Beantwoording Bestemmingsplan Churchilllaan - Huib Ghijsen (SP)

Commissie

Ruimte – 23 juni 2025

Agendapunt

5

Onderwerp

Bestemmingsplan Sir Winston Churchilllaan Middelburg (25-094 RM)

Vragensteller

Huib Ghijsen

Datum ingediend

23 juni 2025

Datum beantwoording

23 juni 2025

Inleiding Vraag 1 Antwoord

Gezien de onderstaande informatie in het bestemmingsplan, de beantwoording van de zienswijzen en de wijzigingsbevoegdheid van het college, rijst de volgende vraag: Kan de wijzigingsbevoegdheid van het college, om de bezwaren van de omwonenden van de gymzaal tegemoet te komen, worden aangepast door de onder punt b. genoemde bouwhoogte tot 10 meter te beperken? Woongoed heeft de intentie om op de plek van de gymzaal een vierde appartementengebouw te realiseren, maar hoe dit eruitziet is nog niet bekend. Het op voorhand beperken van de maximale bouwhoogte tot 16 meter is onwenselijk, omdat dit gevolgen kan hebben voor de exploitatie en omdat dit in ruimtelijk opzicht zorgt voor een verschil in verschijningsvorm.

Beantwoording zienswijzen: Bouwvlak, bouwhoogte en afstanden De woning van indieners ligt ten noordoosten van het plangebied. De bestaande gymzalen hebben een hoogte van 7 meter en hebben een afstand van circa 20 meter tot aan de voorgevels aan de Gerrit van der Veenstraat. Indieners hebben grote bezwaren tegen de bouwhoogte van 16 meter die het (ontwerp)bestemmingsplan mogelijk maakt. Bij deze bouwhoogte moet de bebouwing circa 46 meter van de gevels worden gebouwd om lichtinval en de zonneschijn te handhaven, om het woongenot niet aan te tasten als gevolg van minder zon en (middag)licht in de winter, verlies van privacy, vermindering van de opbrengst van zonnepanelen en waardevermindering van de woning. Het bouwvlak van de voorziene bouw ligt echter praktisch op de locatie van de huidige gymzalen en moet bij die bouwhoogte dus worden aangepast. Een gebouw op die plaats moet volgens indieners uit maximaal 3 bouwlagen (10 meter) bestaan – dit past ook het best bij het karakter van de omliggende bebouwing in de Koos Vorrinkstraat – en een afstand hebben van 30 meter (haaks gemeten) tot de voorgevels aan de Gerrit van der Veenstraat. Antwoord Het bouwvlak zoals dat nu op de verbeelding staat en waarop de indieners doelen, geldt voor de situatie met de bestaande gymzalen.

Dit is dus niet per se het bouwvlak voor een nieuwe situatie met een woongebouw, hiervoor moet het college het bouwvlak opnieuw vaststellen. Als het college haar wijzigingsbevoegdheid gebruikt dan moet zij alle aan de orde zijnde belangen integraal afwegen, ook de relatie tussen de grens van het bouwvlak en de bouwhoogte. De vraag of een toekomstig woongebouw op de plek van de gymzalen inderdaad leidt tot verminderde lichtinval en verminderde opbrengst van zonnepanelen kan dan ook pas kan worden beantwoord als er een concreet bouwplan wordt voorbereid c.q. wordt ingediend. Dan kan ook worden beoordeeld of sprake is van eventuele planschade (onder de Omgevingswet nadeelcompensatie genoemd), waarvoor een claim kan worden ingediend bij de gemeente Middelburg. Of en hoe nog te ontwerpen nieuwe bebouwing dient aan te sluiten bij de bestaande bebouwing aan de Koos Vorrinkstraat, dient op dat moment op de eigen merites te worden beoordeeld. Zoals hiervoor al gesteld moet het college bij gebruikmaking van haar wijzigingsbevoegdheid alle op dat moment relevante belangen tegen elkaar af te wegen, dus ook de afstand tot de voorgevels van bestaande woningen. De zienswijze leidt niet tot wijziging van het nu voorliggende bestemmingsplan. Bouwvolume Voor de locatie van de gymzalen is geen toekomstig bouwvlak gedefiníeerd, anders dan het huidige bouwvlak.

Onduidelijk is wat het grondoppervlak van het toekomstige gebouw wordt; met 50 eenheden kan dit ook veel groter worden. Indieners willen aanpassing van het bouwvlak naar de beoogde precieze gebouwlocatie en -oppervlakte (footprint). Antwoord Op dit moment staan de gymzalen er nog. Deze worden positief bestemd, dat wil zeggen dat de huidige situatie juridisch wordt vastgelegd. Het is nog niet bekend wanneer de gymzalen hun functie verliezen en worden gesloopt. Ook is nog niet bekend wanneer een aanvraag tot wijziging van de bestemming wordt aangevraagd. Dit zal pas het geval zijn als er een bouwplan is. Nu dit nog niet bekend is kan er ook geen toekomstig bouwvlak worden bepaald. De zienswijze leidt niet tot wijziging van het bestemmingsplan. Zienswijze onderdeel c. (planvormingsproces locatie gymzalen) In het oorspronkelijke plan betekende fase 2 het uitfaseren van de gymlokalen. Mogelijk is de ontwikkeling door Zorgstroom hier nu ook nog gepland. Onduidelijk is echter wat de kaders hiervan zijn en of daarvoor opnieuw een planvormingstraject met de buurt voor wordt doorlopen. Wijziging Het plan waarin Zorgstroom een bouwblok zou realiseren, is vervallen. Gezien de ontwikkelingen sinds 2023 op het gebied van ouderenhuisvesting is op dit moment geen uitspraak te doen over mogelijke bouw voor huisvesting van mensen met

een intensieve(re) zorgvraag. Voor de locatie waar nu de gymzalen staan is het uitgangspunt op dit moment dat er een vierde bouwblok van Woongoed komt, maar de termijn waarop is nu nog onduidelijk. Ook is nog niet concreet aan te geven om hoeveel eenheden het dan gaat. Aansluiting wordt daarom gezocht bij de eenheden waarvan in voorliggend bestemmingsplan per bouwblok sprake is, met een maximum van 30. De zienswijze leidt op dit onderdeel tot wijziging van de regels van het bestemmingsplan in artikel 3.5.1 sub a. 1 Ambtshalve wijzigingen 2 Artikel 4.1. sub b. vervalt, de aanduiding gymzaal is niet relevant. 3 Artikel 4.2.2. sub b. wordt gewijzigd, in plaats van een maximum bebouwingspercentage op te nemen op de verbeelding wordt bepaald dat het aantal wooneenheden per bouwblok maximaal 27 bedraagt.

Pagina 94 Bestemmingsplan 3.5 Wijzigingsbevoegdheid 3.5.1 Bestemming 'Wonen' Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming 'Maatschappelijk' wijzigen in de bestemming 'Wonen' al dan niet in combinatie met zorgverlening met in achtneming van de volgende voorwaarden: a. het aantal wooneenheden bedraagt ten hoogste 30; b. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 16 meter; c. de afstand van een mogelijke bouwlaag boven een bouwhoogte van 10 meter (inclusief balkons en dakterrassen) tot de grens van het bouwvlak in de richting van de bestemming 'Verkeer' bedraagt ten minste 3 meter; d. voorzien wordt in voldoende parkeerplaatsen, zodanig dat geen onevenredige druk ontstaat op de beschikbaarheid van openbare parkeerplaatsen; e. woningbouw is slechts mogelijk als het gebruik van de gymzalen is beëindigd.