AANGEPAST 22-096 rvs Herziene exploitatieopzet flexwoningen Stromenpoort

Aangepast raadsvoorstel datum vergadering volgnummer

29 september 2022 22-096

onderwerp

Herziene exploitatieopzet Stromenpoort – coördinatieregeling van toepassing verklaren+ (ontwerp)verklaring van geen bedenkingen af te geven

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder

Jeroen Louws Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Jos Kouwer (tel. 0118-675603), Wilbert Dingemanse (tel. 0118-675424) en Sandra Claeys (tel. 0118-675236) j.kouwer@middelburg.nl, w.dingemanse@middelburg.nl, s.claeys@middelburg.nl

programma

behandeld door e-mail

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. De herziene exploitatieopzet Stromenpoort d.d. 24 augustus 2022 vast te stellen; 2. Het beschikbare krediet voor de ontwikkeling aan te vullen op basis van deze opzet (+ € 69.000); 3. De coördinatieregeling (artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening) van toepassing te verklaren voor de omgevingsvergunning en het hogere grenswaarden geluidsbesluit; 4. In te stemmen met het verlenen van een ontwerp ‘verklaring van geen bedenkingen’ (VVGB) voor het afwijken van het bestemmingsplan Stromenwijk ten behoeve van het realiseren van 52 flexwoningen Stromenpoort te Middelburg; 5. Deze ontwerp VVGB ter inzage te leggen voor de periode van 6 weken; 6. Indien er in voornoemde periode geen zienswijze(n) is of zijn ingediend, te bepalen dat de VVGB dan als definitief zal zijn afgegeven. 7. Zo er wel één of meer zienswijzen zijn ingediend, zal de raad in de eerstvolgende raadsvergadering, met medeneming van de ingekomen zienswijze(n), het definitieve besluit te nemen over de afgifte van de VVGB. Relatie met eerdere besluitvorming

Exploitatieopzetten worden (in principe) jaarlijks herzien. Omdat op deze locatie lange tijd geen activiteit heeft plaatsgevonden, dateert de laatste herziening uit 2016. Wat is de aanleiding en het bestaand beleid? Relatie met de programmabegroting?

De voorgenomen realisatie van flexwoningen zorgt ervoor dat de grondexploitatie is herzien. Ook wordt van de gemeenteraad in het kader van de te voeren ruimtelijke procedure gevraagd om in te stemmen met een verklaring van geen bedenkingen. Wat willen we bereiken?

Door het realiseren van de flexwoningen op de beoogde locatie wordt in een concrete behoefte voorzien. Vanuit Woongoed is ook meerdere keren gemeld dat er veel vraag is naar woonruimte voor spoedzoekers. Daarnaast ligt er behalve een maatschappelijke taak om in de huisvesting van statushouders te voorzien, ook een ‘opdracht’ van het Rijk aan de gemeenten in die huisvesting te voorzien. Met het realiseren van de 52 flexwoningen aan de Stromenpoort / ’t Zwin wordt een flinke stap in de goede richting gezet. Te volgen traject

Projectbeschrijving Er is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van 52 flexwoningen Stromenpoort voor een periode van 15 jaar te Middelburg. 1

Woongoed Middelburg had in eerste instantie aangegeven de flexwoningen voor een periode van 20 jaar te willen plaatsen. Die periode was voor hun exploitatie-technisch de meest voor de hand liggende. Vanwege de zwaardere eisen die worden gesteld aan bouwwerken die langer dan 15 jaar worden gebouwd, heeft Woongoed er nu voor gekozen een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen voor 15 jaar. Met de aanvraag wordt afgeweken van het huidige bestemmingsplan "Stromenwijk" met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° van de Wabo. De afwijking van het bestemmingsplan betreft het wijzigen van het gebruikten behoeve van wonen. De aanvraag is voorzien van een ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat de ontwikkeling voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Coördinatieregeling In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een coördinatieregeling (Afdeling 3.6 Wro) opgenomen. Op basis hiervan kan besluitvorming die nodig is voor de realisatie van ontwikkelingen en projecten in één voorbereidingstraject gebundeld worden. Hiermee is het mogelijk om de benodigde uitvoeringsbesluiten te coördineren. De gemeenteraad moet een coördinatiebesluit nemen voor een specifiek besluit of over een categorie van besluiten. In dit geval gaat het over de omgevingsvergunning en het besluit hogere grenswaarde.

Verklaring van geen bedenkingen Op grond van artikel 2.27 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht ( wabo) wijst het Besluit omgevingsrecht (Bor) categorieën van gevallen aan waarvoor geldt dat een omgevingsvergunning niet wordt verleend dan nadat een daarbij aangewezen bestuursorgaan heeft verklaard dat het daartegen geen bedenkingen heeft. Artikel 6.5 lid 1 van het Bor bepaalt dat voor een omgevingsvergunning, waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° van de Wabo wordt afgeweken van een bestemmingsplan een verklaring van geen bedenkingen ( hierna VVGB) van de gemeenteraad noodzakelijk is. Het college van burgemeester en wethouders vraagt de gemeenteraad een (ontwerp)verklaring van geen bedenkingen te verlenen voor de aanvraag omgevingsvergunning voor het realiseren van flexwoningen Stromenpoort. Het plan gaat uit van 52 woningen daardoor valt deze binnen de door de gemeenteraad aangewezen categorieën van gevallen waarvoor een VVGB vereist is. Als er geen zienswijzen op de omgevingsvergunning worden ontvangen, is er geen definitieve VVGB van de gemeenteraad meer nodig. Argumenten

Behalve een duidelijke behoefte is er ook een nadrukkelijke wens om flexwoningen te realiseren. Enerzijds voor zogenoemde spoedzoekers, anderzijds voor statushouders. De laatste groep ook om die mensen woonruimte te bieden waardoor meegewerkt wordt om de druk op de AZC ‘s, meer specifiek het AZC in Middelburg, te verminderen. Van het Ministerie van BZK is subsidie ontvangen tot een bedrag van € 1.250.000 voor de huisvesting van statushouders. Het feit dat een beroep kon worden gedaan op deze subsidie was ook een aanleidingen om te onderzoeken of Middelburg kon meewerken aan het realiseren van flexwoningen. Daarvoor is contact gezocht met Woongoed Middelburg en gezamenlijk is een traject gestart om de mogelijkheden te onderzoeken. Gekozen werd voor de locatie Stromenpoort / 't Zwin. De aanvraag omgevingsvergunning is voorzien van een ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat de ontwikkeling niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Kanttekeningen

De realisatie van flexwoningen heeft financiële consequenties voor de gemeente. De verwachte resterende winst op de exploitatieopzet is lager dan wanneer gekozen wordt voor uitgifte aan bedrijven en instellingen

Wat gaan we ervoor doen?

In nauwe samenwerking met Woongoed Middelburg 52 flexwoningen realiseren. Wat mag het kosten?

Zie de exploitatieopzet met bijbehorende toelichting die vanwege de geheime informatie (geraamde kosten, risico’s) onder geheimhouding is toegezonden. 2

Hoe gaan we dat financieren?

De exploitatieberekening komt uit op een winst. Alle kosten kunnen dus naar verwachting worden gedekt uit de opbrengst van grondverkopen. De verwachte winst is lager dan in de vorige opzet (uitgaande van uitgifte aan bedrijven en instellingen) en ook lager dan aangenomen werd in de laatste versie van de doorrekening grondbedrijf. Het verschil wordt vooral veroorzaakt door lagere opbrengsten. Doordat de totale kosten voor de planontwikkeling iets hoger zijn dan in de vorige opzet was aangenomen, wordt gevraagd een beperkt aanvullend krediet beschikbaar te stellen. Zijn er significante gevolgen voor het weerstandsvermogen?

Ja, de winstverwachting voor dit complex komt € 0,3 miljoen lager uit ten opzichte van wat in de laatste versie van de doorrekening grondbedrijf was opgenomen (februari 2022). De beschikbare weerstandscapaciteit zal hierdoor € 0,3 miljoen dalen, wat leidt tot een licht lagere weerstandsratio (0.02 lager ten opzichte van de geprognosticeerde weerstandratio in de Jaarrekening 2021)

Hoe draagt dit voorstel bij aan een duurzaam energieneutraal Middelburg?

De woningen worden gasloos aangesloten. Daarnaast wordt deels gebruik gemaakt van bestaande materialen. Wat communiceren we?

Gemeente Middelburg en Woongoed Middelburg werken nauw samen om op de locatie Stromenpoort / ’t Zwin 52 woningen te realiseren voor spoedzoekers en statushouders. Naar verwachting kunnen de woningen eind tweede kwartaal 2023 worden verhuurd. Na de ter inzage legging moet met inachtneming van de ingediende zienswijzen besloten worden of al dan niet een definitieve verklaring van geen bedenkingen door de raad verleend wordt.

Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

niet van toepassing

Bijlagen

1. Herziene exploitatieopzet Stromenpoort d.d. 24 augustus 2022 + toelichting 2. gewijzigd Ontwerp raadsbesluit verklaring van geen bedenkingen 3. Gewijzigde Ruimtelijke onderbouwing d.d. september 2022

Middelburg, 29 september 2022 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

mr. A. van den Brink de burgemeester,

mr. H.M. Bergmann

3