Beantwoording brief aan college over voorstel Siloplein van D66 PvdA en SP

Aan het College van B&W Middelburg Middelburg, 10 februari 2022 Betreft: Herziening exploitatie opzet Silo Plein Geacht College, Tijdens de raadsvergadering d.d. 27 januari 2022 is besloten het voorstel herziening exploitatieopzet herstructurering Arnestein- Siloplein van de agenda af te halen. Het keert nu ongewijzigd terug bij de bespreekpunten van commissie ruimte d.d. 14 februari 2022. Ondertekenaars van deze brief hebben behoefte om op voorhand enige kanttekeningen te plaatsen en vragen te stellen bij het voorstel. 1.

Het raadsvoorstel zoals aangeboden heeft met name het karakter van een herziene exploitatieopzet die volgens het Besluit Begroting en Verantwoording jaarlijks moet worden herzien. Dit roept mogelijk onbedoeld, zoals bij de meeste herziening exploitatie opzetten, het beeld op van een meer routinematige besluitvorming. Antwoord: Het college heeft dat beeld niet op willen roepen, het raadsvoorstel geeft duidelijk aan wat de voorgestelde besluiten zijn.

2.

Met betrekking tot het CZAV gebied is bij eerdere besluitvorming altijd aangegeven dat in dit gebied zou worden uitgegaan van circulaire bouwen, renovatie en hergebruik van materialen. Dat is dus niet verrassend.

3.

Wat welverrassend is, zijn de volgende zaken: Er is een advies/plan opgesteld door de aanpalende buur architectenbureau Rothuizen, die op meerdere wijze eigen belang heeft bij de ontwikkeling van dit gebied. Dit roept wel de vraag op of een dergelijke opdracht aan een belanghebbende kan worden gegeven zonder andere aanbieders de gelegenheid te geven hierop in te schrijven? Daarnaast is op ambtelijk niveau gemeld dat hier sprake is van een ambtelijke opdrachtverstrekking. Is dit de gebruikelijke gang van zaken en is hierbij het vier ogen principe gehanteerd? Heeft het College deze bevoegdheden aan de ambtelijke organisatie gemandateerd? Zo niet hoe is het College hier dan bij betrokken? Antwoord: Dat is de gebruikelijke gang van zaken. De offertes zijn steeds door meerdere medewerkers beoordeeld. Het college verwijst naar het mandaat-besluit. Hierin is vastgelegd welke bevoegdheden de medewerkers hebben. Het zou onwerkbaar zijn om voor elke inkoop van een dienst of product een collegebesluit te nemen. -

In het advies wordt door bureau Rothuizen over twee varianten gesproken. Bureau Rothuizen kiest voor variant B. Deze variant wordt als enige onverkort doorgerekend in de herziene exploitatie opzet. Kunt u aangeven waarom de Raad niet nadrukkelijker bij deze keuze is betrokken? Kunnen beide varianten nog ter discussie worden gesteld in de commissie? Antwoord: Het college adviseert een variant waarbij zoveel mogelijk bestaande gebouwen worden hergebruikt en waarbij zoveel mogelijk recht wordt gedaan aan het principe van circulair bouwen.

In het raadsvoorstel wordt toegelicht waarom voor deze variant wordt gekozen. Gelet op de discussie in de commissie Ruimte was het beter geweest om vooraf een informatiebijeenkomst te houden voor raadsleden over dit project. Dan had de raad een technische toelichting kunnen krijgen en hadden er vragen kunnen worden gesteld over de voor- en nadelen van de diverse varianten. Dan had het college ook uit kunnen leggen welke contractuele afspraken de gemeente kan maken met toekomstige kopers over het renoveren en verbouwen van loodsen en hoe dit zich verhoudt tot het aanbestedingsrecht. In de commissie Ruimte is een duidelijk signaal gegeven; de raad wil de risico’s van dit project beperken door de renovatie van loodsen op circulaire wijze voor rekening en risico van de nieuwe eigenaren uit te laten voeren. Dat betekent dat de gemeente een loods in bestaande toestand verkoopt met de verplichting om deze op een vooraf vastgestelde wijze te verbouwen en renoveren. In beperkte mate is dat mogelijk en het college is zeker bereid om daar aan mee te werken. Het college wil lokale MKB-ondernemers de kans geven om hier zelf een loods te kopen en zich te vestigen. Verder moet het college rekening houden met aanbestedingsregels en met de subsidievoorwaarden. -

In het raadsvoorstel is een keuze voor vastgoedontwikkeling opgenomen die in het geheel niet spoort met het staand beleid. “De gemeente neemt geen vastgoed meer in portefeuille en stoot zoveel mogelijk vastgoed af.” Deze fundamentele afwijking van het beleid wordt in het voorstel niet als besluit voorgelegd aan de Raad. Waarom niet? Antwoord: Het projectgebied is al lange tijd in bezit van de gemeente. Het doel van dit project is het afstoten van alle bedrijfsloodsen in gerenoveerde toestand.

-

De keuze voor vastgoedontwikkeling brengt nogal wat risico’s met zich mee. Deze worden in het voorstel summier beschreven. Het betreft de volgende risico’s; 1. Termijn risico. Kan de gemeente het vastgoed binnen een economisch verantwoorde termijn verkopen? Antwoord: Het college heeft een advies op laten stellen door Synchro Makelaardij. Deze makelaar is gespecialiseerd in de verkoop van bedrijfsvastgoed. Synchro ziet goede verkoopkansen voor de gerenoveerde panden in dit project. Er is erg weinig aanbod van bestaande bedrijfsloodsen op Walcheren. Synchro heeft ook een uitspraak gedaan over de verkoopprijzen van de gerenoveerde loodsen. In de grondexploitatie zijn we voorzichtigheidshalve uitgegaan van lagere verkoopprijzen dan de prijzen die Synchro realistisch acht. 2.

Prijsrisico. Is de verkoopprijs in de komende jaren te realiseren? Zie het antwoord hierboven.

3.

Kostenrisico. Kan de gemeente het risico dragen in een markt waar de bouwmaterialen qua prijs substantieel stijgen? Antwoord: In de exploitatie is rekening gehouden met kostenstijgingen en met onvoorziene kosten. Het college vindt de risico’s aanvaardbaar.

4.

Kennisrisico. Vastgoedontwikkeling en de vastgoedmarkt vergt specifieke kennis. Hebben wij deze specifieke kennis in huis? Kan het college duidelijk maken hoe in deze specifieke kennis wordt voorzien? Antwoord: De gemeente heeft deze kennis in belangrijke mate in huis. Daarnaast wordt deskundigheid ingekocht bij architecten, makelaars, constructeurs, installatiespecialisten. Dat is vergelijkbaar met de werkwijze van ontwikkelaars.

5.

Het risico van een te grote druk op de organisatie. Het afgelopen jaar is de raad steeds duidelijk gemaakt dat de gemeentelijke organisatie onder grote druk staat en dat steeds moet worden afgewogen wat qua personele inzet wel of niet mogelijk is. Kan het college aangeven hoe in dit specifieke geval de afweging is gemaakt? Antwoord: Het college vindt het belangrijk om zelf de regie te voeren op deze ontwikkeling vanwege onze ambities om circulair te werken en vanwege de samenhang in het plan. De loodsen staan zo dicht bij elkaar dat de verbouwing en ontsluiting van deze loodsen in onderlinge samenhang moeten worden aangepakt. Gelet op werkdruk kan het nodig zijn om een projectleider in te huren.

-

Het sociaal warenhuis kan zich vestigen op de gerenoveerde/ vernieuwde locatie, mits het sociaal warenhuis een marktconforme prijs betaalt. Betekent dit dat het college eigenlijk zonder het duidelijk stellen bepaalt dat het sociaal warenhuis zich op deze locatie niet mag vestigen? Wat is hiervan de echte reden? Vindt het college en mogelijk buurman Rothuizen dat op deze unieke locatie, met bijzondere uitstraling, een sociaal warenhuis niet gepast is? Antwoord: het college vindt het siloplein een goede plek voor een sociaal warenhuis. In opdracht van de gemeente is dan ook een verbouwingsplan gemaakt voor de voedselbank voor een pand op het Siloplein.

-

Gezien het standpunt met betrekking tot het sociaal warenhuis, lijkt het er op dat het college kiest voor winstmaximalisatie, in dit geval verliesbeperking. Toch is het bij de lagere overheid, in dit geval de gemeente, gebruikelijk dat wordt afgewogen of iets inhoudelijk wenselijk is en niet of het primair financieel haalbaar. In een tijd van grote inflatie en afnemende koopkracht zou het beleidsmatig van groot belang kunnen zijn dat een sociaal warenhuis blijft gevestigd in de gemeente. Is het college bereid voor het sociaal warenhuis tot een haalbare prijsstelling te komen en dit te overleggen met de participerende andere gemeentes? Antwoord: Het college zet zich in voor een goede nieuwe huisvesting voor voedselbank en kledingbank. U bent daar met een memo actieve informatie van op de hoogte gebracht. De financiering van het sociaal warenhuis moet echter niet via de grondexploitatie worden geregeld. De grondexploitatie moet een realistisch beeld geven van kosten en opbrengsten. Het college is in overleg met andere gemeenten over een bijdrage aan Kledingbank en Voedselbank. Het voorgaande betekent niet dat er geen oog is voor de positieve elementen uit het plan/advies Rothuizen.

D66,

PvdA,

Ad van de Kreeke

Mehmet Kavsitli

SP, Huib Ghijsen