Bijlage 1 Rapport koopstromen augustus 2023
Tekst van het document
Nieuwbouw in de gemeente Middelburg: Effecten op de doorstroming in de koopsector Versie 0.1
Colofon Opdrachtgever(s)
Gemeente Middelburg
Auteur(s)
Lianne Hans en Hans Wisman
Datum
24 augustus 2023
Status
Definitief
Pagina 2 van 19
Inhoud 1
Samenvatting .............................................................................................................................................. 4
2
Inleiding....................................................................................................................................................... 6
3
2.1
Aanleiding ............................................................................................................................................. 6
2.2
Onderzoeksvragen ................................................................................................................................ 6
2.3
Data en onderzoeksperiode .................................................................................................................. 6
Gekochte nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg ...................................................................... 7 3.1
Kenmerken nieuwbouwwoningen.......................................................................................................... 7
3.2
Waar komen de kopers vandaan? ........................................................................................................ 8
3.2.1 3.3 4
Kopers van binnen de eigen gemeente ...................................................................................... 10
Kenmerken kopers nieuwbouwwoningen ............................................................................................ 11
Verhuisketens door nieuwbouw ................................................................................................................ 13 4.1
Waar staan de vorige woningen van nieuwbouwkopers? ................................................................... 13
4.2
Kenmerken verkochte vorige woningen in de gemeente Middelburg .................................................. 14
4.3
Kenmerken kopers vrijgekomen woningen in de gemeente Middelburg ............................................. 16
Pagina 3 van 19
1
Samenvatting
De gemeente Middelburg wil graag inzicht in de effecten van nieuwbouw in de gemeente op de doorstroming op de woningmarkt. Specifiek kijken we in dit rapport naar de kopers van nieuwbouwwoningen in de periode 2019 tot en met 2021, de woningen die zij kopen, de woningen die zij achterlaten en de kopers van de achtergelaten woningen. Op deze wijze brengen we de eerste schakel van de verhuisketen als gevolg van toevoegingen in de nieuwbouw-koopsector in kaart. Hieronder worden de belangrijkste punten uit het rapport puntsgewijs weergegeven: •
Op basis van de aangeleverde verblijfsobjecten door de gemeente Middelburg en de gekoppelde data van het Kadaster stellen we vast dat in de periode 2019 tot en met 2022 307 nieuwbouwwoningen zijn gereedgekomen in de gemeente Middelburg, waarvan er 239 gekocht zijn door particulieren.
•
Van de particuliere koopwoningen kunnen we voor 95% van de gevallen ook de nieuwbouwtransacties vaststellen. Dit zijn 226 woningen die de basis vormen voor dit onderzoek.
Kenmerken nieuwbouwwoningen •
De meeste nieuwbouwwoningen zijn verkocht in 2018 en 2019.
•
De meeste nieuwbouwwoningen zijn verkocht in de wijken Mortiere en Stromenwijk/’t Zand, respectievelijk 125 en 50 van alle aan particulieren verkochte nieuwbouwwoningen.
•
De meeste nieuwbouwwoningen zijn twee-onder-een-kap of vrijstaande woningen (ruim 60%) en hebben een oppervlakte van 140 m2 of meer (ook ruim 60%). Dit zijn over het algemeen woningtypen die veel gekocht worden door doorstromers.
Kopers nieuwbouwwoningen •
Ongeveer 2/3 van de nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg komen zelf ook uit de gemeente Middelburg.
•
Kopers van binnen de eigen gemeente komen het vaakst uit de wijken Mortiere en Arnemuiden, gevolgd door Middelburg Zuid en Stromenwijk/’t Zand. Ook hier zien we dat de meeste nieuwbouwkopers binnen de eigen wijk blijven als hier nieuwbouw gerealiseerd is.
•
36% van de kopers komt van buiten de gemeente, met name vanuit de omliggende gemeenten ten (zuid-)westen van Middelburg: Vlissingen (12%) en Veere (5%).
•
In Mortiere en Stromenwijk/’t Zand komt relatief een hoger aandeel van buiten de gemeente, respectievelijk 42% en 44%.
•
Kopers van buiten de provincie Zeeland komen relatief het vaakst uit Zuid-Holland, gevolgd door Noord-Brabant en Noord-Holland.
•
Meer dan de helft (54%) van alle nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg is tussen de 35 en 55 jaar. En de meeste kopen samen (86%).
•
Kopers ouder dan 55 jaar kopen relatief vaker kleinere woningen (tot 120 m 2) en appartementen. Deze woningen worden ook relatief vaker alleen gekocht.
•
Kopers tot 35 jaar kopen relatief vaker dan andere kopers tussenwoningen. Deze woningen worden ook relatief vaker alleen gekocht.
Verhuisketens door nieuwbouw •
Van de 226 nieuwbouwkopers hebben we voor 185 (81%) een vorig verkochte woning kunnen vinden. Voor de 19% waarvan we geen vorige koopwoning hebben kunnen vinden is meer dan de helft jonger
Pagina 4 van 19
dan 35 jaar en komt 20% uit een huurwoning. Het is waarschijnlijk dat een groot deel van deze nieuwbouwkopers geen vorige koopwoning achterliet. •
De meeste kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg laten zelf ook een woning achter in de gemeente: 65% (121) van de 185 vorige woningen liggen in de gemeente Middelburg.
•
De meeste verkochte bestaande woningen van nieuwbouwkopers staan in de wijken Mortiere en Arnemuiden, gevolgd door Middelburg Zuid en Stromenwijk/’t Zand. Hier komen ook de meeste kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg vandaan.
•
Tussenwoningen en twee-onder-een-kap woningen worden relatief vaak achtergelaten door nieuwbouwkopers: bijna de helft (48%) van de vorige woningen is een tussenwoning en 23% van de vorige woningen is een twee-onder-een-kap. Deze woningtypen worden relatief vaak achtergelaten door nieuwbouwkopers ten opzichte van de samenstelling van de woningvoorraad.
•
Ook woningen groter dan 100 m2 worden relatief vaker achtergelaten door nieuwbouwkopers. Het leeuwendeel van de vorige woningen is groter dan 100 m 2 (85%), terwijl 78% van alle woningen in bezit van eigenaar-bewoners groter dan 100 m2 is.
•
Kijken we naar het energielabel, dan heeft een relatief groot aandeel (36%) van de achtergelaten woningen een energielabel A. Ter vergelijking, van de woningen in de woningvoorraad waarvan een energielabel bekend is heeft 28% een label A. Woningen met mindere labels worden juist minder vaak achtergelaten door nieuwbouwkopers. Samen met het woningtype -relatief veel tweekappers- en grootte van de woning -relatief ruim- lijken de nieuwbouwkopers dus al vrij goed te wonen.
•
De kopers van vrijgekomen woningen zin relatief vaker jonger dan 35 jaar dan kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg: 40% van de kopers van de vrijgekomen woningen is jonger dan 35 jaar en 23% van de kopers van nieuwbouwwoningen is jonger dan 35 jaar. We zien hier dus dat toevoegingen in de nieuwbouw veel woningen vrij spelen ten gunste van kopers die gezien hun leeftijd en het feit dat ze vaak ook geen woning acherlaten– waarschijnlijk aan het begin van hun wooncarrière staan.
Van – naar: welke woning laat men achter voor een nieuwbouwwoning? •
Nieuwbouwkopers die een vrijstaande woning achterlaten, kopen relatief vaak een appartement. Voor de andere woningtypen geldt juist dat men vaak één of twee stapjes hoger gaat. Hoewel het om kleine aantallen gaat, is het illustratief dat alle kopers van een appartement die een vrijstaande woning achterlaten ouder zijn dan 55 jaar.
•
Kijken we specifiek naar welke woningtypen binnen de gemeente Middelburg worden achtergelaten (121 woningen) voor verschillende nieuwbouwwoningen dan zien we het volgende: o
31% van alle nieuwbouwkopers vanuit een vrijstaande woning koopt een appartement;
o
39% van alle nieuwbouwkopers vanuit een rijwoning koopt een tweekapper en 25% een vrijstaande woning;
o •
74% van alle nieuwbouwkopers vanuit een tweekapper koopt een vrijstaande woning.
De gekochte nieuwbouwwoningen zijn over het algemeen groter dan de woning die kopers achterlaten. Dit geldt zowel voor kopers van buiten de gemeente Middelburg als voor kopers die een woning in de gemeente achterlaten. Aangezien nieuwbouwkopers al relatief ruim woonden lijken ze dus vooral hun positie verder te verbeteren.
Pagina 5 van 19
2
Inleiding
2.1
Aanleiding
De gemeente Middelburg wil graag inzicht in de effecten van nieuwbouw in de gemeente op de doorstroming op de woningmarkt. De aanleiding is mede een motie van de gemeenteraad waarin men vraagt een onderzoek uit te voeren naar het aantal vrijgekomen woningen door toegevoegde nieuwbouwwoningen. Specifiek vraagt men welke woningen na verhuizing naar een nieuwbouwwoning worden achtergelaten en welke doelgroepen de vrijgekomen woningen kopen. Daarnaast wil men graag inzicht in de kopers van de nieuwbouwwoningen. De gemeente Middelburg wil dit onderzoek eerst over de afgelopen jaren uit laten uitvoeren (2019 tot en met 2021) en vervolgens de komende jaren laten herhalen om de doorstroming als gevolg van nieuwbouw te monitoren. 2.2
Onderzoeksvragen
De onderzoeksvragen die in het rapport zullen worden behandeld zijn als volgt: 1.
Wat zijn de kenmerken van de nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg? a.
Welke nieuwbouwwoningen zijn er in de gemeente Middelburg bijgekomen en waar?
b.
Wie zijn de kopers? i. Wat is de leeftijdsverdeling? We maken onderscheid tussen de leeftijdscategorie tot 35 jaar, van 35 jaar tot en met 55 jaar en ouder dan 55 jaar. ii. Koopt men samen of alleen? iii. Waar komt men vandaan (regio als men van buiten de gemeente komt en wijk als men vanuit de gemeente Middelburg komt)?
2.
Welke verhuisketens van koopwoningen worden op gang gebracht door de kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg? a.
Welke woningen laten kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg achter?
b.
Wie kopen de koopwoningen welke achtergelaten worden door nieuwbouwkopers? i. Wat is de leeftijdsverdeling? ii. Koopt men samen of alleen? iii. Is men een koopstarter1?
2.3
Data en onderzoeksperiode
De gemeente heeft een lijst aangeleverd met alle gereedgekomen nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg over de periode 2019 tot en met 2022. De lijst telde precies 300 woningen waaraan het Kadaster nog enkele woningen extra heeft kunnen toevoegen. Van de in totaal 307 woningen waren er 239 in particuliere handen. Hiervan hebben we voor 95% (226 woningen) de transactie kunnen vaststellen. Deze 226 woningen vormen de basis voor dit onderzoek. Op basis van deze lijst hebben wij een onderzoeksbestand opgesteld gebaseerd op de Basisregistratie Kadaster (BRK) en de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Bij recente transacties weten we nog niet welke woning de kopers van nieuwbouwwoningen zullen achterlaten. Na tenminste een jaar is die situatie veelal wel duidelijk. Vandaar dat we de transacties uit 2022 buiten beschouwing laten en dit onderzoek focussen op de periode 2019 tot en met 2021. _____________________ 1
Als een of alle verkrijgers -koper(s)- niet eerder een woning heeft of hebben verkregen, dan beschouwt het Kadaster de transactie als een zogenoemde ‘koopstarters-transactie’. Dit is alleen een indicatie van de eigendomssituatie van de koper(s) voorafgaand aan de transactie. De voorafgaande woonsituatie is hierop niet van invloed.
Pagina 6 van 19
3
Gekochte nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg
3.1
Kenmerken nieuwbouwwoningen
Voor de realisatieperiode 2019 tot en met 2022 zien we dat de nieuwbouwwoningen over het algemeen een jaar eerder worden verkocht. De meeste woningen zijn verkocht in 2018 en 2019. In de wijken Mortiere en Stromenwijk/’t Zand zijn de meeste nieuwbouwwoningen verkocht, respectievelijk 125 (55%) en 50 (22%) van alle nieuwbouwwoningen verkocht over de gehele periode. Ruim 60% van alle verkochte nieuwbouwwoningen is een twee-onder-een-kap of een vrijstaande woning. Bovendien heeft ruim 60% van alle verkochte nieuwbouwwoningen een woonoppervlakte van 140 m2 of meer. Dit zijn over het algemeen woningtypen en oppervlakteklassen die veel gekocht worden door doorstromers.
Aantal verkochte nieuwbouwwoningen per wijk
Aantal verkochte nieuwbouwwoningen per jaar 90
80
80
78
Mortiere
125
70 Stromenwijk/'t Zand
50
60
45
50
Arnemuiden
31
40 30
Klarenbeek
20 10
11
6
11 Overige wijken
1
14
0 2016
2017
2018
2019
2020
Aantal verkochte nieuwbouwwoningen naar woningtype Twee onder een kap
Aantal verkochte nieuwbouwwoningen naar oppervlakteklasse 76
Vrijstaand
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150
2021
60 tot 80 m2
2
tot 60 m2
2
80 tot 100 m2
5
70
Tussenwoning
33 100 tot 120 m2
Hoekwoning
23
32 120 tot 140 m2
Appartement
15 0 10 20 30 40 50 60 70 80
52
140 m2 en meer
142 0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150
Pagina 7 van 19
3.2
Waar komen de kopers vandaan?
De meeste kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg komen zelf ook uit de gemeente Middelburg: ruim 144 van de 226 nieuwbouwkopers (64%). Voor de gemeente Middelburg komt 36% van de kopers van buiten de gemeente, met name vanuit de omliggende gemeenten: Vlissingen en Veere. In de wijken met de meeste verkochte nieuwbouwwoningen, Mortiere en Stromenwijk/’t Zand, ligt het aandeel dat van buiten de gemeente komt hoger: respectievelijk 42% en 44%.
Aandeel kopers van buiten de gemeente Middelburg per wijk gekochte nieuwbouwwoning
Aandeel nieuwbouwkopers gemeente Middelburg naar herkomstgemeente Middelburg
64%
Vlissingen
12%
Veere
5%
Borsele
1%
Overige gemeenten 10%
36%
Mortiere
42%
Stromenwijk/'t Zand
44%
Arnemuiden
18% 0%
Totaal
20%
30%
6%
Klarenbeek 40%
50%
60%
70%
17% 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
Op de volgende pagina staat een kaart met daarop de stromen van alle nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg naar herkomst. Wanneer kopers vanuit de gemeente Middelburg komen is de stroom vanuit de wijk weergegeven, binnen de provincie Zeeland vanuit de gemeente en buiten de provincie is de stroom per provincie weergegeven. Zowel de kleur als de dikte van de lijnen geven de grootte van de stroom weer: hoe dikker en donkerder, hoe meer kopers vanuit deze regio naar de gemeente Middelburg komen. In de kaart is goed te zien dat de meeste kopers vanuit de gemeente Middelburg zelf komen. Immers, hoewel wijken een stuk minder potentiële kopers bieden dan hele gemeenten of provincies, zijn de stromen vanuit de wijken in de gemeente relatief groot. Daarnaast leveren de twee buurgemeenten ten (zuid-)westen van de gemeente ook relatief veel nieuwbouwkopers: gemeente Vlissingen en gemeente Veere. Opvallend is dat de gemeenten ten oosten van de gemeente Middelburg (Borsele en Goes) relatief minder kopers aanleveren vergeleken met deze twee gemeenten. Buiten de provincie Zeeland komen relatief de meeste kopers uit Zuid-Holland, gevolgd door Noord-Brabant en Noord-Holland. Dit is een bekend fenomeen: kopers verhuizen veelal over korte afstanden en blijven meestal in dezelfde regio.
Het is daarom ook te verwachten dat de meest nabijgelegen provincies de meeste kopers van buiten de provincie aanleveren.
Pagina 8 van 19
Kopers uit eigen gemeente
Pagina 9 van 19
3.2.1
Kopers van binnen de eigen gemeente
Splitsen we de 144 (64%) kopers die vanuit de eigen gemeente komen verder uit naar wijk, dan zien we dat de meeste nieuwbouwkopers uit de wijken Mortiere en Arnemuiden komen, gevold door Middelburg Zuid en Stromenwijk/’t Zand. De figuur hieronder toont het aandeel per herkomstwijk in de gemeente Middelburg van het totaal aantal nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg.
Aandeel nieuwbouwkopers gemeente Middelburg naar herkomstwijk (wijken binnen gemeente Middelburg) Mortiere
13%
Arnemuiden
13%
Middelburg Zuid
9%
Stromenwijk/'t Zand
8%
Binnenstad
6%
Dauwendaele
4%
Klarenbeek
3%
Overige wijken
8% 0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
Kopers vanuit Mortiere die nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg kopen, kopen met name nieuwbouwwoningen in de eigen wijk: 77% van de kopers uit de wijk Mortiere die een nieuwbouwwoning kopen in de gemeente Middelburg, koopt deze in de wijk Mortiere. Voor kopers vanuit Arnemuiden is dit aandeel nog hoger: 90% van de kopers uit Arnemuiden koopt in Arnemuiden. De overige 10% uit Arnemuiden koopt een nieuwbouwwoning in Mortiere. In Middelburg Zuid zijn in de onderzoeksperiode geen nieuwbouwwoningen verkocht, de kopers vanuit deze wijk trekken met name naar Mortiere (75%) en Stromenwijk/’t Zand (20%). Kopers die vanuit Stromenwijk/’t Zand komen kopen relatief vaak nieuwbouwwoningen in eigen wijk (47%), maar kopen ook vaak in Mortiere (47%).
Aandeel kopers dat een woning binnen de eigen wijk koopt per herkomstwijk (min. 10 kopers) Mortiere
77%
Arnemuiden
90%
Middelburg Zuid
0%
Stromenwijk/'t Zand
47%
Binnenstad
7% 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Pagina 10 van 19
3.3
Kenmerken kopers nieuwbouwwoningen
Van alle nieuwbouwkopers (226) in de gemeente Middelburg is het grootste deel (54%, 122 kopers) tussen de 35 en 55 jaar. Kopers in deze leeftijdsgroep zitten vaak op het punt van hun wooncarrière waar ze de stap maken naar een grotere woning, omdat ze gezinnen stichten. Dit sluit goed aan bij het aanbod van de nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg (hoofdstuk 3.1). Zo’n 23% (53 kopers) is jonger dan 35 jaar en tevens is 23% (51 kopers) ouder dan 55 jaar. Dit zullen relatief vaak doorstromers zijn.
Nieuwbouwkopers, koopt men samen of alleen?
Nieuwbouwkopers naar leeftijdsklasse
tot 35 jaar
23% samen
35 tot en met 55 jaar
86%
54%
alleen ouder dan 55 jaar
14%
23%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
In onderstaande figuren wordt per oppervlakteklasse het percentage kopers per leeftijdsklasse en aantal kopers (alleen of samen) weergegeven. Daarnaast wordt het aantal verkochte nieuwbouwwoningen per oppervlakteklasse weergegeven. Kopers ouder dan 55 jaar kopen relatief vaak woningen tot 120m2, kopers jonger dan 35 jaar kopen relatief vaak woningen in de categorie 120 tot 140 m 2. In de kleine oppervlakteklassen wordt relatief vaker alleen gekocht.
Nieuwbouwkopers gemeente Middelburg naar leeftijdsklasse per oppervlakteklasse gekochte woning
Nieuwbouwkopers gemeente Middelburg naar aantal kopers per oppervlakteklasse gekochte woning
tot 60 m2
50%
50%
tot 60 m2
50%
50%
2
60 tot 80 m2
50%
50%
60 tot 80 m2
50%
50%
2
Aantal
80 tot 100 m2
20%
100 tot 120 m2 13% 120 tot 140 m2
22%
20%
Totaal
23% 0%
20%
80 tot 100 m2
65%
38%
140 m2 en meer
tot 35 jaar
80%
40%
100 tot 120 m2
46%
26%
15%
120 tot 140 m2
63%
16%
140 m2 en meer 9%
54%
23%
40%
35 tot en met 55 jaar
60%
80%
100%
ouder dan 55 jaar
Totaal
60%
15%
14% 0%
20%
Alleen
5
74%
40%
23
85%
52
91%
142
86%
226
60%
80%
100%
Samen
Pagina 11 van 19
In onderstaande figuren wordt per woningtype het percentage kopers per leeftijdsklasse en aantal kopers (alleen of samen) weergegeven. Daarnaast wordt het aantal verkochte nieuwbouwwoningen per woningtype weergegeven. Hieronder wordt ook het percentage per woningtype per leeftijdsklasse weergegeven en het totaal aantal woningen gekocht per leeftijdsklasse. Kopers ouder dan 55 jaar kopen relatief vaker appartementen. Tussenwoningen worden relatief vaker gekocht door kopers jonger dan 35 jaar. Dit zijn ook de woningtypen waar relatief vaker alleen wordt gekocht.
Nieuwbouwkopers gemeente Middelburg naar leeftijdsklasse per woningtype gekochte woning
Nieuwbouwkopers gemeente Middelburg aantal kopers per woningtype gekochte woning Aantal
Appartement 13%
87%
Tussenwoning
58%
Hoekwoning
18%
Totaal
64% 57%
23% 0%
6%
59%
Vrijstaand 14%
tot 35 jaar
36%
31%
Twee onder een kap
Appartement
54%
20%
40%
60%
35 tot en met 55 jaar
40%
Tussenwoning
60%
27%
15
73%
33
9%
Hoekwoning 9%
91%
32
17%
Twee onder een kap 8%
92%
76
29%
Vrijstaand 10%
90%
70
23%
Totaal 14%
86%
226
80%
100%
0%
ouder dan 55 jaar
20%
Alleen
40%
60%
80%
100%
Samen
Nieuwbouwkopers gemeente Middelburg per leeftijdsklasse naar woningtype gekochte woning tot 35 jaar
36%
35 tot en met 55 jaar 2% 10%
16%
ouder dan 55 jaar
25% 0%
Appartement
10%
19%
40%
4% 6% 20%
26%
30%
Tussenwoning
Hoekwoning
50%
19%
53
33%
25% 40%
Aantal
122
39% 60%
70%
Twee onder een kap
80%
51 90%
100%
Vrijstaand
Pagina 12 van 19
4
Verhuisketens door nieuwbouw
Door het toevoegen van nieuwbouwwoningen wordt er tegemoetgekomen aan de vraag van woningzoekenden naar woonruimte. Maar kopers van een nieuwbouwwoning laten in veel gevallen ook een (koop)woning achter, waar andere woningzoekenden eveneens baat bij hebben. Nieuwbouwwoningen zijn zo de start van een keten van vervolgverhuizingen. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de eerste schakel van deze keten: de koopwoningen die nieuwbouwkopers achterlaten en de kopers van deze achtergelaten woningen. Van de 226 nieuwbouwkopers hebben we voor 185 een vorig verkochte woning kunnen vinden. Dus voor 81% van alle kopers weten we welke koopwoning ze achterlieten. Meer dan de helft van de nieuwbouwkopers waarvan we geen vorige koopwoning hebben kunnen vinden is jonger dan 35 jaar, het is aannemelijk dat het hier om koopstarters gaat die nog geen vorige woning in bezit hadden. Van de overige kopers ouder dan 35 jaar waar we geen vorige koopwoning hebben kunnen vinden komt een deel (20%) uit een huurwoning. 4.1
Waar staan de vorige woningen van nieuwbouwkopers?
De meeste kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg laten zelf ook een woning achter in de gemeente Middelburg: 121 van de 185 vorige woningen van nieuwbouwkopers ligt in de gemeente Middelburg (65%). De overige vorige woningen van nieuwbouwkopers liggen vooral in de omliggende gemeenten. Dit is in lijn met de herkomst van de kopers (hoofdstuk 3.2). Vanaf hier focussen we op de 121 woningen (65%; zie kader in figuur hieronder) die worden achtergelaten in de gemeente Middelburg. Splitsen we deze 65% vorige woningen in de gemeente Middelburg verder uit naar wijk van de vorige woning, dan zien we dat de meeste vorige woningen van nieuwbouwkopers in de wijken Mortiere en Arnemuiden liggen, gevold door Middelburg Zuid en Stromenwijk/’t Zand. Gezien in Middelburg Zuid (vrijwel) geen nieuwbouwwoningen zijn toegevoegd in de onderzoeksperiode, zijn deze vrijgekomen woningen een manier waarop kopers in deze wijk kunnen instromen. Hetzelfde geldt voor de wijken de Binnenstad en Dauwendaele.
Vorige woningen nieuwbouwkopers naar wijk (wijken binnen gemeente Middelburg)
Vorige woningen nieuwbouwkopers naar gemeente Middelburg
65%
Mortiere
16%
Arnemuiden Vlissingen
12%
Veere
4%
Borsele
2%
Overige gemeenten
17% 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
12%
Middelburg Zuid
9%
Stromenwijk/'t Zand
8%
Binnenstad
4%
Dauwendaele
4%
Klarenbeek
3%
Overige wijken
9% 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
Pagina 13 van 19
4.2
Kenmerken verkochte vorige woningen in de gemeente Middelburg
Van de 121 woningen die worden achtergelaten in de gemeente Middelburg door kopers van nieuwbouwwoningen, is bijna de helft (48%) een tussenwoning. Ook twee-onder-een-kap woningen worden relatief vaak verkocht: 23% van de vorige woningen is een twee-onder-een-kap. Kijken we naar de samenstelling van de woningvoorraad van de gemeente Middelburg dan blijkt dat respectievelijk 37% en 8% van alle woningen in het bezit van eigenaar-bewoners in de gemeente Middelburg een tussenwoning of tweeonder-een-kap is. Deze woningtypen worden dus relatief vaker achtergelaten door nieuwbouwkopers dan dat zij voorkomen in de woningvoorraad. Daarnaast is 1 op de 3 woningen die worden achtergelaten door nieuwbouwkopers 140 m 2 of groter en 85% van de vrijgekomen woningen is 100 m2 of groter. Ook dit heeft deels te maken met de samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente Middelburg: meer dan de helft (58%) van de woningen is groter dan 100 m2 en kijken we naar de woningen in bezit van eigenaar-bewoners dan is ruim 78% groter dan 100 m2. Maar alsnog worden relatief vaker de wat grotere woningen achtergelaten door kopers van nieuwbouwwoningen.
Vorige woningen in de gemeente Middelburg naar woningtype
tussenwoning
Vorige woningen in de gemeente Middelburg naar oppervlakteklasse 48%
twee onder een kap
23%
hoekwoning
13%
vrijstaand
11%
tot 60 m2
2%
60 tot 80 m2
6%
80 tot 100 m2
7%
100 tot 120 m2
24%
120 tot 140 m2 appartement
4% 0%
10%
27%
140 m2 en meer 20%
30%
40%
50%
Vorige woningen in de gemeente Middelburg naar energielabel A
22%
C
0%
10%
20%
26%
tot 1945
12%
1945 tot 1970
10%
1970 tot 1980
15%
D
5%
1980 tot 1990
15%
E
3%
1990 tot 2000
13%
F
0%
2000 tot 2010
G
1%
2010 en later
0%
10%
20%
30%
40%
30%
40%
50%
Vorige woningen in de gemeente Middelburg naar bouwjaar
36%
B
34%
50%
25% 11% 0%
10%
20%
30%
40%
50%
Pagina 14 van 19
Kijken we naar het energielabel, dan heeft een relatief groot aandeel van de achtergelaten woningen energielabel A: 36%. Ter vergelijking, van de woningen in de woningvoorraad waarvan een energielabel bekend is heeft 28% een label A. Woningen met mindere labels worden juist minder vaak achtergelaten door nieuwbouwkopers. Het zijn dan ook vaak relatief nieuwe woningen die worden achtergelaten door nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg: ruim 36% van de woningen die verkocht worden door nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg zijn gebouwd na 2000. In totaal beslaan deze bouwjaarklassen slechts 16% van de woningvoorraad van de gemeente Middelburg. 4.3
Kenmerken kopers vrijgekomen woningen in de gemeente Middelburg
Kijken we naar de kopers van de in de gemeente Middelburg vrijgekomen woningen dan blijkt dat hier een relatief groter aandeel jonger dan 35 jaar is vergeleken met de kopers van nieuwbouwwoningen: 40% van de kopers van de vrijgekomen woningen is jonger dan 35 jaar en 23% van de kopers van nieuwbouwwoningen is jonger dan 35 jaar. Ook koopt men iets vaker alleen (zie ook hoofdstuk 3.3.). Waarschijnlijk heeft dit te maken met de kenmerken van de achtergelaten woningen (hoofdstuk 4.2). Dit zijn relatief vaak tussenwoningen, woningen die over het algemeen ook binnen de mogelijkheden voor koopstarters en jonge kopers liggen.
Kopers vorige woning in gemeente Middelburg naar leeftijdsklasse
tot 35 jaar
Kopers vorige woning in gemeente Middelburg, type koper
40% koopstarter
35 tot en met 55 jaar
27%
49%
ouder dan 55 jaar
doorstromer
12%
0%
20%
40%
60%
80%
73%
0%
20%
40%
60%
80%
Kopers vorige woning in gemeente Middelburg, aantal kopers
samen
61%
alleen
39%
0%
20%
40%
60%
80%
Pagina 15 van 19
4.4
Van – naar: welke woning laat men achter voor welke nieuwbouwwoning?
In de figuur hieronder worden de stromen tussen woningtypen weergegeven voor alle kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg. Links staat het woningtype van de verkochte vorige woning en rechts staat het woningtype van de gekochte nieuwbouwwoning. Hierdoor wordt inzichtelijk welke vorige woning wordt achtergelaten voor de verschillende soorten nieuwbouwwoningen. In de groep overig zit een groot deel koopstarters, waarvan geen vorige woning bekend is; zij kopen relatief vaak appartementen of rijwoningen. Ook is van een klein deel het woningtype onbekend. De figuur op de volgende pagina geeft de stromen weer voor de kopers die een woning achterlaten in de gemeente Middelburg. Hier bestaat de groep overig geheel uit onbekende woningtypen. In onderstaand figuur valt op dat nieuwbouwkopers die een vrijstaande woning achterlaten, relatief vaak een nieuwbouwappartement kopen. Voor de andere woningtypen geldt juist dat men vaak in één of twee stapjes hoger gaat. Dit patroon is ook zichtbaar voor kopers die een woning achterlaten in de gemeente Middelburg (volgende pagina). Alle nieuwbouwkopers (links vorige woning, rechts nieuwbouw)
Pagina 16 van 19
Onderstaand figuur zoomt in op de woningen die worden achtergelaten binnen de gemeente Middelburg (links) door kopers van verschillende type nieuwbouwwoningen (rechts) in de gemeente Middelburg. Uit dit figuur wordt duidelijk welke woningen worden ‘vrijgespeeld’ in de gemeente Middelburg door het toevoegen van verschillende typen nieuwbouwwoningen. Zo koopt 31% van alle nieuwbouwkopers vanuit een vrijstaande in de gemeente Middelburg (in totaal 13 kopers) een appartement. Deze nieuwbouwkopers die een vrijstaande woning achterlaten in de gemeente Middelburg voor een appartement zijn allen ouder dan 55 jaar. Voor de andere woningtypen geldt dus juist dat men vaak in één of twee stapjes hoger gaat: zo koopt 30% van de kopers die een rijwoning (tussenwoning of hoekwoning) achterlaten in de gemeente Middelburg (71 kopers) een weer een rijwoning, 39% een twee onder een kap en 25% een vrijstaande woning. Kopers vanuit tweekappers gaan bijna altijd naar een vrijstaande nieuwbouwwoning: 74% van de kopers vanuit een tweekapper koopt een vrijstaande woning. Woningen achtergelaten in de Gemeente Middelburg (links, rechts nieuwbouw)
Pagina 17 van 19
4.5
Van – naar: hoeveel oppervlakte krijgt men erbij of gaat eraf in de nieuwbouwwoning?
In de figuur hieronder worden de stromen tussen oppervlakteklassen weergegeven voor alle kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg. Links staat de oppervlakteklasse van de verkochte vorige woning en rechts staat de oppervlakteklasse van de gekochte nieuwbouwwoning. Hierdoor wordt inzichtelijk hoeveel vierkante meter men er op voor- of achteruitgaat met het kopen van een nieuwbouwwoning. In de groep overig zit een groot deel koopstarters, waarvan geen vorige woning bekend is en dus ook geen oppervlakteklasse. De figuur op de volgende pagina geeft de stromen weer voor de kopers die een woning achterlaten in de gemeente Middelburg. Overig hier slaat alleen op woningen van doorstromers waarvan we het oppervlakte niet weten. In onderstaande figuren valt op dat nieuwbouwwoningen over het algemeen groter zijn dan de woning die nieuwbouwkopers achterlaten. Dit is zowel het geval voor kopers van buiten de gemeente Middelburg als voor kopers die een woning in de gemeente achterlaten (volgende pagina). Kopers die een woning in de gemeente Middelburg achterlaten kopen wel relatief vaker een woning van 130m2 of meer: 80% van alle kopers die een woning achterlaten in de gemeente Middelburg vs. 71% van alle kopers.
Dit komt vooral doordat hier koopstarters (overig in onderstaand figuur) niet worden meegenomen (zij laten immers geen woning achter) en zij kopen veelal kleinere woningen.
Alle nieuwbouwkopers (vorige woning in de linker kolom)
Pagina 18 van 19
Woningen achtergelaten in de Gemeente Middelburg (linker kolom)
Pagina 19 van 19