Bijlage 1 Motie aanpassen Starterslening

Bijlage Motie aanpassen starterslening (Raad 09-11-2022)

In deze bijlage gaan we uitgebreid in op de bevindingen in de memo; extra achtergrondinformatie, toelichting van de genoemde aantallen en overige bronnen. Deze bijlage is gaat in op de verschillende onderdelen van de motie en is opgedeeld in de volgende hoofdstukken; 1. 2. 3. 4.

1.

Maximale aankoopbedrag wordt gekoppeld aan 80% van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG); Verhogen van de maximale lening van € 40.000,- naar € 50.000,-; De huidige grens van de aankoopwaarde van € 230.750 binnen de nieuwe en bestaande huizenmarkt; Inzet op leefbaarheid en vitaliteit van de wijken en dorpen;

Maximale aankoopbedrag wordt gekoppeld aan 80% van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Scenario’s 1. 2. 3. 4.

65% van € 405.000,- = koopsom € 263.250 waarvan € 40.000,- lenen 65% van € 405.000,- = koopsom € 263.250 waarvan € 50.000,- lenen 80 % van € 405.000,- = koopsom € 324.000 waarvan € 40.000,- lenen 80 % van € 405.000,- = koopsom € 324.000 waarvan € 50.000,- lenen

2020

2021

2022

2023 (prognose)

Koopsom € = 170.000,- – 34.000 ,lenen

Koopsom € = 170.000,- – 34.000,lenen

65% van € 355.000,- = koopsom 230.750,- 40.00,- lenen

80% van € 405.000,= koopsom 324.00,0 - 50.000,- lenen

Aanvragen totaal: 24 Hypotheken verstrekt: 16 (+ 4 reserveringen)

Aanvragen totaal: meer dan 20 Hypotheken verstrekt: 20

Aanvragen totaal: 13 Hypotheken verstrekt: 9

Startsaldo: € 317.944,Eindsaldo: € 622.357,*alleen één persoons huishoudens

Verstrekt: € 235.082,Aflossing: € 443.742,-

Aanvragen totaal: 9 Hypotheken verstrekt: 6

Startsaldo: € 622.357,Eindsaldo: € 949.557,*alleen één persoons huishoudens

Verstrekt: € 154.469,Aflossing: € 384.545,-

Startsaldo: € 949.557,Eindsaldo/ bestedingsruimte: € 874.945 *23 x één persoon, 1 x twee personen

Bestedingsruimte € 874.945,Eindsaldo: € 327.733,*huishoudens: ? Verstrekt: € 1.000.000,Aflossing: € 430.000,-

Verstrekt: € 481.921,Aflossing: € 457.364 ,-

1

* Bron: Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SvN), zie bijlage 1.

In de bovenstaande tabel is te zien dat zodra de maximale koopsom van € 170.000,- met een lening van € 34.000,- wijzigde naar een koopsom van € 230.750,- met een lening van € 40.000,het totaal aanvragen ten opzichte van 2021 ruim is verdubbeld (van 9 naar 24). Hieruit kun je concluderen dat wanneer je de koopsom verhoogt naar € 324.000,- (80% van de NHG-grens € 405.000,-) deze trend van totaal aantal aanvragen zeer waarschijnlijk aanhoudt. Zeker wanneer de toenemende vraag de komende jaren naar woningen zoals aangegeven door uw raad aanhoudt. Dit kan ook worden versterkt door de huizenprijzen die vandaag de dag steeds meer dalen. Volgens De Nederlandse Bank zullen in 2023 en 2024 met in totaal ruim 6 procent dalen door de stijgende hypotheekrente en de afkoelende economie (DNB voorspelt: huizenprijzen dalen met ruim 6 procent in 2024 - NRC). ABN-AMRO, ING en Rabobank voorspellen een daling van ruim 3 procent in 2023 (Wat doet de woningprijs in 2023? Dit denken de grootste banken | Wegwijs.nl) Een daling in de huizenprijzen en recht op een lening tot maximaal € 324.000,- (80% NHG) heeft als gevolg een nog sterkere toename van aanvragen dan wel verstrekken van leningen.

2.

Verhogen van de maximale lening van € 40.000,- naar € 50.000,-

In de programmabegroting is afgesproken maximaal 20 startersleningen per jaar. Dit betekent dat wanneer er in 1 jaar 20 startersleningen worden verstrekt er (20 x € 50.000,-) in ieder geval 1 miljoen beschikbaar moet zijn in het de revolterende fonds. Iedereen die een lening afsluit, betaalt de eerste 3 jaar geen rente en geen aflossing voor de Starterslening en de combinatielening. De rente wordt door je gemeente/provincie/corporatie betaald. De afgelopen 3 jaar is er gemiddeld € 430.000,- per jaar afgelost. Het eindsaldo van 2022 is gelijk aan het startsaldo van 2023. Per 1 januari 2023 is het startsaldo € 1.027.345,- maar vanwege 4 reserveringen die op de korte termijn worden verstrekt is de bestedingsruimte € 874.945. Met een bestedingsruimte van € 874.945,- – € 1.000.000,- (20 leningen van € 50.000,-) ontstaat er een negatief saldo van € 125.055,-. Tel daarbij de aflossing van € 430.000,- op en dan blijft er nog een bestedingsruimte van € 304.945,-. In dat jaar kunnen er nog 6 extra leningen worden verstrekt. Dit geldt alleen als er genoeg wordt afgelost. Er kunnen dan niet meer dan 26 leningen worden verstrekt. Indien dit wel gebeurt, moet er ergens anders geld vandaan komen om het revolterende fonds aan te vullen.

3.

De huidige grens van de aankoopwaarde van € 230.750,- binnen de nieuwe en bestaande huizenmarkt

Scenario *NHG 2022= € 355.000,*NHG 2023= € 405.000,-

Koopsom

Totaal aanbod Woningen Funda 2022

Type

Overig

*slaapkamers

Totaal aanbod Gemeente Middelburg: 359 koopwoningen

2

Huishoudens tot maximale sociale huurgrens meerpersoonshuishouden

Maximale leencapaciteit: € 204.000,-

11

65% NHG 2022 (€ 355.000,-)

230.750 ,-

28

65% NHG 2023 (€ 405.000,-)

263.350,-

80% NHG 2023

324.000,-

6 woonhuizen 5 appartementen

51

94

1 kamer: 5

17 woonhuizen

2 slaapkamers of meer: 23

11 appartementen

1 kamer: 11

33 woonhuizen

2 of meer slaapkamers: 40

18 appartementen

1 slaapkamer: 15

68 woonhuizen

2 of meer slaapkamers: 82

Bedrag = 65% van € 405.000,- zonder € 40.000,- lening

223.250,-

Bedrag = 65% van € 405.000 zonder € 50.000 lening

213.250,-

80% NHG 2023 zonder lening € 40.000,-

284.000,-

80% NHG 2023 zonder € 50.000,-

274.000,-

23

16

68

59

26 appartementen

1 kamer: 5

13 woonhuizen

2 slaapkamers of meer: 18

10 appartementen

1 kamer: 4

8 woonhuizen

2 slaapkamers of meer 12

8 appartementen

1 kamer: 12

48 huizen

2 of meer slaapkamers: 56

20 appartementen

1 kamer: 11

41 woonhuizen

2 of meer slaapkamers: 48

18 appartementen

*Bron: Funda december 2022

De raad geeft aan dat de huidige grens van de aankoopwaarde van € 230.750,- al langere tijd niet meer toereikend is binnen de nieuwe en bestaande huizenmarkt. Op Funda (december 2022) worden er met een maximale koopsom van € 324.000,- in totaal 94 woningen aangeboden waarvan 68 woonhuizen en 26 appartementen. Een starter zonder een 3

starterslening van € 40.000,- kan al kiezen tussen 68 woningen, zonder een lening van € 50.000,nog tussen 59 woningen. Zoals eerder benoemd wordt er de komende twee jaar een daling in de huizenprijzen verwacht, waardoor het totale aanbod woningen tot € 324.000,- naar verwachting nog meer zal stijgen. Wanneer we de woningvoorraad vervolgens uitsplitsen naar prijsklassen valt op dat zowel de koop- als huurwoningvoorraad in het bijzonder uit relatief goedkope woningen bestaan. Zo was het aandeel koopwoningen in Middelburg in 2019 met een WOZ-waarde tot € 170.000,- (30%) drie maal zo hoog als het landelijk aandeel (10%). Het aandeel koopwoningen met een WOZ-waarde van € 300.000,- of meer is juist ruim lager.

*Bron: Stec Groep - Middelburg: Middelpunt op de woningmarkt, Woonvisie 2023-2027 Gemeente Middelburg (november 2022)

4.

Inzet op leefbaarheid en vitaliteit van de wijken en dorpen

De vraag is ook of je bij 80% van NHG (koopsom van € 324.000,-) niet andere kopers van de koopmarkt uitsluit ten faveure van jonge starters. In 2022 zaten van de 24 aanvragers 4 personen tussen de 30 en 34 jaar. 20 personen zaten daar onder en de gemiddelde leeftijd is 26 jaar. Daarnaast bestaat 23 van de 24 aanvragers uit 1 huishouden en 1 aanvrager uit 2 huishoudens.

4

Van het totaal aantal woningen (Funda december 2022) tot € 324.000,- zijn er 12 woningen met 1 kamer en 56 woningen met 2 slaapkamers of meer. Van totale woningvoorraad in Middelburg is iets meer dan de helft een één gezin koopwoning. Dit is iets meer dan het landelijke aandeel (Middelburgse Woonvisie 2023 – 2027, november 2022). De sociale huurgrens voor meerpersoonshuishoudens is € 48.625.765,- wat betekent dat je een hypotheek kunt afsluiten tot € 204.000 (https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning-zoeken/vraag-enantwoord/wanneer-kom-ik-in-aanmerking-voor-een-sociale-huurwoning). Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) heeft een voorzichtige benadering: als men de laagste en hoogste 30% van de bruto inkomens zou uitsluiten dan zou een middeninkomen tussen de € 35.000,- en de € 70.000,bedragen. Met een bruto jaarinkomen van € 70.000,- kun je ongeveer een maximaal bedrag van € 335.000,- lenen (hypotheek). *Bron: Stec Groep - Middelburg: Middelpunt op de woningmarkt, Woonvisie 2023-2027 Gemeente Middelburg (november 2022)

Volgens een onderzoek van de Stec Groep (2022) ten behoeve van de woonvisie is de prognose dat alleenstaanden & stellen tot 35 jaar tot en met 2042 zullen dalen. Daarentegen zullen het aantal ouderen en (oudere) gezinnen vanaf 35 jaar behoorlijk stijgen. Binnen het woningaanbod tot € 324.000,- neemt de krapte op de woningmarkt dus toe voor gezinnen, alleenstaanden en stellen vanaf 35 jaar.

5