Bijlage 1. Nota beantwoording zienswijze Koudekerkseweg 14-aangepast

Nota beantwoording zienswijze Omgevingsvergunning Koudekerkseweg 14 Middelburg

1. Inleiding De ontwerp-omgevingsvergunning voor de bouw van vijf grondgebonden woningen op de locatie Koudekerkseweg 14 te Middelburg heeft, samen met de daarop betrekking hebbende stukken, van 14 maart 2024 tot en met 24 april 2024 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode heeft een ieder een zienswijze kenbaar kunnen maken ten aanzien van het ontwerpbesluit. Van deze gelegenheid is gebruik gemaakt. Gedurende de termijn van terinzagelegging is één zienswijze ingediend. In voorliggende nota wordt de betreffende zienswijze samengevat en beantwoord.

2. Samenvatting en beantwoording zienswijze Op 23 april 2024 ontvingen wij een zienswijze ten aanzien van het ontwerpbesluit. De zienswijze is tijdig ingediend en daarmee ontvankelijk. Samenvatting De ingediende zienswijze kan als volgt worden samengevat: 1. Betrokkene merkt op dat de totale gang van zaken rondom het verwerven van het perceel met opstallen van Shell Nederland B.V. (Koudekerkseweg 14), de daarop volgende sanering van de vervuilde grond, het slopen van de gebouwen op kosten van de gemeenschap en het reeds selecteren van een bouwer en het verkopen van de grond – voordat het vigerende bestemmingsplan is gewijzigd – te denken geeft. 2. Het nu voorliggende plan dat al in een vroeg stadium is gegund aan Blouberg B.V. heeft maar één doel, namelijk het bouwen van zoveel mogelijk woningen op de locatie Koudekerkseweg 14, om er maximaal financieel profijt van te hebben en een deel van de saneringskosten te compenseren. 3. Het bouwplan voldoet niet aan de voorschriften van het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Breeweg - ’t Zand” en wij zien door het stedenbouwkundig plan/beeldkwaliteitsplan Koudekerkseweg de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning hiervan af te wijken zodat het gewenste aantal van vijf woningen kan worden gebouwd. Er moet worden gemotiveerd dat de aanvraag voldoet aan een goede ruimtelijke ordening.

Betrokkene merkt op dat wie naar de woningen rondom het oude perceel kijkt alleen maar grote unieke onder architectuur gebouwde vrijstaande woningen ziet staan en geen uniforme krappe rijtjeshuizen. De geplande vijf aan elkaar ‘geplakte’ woningen passen niet in het straatbeeld. Ook als naar de aanwezige tegen elkaar gebouwde woningen aan de Koudekerkseweg wordt gekeken, is te zien dat deze niet uniform zijn maar zeer divers. 4. Betrokkene heeft forse bezwaren tegen ons voornemen. De geplande woning Koudekerkseweg 112 komt op ongeveer één meter van zijn woning te staan hetgeen hij absurd vindt. Het betekent dat hij tegen een blinde muur zal aankijken en er wordt een flinke hoeveelheid licht weggenomen. Het wordt tevens praktisch onmogelijk voor betrokkene om voor onderhoud aan zijn gevel voldoende ruimte te hebben en steigers te kunnen plaatsen. 5. Tot op heden heeft betrokkene op de bovenverdieping altijd een vrij uitzicht richting stad gehad. Hij keek op het dak van de gebouwen van Shell en eroverheen. Ook is de warmtewisselaar op het dak van nummer 112 aan de zijde van zijn gevel ingetekend. 6. Uit de grote hoeveelheid bijbehorende documenten blijkt dat er met zeer veel factoren rekening is gehouden, maar volstrekt niet met de belangen van betrokkene die door het huidige ontwerp ernstig worden geschaad.

Beantwoording In reactie op hetgeen in de zienswijze door betrokkene naar voren wordt gebracht, merken wij het volgende op: Ad 1). De opmerkingen van betrokkene met betrekking tot het traject dat voorafgaand aan onderhavig ontwerpbesluit is doorlopen nemen wij ter kennisgeving aan. Overigens menen wij dat de wijze waarop het traject van verwerving van het perceel, sanering van de grond en sloop van de bebouwing is verlopen niet ongebruikelijk is. Op het perceel Koudekerkseweg 14 in Middelburg was voorheen een garage met brandstoffenverkooppunt gevestigd. Het perceel is in 2007 door de gemeente aangekocht om te voorkomen dat opnieuw een brandstoffenverkooppunt of een andere ongewenste ontwikkeling gerealiseerd zou worden. In de tussentijd is de bedrijfsbebouwing verhuurd geweest aan Remijn Tweewielers. Nadat de huur is beëindigd kwam de bebouwing leeg te staan. Omdat de locatie midden in een woonwijk is gelegen, is het opnieuw vestigen van een bedrijf op dit perceel niet wenselijk. Het voornemen is daarom om de kavel te herontwikkelen tot woningbouwlocatie. De gemeenteraad besloot daartoe in de vergadering van 10 november 2021 om de exploitatieopzet voor de Koudekerkseweg 14 vast te stellen en een krediet beschikbaar te stellen voor de sloop van de op het perceel aanwezige opstallen en sanering van de bodem. De gemeente heeft als eigenaar van de

betreffende gronden besloten om de locatie middels een openbare inschrijving te verkopen. Blouberg B.V. heeft de geldige aanbieding met de hoogste grondprijs uitgebracht en zij kwam daarmee in aanmerking voor aankoop van het perceel grond. Ad 2). De visie van betrokkene aangaande het doel van het bouwplan onderschrijven wij niet. Onderhavig bouwplan levert een bijdrage aan de nationale woningbouwambities. Voor zover betrokkene met dit onderdeel van de zienswijze wil aangeven dat er te veel woningen op de planlocatie zullen worden gerealiseerd, merken wij op dat onzes inziens sprake is van een acceptabel bouwplan. Het plan is – mede gelet op het aantal, de aard en omvang van de woningen, de positionering hiervan, de grootte van de kavels, de goot- en bouwhoogte van de bouwwerken en de ligging in stedelijk gebied ruimtelijk gezien passend in de omgeving. Voor een nadere motivering inzake de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het bouwplan verwijzen wij kortheidshalve naar hetgeen in de ruimtelijke onderbouwing behorende bij het ontwerpbesluit is vermeld. Ad 3). De vijf woningen zijn passend in het straat- en bebouwingsbeeld. Wanneer we de woningen aan de Koudekerkseweg bekijken, zien we juist een grote verscheidenheid aan woningen. Aan de zuidzijde (oneven huisnummers) bevinden zich grote vrijstaande woningen op ruime kavels, met daartussen de voormalige Vliedbergschool.

Aan de noordzijde is het beeld anders; hier staan kleinere woningen, zowel vrijstaand als twee aaneengebouwd en aaneengebouwd. De percelen zijn hier overwegend smal en diep. Het bouwlint langs de Koudekerkseweg, dat doorloopt langs de Oude Koudekerkseweg, is in de loop der tijd gegroeid tot wat het nu is. De verschillende tijdslagen zijn duidelijk zichtbaar, waarbij de aaneengebouwde woningen vaak jonger zijn dan de twee aaneen gebouwde en vrijstaande woningen. Met de nieuwe woningen aan de Koudekerkseweg wordt aangesloten bij het bestaande bouwlint; de woningen worden uitgevoerd met een dwarskap en zijn individueel herkenbaar. In aanvulling op het voorgaande merken wij nog op dat wij in onze vergadering van 16 november 2021 een stedenbouwkundig plan voor de planlocatie hebben vastgesteld. Het Walchers Adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit + (WARK) is destijds akkoord gegaan met de in het plan voorgestelde stedenbouwkundige opzet. Ad 4). Betrokkene merkt terecht op dat de meest links gesitueerde woning (door betrokkene aangehaald als Koudekerkseweg 112) op korte afstand van zijn woning komt te staan. De kortste afstand tussen deze woningen bedraagt echter meer dan één meter en deze afstand wordt naar achteren, gelet op het verloop van de perceelsgrens en de ligging van de meest links gesitueerde woning ten opzichte van deze grens, steeds groter.

Onzes inziens blijft er aldus voldoende ruimte over voor betrokkene om onderhoud aan zijn woning te plegen. Voorts wijzen wij erop dat er in de oude situatie ook reeds bebouwing op de perceelsgrens stond. Er stond namelijk een geluidsscherm op de perceelsgrens en een gedeelte van de oude bebouwing grensde direct aan deze perceelsafscheiding. Betrokkene vreest dat het bouwplan tot een afname van de hoeveelheid licht zal leiden. Om de gevolgen van de beoogde ontwikkeling voor de bezonning ter plaatse van zijn woning inzichtelijk te maken, hebben wij een bezonningsonderzoek laten uitvoeren. Het onderzoek is uitgevoerd door Schaduwsimulator.nl en de resultaten zijn vastgelegd in bijgevoegde rapportage van 16 mei 2024. Uit deze rapportage blijkt dat er volgens de ten behoeve van het onderzoek gehanteerde toetsingscriteria voldoende zonuren mogelijk blijven waardoor in de geplande situatie wordt voldaan aan de lichte TNO-norm. Ad 5). Wij volgen betrokkene in zijn redenering dat onderhavig bouwplan tot enige verandering zal leiden voor wat betreft het uitzicht vanaf de bovenverdieping van zijn woning. De voormalige bebouwing op het naastgelegen perceel was immers minder hoog. De te realiseren woningen hebben een nokhoogte van 9,94 meter.

Op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Breeweg ’t Zand” mogen op de nabijgelegen percelen woningen met een maximale bouwhoogte van 10 meter worden gebouwd. Woningen met een nokhoogte van 9,94 meter zijn daarmee niet ongebruikelijk in deze omgeving. Op onderhavige planlocatie, welke op grond van het geldende bestemmingsplan een bedrijfsmatige bestemming heeft, mag bedrijfsbebouwing met een maximale bouwhoogte van 8 meter worden gebouwd. Bebouwing met een dergelijke hoogte zou ook enige gevolgen hebben voor het uitzicht van betrokkene. Overigens is enig verlies van uitzicht in een stedelijk gebied niet volledig uit te sluiten. Er bestaat ook geen recht op een blijvend vrij uitzicht. Het enkele feit dat betrokkene in zekere mate aan uitzicht inboet, maakt dus niet dat het plan geen doorgang kan vinden. Na afweging van alle belangen concluderen wij dat de belangen die gediend zijn met de beoogde ontwikkeling zwaarder wegen dan het belang van betrokkene.

Uit de situatietekening die tezamen met de overige bij de ontwerp-omgevingsvergunning behorende documenten ter inzage heeft gelegen, blijkt dat de buitenunit voor de warmtepomp op het rechter linker dakvlak wordt geplaatst. Betrokkene merkt in zoverre terecht op dat de unit aan de zijde van zijn gevel zal worden geplaatst. Uit de bij deze nota gevoegde geluidsberekeningen volgt echter dat de positie van de unit voldoet aan de geldende wet- en regelgeving. Ad 6). In artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht kan, voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Onderhavig besluit bevat een ruimtelijke onderbouwing als bedoeld in voornoemd artikel. Uit deze onderbouwing blijkt onzes inziens genoegzaam dat het bouwplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Anders dan betrokkene veronderstelt ligt aan voorliggend besluit een zorgvuldig onderzoek en een deugdelijke belangenafweging ten grondslag. In dit kader wijzen wij allereerst op hetgeen in de ruimtelijke onderbouwing is overwogen.

Voorts wijzen wij erop dat de planlocatie in het thans geldende bestemmingsplan “Breeweg - ’t Zand” de bestemming ‘Bedrijf’ heeft. Op gronden met deze bestemming zijn bedrijven tot en met categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten “functiemenging” en bedrijfswoningen rechtstreeks toegestaan. Dit toegestane gebruik heeft een grotere ruimtelijke impact dan woongebruik. Wij zien in dat de woningen hoger zullen zijn dan de bebouwing die in de oude situatie aanwezig was. In die zin leidt het bouwplan tot enige verandering van het woon- en leefklimaat van betrokkene. Hoewel het bouwplan in enige mate tot een verandering van het woon- en leefklimaat van betrokkene leidt, is - gelet op hetgeen wij onder meer onder ‘Ad 4’ en ‘Ad 5’ hebben overwogen - geen sprake van een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat. Wanneer wij het belang van de aanvrager bij de bouw van de woningen afwegen tegen het belang van betrokkene bij behoud van de huidige situatie, dan menen wij dat wij aan het belang van betrokkene geen doorslaggevende betekenis moeten toekennen. Wij nemen hierbij mede in aanmerking dat betrokkene ervan op de hoogte is dat hij woonachtig is in een stedelijke omgeving en hij er in een dergelijke omgeving rekening mee dient te houden dat deze aan verandering onderhevig is.