Document · PDF

Bijlage 1. Nota risico grondbedrijf Middelburg 2022-2042 (openbare versie)

Commissie Ruimte 22 mei 2023, gemeente MiddelburgBij agendapunt: Memo actieve informatie Doorrekening Grondbedrijf 2022-2024 - geagendeerd op verzoek van Wilfried Boonman (VVD) en Ad van de Kreeke (D66)6.779 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

GRONDBEDRIJF MIDDELBURG 2022-2042 Openbare samenvatting doorrekening en risicoanalyse per februari 2023

Onno van de Velde Wilbert Dingemanse Ad van den Kieboom Leefomgeving Maart 2023

Afbeeldingen voorzijde : Veersepoort, Sint Laurens, Siloplein.

INLEIDING EN VERANTWOORDING

Per peildatum februari 2023 is weer een nieuwe doorrekening gemaakt van het grondbedrijf van de gemeente Middelburg voor de periode tot en met 2042. Het resultaat daarvan is te vinden in de vertrouwelijke nota ‘Grondbedrijf Middelburg 2022-2042, doorrekening en risicoanalyse per februari 2023’. De vorige doorrekening waarmee vergeleken wordt dateert van februari 2022. Naast een basisscenario is ook een risicoscenario uitgewerkt. Tevens wordt ingezoomd op een aantal specifieke risico’s. De berekeningen en analyses dateren van februari, met een uitloop naar begin maart. De tekst is eind maart afgerond. De genoemde nota is net zoals haar voorgangers vertrouwelijk en uitsluitend bedoeld voor intern gebruik. Om die reden is deze openbare samenvatting gemaakt. Deze kent grotendeels dezelfde opzet als de doorrekening zelf, waarbij vertrouwelijke informatie (inclusief de meeste bijlagen eruit is gehaald en de tekst deels is samengevat. De nummering van de hoofdstukken en paragrafen correspondeert met die uit de complete doorrekening. Ad van den Kieboom, Wilbert Dingemanse en Onno van de Velde Maart 2023

-3-

BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN TEN OPZICHTE VAN DE VORIGE DOORREKENING (FEBRUARI 2022)

De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige doorrekening zijn: 1.

Scenario’s woningbouw In de vorige doorrekening werden voor 2022 en 2023 recordomzetten verwacht voor het grondbedrijf. Deels had dat te maken met plannen die eerder waren vertraagd door juridische procedures (Sint Laurens, Veersepoort fase V, Mortiere SOK) dan wel anderszins (Essenvelt, Rittenburg III) en die naar verwachting dan uiteindelijk in 2022 toch op de markt zouden komen. Anderzijds met dat waar beleidsmatig (vanuit de provincie) eerder werd gesproken over krimp en voorkomen van overaanbod per 2022 werd vastgesteld dat er een enorm woningtekort is en dat vrijwel overal, ook in Zeeland, het motto “bouwen, bouwen, bouwen” zou moeten zijn. Tegelijkertijd, zoals in de vorige doorrekening ook werd benoemd, leidde het aantrekken van de woningmarkt ook tot schaarste aan personeel en materialen waardoor in de bouw zelf vertraging werd opgelopen en bouw- en woningprijzen sterk stegen. Het risico werd benoemd dat zich in de komende jaren een crisis zou kunnen gaan voordoen. Aangegeven werd dat de in die tijd recent optredende inflatie, extreme stijgingen van energieprijzen en angst voor bedreigingen zoals oorlog en epidemieën daar allemaal aan zouden kunnen bijdragen. Gesteld werd dan ook in de doorrekening dat 2022 en 2023 cruciale jaren zouden worden voor het grondbedrijf.

Als zich pas na 2022 of nog gunstiger na 2023 een crisis zou voordoen, zouden de gevolgen voor het grondbedrijf beperkt blijven

-4-

Naast de al genoemde ongunstige voortekenen voor de woningmarkt kwam daar in 2022 nog de sterk stijgende hypotheekrente bij en ontstond verdere onzekerheid als gevolg van de maatregelen die worden genomen in verband met stikstof. Dit alles leid tot de paradoxale situatie dat er enerzijds een groot woningtekort is en dat anderzijds de woningmarkt (en dan met name de markt voor nieuwbouwwoningen) tot stilstand aan het komen is omdat veel mensen onder deze omstandigheden de woningen niet meer kunnen of willen betalen en tevens het bouwen veel moeilijker en duurder is geworden. Daarmee heeft in 2022 een crisis zijn intrede gedaan en is de feitelijk gerealiseerde omzet in 2022 ongeveer de helft lager dan vorig jaar nog mogelijk werd geacht (overigens nog steeds de hoogste omzet sinds 2006, zie ook paragraaf 5.1. Het aantal m² zal in 2006 echter wel aanzienlijk hoger zijn geweest omdat sindsdien de uitgifteprijzen ook sterk gestegen zijn). Dit zal in 2023 zeker niet worden ingehaald. Ook dit jaar zal die omzet achter blijven ten opzichte van de vorige doorrekening. De scenario’s zijn dan ook aangepast waarbij voor de eerst komende drie jaar wordt uitgegaan van een aanzienlijk lagere productie dan in de vorige doorrekening nog werd aangenomen. In het risicoscenario is aangenomen dat deze crisis geen drie jaar maar zeker zes jaar zal duren.

Aangepaste scenario’s bedrijventerrein In de vorige doorrekening werd er van uit gegaan dat de eerste fase van Trekdijk in 2023 gereed zou kunnen zijn voor verkoop en dat, gelet op de vraag, ook daadwerkelijk verkoop zou plaatsvinden. Het

plan ligt echter nog bij de Raad van State zodat die verkopen zeker nog niet in 2023 zullen plaatsvinden. Daarnaast hebben ook bedrijven te maken met de crisis die onder punt 1 is benoemd en zal dat waarschijnlijk leiden tot een wat langere doorlooptijd dan vorig jaar nog mogelijk werd geacht. We hebben in 2022 gezien dat er wel veel belangstelling is maar dat in een aantal gevallen financiering uiteindelijk een probleem voor bedrijven vormde. 3. Nieuw vastgestelde exploitatieopzet voor de locatie Churchilllaan en in 2022 herziene opzetten voor een aantal lopende exploitaties 4. Nieuwe uitgangspunten voor enkele locaties a. Ramsburg Watergang. Aanvankelijk werd hier uitgegaan van uitgifte aan twee grote bedrijven. Recent is een nieuwe verkaveling gemaakt waarbij drie kavels worden uitgegeven en een insteekweg wordt gemaakt. Deze herziening is nog niet aan de gemeenteraad voorgelegd maar wordt al wel in deze doorrekening meegenomen omdat op basis van deze nieuwe opzet grondverkopen in voorbereiding zijn. b. Voormalig politiebureau Buitenruststraat. De gemeenteraad heeft op 15 december 2022 toestemming gegeven om dit pand aan te kopen en hiervoor een krediet beschikbaar gesteld. Uitgangspunt is dat hier sociale huurwoningen zullen worden gerealiseerd wat betekent dat op basis van het aankoopbedrag meteen een verlies zal moeten worden genomen.

Dit verlies zal ten laste worden gebracht van de algemene middelen. Voor de daarna resterende boekwaarde (€ 1,1 miljoen) is nu als uitgangspunt genomen dat deze kostendekkend kan worden ontwikkeld voor sociale huur appartementen en dat het eigendom medio 2026 kan worden overgedragen. In de doorrekening is nu aangenomen dat eind 2023 de aankoop zal plaatsvinden, maar omdat de politie

-5-

momenteel het pand nog in gebruik heeft lijkt 2024 als aankoopjaar eigenlijk waarschijnlijker. Aangepaste parameters/eenheidsprijzen/verkoopprijzen Het rentepercentage is ten opzichte van de vorige berekening niet gewijzigd (langdurig 1,6%). Ten opzichte van 2022 zijn de eenheidsprijzen voor bouw- en woonrijp maken waarmee gerekend is met gemiddeld 15 % verhoogd om tot prijspeil 2023 te komen. De uitgifteprijzen voor bouwgrond zijn eveneens aangepast aan prijspeil 2023. Ten opzichte van vorig jaar zijn deze prijzen in de meeste exploitaties met circa 2% verhoogd. Voor 2024 en 2025 wordt gerekend met een prijsstijging van 5% per jaar voor de kosten en 2% voor de opbrengsten. Vanaf 2026 wordt ook voor de kosten gerekend met 2%.

UITGANGSPUNTEN BEREKENINGEN

3.1 Algemene uitgangspunten Bij het opstellen van de doorrekening wordt rekening gehouden met diverse beleidsdocumenten en afspraken met andere overheden en met de corporaties. De belangrijkste daarvan zijn: - Het Actieplan Grondbedrijf - De bevolkings- en huishoudensprognose Provincie Zeeland 2022 en het woningmarktonderzoek door de Stec Groep voor de vastgestelde Woonvisie 2023-2027 - De Zeeuwse Woondeal - De vastgestelde Nota Grondbeleid - De Kwaliteitsatlas Middelburg 2030 - De convenanten/prestatieafspraken met de woningcorporaties Woongoed Middelburg en Woningbouwvereniging Arnemuiden - Vastgestelde exploitatieopzetten - Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)

Parameters grondbedrijf De parameters voor prijs- en opbrengststijging zijn gewijzigd ten opzichte van de vorige doorrekening en in lijn met de Outlook Grondexploitaties 2023 zoals die door Metafoor is uitgebracht. Naar prijspeil 2023 toe zijn de gebruikte eenheidsprijzen verhoogd met 15%. Berekeningen zijn op prijspeil 2023, zodat prijs- en opbrengststijging vanaf 2024 wordt berekend. Het te hanteren rentepercentage vanaf 2023 is 1,6%. Dit percentage is overgenomen uit de jaarlijkse richtlijnen voor de planning en controlcyclus. De werkelijke rente over 2022 was 1,35%. Rente

Kostenstijging Opbrengstenstijging Onvoorzien

De tabel hieronder geeft de belangrijkste conclusies weer van de Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose uit 2022. Voor de gemeente Middelburg wordt voor de gehele periode een aanzienlijke huishoudensgroei verwacht.

Gemeente

Groei huishoudens 2022-2031

Groei huishoudens 2032-2039

Middelburg

2.045

1.154

Veere

397

Vlissingen

2.234

1.318

Totaal Walcheren

4.676

2.511

Voorbereiding en toezicht

1,6% voor bouwgrond in exploitatie (bie); aan de strategische gronden (mva) mag geen rente worden toegerekend 5% voor 2024 en 2025 en 2% vanaf 2026 2% vanaf 2024 15% in haalbaarheidsberekeningen, 10% in lopende exploitaties als onderdeel van het bouw- en woonrijp maken 12% over de nog te maken kosten van het bouw- en woonrijp maken of op basis van een urenraming

3.2 Analyse huidige marktsituatie Een (beperkte) analyse van de markt binnen de gemeente, waarbij wordt gekeken naar de woningmarkt en de markt voor bedrijven, kantoren en detailhandel.

-6-

Woningmarkt De woningmarkt is in 2022 sterk veranderd. Dit blijkt uit:  De gemiddelde verkoopprijs die op jaarbasis landelijk met 6,4% is gedaald (in 2021 was er een stijging van 20,7%) en voor de Zeeuwse eilanden met 0,9% is gestegen (in 2021 was er een stijging van 15,5%)  De gemiddelde verkoopprijs per m2 die op jaarbasis landelijk met 4,1% is gedaald (in 2021 per m2 +21,4%) en voor de Zeeuwse eilanden met 0,1% is gestegen (in 2021 per m2 +18,9%)  Het aantal transacties dat landelijk met 8% is afgenomen (in 2021 een afname van 23%) en op de Zeeuwse eilanden met 1% is toegenomen (in 2021 een afname van 28%)

beschikbaar. In 2021 zijn er in de gemeente Middelburg 590 woningen verkocht. Ter vergelijking: half 2015 stonden er in Middelburg 550 woningen te koop. In Arnemuiden stonden er in Arnemuiden 51 huizen te koop, waarvan 32 vrij beschikbaar. Voor een groot deel is het toegenomen aanbod overigens te danken aan nieuwbouwlocaties die in verkoop zijn gebracht. De afgenomen spanning op de woningmarkt wordt vooral veroorzaakt door de gestegen hypotheekrente, daarnaast zijn er het afgelopen jaar de nodige onzekerheden bijgekomen (stijgende energiekosten, inflatie, oorlogsdreiging et cetera) wat de mobiliteit niet bevordert. Voor nieuwbouwwoningen is dit nog een veel groter probleem dan voor bestaande woningen, omdat de kosten van nieuwbouw de afgelopen jaren enorm gestegen zijn en kopers de onzekerheid over moment van oplevering en tussentijds stijgende prijzen lastig vinden. Opvallend is dat de prijzen in Zeeland in de bestaande bouw in februari 2023 weer 2,6% hoger lagen dan de maand ervoor. Makelaars geven ook aan dat kopers bij vergelijkbare woningen vaker de keuze maken voor een bestaande woning, vanwege de zekerheid die dit hun biedt, soms zelfs terwijl de prijs hoger ligt dan voor een vergelijkbare nieuwbouwwoning.

In de publicaties van de NVM wordt een krapte-indicator berekend waarbij het aanbod aan het begin van het kwartaal wordt gedeeld door het aantal transacties in dat kwartaal. Voor Nederland is de krapteindicator veranderd van 1,3 in het 3e kwartaal van 2021 naar 3,2 in het 4e kwartaal van 2022. Voor de Zeeuwse eilanden bedroeg de krapte in het 4e kwartaal van 2021 1,6 en in het 4e kwartaal van 2022 was dit 3,2. Zowel in Nederland als op de Zeeuwse eilanden heeft een potentiële koper dus meer keuzemogelijkheden. Landelijk en in onze regio is niet alleen het aanbod toegenomen maar ook de tijd dat een woning te koop staat. De verkooptijd is in Nederland en onze regio met 7 dagen toegenomen (respectievelijk 30 en 32 dagen).

De gevolgen van het stagneren van verkopen in de nieuwbouw zijn in 2022 ook in het eigen grondbedrijf al te merken. Het verkooptempo in plannen als Essenvelt, Rittenburg III en Sint Laurens. ligt een stuk lager dan waar vorig jaar nog van uit gegaan werd. In de vorige doorrekening werd nog gesteld dat in alle woningbouwplannen de verkoop van zowel kavels als woningen uitstekend verliep en dat de reden dat dit in 2021 nog niet had geleid tot grote grondverkopen enerzijds kwam door vertragingen in het bouwrijp maken en anderzijds door oponthoud als

Op 12 januari 2023 stonden er in de stad Middelburg via Funda 285 woningen te koop. Dat is een toename t.o.v. maart 2021 toen er 125 woningen te koop stonden en ook meer dan eind 2019 toen er 213 huizen te koop werden aangeboden. Van de 285 huizen zijn er 198 vrij

-7-

gevolg van beroeps- en andere procedures. En dat ook de planvorming voor nieuwe locaties geen gelijke tred kon houden met de ontwikkeling van de vraag waardoor de omzet tot dan toe aanzienlijk lager was dan mogelijk zou zijn geweest bij voldoende gereed (bouwrijp) aanbod. De verwachting was dat in 2022 en 2023 een belangrijk deel van deze achterstand kon en zou worden ingelopen, omdat diverse woningbouwplannen begin 2022 in verkoop zouden gaan (Veersepoort, Essenvelt, Rittenburg, Sint Laurens). Deels is dat wel gelukt. De woningen in het plan Veersepoort fase V en de vrije kavels in Essenvelt werden nog verkocht in de tijd dat de hypotheekrente nog niet zo gestegen was. De verkoop in plannen die daarna in verkoop kwamen ging een stuk moeilijker. Daarnaast liep het plan voor Sint Laurens vertraging op in het bouwrijp maken. Hierdoor is de omzet in 2022 net iets meer dan de helft van de verwachting in het begin van dat jaar.

ingesteld. De zitting bij de Raad van State heeft inmiddels plaats gevonden. In de loop van 2023 wordt een uitspraak verwacht. Ten opzichte van de verwachting begin 2022 is iets minder dan de helft daadwerkelijk gerealiseerd. Een deel van de geplande verkopen is verschoven naar 2023 en voor een ander deel geldt dat de betreffende bedrijven hun financiering niet rond konden krijgen waardoor de verkoop niet door gaat. Kantoren en detailhandel In Zeeland is de omvang van de kantorenmarkt beperkt en worden nauwelijks kantoren op risico gebouwd. De markt bestaat vooral uit eigenaren/gebruikers. Uitgangspunt is dat de vraag redelijk beperkt zal blijven en dat het vooral zal gaan om verhuizingen vanuit bestaande kantoren. Naast de kantorenlocaties die al bestemd of in voorbereiding zijn (Ramsburg, Veldzigt) worden geen nieuwe locaties voorbereid. Gelet op de beperkte kantorenmarkt is bij Ramsburg gekozen om ook andere representatieve bedrijven mogelijk te maken langs de nieuwe Oostperkweg. Inmiddels hebben zich diverse bedrijven maar ook nieuwe kantoren op Ramsburg gevestigd en is er nog steeds concrete belangstelling van verschillende organisaties voor nieuwe (veelal kleinere) kantoren.

Bedrijven Ook voor bedrijventerrein was begin 2022 sprake van nog steeds toenemende belangstelling. De verkopen op Ramsburg en vooral Mortiere Bedrijventerrein Zuid zijn de afgelopen jaar voorspoedig verlopen. Ook voor Mortiere Ensemble is belangstelling maar hier hebben nog geen daadwerkelijke verkopen plaatsgevonden. De bedoeling is om meer aanbod te scheppen, zowel door herstructurering (Ramsburg hoogwaardig bedrijventerrein, ook geschikt voor kleinere bedrijven) als door een nieuwe locatie (Trekdijk) te ontwikkelen, waardoor er op Arnestein ook weer ruimte vrij kan komen voor wat kleinere bedrijven. De ontwikkeling van Trekdijk heeft vertraging opgelopen als gevolg van het participatietraject en het langer duren van politieke besluitvorming dan waar rekening mee was gehouden. In 2021 is het bestemmingsplan voor de eerste fase vastgesteld. Hiertegen is beroep

In de detailhandel in het centrum van Middelburg is relatief weinig leegstand. Dit is opmerkelijk als dit wordt vergeleken met de andere steden in de regio zuidwest. Uitbreiding van het stadswinkelcentrum wordt niet verwacht. In Dauwendaele werd geprobeerd het bestaande winkelcentrum te herstructureren. Inmiddels is gebleken dat het niet gaat lukken om overeenstemming te krijgen met de verschillende eigenaren binnen de beschikbare budgetten, zodat dit niet door zal gaan. De

-8-

gemeente heeft nu het ontmoetingscentrum verkocht en zal uit de opbrengst het openbaar gebied opknappen (parkeerterrein en passage). Een en ander speelt zich overigens af buiten het grondbedrijf.

Vergelijking woningbouwaantallen basisscenario Periode

Landbouwgronden In 2016 en 2017 zijn de gronden waarvoor in de toekomst geen andere bestemming meer wordt overwogen dan agrarisch allemaal verkocht met uitzondering van de gronden in Cleene Hooge die voor een groot deel een agrarische bestemming zullen houden. De prijsontwikkeling is van belang om te bezien of de waardering van deze gronden nog marktconform is en ook voor wanneer er afgewaardeerd zou moeten worden. De prijzen voor agrarische gronden zijn, na eerdere stijgingen en een kleine daling in 2021 in 2022 opnieuw (sterk, circa 8%) gestegen. Afwaardering is dan ook niet aan de orde.

berekening februari 2022

berekening februari 2023

waarvan op eigen gronden februari 2022 februari 2023

2024-2028 2029-2033 2034-2038 2039-2043

1.175 375 250 170

1.050 930 275 190

945 195 45 15

790 540 80 20

Totaal

1.970

2.445

1.200

1.430

Het verschil in de periode 2024-2028 met de vorige berekening lijkt beperkt maar daarbij moet wel in ogenschouw worden genomen dat de meeste woningen in het basisscenario van 2022 in de eerste twee jaar van die periode zaten en in het nieuwe basisscenario in de laatste drie jaar.

3.3 Uitgangspunten basisscenario: woningbouwprogramma De berekeningen in het basisscenario corresponderen met een woningbouwprogramma dat in de volgende tabel is weergegeven. Tevens is weergegeven welk programma correspondeerde met de voorgaande berekening van februari 2022. Het nieuwe programma telt meer woningen dan het programma uit de vorige doorrekening. Dit zijn deels circa 255 nieuw geplande woningen op eigen locaties (het Zwin, Churchilllaan, Mortiere SOK en Buitenruststraat) en deels 275 extra woningen op locaties van derden, waarvan het merendeel nog niet aan locaties is toegeschreven (ruim 200).

3.4 Uitgangspunten basisscenario: bedrijventerreinen De berekeningen in deze doorrekening corresponderen grofweg met een bedrijventerreinprogramma in de tabel hieronder. Vergelijking uitgifte bedrijventerrein basisscenario in ha Periode

-9-

berekening februari 2022

berekening februari 2023

2023 2024-2028 2029-2033 2034-2038 2039-2043

6,0 10,2 0,5 0,0 0,0

1,8 11,0 4,9 0,0 0,0

Totaal

16,7

17,7

In deze tabel zijn overigens alleen de echte (bestaande of voorgenomen) bedrijventerreinen (Mortiere zuid en Trekdijk) betrokken, niet de meer bijzondere en/of kantoorachtige terreinen Ramsburg, Mortiere Ensemble en Stromenpoort. Deze richten zich op bijzondere doelgroepen die niet onder de scope van de studies naar behoefteraming voor bedrijventerreinen vallen.

- niet-verwachte verliezen (risico’s) op te kunnen vangen. Verwachte verliezen - Voorziening grondbedrijf Voor de verwachte verliezen op de bouwgrond in exploitatie (bie) geldt dat hiervoor een voorziening (voorziening grondbedrijf) gevormd moet worden. Voor de risico’s, die tot niet verwachte verliezen kunnen leiden, moet een buffer aanwezig zijn c.q. gevormd worden. Deze buffer is de reserve grondbedrijf, waarover later meer. De voorziening grondbedrijf wordt, op contante waarde, gevormd ten laste van de reserve grondbedrijf. Zodra de verlieslatende plannen worden afgesloten kon het negatieve resultaat worden verrekend met het daarvoor beschikbare bedrag in de voorziening grondbedrijf. Per 31 december 2022 is het saldo van de voorziening grondbedrijf ruim € 6,4 miljoen. De specificatie hiervan staat in de tabel hieronder :

In 2022 is opnieuw een aanzienlijk deel van de grondvoorraad in Mortiere Zuid verkocht. Er zijn echter ook een aantal voorziene verkopen niet doorgegaan, waardoor op moment van schrijven (maart 2023) nog 2 hectare vrij beschikbaar is in dit plan. Voor Trekdijk is een bestemmingsplan voor de eerste fase vastgesteld waar tegen beroep is ingesteld. Deze grond is dus nog niet beschikbaar, maar er is al wel belangstelling voor getoond. In 2022 is een bedrijventerreinprogramma voor Walcheren tot stand gekomen. Dit loopt tot en met 2026 en voorziet in 5 hectare voor de eerste fase van Trekdijk. Daarna zou de resterende 10 hectare kunnen worden ontwikkeld. Ten behoeve hiervan is een uitwerkingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen.

Voorziening grondbedrijf per 31-12-2021

3.5 Uitgangspunten reserve, voorziening en winstneming Het beleid ten aanzien van de reserve en voorziening grondbedrijf, alsmede dat ten aanzien van winst- en verliesneming is opgenomen in de Nota grondbeleid 2021. Uitgangspunt uit de Nota grondbeleid is dat het grondbedrijf voldoende middelen moet hebben om: - verwachte verliezen op te kunnen vangen;

Restkavels Veldzigt

nakomende kosten

€

10.000

Waterpark Veerse Meer

nakomende kosten

€

10.000

Kanaalw eg West

nakomende kosten

€

5.000

Rittenburg I/II

nakomende kosten

€

95.000

Sprencklaan

nakomende kosten

€

2.000

Sportlaan

nakomende kosten

€

173.000

Mortiere Bedrijventerrein Zuid