Bijlage 1. Rapport Nieuwbouw in de gemeente Middelburg
Tekst van het document
Nieuwbouw in de gemeente Middelburg: Effecten op de doorstroming in de koopsector – Update 2024 Versie 1.0
Colofon Opdrachtgever(s)
Gemeente Middelburg
Auteur(s)
Lianne Hans en Hans Wisman
Datum
16-5-2024
Status
Concept
Pagina 2 van 21
Inhoud 1
Samenvatting .............................................................................................................................................. 4
2
Inleiding....................................................................................................................................................... 7
3
2.1
Aanleiding ............................................................................................................................................ 7
2.2
Onderzoeksvragen............................................................................................................................... 7
2.3
Data en onderzoeksperiode ................................................................................................................. 7
Gekochte nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg ...................................................................... 9 3.1
Kenmerken nieuwbouwwoningen ........................................................................................................ 9
3.2
Waar komen de kopers vandaan? ..................................................................................................... 10
3.2.1 3.3 4
Kopers van binnen de eigen gemeente .................................................................................... 12
Kenmerken kopers nieuwbouwwoningen ........................................................................................... 13
Verhuisketens door nieuwbouw ................................................................................................................ 15 4.1
Waar staan de vorige woningen van nieuwbouwkopers? .................................................................. 15
4.2
Kenmerken verkochte vorige woningen in de gemeente Middelburg ................................................. 16
4.3
Kenmerken kopers vrijgekomen woningen in de gemeente Middelburg ............................................ 17
4.4
Van – naar: welke woning laat men achter voor welke nieuwbouwwoning? ...................................... 18
4.5
Van – naar: hoeveel oppervlakte krijgt men erbij of gaat eraf in de nieuwbouwwoning? ................... 20
Pagina 3 van 21
1
Samenvatting
De gemeente Middelburg wil graag inzicht in de effecten van nieuwbouw in de gemeente op de doorstroming op de woningmarkt. Specifiek kijken we in dit rapport naar de kopers van nieuwbouwwoningen gebouwd in de periode 2019 tot en met 2022, de woningen die zij kopen, de woningen die zij achterlaten en de kopers van de achtergelaten woningen. Op deze wijze brengen we de eerste schakel van de verhuisketen als gevolg van toevoegingen in de nieuwbouw-koopsector in kaart. Dit rapport betreft een update van een eerder rapport welke keek naar de woningen opgeleverd tot en met 2021. Hieronder worden de belangrijkste punten uit het rapport puntsgewijs weergegeven: •
Op basis van de aangeleverde verblijfsobjecten door de gemeente Middelburg en de gekoppelde data van het Kadaster stellen we vast dat in de periode 2019 tot en met 2022 311 nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd welke in eigendom zijn van particulieren. Hiervan zijn er 72 in 2022 opgeleverd.
•
Van deze 311 woningen kunnen we voor 95% van de gevallen ook een nieuwbouwtransactie vaststellen. Deze in totaal 295 nieuwbouwtransacties vormen de basis voor dit onderzoek.
Kenmerken nieuwbouwwoningen •
De meeste nieuwbouwwoningen zijn verkocht in 2020. Nieuwbouwwoningen worden vaak een à twee jaar voor oplevering verkocht.
•
De meeste nieuwbouwwoningen zijn verkocht in de wijken Mortiere en Stromenwijk/’t Zand, respectievelijk 163 en 51 van alle aan particulieren verkochte nieuwbouwwoningen.
•
In 2022 zijn er relatief veel woningen opgeleverd in de wijk Nieuw Middelburg, daardoor komt deze wijk nu ook in de top 5 voor, met 23 verkochte nieuwbouwwoningen (8% van alle nieuwbouwtransacties). Dit zijn de woningen die opgeleverd zijn aan de Veerseweg/De Boomgaard.
•
In 2022 zijn vooral grote woningen opgeleverd en relatief veel tweekappers en vrijstaande woningen. Over de gehele periode is nu zo’n 65% van de verkochte nieuwbouwwoningen een tweekapper of vrijstaande woning en heeft 68% een oppervlakte van 140 m 2 of meer. Er lijkt dus vooral gebouwd te zijn voor doorstomers.
Kopers nieuwbouwwoningen •
Ongeveer 2/3 van de nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg komen zelf ook uit de gemeente Middelburg. Dit is voor de woningen opgeleverd in 2022 niet anders.
•
37% van de kopers komt van buiten de gemeente, met name vanuit de omliggende gemeenten ten (zuid-)westen van Middelburg: Vlissingen (10%) en Veere (5%).
•
In de wijken met de meeste verkochte nieuwbouwwoningen, Mortiere en Stromenwijk/’t Zand, ligt het aandeel dat van buiten de gemeente komt hoger dan gemiddeld: respectievelijk 39% en 43%. In 2022 komt daar ook de wijk Nieuw Middelburg bij, hier komt 39% van buiten de gemeente.
•
Kopers van buiten de provincie Zeeland komen relatief het vaakst uit Zuid-Holland, gevolgd door Noord-Brabant en Noord-Holland.
•
Meer dan de helft (55%) van alle nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg is tussen de 35 en 55 jaar. En de meeste kopen samen (87%).
•
Kopers ouder dan 55 jaar kopen relatief vaker kleinere woningen (tot 120 m 2) en appartementen. Deze woningen worden ook relatief vaker alleen gekocht.
•
Kopers tot 35 jaar kopen relatief vaker dan andere kopers tussenwoningen. Deze woningen worden ook relatief vaker alleen gekocht.
Pagina 4 van 21
Verhuisketens door nieuwbouw •
Van de 295 nieuwbouwkopers hebben we voor 239 een vorig verkochte woning kunnen vinden. Voor de 19% waarvan we geen vorige koopwoning hebben kunnen vinden is meer dan de helft jonger dan 35 jaar en anders komt men vaak uit een huurwoning. Het is waarschijnlijk dat een groot deel van deze nieuwbouwkopers geen vorige koopwoning achterliet.
•
De meeste kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg laten zelf ook een woning achter in de gemeente Middelburg: 158 van de 239 vorige woningen van nieuwbouwkopers ligt in de gemeente Middelburg (66%).
•
De meeste verkochte bestaande woningen van nieuwbouwkopers staan in de wijken Mortiere en Arnemuiden, gevolgd door Middelburg Zuid en Stromenwijk/’t Zand. Hier komen ook de meeste kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg vandaan. Dit is niet veranderd in 2022.
•
Gezien
in
Middelburg
Zuid
(vrijwel)
geen
nieuwbouwwoningen
zijn
toegevoegd
in
de
onderzoeksperiode, zijn deze vrijgekomen woningen een manier waarop kopers in deze wijk kunnen instromen. Hetzelfde geldt voor de wijken de Binnenstad en Dauwendaele. •
Tussenwoningen en twee-onder-een-kap woningen worden relatief vaak achtergelaten door nieuwbouwkopers: bijna de helft (47%) van de vorige woningen is een tussenwoning en 24% van de vorige woningen is een twee-onder-een-kap. Deze woningtypen worden relatief vaak achtergelaten door nieuwbouwkopers ten opzichte van de samenstelling van de woningvoorraad.Dit is in 2022 niet veranderd.
•
Ook woningen groter dan 100 m2 worden relatief vaker achtergelaten door nieuwbouwkopers. Het leeuwendeel van de vorige woningen is groter dan 100 m 2 (86%), terwijl 78% van alle woningen in bezit van eigenaar-bewoners groter dan 100 m2 is. In 2022 was dit relatief nog iets vaker het geval.
•
Kijken we naar het energielabel, dan heeft een relatief groot aandeel van de achtergelaten woningen een energielabel A, dit aandeel is door de toevoeging van de nieuwbouwkopers van woningen opgeleverd in 2022 gestegen van 36% naar 40%. Ter vergelijking, van de woningen in de woningvoorraad waarvan een energielabel bekend is heeft 28% een label A. Woningen met mindere labels worden juist minder vaak achtergelaten door nieuwbouwkopers. Samen met het woningtype relatief veel tweekappers- en grootte van de woning -relatief ruim- lijken de nieuwbouwkopers dus al vrij goed te wonen.
•
De kopers van vrijgekomen woningen zin relatief vaker jonger dan 35 jaar dan kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg: 42% van de kopers van de vrijgekomen woningen is jonger dan 35 jaar en 23% van de kopers van nieuwbouwwoningen is jonger dan 35 jaar. Voor de woningen achtergelaten door de kopers van nieuwbouwwoningen opgeleverd in 2022 is nog een relatief iets hoger aandeel jonger dan 35 jaar. We zien hier dus dat toevoegingen in de nieuwbouw veel woningen vrij spelen ten gunste van koopstarters. De nieuwbouwprogrammering gericht op de doorstroming helpt dus ook indirect de Middelburgse koopstarters.
Pagina 5 van 21
Van – naar: welke woning laat men achter voor een nieuwbouwwoning? •
Nieuwbouwkopers die een vrijstaande woning achterlaten, kopen relatief vaak een appartement. Voor de andere woningtypen geldt juist dat men vaak één of twee stapjes hoger gaat. Hoewel het om kleine aantallen gaat, is het illustratief dat vrijwel alle kopers van een appartement die een vrijstaande woning achterlaten ouder zijn dan 55 jaar.
•
Kijken we specifiek naar welke woningtypen binnen de gemeente Middelburg worden achtergelaten (158 woningen) voor verschillende nieuwbouwwoningen dan zien we het volgende: o
1 op de 3 van alle nieuwbouwkopers vanuit een vrijstaande woning koopt een appartement;
o
41% van alle nieuwbouwkopers vanuit een rijwoning koopt een tweekapper en 23% een vrijstaande woning.
o •
73% van alle nieuwbouwkopers vanuit een tweekapper koopt een vrijstaande woning.
In 2022 zijn relatief veel tweekappers gekocht door zowel kopers uit rijwoningen als kopers uit tweekappers. Mogelijk spelen de gestegen prijzen hierin een rol.
•
De gekochte nieuwbouwwoningen zijn over het algemeen groter dan de woning die kopers achterlaten. Dit geldt zowel voor kopers van buiten de gemeente Middelburg als voor kopers die een woning in de gemeente achterlaten. Aangezien nieuwbouwkopers al relatief ruim woonden lijken ze dus vooral hun positie verder te verbeteren.
Pagina 6 van 21
2
Inleiding
2.1
Aanleiding
De gemeente Middelburg wil graag inzicht in de effecten van nieuwbouw in de gemeente op de doorstroming op de woningmarkt. De aanleiding is mede een motie van de gemeenteraad waarin men vraagt een onderzoek uit te voeren naar het aantal vrijgekomen woningen door toegevoegde nieuwbouwwoningen. Specifiek vraagt men welke woningen na verhuizing naar een nieuwbouwwoning worden achtergelaten en welke doelgroepen de vrijgekomen woningen kopen. Daarnaast wil men graag inzicht in de kopers van de nieuwbouwwoningen. Eerder is al gekeken naar de periode 2019 tot en met 2021. In de update van dit rapport wordt nu ook 2022 toegevoegd. Oftewel, dit rapport bespreekt de nieuwbouwwoningen opgeleverd in de periode 2019 tot en met 2022. 2.2
Onderzoeksvragen
De onderzoeksvragen die in het rapport zullen worden behandeld zijn als volgt: 1.
Wat zijn de kenmerken van de nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg? a.
Welke nieuwbouwwoningen zijn er in de gemeente Middelburg bijgekomen en waar?
b.
Wie zijn de kopers? i. Wat is de leeftijdsverdeling? We maken onderscheid tussen de leeftijdscategorie tot 35 jaar, van 35 jaar tot en met 55 jaar en ouder dan 55 jaar. ii. Koopt men samen of alleen? iii. Waar komt men vandaan (regio als men van buiten de gemeente komt en wijk als men vanuit de gemeente Middelburg komt)?
2.
Welke verhuisketens van koopwoningen worden op gang gebracht door de kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg? a.
Welke woningen laten kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg achter?
b.
Wie kopen de koopwoningen welke achtergelaten worden door nieuwbouwkopers? i. Wat is de leeftijdsverdeling? ii. Koopt men samen of alleen? iii. Is men een koopstarter1?
2.3
Data en onderzoeksperiode
De gemeente heeft een lijst aangeleverd met alle gereedgekomen nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg over de periode 2019 tot en met 2021. De lijst telde precies 300 woningen waaraan het Kadaster nog enkele woningen extra heeft kunnen toevoegen. Van de in totaal 307 nieuwbouwwoningen waren er 239 in particuliere handen. Hiervan hebben we voor 95% (226 woningen) de transactie kunnen vaststellen. Voor de nieuwbouwwoningen uit 2022 hebben we gebruikt gemaakt van de nieuwbouwafleiding van het CBS. Vervolgens hebben we deze verblijfsobjecten gekoppeld aan de gegevens uit de Basisregistratie Kadaster (BRK). Op basis van de CBS-nieuwbouwafleiding komen wij op 72 nieuwbouwwoningen die op 1 januari 2024 in particuliere handen zijn. Deze aantallen komen overeen met de gegevens van de gemeente. Van deze 72 woningen hebben we weer voor 95% (69) woningen een transactie kunnen vaststellen. We definiëren de eerste transactie op het perceel met een natuurlijk persoon als koper als de particuliere nieuwbouwtransactie.
_____________________ 1
Als een of alle verkrijgers -koper(s)- niet eerder een woning heeft of hebben verkregen, dan beschouwt het Kadaster de transactie als een zogenoemde ‘koopstarters-transactie’. Dit is alleen een indicatie van de eigendomssituatie van de koper(s) voorafgaand aan de transactie. De voorafgaande woonsituatie is hierop niet van invloed.
Pagina 7 van 21
De 69 woningen uit 2022 vormen samen met de 226 woningen uit 2019 tot en met 2021 de basis van dit rapport. Dus in totaal bespreken we 295 verkochte nieuwbouwwoningen in dit rapport, opgeleverd in de periode 2019 tot en met 2022.
Pagina 8 van 21
3
Gekochte nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg
3.1
Kenmerken nieuwbouwwoningen
Voor de realisatieperiode 2019 tot en met 2022 zien we dat de nieuwbouwwoningen over het algemeen een à twee jaar eerder worden verkocht. Met de toevoeging van de woningen opgeleverd in 2022 zijn nu de meeste woningen verkocht in 2020. In de wijken Mortiere en Stromenwijk/’t Zand zijn de meeste nieuwbouwwoningen verkocht, respectievelijk 163 (55%) en 51 (17%) van alle nieuwbouwwoningen verkocht over de gehele periode. In 2022 zijn er relatief veel woningen opgeleverd in de wijk Nieuw Middelburg, daardoor komt deze wijk nu ook in de top 5 voor met 23 verkochte nieuwbouwwoningen (8% van alle nieuwbouwtransacties). Ook in 2022 zijn relatief veel tweekappers en vrijstaande woningen opgeleverd. Over de gehele periode is nu zo’n 33% van de verkochte nieuwbouwwoningen een tweekapper en 32% een vrijstaande woning. Bovendien heeft 68% van alle verkochte nieuwbouwwoningen een woonoppervlakte van 140 m2 of meer. Dit zijn over het algemeen woningtypen en oppervlakteklassen die veel gekocht worden door doorstromers.
Aantal verkochte nieuwbouwwoningen per jaar
Aantal verkochte nieuwbouwwoningen per wijk
100
87
90
80
Mortiere
163
78
80
Stromenwijk/'t Zand
70 60
51
Arnemuiden
38
50 Nieuw Middelburg
34
40 30
Klarenbeek
20 10
23 7
11 4
1
Overige wijken
0
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Aantal verkochte nieuwbouwwoningen naar woningtype
20
40
60
80
100
120
140
160
180
Aantal verkochte nieuwbouwwoningen naar oppervlakteklasse
Twee onder een kap
96
Vrijstaand
93
Tussenwoning
13
tot 60 m2
2
60 tot 80 m2
2
80 tot 100 m2
5
47 100 tot 120 m2
Hoekwoning
44
Appartement
120 tot 140 m2
15 0
20
23 62
140 m2 en meer 40
60
80 100 120
201 0
20
40
60
80
100 120 140 160 180 200 220
Pagina 9 van 21
3.2
Waar komen de kopers vandaan?
De meeste kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg komen zelf ook uit de gemeente Middelburg: ruim 186 van de 295 nieuwbouwkopers (63%). Voor de woningen opgeleverd in 2022 kwam relatief een vergelijkbaar aandeel vanuit de eigen gemeente (62%). In de wijken met de meeste verkochte nieuwbouwwoningen, Mortiere en Stromenwijk/’t Zand, ligt het aandeel dat van buiten de gemeente komt hoger dan gemiddeld: respectievelijk 39% en 43%. In 2022 komt daar ook de wijk Nieuw Middelburg bij, hier komt 39% van buiten de gemeente. De kopers van buiten de gemeente Middelburg komen met name vanuit de omliggende gemeenten Vlissingen en Veere: zo’n 40% van de kopers van buiten de gemeente komt hier vandaan. Dit is voor de woningen opgeleverd in 2022 niet anders.
Aandeel nieuwbouwkopers gemeente Middelburg naar herkomstgemeente
Aandeel kopers van buiten de gemeente Middelburg per wijk gekochte nieuwbouwwoning
Middelburg
63%
Vlissingen
10%
Veere
Totaal Mortiere
5% 1%
Arnemuiden
Borsele
1%
Nieuw Middelburg
10%
20%
30%
43% 8% 39%
Klarenbeek
19% 0%
39%
Stromenwijk/'t Zand
'sGravenhage
Overige gemeenten
35%
40%
50%
60%
70%
14% 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
Op de volgende pagina staat een kaart met daarop de stromen van alle nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg naar herkomst. Wanneer kopers vanuit de gemeente Middelburg komen is de stroom vanuit de wijk weergegeven, binnen de provincie Zeeland vanuit de gemeente en buiten de provincie is de stroom per provincie weergegeven. Zowel de kleur als de dikte van de lijnen geven de grootte van de stroom weer: hoe dikker en donkerder, hoe meer kopers vanuit deze regio naar de gemeente Middelburg komen. In de kaart is goed te zien dat de meeste kopers vanuit de gemeente Middelburg zelf komen. Immers, hoewel wijken een stuk minder potentiële kopers bieden dan hele gemeenten of provincies, zijn de stromen vanuit de wijken in de gemeente relatief groot. Daarnaast leveren de twee buurgemeenten ten (zuid-)westen van de gemeente ook relatief veel nieuwbouwkopers: gemeente Vlissingen en gemeente Veere. Opvallend is dat de gemeenten ten oosten van de gemeente Middelburg (Borsele en Goes) relatief minder kopers aanleveren vergeleken met deze twee gemeenten. Dit is door de toevoeging van woningen opgeleverd in 2022 onveranderd. Buiten de provincie Zeeland komen relatief de meeste kopers uit Zuid-Holland, gevolgd door Noord-Brabant en Noord-Holland. Dit is een bekend fenomeen: kopers verhuizen veelal over korte afstanden en blijven meestal in dezelfde regio.
Het is daarom ook te verwachten dat de meest nabijgelegen provincies de meeste kopers van buiten de provincie aanleveren. Er komen geen kopers uit de provincies Groningen, Friesland, Drenthe, Overijssel, Utrecht of Limburg.
Pagina 10 van 21
Pagina 11 van 21
3.2.1
Kopers van binnen de eigen gemeente
Splitsen we de 186 (63%) kopers die vanuit de eigen gemeente komen verder uit naar wijk, dan zien we dat de meeste nieuwbouwkopers uit de wijken Mortiere en Arnemuiden komen, gevold door Middelburg Zuid. Voor de woningen opgeleverd in 2022 kwamen relatief veel kopers uit de Binnenstad, waardoor deze nu ook in de top 4 valt. De figuur hieronder toont het aandeel per herkomstwijk in de gemeente Middelburg van het totaal aantal nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg (295).
Aandeel nieuwbouwkopers gemeente Middelburg naar herkomstwijk (wijken binnen gemeente Middelburg) Mortiere
13%
Arnemuiden
12%
Middelburg Zuid
8%
Binnenstad
7%
Stromenwijk/'t Zand
7%
Dauwendaele
4%
Klarenbeek
3%
Overige wijken
8% 0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
Gekeken naar welk aandeel van de kopers uit een herkomstwijk een nieuwbouwwoning koopt in diezelfde wijk, blijkt dat met de toevoeging van de woningen opgeleverd in 2022 iets minder vaak woningen worden gekocht in de eigen wijk. Zo koopt nu 74% van de kopers vanuit Mortiere die nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg kopen een woning in eigen wijk. Voor de voorgaane periode was dit nog 77%. Voor Arnemuiden is het aandeel afgenomen van 91% naar 89% en voor Stromenwijk/’t Zand van 47% naar 45%. In Middelburg Zuid en Dauwendaele zijn in de onderzoekperiode geen nieuwbouwwoningen verkocht, de kopers uit deze wijken trekken met name naar Mortiere (respectievelijk 80% en 83%) en naar Stromenwijk/’t Zand (respectievelijk 8% en 16%). Ook kopers uit de Binnenstad kopen relatief vaak in de wijk Mortiere (48%). Mortiere is dan ook de wijk waarin de meeste nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd.
Aandeel kopers dat een woning binnen de eigen wijk koopt per herkomstwijk (min. 10 kopers vanuit de wijk) Mortiere
74%
Arnemuiden
89%
Middelburg Zuid
0%
Binnenstad
5%
Stromenwijk/'t Zand
45%
Dauwendaele
0% 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Pagina 12 van 21
3.3
Kenmerken kopers nieuwbouwwoningen
Van alle nieuwbouwkopers (295) in de gemeente Middelburg is het grootste deel (55%, 161 kopers) tussen de 35 en 56 jaar. Kopers in deze leeftijdsgroep zitten vaak op het punt van hun wooncarrière waar ze de stap maken naar een grotere woning, omdat ze gezinnen stichten. Dit sluit goed aan bij het aanbod van de nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg (hoofdstuk 3.1). Zo’n 23% (68 kopers) is jonger dan 35 jaar en 22% (51 kopers) is ouder dan 55 jaar. De meeste nieuwbouwkopers kopen samen (87%).
Nieuwbouwkopers naar leeftijdsklasse
tot 35 jaar
Nieuwbouwkopers, koopt men samen of alleen?
23% samen
35 tot en met 55 jaar
87%
55%
alleen 56 jaar en ouder
13%
22%
0%
20%
40%
60%
80% 100%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
In onderstaande figuren wordt per oppervlakteklasse het percentage kopers per leeftijdsklasse en aantal kopers (alleen of samen) weergegeven. Daarnaast wordt het aantal verkochte nieuwbouwwoningen per oppervlakteklasse weergegeven. Kopers ouder dan 55 jaar kopen relatief vaak woningen tot 120m 2, kopers jonger dan 35 jaar kopen relatief vaak woningen in de categorie 120 tot 140 m 2. In de kleine oppervlakteklassen wordt relatief vaker alleen gekocht. In 2022 zijn vooral grote woningen opgeleverd.
Nieuwbouwkopers naar leeftijdsklasse per oppervlakteklasse gekochte woning
Nieuwbouwkopers naar aantal kopers per oppervlakteklasse gekochte woning
tot 60 m2
50%
50%
tot 60 m2
50%
50%
2
60 tot 80 m2
50%
50%
60 tot 80 m2
50%
50%
2
40%
60%
5
80 tot 100 m2
20%
100 tot 120 m2
13%
120 tot 140 m2
80% 22%
80 tot 100 m2
65%
37%
100 tot 120 m2
45%
26%
74%
120 tot 140 m2 15%
85%
62 201
20%
62%
17%
140 m2 en meer 9%
91%
Totaal
23%
55%
22%
Totaal 13%
87%
tot 35 jaar
20%
40%
35 tot en met 55 jaar
60%
80%
23
18%
140 m2 en meer
0%
Aantal
100%
ouder dan 55 jaar
0%
20%
Alleen
40%
60%
295 80% 100%
Samen
Pagina 13 van 21
In onderstaande figuren wordt per woningtype het percentage kopers per leeftijdsklasse en aantal kopers (alleen of samen) weergegeven. Daarnaast wordt het aantal verkochte nieuwbouwwoningen per woningtype weergegeven. Hieronder wordt ook het percentage per woningtype per leeftijdsklasse weergegeven en het totaal aantal woningen gekocht per leeftijdsklasse. Kopers ouder dan 55 jaar kopen relatief vaker appartementen. Tussenwoningen worden relatief vaker gekocht door kopers jonger dan 35 jaar. Dit zijn ook de woningtypen waar relatief vaker alleen wordt gekocht. Van de woningen opgeleverd in 2022 worden tussenwoningen relatief iets vaker gekocht door ouderen. Zij kopen ook vaker samen.
Nieuwbouwkopers gemeente Middelburg aantal kopers per woningtype gekochte woning
Nieuwbouwkopers gemeente Middelburg naar leeftijdsklasse per woningtype gekochte woning
Aantal Appartement 13% Tussenwoning
53%
Hoekwoning Twee onder een kap
19%
Vrijstaand
14%
64% 59%
20%
55% 40%
35 tot en met 55 jaar
60%
Tussenwoning
13%
40%
60%
21%
15
79%
47
11%
Hoekwoning 7%
93%
44
18%
Twee onder een kap 9%
91%
96
27%
Vrijstaand 10%
90%
93
22%
Totaal 13%
87%
295
61%
23% 0%
tot 35 jaar
34%
27%
Totaal
Appartement
87%
80%
100%
0%
ouder dan 55 jaar
20% 40% 60% 80% 100%
Alleen
Samen
Nieuwbouwkopers gemeente Middelburg per leeftijdsklasse naar woningtype gekochte woning tot 35 jaar
37%
18%
35 tot en met 55 jaar 1% 10%
17%
38%
ouder dan 55 jaar
20% 0%
Appartement
10%
9% 20%
Tussenwoning
8% 30%
26%
19%
26% 40%
Hoekwoning
50%
60%
70%
Aantal
34%
161
38%
66
80%
Twee onder een kap
68
90%
100%
Vrijstaand
Pagina 14 van 21
4
Verhuisketens door nieuwbouw
Door het toevoegen van nieuwbouwwoningen wordt er tegemoetgekomen aan de vraag van woningzoekenden naar woonruimte. Maar kopers van een nieuwbouwwoning laten in veel gevallen ook een (koop)woning achter, waar andere woningzoekenden eveneens baat bij hebben. Nieuwbouwwoningen zijn zo de start van een keten van vervolgverhuizingen. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de eerste schakel van deze keten: de koopwoningen die nieuwbouwkopers weer verkopen en de kopers van deze bestaande woningen. Van de 295 nieuwbouwkopers hebben we voor 239 een vorig verkochte woning kunnen vinden. Dus voor 81% van alle kopers weten we welke koopwoning ze achterlieten. Meer dan de helft van de nieuwbouwkopers waarvan we geen vorige koopwoning hebben kunnen vinden is jonger dan 35 jaar, het is aannemelijk dat het hier om koopstarters gaat die nog geen vorige woning in bezit hadden. Ook zijn er enkele oudere doorstromers vanuit de huursector. Maar koopstarters kopen dus nauwelijks nieuwbouw in de gemeente Middelburg. 4.1
Waar staan de vorige woningen van nieuwbouwkopers?
De meeste kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg laten zelf ook een woning achter in de gemeente Middelburg: 158 van de 239 vorige woningen van nieuwbouwkopers ligt in de gemeente Middelburg (66%). De overige vorige woningen van nieuwbouwkopers liggen vooral in de omliggende gemeenten. Dit is in lijn met de herkomst van de kopers (hoofdstuk 3.2). Vanaf hier focussen we op de 158 woningen (66%; zie kader in figuur hieronder) die worden achtergelaten in de gemeente Middelburg. Splitsen we deze 66% vorige woningen in de gemeente Middelburg verder uit naar wijk van de vorige woning, dan zien we dat de meeste vorige woningen van nieuwbouwkopers in de wijken Mortiere en Arnemuiden liggen, gevold door Middelburg Zuid en Stromenwijk/’t Zand. Dit veranderd niet in 2022. Gezien in Middelburg Zuid (vrijwel) geen nieuwbouwwoningen zijn toegevoegd in de onderzoeksperiode, zijn deze vrijgekomen woningen een manier waarop kopers in deze wijk kunnen instromen. Hetzelfde geldt voor de wijken de Binnenstad en Dauwendaele.
Vorige woningen nieuwbouwkopers naar wijk (wijken binnen gemeente Middelburg)
Vorige woningen nieuwbouwkopers naar gemeente Middelburg
66%
Mortiere
16%
Arnemuiden Vlissingen
10%
Veere
5%
Overige gemeenten
12%
Middelburg Zuid
9%
Stromenwijk/'t Zand
7%
Binnenstad
5%
Dauwendaele
5%
19% Overige wijken 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
13% 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
Pagina 15 van 21
4.2
Kenmerken verkochte vorige woningen in de gemeente Middelburg
Van de 158 woningen die worden achtergelaten in de gemeente Middelburg door kopers van nieuwbouwwoningen, is bijna de helft (47%) een tussenwoning. Ook twee-onder-een-kap woningen worden relatief vaak verkocht: 24% van de vorige woningen is een twee-onder-een-kap. Kijken we naar de samenstelling van de woningvoorraad van de gemeente Middelburg dan blijkt dat respectievelijk 37% en 8% van alle woningen in het bezit van eigenaar-bewoners in de gemeente Middelburg een tussenwoning of tweeonder-een-kap is. Deze woningtypen worden dus relatief vaker achtergelaten door nieuwbouwkopers dan dat zij voorkomen in de woningvoorraad. Dit is in 2022 niet veranderd. Daarnaast is 34% woningen die worden achtergelaten door nieuwbouwkopers 140 m 2 of groter en 86% van de vrijgekomen woningen is 100 m2 of groter. Ook dit heeft deels te maken met de samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente Middelburg: meer dan de helft (58%) van de woningen is groter dan 100 m2 en kijken we naar de woningen in bezit van eigenaar-bewoners dan is ruim 78% groter dan 100 m2. Maar alsnog worden relatief vaker de wat grotere woningen achtergelaten door kopers van nieuwbouwwoningen en voor de kopers van woningen opgeleverd in 2022 was dit nog iets vaker.
Vorige woningen in de gemeente Middelburg naar woningtype
Vorige woningen in de gemeente Middelburg naar oppervlakteklasse
tussenwoning
47%
twee onder een kap
tot 60 m2
1%
60 tot 80 m2
24%
5%
80 tot 100 m2 hoekwoning
9%
15% 100 tot 120 m2
vrijstaand
22%
10% 120 tot 140 m2
appartement
29%
4% 140 m2 en meer 0%
10%
20%
30%
40%
50%
Vorige woningen in de gemeente Middelburg naar energielabel A
22%
C
24%
D
4%
E
0%
3%
11%
1945 tot 1970
11%
1970 tot 1980
15%
1980 tot 1990
15%
1990 tot 2000
0%
2000 tot 2010
G
1%
2010 en later 10%
20%
30%
40%
20%
tot 1945
F
0%
10%
30%
40%
50%
Vorige woningen in de gemeente Middelburg naar bouwjaar
40%
B
35%
50%
11% 26% 11% 0%
10%
20%
30%
40%
50%
Pagina 16 van 21
Kijken we naar het energielabel, dan heeft een relatief groot aandeel van de achtergelaten woningen energielabel A en dit is ook toegenomen: door de toevoeging van de nieuwbouwkopers van woningen opgeleverd in 2022 is dit gestegen van 36% naar 40%. Ter vergelijking, van de woningen in de woningvoorraad waarvan een energielabel bekend is heeft 28% een label A. Woningen met mindere labels worden juist minder vaak achtergelaten door nieuwbouwkopers. Het zijn dan ook vaak relatief nieuwe woningen die worden achtergelaten door nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg: ruim 36% van de woningen die verkocht worden door nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg zijn gebouwd na 2000. In totaal beslaan deze bouwjaarklassen slechts 16% van de woningvoorraad van de gemeente Middelburg. 4.3
Kenmerken kopers vrijgekomen woningen in de gemeente Middelburg
Kijken we naar de kopers van de in de gemeente Middelburg vrijgekomen woningen dan blijkt dat hier een relatief groter aandeel jonger dan 35 jaar is vergeleken met de kopers van nieuwbouwwoningen: 42% van de kopers van de vrijgekomen woningen is jonger dan 35 jaar en 23% van de kopers van nieuwbouwwoningen is jonger dan 35 jaar. Voor de woningen achtergelaten door de kopesr van nieuwbouwwoningen opgeleverd in 2022 is nog een relatief iets hoger aandeel jonger dan 35 jaar. Daarnaast koopt men achtergelaten woningen iets vaker alleen (zie ook hoofdstuk 3.3.). Waarschijnlijk heeft dit te maken met de kenmerken van de achtergelaten woningen (hoofdstuk 4.2). Dit zijn relatief vaak tussenwoningen, woningen die over het algemeen ook binnen de mogelijkheden voor koopstarters en jonge kopers liggen. Door de nieuwbouw in de gemeente Middelburg wordt dus ook indirect de koopstarter geholpen.
Kopers vorige woning in gemeente Middelburg, type koper
Kopers vorige woning in gemeente Middelburg naar leeftijdsklasse
tot 35 jaar
42% koopstarter
35 tot en met 55 jaar
29%
45% doorstromer
56 jaar en ouder
71%
13% 0%
10%
20%
30%
40%
0%
50%
20%
40%
60%
80%
Kopers vorige woning in gemeente Middelburg, aantal kopers
samen
63%
alleen
37%
0%
20%
40%
60%
80% Pagina 17 van 21
4.4
Van – naar: welke woning laat men achter voor welke nieuwbouwwoning?
In de figuur hieronder worden de stromen tussen woningtypen weergegeven voor alle kopers van nieuwbouwwoningen opgeleverd in de periode 2019 tot en met 2022 in de gemeente Middelburg. Links staat het woningtype van de verkochte vorige woning en rechts staat het woningtype van de gekochte nieuwbouwwoning. Er wordt dus alleen gekeken naar nieuwbouwkopers die zelf ook een woning verkocht hebben. Hierdoor wordt inzichtelijk welke vorige woning wordt achtergelaten voor de verschillende soorten nieuwbouwwoningen. In de groep overig vallen de woningen waarvan geen woningtype bekend is. De figuur op de volgende pagina geeft de stromen weer voor de kopers die een woning achterlaten in de gemeente Middelburg. In onderstaand figuur valt op dat nieuwbouwkopers die een vrijstaande woning achterlaten, relatief vaak een nieuwbouwappartement kopen. Voor de andere woningtypen geldt juist dat men vaak in één of twee stapjes ‘hoger’ gaat. Dus van een tweekapper naar een vrijstaande woning bijvoorbeeld. Dit patroon is ook zichtbaar voor kopers die een woning achterlaten in de gemeente Middelburg (volgende pagina). De kopers van woningen opgeleverd in 2022 laten geen ander patroon zien. Alle nieuwbouwkopers (links verkochte vorige woning, rechts nieuwbouw)
Pagina 18 van 21
Onderstaand figuur zoomt in op de woningen die worden achtergelaten binnen de gemeente Middelburg (links) door kopers van verschillende type nieuwbouwwoningen (rechts) in de gemeente Middelburg. Uit dit figuur wordt duidelijk welke woningen worden ‘vrijgespeeld’ in de gemeente Middelburg door het toevoegen van verschillende typen nieuwbouwwoningen. Ongeveer 1 op de 3 van alle nieuwbouwkopers vanuit een vrijstaande in de gemeente Middelburg (in totaal 15 kopers) koopt een appartement. Deze nieuwbouwkopers die een vrijstaande woning achterlaten in de gemeente Middelburg voor een appartement zijn allen ouder dan 55 jaar. Voor de andere woningtypen geldt dus juist dat men vaak in één of twee stapjes ‘hoger’ gaat: zo koopt 31% van de kopers die een rijwoning (tussenwoning of hoekwoning) achterlaten in de gemeente Middelburg (94 kopers) een weer een rijwoning, 41% een twee onder een kap en 23% een vrijstaande woning. In 2022 kochten deze kopers relatief vaker een twee onder een kap. Kopers vanuit tweekappers gaan bijna altijd naar een vrijstaande nieuwbouwwoning: 73% van de kopers vanuit een tweekapper koopt een vrijstaande woning. Ook hiervoor geldt dat de kopers van in 2022 opgeleverde woningen relatief vaker weer een tweekapper kochten. Mogelijk spelen de gestegen prijzen hierin een rol. Woningen achtergelaten in de Gemeente Middelburg (links verkochte woning, rechts nieuwbouw)
Pagina 19 van 21
4.5
Van – naar: hoeveel oppervlakte krijgt men erbij of gaat eraf in de nieuwbouwwoning?
In de figuur hieronder worden de stromen tussen oppervlakteklassen weergegeven voor alle kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg. Ook hier kijken we weer alleen naar nieuwbouwkopers die ook een vorige woning verkochten, i.e. doorstromers. Links staat de oppervlakteklasse van de verkochte vorige woning en rechts staat de oppervlakteklasse van de gekochte nieuwbouwwoning. Hierdoor wordt inzichtelijk hoeveel vierkante meter men er op voor- of achteruitgaat met het kopen van een nieuwbouwwoning. De figuur op de volgende pagina geeft de stromen weer voor de kopers die een woning achterlaten in de gemeente Middelburg. In onderstaande figuren valt op dat nieuwbouwwoningen over het algemeen groter zijn dan de woning die nieuwbouwkopers achterlaten. Dit is zowel het geval voor kopers van buiten de gemeente Middelburg als voor kopers die een woning in de gemeente achterlaten (volgende pagina). Kopers die een woning in de gemeente Middelburg achterlaten kopen wel relatief vaker een woning van 130m 2 of meer: 84% van alle kopers die een woning achterlaten in de gemeente Middelburg vs. 75% van alle kopers. Dit komt vooral doordat hier koopstarters (overig in onderstaand figuur) niet worden meegenomen (zij laten immers geen woning achter) en zij kopen veelal kleinere woningen. Overigens zijn de woningen opgeleverd in 2022 ook relatief vaker groter.
Alle nieuwbouwkopers (links verkochte vorige woning, rechts nieuwbouw)
Pagina 20 van 21
Woningen achtergelaten in de Gemeente Middelburg (links verkochte woning, rechts nieuwbouw)
Pagina 21 van 21