Document · PDF

Bijlage 1. Nota risico grondbedrijf Middelburg 2023-2043 (openbare versie)

Commissie Ruimte 13 mei 2024, gemeente MiddelburgBij agendapunt: Memo actieve informatie doorrekening Grondbedrijf 2023-2043 op verzoek van Ad van de Kreeke (D66)7.687 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

GRONDBEDRIJF MIDDELBURG 2023-2043 openbare samenvatting doorrekening en risicoanalyse per februari 2024

Ad van den Kieboom Onno van de Velde Leefomgeving Maart 2024

Afbeeldingen voorzijde: appartementencomplexen ‘De Heeren van Essen’ in Essenvelt en patiowoningen in Sint Laurens Zuid

INLEIDING EN VERANTWOORDING Per peildatum februari 2024 is weer een nieuwe doorrekening gemaakt van het grondbedrijf van de gemeente Middelburg voor de periode tot en met 2043. Het resultaat daarvan is te vinden in de vertrouwelijke nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2023-2044, doorrekening en risicoanalyse per februari 2023’. De vorige doorrekening waarmee vergeleken wordt dateert van februari 2022. Naast een basisscenario is ook een risicoscenario uitgewerkt. Tevens wordt ingezoomd op een aantal specifieke risico’s. De berekeningen en analyses dateren van februari, met een uitloop naar begin maart. De tekst is eind maart afgerond. De genoemde nota is net zoals haar voorgangers vertrouwelijk en uitsluitend bedoeld voor intern gebruik. Om die reden is deze openbare samenvatting gemaakt. Deze kent grotendeels dezelfde opzet als de doorrekening zelf, waarbij vertrouwelijke informatie (inclusief de meeste bijlagen) eruit is gehaald en de tekst deels is samengevat. De nummering van de hoofdstukken en paragrafen correspondeert met die uit de complete doorrekening. Onno van de Velde en Ad van den Kieboom, Maart 2024

-3-

BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN TEN OPZICHTE VAN DE VORIGE DOORREKENING (FEBRUARI 2023)

De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige doorrekening zijn: 1.

Programma’s woningbouwlocaties Voor locaties waarvoor nog geen vaste afspraken zijn gemaakt of vergaand in voorbereiding zijn, en/of bestemmingsplannen zijn vastgesteld is nu uitgegaan van programma’s die rekening houden met de woondeals, in beginsel 30% sociaal, 40% betaalbaar en 30% duur. In eerdere doorrekeningen werd vooral uitgegaan van het concept van vervangende nieuwbouw. De gedachte achter dat concept was om met duurdere woningen de doorstroming te bevorderen waarbij goedkopere bestaande woningen beschikbaar zouden komen voor starters en mensen met minder hoge inkomens. Locaties waarop met een aangepast programma is gerekend ten opzichte van eerdere berekeningen zijn : Sint Laurens Noord, Oranjepolder, Sint Laurens Oost, Hazenburg Noord fase 2, Schenge 6-8 en Swerfrust. In zijn algemeenheid leidt dit tot hogere woningbouwaantallen op deze locaties en, omdat voor goedkopere woningen relatief meer openbare ruimte nodig is en de grondprijs lager, minder gunstige resultaten Scenario’s woningbouw (aantallen) In de nieuwe doorrekening wordt, mede gelet op de aangepaste programma’s, uitgegaan van een hoger aantal woningen. Met name op locaties van derden. In de eerstkomende 5 jaar zijn de verschillen in aantallen ten opzichte van de vorige doorrekening niet zo groot (op eigen locaties worden zelfs iets minder woningen verwacht).

Echter vanaf 2030 zijn de aantallen, zowel op eigen locaties als op locaties

4. 5.

-4-

van derden hoger, maar blijven toch nog achter bij de vraag naar woningen. Bovendien is het de vraag, met name waar het gaat om nog te bepalen locaties van derden, of deze wel (in voldoende mate) tot ontwikkeling zullen komen om de verwachte vraag op te kunnen vangen. Voor een deel is dit ook een gevolg van het besluit van de gemeenteraad in het kader van woningbouwlocaties tot 2040 om de locatie Cleene Hooge (het gebied buiten de zogenaamde contour) niet te gebruiken voor woningbouw. In het bassiscenario wordt net als vorig jaar uitgegaan van een “crisis” in de periode 2024-2025 en daarna herstel. In het risicoscenario is gerekend met minder woningen op een aantal locaties en tevens het aanhouden van de crisis tot 2028. Daarnaast zijn in dit scenario een aantal specifieke risico’s verwerkt. Aangepaste scenario’s bedrijventerrein In het basisscenario is evenals vorig jaar, de aanname gedaan dat de gemeenteraad zal besluiten de ontwikkeling van Trekdijk volledig voort te zetten door een nieuw omgevingsplan in procedure te brengen. Wel is in die situatie uitgegaan van een tragere ontwikkeling, deels als gevolg van de conjunctuur maar vooral ook om dat het in elk geval een aantal jaren langer duurt eer het uit te geven terrein beschikbaar is en verkocht kan worden.

Voor Mortiere Bedrijventerrein Zuid is rekening gehouden met een iets langzamere uitgifte omdat, rekening houdend met de zeer kleine voorraad, besloten is deze gronden alleen nog uit te geven om knelpunten op te vangen. In het risicoscenario is opgenomen dat volledig van ontwikkeling van Trekdijk wordt afgezien. In 2023 herziene opzetten voor een aantal lopende exploitaties Nieuwe uitgangspunten voor enkele locaties nog niet vastgelegd in herziene exploitatieopzet

Sint Laurens Zuid. In de vorige doorrekening werd al gemeld dat waar er in 2022 nog een kostendekkende exploitatieopzet werd vastgesteld, inmiddels een verlies werd verwacht. Indien er geen planaanpassingen plaatsvinden, zou het verwachte verlies verder oplopen. Het lijkt echter mogelijk om maatregelen te nemen om dit tegen te gaan en in het basisscenario is er van uit gegaan dat deze maatregelen daadwerkelijk genomen worden. In het risicoscenario is opgenomen dat het niet lukt om deze maatregelen te treffen. Sint Laurens Noord. Momenteel wordt samen met Woongoed en Heijmans aan een plan gewerkt voor circa 200 woningen. Op basis van dit plan zijn de berekeningen in deze doorrekening gemaakt. Ten opzichte van het voorgaande plan en de daarop gebaseerde exploitatieopzet leidt dit tot een financieel nadeel. Er zijn weliswaar meer woningen maar vooral goedkopere woningen die relatief meer openbare ruimte (verharding, groen) nodig hebben dan de woningen die eerder in het plan opgenomen waren, maar niet meer aansluiten op de gewijzigde inzichten over welk soort woningen gebouwd zouden moeten worden. Herstructurering Arnestein. Op 27 februari 2024 is de gemeenteraad geïnformeerd over de ontwikkeling van de exploitatie. Er zijn verschillende scenario’s doorgerekend voor de nog niet verkochte loodsen; slopen, meer of minder uitgebreide verbouwing en verkoop in huidige toestand.

De gemeente heeft in kaart gebracht wat de renovatiekosten van de 3 nog niet verkochte loodsen zouden zijn en daaruit blijkt dat deze renovatiekosten niet gedekt kunnen worden uit de verkoopopbrengsten. Het is uit financieel oogpunt het beste om de loodsen in de huidige toestand te verkopen. Door bij de verkoop van de loodsen eisen te stellen

aan circulair materiaalgebruik en beeldkwaliteit, kunnen de doelstellingen van het project “Herstructurering Arnestein” nog steeds worden gerealiseerd. Daarbij past de kanttekening dat de gemeente bij deze werkwijze geen directe invloed heeft op de mate op het toepassen van circulaire bouwmaterialen en op de architectuur. Daarnaast zal het langer duren voordat alle loodsen in het gebied zijn opgeknapt. d. Cleene Hooge (gebied binnen contouren). Begin 2024 is besloten dat op een deel van deze locatie een azc gerealiseerd zal worden. Als uitgangspunt is dat het resterende deel van het exploitatiegebied (het COA heeft circa 3 hectare nodig) nog steeds voor woningbouw zal worden gebruikt op zo’n manier dat het totale saldo op de ontwikkeling van het gebied 0 blijft. 6. Aangepaste parameters/eenheidsprijzen/verkoopprijzen Het rentepercentage is ten opzichte van de vorige berekening iets verlaagd (langdurig 1,5%). Ten opzichte van 2023 zijn de eenheidsprijzen voor bouw- en woonrijp maken waarmee gerekend is niet verhoogd omdat in deze prijs al een aanzienlijke prijsstijging voor 2023 was meegenomen en de prijzen zich inmiddels lijken te stabiliseren. De uitgifteprijzen voor bouwgrond zijn aangepast aan prijspeil 2024. Ten opzichte van vorig jaar zijn deze prijzen in de meeste exploitaties met circa 2% verhoogd.

Vanaf 2025 wordt gerekend met een prijsstijging van 2% per jaar (was in de vorige doorrekening voor 2024 en 2025 nog 5% per jaar en daarna ook 2%). Voor de opbrengsten is vanaf 2025 met 2% per jaar gerekend. 7. Geen rentebijschrijving op reserve grondbedrijf Gelet op de recente uitspraken van de commissie BBV zal vanaf 2024 geen rente meer worden vergoed aan het grondbedrijf over het saldo van de reserve grondbedrijf. Deze zal daardoor minder snel groeien

-5-

dan in vorige doorrekeningen. Vanuit de gedachte/fictie om het grondbedrijf als een op zichzelf staand bedrijf te beschouwen is dit wel minder logisch omdat normaal gesproken een bedrijf alleen rente betaald over het vreemd vermogen. Naarmate er meer winstneming plaatsvindt heeft dat gevolgen voor de doorrekening omdat in dat geval sprake is van per saldo iets hogere rentelasten. Omdat de rente laag is, zijn de effecten, zolang het saldo van de reserve niet hoog is, beperkt.

-6-

UITGANGSPUNTEN BEREKENINGEN

3.1 Algemene uitgangspunten Bij het opstellen van de doorrekening wordt rekening gehouden met diverse beleidsdocumenten en afspraken met andere overheden en met de corporaties. De belangrijkste daarvan zijn: Het Actieplan Grondbedrijf De bevolkings- en huishoudensprognose Zeeland 2022 en het woningmarktonderzoek door de Stec Groep voor de Woonvisie 2023-2027 De Zeeuwse Woondeal De vastgestelde Nota grondbeleid De Omgevingsvisie Middelburg 2050 De convenanten/Prestatieafspraken met Woongoed Middelburg en Woningbouwvereniging Arnemuiden Vastgestelde exploitatieopzetten Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)

Parameters grondbedrijf De parameters voor prijs- en opbrengststijging zijn gewijzigd ten opzichte van de vorige doorrekening en in lijn met de Outlook Grondexploitaties 2024 zoals die door Metafoor is uitgebracht. Omdat vorig jaar naar prijspeil 2023 toe, de gebruikte eenheidsprijzen aanzienlijk verhoogd werden met 15%, en de prijzen zich inmiddels lijken te stabiliseren, is voor 2024 geen aanpassing nodig. Berekeningen zijn op prijspeil 2024, zodat prijs- en opbrengststijging vanaf 2025 wordt berekend. De keuze van de parameters wordt nader toegelicht in bijlage 1 (uitgangspunten doorrekening grondbedrijf februari 2024) Rente

Kostenstijging Opbrengstenstijging Onvoorzien

De tabel hieronder geeft de belangrijkste conclusies weer van de Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose uit 2022. Voor de gemeente Middelburg wordt voor de gehele periode een aanzienlijke huishoudensgroei verwacht. Gemeente

Groei huishoudens 2022-2031

Groei huishoudens 2032-2039

Middelburg

2.045

1.154

Veere

397

Vlissingen

2.234

1.318

Totaal Walcheren

4.676

2.511

Voorbereiding en toezicht

1,5% voor bouwgrond in exploitatie (BIE); aan de strategische gronden mag geen rente worden toegerekend 2% vanaf 2025 2% vanaf 2025 15% in haalbaarheidsberekeningen, 10% in lopende exploitaties als onderdeel van het bouw- en woonrijp maken 12% over de nog te maken kosten van het bouw- en woonrijp maken of op basis van een urenraming

3.2 Analyse huidige marktsituatie In de uitgangspunten doorrekening grondbedrijf februari 2024 is een analyse van de markt binnen de gemeente opgenomen, waarbij is gekeken naar de woningmarkt en de markt voor bedrijven, kantoren en

-7-

detailhandel. We volstaan hier wordt met enkele bullits uit die bijlage met uitgangspunten. •

Woningmarkt • •

•

Er is sprake van een structureel woningtekort. Tegenover de toenemende structurele vraag staat dat de betaalbaarheid van nieuwe woningen veel minder is geworden. Enerzijds zijn woningen duurder geworden als gevolg van steeds strengere eisen waar woningen aan moeten voldoen en gestegen bouwkosten. Daarnaast is financiering lastiger geworden als gevolg van de gestegen hypotheekrente. Beiden lijken zich begin 2024 enigszins te hebben gestabiliseerd. Twee jaar geleden was de woningmarkt nog overspannen en werd er flink overboden. Deze situatie kantelde in 2022 en de bedragen waarvoor woningen verkocht werden daalden in dat jaar zelfs. In 2023 heeft de markt voor bestaande woningen zich enigszins hersteld maar heeft de nieuwbouw verdere vertraging opgelopen en zijn nieuwbouwwoningen nog steeds veel duurder dan woningen in de bestaande bouw. Samen met de onzekerheid of een project wel doorgaat, leidt dat tot minder aankoopbereidheid en daardoor ook weer tot projecten die on hold worden gezet. In Middelburg zien we dat bijvoorbeeld bij het projectmatig in te vullen deel van Essenvelt, de bouwput aan de Zuidsingel en de tweede fase van Hazenburg Noord. Andere projecten zijn nog wel gestart maar de verkoop gaat langzamer dan waar eerder van uit werd gegaan. Een toenemend deel van de structurele vraag naar woningen bevindt zich aan de onderkant van de woningmarkt. Simpelweg

•

-8-

zijn er steeds minder mensen die een duurdere woning kunnen betalen en die dus een beroep moeten doen op het lagere en middensegment (waarin de prijzen ook sterk gestegen zijn). Gelet op de voorgenoemde tegenstrijdige ontwikkelingen en ook wat wij waarnemen in de verkoop van wat momenteel wordt aangeboden stellen wij vast dat inmiddels sprake is van een crisis op de woningmarkt. In de vorige doorrekening was dit ook al als uitgangspunt genomen en werd er vanuit gegaan dat in elk geval in de periode 2023 – 2025 sprake zou zijn van een aanzienlijk lagere productie dan in de doorrekening van 2022 nog werd aangenomen. Hier en daar zijn er ook wel hoopvolle signalen, bijvoorbeeld dat de bouw van twee appartementengebouwen in Essenvelt toch doorgaat en de verkoop van woningen op de “appendix” bij de Zuidsingel. Gelet op de onder het vorige bolletje vermelde crisis is een notitie opgesteld (Nieuwbouw in Middelburg, stand van zaken op de nieuwbouwmarkt + te volgen strategie in een moeilijke tijd), en met de gemeenteraad gedeeld. In de notitie wordt als eerste een analyse gegeven van de marktsituatie zoals die nu is, hoe deze is ontstaan en zich heeft ontwikkeld. Daarbij komen ontwikkelingen op het gebied van hypotheekrente, stijgende bouwkosten en het effect van grondprijzen op de prijs van een nieuwbouwwoning aan bod.

Als tweede volgt de huidige stand van zaken binnen diverse woningbouwprojecten binnen de gemeente Middelburg. Ook wordt dan ingegaan op maatregelen die binnen de diverse projecten reeds genomen worden. Daarna worden algemene maatregelen besproken waaraan gedacht zou kunnen worden, waarbij ook weergegeven wordt in hoeverre deze haalbaar en effectief kunnen zijn. Aan het eind worden adviezen geformuleerd

voor de omgang met de ontstane situatie. Die laten zich samen vatten als ‘wacht waar het kan en faciliteer waar dit direct resultaat oplevert’

steden in de regio zuidwest. Uitbreiding van het stadswinkelcentrum wordt niet verwacht. In Dauwendaele werd geprobeerd het bestaande winkelcentrum te herstructureren. Inmiddels is gebleken dat het niet gaat lukken om overeenstemming te krijgen met de verschillende eigenaren binnen de beschikbare budgetten, zodat dit niet door zal gaan. De gemeente heeft nu het ontmoetingscentrum verkocht en zal uit de opbrengst het openbaar gebied opknappen (parkeerterrein en passage). Een en ander speelt zich overigens af buiten het grondbedrijf.

Bedrijven Ondanks de economische situatie was er ook in 2023 sprake van grote belangstelling voor de nog resterende bedrijfskavels. Een aantal in 2022 verwachte verkopen zijn evenwel niet doorgegaan omdat financiering in een aantal gevallen een knelpunt bleek. Thans is de situatie zo dat, rekening houdend met reserveringen en inmiddels gesloten overeenkomsten er nog nauwelijks uitgeefbare grond voor bedrijventerrein beschikbaar is, terwijl daar wel vraag naar is.

Landbouwgronden In 2016 en 2017 zijn de gronden waarvoor in de toekomst geen andere bestemming meer wordt overwogen dan agrarisch allemaal verkocht met uitzondering van de gronden in Cleene Hooge die voor een groot deel een agrarische bestemming zullen houden. De prijsontwikkeling is van belang om te bezien of de waardering van deze gronden nog marktconform is en ook voor wanneer er afgewaardeerd zou moeten worden. De prijzen voor agrarische gronden zijn in de eerste helft van 2023 opnieuw gestegen (akkerland met 5,5% en grasland met 2,9% (bron : NVM). Over de tweede helft van 2023 zijn nog geen cijfers maar er is geen aanleiding om aan te nemen dat deze prijzen zouden zijn afgenomen. Afwaardering is dan ook niet aan de orde.

Kantoren en detailhandel In Zeeland is de omvang van de kantorenmarkt beperkt en worden nauwelijks kantoren op risico gebouwd. De markt bestaat vooral uit eigenaren/gebruikers. Uitgangspunt is dat de vraag redelijk beperkt zal blijven en dat het vooral zal gaan om verhuizingen vanuit bestaande kantoren. Naast de kantorenlocaties die al bestemd of in voorbereiding zijn (Ramsburg, Veldzigt) worden geen nieuwe locaties voorbereid. Gelet op de beperkte kantorenmarkt is bij Ramsburg gekozen om ook andere representatieve bedrijven mogelijk te maken langs de nieuwe Oostperkweg. Inmiddels hebben zich diverse bedrijven maar ook nieuwe kantoren op Ramsburg gevestigd en is er nog steeds concrete belangstelling van verschillende organisaties voor nieuwe (veelal kleinere) kantoren.

3.3 Uitgangspunten basisscenario: woningbouwprogramma De berekeningen in het basisscenario corresponderen met een woningbouwprogramma dat in de volgende tabel is weergegeven. Tevens is weergegeven welk programma correspondeerde met de voorgaande berekening van februari 2023. Het nieuwe programma telt meer woningen dan het programma uit de vorige doorrekening. Dit zijn

In de detailhandel in het centrum van Middelburg is relatief weinig leegstand. Dit is opmerkelijk als dit wordt vergeleken met de andere

-9-

zowel woningen op eigen locaties (bijv. Sint Laurens Noord) als op locaties van derden. Vergelijking woningbouwaantallen basisscenario Periode

berekening februari 2023

berekening februari 2024

waarvan op eigen gronden februari 2023 februari 2024

2025-2029 2030-2034 2035-2039 2040-2044

1.139 725 250 170

1.230 1.010 600 225

892 366 65 15

841 585 240 100

Totaal

2.284

3.065

1.338

1.766

Het verschil in 2025-2029 is nog beperkt, met zelfs iets minder woningen op eigen locaties (deels ook omdat er in 2023 voor 21 woningen meer grond verkocht werd dan waar van uit werd gegaan). In deze periode betreft het hoofdzakelijk het verder realiseren van plannen waarvoor het bestemmingsplan al vaststaat en de ontwikkeling ook al is begonnen. De verschillen manifesteren zich vooral in de periode 2030-2039. Dat is ook logisch want rekenen met extra woningen op nieuwe locaties is één ding, maar daarvoor moeten wel planologische procedures gestart worden inclusief participatietrajecten en de ervaring leert dat daar gemakkelijk een periode van een jaar of vijf mee gemoeid is. Daarnaast is het niet ondenkbeeldig dat de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024 in de eerste jaren ook een vertragende factor zal zijn.

hoogwaardige manier, een groot aantal woningen gerealiseerd had kunnen worden (tot 500), nu andere locaties gezocht moeten worden. Deze locaties zijn (nog) geen eigendom en zullen waarschijnlijk minder eenvoudig te ontwikkelen zijn. Met 400 tot 500 woningen op de nu geschrapte locatie, verdeeld over verschillende prijsklassen, 30% sociaal, 40% betaalbaar, had een substantiële winst voor het grondbedrijf gerealiseerd kunnen worden en zou de gemeentelijke woningbouwopgave eenvoudiger en sneller gehaald kunnen worden. Deze locatie werd dan ook voorgesteld in het voorstel voor woningbouwlocaties tot 2040 wat door de gemeenteraad op 1 februari 2024 is behandeld. De gemeenteraad heeft op die datum definitief besloten dit gebied niet voor woningbouw te gebruiken Het is dus de vraag of de aantallen die in deze tabel zijn opgenomen (met name op “nog onbekende nader te bepalen locaties van derden”) gehaald kunnen worden. 3.4 Uitgangspunten basisscenario: bedrijventerreinen Basisuitgangspunt is de fasering uit de vorige doorrekening, rekening houdend met de verkopen die in 2023 op de locatie Mortiere Bedrijven Zuid hebben plaatsgevonden, alsmede de lopende reserveringen hiervoor. Ondanks de economische situatie was er ook in 2023 sprake van grote belangstelling voor de nog resterende bedrijfskavels.

Een aantal verkopen die bij de vorige doorrekening nog verwacht werden zijn evenwel niet doorgegaan omdat financiering in een aantal gevallen een knelpunt bleek. Thans is de situatie zo dat, rekening houdend met reserveringen en inmiddels gesloten overeenkomsten er nog nauwelijks uitgeefbare grond voor bedrijventerrein beschikbaar is, terwijl daar wel

Verder is het de vraag of alle locaties die voor deze aantallen nodig zijn daadwerkelijk tot ontwikkeling kunnen komen. Met name het niet benutten van de locatie Cleene Hooge (het deel wat niet in de exploitatieopzet is opgenomen) betekent dat waar bij ontwikkeling van deze ene locatie, eigendom van de gemeente, al op een kwalitatief

- 10 -

vraag naar is. Voor het enige echte bedrijventerrein waar nog wat aanbod is (Mortiere Bedrijventerrein Zuid), is besloten voorzichtig/restrictief met uitgifte om te gaan en dit alleen in te zetten voor knelpunten. Deze kavels zijn dus niet zonder meer te koop. In het basisscenario is dit verwerkt in de vorm van een iets trager uitgiftetempo dan commercieel mogelijk zou zijn.

In deze tabel zijn overigens alleen de echte (bestaande of voorgenomen) bedrijventerreinen (Mortiere Bedrijventerrein Zuid en Trekdijk) betrokken, niet de meer bijzondere en/of kantoorachtige terreinen op Ramsburg en Mortiere Ensemble. Deze richten zich namelijk op bijzondere doelgroepen die niet onder de scope van de studies naar behoefteraming voor bedrijventerreinen vallen.

De Raad van State heeft het bestemmingsplan voor Trekdijk vernietigd. De gemeenteraad heeft nog niet bepaald of een nieuwe poging wordt gedaan om hier een bedrijventerrein mogelijk te maken en in welke mate of hier geheel van af te zien. Besluitvorming hierover wordt in 2024 verwacht. Als aanname in het basisscenario is genomen dat de gemeenteraad zal besluiten om de ontwikkeling volledig voort te zetten. Dat betekent dus planologische procedures in 2025/2026 en start gronduitgifte zou dan in 2027 kunnen zijn. In het risicoscenario is meegenomen dat volledig wordt afgezien van verdere ontwikkeling.

3.5 Uitgangspunten reserve, voorziening en winstneming Het beleid ten aanzien van de reserve en voorziening grondbedrijf, alsmede dat ten aanzien van winst- en verliesneming is opgenomen in de Nota grondbeleid 2021.

De berekeningen in deze doorrekening corresponderen grofweg met een bedrijventerreinprogramma in de tabel hiernaast..

Verwachte verliezen - Voorziening grondbedrijf Voor de verwachte verliezen op de bouwgrond in exploitatie (BIE) geldt dat hiervoor een voorziening (voorziening grondbedrijf) gevormd moet worden. Voor de risico’s, die tot niet verwachte verliezen kunnen leiden, moet een buffer aanwezig zijn c.q. gevormd worden. Deze buffer is de reserve grondbedrijf, waarover later meer. De voorziening grondbedrijf wordt, op contante waarde, gevormd ten laste van de reserve grondbedrijf. Zodra de verlieslatende plannen worden afgesloten kan het negatieve resultaat worden verrekend met het daarvoor beschikbare bedrag in de voorziening grondbedrijf.

Uitgangspunt uit de Nota grondbeleid is dat het grondbedrijf voldoende middelen moet hebben om: - verwachte verliezen op te kunnen vangen; - niet-verwachte verliezen (risico’s) op te kunnen vangen.

Vergelijking uitgifte bedrijventerrein basisscenario in ha Periode

berekening februari 2023

berekening februari 2024

2024 2025-2029 2030-2034 2035-2039 2040-2044

0,6 12,6 2,7 0,0 0,0

0,5 6,5 8,8 0,5 0,0

Totaal

15,9

16,3

- 11 -

Per 31 december 2023 is het saldo van de voorziening grondbedrijf ruim € 13,1 miljoen. De specificatie hiervan staat in de tabel hieronder :

Bij de plannen Koudekerkseweg 135 en Kousteensedijk gaat het om particuliere exploitaties waarvan de kosten in principe worden gedekt uit een exploitatiebijdrage op grond van een anterieure overeenkomst. In deze twee gevallen is de bijdrage, rekening houdend met nog te maken kosten in 2024, niet voldoende om alle kosten op te kunnen vangen.

De plannen Nieuwland Zuid, Waterpark Veerse Meer, Kanaalweg West, Sprencklaan en Sportlaan zijn afgesloten. In deze complexen is alle grond verkocht. Het gaat hier om bedragen voor nakomende kosten.

Voor de plannen Mortiere Bedrijventerrein zuid, Rittenburg III, Ramsburg Dampoorthof, Herstructurering Arnestein, Punt Arnestein, Koudekerkseweg 14 en Trekdijk is een verliesgevende exploitatieopzet vastgesteld. Voor Sint Laurens Zuid is weliswaar in een eerder stadium een kostendekkende opzet vastgesteld maar wordt nu wel een verlies verwacht omdat de gestegen kosten van bouw- en woonrijp maken niet meer kunnen worden gedekt door grondopbrengsten.

Voorziening grondbedrijf per 31-12-2023

Nieuw land Zuid

nakomende kosten

€

50.000

Waterpark Veerse Meer

nakomende kosten

€

10.000

Kanaalw eg West

nakomende kosten

€

5.000

Sprencklaan

nakomende kosten

€

2.000

Sportlaan

nakomende kosten

€

1.000

Koudekerksw eg 135

verlies particuliere exploitatie

€

5.000

Kousteensedijk

verlies particuliere exploitatie

€

4.000

Mortiere Bedrijventerrein Zuid