Bijlage 1. Notitie nieuwbouw in de vertraging

NIEUWBOUW IN MIDDELBURG STAND VAN ZAKEN OP DE NIEUWBOUWMARKT + TE VOLGEN STRATEGIE IN EEN MOEILIJKE TIJD

Wilbert Dingemanse Ad van den Kieboom

Gemeente Middelburg 4 september 2023

INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding en context 2. Analyse Stijgende rente Ontwikkeling bouwkosten Ontwikkeling bijkomende kosten en btw Ontwikkeling grondkosten Kosten bouwrijpe grond Energiekosten en energieprestatieverbeteringen nieuwbouw 3. Huidige stand van zaken projecten Oplevering en woningen in aanbouw op schema, pijplijn is gevuld Woningen in verkoop worden niet of nauwelijks verkocht Huidige maatregelen woningen in verkoop Startbouwimpuls (SBI) Huidige maatregelen projecten in planvormingsfase 4. Mogelijke algemene maatregelen Hypotheekrente en financiering Het programma: andere woningtypen en/of huurwoningen Flexwoningen Bouwkosten Bijkomende kosten, winst en risico Omzetbelasting Grondkosten Het eerder kunnen starten met bouwen dan wanneer het percentage van 70% verkocht is gehaald Gemeentelijke subsidieregeling Subsidies vanuit het Rijk en/of de provincie Overig maatwerk 5. Belangrijkste adviezen

Bijlage: Overzicht woningbouwplannen 2022-2030, stand van zaken augustus 2023

1. INLEIDING EN CONTEXT Momenteel (vanaf medio 2022) doet zich de merkwaardige situatie voor dat enerzijds een steeds toenemende vraag is naar woningen en dat anderzijds de woningmarkt grotendeels tot stilstand is gekomen. Dit uit zich vooral doordat de bouw van nieuwbouwwoningen niet van de grond komt. Vanuit het Rijk wordt grote druk gezet om snel en veel woningen te bouwen. Bijvoorbeeld door het sluiten van de zogenaamde woondeals.1 Het sluiten van de woondeals heeft, ondanks allerlei aanvullende maatregelen (subsidieregelingen, zogenaamde versnellingstafels et cetera) die de minister heeft genomen, nog niet tot zichtbaar resultaat geleid. Ook vanuit de Middelburgse gemeenteraad zijn vragen2 gesteld naar wat we in deze situatie kunnen doen om toch te kunnen blijven bouwen. Daarbij heeft de gemeenteraad een aantal moties3 aangenomen met als onderliggende gedachte om meer en sneller nieuwbouwwoningen op te kunnen leveren. In deze notitie wordt vanuit de disciplines wonen en grondzaken van de gemeente Middelburg een analyse gegeven van de huidige woningmarktsituatie. Aan bod komt de vraag hoe deze is ontstaan en zich heeft ontwikkeld (hoofdstuk 2). Vervolgens wordt, mede aan de hand van onze input voor de Zeeuwse Woondeal, aangegeven hoe de vlag in Middelburg momenteel erbij hangt (hoofdstuk 3).

Tenslotte bespreken we in hoofdstuk 4 een aantal maatregelen waaraan gedacht zou kunnen worden en geven we weer in hoeverre deze haalbaar en effectief kunnen zijn. Ieder hoofdstuk wordt afgesloten met een samenvatting. In hoofdstuk 5 worden tot slot adviezen geformuleerd voor de omgang met de ontstane situatie. Die laten zich samen vatten als ‘wacht waar het kan en faciliteer waar dit direct resultaat oplevert’. Overigens ook de conclusie van de notitie die vanuit het perspectief van het grondbedrijf tijdens de vorige crisis (2008) werd geschreven. Ook toen bleek het vooral te gaan om landelijke problematiek waaraan op gemeenteniveau weinig te veranderen viel. Dat lijkt ook nu het geval.

Voor de visie vanuit het Rijk, zie bijvoorbeeld de op 22 mei 2023 verzonden kamerbrief over ‘doorbouwen in veranderende omstandigheden’. 2 Zie onder andere schriftelijke vragen over de Zuidsingel en vragen aan het college over woningbouw en grondprijzen. 3 Zie motie 12.m.1 over verhogen versnelling woningbouw en motie 12.m.3 over vraaggerichte woningbouw, beide aangenomen tijdens de raadsvergadering van 15 december 2022 en motie 6.m.10 over flexwoningen op gemeentegrond, aangenomen tijdens de raadsvergadering van 5 juli 2023. 1

2. ANALYSE De afgelopen jaren (vanaf 2015) was sprake van een sterk gespannen woningmarkt en werden steeds hogere prijzen betaald voor woningen, waarbij in de periode 2020/2021 structureel werd overboden op vraagprijzen. In de tabel hieronder is indicatief weergegeven hoe de prijzen per m² gebruiksvloeroppervlakte voor nieuwbouwwoningen in verschillende prijsklassen werden ingeschat in 2012, 2017 en 2023 op basis van gegevens gepubliceerd op Funda. TABEL NIEUWBOUWWONINGEN - VERKOOPPRIJS PER/M² GBO Funda 2012

Funda 2017

Funda 2023 tov 2012

< € 200.000 € 200.000 - € 300.000 € 300.000 - € 400.000 € 400.000 - € 500.000 > € 500.000

€ € € € €

1.560 1.846 1.933 2.387 2.811

€ € € € €

1.750 2.000 2.000 2.294 2.667

tov 2012 tov 2017 12% geen aanbod nvt nvt 8% geen aanbod nvt nvt 3% € 3.004 55% 50% -4% € 3.530 48% 54% -5% € 4.498 60% 69%

In 2012 werden voor nieuwbouwwoningen per m² gebruiksoppervlakte (gbo) prijzen in de range van € 1.560 tot € 2.811 gevraagd. In 2017 waren de prijzen nog niet sterk gestegen. Anno nu is er onder € 300.000 geen enkel aanbod van nieuwbouwwoningen, en liggen de prijzen per m² gbo tussen € 3.000 en € 4.500. Aangenomen mag worden dat woningen die nu in de klasse € 300.000 tot € 400.000 worden aangeboden, zes en elf jaar geleden nog werden aangeboden tussen € 175.000 en € 300.000. Het gaat dan om rijenwoningen. In feite zijn de prijsverschillen dus nog groter, want je moet dan een rijwoning die in 2012 bijvoorbeeld € 1.600 per m² gbo kostte en in 2017 € 1.800 kostte, vergelijken met een rijwoning die nu € 3.000 per m² gbo kost. Dat is ten opzichte van 2012 een stijging van 88% en ten opzichte van 2017 een stijging van 67%. De enorme prijsstijgingen in de periode 2017 – 2022 hadden vooral te maken met: • De steeds toenemende vraag naar woningen. • De steeds maar dalende (tot 2022) en uiteindelijk extreem lage hypotheekrente, waardoor mensen in staat en bereid waren om steeds meer geld voor een woning te betalen, zeker in de situatie waarin mensen ook een woning te verkopen hadden. Aan de andere kant was sprake van sterk stijgende kosten, waardoor de prijsstijging van nieuwbouwwoningen ook noodzakelijk was om de gestegen kosten goed te maken.

Doordat de verkoopprijzen van nieuwbouw nog sterker stegen dan de kosten, werden tot begin 2022 veel nieuwbouwprojecten in gang gezet. Bij de gestegen kosten kan het volgende onderscheid worden gemaakt • Stijgende bouwkosten (van materiaal, nieuwe eisen ten aanzien van bijvoorbeeld energieprestaties en -vooral het laatste jaar- ook de lonen). • Stijgende bijkomende kosten. Deze kosten worden meestal uitgedrukt als een percentage van de bouwkosten. Het percentage bleef ongeveer gelijk, maar in absolute zin namen de kosten dus net zo sterk toe als de bijkomende kosten. • Stijgende omzetbelasting. Daar geldt hetzelfde voor als voor de bijkomende kosten. • Stijgende grondkosten. In absolute zin namen de grondkosten toe, maar in relatieve zin (als aandeel in/percentage van de vrij op naamprijs) namen deze af.

Stijgende rente In 2008 (het jaar waarin de vorige crisis op de woningmarkt zich manifesteerde) was de hypotheekrente voor een tien jaar rentevaste hypotheek nog meer dan 5,5% (het record in de periode vanaf 1984 werd overigens bereikt in 1992 met bijna 10%, in de periode 2003-2007 lag de hypotheekrente onder dit niveau, tot 2003 steeds daarboven). Vanaf 2013 begon de hypotheekrente te dalen om in 2021 een historisch laag niveau aan te tikken (circa 1%). Eind 2022 was de hypotheekrente al weer hoger dan 4%. Kortom, de rente is in minder dan een jaar tijd dus meer dan verviervoudigd. Zie de onderstaande grafiek (bron: hypotheker.nl).

Een hogere hypotheekrente betekent simpelweg dat iemand die een huis koopt met veel hogere woonlasten wordt geconfronteerd. Dan wel dat iemand bij een vast bedrag aan voor hem betaalbare woonlasten, veel minder kan lenen voor het kopen van een woning. Bij een brutoinkomen van bijvoorbeeld € 55.000 per jaar kun je bij een rente van 4,25% nu een bedrag lenen van circa € 226.000. Dat was begin 2022 nog € 345.000 voor dezelfde (bruto) woonlasten. Dit is een daling met € 119.000, oftewel 35%. Dat beperkt de mogelijkheden voor de meeste kopers. Van 1992 tot 2022 was, met wat schommelingen, steeds sprake van een dalende hypotheekrente waardoor steeds meer geleend (en betaald) kon worden voor de aankoop van een woning. Vanaf 2012 tot 2022 was zelfs geen sprake van schommelingen, maar van enkel een dalende trend. Duidelijk is te zien dat die trend in 2022 abrupt is omgeslagen. Als iemand nog een bestaande woning te verkopen heeft, beperkt dat de mogelijkheden verder. Immers, potentiële kopers kunnen dan ook minder voor die bestaande woning betalen, zodat de overwaarde die gebruikt kan worden voor aankoop van een nieuwe woning ook daalt. Omdat nog steeds sprake is van krapte op de woningmarkt, is deze prijsdaling op de bestaande markt wel minder sterk dan de daling van het bedrag dat kan worden geleend.

Volgens het CBS was de prijsdaling in mei 2023 ten opzichte van een jaar eerder 5,6%. De NVM meldde recent dat de gemiddelde verkoopprijs in de bestaande markt in het tweede kwartaal van 2023 met 2,8% was gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Dat lijkt een gevolg van het feit dat bij gebrek aan nieuwbouw de vraag (en daarmee de prijs) in de bestaande bouw stijgt. Ontwikkeling bouwkosten Voor de bestaande bouw gold de afgelopen maanden dat ook de prijs van de woning die je terugkoopt ook lager zal zijn geworden. Maar in de nieuwbouw wordt dit extra problematisch, omdat de bouwkosten en daarmee de vrij op naamprijs van een woning blijven stijgen. Enerzijds als gevolg van inflatie (materialen worden duurder en lonen worden fors hoger), anderzijds als gevolg van de steeds maar toenemende eisen op het gebied van duurzaamheid en energie die aan woningen gesteld worden. In de volgende tabel is van een aantal typen woningen de bouwkostenontwikkeling weergegeven zoals die jaarlijks via Bouwkostenkompas (van IGG Bouweconomie) worden gepubliceerd. In absolute zin zijn deze getallen vrijwel altijd een onderschatting van de werkelijke bouwkosten. De praktijk wijst uit dat zelden tot nooit daadwerkelijk voor die bedragen de betreffende woning gebouwd kon worden. Dat komt ook omdat de kengetallen op het moment dat ze gepubliceerd zijn al weer achterhaald zijn.

Desondanks vormen ze een goede maatstaf om de prijsontwikkeling in de verschillende periodes in beeld te brengen, omdat de uitgangspunten die eraan ten grondslag liggen dezelfde zijn gebleven. ONTWIKKELING BOUWKOSTEN VOLGENS BOUWKOSTENKOMPAS Object

Bouwkosten per/m² bvo 2008 2013

2018

2023

prijsstijging tov 2008 2015 2018

2023

prijsstijging tov 2015 2018 2023

prijsstijging tov 2018 2023

Object Cataloguswoning 2 laags Cataloguswoning 3 laags Herenhuis schuin dak Herenhuis plat dak Stedelijke villa (schuin dak) Bungalow (tot 120 m²) Bungalow (vanaf 120 m²)

€ € € € €

827 € 850 € 894 € 1.130 € 967 € € €

840 € 844 € 943 € 1.149 € 1.080 € 1.308 € 1.178 €

961 € 959 € 1.152 € 1.377 € 1.225 € 1.474 € 1.365 €

1.405 1.399 1.590 1.918 1.702 2.127 1.927

1,57% -0,71% 5,48% 1,68% 11,69%

16,20% 12,82% 28,86% 21,86% 26,68%

69,89% 64,59% 77,85% 69,73% 76,01%

14,40% 13,63% 22,16% 19,84% 13,43% 12,69% 15,87%

67,26% 65,76% 68,61% 66,93% 57,59% 62,61% 63,58%

46,20% 45,88% 38,02% 39,29% 38,94% 44,30% 41,17%

2^1 kap (schuin dak) 2^1 kap plat dak Bouwconcept woning (plat dak) Seriematig 3 laags (schuin dak) Seriematig 3 laags (plat dak) Sociale huurwoning Patio woning 1 laags

€ €

822 € 883 € € 711 € 787 € 703 € €

934 € 1.032 € 697 € 783 € 873 € 782 € 1.295 €

1.019 € 1.123 € 745 € 841 € 924 € 832 € 1.369 €

1.460 1.619 1.161 1.222 1.347 1.225 1.949

13,63% 16,87%

23,97% 27,18%

77,62% 83,35%

10,13% 10,93% 11,24%

18,28% 17,41% 18,35%

71,87% 71,16% 74,25%

9,10% 8,82% 6,89% 7,41% 5,84% 6,39% 5,71%

56,32% 56,88% 66,57% 56,07% 54,30% 56,65% 50,50%

43,28% 44,17% 55,84% 45,30% 45,78% 47,24% 42,37%

€ 1.006 € € 1.006 € €

1.222 € 1.110 € 995 € 1.003 € 1.123 €

1.255 € 1.143 € 1.027 € 1.035 € 1.180 €

1.856 1.704 1.480 1.601 1.692

10,34%

13,62%

69,38%

-0,30%

2,88%

59,15%

2,70% 2,97% 3,22% 3,19% 5,08%

51,88% 53,51% 48,74% 59,62% 50,67%

47,89% 49,08% 44,11% 54,69% 43,39%

7,71%

19,01%

72,07%

9,44%

58,63%

45,10%

Urban villa 2 span Urban villa 3 span Urban villa 4 span Woontoren 8 lagen Appartementenblok tot 3 lagen Gemiddelde prijsstijging bouwkosten

€ € €

€ €

Ten opzichte van 2008 zijn de bouwkosten met ruim 70% gestegen. Ten opzichte van 2018 was dit 45%. Het leeuwendeel van de kostenstijgingen heeft zich dus de afgelopen vijf jaar voorgedaan. Het niveau van de bouwkosten lijkt zich nu wel te stabiliseren. Ontwikkeling bijkomende kosten en btw Naast de bouwkosten van woningen zijn er bijkomende kosten die meestal als een percentage worden uitgedrukt (23% tot 24%, als percentage redelijk stabiel maar in absolute zin natuurlijk net

zo veel stijgend als de bouwkosten) en de omzetbelasting (21% sinds 2012, daarvoor was het 19%). Ontwikkeling grondkosten Tot slot de grondkosten. Ten opzichte van de eerder genoemde onderdelen, heeft het gemeentebestuur voor woningprojecten hier invloed op. Voor de bouw van een woning is bouwrijpe grond nodig. In de tabel op de volgende pagina’s is een inschatting gemaakt van de ontwikkeling van prijzen van bouwgrond in Middelburg. Dat is een grove benadering, omdat grondprijzen tussen verschillende locaties en ook binnen een locatie sterk uiteen kunnen lopen. Dat laatste is afhankelijk van de ligging van de kavel. Ook de omvang van de kavels is echter van belang voor de meterprijs: naarmate kavels steeds groter worden zal de prijs per m² lager zijn. In een plan met relatief weinig uitgeefbare grond en veel openbare ruimte zal de gemiddelde m² prijs ook hoger zijn dan in een plan waarin het omgekeerde het geval is. Geprobeerd is hier een inschatting te maken op basis van min of meer doorsneekavels in een min of meer doorsneeplan. TABEL : BENADERING ONTWIKKELING GRONDPRIJZEN MIDDELBURG

2008

2013

2018

2023

264 € 252 € € 212 € 260 € 260 € 275 € € 234 € 325 € 237 € €

255 € 249 € 260 € 238 € 266 € 253 € 265 255 250 265 278 240

228 € 235 € 245 € 230 € 273 € 210 €

290 285 268 260 281 285

258 €

256 € -1%

237 € -8% -8%

278 8% 9% 17%

Grondgebonden vrije sector Inschatting gemiddelde m² prijzen voor standaard kavels*

Essenvelt Sint Laurens Zuid Rittenburg III Hazenburg Noord Veersepoort Sint Laurens Noord Rittenburg I/II Piet Heinstraat Mortiere Veerseweg Zuid Sprencklaan Mastgatstraat

€ €

Gemiddeld ongewogen prijsstijging t.o.v. 2008 prijsstijging t.o.v. 2013 prijsstijging t.o.v. 2018

€

€ € € € € € €

* het gaat hier om een groffe inschatting van gemiddelden, grondprijzen zijn erg afhankelijk van de locatie, het plan, de kavelgrootte, ligging binnen het plan, uitzicht etcetera

Appartementen vrije sector inschatting grondcomponent per appartement*

2008

2013

2018

2023

Essenvelt Rittenburg I/II Rittenburg III Veersepoort

€ 32.500 € 36.000 € 32.000 € 35.000 € 30.000 € 32.500 € 32.500 € 34.500 € 40.000 € 36.000 € 40.000 € 42.400

Inschatting gemiddeld prijsstijging t.o.v. 2008 prijsstijging t.o.v. 2013 prijsstijging t.o.v. 2018

€ 36.000 € 34.000 € 34.000 € 37.000 -6% -6% 3% 0% 9% 9%

* het gaat hier om een groffe inschatting van gemiddelden, grondprijzen zijn erg afhankelijk van de locatie, het plan, groote van het appartement, afewrkingsniveau, ligging binnen het plan, uitzicht etcetera

Sociale woningbouw

2008

2013

2018

2023

Sociale woningbouw grondgebonden € 14.000 € 15.000 € 17.000 € 19.000 Sociale woningbouw appartementen € 23.000 € 24.000 € 23.000 € 25.000 gewogen gemiddeld 75%app/25% grondgebonden € 16.250 € 17.250 € 18.500 € 20.500

prijsstijging t.o.v. 2008 prijsstijging t.o.v. 2013 prijsstijging t.o.v. 2018

-6%

-6% 0%

3% 9% 9%

* het gaat hier om een groffe inschatting van gemiddelden, grondprijzen zijn erg afhankelijk van de locatie, het plan, groote van het appartement, afewrkingsniveau, ligging binnen het plan, uitzicht etcetera

Sociale woningbouw

2008

2013

2018

2023

Sociale woningbouw grondgebonden € 14.000 € 15.000 € 17.000 € 19.000 Sociale woningbouw appartementen € 23.000 € 24.000 € 23.000 € 25.000 gewogen gemiddeld 75%app/25% grondgebonden € 16.250 € 17.250 € 18.500 € 20.500 prijsstijging t.o.v. 2008 6% 14% 26% prijsstijging t.o.v. 2013 7% 19% prijsstijging t.o.v. 2018 11%

Opmerkelijk is dat in 2013 en 2018 de grondprijzen wat lager waren dan in de markt op haar hoogtepunt in 2008. Dat zal veroorzaakt zijn doordat in een zwakke markt voorzichtiger werd gerekend. De prijsstijging heeft vooral plaatsgevonden tussen 2018 en 2023 en is veel minder sterk geweest dan de stijging van verkoopprijzen van woningen en van de bouwkosten. Op basis hiervan is het niet erg aannemelijk dat de stijging van grondprijzen in sterke mate heeft bijgedragen aan de gestegen woningprijzen. Dat blijkt ook wel als wordt gekeken naar het percentage dat de grondkosten uitmaakt van de totale stichtingskosten. Tot een aantal jaren geleden wat een grondquote van tegen de 30% vrij gebruikelijk. Nu is een percentage van 15% niet uitzonderlijk. Ter illustratie is hieronder een tabel opgenomen, eveneens voor min of meer doorsneekavels in een min of meer doorsneeplan. TABEL ILLUSTRATIE ONTWIKKELING GRONDQUOTE 2013

2018

2023

Rijenwoning 110 m2 gbo/kavel 225 m2 V.o.n. prijs af : omzetbelasting Prijs woning excl. btw

€ € €

205.000 € -35.579 € 169.421 €

240.000 € -41.653 € 198.347 €

380.000 -65.950 314.050

Bouwkosten Bijkomende kosten/winst+risico Grondkosten Saldo kosten

€ € € €

95.000 € 26.500 € 47.921 € 169.421 €

122.000 € 30.000 € 46.347 € 198.347 €

201.625 52.435 59.990 314.050

Grondkosten per m2 kavel Grondkosten als % von

€

213 € 23%

206 € 19%

267 16%

V.o.n. prijs af : omzetbelasting Prijs woning excl. btw

€ € €

340.000 € -59.008 € 280.992 €

400.000 € 595.000 -69.421 € -103.264 330.579 € 491.736

Bouwkosten Bijkomende kosten/winst+risico Grondkosten Saldo kosten

€ € € €

150.000 € 37.242 € 93.750 € 280.992 €

195.000 € 46.800 € 88.779 € 330.579 €

312.000 74.880 104.856 491.736

Grondkosten per m2 kavel Grondkosten als % von

€

250 € 28%

237 € 22%

280 18%

2^1 kap woning 155 m2 gbvo/kavel 375 m2

Kosten bouwrijpe grond Voor de partij die bouwrijpe grond verkoopt (in de meeste gevallen de gemeente) kost het ook geld om bouwrijpe grond ’op te leveren’. Denk aan het grondwerk en de aanleg van riolering et cetera

die moet worden uitgevoerd. De grondopbrengst dient hiervoor als dekking. Hiervoor moeten ruwe bouwgronden worden aangekocht, plannen worden gemaakt, straten, voet- en fietspaden, rioleringen, water en speelvoorzieningen worden aangelegd en bomen en groen worden aangeplant. Doordat steeds meer binnenstedelijk moet worden gebouwd, zijn de verwervingskosten van ruwe bouwgrond sterk toegenomen, maar ook in buitenstedelijke gebieden moet meer betaald worden voor verwerving van (in dat geval meestal agrarische) grond. De prijzen van bouwrijp maken per m² zijn sinds 2008 bijvoorbeeld met circa 50% gestegen en ten opzichte van 2018 met 35%. Plankosten (uurtarief) zijn ten opzichte van 2008 gestegen met 43% en met 19% ten opzichte van 2018. Als gevolg van intensiever bouwen (meer woningen per hectare) en hogere kwaliteitseisen die gesteld worden aan de inrichting van de buitenruimte neemt het uitgiftepercentage in plannen af (dus meer openbare ruimte nodig die geld kost en minder te verkopen grond die geld opbrengt). Als gevolg van het klimaatbestendig willen bouwen worden gebieden ook steeds meer opgehoogd wat ook extra kosten met zich mee brengt en ook extra tijd kost (inklinken). Daarnaast is steeds meer (rijks)overheidsbeleid gericht op het bouwen van ‘betaalbare’ woningen en minder in de duurdere sector, waardoor de grondopbrengsten onder druk staan en lager uit zullen komen.

Al met al stijgen de kosten om bouwrijpe grond te maken dus meer dan de opbrengsten, waardoor de grondexploitaties in toenemende mate onder druk staan en vaker en meer geld bij moet om een kostendekkende exploitatie mogelijk te maken. Laat staan dat in exploitaties geld verdiend kan worden om niet rendabele ontwikkelingen mogelijk te maken. Energiekosten en energieprestatieverbeteringen nieuwbouw Een recente ontwikkeling is de sterk toegenomen aandacht voor de energieprestaties van nieuwe woningen in relatie tot de sterk gestegen energiekosten. Een ontwikkeling is dat de toegenomen energieprestaties van de woningen kunnen leiden tot een bepaalde mate van uitruil tussen de hypotheeklasten (die wat hoger kunnen zijn) en de energielasten (die, als alles goed werkt en functioneert) lager kunnen zijn. Banken kunnen hier vanaf 1 januari 2024 rekening mee houden bij het verstrekken van een hypotheek.4 Hoe zich dit verder ontwikkelt is mede afhankelijk van hoe het overheidsbeleid zich de komende jaren verder ontwikkelt. Samenvatting Woningen zijn de afgelopen jaren sterk in prijs gestegen, evenals de kosten om een woning te kunnen maken. Mede door de lage hypotheekrente was dit geen belemmering om woningen te kunnen verkopen en te bouwen. In 2022 is er een omslag gekomen, waardoor de verkoop van nieuwbouwwoningen vrijwel stil is komen te liggen, ondanks de onverminderde vraag.

Door een hogere hypotheekrente neemt de leencapaciteit af, zodat de nog steeds duurder wordende nieuwbouwwoningen niet langer te financieren zijn. De stijging van de bouwkosten komt door vooral door duurdere materialen, hogere lonen en steeds meer extra eisen op het gebied van duurzaamheid en milieu. Grondprijzen zijn veel minder gestegen en maken ook een steeds lager percentage uit van de totale stichtingskosten. Ook de gemeente heeft te maken met sterk stijgende kosten voor het bouw- en woonrijp maken van plannen, wat grondexploitaties onder druk kan zetten.

4

Bron: https://weblog.independer.nl/hypotheken/hoe-groener-je-energielabel-hoe-hoger-je-maximale-hypotheek/.

3. HUIDIGE STAND VAN ZAKEN PROJECTEN In de bijlage is een tabel opgenomen met alle plannen die binnen de gemeente momenteel in uitvoering, in afwachting van uitvoering en in ontwikkeling zijn. Deze gegevens voor de periode 2022-2030 zijn ook gebruikt als input voor de Zeeuwse Woondeal, die begin 2023 tussen de provincie, de Zeeuwse gemeenten en het Rijk gesloten is. De tabel is per augustus 2023 voorzien van een update, zodat deze de huidige stand van zaken weergeeft. Oplevering en woningen in aanbouw op schema, pijplijn is gevuld Te zien is dat 236 woningen zijn gerealiseerd in anderhalf jaar, waarbij zorg- en studentenwoningen niet zijn meegenomen. Per jaar gaat dit dan om afgerond 160 woningen. Ook zijn op dit moment 232 woningen in aanbouw. Uitgaande van een gemiddelde bouwperiode van anderhalf jaar, betekent dit dat eind 2024 de eerste 468 afgesproken woningen gerealiseerd zullen zijn, gemiddeld 156 woningen per jaar. Ook zal voor circa 40 woningen op korte termijn de bouw nog starten. Voor Middelburgse begrippen is dat een forse nieuwbouwproductie. In de periode 2014-2021 werden bijvoorbeeld gemiddeld 85 nieuwe woningen per jaar opgeleverd, inclusief zorg- en studentenwoningen, voor de periode 2019-2021 waren dit gemiddeld 112 woningen per jaar (bron: CBS Statline). Daarnaast zit nog het nodige in de pijplijn.

Voor de bouw van bijna 900 woningen is een onherroepelijk bestemmingsplan beschikbaar en voor circa 280 woningen is het bestemmingsplan in procedure of is de voorbereiding daarvan zover gevorderd dat plannen binnen enkele weken of maanden in procedure gebracht kunnen worden. Voor de periode daarna wordt ook al aan diverse plannen gewerkt en is een participatietraject gestart om nieuwe woonlocaties aan te wijzen. Wat de planvorming en het creëren van nieuwe plancapaciteit betreft bestaat in Middelburg daarom nog geen reden tot zorg. Wel wordt, zoals bekend, aanvullend met spoed gezocht naar nieuwe locaties voor sociale woningbouw. Het is ook zaak om gewoon door te gaan met het creëren van nieuwe planvoorraad en nu niet stil te gaan zitten omdat de markt tijdelijk en dip vertoont! Dit omdat, zodra de markt weer aantrekt, ook voldoende aanbod beschikbaar is. Planvorming is een langdurig en tijdrovend proces, zodat het efficiënt is om daarbij prioriteit te geven aan enkele grotere locaties op gronden die al eigendom van de gemeente zijn. Parallel daaraan kunnen natuurlijk ook een aantal kansrijke (als in relatief eenvoudig te ontwikkelen, bij voorkeur ook in eigendom zijnde) binnenstedelijke locaties met prioriteit worden voorbereid, waarbij te denken valt aan Churchilllaan, Buitenruststraat en Swerfrust.

Woningen in verkoop worden niet of nauwelijks verkocht Wat wel zorgelijk is: in de plannen die in verkoop zijn is goed te merken dat de markt voor nieuwbouwwoningen zo goed als stil is komen te liggen. Ook vrije bouwkavels (met vaak een eigen marktdynamiek) worden minder snel verkocht dan enkele jaren geleden. Een overzicht per project volgt hieronder. Hazenburg

Project Sprinkhof met 36 projectmatige woningen in diverse typologieën en prijsklassen. Vanaf eind 2022 zijn 14 woningen in verkoop gebracht, waarvan er nu 5 zijn verkocht.

Essenvelt

Vanaf juli 2022 is fase 1a met 21 laanwoningen (twee- en driekappers + vrijstaande woningen, hoger prijssegment) in verkoop, waarvan er nu 12 zijn verkocht. Door garantiestelling van de achterliggende concerns is in juli eerder gestart met de bouw dan bij het moment van de vereiste 70%

verkocht. Start verkoop van fase 1b (25 woningen) en 5 zogenaamde ‘lamelwoningen’ is voorlopig niet aan de orde. Vanaf het voorjaar van 2022 zijn twee urban villa’s met in totaal 32 luxe appartementen in verkoop. Het merendeel is nog niet verkocht. Mortiere

Voor fase 10D (Jazzboog 4, 32 woningen) is recent het besluit genomen te starten met de bouw. Dit op basis van 50% verkochte woningen, in plaats van de gebruikelijke 70%. Hiermee neemt het Consortium een risico voor eigen rekening. Voor fase 11/12 (Feel Good, totaal 105 woningen) is recent een eerste fase met 20 woningen in verkoop gebracht, waarbij de verkoopsnelheid laag is. Voor fase 9D/9E (Connect) is de omgevingsvergunning nog niet definitief. Op het moment dat dit wel zo is, zal gewacht worden met het in verkoop brengen om concurrentie binnen de wijk Mortiere te voorkomen.

Rittenburg

De laatste 27 grondgebonden woningen (tweekappers, rijwoningen en semibungalows) zijn sinds kort in verkoop. Hiervan zijn er 3 verkocht en er lopen diverse opties. De verkooptijd is nog te kort om hier conclusies aan te verbinden. Voor het appartementengebouw met 28 woningen wordt gezocht naar een belegger voor middeldure huurwoningen, maar hier zit nog weinig schot in.

Zuidsingel

Vanaf december 2021 is dit project (41 woningen) in voorverkoop gebracht, met aanvankelijk veel belangstelling. Vanwege een lopende bezwaarprocedure moest gewacht worden op de omgevingsvergunning, zodat in april 2022 de start van de verkoop moest worden opgeschort. In het voorjaar van 2023 was het bezwaar van tafel. Als gevolg van inmiddels gewijzigde marktomstandigheden is door de ontwikkelaar (Heijmans) in juli 2023 echter besloten om start van de verkoop tot nader order uit te stellen.

Sint Laurens

Het project Laurenshof met 22 woningen is (na een eerdere succesvolle voorverkoop) eind 2022 in verkoop gebracht. In juli is gestart met de bouw van de eerste 5 woningen, waarvan er 3 zijn verkocht en 2 op risico worden gebouwd. De overige woningen zijn nog niet verkocht.

Huidige maatregelen woningen in verkoop Binnen de diverse projecten wordt door ontwikkelaars en gemeente gezocht naar mogelijkheden om toch te kunnen starten met de bouw. Voor Hazenburg is ontwikkelaar Novaform overleg gestart met de Woningbouwvereniging Arnemuiden of afname van enkele rijwoningen als huurwoningen een optie is. Daarmee zou de bouw van de eerste fase alsnog kunnen starten. Mocht dit een begaanbare optie blijken, dan betekent dit voor de gemeente overigens deels een lagere grondopbrengst. Daarnaast is de locatie aangemeld als mogelijk project voor de Startbouwimpuls (SBI) vanuit het Rijk, waarover verderop in dit hoofdstuk meer. Voor de laanwoningen in Essenvelt is via een garantstelling van de achterliggende concerns door de ontwikkelcombinatie OCE gezocht naar een mogelijkheid om eerder te kunnen starten dan het moment waarop 70% van de woningen is verkocht, wat ook is gelukt. Voor de appartementen zoekt de ontwikkelaar (Heijmans) naar een alternatief om het vereiste percentage voorverkoop te halen.

In Mortiere wordt het aanbod getemporiseerd, om geen concurrentie binnen de wijk te creëren. Ook wordt hier gezocht naar de mogelijkheid om een deel van de woningen binnen deelplan Connect in de middenhuur te realiseren. Dit deelplan is ook aangemeld als mogelijk project voor de SBI. Voor de woningen binnen het deelplan Jazzboog 4 is door het Consortium voor eigen rekening een risico genomen door eerder te starten met de bouw dan op het moment van de vereiste percentage voorverkoop (70%) was gehaald. De locatie Zuidsingel is ook aangemeld als mogelijk project voor de SBI. Wellicht met een deel goedkopere woningen, om aan de subsidievoorwaarden te kunnen voldoen. Voor het plan Laurenshof is door de ontwikkelaar (VG-D) gezocht naar een planaanpassing door enkele rijwoningen toe te voegen in het plan, voor zover het bestemmingsplan en de reeds verkochte woningen hier ruimte voor bieden. De komende tijd zal moeten blijken of dit inderdaad haalbaar is. Ook dit project is aangemeld als mogelijk project voor de SBI. Startbouwimpuls (SBI) Vanuit het Rijk is kort voor de zomer de Startbouwimpuls (SBI) aangekondigd. Dit is een subsidie om plannen die kort voor het moment van start bouw zitten en die om financiële redenen nu niet gerealiseerd worden, het benodigde zetje te geven.

Net voor de zomervakantie konden op basis van voorlopige randvoorwaarden plannen voor de inventarisatieronde worden ingediend. Eind augustus zijn de definitieve voorwaarden bekendgemaakt, waarna uiterlijk 13 oktober aanvragen kunnen worden ingediend. Een belangrijke randvoorwaarde om in aanmerking te komen is dat 50% van de woningen het label ‘betaalbaar’ moet hebben, oftewel een vrij op naam prijs van maximaal € 355.000 of een maximale huur van € 1.023 per maand. Veel projecten die in Middelburg nu in de steigers staan, komen hiervoor niet in aanmerking. Een eind augustus nieuw geïntroduceerde randvoorwaarde is dat de maximale uitkering per te bouwen woning € 12.500 zal zijn. Ook zal bij toekenning de subsidie door het Rijk aan de gemeente worden uitgekeerd, waarbij de gemeente de taak heeft om deze subsidie binnen de kaders die gelden voor staatsteun ten gunste te laten komen van het woningbouwproject. Dat is een lastige opgave. Grond moet immers voor een marktconforme prijs worden verkocht en een ‘vrije’ subsidie mag per partij maximaal € 200.000 per drie jaar bedragen. Huidige maatregelen projecten in planvormingsfase In algemeenheid zien we dat planvorming voor toekomstige projecten langzamer verloopt, vooral als reflex op het gebrek aan urgentie om nieuwe plannen in verkoop te brengen en/of omdat plannen voor ontwikkelaars op dit moment niet rendabel zijn.

Voor het zogenaamde middengebied van Essenvelt zijn de gemeente en de ontwikkelcombinatie OCE inmiddels wel in gesprek over een eventuele andere invulling dan in eerste instantie gedacht was. Het is nog onzeker hoe dit uitpakt. In het kader van de Woondeal worden op initiatief van de provincie zogenaamde versnellingstafels georganiseerd, waar overheden, ontwikkelaars, bouwers, makelaars en corporaties in gesprek gaan en op zoek gaan naar oplossingen. De eerste tafel voor Walcheren vindt plaats op 13 september 2023.

Samenvatting De fasering van plannen die in verkoop gaan, wordt steeds kleiner. Desondanks is het steeds moelijker (of lukt het helemaal niet) om het vereiste percentage voorverkoop te halen, zodat de bouw niet kan starten. In een enkel geval wordt de start verkoop ook tot nader order opgeschort. Waar mogelijk wordt voor in verkoop zijnde of verkoop gerede plannen binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan gezocht naar mogelijkheden om woningen toch te kunnen realiseren. In dat kader is vanuit het Rijk ook de Startbouwimpuls (SBI) aangekondigd, die door de gestelde randvoorwaarden, de beperkte bijdrage per woning en het risico op staatssteun helaas niet kansrijk lijkt voor de meeste lopende projecten in Middelburg. Planvorming voor toekomstige projecten verloopt langzamer: in verkoop brengen van nieuwe plannen is momenteel niet zinvol en plannen zijn lastig voldoende rendabel te maken.

4. MOGELIJKE ALGEMENE MAATREGELEN Als nagedacht wordt over eventueel door de gemeente te nemen maatregelen zal bezien moeten worden in hoeverre deze daadwerkelijk effectief kunnen zijn, wat de kosten van deze maatregelen zijn en tevens een onderscheid gemaakt moeten worden in maatregelen die op korte termijn genomen zouden kunnen worden en welke meer op langere termijn denkbaar zijn. Mogelijke maatregelen kunnen onderverdeeld worden in maatregelen die effect kunnen hebben op de volgende aspecten van de woningmarkt: a. de hypotheekrente en financiering b. het programma: andere woningtypen en/of huurwoningen c. flexwoningen d. bouwkosten e. bijkomende kosten f. omzetbelasting g. grondkosten h. het kunnen starten van de uitvoering i. subsidieregelingen op gemeentelijk niveau j. subsidies vanuit het Rijk en/of de provincie k. overige In dit hoofdstuk wordt per aspect nader toegelicht welke maatregelen mogelijk zijn en waarom deze al dan niet toepasbaar zijn in de Middelburgse situatie. Hypotheekrente en financiering Onder deze noemer vallen de gemeentelijke starterslening, erfpacht en koopgarant. Starterslening De gemeente heeft geen invloed op de hypotheekrente. Mogelijk kunnen wel een aantal maatregelen ingezet worden zoals het verstrekken van een starterslening met lagere rente (wat al gebeurt).

Gezien de huidige prijzen van een nieuwbouwwoning, lijkt dit vooral geschikt voor bestaande bouw. In Middelburg hanteren we daarbij vanaf 1 januari 2024, overeenkomstig het door de gemeenteraad aangenomen amendement 6.a.1 bij de Kadernota 2024-2027, een maximum aankoopbedrag van 80% van de NHG-grens (met de huidige NHG-grens van € 405.000 komt dit neer op € 324.000) voor mensen onder de 35 jaar en met een maximum van € 50.000 per lening. Grond in erfpacht uitgeven Een maatregel waar in de vorige crisis aan gedacht werd, is om de grond desgewenst niet te verkopen maar in erfpacht uit te geven. Bij erfpacht zou de gemeente voor de berekening van de erfpachtcanon uit kunnen gaan van een iets lagere grondprijs (onderkant bandbreedte), uitgaande van de huidige markt en de op dit moment geldende rente. De canon kan dan steeds na vijf jaar worden herzien. Als de markt weer in beweging komt en de grondprijzen stijgen kan de canon worden verhoogd. Op deze manier profiteert de gemeente van de waardestijging van onroerend goed. Als het onroerend goed niet in waarde stijgt ligt het risico bij de gemeente. Het starten met een lagere aanvangsgrondprijs voor de canon betekent op dat moment een verlies voor de gemeente. Dit kan bij een gunstige economische ontwikkeling echter worden goed gemaakt.

Gelet op de beperkte invloed op de woonlasten (zie ook onder grondprijs) mag verwacht worden dat dit weinig effect zal sorteren. Bovendien telt de hoogte van het erfpachtcanon mee bij het bepalen van de maximale bedrag waarvoor hypotheek kan worden verstrekt. In zoverre draagt het ook

nauwelijks bij aan het meer betaalbaar maken van nieuwe koopwoningen. Bij de vorige crisis is dan ook geen beroep gedaan op inzet van dit instrument. Koopgarant In het geval van koopgarant berekent de gemeente een normale grondprijs aan een corporatie of ontwikkelaar. De corporatie of ontwikkelaar verkoopt tegen een gereduceerde prijs aan een koper. In ruil daarvoor krijgen zij een terugkooprecht. Als de bewoner de woning dan verkoopt moet deze worden aangeboden aan de corporatie of ontwikkelaar, waarbij de meerwaarde of een deel ervan toevalt aan de corporatie of ontwikkelaar-belegger. In tegenstelling tot erfpacht ligt het risico in dit geval niet bij de gemeente maar bij de corporatie of belegger. Omdat het wel enige tijd kan duren vergt deze werkwijze een lange adem. Ze is dus vooral geschikt voor woningbouwcorporaties. Deze methode werd in het verleden (ook In Middelburg) ook regelmatig gebruikt door corporaties bij verkoop van woningen om deze woningen bereikbaar voor starters te maken. Woongoed heeft overigens aangegeven een dergelijke koopgarantregeling niet te willen uitvoeren, omdat onzeker is op welk moment hoeveel woningen moeten worden teruggekocht en tegen welk bedrag. Het gaat voor de corporatie immers om een terugkoopplicht, waarvoor dus altijd financiële middelen beschikbaar moeten zijn.

Eventueel zou de gemeente kunnen overwegen hierin (financieel) kunnen participeren, om zo het risico te spreiden. Het ligt echter meer voor de hand om een landelijke regeling in het leven te roepen om woningen goedkoper te kunnen kopen (zoals de oude Premie-A), dan dat dit op de weg van een enkele gemeente ligt. Niets wijst echter op initiatieven in die richting. Het advies is om deze mogelijke maatregel niet toe te passen wegens weinig effectiviteit. Het programma: andere woningtypen en/of huurwoningen Als woningen te duur worden kan overwogen worden om grotere, duurdere woningen in het programma te vervangen door kleinere, goedkopere woningen. Of door tijdelijke flexwoningen (zie hierna). Dit zijn echter ingrepen die nogal gevolgen kunnen hebben en in veel gevallen betekenen dat (bestemmings)plannen aangepast moeten worden, waarvoor in elk geval tijd nodig is, zeker op locaties waarop te verwachten valt dat omwonenden in beroep zullen gaan. In het huidige beleid is het uitgangspunt dat in de bestaande bouw relatief veel goedkopere woningen aanwezig zijn met bewoners die een wooncarrière willen maken. Als deze mensen verhuizen naar een wat duurdere woning komt weer een goedkopere woning beschikbaar waardoor doorstroming kan plaatsvinden.

En dat op het moment dat (een deel van de) ouderen aan het einde van hun wooncarrière verhuist naar een kleinere nultredenwoning, hierdoor ook doorstroming kan plaatsvinden. Als de wijziging in het programma betekent dat geen duurdere woningen meer bijkomen, wordt die doorstroming minder. Als in de tussentijd vervolgens de omstandigheden veranderen waardoor het oorspronkelijke plan wel weer uitvoerbaar zou zijn, dan heeft dat veel geld gekost en brengt dat nadelige effecten met zich mee. Een dergelijke maatregel zou, zeker voor bestaande plannen, vooral overwogen kunnen worden indien vaststaat dat op langere termijn geen behoefte meer zal zijn aan nieuwe grotere en duurdere, woningen. Dat laat zich echter niet zo gemakkelijk met zekerheid vaststellen. Het is niet zo dat op dit moment leegstand van betekenis bestaat in deze categorie. En het is ook niet zo dat mensen die eerder een wat groter en duurder huis op het oog hadden in plaats daarvan genoegen zullen nemen met een kleiner, goedkoper (maar nog steeds duur, en relatief zelfs duurder) huis of een appartement in plaats van een grondgebonden woning. Deze mensen zijn nu ook niet dakloos en zullen eerder

ervoor kiezen om langer in hun huidige woning te blijven wonen (of, in het geval van jongeren, langer bij ouders in te blijven wonen). Een ander voorbeeld van verschuiven van programma is het vervangen van geplande koopwoningen door huurwoningen. Deels kan en zal dat zijn in de sociale sector. Geplande koopwoningen kunnen worden vervangen door sociale huurwoningen. De corporatie heeft in beginsel geen last van de plotseling sterk gestegen hypotheekrente. De sterk gestegen bouwkosten zijn wel een punt van zorg omdat het de vraag is in hoeverre deze afgedekt kunnen worden door hogere huren, net als de ontwikkeling van de rente op de kapitaalmarkt waardoor ook de exploitatie van deze woningen onder druk staat. De neiging bestaat bij corporaties om in verband hiermee steeds kleinere woningen aan te bieden. Koopwoningen zouden ook deels vervangen kunnen worden door huurwoningen boven de huurtoeslaggrens. In de vorige crisis is dit ook geprobeerd, maar het bleek buiten de Randstad moeilijk om beleggers te interesseren om deze woningen te laten bouwen en dat is dan ook (behalve in Veersepoort fase V) in Middelburg niet gelukt. Toen de markt weer aantrok verdween de interesse van ontwikkelaars ook vrij snel en realiseerde men liever gewoon weer koopwoningen.

Ook voor het gemeentelijk grondbedrijf zijn huurwoningen minder aantrekkelijk omdat deze een lagere grondcomponent kunnen dragen. Recent heeft het Rijk een aantal maatregelen (onder meer huurnormering, hoger tarief overdrachtsbelasting en het belasten van inkomsten uit verhuur in box 3 op basis van een fictief rendement) genomen waardoor het nog minder aantrekkelijk is geworden om op commerciële basis woningen te laten bouwen en verhuren. De beweging is dan ook dat deze partijen de neiging hebben zich verder terug te trekken. Voor een aantal projecten wordt de mogelijkheid door de ontwikkelaar(s) nog wel onderzocht. Ter invulling van dit gat ontstaan initiatieven als bijvoorbeeld van de stichting Cokopen. Een variant op de woningbouwvereniging van vroeger, maar dan gericht op het middensegment. Hierbij worden de woningen gekocht van een ontwikkelaar, verhuurd aan leden, die gedurende zeven jaar vermogen opbouwen wat aan hen wordt uitgekeerd als ze de woning verlaten en dan ingezet zou kunnen worden voor bijvoorbeeld de koop van een woning. Om de doorstroming te bevorderen vindt na zeven jaar geen groei van vermogen meer plaats. Het idee klinkt sympathiek. In Middelburg hebben we hier nog geen ervaring mee opgedaan. Indien dit voor een ontwikkelaar uitkomst zou kunnen bieden, is het wellicht de moeite waard om dit samen met deze ontwikkelaar verder te laten onderzoeken.

Flexwoningen Een voorbeeld van vervangende programmering is het realiseren van flexwoningen. Een categorie waarmee met name het ministerie de komende jaren circa 8% van de totale nieuwbouw wil realiseren. De minister legt daarbij de focus op de eerstkomende jaren om de crisis op de woningmarkt tegen te gaan. Op de locatie Het Zwin zijn in Middelburg de eerste flexwoningen gerealiseerd. Kenmerkend voor een flexwoning is dat deze woningen doorgaans op een locatie komen waarvoor nog geen definitief bestemmingsplan is, dan wel het geldende bestemmingsplan vooralsnog niet wordt ingevuld. De gemeente kan voor een termijn van maximaal vijftien jaar een ontheffing verlenen van het bestemmingsplan om deze woningen te kunnen plaatsen. Het gaat daarbij om kleine, veelal in de fabriek gemaakte, woningen. Op deze manier kan in beginsel sneller gebouwd worden dan bij een reguliere woning het geval is.

In de praktijk lopen we wel tegen enkele haken en ogen aan. De vraag is dan ook of het wel verstandig is om voor de inzet van flexwoningen te kiezen in plaats van kleinere reguliere woningen. Zo is het moeilijk om van de verhuur van flexwoningen een rendabele businesscase te maken. Het aantal m² van de woning is dan wel laag, maar de bouwkosten per m² zijn redelijk hoog. Zeker wanneer men niet kiest voor goedkopere bouwmaterialen (of verplaatsbare units), zijn de bouwkosten niet veel lager dan reguliere bouw. Vaak is bij aanvang ook nog onzekerheid over de totale verhuurperiode en daarmee ook over de opbrengstwaarde van de flexwoningen na afloop daarvan. Hoe langer de verhuurperiode, hoe langer de afschrijvingstermijn en hoe gunstiger de exploitatieverwachting. Het meest gunstig wordt deze wanneer de flexwoningen permanent weggezet kunnen worden. Voor de verhuurder is voorts van belang dat in het geval de woningen verwijderd moeten worden en geen alternatieve locatie voor handen is, toch een oplossing wordt geboden voor het onrendabel deel. Dat deel wordt groter naarmate de verhuurperiode van de woningen op een locatie kleiner is.

Vanuit het Rijk zijn weliswaar een fysieke herplaatsingsgarantie (waarbij aan het einde van de periode een corporatie geholpen wordt om woningen te verplaatsen naar een locatie elders in het land) en een financiële herplaatsingsgarantie (waarbij afschrijvingskosten aan het einde van de termijn deels (60%) door het Rijk en deels (25%) door de gemeente wordt gedekt) in het leven geroepen, maar deze regelingen zijn door de diverse randvoorwaarden sowieso niet voor alle flexwoningen toepasbaar. Het is ook de vraag of ze investeerders over de streep zullen trekken. Ook speelt een ruimtelijk aspect. Het gaat om kleine, eenvoudige, woningen en de woonkwaliteit van de omgeving zal ook niet zijn wat mensen normaliter van een woonomgeving verwachten. Dat laatste speelt minder een rol bij bepaalde groepen mensen (zoals statushouders en arbeidsmigranten), maar bij veruit de meeste andere groepen woningzoekenden speelt dat zeker wel een rol! Wanneer deze woningen eenmaal zijn gebouwd en verhuurd, zullen ze ook niet zo gemakkelijk snel weer kunnen worden verwijderd. Als de markt voor reguliere woningen weer aantrekt zal het daarom niet eenvoudig zijn om deze succesvol op locaties te realiseren waar inmiddels flexwoningen zijn verrezen.

Gelet op bovenstaande is het advies om deze woningen alleen in beperkte mate te realiseren, voor een vraag die echt tijdelijk is en op plaatsen waar vooralsnog geen ontwikkeling gedacht is of verwacht wordt. Dus niet op plekken waar reguliere woningbouw voor de hand ligt of waar die nieuwe bestemming al aanwezig is. Na afronding van het participatietraject voor nieuwe woningbouwlocaties zullen hiervoor wellicht locaties aangewezen kunnen worden. Op dat moment is ook meer duidelijk hoe de woningen op het locatie Het Zwin functioneren en of nog behoefte is aan een vervolgproject in de gemeente Middelburg. Bouwkosten De bouwkosten zijn in de eerste plaats afhankelijk van de kosten van materialen en de hoogte van lonen. Hierop heeft de gemeente geen invloed. Ook is het programma bepalend voor de bouwkosten, in die zin dat grotere woningen duurder zijn dan kleinere woningen en bijvoorbeeld patiowoningen relatief duurder zijn dan woningen met een kap. De omvang van de woning correspondeert ook met de verkoopprijs, dus een kleinere woning kost wel minder om te maken, maar brengt voor een ontwikkelaar ook minder op in de verkoop (maar wordt wellicht wel sneller verkocht). Wanneer een woning energiezuiniger wordt gerealiseerd dan het Bouwbesluit voorschrijft, heeft dit ook invloed op de bouwkosten. Datzelfde geldt wanneer wordt gekozen voor een hoge norm als het gaat om beeldkwaliteit.

Aan de andere kant heeft dit ook invloed op de verkoopbaarheid van

de woning: een energieneutrale woning kan ondanks een hogere verkoopprijs gewilder zijn dan een woning die voldoet aan de geldende BENG-eisen. Bijkomende kosten, winst en risico Onder deze noemer vallen voor de ontwikkelaar de volgende kostenposten: • Architect • Makelaar • Constructeur • Notaris en kadaster • Adviseurs • Eigen kosten ontwikkelaar (apparaat) • Bouwleges • Garanties • Aansluitkosten • Rente tijdens de bouw • Kopersbegeleiding • Onvoorzien • Marketing • Risico • Reclame- en verkoopkosten • Winst Veel van deze kosten worden berekend als percentage op de bouwkosten, enkele kosten zijn meer autonoom. Het percentage wat hiervoor in totaal wordt aangehouden is stabiel gebleven en ligt zo rond de 24%. Omdat de bouwkosten zijn toegenomen zijn bovengenoemde kosten in absolute zin wel gestegen in dezelfde mate als de bouwkosten. Naast gestegen uurlonen et cetera heeft dat ook te maken met toegenomen eisen uit het Bouwbesluit en soms nog zaken daar bovenop, waardoor ook het aantal uren wat met een aantal van deze posten is gemoeid alleen maar is toegenomen. In de jaren tot 2022 zal in deze opslagen mogelijk wat lucht hebben gezeten, maar dat zal inmiddels teniet zijn gedaan. Omzetbelasting De omzetbelasting op een nieuwbouwwoning bedraagt 21% over de verkoopprijs. Tot oktober 2012 was dit 19%.

In absolute zin is het bedrag aan omzetbelasting gestegen als gevolg van stijging van de verkoopprijzen. De gemeente heeft hier geen invloed op. Als het Rijk ervoor zou kiezen om tijdelijk de btw op nieuwbouwwoningen te verlagen tot het lage tarief van 9%, dan zou dit serieus helpen om nieuwbouw weer op gang te krijgen. Voor betaalbare huurwoningen staat ‘Europa’ dit toe, maar deze mogelijkheid wordt niet benut. Grondkosten Op veel (maar niet alle) woningbouwlocaties is de gemeente de leverancier van bouwgrond. In de analyse hebben we al gezien dat het aandeel van de grondkosten in de vrij op naamprijs de afgelopen jaren sterk is afgenomen. Dat betekent dat een verlaging van de grondprijs waarschijnlijk niet meer dan een druppel op de gloeiende plaat zal zijn en er niet toe zal leiden dat de woningmarkt serieus in beweging komt. Stel dat bijvoorbeeld de gemeente een reductie toepast op de grondprijs van € 30 per m². Een woning op een kavel van 200 m² wordt hierdoor 200 x 30 = € 6.000 + 21% omzetbelasting = € 7.260 goedkoper. Dus als zo’n woning € 345.000 vrij op naam kost, dan zou die, zonder iets aan de andere kostencomponenten te doen, uitkomen op € 337.740 (oftewel een verlaging van slechts 2%). Bij een appartement heeft een grondprijsverlaging van € 7.260 een zelfde miniem effect.

Als de gemeente dit voor de volle breedte van de grondexploitaties zou doen, zou je, uitgaande van 2.000 woningen, uitkomen op een nadeel van € 14,5 miljoen bij voorbaat. We kunnen uit de periode 2008-2018 leren dat een grondprijsverlaging niet zomaar terug te draaien is. Daarbij speelt dat momenteel geen sprake is van een discussie met ontwikkelaars over de grondprijzen in de gemeente Middelburg.

Als de knop ‘grondkosten’ gebruikt wordt om de prijs van woningen dusdanig aan te passen dat deze weer verkocht kunnen worden, dan zal deze dus serieus verlaagd moeten worden. Bijvoorbeeld een halvering, waardoor een woning € 30.000 goedkoper wordt. Voor de gemeente zou dat een (te) grote kostenpost betekenen, waarbij zeer waarschijnlijk ook sprake zal zijn van ongeoorloofde staatssteun. Grondprijzen moeten immers marktconform zijn. Indien kortingen worden toegepast, kan dat gezien worden als ongerechtvaardigde staatssteun als het om ondernemingen gaat en als inkomenssteun als het om particulieren gaat. Ook kunnen problemen ontstaan in het kader van het Didam-arrest als de gemeente korting zou geven op eerder gemelde of afgesproken grondprijzen. In de vorige crisis zijn de grondprijzen amper verhoogd en is na enige tijd voorzichtigheidshalve zelfs met wat lagere grondprijzen gerekend. Dat heeft toen niet geleid tot sterke toename van verkopen in deze periode, ook niet van het beperkte aanbod wat er op dat moment was. Daarvan was pas sprake toen de woningmarkt weer op gang kwam (vanaf 2015/2016). Gelet op bovenstaande is het advies om de grondprijzen zeker niet te verlagen, maar deze trendmatig met de inflatie mee te laten bewegen.

Het eerder kunnen starten met bouwen dan wanneer het percentage van 70% verkocht is gehaald Doorgaans gaat een woningbouwproject door als een bepaald percentage (doorgaans 70%) van de te bouwen woningen in een fase is verkocht. Het resterende deel wordt dan op risico gebouwd. Deze eis wordt veelal ingebracht door de financiers van de projecten. Als het niet lukt om dit percentage te halen zou de gemeente zich garant kunnen stellen voor de woningen die nog nodig zijn om het percentage te kunnen halen. Indien het vervolgens niet lukt om deze woningen alsnog te verkopen, zal de gemeente de woningen afnemen. Deze maatregel kan een specifiek bouwproject net over de streep trekken, maar het is al wel gauw een kostbare operatie waar het nodige budget voor nodig is, al gaat het dan wel om een investering die in principe zijn waarde behoudt. Als het niet lukt om de afgenomen woningen door te verkopen zou de gemeente ook ervoor kunnen kiezen om deze woningen, in de vrije sector, te verhuren. Of om deze in te zetten voor de huisvesting van andere doelgroepen. In de huidige situatie is het soms lastig om een nultredenwoning te vinden of ruimte voor de huisvesting van grote gezinnen. Hierdoor kunnen dan twee vliegen in één klap worden geslagen. Overigens zou ook het Rijk via het Rijksvastgoedbedrijf zo’n garantstelling kunnen geven, wat voor zover bekend niet overwogen wordt.

In plannen waar de bestemmingsplanprocedure is afgerond en waarbij nog een beperkt aantal woningen verkocht moet worden om de ontwikkeling te kunnen starten, zou deze maatregel ingezet kunnen worden. Hiervoor is dan wel budget nodig. Plannen waarin dit mogelijk zou kunnen helpen zijn Sint Laurens, Essenvelt, Hazenburg Noord, Mortiere en Rittenburg. Gemeentelijke subsidieregeling Het effect hiervan is vergelijkbaar met verlaging van grondprijzen, dat is in wezen ook een subsidie. De gemeente mag geen inkomenspolitiek voeren, dus het opzetten van inkomensafhankelijke premieregelingen zoals in het verleden, zal de gemeente niet zelfstandig kunnen doen.

Subsidies vanuit het Rijk en/of provincie Het Rijk (al dan niet met aanvullende financiële ondersteuning vanuit de provincie) heeft diverse subsidieregelingen om nieuwbouw te stimuleren. Naast de reeds genoemde Startbouwimpuls (SBI) zijn dit het Volkshuisvestingsfonds (VHF) en de Woningbouwimpuls (WBI). Tot nu toe waren de voorwaarden steeds dusdanig dan Middelburgse projecten hier niet voor in aanmerking kwamen. Ook voor flexwoningen zijn (en waren) er diverse regelingen, waarvan voor de locatie Het Zwin gebruik is gemaakt. De SBI biedt wellicht ook mogelijkheden om projecten van de grond te krijgen. Het advies is om de regelingen kritisch te volgen en aanvragen te doen op het moment dat een project kansrijk lijkt. Overig maatwerk Tot slot kunnen anderen met ideeën komen waar we nog niet aan gedacht hebben en die in bepaalde situaties een gewenst effect kunnen hebben. Het is goed om hiervoor open te staan en hier serieus naar te kijken. Anderzijds is het ook van belang om geen capaciteit in te zetten voor onhaalbare luchtfietserij en niet achter elk initiatief aan te lopen. Verder is ruimte om maatwerk te leveren gewenst bij projecten waar dat net het zetje kan geven om door te gaan.

Denk aan bijvoorbeeld de uitgifte van kleinere plots dan eerder werd afgesproken (toegepast in de vorige crisis bij Mortiere en nu ook in Sint Laurens, kost wel meer tijd), het meewerken aan a-b-c leveringen (toegepast in Rittenburg III, kost ook meer tijd). Belangrijk is wel om als voorwaarde te stellen dat maatwerk enkel wordt geboden wanneer dat daadwerkelijk tot versnelde uitvoering leidt.

Samenvatting Diverse algemene maatregelen die de bouw kunnen stimuleren liggen buiten de invloedsfeer van de gemeente. Voor maatregelen waarbij de gemeente wel invloed kan uitoefenen is het soms zaak hier terughoudend mee om te gaan omdat de effectiviteit laag is, het tijdrovend kan zijn of het financieel nadeel niet opweegt tegen de voordelen. In samenwerking met de ontwikkelende partijen zal vooral gezocht moeten worden naar maatregelen die direct effect hebben, zoals het deels uitvoeren van een plan met huurwoningen, planwijzigingen binnen de contouren van het geldende bestemmingsplan en mogelijk een gemeentelijke garantstelling voor niet verkochte woningen.

5. BELANGRIJKSTE ADVIEZEN Uit het voorgaande vloeien een aantal adviezen. De belangrijkste zijn hier weergegeven. Voor nieuwe plannen: • Ga gewoon door met het creëren van nieuwe planvoorraad voor de toekomst, zodat als de markt weer aantrekt er nieuw aanbod beschikbaar is. Voor bestaande plannen, waarbij de bouw vertraging oploopt: • Afwachten waar dat kan en faciliteren waar dat om goede redenen gewenst wordt geacht en effectief kan zijn. • Voorzichtigheid bij het schuiven met programma’s. Blijf vasthouden aan een programma waar je als gemeente achter staat en overweeg een aanpassing alleen als voor het schuiven van een programma een bestemmingsplan wat nieuwbouw mogelijk maakt niet aangepast hoeft te worden. Denk ook goed na over de gevolgen van deze verschuivingen op langere termijn. • Overweeg flexwoningen alleen waar het gaat om tijdelijke vraag op locaties die niet voor woningbouw bestemd zijn. • Verlaag de grondprijzen niet, maar laat deze meelopen met de inflatie. • Overweeg een garantstelling voor de laatste nog niet verkochte woningen, om zo de drempel tot de start bouw te kunnen halen. • Onderzoek samen met de ontwikkelaars van Hazenburg, Sint Laurens, Essenvelt en Mortiere (als deze daarvoor belangstelling hebben) in hoeverre er mogelijkheden zijn om een deel van de geplande koopwoningen als huurwoning te realiseren.

• Sta enerzijds open voor ideeën van anderen die kunnen bijdragen aan een oplossing en kijk anderzijds kritisch naar ideeën of deze qua haalbaarheid en effectiviteit wel de moeite waard zijn om capaciteit aan te besteden. • Lever maatwerk daar waar dat net het zetje kan geven om een project door te laten gaan.