt is sindsdien alleen maar groter geworden. Om risico’s zoveel mogelijk te beperken, is het van belang om voortvarend te kunnen werken aan planontwikkeling en omgevingsplanherzieningen, zodat gronden bouwrijp kunnen worden gemaakt en in verkoop kunnen worden gebracht. Uiteindelijk is dit het belangrijkste instrument om risico’s te beheersen. Verder is flexibiliteit in het omgevingsplan van belang zodat gemakkelijker ingespeeld kan worden op gewijzigde omstandigheden en geen nieuwe procedures noodzakelijk zijn. Bij een BOPA (Buitenplanse OmgevingsPlan Activiteit) is het overigens niet mogelijk om veel flexibiliteit te bieden. Voor specifieke risico’s geldt dat deze op de voet gevolgd worden en dat getracht wordt deze risico’s kleiner te maken. De mogelijkheden zijn evenwel vaak beperkt. Voor zover gronden tijdelijk in beheer zijn is het van belang om deze gronden goed te beheren en daarbij een, over langere tijd bezien, zo optimaal mogelijke opbrengst te genereren. De huidige werkwijze met eenjarige pachten kan daarvoor worden gecontinueerd. Door de verkoop van een aantal landbouwgronden en enkele andere objecten is de

- 17 -

6.

RESULTATEN DOORBEREKENING BASISSCENARIO

6.1 Resultaat In de tabel hieronder en de grafiek op pagina 21 is de ontwikkeling van de financiële positie van het grondbedrijf weergegeven voor het basisscenario. Ontw ikkeling financiele positie grondbedrijf

In de tabel wordt de reserve grondbedrijf gerelateerd aan de norm zoals die in de Nota grondbeleid 2021 is opgenomen. In de grafiek is deze vergelijking ook opgenomen en wordt tevens vergeleken met de vorige doorrekening.

basisscenario

bedragen x € 1.000,Einde

Voorraden/

jaar

Boekw aarde GB Grondbedrijf

Voorziening

Reserve

In 2024 is het saldo van de reserve grondbedrijf substantieel afgenomen. Belangrijkste oorzaak daarvan is de noodzaak om een voorziening te treffen voor het inmiddels verwachte verlies op het te ontwikkelen deel van de locatie Cleene Hooge. Hierdoor is de reserve die op 1-1-2024 nog ruim € 4,2 miljoen bedroeg gereduceerd tot een kleine € 0,5 miljoen. Naast Cleene Hooge spelen ook tegenvallende saneringskosten op Ramsburg een rol.

Norm cf nota

Grondbedrijf

grondbeleid 2021

2024

65.028

17.291

461

11.042

2025

58.517

17.167

1.286

9.728

2026

57.955

8.072

10.733

9.244

2027

56.382

8.213

12.193

8.403

2028

46.140

6.100

13.195

8.230

2029

33.831

6.222

14.653

8.590

2030

34.543

6.347

15.678

7.996

2031

27.991

6.080

16.550

7.760

2032

22.238

0

17.512

6.098

2033

14.699

0

18.374

4.900

2034

8.762

0

19.181

3.361

2035

6.189

0

19.366

2.572

2036

652

0

19.710

1.762

2037

-1.703

0

20.627

1.171

2038

-344

0

21.508

887

2039

-1.123

0

21.742

564

2040

89

0

22.161

471

2041

-271

0

22.223

341

2042

-774

0

22.328

211

2043

-1.268

0

22.476

84

2044

-1.771

0

22.617

0

In het basisscenario blijkt dat in 2033 het saldo van de reserve grondbedrijf hoger zal zijn dan de netto boekwaarde (boekwaarde minus de Voorziening grondbedrijf) van de complexen. Op dat moment is de huidige boekwaarde terugverdiend. In de vorige doorrekening was dit nog eind 2029 en in voorgaande doorrekeningen nog eerder. Benadrukt moet worden dat het hier slechts om een model gaat en dat dit geen voorspelling of verwachting is over hoe die crisis daadwerkelijk gaat verlopen. Met de gekozen uitgangspunten kom je uit op deze resultaten. Ten opzichte van de berekening uit februari 2024 is de netto boekwaarde eind 2024 circa € 15 miljoen lager. Dit is vooral het gevolg van de na de vorige doorrekening volgens de accountant noodzakelijke tijdelijke waardecorrectie van het plan Trekdijk. In de vorige doorrekening werd in

- 18 -

het basisscenario nog de aanname gedaan dat de gemeenteraad in 2024 al een besluit zou nemen om de ontwikkeling van de locatie voort te zetten. In dat geval zou eind 2024 de tijdelijke waardecorrectie niet meer nodig zijn, in welk geval de netto boekwaarde met dit bedrag zou toenemen (evenals het saldo van de Reserve grondbedrijf). Nu wordt uitgegaan van besluitvorming in 2026. De bruto boekwaarde is ruim € 1,8 miljoen lager dan in de vorige doorrekening was opgenomen. Dat wordt veroorzaakt door met name € 3,5 miljoen minder kosten. Hierin inbegrepen is een eenmalig rentevoordeel omdat de rente die mag worden toegerekend over 2024 0,35% was in plaats van de 1,5% waarmee langjarig wordt gerekend. Verder is er ongeveer € 3 miljoen minder uitgegeven aan bouw- en woonrijp maken. Voor een deel is dit als gevolg van (aanbestedings)voordelen en voor een groter deel gaat het om kosten die naar volgende jaren zijn verschoven. Tegenover de mindere uitgaven staat ook € 2,2 miljoen minder aan opbrengsten. Ook dit zijn voornamelijk verkopen die zijn doorgeschoven naar volgende jaren. Belangrijkste verschillen doen zich voor in de plannen Sint Laurens Zuid, Veerspoort fase V, Ramsburg Dampoorthof, Ramsburg Watergang en Essenvelt. Tegenover de lagere kosten staat dat de omzet in 2024 € 1,6 miljoen lager was dan vorig jaar nog werd verwacht.

Dit voornamelijk verkopen die zijn doorgeschoven naar volgende jaren. De (verplichte tussentijdse) winstneming was € 0,6 miljoen lager dan vorig jaar werd verwacht. Belangrijkste oorzaken daarvan zijn dat gevolg van een lagere winst wordt verwacht dan eerder geraamd en in plaats van winstneming een tussentijdse winstcorrectie nodig is. Bij het plan Ramsburg Watergang geldt hetzelfde maar dan als gevolg van hogere saneringskosten dan eerder verwacht.

De Voorziening grondbedrijf is per eind 2024 ongeveer € 12 miljoen hoger dan in de vorige doorrekening was opgenomen. Dat komt omdat nog steeds geen definitief besluit is genomen over Trekdijk waardoor de tijdelijke waardecorrectie in 2024 is blijven staan en door het toevoegen van ongeveer € 4 miljoen in verband met een inmiddels onvermijdelijk geacht verlies op het te ontwikkelen gedeelte van Cleene Hooge. Voor de komende jaren wordt een geleidelijke afname van de boekwaarde verwacht, ondanks dat in de doorrekening twee nieuwe locaties zijn opgenomen (Brigdamseweg en Poppenroede). Als gevolgd daarvan zal de daling van de boekwaarde minder snel gaan dan in de vorige doorrekening werd berekend. Het saldo van de reserve grondbedrijf stijgt ongeveer vergelijkbaar met de vorige doorrekening, zei het dat het saldo over gehele periode lager blijft. Dit wordt in de doorrekening vooral veroorzaakt door het verwachte verlies op Cleene Hooge. Eind 2044 is sprake van een nadelig verschil tussen de nieuwe berekening en de vorige van circa € 7,0 miljoen. De doorrekening van 2024 was per saldo ook al circa € 18 miljoen nadeliger dan die van 2023 zodat sprake lijkt van een nadelige trend.

In de periode 2019-2022 waren de verschillen in de uitkomsten van de opvolgende doorrekeningen veel minder groot en wezen niet in één richting zoals de volgende tabel, waarin het verwachte saldo van de netto boekwaarde en reserve grondbedrijf eind 2030 wordt vermeld, laat zien. Daarbij moet wel bedacht worden dat in de netto boekwaarde per eind 2030 ook grondaankopen in Poppenroede en Brigdamseweg zijn begrepen en een boekwaarde van Hart van Griffioen. Deze complexen zaten nog niet in de vorige berekening.

- 19 -

Tabel : Verwachte stand van zaken Grondbedrijf 2030 Doorrekening

Netto boekwaarde

Reserve grondbedrijf Positief saldo

feb-18 feb-19 feb-20 feb-21 feb-22 feb-23 feb-24 feb-25

€ € € € € € € €

€ € € € € € € €

5.281.000 4.043.000 1.397.000 1.653.000 905.000 3.061.000 16.555.000 28.196.000

47.853.000 40.218.000 34.041.000 36.658.000 38.714.000 26.693.000 23.239.000 15.678.000

€ € € € € € € €

42.572.000 36.175.000 32.644.000 35.005.000 37.809.000 23.632.000 6.684.000 -12.518.000

Met betrekking tot de 10%-norm is de constatering dat de reserve grondbedrijf eind 2024 niet aan deze norm voldoet maar dat in het basisscenario deze norm, ondanks de gewijzigde omstandigheden, wel in 2026 bereikt kan worden. Het saldo van de Reserve grondbedrijf is dan hoger dan 10% van de boekwaarde van de gronden in exploitatie + 10% van de voor deze complexen nog te maken kosten. Dit is uitsluitend mogelijk indien de gemeenteraad besluit de realisatie van bedrijventerrein Trekdijk voort te zetten. Indien dit niet gebeurt, valt de gevormde voorziening voor Trekdijk niet vrij maar moet worden gebruikt om rechtstreeks af te boeken tot agrarische waarde. In dat geval zal, als er verder niets verandert zijn, pas vanaf 2030 sprake zijn van een toereikende reserve op basis van de in de Nota grondbeleid gestelde norm. Voor enkele locaties is opgenomen dat om deze kostendekkend te kunnen ontwikkelen bij aanvang van de grondexploitatie al een

- 20 -

afwaardering dient plaats te vinden welke niet ten laste wordt gebracht van de Reserve grondbedrijf maar van de Algemene reserve van de gemeente. Deze afwaardering is noodzakelijk omdat de marktwaarde die samenhing met het vorig gebruik hoger was dan de waarde op basis van de grondexploitatie. Bij gronden die al eigendom van de gemeente zijn, schrijft het BBV voor dat in die situatie meteen een afwaardering dient plaats te vinden. Hetzelfde geldt als gronden aangekocht worden voor een hogere prijs dan die op basis van de nieuwe bestemming terugverdiend kan worden. Het totaal van de interne bijdragen wordt voor het overgrote deel veroorzaakt door de bijdrage van 9 miljoen uit het Investeringsfonds voor Hart van Griffioen. In dat project zijn meer kosten opgenomen dan voor de ontwikkeling van woningen noodzakelijk is en die hier ook niet aan toe te rekenen zijn. Daarmee is het geen zuivere grondexploitatie en kan het project dan ook alleen uitgevoerd worden als er vanuit het Investeringsfonds voldoende dekking beschikbaar komt.

- 21 -

- 22 -

6.2 Voorziening grondbedrijf Het BBV schrijft voor dat voor verwachte verliezen een voorziening moet worden gevormd. Deze moet toereikend zijn om op het moment dat een verliesgevend plan wordt afgesloten het verlies mee te verrekenen. Een verlies wordt dus genomen zodra dit wordt voorzien.

opbrengsten ontvangen dan kosten gemaakt. Ook voor de komende jaren wordt in dit scenario voor alle jaren een overschot aan opbrengsten ten opzichte van kosten verwacht, zij het dat dit verschil in sommige jaren niet zo groot is. Als gevolg daarvan zal de boekwaarde dan ook jaarlijks dalen. Bij (verplichte) winstneming op complexen of vrijval van de verliesvoorziening stijgt de boekwaarde in principe. In die gevallen staat tegenover de toegenomen boekwaarde ook een toename van de reserve grondbedrijf met hetzelfde bedrag.

Per eind 2024 is een bedrag van € 17,3 miljoen in de voorziening grondbedrijf aanwezig. Van de verlieslatende complexen worden de laatste complexen (Sint Laurens Zuid en Cleene Hooge) in de doorrekening in 2032 afgesloten. Daarna is, in het basisscenario, geen voorziening meer nodig. Als de exploitatie van Trekdijk wordt voortgezet kan de voorziening eenmalig met meer dan € 8 miljoen afnemen. Daarna gaat de benodigde voorziening geleidelijk van € 8 miljoen naar € 6 miljoen in 2031.

Voor 2025 geldt dat in de doorrekening een bedrag van circa € 16,2 miljoen aan verwachte opbrengsten opgenomen is en een bedrag van circa € 8,4 miljoen aan verwachte kosten. De verwachte rentelast is bijna € 0,9 miljoen.

In het kader van de BBV-voorschriften mag geen rekening meer gehouden worden met opbrengsten die later dan na tien jaar worden verwacht, tenzij deze voorzien zijn van beheersmaatregelen. Op basis van de huidige verwachtingen zullen nagenoeg alle opbrengsten in de nu lopende exploitaties binnen een periode van tien jaar worden ontvangen. De enige uitzondering is Trekdijk waar nog opbrengsten in het elfde en twaalfde jaar zijn opgenomen. Als in 2026 besloten wordt de exploitatie weer voor te zetten, vallen deze opbrengsten weer in de 10-jaarsperiode. 6.3 Verwachte kosten en opbrengsten In de grafiek op de volgende pagina is de verwachting van de kosten (paars) en opbrengsten (lichtblauw) voor het afgelopen jaar en de komende jaren (t/m 2034) weergegeven. In deze grafiek van kosten en opbrengsten is de rente niet meegenomen. In 2024 zijn er meer

- 23 -

- 24 -

7.

RESULTATEN DOORREKENING RISICOSCENARIO

In het risicoscenario wordt de Reserve grondbedrijf vanaf eind 2025 negatief en eindigt ook niet meer positief en voldoet dus gedurende de gehele looptijd van de berekening niet aan de in de Nota grondbeleid gestelde normen :

In de volgende tabel en de grafiek op pagina 25 is de ontwikkeling van de financiële positie van het grondbedrijf in het risicoscenario weergegeven. Ontw ikkeling financiele positie grondbedrijf

risicoscenario

-

bedragen x € 1.000,Einde

Voorraden/

Voorziening

jaar

Boekw aarde GB Grondbedrijf

Reserve

Norm cf nota

Grondbedrijf

grondbeleid 2021

2024

65.028

17.291

461

10.908

2025

59.801

19.089

-1.516

9.729

2026

49.530

10.504

-1.558

8.382

2027

49.527

10.693

-2.793

7.808

2028

41.189

9.512

-3.281

6.346

2029

34.395

9.702

-3.134

5.673

2030

37.149

10.146

-3.207

6.123

2031

32.451

9.956

-3.297

5.177

2032

20.642

0

-3.201

4.164

2033

16.287

0

-3.465

3.621

2034

19.335

2.105

-5.314

3.502

2035

21.013

4.096

-7.064

5.740

2036

23.571

4.178

-6.845

5.870

2037

24.238

6.325

-9.670

6.860

2038

22.533

6.452

-9.437

6.059

2039

18.585

6.581

-9.168

5.241

2040

12.989

6.713

-8.814

4.305

2041

10.352

6.847

-8.011

3.606

2042

8.037

6.984

-8.156

2.921

2043

7.267

7.124

-8.550

2.368

2044

6.598

4.700

-8.935

1.900

-

Het saldo van de reserve is op eindwaarde niet positief De reserve is vanaf eind 2025 negatief (zou in elk geval positief moeten zijn in de eerstkomende 5 jaar) De reserve grondbedrijf voldoet in het risicoscenario gedurende de volledige looptijd van de berekening niet aan de eis dat de reserve minimaal 10% van de netto boekwaarde moet zijn van de bouwgrond in exploitatie + 10% van de nog te maken kosten voor deze bouwgrond in exploitatie.

Conclusie is dan ook dat het saldo van de Reserve grondbedrijf per eind 2024 onvoldoende is om de risico’s in het grondbedrijf op te kunnen vangen. Deze risico’s zullen zich wellicht niet in volle omvang gaan voordoen maar eigenlijk is er maar weinig nodig om van een positieve reserve van € 461.000,- naar een negatieve reserve te gaan. Zeker als de afwaardering van Trekdijk, waarmee ruim € 8 miljoen is gemoeid, niet kan worden teruggedraaid door de grondexploitatie voor dit terrein voort te zetten. In het risicoscenario zijn tevens hogere interne bijdragen nodig om voor Hart van Griffioen op een 0-saldo uit te komen. Als uitgangspunt is genomen dat deze ook ten laste van het Investeringsfonds of de algemene reserve zullen komen en dat dit niet ten laste komt van de Reserve grondbedrijf.

- 25 -

- 26 -

- 27 -

8.

EINDCONCLUSIES EN VOORSTELLEN 8.1 Eindconclusies De eindconclusies welke uit deze nota getrokken kunnen worden zijn: 1) In het basisscenario wordt vanaf eind 2026 voldaan aan de in de Nota grondbeleid opgenomen norm voor de Reserve grondbedrijf waarbij deze minimaal 10% van de boekwaarde van de gronden in exploitatie moet bedragen en 10% van de nog voor deze plannen te maken kosten. Dit is echter uitsluitend het geval als de gemeenteraad besluit om de ontwikkeling van Trekdijk tot bedrijventerrein voort te zetten. Als ze besluit deze ontwikkeling te staken, voldoet de Reserve grondbedrijf in het basisscenario pas in 2030 aan de gestelde normen omdat de reserve dan gedurende een aantal jaren negatief is. 2) In het risicoscenario wordt de Reserve grondbedrijf vanaf eind 2025 negatief en blijft dat gedurende de gehele verdere looptijd van de berekening en voldoet daarmee niet aan de in de Nota grondbeleid opgenomen normen dat de reserve in het risicoscenario op eindwaarde positief moet zijn en de eerstvolgende vijf jaar niet negatief mag worden. Uiteraard wordt in dit scenario ook niet voldaan aan de norm voor de Reserve grondbedrijf waarbij deze minimaal 10% van de boekwaarde van de gronden in exploitatie moet bedragen en 10% van de nog voor deze plannen te maken kosten.

Dit is zorgelijk omdat nadat de berekening gereed was duidelijk is geworden dat de kans groot is dat een aantal van de risico’s die in dit scenario zijn meegenomen zich daadwerkelijk gaan voordoen. 3) Voor een viertal locaties is rekening gehouden met interne bijdragen (Algemene reserve en Investeringsfonds). Voor twee locaties gaat het om het afdekken van een bij voorbaat onrendabele top. Bij de locatie Trekdijk om grond te kunnen gebruiken als zonnepark. In de

4)

5)

- 28 -

exploitatieopzet is namelijk opgenomen dat een deel van de grond wordt uitgenomen t.b.v. de exploitatie van een zonnepark. Bij Hart van Griffioen om bijdragen uit het Investeringsfonds Omgevingsvisie om vooraf voorziene tekorten op dit plan, alsmede investeringen die niet zozeer in verband zijn met die woningbouw, af te dekken. Als deze bijdragen niet uit andere bronnen komen, zou dit ten laste komen van de Reserve grondbedrijf die hiervoor niet toereikend is. Als de voorziene ontwikkelingen aan de noordzijde van Arnemuiden geen doorgang zouden kunnen vinden omdat het niet mogelijk is om afdoende verkeersoplossingen te maken, heeft dit tot gevolg dat op het moment dat dat duidelijk wordt € 1,0 miljoen moet worden afgeboekt en dat er sprake is van winstderving van € 3,2 miljoen. Om de Reserve grondbedrijf te laten voldoen aan de gestelde normen (positieve Reserve grondbedrijf in risicoscenario op eindwaarde en gedurende de eerste vijf jaar) zou een bijdrage uit de reguliere exploitatie / Algemene reserve nodig zijn van circa € 11 miljoen in 2025. Om het saldo in dit scenario gedurende de eerstkomende 5 jaar positief te houden is een bedrag van € 3,3 miljoen nodig. Op eindwaarde wordt de Reserve grondbedrijf met die bijdrage in dit scenario vanaf 2033 negatief en groeit het nadelig saldo daarna verder.

8.2 Advies Geadviseerd wordt om De gemeenteraad voor te stellen om kennis te nemen van de doorrekening 2024-2044. Medio 2025, bij vast te stellen herzieningen van exploitatieopzetten, te bezien of het saldo van de reserve grondbedrijf aangevuld moet worden bijvoorbeeld als blijkt dat de ontwikkeling Cleene Hooge gaat leiden tot een hoger verlies dan wat in het basisscenario van deze doorrekening is berekend en/of een besluit wordt genomen om de ontwikkeling van Trekdijk niet voort te zetten maar te staken.

- 29 -