Document · PDF

Bijlage 2. Nota risico grondbedrijf Middelburg 2025-2045 (openbare samenvatting)

Commissie Ruimte 18 mei 2026, gemeente MiddelburgBij agendapunt: Memo actieve informatie Doorrekening grondbedrijf 2025-2045 - op verzoek van Mehmet Kavsitli (GroenLinks/PvdA)9.019 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

GRONDBEDRIJF MIDDELBURG 2025-2045 openbare samenvatting doorrekening en risicoanalyse per februari 2026

Onno van de Velde Ad van den Kieboom Leefomgeving Maart 2026

INHOUDSOPGAVE 1. 2. 3.

4. 5. 6.

7. 8.

Inleiding en verantwoording 3 Belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige doorrekening (februari 2025) Uitgangspunten berekeningen 6 3.1 Algemene uitgangspunten 3.2 Analyse huidige marktsituatie 3.3 Uitgangspunten basisscenario: woningbouwprogramma 3.4 Uitgangspunten basisscenario: bedrijventerreinen 3.5 Uitgangspunten reserve, voorziening en winstneming De diverse locaties Risico’s en kansen Resultaten doorrekening basisscenario 6.1 Resultaat 6.2 Voorziening grondbedrijf 6.3 Verwachte kosten en opbrengsten Resultaten doorrekening risicoscenario Eindconclusies en voorstellen 28 8.1 Eindconclusies 8.2 Adviezen

6 8 11 11 12 15 16 18 18 23 23 25

28 29

Afbeeldingen voorzijde : woningen Churchill-laan, Mortiere Ensemble en Hazenburg Noord

INLEIDING EN VERANTWOORDING

Deze doorrekening moet gezien worden als een momentopname. De markt is voortdurend in beweging, jaarlijks zijn er mee- en tegenvallers. Soms gaan geplande exploitaties uiteindelijk niet door waartegenover weer nieuwe op dit moment nog niet voorziene ontwikkelingen staan. De doorrekening moet dan ook regelmatig worden bijgesteld. Op basis hiervan kan steeds opnieuw beoordeeld worden hoe het Grondbedrijf er financieel voorstaat. De uitkomsten van de doorgerekende scenario’s hangen verder in belangrijke mate af van politieke keuzes over op welke locaties ontwikkeld gaat worden en in welke omvang.

De gemeente Middelburg heeft indertijd met het vaststellen van de Kwaliteitsatlas Middelburg 2030 en de in januari 2010 vastgestelde herziene versie van deze kwaliteitsatlas een toekomstvisie vastgelegd. Tot 2024 was deze atlas de basis voor het te voeren beleid en zijn diverse plannen daaruit tot ontwikkeling gekomen en veelal nog in ontwikkeling. Begin 2024 is de Omgevingsvisie Middelburg 2050 vastgesteld die de Kwaliteitsatlas vervangt en vanaf dat moment geldt als uitgangspunt voor het ruimtelijk beleid van de gemeente Middelburg.

In de nota die nu voorligt is op peildatum februari 2026 een nieuwe doorrekening gemaakt van het Grondbedrijf van de gemeente Middelburg voor de periode tot en met 2045. De vorige doorrekening waarmee vergeleken wordt dateert van februari 2025. Naast een basisscenario is ook een risicoscenario uitgewerkt. Tevens wordt ingezoomd op een aantal specifieke risico’s, welke veelal verwerkt zijn in het risicoscenario. De nota dient als onderlegger voor de Paragraaf Grondbeleid in de jaarrekening over 2025 en de begroting voor 2027. Daarnaast zal bij de bestuursrapportage de begroting 2026 worden gewijzigd op basis van deze nota, zodat bij de jaarrekening 2026 vergeleken kan worden met de cijfers uit de doorrekening die nu voorligt.

In verband met de ambities en verwachtingen voor woningbouw en bedrijven heeft de gemeente op basis van een actief grondbeleid in het verleden de nodige gronden aangekocht. Hoewel eind 2016 besloten is om niet langer per definitie een actief grondbeleid te voeren, blijft dit voor de gronden die reeds in het bezit van de gemeente zijn wel een gegeven. Begin 2025 is voor twee nieuwe locaties (Brigdamseweg en Poppenroede) een voorkeursrecht gevestigd, met de bedoeling op deze locaties een actief grondbeleid te voeren. Een actief grondbeleid brengt zowel kansen als risico’s met zich mee. In de in september 2025 vastgestelde herziene Nota Grondbeleid is, gelet op de grote opgaven die er zijn en de noodzaak en wens om regie te kunnen voeren, benoemd dat bij nieuwe locaties weer eerder voor een actieve benadering gekozen zal worden dan de afgelopen tien jaar het geval was. Het is belangrijk om voortdurend inzicht te hebben in de mate waarin aankopen kunnen worden terugverdiend en risico’s kunnen worden opgevangen, zodat beleid hierop afgestemd kan worden. Er wordt daarom jaarlijks een doorrekening van het Grondbedrijf gemaakt.

De nota is net zoals haar voorgangers vertrouwelijk en uitsluitend bedoeld voor intern gebruik. Om die reden is deze openbare samenvatting gemaakt. Deze kent grotendeels dezelfde opzet als de doorrekening zelf, waarbij vertrouwelijke informatie (inclusief de meeste bijlagen) eruit is gehaald en de tekst deels is samengevat. De nummering van de

Onno van de Velde en Ad van den Kieboom, maart 2026

-3-

hoofdstukken en paragrafen correspondeert met die uit de complete doorrekening.

-4-

BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN TEN OPZICHTE VAN DE VORIGE DOORREKENING (FEBRUARI 2025)

besloten is deze gronden alleen nog uit te geven om knelpunten voor bedrijven in de gemeente op te vangen. In het risicoscenario is, evenals vorig jaar, opgenomen dat volledig van ontwikkeling van Trekdijk wordt afgezien. 3. In 2025 herziene opzetten voor een aantal lopende exploitaties Voor de locaties Rittenburg III en Cleene Hooge zijn herziene exploitatieopzetten vastgesteld. In 2025 is een nieuwe grondexploitatie opgesteld, die voor Hart van Griffioen, en begin 2026 vastgesteld. Eind 2025 zijn de exploitatieopzetten voor Mortiere SOK en Ramsburg Dampoorthof herzien en in het eerste kwartaal van 2026 door de gemeenteraad vastgesteld. 4. Nieuwe uitgangspunten/aannames voor enkele locaties nog niet vastgelegd in herziene exploitatieopzet a. Essenvelt. Op basis van recente ervaringen zijn de verwachte nog te maken kosten verhoogd. b. Ramsburg Dampoorthof. Hogere kosten bodemsanering dan eerder geraamd. c. Sint Laurens Noord. De in de vorige doorrekening als risico opgenomen spuitzone heeft zich daadwerkelijk gemanifesteerd waardoor minder woningen gebouwd kunnen worden en minder uitgeefbare grond kan worden uitgegeven. Tevens is nu rekening gehouden met aanzienlijke kosten voor een rotonde aan de Wilgenhoekweg, die bovendien ook leidt tot minder uitgeefbare grond. d. Oranjepolder.

Ook hier zijn er kosten in verband met een spuitzone en aangepast plan Woningbouwvereniging Arnemuiden. e. Churchill-laan. Hogere kosten bouw- en woonrijp maken dan eerder geraamd.

De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige doorrekening zijn: 1.

Scenario’s woningbouw (aantallen) In de nieuwe doorrekening wordt in het basisscenario uitgegaan van een hoger aantal woningen. Het totaal aantal woningen is 394 hoger en het aantal woningen op eigen locaties is 152 hoger. Het aantal woningen wat gedacht is op door derden te ontwikkelen locaties is derhalve 242 hoger. De belangrijkste eigen locaties waar nu met meer woningen gerekend is, zijn Hart van Griffioen en de laatste, nog te ontwikkelen, fase van Hazenburg Noord. Bij locaties van derden gaat het om enkele nieuwe locaties als de Ontmoetingskerk, Oude Rijksweg Nieuwland en Sturm Sint Laurens. Op de locatie Amarantis in Sint Laurens is uitgegaan van een hoger aantal woningen op basis van een recent ingediend plan. In het risicoscenario wordt met minder woningen dan in het basisscenario (415 minder) en vooral een langzamer ontwikkeltempo gerekend. Daarnaast zijn in dit scenario een aantal specifieke risico’s verwerkt. Aangepaste scenario’s bedrijventerrein De scenario’s zijn vrijwel gelijk aan die van vorig jaar. In het basisscenario is de aanname gedaan dat de gemeenteraad (medio 2026) een besluit zal nemen over het bedrijventerreinprogramma Walcheren, en in het kader daarvan besluit de ontwikkeling van Trekdijk volledig voort te zetten.

Voor Mortiere Bedrijventerrein-Zuid is rekening gehouden met een tragere uitgifte dan commercieel mogelijk zou zijn omdat, rekening houdend met de zeer kleine voorraad,

-5-

Hazenburg Noord fase 2. 100 in plaats van 70 woningen in dit plan. g. Schenge 6-8. Niet langer 100% sociale woningbouw maar 2/3 middenhuur en ‘betaalbare koop’ en 1/3 ‘vrije sector’. 5. Aangepaste parameters/eenheidsprijzen/verkoopprijzen Het rentepercentage is ten opzichte van de vorige berekening gelijk gebleven (langdurig 1,5%). Ten opzichte van 2025 zijn de eenheidsprijzen voor bouw- en woonrijp maken waarmee gerekend is met 3,5% verhoogd. De uitgifteprijzen voor bouwgrond voor woningbouw zijn met 3,5% verhoogd voor betaalbare koopwoningen, met 2% voor middenhuurwoningen en met 6% voor koopwoningen in de vrije sector, waaronder vrije bouwkavels. De grondprijs voor sociale huurwoningen is op basis van de gemaakte afspraken met 3,47% verhoogd. Voor bedrijfsgronden is gerekend met 22% hogere grondprijzen. Voor de jaren 2027 en 2028 wordt gerekend met 3% kostenstijging per jaar. Vanaf 2029 wordt gerekend met 2% inflatie. Voor de opbrengstenstijging wordt voor 2027 en 2028 gerekend met 2,5%. Vanaf 2029 wordt uitgegaan van 2%. 6. Verschillen met risicoscenario vorige doorrekening In het risicoscenario in de berekening van 2026 zitten meer woningen dan in het risicoscenario van februari 2025 (+525). Dit is vooral het geval na 2032. Het risico is vooral dat het langer duurt om locaties tot ontwikkeling te brengen.

De kostenstijging is anders berekend (3,5% in de periode 20272028 en 3,0% daarna, ten opzichte van 5% in 2027, en 3,5% vanaf 2028. Een aantal risico’s heeft zich in 2025 daadwerkelijk gemanifesteerd, met name de spuitzones in Oranjepolder en Sint Laurens Noord en zitten nu ook in het basisscenario.

-6-

Nieuw in het risicoscenario zijn het in het geheel niet kunnen doorgaan van de ontwikkeling van Hazenburg Noord fase 2 en een tweede fase in Oranjepolder. En tevens het niet kostendekkend kunnen verkopen van de gronden in Cleene Hooge die niet in exploitatie worden genomen.

UITGANGSPUNTEN BEREKENINGEN

3.1 Algemene uitgangspunten Bij het opstellen van de doorrekening wordt rekening gehouden met diverse beleidsdocumenten en afspraken met andere overheden en met de corporaties.

Op 10 november 2022 is de Woonvisie 2023-2027 door de gemeenteraad vastgesteld. Voor het grondbedrijf zijn vooral de daarin opgenomen beleidskeuzes voor nieuwbouw van belang. Het belangrijkste element hier is dat nieuwbouw complementair moet zijn en doorstroming moet bevorderen. Hierbij is met name aandacht voor de toenemende behoefte aan nultredenwoningen (deels appartementen maar zeker ook grondgebonden). Door meer van deze woningen te bouwen, nemen de doorstroommogelijkheden voor ouderen toe en komen andere woningen beschikbaar voor andere doorstromers maar ook voor starters.

Bevolkings- en huishoudensprognose provincie Zeeland 2022 en het woningmarktonderzoek door de Stec Groep voor de Woonvisie 2023-2027 In 2022 is de laatste Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose gepresenteerd. Per gemeente is een huishoudensprognose in beeld gebracht. Voor de gemeente Middelburg wordt voor die gehele periode groei van het aantal huishoudens verwacht.

-7-

Daarnaast wil men ook het realiseren van meer (midden)huurwoningen bevorderen en is geconstateerd dat flexwoningen in de huidige economie noodzakelijk zijn om in passende huisvesting te kunnen voorzien

rekening houdend met circa 925 woningen die inmiddels al gerealiseerd of in aanbouw zijn, bedraagt ongeveer 2.240. Nota Grondbeleid Op 25 september 2025 is de meest recente Nota Grondbeleid vastgesteld. Ten opzichte van de vorige versie uit 2021 is nog steeds sprake van een situationeel grondbeleid, dat wil zeggen, dat per locatie een afweging wordt gemaakt over het gewenste/benodigde grondbeleid. Daarbij wordt, gelet op de grote opgaven die er zijn, eerder dan in het nabije verleden het geval was een actieve benadering voorgestaan. Daarnaast is de nota geactualiseerd in verband met nieuwe wet- en regelgeving zoals de Omgevingswet en nieuwe stellige uitspraken van de commissie BBV en zijn de gevolgen van de Didam-arresten verwerkt.

Zeeuwse Woondeal Voor het terugdringen van het nationale woningtekort moeten volgens het Rijk tot en met 2030 936.349 woningen worden gerealiseerd. Daarvoor is het nodig dat de woningbouwproductie toeneemt tot 100.000 woningen per jaar. Twee derde van de woningen moet betaalbaar zijn, waarvan 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 woningen in het middensegment (middenhuur- en koopwoningen onder de 420.000 euro, prijspeil 2026). In het licht van de nationale woonopgave heeft de Provincie Zeeland in oktober 2022 afspraken gemaakt met het ministerie, die in 2023 zijn vastgelegd in de Zeeuwse woondeal. Van deze afspraken is een regionale doorvertaling gemaakt naar de gemeenten. Voor de uitvoering van de Woondeal zijn afspraken gemaakt op subregionaal niveau. Voor de regio Walcheren bedraagt het bruto aantal te realiseren woningen 7.255 tot en met 2030. Hiervan valt 59% binnen de categorie ‘betaalbaar, inclusief 37% sociale huurwoningen.

Belangrijke elementen in de huidige Nota grondbeleid zijn: 1. 2. 3. 4.

Voor Middelburg specifiek was de bruto opgave 3.260 woningen. De netto plancapaciteit (dus minus sloop en vervangende nieuwbouw) was 2.865 woningen. Daar komt nog een opgave om statushouders te huisvesten bij. In de doorrekening is overigens op grond van wat nu bekend is aangenomen dat deze taakstelling tot 2030 niet volledig gehaald gaat worden maar dat dat langer zal duren. Het totale woningaantal t/m 2030,

Grondbeleid. Actief grondbeleid voor de bestaande voorraad, bij nieuwe ontwikkelingen wordt per geval een keuze gemaakt; Gronduitgiftebeleid/grondprijsbeleid; Planeconomische sturing; Financieel kader (inclusief risicomanagement).

Omgevingsvisie Middelburg 2050 Het beleid van de gemeente, en daarmee het programma voor het Grondbedrijf, wordt op hoofdlijnen bepaald door de in februari 2024 vastgestelde Omgevingsvisie. Deze is de opvolger van de in januari 2010 vastgestelde Kwaliteitsatlas Middelburg 2030. De ambities die in de Omgevingsvisie zijn opgenomen, liggen voor een belangrijk deel op andere beleidsterreinen dan die met grondbeleid mogelijk kunnen worden

-8-

gemaakt en hebben derhalve slechts beperkt gevolgen voor het Grondbedrijf van de gemeente.

Bachtensteene/Burggang en Oosterscheldestraat zijn in uitvoering. Voor de locatie Westerscheldestraat/Zandkreekstraat wordt een plan gemaakt.

Convenanten/prestatieafspraken met Woongoed Middelburg en Woningbouwvereniging Arnemuiden Met de invoering van de Woningwet per 2015 hebben prestatieafspraken tussen de gemeente, woningcorporatie(s) en huurdersorganisatie(s) een andere wettelijke verankering gekregen. Corporaties brengen jaarlijks voor 1 juli een bod uit op de woonvisie van de gemeente. Dat bod wordt in een gezamenlijk proces tussen corporatie, gemeente en huurdersorganisatie vertaald naar prestatieafspraken. De corporatie moet de prestatieafspraken voor 15 december bij de minister indienen. Door Woongoed en de Woningbouwvereniging Arnemuiden wordt jaarlijks een bod uitgebracht.

De Woningbouwvereniging Arnemuiden (WBVA) heeft in 2017 en 2021 in Hazenburg in totaal zeventien energieneutrale grondgebonden en deels levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Tevens wordt door hen gekeken naar herstructurering van bestaand bezit aan de Van Vollenhovenstraat en omgeving (complex “Te Mortiere”, 38 woningen). Deze woningen zijn inmiddels gesloopt en naar verwachting wordt in de loop van 2026 gestart met nieuwbouw. Begin 2023 zijn ook met de WBVA nieuwe prestatieafspraken gemaakt. Daarin is qua nieuwbouw opgenomen dat in nieuwe locaties de WBVA de mogelijkheid krijgt om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. Aan de WBVA is een aanbieding gedaan om woningen in het plan Oranjepolder te realiseren.

In de prestatieafspraken met Woongoed is onder andere afgesproken dat Woongoed in staat wordt gesteld om 750 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen verspreid over de verschillende wijken van Middelburg in de periode tot en met 2030 en daarmee een netto groei van 500 woningen te realiseren. Inmiddels is deze afspraak geconcretiseerd met een lijst met locaties en is afgesproken dat in de periode tot en met 2030 500 woningen worden gerealiseerd en 250 woningen in de periode tot en met 2035. Nog niet voor alle te bouwen woningen is een locatie gevonden. Het wordt zeer lastig dit eerste doel te behalen, niet enkel vanwege de zoektocht naar locaties, maar ook als gevolg van een beperkte investeringscapaciteit bij corporaties, waar landelijk nog (te) weinig aan wordt gedaan. Ook gaat Woongoed de komende jaren op diverse locaties over tot sloop en nieuwbouw. De locaties ’t Zand,

Parameters grondbedrijf De parameters voor prijs- en opbrengststijging zijn gewijzigd ten opzichte van de vorige doorrekening en in lijn met de Outlook Grondexploitaties 2026 zoals die door Metafoor is uitgebracht. Berekeningen zijn op prijspeil 2026 waarin de verwachte ontwikkeling gedurende 2026 al is verdisconteerd, zodat prijs- en opbrengststijging vanaf 2027 wordt berekend. De keuze van de parameters wordt nader toegelicht in bijlage 1 van de vertrouwelijke nota. 3.2 Analyse huidige marktsituatie In de uitgangspunten doorrekening grondbedrijf februari 2026 (bijlage 1) is een analyse van de markt binnen de gemeente opgenomen, waarbij is gekeken naar de woningmarkt en de markt voor bedrijven, kantoren en

-9-

detailhandel. Onderstaande tekst is veelal letterlijk uit deze uitgangspunten overgenomen. • Woningmarkt •

•

Er is sprake van een structureel woningtekort. Dit tekort dreigt de komende jaren verder te groeien omdat het aantal huishoudens toeneemt en de productie door diverse oorzaken achterblijft. Tegenover de toenemende structurele vraag staat dat de betaalbaarheid van nieuwe woningen steeds verder vermindert. Waar de hypotheekrente begin 2022 net onder de 2% voor 20 jaar vast uitkwam, was deze in februari 2023 alweer gestegen naar tussen de 4% en 5% voor 10 jaar vast, waardoor mensen met hetzelfde inkomen ineens veel minder konden betalen voor een woning. Ook was het hierdoor niet meer aantrekkelijk om een andere woning te kopen om een minder voordelige hypotheek om te kunnen zetten in veel goedkopere hypotheek. In de loop van 2024 daalde de hypotheekrente enigszins om in 2025 stabiel te blijven. Begin 2026 was de hypotheekrente voor 10 jaar vast weer gestegen naar omstreeks 3,7%. De bouwkosten van woningen zijn in de periode tot en met 2022 enorm gestegen. Daarna stegen de bouwkosten nog steeds zij het iets meer gematigd. Voor 2026 wordt in de Outlook Grondexploitaties van Metafoor een stijging van de bouwkosten verwacht tussen 2,5% en 4,5%. Daarna een meer gematigde kostenstijging in de richting van 2% per jaar. Volgens de ‘NVM-kwartaalcijfers woningmarkt’ van het 4e kwartaal 2025 stegen in 2025 zowel het aantal transacties in

•

- 10 -

Overig Zeeland (Zeeland exclusief Zeeuws Vlaanderen) als de gemiddelde transactieprijs. Op basis van de gegevens van de NVM blijft de krapte op de woningmarkt in Zeeland ongeveer gelijk aan die van vorig jaar. Het aandeel woningen dat verkocht is boven de vraagprijs, is verder toegenomen naar 58%. Over alle woningtypen gezien was de uiteindelijke transactieprijs 1,7% hoger dan de vraagprijs. Vooral bij tussenwoningen en 2-onder-1-kapwoningen werd er meer betaald (+3,3%). De gemiddelde vraagprijs was in het 4e kwartaal 9,4% hoger dan een jaar eerder. Dit is een veel grotere toename dan landelijk (+3,9%). In onze regio is de vraagprijs van met name appartementen (+15%, gem. € 370.000), 2-onder-1-kap (+12%, gem. € 460.000) en tussenwoningen (+10%, gem. € 379.000) gestegen. Volgens de NVM was landelijk in het 4e kwartaal van 2025 een aanzienlijke terugval waarneembaar in het aantal verkochte nieuwbouwwoningen. Volgens nieuwbouwmakelaars speelt een afname van het sentiment hierin een rol. Een andere oorzaak is dat de concurrentie vanuit de bestaande bouw toeneemt. Ook bouwen wordt nog steeds duurder, wat leidt tot stijgende prijzen en beperkte betaalbaarheid. De afname van het aantal verkochte nieuw gebouwde grondgebonden woningen is vooral het gevolg van het beperkte aanbod. Ook in Middelburg is zichtbaar dat nieuwbouwwoningen moeizaam verkocht worden.

In Essenvelt zijn na 9 maanden slechts 11 van de 25 laanwoningen verkocht. Na ruim 1,5 jaar na de start van de verkoop zijn nog 4 van de 16 appartementen te koop van het plan ‘Park Toorenvliedt’. Beide plannen bevinden zich aan de bovenkant van de markt.

•

Een belangrijk en nog steeds toenemend deel van de structurele vraag naar woningen bevindt zich aan de onderkant van de woningmarkt. Simpelweg zijn er steeds minder mensen die een duurdere woning kunnen betalen en die dus een beroep moeten doen op het lagere en middensegment (waarin de prijzen ook sterk gestegen zijn). In nieuwe plannen wordt als basisuitgangspunt minimaal 30% sociale woningbouw opgenomen, 30% betaalbare woningen (middenhuur, dat is vanaf € 932,94 t/m € 1.228,07, en koop t/m € 420.000), 30% duurdere woningen en 10% vrije kavels. In combinatie met het gegeven dat Woongoed en Woningbouwvereniging Arnemuiden op een aantal locaties alleen sociale woningbouw ontwikkelen leidt dat tot 70% in de betaalbare sfeer, wat het uitgangspunt is voor de gesloten “Woondeals”. De grens om binnen de definitie “betaalbaar” te vallen is voor 2026 verhoogd van € 405.000 naar € 420.000. Voor locaties die al in exploitatie waren voordat deze uitgangspunten van kracht waren en/of afspraken zijn gemaakt, wordt uitgegaan van de al gemaakte plannen/afspraken.

In de detailhandel in het centrum van Middelburg is relatief weinig leegstand. Dit is opmerkelijk als dit wordt vergeleken met de andere steden in de regio zuidwest. Momenteel zijn er geen plannen voor uitbreiding of verplaatsing van detailhandel die het grondbedrijf raken. Landbouwgronden In 2016 en 2017 zijn de gronden waarvoor in de toekomst geen andere bestemming meer wordt overwogen dan agrarisch allemaal verkocht met uitzondering van de gronden in Cleene Hooge die voor een groot deel een agrarische bestemming zullen houden. In 2019 zijn gronden waarvoor nog geen exploitatieopzet was vastgesteld, afgewaardeerd naar agrarische waarde. De prijsontwikkeling is van belang om te bezien of de waardering van deze gronden nog marktconform is en ook voor wanneer er eventueel verder afgewaardeerd zou moeten worden. De prijzen voor agrarische gronden in Nederland zijn 2025 sterk gestegen met gemiddeld 11,8% naar € 95.400,- per hectare (akkerland kost nu gemiddeld € 106.700,- per hectare en grasland € 86.400,- per hectare (bron: Nieuwe Oogst). In Zeeland steeg de prijs in 2025 overigens niet en is de gemiddelde prijs nu 82.900,- (bron : Stal en Akker). Gelet op de boekwaarde van de betreffende gronden is afwaardering zeker niet nodig.

Bedrijven Thans is de situatie zo dat er nog nauwelijks uitgeefbare grond voor bedrijventerrein beschikbaar is, terwijl daar wel vraag naar is. Kantoren en detailhandel In Zeeland is de omvang van de kantorenmarkt beperkt en worden nauwelijks kantoren op risico gebouwd. De markt bestaat vooral uit eigenaren/gebruikers. Uitgangspunt is dat de vraag redelijk beperkt zal blijven en dat het vooral zal gaan om verhuizingen vanuit bestaande kantoren. Er worden geen nieuwe locaties voorbereid.

- 11 -

3.3 Uitgangspunten basisscenario: woningbouwprogramma In de eerste plaats is gekeken naar het basisscenario van februari 2025. Dit is aangepast op de gronden die in 2025 verkocht zijn, de in 2025 vastgestelde en herziene exploitatieopzetten en de concrete verwachtingen begin 2026 met betrekking tot de verschillende lopende exploitaties. Daarbij is rekening gehouden met verschillende economische en maatschappelijke ontwikkelingen die zich momenteel voordoen en hebben voorgedaan. Er zijn tussen het Rijk, provincies en gemeentes zogenaamde Woondeals gesloten met de bedoeling zoveel mogelijk productie te maken. Voor de woningbouwopgave voor Middelburg zijn, zeker voor de periode na 2030, nieuwe locaties nodig. Een en ander is verwerkt in de woningbouwplanning 2022-2030 + 2031-2040 van de gemeente. Dit document wordt regelmatig geactualiseerd. De doorrekening is grotendeels gebaseerd op de stand van zaken per 1 januari 2026. In enkele gevallen worden iets andere woningaantallen gehanteerd dan in deze planning staan, wat bij de betreffende locaties wordt toegelicht De berekeningen in het basisscenario corresponderen met een woningbouwprogramma dat in onderstaande tabel is weergegeven. Tevens is in die tabel weergegeven welk programma correspondeerde met de voorgaande berekening van februari 2025.

Het gaat dus om 394 meer woningen waarvan 152 meer op eigen locaties. Bij de eigen locaties wordt het verschil hoofdzakelijk veroorzaakt door 150 extra woningen in Hart van Griffioen en 30 extra woningen in het na 2030 nog te ontwikkelen deel van Hazenburg. Daartegenover staan 33 woningen minder in Sint Laurens Noord. Verder zijn een aantal woningen die in 2025 gereed werden gedacht doorgeschoven naar 2027. Bij de locaties van derden is het verschil 242 woningen meer. Dit zijn enkele nieuwe locaties (zoals Ontmoetingskerk (22), Oude Rijksweg Nieuw- en Sint Joosland (31), Sturm Sint Laurens (30) en meer woningen op Sint Laurens Aan ’t Hoffweg/Amarantis (+45)). Voor het overige gaat het om in de woningbouwplanning opgenomen nog nader te bepalen locaties. Voor de doorrekening hebben de locaties die door derden ontwikkeld worden in beginsel weinig effect. In bijlage 2 wordt per locatie een relatie gelegd tussen het gereedkomen van woningen en percentage van opbrengstrealisatie. Het gaat hier om scenarioaantallen en niet om een woningbouwplanning. Bij plannen van derden is als uitgangspunt genomen het gereed komen van het benodigde bestemmingsplan. Het kunnen dus meer woningen zijn, maar ook minder en dat kan per plan verschillen.

3.4 Uitgangspunten basisscenario: bedrijventerreinen Basisuitgangspunt is de fasering uit de vorige doorrekening, rekening houdend met het niet plaatsvinden van verkopen in 2025 op de locatie Mortiere Bedrijventerrein-Zuid. Thans is de situatie zo dat er nog nauwelijks uitgeefbare grond voor bedrijventerreinen beschikbaar is, terwijl daar wel vraag naar is. Voor het enige echte bedrijventerrein waar nog wat aanbod is (Mortiere Bedrijventerrein-Zuid), is besloten voorzichtig/restrictief met uitgifte om te gaan en dit alleen in te zetten voor knelpunten. Deze kavels zijn dus niet

- 12 -

zonder meer te koop. In het basisscenario is dit verwerkt in de vorm van een trager uitgiftetempo dan commercieel mogelijk zou zijn. De Raad van State heeft het bestemmingsplan voor Trekdijk vernietigd. De gemeenteraad heeft nog niet bepaald of een nieuwe poging wordt ondernomen om hier een bedrijventerrein mogelijk te maken en in welke mate of hier geheel van af te zien. Besluitvorming hierover wordt, in het kader van de bedrijventerreinprogrammering Walcheren, in 2026 verwacht. Als aanname in het basisscenario is genomen dat dit besluit aanleiding zal zijn om de ontwikkeling volledig voort te zetten. Dat betekent procedures in 2026-2028 en start gronduitgifte zou dan in 2029 kunnen zijn. In het risicoscenario is meegenomen dat volledig wordt afgezien van verdere ontwikkeling. Dat leidt tot het volgende basisscenario :

niet de meer bijzondere en/of kantoorachtige terreinen op Ramsburg en Mortiere Ensemble. Deze richten zich namelijk op bijzondere doelgroepen die niet onder de scope van de studies naar behoefteraming voor bedrijventerreinen vallen. Overigens is Ramsburg, afgezien van een nog uit te geven perceel waar nu tijdelijke woningen staan, inmiddels geheel uitverkocht en is bij Mortiere Ensemble als uitgangspunt gekozen dat deze locatie voorlopig gebruikt gaat worden voor de opvang van Oekraïners. 3.5 Uitgangspunten reserve, voorziening en winstneming Het beleid ten aanzien van de Reserve en Voorziening Grondbedrijf, alsmede dat ten aanzien van winst- en verliesneming is opgenomen in de Nota Grondbeleid 2025. Uitgangspunt uit de Nota Grondbeleid is dat het Grondbedrijf voldoende middelen moet hebben om: verwachte verliezen op te kunnen vangen; niet-verwachte verliezen (risico’s) op te kunnen vangen. Verwachte verliezen - Voorziening Grondbedrijf Voor de verwachte verliezen op de ‘Bouwgrond In Exploitatie’ (BIE) geldt dat hiervoor een voorziening (Voorziening Grondbedrijf) gevormd moet worden. Voor de risico’s, die tot niet verwachte verliezen kunnen leiden, moet een buffer aanwezig zijn c.q. gevormd worden. Deze buffer is de Reserve Grondbedrijf, waarover later meer. De Voorziening Grondbedrijf wordt, op contante waarde, gevormd ten laste van de Reserve Grondbedrijf.

Zodra de verlieslatende plannen worden afgesloten kan het negatieve resultaat worden verrekend met het daarvoor beschikbare bedrag in de Voorziening Grondbedrijf.

Het scenario is dus vrijwel gelijk aan dat van de vorige doorrekening. In deze tabel zijn overigens alleen de echte (bestaande of voorgenomen) bedrijventerreinen (Mortiere Bedrijventerrein-Zuid en Trekdijk) betrokken,

- 13 -

Per 31 december 2025 is het saldo van de Voorziening Grondbedrijf een kleine € 17,6 miljoen. De specificatie hiervan staat in de tabel hieronder:

De complexen Veersepoort fase V, Rittenburg III, Ramsburg Watergang en Stromenpoort zijn afgesloten. In deze complexen is alle grond verkocht, met uitzondering van een restkavel in Veersepoort fase V. Het gaat hier om bedragen voor nakomende kosten.

Voorziening grondbedrijf per 31-12-2025

Veersepoort fase V

nakomende kosten

€

35.000,00

Rittenburg III

nakomende kosten

€

439.000

Ramsburg Watergang

nakomende kosten

€

90.000

Stromenpoort

nakomende kosten

€

223.000

Kousteensedijk

verlies particuliere exploitatie

€

4.000

Mortiere Bedrijventerrein Zuid