Bijlage 1. Nieuwbouw in de gemeente Middelburg - Effecten op de doorstroming in de koopsector - update 2025
Tekst van het document
Nieuwbouw in de gemeente Middelburg: Effecten op de doorstroming in de koopsector – Update 2025 Versie 1.0
Colofon Opdrachtgever(s)
Gemeente Middelburg
Auteur(s)
Niels Kuiper en Lianne Hans
Datum
17-09-2025
Status
Definitief
Pagina 2 van 21
Inhoud 1
Samenvatting .............................................................................................................................................. 4
2
Inleiding....................................................................................................................................................... 7
3
2.1
Aanleiding ............................................................................................................................................ 7
2.2
Onderzoeksvragen............................................................................................................................... 7
2.3
Data en onderzoeksperiode ................................................................................................................. 7
Gekochte nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg ...................................................................... 9 3.1
Kenmerken nieuwbouwwoningen ........................................................................................................ 9
3.2
Waar komen de kopers vandaan? ..................................................................................................... 10
3.2.1 3.3 4
Kopers van binnen de eigen gemeente .................................................................................... 12
Kenmerken kopers nieuwbouwwoningen ........................................................................................... 13
Verhuisketens door nieuwbouw ................................................................................................................ 15 4.1
Waar staan de vorige woningen van nieuwbouwkopers? .................................................................. 15
4.2
Kenmerken verkochte vorige woningen in de gemeente Middelburg ................................................. 16
4.3
Kenmerken kopers vrijgekomen woningen in de gemeente Middelburg ............................................ 17
4.4
Van – naar: welke woning laat men achter voor welke nieuwbouwwoning? ...................................... 18
4.5
Van – naar: hoeveel oppervlakte krijgt men erbij of gaat eraf in de nieuwbouwwoning? ................... 20
Pagina 3 van 21
1
Samenvatting
De gemeente Middelburg wil graag inzicht in de effecten van nieuwbouw in de gemeente op de doorstroming op de woningmarkt. Specifiek kijken we in dit rapport naar de kopers van nieuwbouwwoningen gebouwd in de periode 2019 tot en met 2024, de woningen die zij kopen, de woningen die zij achterlaten en de kopers van de achtergelaten woningen. Op deze wijze brengen we de eerste schakel van de verhuisketen als gevolg van toevoegingen in de nieuwbouw-koopsector in kaart. Dit rapport betreft een update van twee eerdere rapporten waarbij de meest recente keek naar de woningen opgeleverd tot en met 2022. Belangrijk om te noemen is dat de cijfers in deze rapportage enigszins afwijken van eerdere rapportages doordat we niet langer gebruik maken van een door de gemeente Middelburg aangeleverde lijst nieuwbouwwoningen, maar van het nieuwbouwtransactiebestand van het Kadaster. Ondanks deze methodologische wijziging blijven de resultaten goed vergelijkbaar met eerdere bevindingen. Hieronder worden de belangrijkste punten uit het rapport puntsgewijs weergegeven: •
Op basis van het nieuwbouwtransactiebestand van het Kadaster stellen we vast dat in de periode 2019 tot en met 2024, 592 nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd welke in eigendom zijn van particulieren. Hiervan zijn er 126 in 2023 opgeleverd, en 163 in 2024.
•
Van deze 592 woningen kunnen we voor 98% van de gevallen ook een nieuwbouwtransactie vaststellen. Deze in totaal 579 nieuwbouwtransacties vormen de basis voor dit onderzoek.
Kenmerken nieuwbouwwoningen •
De meeste nieuwbouwwoningen zijn verkocht in 2022, te weten 211 woningen. Nieuwbouwwoningen worden vaak een à twee jaar voor oplevering verkocht.
•
De meeste nieuwbouwwoningen zijn verkocht in de wijken Mortiere en Stromenwijk/’t Zand, respectievelijk 222 (38%) en 114 (20%) van alle aan particulieren verkochte nieuwbouwwoningen.
•
Dit zijn ook de wijken waar in 2023 en 2024 de meeste nieuwbouwwoningen zijn verkocht, samen met de wijken Sint Laurens, Veersepoort en Middelburg Zuid.
•
In 2023 en 2024 zijn relatief veel tussenwoningen opgeleverd, waar dat in de jaren daarvoor vooral grotere tweekappers en vrijstaande woningen betrof.
•
Over de gehele periode is nu zo’n 26% van de nieuwbouwwoningen een tussenwoning, 24% een vrijstaande woning, en 21% een tweekapper.
•
Wel zijn het nog steeds vooral grote woningen die worden opgeleverd: 57% van de in 2023 en 2024 opgeleverde woningen is 140 m2 of groter. Over de gehele periode is dit 63%.
Kopers nieuwbouwwoningen •
Ongeveer 63% van de nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg komen zelf ook uit de gemeente Middelburg. Dit cijfer is vergelijkbaar met eerdere perioden.
•
37% van de kopers komt van buiten de gemeente, met name vanuit de omliggende gemeenten ten (zuid-)westen van Middelburg: Vlissingen (9%) en Veere (6%). Dit cijfer is stabiel en niet anders voor woningen opgeleverd tussen 2023 en 2024.
•
In de wijken met de meeste verkochte nieuwbouwwoningen, Mortiere en Stromenwijk/’t Zand, ligt het aandeel dat van buiten de gemeente komt hoger dan gemiddeld: respectievelijk 47% en 44%. Sinds 2022 zijn deze aandelen gegroeid. Ook in de wijk Middelburg Zuid komen nu bovengemiddeld veel kopers van buiten de gemeente (40%).
Pagina 4 van 21
•
Kopers van buiten de provincie Zeeland komen het vaakst uit Zuid-Holland, gevolgd door NoordBrabant. Dit was in de periode tot 2022 zo, en is voor woningen opgeleverd in 2023 en 2024 niet anders.
•
Nog altijd is de grootste groep nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg tussen de 35 en 55 jaar (43%).
•
Opvallend is dat het aandeel jongere kopers (jonger dan 35 jaar) is toegenomen ten opzichte van eerdere jaren. Van de woningen opgeleverd in 2023 en 2024 was 29% van de kopers jonger dan 35 jaar.
•
Een mogelijke verklaring hiervoor is de oplevering van relatief veel tussenwoningen in deze periode, die aantrekkelijk zijn voor starters.
•
De meeste woningen worden nog altijd samen gekocht. Dit betreft 86% van de woningen opgeleverd tot en met 2024.
Verhuisketens door nieuwbouw •
Van de 579 nieuwbouwkopers hebben we voor 436 een vorige verkochte woning kunnen vinden.
•
Voor 25% van de nieuwbouwkopers kon dus geen vorige woning worden vastgesteld, een toename ten opzichte van eerdere rapportages. Dit duidt mogelijk op een relatieve toename van het aantal starters op de koopmarkt van Middelburg door de aankoop van een nieuwbouwwoning sinds 2022.
•
Net als in de periode tot 2022, is ook voor de periode 2023-2024 weer meer dan de helft van de nieuwbouwkopers waarvan we geen vorige koopwoning hebben kunnen vinden jonger dan 35 jaar.
•
Nog altijd laten de meeste kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg zelf ook een woning achter in de gemeente Middelburg: 298 van de 436 vorige woningen van nieuwbouwkopers ligt in de gemeente Middelburg (68%).
•
De meeste vorige woningen van nieuwbouwkopers liggen in de wijk Middelburg Zuid. Dit is anders dan in de periode tot 2022, toen nog de meeste vorige woningen in de wijk Mortiere lagen.
•
De top 5 bestaat echter nog altijd uit dezelfde wijken: Middelburg Zuid, Mortiere, Stromenwijk/’t Zand, Arnemuiden, en Binnenstad.
•
Ook vinden we relatief veel vorige koopwoningen in de wijken Klarenbeek en Dauwendaele. Gezien in deze wijken, en ook in de wijk Binnenstad, (bijna) geen nieuwbouwwoningen zijn toegevoegd in de onderzoeksperiode, zijn deze vrijgekomen woningen een manier waarop kopers in deze wijk kunnen instromen.
•
Ruim de helft (51%) van de door nieuwbouwkopers achtergelaten woningen is een tussenwoning. Dit is een lichte toename ten opzichte van de periode tot 2022 toen dit nog 47% was.
•
Twee-onder-een-kap
woningen
worden
ook
nog
altijd
relatief
vaak
achtergelaten
door
nieuwbouwkopers, maar hier is juist een daling te zien van 24% in de periode tot 2022 naar 17% in de periode tot 2024. •
Daarnaast is 31% van de woningen die worden achtergelaten door nieuwbouwkopers 140 m2 of groter en 81% van de vrijgekomen woningen is 100 m2 of groter. Tot 2022 was dit nog 86%.
•
We
zien
voor de
achtergelaten
woningen
dus
een
kleine
verschuiving
naar
kleinere
oppervlakteklassen. •
Kijken we naar het energielabel van de achtergelaten woningen, dan valt op dat een relatief groot aandeel hiervan beschikt over het energielabel A of A+.
•
Echter, hoewel dit aandeel in de vorige rapportage periode nog was toegenomen, zien we nu juist een lichte daling: van 40% van de achtergelaten woningen in de periode tot 2022 naar 30% in de periode tot 2024.
Pagina 5 van 21
•
Nog altijd worden woningen met mindere labels minder vaak achtergelaten. Dit hangt samen met het feit dat relatief nieuwere woningen vaker worden achtergelaten door nieuwbouwkopers. Maar ook hier zien we een lichte daling sinds 2022. Het aandeel achtergelaten woningen dat is bebouwd na 2000 is gedaald van 36% in de periode tot 2022 naar 27% in de periode tot 2024.
•
Kijken we naar de kopers van de in de gemeente Middelburg vrijgekomen woningen, dan blijkt dat hier een relatief groot aandeel jonger dan 35 jaar is vergeleken met de kopers van nieuwbouwwoningen: 42% van de kopers van de vrijgekomen woningen is jonger dan 35 jaar waar dat 31% is voor de kopers van de nieuwbouwwoningen.
•
Sinds 2022 zijn deze percentages wel dichter bij elkaar komen te liggen, vooral doordat er relatief meer nieuwbouwkopers tot 35 jaar zijn bijgekomen.
•
Nieuwbouwkopers tot 35 jaar kopen met name tussen- en hoekwoningen. Kopers tussen de 35 en 55 jaar kopen vaker een twee-onder-een-kap en vrijstaande woning. En kopers boven de 55 jaar kopen met name vaak appartementen en tussenwoningen.
•
33% van de kopers van achtergelaten woningen binnen de gemeente Middelburg is een koopstarter. Dit laat goed zien hoe nieuwbouw helpt bij het creëren van doorstroming.
Van – naar: welke woning laat men achter voor een nieuwbouwwoning? •
Nieuwbouwkopers kopen relatief vaak een vrijstaande woning, terwijl vrijstaande woningen slechts een kleine groep is binnen de achtergelaten koopwoningen.
•
De meeste verhuisbewegingen zien we vanuit tussenwoningen.
•
In het algemeen geldt dat we vooral bewegingen zien van lagere segmenten woningtypen naar hogere segmenten. Bijvoorbeeld van een tweekapper naar een vrijstaande woning. Een uitzondering hierop zijn
de
verhuisbewegingen
vanuit
vrijstaande
woningen:
die
gaan
veelal
richting
nieuwbouwappartementen. Deze verhuisbeweging ontstaat enkel door nieuwbouwkopers van 55 jaar of ouder. •
Kijken we specifiek naar welke woningtypen binnen de gemeente Middelburg worden achtergelaten (298 woningen) voor verschillende nieuwbouwwoningen dan zien we het volgende: o
De helft van de nieuwbouwkopers die een vrijstaande woning achterlaat binnen de gemeente Middelburg verhuist richting een nieuwbouwappartement. Dit was tot 2022 nog 1 op de 3.
o
45% van alle nieuwbouwkopers vanuit een rijwoning verhuist naar een tweekapper (21%) of vrijstaande woning (24%).
o
Voor nieuwbouwkopers vanuit tweekappers gaat meer dan de helft naar een vrijstaande nieuwbouwwoning.
o
Sinds 2022 zien we echter wel dat nieuwbouwkopers steeds minder vaak één of twee stapjes ‘hoger’ gaan, en juist vaker dat mensen een nieuwbouwwoning van hetzelfde type kopen als dat ze achterlaten. Dit kan mogelijk verklaard worden door steeds verder stijgende woningprijzen.
•
De gekochte nieuwbouwwoningen zijn over het algemeen groter dan de woning die kopers achterlaten: 67% van alle gekochte nieuwbouwwoningen is groter dan 140 m2 waar dit aandeel 35% is voor de woningen die zij achter lieten. Dit algemene patroon is ongewijzigd sinds 2022.
Pagina 6 van 21
2
Inleiding
2.1
Aanleiding
De gemeente Middelburg heeft de wens om meer inzicht te verkrijgen in de effecten van nieuwbouw op de doorstroming binnen de lokale woningmarkt. Aanleiding hiervoor is onder meer een motie van de gemeenteraad, waarin wordt verzocht om onderzoek te doen naar het aantal vrijgekomen woningen als gevolg van de toevoeging van nieuwbouwwoningen. Dit onderzoek richt zich specifiek op de vraag welke woningen worden achtergelaten wanneer huishoudens verhuizen naar een nieuwbouwwoning, en welke doelgroepen vervolgens deze vrijgekomen woningen kopen. Daarnaast bestaat de behoefte aan inzicht in de kenmerken van de kopers van de nieuwbouwwoningen zelf. In een eerder rapport is \ gekeken naar de periode 2019 tot en met 2022. In de huidige update is deze periode uitgebreid met de jaren 2023 en 2024. Dit rapport bespreekt derhalve de nieuwbouwwoningen die zijn opgeleverd in de periode 2019 tot en met 2024. 2.2
Onderzoeksvragen
De onderzoeksvragen die in het rapport zullen worden behandeld zijn als volgt: 1.
Wat zijn de kenmerken van de nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg? a.
Welke nieuwbouwwoningen zijn er in de gemeente Middelburg bijgekomen en waar?
b.
Wie zijn de kopers? i. Wat is de leeftijdsverdeling? We maken onderscheid tussen de leeftijdscategorie tot 35 jaar, van 35 jaar tot en met 55 jaar en ouder dan 55 jaar. ii. Koopt men samen of alleen? iii. Waar komt men vandaan (regio als men van buiten de gemeente komt en wijk als men vanuit de gemeente Middelburg komt)?
2.
Welke verhuisketens van koopwoningen worden op gang gebracht door de kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg? a.
Welke woningen laten kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg achter?
b.
Wie kopen de koopwoningen welke achtergelaten worden door nieuwbouwkopers? i. Wat is de leeftijdsverdeling? ii. Koopt men samen of alleen? iii. Is men een koopstarter1?
2.3
Data en onderzoeksperiode
De grondslag van dit rapport wordt gevormd door het nieuwbouwtransactiebestand. Dit bestand is samengesteld op basis van een gestandaardiseerde werkwijze. In eerste instantie is gekeken naar nieuwbouwwoningen binnen de woningvoorraad, waarbij uitsluitend woningen in particulier bezit zijn geselecteerd. Deze selectie is vervolgens gekoppeld aan gegevens uit de Basisregistratie Kadaster (BRK). Deze methode wijkt enigszins af van de werkwijze die in eerdere rapportages is gehanteerd. Destijds werd uitgegaan van een door de gemeente Middelburg aangeleverde lijst met nieuwbouwwoningen over de periode 2019 tot en met 2021. In het huidige rapport is ervoor gekozen om voor de gehele onderzoeksperiode één uniforme methode toe te passen. Ondanks deze methodologische wijziging blijven de resultaten goed vergelijkbaar met eerdere bevindingen.
_____________________ 1
Als een of alle verkrijgers -koper(s)- niet eerder een woning heeft of hebben verkregen, dan beschouwt het Kadaster de transactie als een zogenoemde ‘koopstarters-transactie’. Dit is alleen een indicatie van de eigendomssituatie van de koper(s) voorafgaand aan de transactie. De voorafgaande woonsituatie is hierop niet van invloed.
Pagina 7 van 21
In de periode 2019 tot en met 2024 zijn in totaal 592 nieuwbouwwoningen geïdentificeerd die op de peildatum in particulier bezit waren. Van deze woningen zijn er respectievelijk 126 en 163 opgeleverd in de jaren 2023 en 2024. Voor 98% van de nieuwbouwwoningen kon een transactie worden vastgesteld. Dit betekent dat voor deze woningen een particuliere koper kon worden geïdentificeerd. We definiëren de eerste transactie op het perceel met een natuurlijk persoon als koper als de particuliere nieuwbouwtransactie. De 579 woningen waarvoor een transactie kon worden vastgesteld vormen de basis van dit rapport.
Pagina 8 van 21
3
Gekochte nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg
3.1
Kenmerken nieuwbouwwoningen
Voor de realisatieperiode 2019 tot en met 2024 zien we dat de nieuwbouwwoningen over het algemeen een à twee jaar eerder worden verkocht. Met de toevoeging van de woningen opgeleverd in 2023 en 2024 zijn nu de meeste woningen verkocht in 2022. In de wijken Mortiere en Stromenwijk/’t Zand zijn over de gehele periode de
meeste
nieuwbouwwoningen
verkocht,
respectievelijk
222
(38%)
en
114
(20%)
van
alle
nieuwbouwwoningen. Dit zijn ook de wijken waar in 2023 en 2024 de meeste nieuwbouwwoningen zijn verkocht, samen met Sint Laurens en Middelburg Zuid. In 2023 en 2024 zijn relatief veel tussenwoningen opgeleverd. In voorgaande jaren werden vooral grotere vrijstaande woningen en tweekappers opgeleverd. Over de gehele periode is nu zo’n 26% van de verkochte nieuwbouwwoningen een tussenwoning, 24% een vrijstaande woning en 21% een tweekapper. Tussenwoningen liggen vaker binnen de mogelijkheden voor koopstarters. Wel zijn het nog steeds vooral grote woningen die worden opgeleverd: 57% van de in 2023 en 2024 opgeleverde woningen is 140 m 2 of groter. Over de gehele periode is dit 63%.
Pagina 9 van 21
3.2
Waar komen de kopers vandaan?
De meeste kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg komen zelf ook uit de gemeente Middelburg: 363 van de 579 nieuwbouwkopers (63%). Voor de woningen opgeleverd in 2023 en 2024 kwam een vergelijkbaar aandeel vanuit de eigen gemeente (180 kopers in totaal). In de wijken met de meeste verkochte nieuwbouwwoningen, Mortiere en Stromenwijk/’t Zand, ligt het aandeel dat van buiten de gemeente komt hoger dan gemiddeld: respectievelijk 47% en 44%. Vanaf 2022 komt daar ook de wijk Middelburg Zuid bij, hier komt 40% van buiten de gemeente. De kopers van buiten de gemeente Middelburg komen met name vanuit de omliggende gemeenten Vlissingen en Veere. Dit is voor de woningen opgeleverd in 2023 en 2024 niet anders dan voor woningen opgeleverd tot en met 2022.
Op de volgende pagina staat een kaart met daarop de nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg naar herkomstgemeente in Nederland. Een donkerdere kleur van een gemeente geeft een groter aantal nieuwbouwkopers vanuit deze herkomstgemeente naar Middelburg aan. Een gemeente met een witte kleur geeft aan dat dit voor geen enkele nieuwbouwkoper een herkomst gemeente is. De getallen in de legenda verwijzen naar absolute aantallen nieuwbouwkopers. In de kaart is goed te zien dat de meeste kopers vanuit de gemeente Middelburg zelf komen, en dat hoe verder een gemeente van Middelburg af ligt, hoe minder vaak het een herkomstgemeente is van nieuwbouwkopers. Net als in de periode tot 2022, leveren nog altijd de twee buurgemeenten ten (zuid-)westen van de gemeente Middelburg relatief veel nieuwbouwkopers: de gemeente Vlissingen en de gemeente Veere. Samen waren deze twee gemeenten goed voor 14% van de verkochte nieuwbouwwoningen die werden opgeleverd tussen 20232024. In de afgelopen periode is het beeld verder ongewijzigd ten opzichte van de periode tot 2022. Nog altijd is het opvallend te noemen dat de gemeenten ten oosten van de gemeente Middelburg (Borsele en Goes) relatief weinig nieuwbouwkopers aanleveren. Buiten de provincie Zeeland komen relatief de meeste kopers uit Zuid-Holland, gevolgd door Noord-Brabant.
Dit was in de periode tot 2022 zo, en is voor woningen opgeleverd in 2023 en 2024 niet anders. Dit is een bekend fenomeen: kopers verhuizen veelal over korte afstanden en blijven meestal in dezelfde regio. Het is daarom ook te verwachten dat de meest nabijgelegen provincies de meeste kopers van buiten de provincie aanleveren. Wel anders is dat voor woningen opgeleverd in 2023-2024 er nu meer nieuwbouwkopers uit Gelderland komen dan uit Noord-Holland. Het gaat hier echter om kleine aantallen nieuwbouwkopers (5 uit
Pagina 10 van 21
Gelderland tegenover 2 uit Noord-Holland). Ook anders is dat er sinds 2022 nu wel nieuwbouwkopers komen uit de provincies Utrecht (4 nieuwbouwkopers), Groningen (1), en Friesland (1). Er komen nog altijd geen kopers uit de provincies Drenthe, Overijssel, en Limburg.
Pagina 11 van 21
3.2.1
Kopers van binnen de eigen gemeente
Splitsen we de 363 (63%) kopers die vanuit de eigen gemeente komen verder uit naar wijk, dan zien we dat de meeste nieuwbouwkopers uit de wijken Stromenwijk/’t Zand, Middelburg Zuid, en Mortiere komen. Voor de woningen opgeleverd in 2023 en 2024 kwamen ook relatief veel kopers uit de Binnenstad, net zoals voor de woningen opgeleverd in 2022. De figuur hieronder toont het aandeel nieuwbouwkopers per herkomstwijk in de gemeente Middelburg ten opzichte van het totaal aantal nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg (579).
Gekeken naar welk aandeel van de nieuwbouwkopers in een wijk vanuit de eigen wijk komt, blijkt dat met de toevoeging van de woningen opgeleverd in 2023 en 2024, minder vaak woningen worden gekocht in de eigen wijk. In de periode tot 2024 komt slechts 15% van de nieuwbouwkopers in de wijk Mortiere uit deze zelfde wijk, waar dit nog 74% was in de periode tot 2022. Voor Arnemuiden is het aandeel minder sterk afgenomen: van 89% in de periode tot 2022, naar 80% in de periode tot 2024. Ook voor Stromenwijk/’t Zand zien we een daling naar 25% van de nieuwbouwkopers in deze wijk die uit de eigen wijk komen, waar dit tot 2022 nog 45% was. In de gehele onderzoeksperiode zijn in Dauwendaele geen nieuwbouwwoningen verkocht aan particulieren. Kopers uit deze wijk verhuizen vooral naar Mortiere: maar liefst 65% van de nieuwbouwkopers uit deze wijk koopt daar een woning. Ook uit de Binnenstad, waar eveneens geen nieuwbouwwoningen aan particulieren zijn opgeleverd, verhuizen relatief veel kopers naar Mortiere (31% van de nieuwbouwkopers uit de wijk Binnenstad). Ook kiezen zij vaak voor de wijk Veersepoort (29%), die juist in door woningen opgeleverd tussen 2023-2024 populair is geworden.
Pagina 12 van 21
3.3
Kenmerken kopers nieuwbouwwoningen
Van alle nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg (579 in totaal) behoort het grootste deel tot de leeftijdsgroep van 35 tot 55 jaar: 43% (248 kopers). Deze groep bevindt zich vaak op een punt in hun wooncarrière waarop zij de stap maken naar een grotere woning, bijvoorbeeld vanwege gezinsuitbreiding. Dit sluit goed aan bij het aanbod van nieuwbouwwoningen in Middelburg (zie hoofdstuk 3.1). Opvallend is dat het aandeel jongere kopers (jonger dan 35 jaar) is toegenomen ten opzichte van eerdere jaren. Van de woningen opgeleverd in 2023 en 2024 was 29% van de kopers jonger dan 35 jaar (85 van de 287 kopers), terwijl dit vóór 2023 nog 23% was. Een mogelijke verklaring hiervoor is de oplevering van relatief veel tussenwoningen in deze periode, die aantrekkelijk zijn voor starters. Verder kopen de meeste kopers nog altijd samen (86%).
In onderstaande figuren wordt per oppervlakteklasse het percentage kopers per leeftijdsklasse en aantal kopers (alleen of samen) weergegeven. Kopers ouder dan 55 jaar zijn relatief vaak de kopers van woningen tot 120m2, maar nooit de kopers van woningen tot 60 m2. Nieuwbouwwoningen van 120 m2 of groter worden relatief vaak gekocht door kopers tussen de 35 en 55 jaar. Opvallend is dat kopers jonger dan 35 jaar relatief vaak de kopers zijn van woningen tot 60 m2 of juist van woningen in grotere oppervlakteklassen. In de kleinere oppervlakteklassen wordt relatief vaker alleen gekocht. Aantal 2 33 5 42 135 362
Pagina 13 van 21
In onderstaande figuren wordt per woningtype het percentage kopers per leeftijdsklasse en het aantal kopers (uitgesplitst naar alleen of samen) weergegeven. Naast de figuren wordt het absolute aantal verkochte nieuwbouwwoningen per woningtype weergegeven. In het laatste figuur op deze pagina wordt ook het percentage nieuwbouwkopers per woningtype uitgesplitst naar leeftijdsklasse weergegeven, en daarnaast het totaal aantal woningen gekocht per leeftijdsklasse. Kopers ouder dan 55 jaar kopen relatief vaker appartementen, en zijn ook de grootste groep kopers van dit woningtype. Tussenwoningen worden relatief vaker gekocht door kopers jonger dan 35 jaar. Zowel appartementen en tussenwoningen zijn ook de woningtypen die relatief vaker alleen worden gekocht. Van de woningen opgeleverd in 2023 en 2024 worden tussenwoningen relatief iets vaker gekocht door jongeren. Aantal 61 151 104 124 139
Aantal 181
248
150
Pagina 14 van 21
4
Verhuisketens door nieuwbouw
Door het toevoegen van nieuwbouwwoningen wordt er tegemoetgekomen aan de vraag van woningzoekenden naar woonruimte. Maar kopers van een nieuwbouwwoning laten in veel gevallen ook een (koop)woning achter, waar andere woningzoekenden eveneens baat bij hebben. Nieuwbouwwoningen zijn zo de start van een keten van vervolgverhuizingen. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de eerste schakel van deze keten: de koopwoningen die nieuwbouwkopers weer verkopen en de kopers van deze bestaande woningen. Van de 579 nieuwbouwkopers hebben we voor 436 een vorige verkochte woning kunnen vinden. Dus voor ruim 75% van alle kopers weten we welke koopwoning ze achterlieten. Ten opzichte van de periode tot 2022 is dit een lichte daling: toen konden we nog voor 81% van de nieuwbouwkopers een vorige verkochte woning vinden. Dit duidt mogelijk op een relatieve toename van het aantal starters op de koopmarkt door de aankoop van een nieuwbouwwoning sinds 2022. Net als in de periode tot 2022, is ook voor de periode 2023-2024 weer meer dan de helft van de nieuwbouwkopers waarvan we geen vorige koopwoning hebben kunnen vinden jonger dan 35 jaar. Het is aannemelijk dat het hier om koopstarters gaat die nog geen vorige woning in bezit hadden. Ook zijn er enkele oudere doorstromers vanuit de huursector. 4.1
Waar staan de vorige woningen van nieuwbouwkopers?
Nog altijd laten de meeste kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg zelf ook een woning achter in de gemeente Middelburg: 298 van de 436 vorige woningen van nieuwbouwkopers ligt in de gemeente Middelburg (68%). De overige vorige woningen van nieuwbouwkopers liggen vooral in de omliggende gemeenten. Dit is in lijn met de herkomst van de kopers (hoofdstuk 3.2). Vanaf hier focussen we op de 298 woningen (68% van het totaal; zie kader in figuur hieronder) die worden achtergelaten binnen de gemeente Middelburg zelf. Splitsen we deze 298 vorige woningen in de gemeente Middelburg verder uit naar de wijk waarin de vorige woning stond, dan zien we dat de meeste vorige woningen van nieuwbouwkopers in de wijk Middelburg Zuid liggen. Dit is anders dan in de periode tot 2022, toen nog de meeste vorige woningen in de wijk Mortiere lagen. Wel is de groep van de 5 belangrijkste wijken waarin we de vorige woningen van nieuwbouwkopers vinden sinds 2022 ongewijzigd. Naast Middelburg Zuid bestaat de top 5 uit: Mortiere, Stromenwijk/’t Zand, Arnemuiden, en Binnenstad. Ook vinden we relatief veel vorige koopwoningen in de wijken Klarenbeek en Dauwendaele. Gezien in deze wijken, en ook in de wijk Binnenstad, (bijna) geen nieuwbouwwoningen zijn toegevoegd in de onderzoeksperiode, zijn deze vrijgekomen woningen een manier waarop kopers in deze wijk kunnen instromen.
Pagina 15 van 21
4.2
Kenmerken verkochte vorige woningen in de gemeente Middelburg
Van de 298 woningen die worden achtergelaten binnen de gemeente Middelburg door kopers van nieuwbouwwoningen, is ruim de helft (51%) een tussenwoning – dit is een lichte toename ten opzichte van de periode tot 2022 toen dit nog 47% was. Twee-onder-een-kap woningen werden ook nog altijd relatief vaak achter gelaten door nieuwbouwkopers, maar hier is juist een daling te zien van 24% in de periode tot 2022 naar 17% in de periode tot 2024. Kijken we naar de samenstelling van de woningvoorraad van de gemeente Middelburg dan blijkt dat respectievelijk 43% en 13% van alle woningen in het bezit van eigenaar-bewoners in de gemeente Middelburg een tussenwoning of twee-onder-een-kap is. Deze woningtypen worden dus relatief vaker achtergelaten door nieuwbouwkopers dan dat zij voorkomen in de woningvoorraad. Dit is onveranderd sinds 2022. Daarnaast is 31% woningen die worden achtergelaten door nieuwbouwkopers 140 m2 of groter, en 81% van de vrijgekomen woningen is 100 m2 of groter. Tot 2022 was dit nog 86%. We zien dus een kleine verschuiving naar kleinere oppervlakteklassen. Het grote aandeel achtergelaten woningen boven de 100 m 2 kunnen we toeschrijven aan de samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente Middelburg: meer dan de helft (58%) van de woningen is groter dan 100 m 2 en kijken we naar de woningen in bezit van eigenaar-bewoners dan is ruim 77% groter dan 100 m2.
Maar alsnog worden relatief vaker de wat grotere woningen achtergelaten door kopers van nieuwbouwwoningen en voor de kopers van woningen opgeleverd in 2022 was dit nog iets vaker.
Pagina 16 van 21
Wanneer we kijken naar het energielabel van de achtergelaten woningen, dan valt op dat een relatief groot aandeel hiervan beschikt over het energielabel A of A+. Echter, hoewel dit aandeel in de vorige rapportage periode nog was toegenomen, zien we nu juist een lichte daling: van 40% van de achtergelaten woningen in de periode tot 2022 naar 30% in de periode tot 2024. Daarmee sluit het huidige aandeel achtergelaten woningen met energielabel A/A+ goed aan bij de totale woningvoorraad in Middelburg waarvoor een energielabel bekend is. Van deze woningen heeft 42% label A. Nog altijd worden woningen met mindere labels minder vaak achtergelaten. Dit hangt samen met het feit dat relatief nieuwe woningen vaker worden achtergelaten. Toch is ook het aandeel achtergelaten woningen dat is bebouwd na 2000 gedaald: van 36% in de periode tot 2022 naar 27% in de periode tot 2024. Dit aandeel ligt echter nog altijd aanzienlijk hoger dan het aandeel dat deze bouwjaarklassen in de totale woningvoorraad van Middelburg beslaan, namelijk 17%. 4.3
Kenmerken kopers vrijgekomen woningen in de gemeente Middelburg
Kijken we naar de kopers van de in de gemeente Middelburg vrijgekomen woningen dan blijkt dat hier een relatief groter aandeel jonger dan 35 jaar is vergeleken met de kopers van nieuwbouwwoningen: 42% van de kopers van de vrijgekomen woningen is jonger dan 35 jaar, waar dat 31% is voor de kopers van de nieuwbouwwoningen. Sinds 2022 zijn deze percentages wel dichter bij elkaar komen te liggen, vooral doordat er relatief meer nieuwbouwkopers tot 35 jaar zijn bijgekomen. Nog altijd worden de achtergelaten woningen vaker alleen gekocht dan dat nieuwbouwwoningen alleen worden gekocht (32% tegenover 14%). Waarschijnlijk heeft dit te maken met de kenmerken van de achtergelaten woningen (hoofdstuk 4.2). Dit zijn relatief vaak tussenwoningen die over het algemeen ook binnen de mogelijkheden van koopstarters en jongere kopers liggen. 33% van de kopers van achtergelaten woningen is dan ook koopstarter.
Pagina 17 van 21
4.4
Van – naar: welke woning laat men achter voor welke nieuwbouwwoning?
In de figuur hieronder worden de stromen tussen woningtypen weergegeven voor nieuwbouwkopers in de gemeente Middelburg waarvoor we ook een verkochte achtergelaten woning hebben kunnen identificeren (436 woningen in totaal tussen 2019 en 2024). We kijken dus alleen naar doorstromers. Links staat het woningtype van de verkochte vorige woning, en rechts staat het woningtype van de gekochte nieuwbouwwoning. Hierdoor wordt inzichtelijk welke vorige woning wordt achtergelaten voor de verschillende soorten nieuwbouwwoningen. De figuur op de volgende pagina geeft de stromen weer voor de kopers die een woning achterlaten binnen de gemeente Middelburg zelf. In onderstaand figuur valt op dat nieuwbouwkopers relatief vaak naar een vrijstaande woning verhuizen, terwijl vrijstaande woningen slechts een kleine groep is binnen de achtergelaten koopwoningen. De meeste verhuisbewegingen zien we vanuit tussenwoningen. In het algemeen geldt dat we vooral bewegingen zien van lagere segmenten woningtypen naar hogere segmenten. Bijvoorbeeld van een tweekapper naar een vrijstaande woning. Een uitzondering hierop zijn de verhuisbewegingen vanuit vrijstaande woningen: die gaan veelal richting nieuwbouwappartementen.
Dit algemene patroon is ook zichtbaar voor kopers die een woning achterlaten binnen de gemeente Middelburg (volgende pagina), en volgt ook het patroon wat al bestond in de periode tot en met 2022. Alle nieuwbouwkopers (links verkochte vorige woning, rechts nieuwbouw)
Pagina 18 van 21
Onderstaand figuur zoomt in op de woningen die worden achtergelaten binnen de gemeente Middelburg (links) door kopers van verschillende type nieuwbouwwoningen (rechts) in de gemeente Middelburg. Uit dit figuur wordt duidelijk welke woningen worden ‘vrijgespeeld’ in de gemeente Middelburg door het toevoegen van verschillende typen nieuwbouwwoningen. De helft van de nieuwbouwkopers die een vrijstaande woning achterlaat binnen de gemeente Middelburg verhuist richting een nieuwbouwappartement. Dit was tot 2022 nog 1 op de 3. Ongewijzigd is dat alle kopers die vanuit een vrijstaande woning in de gemeente Middelburg verhuizen naar een appartement dat is opgeleverd tussen 2023 en 2024, ouder zijn dan 55. We zien ook nog altijd dat voor ander woningtype geldt dat met vaak één of twee stapjes ‘hoger’ gaat. Zo verhuist het grootste aandeel van de nieuwbouwkopers die een rijwoning (tussenwoning of hoekwoning) achterlaat in de gemeente Middelburg (201 kopers), naar een twee-onder-een-kap woning (21%) of een vrijstaande woning (24%). Voor nieuwbouwkopers vanuit tweekappers gaat meer dan de helft naar een vrijstaande nieuwbouwwoning. Sinds 2022 zien we echter wel dat nieuwbouwkopers steeds minder vaak één of twee stapjes ‘hoger’ gaan, en juist vaker dat mensen een nieuwbouwwoning van hetzelfde type kopen als dat ze achterlaten.
Dit kan mogelijk verklaard worden door steeds verder stijgende woningprijzen. Woningen achtergelaten in de Gemeente Middelburg (links verkochte woning, rechts nieuwbouw)
Pagina 19 van 21
4.5
Van – naar: hoeveel oppervlakte krijgt men erbij of gaat eraf in de nieuwbouwwoning?
In de figuur hieronder worden de stromen tussen oppervlakteklassen weergegeven voor alle kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Middelburg. Ook hier kijken we weer alleen naar nieuwbouwkopers die ook een vorige woning verkochten, i.e. doorstromers. Links staat de oppervlakteklasse van de verkochte vorige woning en rechts staat de oppervlakteklasse van de gekochte nieuwbouwwoning. Hierdoor wordt inzichtelijk hoeveel vierkante meter men er op voor- of achteruitgaat met het kopen van een nieuwbouwwoning. De figuur op de volgende pagina geeft de stromen weer voor de kopers die een woning achterlaten in de gemeente Middelburg. In onderstaande figuren valt op dat nieuwbouwwoningen van doorstromers over het algemeen groter zijn dan de woning die ze achterlaten: 67% van alle gekochte nieuwbouwwoningen is groter dan 140 m2 waar dit aandeel 35% is voor de woningen die zij achter lieten. Dit algemene patroon is ongewijzigd sinds 2022 en is het geval voor zowel doorstromers van buiten de gemeente Middelburg als voor kopers die een woning binnen de gemeente Middelburg achterlaten (volgende pagina). Nieuwbouwkopers die een woning binnen de gemeente Middelburg achterlaten kopen relatief vaker een woning van 140 m2 of groter dan nieuwbouwkopers in het algemeen (starters en doorstromers): 73% tegenover 63%.
Dit komt vooral doordat koopstarters niet worden meegenomen in de onderstaande figuren, en deze veelal kleinere woningen kopen. Geen enkele nieuwbouwwoning van de groep doorstromers is kleiner dan 60 m2. Wel laten doorstromers 2 keer een woning binnen de gemeente Middelburg achter die kleiner is dan 60 m2. Alle nieuwbouwkopers (links verkochte vorige woning, rechts nieuwbouw)
Pagina 20 van 21
Woningen achtergelaten in de Gemeente Middelburg (links verkochte woning, rechts nieuwbouw)
Pagina 21 van 21