26-027 Bijlage 1. Middelburgse woonagenda 3.0

MIDDELBURGSE WOONAGENDA UITVOERINGSPROGRAMMA WOONVISIE MIDDELBURG Versie 3.0

Gemeente Middelburg Januari 2026

1

INHOUDSOPGAVE

CONTEXT .................................................................................................................................... 3 HOODSTUK 1. KORTE TERUGBLIK WOONAGENDA 2.0 ............................................................. 5 1. WOON-ZORG EN WELZIJNSVISIE ....................................................................................... 5 2. REGULEREN EN STIMULEREN WONINGMARKT................................................................. 5 3. NIEUWBOUWLOCATIES VOOR DE TOEKOMST .................................................................. 6 4. LOCATIE(S) FLEXWONEN VOOR DIVERSE DOELGROEPEN ................................................. 7 5. GEVOLGEN WET VERSTERKING REGIE VOLKSHUISVESTING ............................................. 7 6. ACTUALISATIE KWALITATIEF WOONONDERZOEK ZEELAND (KWOZ) ................................ 7 7. VERHUISKOSTEN HUURDERS, WOONGOED, VERHUISCOACH .......................................... 8 8. PRESTATIEAFSRAFSPRAKEN WOONCORPORATIES ........................................................... 8 10. UITVOERING WOONDEAL ................................................................................................ 9 HOOFDSTUK 2. WOONAGENDA 3.0 ........................................................................................ 10 1.

WONINGBOUWOPGAVE................................................................................................. 10 2. WET VERSTERKING REGIE VOLKSHUISVESTING .............................................................. 11 3. UITVOERINGSPROGRAMMA WONEN, ZORG EN WELZIJN .............................................. 12 4. REGELGEVING ................................................................................................................. 13 5. HUISVESTINGS BIJZONDERE DOELGROEPEN .................................................................. 14 6. STARTERSLENINGEN ........................................................................................................ 15 7. DUURZAAMHEID EN ENERGIETRANSITIE....................................................................... 15 8. SAMENWERKING EN PRESTATIEAFSPRAKEN.................................................................. 16 9. WOONWAGENBEWONING .............................................................................................. 16 BIJLAGE 1 ................................................................................................................................. 18

2

CONTEXT In november 2022 is door de gemeenteraad de woonvisie 2023-2027 vastgesteld, met als titel ‘Middelburg: Middelpunt op de woningmarkt’. Deze visie op hoofdlijnen wordt, zoals in het bijbehorende raadsvoorstel ook is aangegeven, in een uitvoeringsprogramma op een aantal punten verder geconcretiseerd. Deze Middelburgse woonagenda dient als het bedoelde uitvoeringsdocument. In december 2022 is de eerste versie van de woonagenda vastgesteld door de gemeenteraad. De woonagenda 1.0 omvatte de volgende onderwerpen: 1. Woonzorgvisie 2. Beleid studentenhuisvesting 3. Beleid huisvesting arbeidsmigranten 4. Reguleren en stimuleren woningmarkt 5. Nieuwbouwlocaties voor de toekomst en locaties voor sociale woningbouw Woonagenda 2.0 borduurde vervolgens verder op een aantal onderwerpen uit de woonagenda 1.0. De woonagenda 2.0 omvatte de volgende onderwerpen; 1. Woon-, zorg- en welzijnsvisie 2. Reguleren en stimuleren woningmarkt a. Huisvestingsverordening b. Paraplu bestemmingsplan wonen c. Startersleningen 3. Nieuwbouwlocaties voor de toekomst 4. Locatie(s) flexwonen voor diverse doelgroepen (vluchtelingen, statushouders, spoedzoekers, eventueel studenten) 5. Gevolgen Wet versterking regie volkshuisvesting – urgentiegroepen 6. Actualisatie Kwalitatief Woononderzoek Zeeland (KWOZ) 7. Verhuiskosten huurders, Woongoed, verhuiscoach 8. Prestatieafspraken wooncorporaties 9.

Woonwagenbeleid 10. Uitvoering Woondeal De nu voorliggende woonagenda 3.0 omvat de volgende onderwerpen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Woningbouwopgave Wet versterking regie volkshuisvesting Uitvoeringsprogramma Wonen, zorg en welzijn Regelgeving Huisvesting bijzondere doelgroepen Startersleningen Duurzaamheid en energietransitie Samenwerking en prestatieafspraken Woonwagenbewoning

Het is de bedoeling om deze Middelburgse woonagenda periodiek te laten terugkomen bij de gemeenteraad zodat bijstelling mogelijk is. Daarmee is het een dynamisch document.

3

Voor de uitwerking van alle onderwerpen geldt dat, waar dit van toepassing is, de corporaties worden betrokken in het proces. Dit geldt ook voor de Adviesraad Sociaal Domein, die heeft aangegeven hierop te willen adviseren c.q. meedenken. Voor bepaalde onderwerpen zal dat ook voor de wijkteams gelden.

4

HOODSTUK 1. KORTE TERUGBLIK WOONAGENDA 2.0 1. WOON-ZORG EN WELZIJNSVISIE De gemeenteraad heeft op 1 februari 2025 de Middelburgse visie op wonen, zorg en welzijn tot 2040 vastgesteld. De woon-, zorg- en welzijnsvisie is een samenwerking tussen de afdelingen Samenleving, TIM en Leefomgeving. De vervolgstap is het opstellen van het uitvoeringsprogramma. Hiervoor moeten de behoefte van de diverse doelgroepen worden geïnventariseerd. Vervolgens moet dit vertaald worden naar de woningproductie (wat, hoe veel, waar). Het overheidsbeleid waarbij iedereen zoveel en zolang mogelijk thuis blijft wonen, de extramuralisering en ambulantisering van de zorg en ondersteuning en het personeelsgebrek in de zorg geven extra aanleiding voor een gedegen visie. Acties woonagenda 2.0: - Begin 2025 een uitvoeringsprogramma aanbieden ter besluitvorming aan de gemeenteraad. Stand van zaken: Het uitvoeringsprogramma is in 2025 door de gemeenteraad vastgesteld. In deze versie van de woonagenda wordt hier verder op ingegaan.

2. REGULEREN EN STIMULEREN WONINGMARKT a) Huisvestingsverordening Het reguleren en stimuleren van de woningmarkt blijft een vast onderdeel van de woonagenda. De Huisvestingsverordening Middelburg 2023 introduceerde vergunningstelsels voor splitsen, omzetten, onttrekken en toeristische verhuur (in werking in 2024). Deze nieuwe stelsels worden iteratief aangepast en elke twee jaar geëvalueerd, inclusief effectmeting en actualisatie van schaarste- en leefbaarheidsonderzoeken. Daarnaast kan de verordening worden gewijzigd bij nieuwe wetgeving, zoals de Wet versterking regie volkshuisvesting, die urgentiegroepen verplicht stelt. Acties Woonagenda 2.0: - Elk jaar de HVO evalueren - Elke 2 jaar een actualisatie uitvoeren op het schaarste onderzoek - Elke 2 jaar een actualisatie uitvoeren op het leefbaarheidsonderzoek - Naar gelang de situatie en de behoefte een voorstel ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorleggen over een aangepaste huisvestingsverordening (c.q. wijzigingsbesluit). Stand van zaken: De Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2026 is per 1 januari 2026 in werking getreden. Na het in werking treden van de Wet versterking regie volkshuisvesting zal een urgentieregeling toegevoegd moeten worden. Dan valt te overwegen om de huisvestingsverordening te actualiseren waar nodig. Dit hangt af van het gegeven tijdspad vanuit het Rijk.

De Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2026 is gebaseerd op recent (2025) uitgevoerd schaarste- en leefbaarheidsonderzoek. b) Paraplu bestemmingsplan wonen In het paraplu bestemmingsplan (BP) wonen wordt het volgende gereguleerd:

5

-

Een betere definitie van ‘wonen’ Een verwijzing naar de HVO m.b.t. splitsen, omzetten en onttrekken van woningen Kamerverhuur Een verbod op tweede woningbezit Toeristische verhuur

Eind 2023 heeft het ontwerp paraplu BP ter inzage gelegen. Hierop zijn geen zienswijzen binnen gekomen. Het paraplu BP wordt ter besluitvorming voorgelegd in kwartaal 4 van 2024. Stand van zaken: Het paraplubestemmingsplan Wonen is in 2025 vastgesteld en is daarmee ook in werking getreden. c) Startersleningen De startersleningen is voor starters een gewild middel gebleken. Door de jaren heen is dit vooral gebleken aan het budget. Dit was snel op. Aan de raad is gevraagd om het budget aan te kunnen vullen. De maximale koopsom van een woning om voor een starterslening in aanmerking te komen is 80% van de NHG-grens. Deze wordt elk jaar geïndexeerd. De maximale leensom blijft is 20% van de koopsom met een maximum van € 50.000. Stand van zaken: Het budget is medio 2024 aangevuld. Daarnaast is ook besloten om tweemaal budget vrij te maken om dit aan te vullen. Dit is in 2025 al eenmalig gedaan. In 2024 en 2025 zijn respectievelijk 67 en 74 aanvragen behandeld. Voor 2026 geldt een maximale koopsom van € 376.000. De maximale leensom blijft onveranderd.

3. NIEUWBOUWLOCATIES VOOR DE TOEKOMST Inwonerberaad adviseerde in 2023 over nieuwe woonlocaties tot 2040. Na besluitvorming in februari 2024 blijven 7 locaties over voor nader onderzoek: Arnemuiden (Veerse Meer) Nieuw- en Sint Joosland (Trekdijk) Middelburg inbreiding (Hof van Tange, optoppen Tref) Middelburg uitbreiding (Brigdamseweg, Poppenroede, Middelburg Oost). Definitieve locatiekeuze volgt na onderzoek en besluitvorming in najaar 2024. Acties woonagenda 2.0: - Afronden nader onderzoek diverse (mogelijk) aanvullende locaties - In het najaar van 2024 een voorstel aan de gemeenteraad voorleggen over definitieve locatiekeuze Stand van zaken: Door de gemeenteraad is in januari 2025 een besluit genomen over de genoemde locaties, waarbij Poppenroede en Brigdamseweg zijn aangewezen als woningbouwlocatie en ook een voorkeursrecht is gevestigd op de betreffende gronden. Over de overige locaties, waaronder Voor Oedde locatie Middelburg oost is toen besloten deze niet aan te wijzen als woningbouwlocatie, maar naar aanleiding van het traject Zeeland 2050 is in mei 2025 door de raad per motie aangegeven dat ‘de gemeente Middelburg bereid [is…] een extra woonwijk ten oosten van de N57 te bouwen’.

6

4. LOCATIE(S) FLEXWONEN VOOR DIVERSE DOELGROEPEN Er is extra behoefte aan huisvesting voor bijzondere doelgroepen (o.a. statushouders, Oekraïense vluchtelingen, studenten en uitstroom opvang). Voor Oekraïense vluchtelingen is de vraag het meest urgent; hiervoor worden tijdelijke, verplaatsbare flexwoningen ingezet. Andere doelgroepen krijgen bij voorkeur permanente woningen. Acties woonagenda 2.0 - Voor 2028 extra appartementen realiseren, aanvullend de reeds bestaande opgave uit de Woondeal Zeeland 2030. Een locatie aanwijzen die op de korte termijn kan worden gerealiseerd voor de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen en, indien mogelijk, tevens voor andere doelgroepen met een urgente huisvestingsbehoefte. Tijdelijke flexwoningen realiseren voor doelgroepen waarvoor urgent woningen nodig zijn: statushouders, studenten en speciale doelgroepen. Onderzoeken of Woongoed een deel van de opgave kan opvangen (sociale huur). Stand van zaken: Voor Oekraïense vluchtelingen is huisvesting gerealiseerd in het voormalige politiekantoor aan de Buitenruststraat. Aan de Bachweg is een locatie met flexwoningen in voorbereiding.

5. GEVOLGEN WET VERSTERKING REGIE VOLKSHUISVESTING Het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting (verwachte inwerkingtreding 1 januari 2025) geeft Rijk, provincies en gemeenten meer sturingsmogelijkheden op aantallen, locaties en betaalbaarheid van woningen en versterkt lokale prestatieafspraken. Gemeenten moeten een verplicht volkshuisvestingsprogramma opstellen (vanaf 2026), afgestemd met regio en provincie. Dit programma vervangt de woonvisie en bevat o.a. woningbouwprogrammering, balans in voorraad, aandachtsgroepen, leefbaarheid en verduurzaming. De wet wijzigt diverse wetten (Omgevingswet, Woningwet, Huisvestingswet) en versnelt procedures voor woningbouw. Acties woonagenda 2.0: - Hier waren nog geen concrete acties voor opgenomen. Stand van zaken: Dit wordt in deze versie van de woonagenda nader uitgelegd.

6. ACTUALISATIE KWALITATIEF WOONONDERZOEK ZEELAND (KWOZ) Op initiatief van de provincie wordt er een nieuwe versie opgesteld van het in 2019 gepresenteerde Kwalitatief Woononderzoek Zeeland (KWOZ). Net als in 2019 wordt dit onderzoek door de Stec Groep uitgevoerd. Eind 2024 zal dit onderzoek worden afgerond. De gemeente Middelburg is zowel ambtelijk als bestuurlijk vertegenwoordigd in de klankbordgroep en bestuurlijke stuurgroep, die het onderzoeksteam (mede) begeleidt. Vanuit de raad zijn vragen gesteld over leegstand en is ook een motie aangenomen om te onderzoeken of een leegstandsverordening zinvol kan zijn. Vanuit het college is aangegeven dat

7

eerst helderheid over de cijfers noodzakelijk is. Dit onderdeel wordt ook in het KWOZ meegenomen. Acties woonagenda 2.0: - Zodra gereed de uitkomsten van het KWOZ 2024 delen met de raad; - Naar aanleiding van cijfers over leegstand eventueel actie ondernemen. -

Stand van zaken: Het KWOZ is vastgesteld en in mei 2025 via een memo gedeeld met de gemeenteraad. In juli 2025 is via een memo aan de gemeenteraad teruggekoppeld waarom een leegstandverordening niet zinvol lijk te zijn.

7. VERHUISKOSTEN HUURDERS, WOONGOED, VERHUISCOACH Woongoed Middelburg stimuleert doorstroming op de huurmarkt via verhuiscoaches (wijkbeheerders) die ouderen in eengezinswoningen benaderen, woonwensen inventariseren en belemmeringen bespreken. Doel: verhuisketens op gang brengen en woningen vrijmaken. Daarnaast benadert Woongoed langdurig ingeschreven ouderen om hen actief te coachen bij het vinden van een passende woning. De gemeente onderzoekt aanvullende maatregelen om doorstroming te bevorderen en belemmeringen weg te nemen. Evaluatie van 2023 is gedeeld; in 2024 volgt een voorstel voor verdere acties. Acties woonagenda 2.0: - In kwartaal 4 van 2024 een voorstel ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorleggen over de maatregelen die we als gemeente willen nemen om Woongoed te ondersteunen de ervaren belemmeringen om te verhuizen te verminderen en de verhuisketen verder te stimuleren. Stand van zaken: de gemeenteraad heeft conform het advies besloten. In overleg met de wooncorporaties wordt nu naar de uitvoering gewerkt.

8. PRESTATIE AFSPRAKEN WOONCORPORATIES De gemeente Middelburg maakt prestatieafspraken met Woongoed, Woningbouwvereniging Arnemuiden en Woonzorg Nederland, samen met huurdersverenigingen. Onderwerpen: woningmarkt, leefbaarheid, zorgwoningen, duurzaamheid en betaalbaarheid. • Woongoed: afspraken 2022–2025 • WBV Arnemuiden: afspraken 2023–2026 • Woonzorg Nederland: afspraken 2024–2028 Herziening van alle afspraken volgt vanaf 2027/2028, rekening houdend met de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting. Acties woonagenda 2.0: - Eind 2025 of begin 2026 de raad informeren over de vernieuwde prestatieafspraken met Woongoed; - Eind 2026 of begin 2027 de raad informeren over de vernieuwde prestatieafspraken met de WBV Arnemuiden

8

-

Eind 2027 of begin 2028 de raad informeren over de vernieuwde prestatieafspraken met Woonzorg Nederland.

Stand van zaken: De prestatieafspraken zijn met een jaar verlengd door de onzekerheden van de consequenties van de Wet versterking regie volkshuisvesting.

9. WOONWAGENBELEID Het Europees Hof erkent woonwagenbewoners als minderheidsgroep met recht op bescherming. Sinds 2018 moeten gemeenten beleid opstellen dat ruimte biedt voor het woonwagenleven en een eerlijke wachttijd voor standplaatsen (vergelijkbaar met sociale huur). Middelburg heeft 5 locaties met 15 standplaatsen, beheerd door Stichting Woonwagenbeheer en Nijbod. Er is nog geen gemeentelijk beleid; daarom loopt een woonbehoefteonderzoek om dit op te stellen. Woonwagenbewoners met een laag inkomen vallen onder de doelgroep van wooncorporaties, die verantwoordelijk zijn voor ontwikkeling en beheer van standplaatsen. Acties woonagenda 2.0: - In kwartaal 1 van 2025 de raad informeren over de uitkomsten van het woonbehoefteonderzoek naar woonwagenbewoning in de gemeente Middelburg. - Op basis van de uitkomsten van het woonbehoefteonderzoek naar woonwagenbewoning in gemeente Middelburg zal beleid voor woonwagenbewoning worden opgenomen in het volkshuisvestingsprogramma. Stand van zaken: Het woonbehoefteondezoek naar woonwagenbewoning is uitgevoerd. Hieruit kwam een positieve behoefte van +11. Dat betekent dat we extra standplaatsen moeten faciliteren. We zijn daarom in gesprek met corporaties om (onder andere) sociale woonwagen(standplaatsen) te creëren. Oriënterende onderzoeken naar een nieuwe locatie lopen.

10. UITVOERING WOONDEAL Begin 2023 is tussen het Rijk, provincie Zeeland en de Zeeuwse gemeenten de Zeeuwse woondeal gesloten. Inmiddels is ook een aanvullend afsprakenkader over ouderenhuisvesting gereed, wat nog wacht op ondertekening op het moment dat de minister in Zeeland aanwezig kan zijn. In de woondeal zijn afspraken gemaakt over aantallen te realiseren woningen tot en met 2030, inclusief afspraken over prijscategorieën en woningtypen. Door ons wordt de komende jaren uitvoering gegeven aan deze afspraken door het werken aan nieuwe woningbouwlocaties. De provincie voert de regie op de uitvoering. Via diverse overlegstructuren wordt gewaakt over de voortgang en worden knelpunten besproken. Acties woonagenda 2.0: - Na ondertekening van de aanvullende afspraken de gemeenteraad hierover informeren. Stand van zaken: Het aanvullende afsprakenkader voor ouderen is wel gemaakt, maar nooit ondertekend. Uitvoering van de woondeal loopt, dit is in feite regulier werk geworden. Naar aanleiding van een nieuwe bevolkings- en huishoudensprognose en de aankomende Wet versterking regie volkshuisvesting volgt er een update van de woondeal.

9

HOOFDSTUK 2. WOONAGENDA 3.0 1. WONINGBOUWOPGAVE Om te kunnen voorzien in de groeiende woningbehoefte hebben we ons tot doel gesteld om in de periode 2022 tot en met 2030 minimaal 2.280 nieuwe woningen te realiseren. Deze opgave komt voort uit de Zeeuwse Woondeal, waarin regionale afspraken zijn vastgelegd over het aantal woningen dat Middelburg moet toevoegen om te voldoen aan de toenemende vraag en landelijke doelstellingen. Maar ook na 2030 zal nieuwbouw nodig zijn. De ontwikkeling vindt plaats op diverse locaties, waaronder Mortiere, Essenvelt, Sint Laurens Zuid en Noord, Zuidsingel en Swerfrust. Bij het plannen van deze nieuwbouwprojecten streven we naar een gevarieerd aanbod van woningtypen en prijsklassen, met nadruk op betaalbare en levensloopbestendige woningen. Levensloopbestendig wonen Levensloopbestendig wonen speelt hierbij een belangrijke rol. In een levensloopbestendige woning bevinden alle belangrijke vertrekken zich op één verdieping; dit wordt ook wel een nultredenwoning genoemd. Vooral op locaties nabij voorzieningen worden dergelijke woningen gepland, maar ook in projecten zoals Essenvelt, Mortiere en Sint Laurens. In vrijwel alle nieuwbouwplannen worden inmiddels levensloopbestendige woningen gerealiseerd. De vraag naar deze woningen neemt sterk toe, ook onder jongere doelgroepen, met name in de grondgebonden variant.

We zijn ons ervan bewust dat sommige projecten vertraging kunnen oplopen. In zulke gevallen zetten we actief in op het zoeken naar oplossingen om het proces te versnellen, zodat we onze doelstellingen tijdig kunnen behalen. De samenwerking met de provincie Zeeland en het Rijk is hierbij van groot belang. Samen signaleren en verhelpen we knelpunten, bijvoorbeeld bij vergunningverlening, infrastructuur of financiering. Door gezamenlijk op te trekken, voorkomen we dat projecten stilvallen en blijft de woningbouwopgave haalbaar. Naast nieuwbouw richten we ons ook op de bestaande woningvoorraad. Mensen willen en moeten langer zelfstandig blijven wonen. Een deel zal verhuizen naar een nultredenwoning, bijvoorbeeld omdat hun huidige woning niet aanpasbaar is of omdat aanpassing te kostbaar is. De meeste mensen blijven echter wonen waar ze nu wonen. Vaak zijn (kleine) aanpassingen nodig om daar prettig te kunnen blijven wonen. Bewoners van huur- en koopwoningen worden gestimuleerd om zelf maatregelen te nemen om hun woning levensloopbestendig te maken. Zo hebben we een blijverslening. In de raadsvergadering van december 2025 is besloten de voorwaardes van deze blijverslening te verruimen.

Daarnaast wordt in het uitvoeringsprogramma van de visie wonen-zorg-welzijn verder ingegaan op een verhuiscoach om bewoners van een koopwoning te kunnen stimuleren om door te stromen naar een meer passende woning. Zo kunnen zij ook worden ondersteund, net als bewoners van woningen van Woongoed. Hiervoor loopt al een pilot om bewoners van sociale huurwoningen door te laten stromen. Met deze aanpak dragen we bij aan een inclusieve en toekomstgerichte woonomgeving voor alle inwoners. Acties: -

Planvorming nieuwbouwlocaties voor korte en middellange termijn. Zowel door de gemeente als faciliterend voor plannen van derden. Zoektocht naar en aanwijzen van locaties voor de lange termijn.

10

2. WET VERSTERKING REGIE VOLKSHUISVESTING Naar verwachting treedt de Wet versterking regie volkshuisvesting in de loop van 2026 in werking, al moet besluitvorming hierover nog plaatsvinden. Deze wet geeft overheden meer mogelijkheden om grip te houden op de woningmarkt en de woningnood aan te pakken. Het doel is om te kunnen sturen op hoeveel woningen er worden gebouwd, waar deze komen en voor wie ze bedoeld zijn. Daarnaast maakt deze wet het mogelijk om sneller te bouwen door procedures te verkorten en zorgt zij voor voldoende betaalbare woningen en eerlijke kansen voor urgent woningzoekenden met behulp van een aantal verschillende instrumenten. Volkshuisvestingsprogramma Binnen de Wet versterking regie volkshuisvesting zijn wij als gemeente verplicht een volkshuisvestingsprogramma op te stellen. In het volkshuisvestingsprogramma landt het Wmobeleidsplan, de visie op wonen, zorg en welzijn en het vervangt ook de woonvisie. Dit volkshuisvestingsprogramma wordt een programma in het licht van de Omgevingsvisie zodat wonen en zorg integraal worden benaderd. Zo leggen we een stevige basis om na inwerkingtreding van de wet direct regie te voeren op passende, betaalbare en toekomstbestendige woningbouw. In Bijlage 1 bij dit document staat een kwantitatief overzicht van de te realiseren woningen. Hierbij is het wel van belang te benoemen dat dit een indicatief overzicht is.

Dit programma vormt het kerninstrument om regie te voeren op de woningmarkt. Het bevat de woningbouwprogrammering, een analyse van de actuele woonbehoefte, inclusief de specifieke aandachtsgroepen en zorg. Dit wordt vertaald naar concrete doelen: hoeveel woningen we bouwen, waar ze komen en voor wie. Hierin wordt vastgelegd dat we minimaal twee derde van de nieuwbouw (volgens landelijke norm) betaalbaar is en dat er een evenwichtige verdeling van sociale huur en middenhuur plaatsvindt. Ook beschrijven we hoe we leefbaarheid en duurzaamheid in wijken versterken en hoe we samenwerken met corporaties, zorginstellingen en regionale partners. Zo hanteert Woongoed al een tweehurenbeleid en heeft deze woonvoorraad gemiddeld energie label A. Voor ons betekent dit dat we niet alleen plannen maken, maar ook zorgen voor uitvoering. Het programma moet duidelijke afspraken bevatten over betaalbaarheid en prestatieafspraken met corporaties, die juridisch afdwingbaar zijn. Deze wet zal de regie op zowel de kwantiteit als de kwaliteit van de woningen te vergroten. We krijgen meer mogelijkheden om te sturen op aantallen, locaties en typen woningen, met nadruk op betaalbare, sociale en middenhuur.

Bij nieuwbouw moet minimaal dertig procent sociale huur worden gerealiseerd en twee derde van de woningen moet betaalbaar zijn, met een evenwichtige verdeling binnen de woningbouwregio én de woningmarktregio. In samenwerking met provincie en de andere Zeeuwse gemeenten worden de regio’s ingedeeld. Urgentieregeling De Wet versterking regie volkshuisvesting verplicht iedere gemeente om in de huisvestingsverordening een urgentieregeling op te nemen. Hiermee geven we voorrang aan specifieke groepen met een dringende woningbehoefte zoals mensen in of uit jeugdzorg, begeleiding, maatschappelijke opvang of met een verhoogd risico op dakloosheid, gebaseerd op landelijke, uniforme categorieën. Als gemeente zullen we binnen onder regie van de provincie met andere gemeenten samenwerken om deze urgente woningzoekenden een passende woning te bieden. Dit voorkomt ongelijke kansen tussen gemeenten en zorgt voor eerlijke verdeling. Hier wordt verder op

11

ingegaan in paragraaf 4 van dit hoofdstuk. Dit zal worden gedaan in nauwe samenwerking met de wooncorporaties. Acties: - In samenwerking met de Provincie en andere gemeenten worden woningbouwregio’s en woningmarktregio’s gevormd. - We stellen een integraal volkshuisvestingsprogramma op. - We stellen een urgentieregeling op, die een plek krijgt in de Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2026.

3. UITVOERINGSPROGRAMMA WONEN, ZORG EN WELZIJN De Middelburgse visie op wonen, zorg en welzijn tot 2040 wordt in dit uitvoeringsprogramma vertaald naar concrete stappen voor de periode 2025–2030. Doel is om inwoners langer zelfstandig te laten wonen, passende zorg en ondersteuning dichtbij huis te bieden en een toekomstbestendige woningvoorraad te realiseren. De gemeente neemt de regierol en werkt samen met wooncorporaties, zorgaanbieders en welzijnsorganisaties. Belangrijke thema’s zijn preventie en vroegsignalering, mantelzorgondersteuning, duurzame woningen, nieuwe woonvormen, domotica en samenwerking met en tussen alle betrokken ketenpartners. De belangrijkste redenen voor een woon-, zorg -en welzijnsvisie zijn: - Bevorderen samenredzaamheid, welzijn, positieve gezondheid; - Een toekomstbestendige, gezonde gemeente voor de inwoners; - De afstemming tussen sectoren en organisaties die actief zijn op het gebied van wonen, zorg en welzijn en de onderlinge relatie; - De aansluiting van vraag en aanbod op de woningmarkt; - Het bieden van een kader om tot onderlinge prestatieafspraken en een uitvoeringsagenda te komen. - Het bieden van een kader om lokale initiatieven te toetsen; - Helderheid en transparantie voor iedereen over de vraag wat de gemeente Middelburg komende jaren wil bereiken ten aanzien van wonen, zorg en welzijn.

Doelgroepen: - Ouderen (65+ huishoudens groeien tot 2027 al met 10%); - inwoners die uitstromen uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang; - jongeren die uitstromen uit de intramurale jeugdzorg (18-/18+) ; - Niet : statushouders, arbeidsmigranten, studenten en woonwagenbewoners, hiervoor is ander (vastgesteld) beleid. Voor de verschillende doelgroepen die in het uitvoeringsprogramma van de Middelburgse visie op wonen, zorg en welzijn tot 2040 zijn opgenomen, is een divers aanbod aan woonvoorzieningen nodig. Zo wordt er binnen vijf jaar gezocht naar een nieuwe locatie voor jongeren van Juvent. Daarnaast geldt dat mensen die uitstromen uit beschermd wonen of maatschappelijke opvang niet altijd direct volledig zelfstandig kunnen wonen. Voor deze groep zijn daarom tussenvoorzieningen noodzakelijk. Ook wordt op Walchers niveau gewerkt aan een locatie voor Skaeve Huse, bedoeld voor mensen die niet in reguliere woonvormen passen. Op Walcheren is een eerlijke verdeling van huisvestingsopgaven voor deze en andere bijzondere doelgroepen afgesproken. De uitvoering hiervan staat gepland voor de komende vier jaar. Deze afspraken zijn in samenwerking met het sociale domein afgestemd.

12

Acties: - Uitvoeringsprogramma Middelburgse visie op wonen, zorg en welzijn 2025-2030 wordt met verschillende domeinen en partijen ten uitvoer gebracht.

4. REGELGEVING Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2026 Vanaf 1 januari 2026 is de huisvestingsverordening geactualiseerd. Hierin is op basis van nieuwe schaarste- en leefbaarheidsonderzoek nieuwe regelgeving voor vastgesteld conform de Huisvestingswet. Zo mogen woningen in de binnenstad slechts 30 nachten per jaar toeristisch worden verhuurd. Een Bed & Breakfast mag onbeperkt in elke woning, onder voorwaarde van een aantal belangrijke regels. In bijna alle delen van de gemeente Middelburg is een Bed & Breakfast omgevingsvergunningplichtig volgens het omgevingsplan. Handhaving Daarom gaan we als gemeente actief handhaven. Dat doen we op verschillende manieren. Enerzijds op basis van de Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2026, anderzijds op basis van het omgevingsplan. In een nauwe samenwerking met afdeling Vergunningverlening en Handhaving worden de panden met registratienummers voor toeristische verhuur onder andere gecontroleerd op inschrijving in Basisregistratie Personen, op het aantal nachten verhuur voor panden in de binnenstad en of het verhuurde deel van de woning geen vrijstaand bijgebouw is. Dit kan gaan om steekproefsgewijze controles.

Daarnaast kijken we gericht naar situaties die opvallen: bijvoorbeeld panden in de binnenstad die wel een registratienummer hebben, maar nog geen nachten hebben opgegeven, of woningen die al aan hun maximum van 30 nachten zitten. Ook houden we het internet in de gaten om te controleren of er geen woningen worden aangeboden die niet geregistreerd zijn. Daarnaast staat de wet- en regelgeving niet stil: Europese regelgeving gaat het straks verplicht maken dat toeristische verhuurplatforms het aantal verhuurde nachten rechtstreeks aan gemeenten doorgeven. Dat betekent dat we veel beter inzicht krijgen in wat er gebeurt en sneller kunnen ingrijpen als regels worden overtreden. Zo zorgen we samen voor een eerlijke balans tussen toerisme en wonen. Deze balans wordt ook gemonitord door actualisering van leefbaarheids- en schaarste onderzoek. Voor de binnenstad is di medio 2025 reeds gedaan. Voor alle andere wijken zal een leefbaarheidsonderzoek worden opgestart, zodat we ook daar een actueel en volledig beeld krijgen van de situatie. Omgevingsplan De Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2026 werkt in samenhang met het omgevingsplan. Sinds 2024 is de Omgevingswet van kracht, wat betekent dat we werken volgens een integrale benadering van de fysieke leefomgeving.

Deze wet bundelt en vereenvoudigt bestaande regels, waardoor gemeenten meer ruimte krijgen om lokaal maatwerk te leveren. Voor Middelburg houdt dit in dat we de huidige bestemmingsplannen stap voor stap omzetten naar één samenhangend omgevingsplan. Om te komen tot één definitief omgevingsplan is een overgangsfase ingesteld: de periode 2024-2031. Hierin werken we via tijdelijke omgevingsplannen stap voor stap aan het definitieve omgevingsplan. Dit omgevingsplan moet uiterlijk 31 december 2031 gereed zijn. In relatie met de Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2026 is een belangrijke stap te zetten voor uitvoerbaar beleid het wijzigen van het verbod op logies bij de woonfunctie in het omgevingsplan. Dit verbod dateert uit de tijd dat de nu bekendere toeristische woningverhuur websites nog geen grote rol speelden en het verhuren van delen van woningen de gebruikelijke manier van toeristisch verhuren was. Om woningen toch (en in de binnenstad specifiek voor 30 nachten) toeristisch te kunnen verhuren zal dit verbod op logies moeten worden gewijzigd.

13

Uitbreiding Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2026 Met de komst van de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting verandert onze rol bij het opstellen van de huisvestingsverordening ingrijpend. Waar deze verordening nu vooral dient om lokaal regels te stellen voor woonruimteverdeling, wordt dit straks een belangrijk instrument om landelijke en regionale afspraken door te vertalen naar ons gemeentelijk beleid. In de verordening moeten we vastleggen hoe (en aan welke urgentiegroepen) we urgentie toekennen, welke doelgroepen voorrang krijgen en hoe we sturen op betaalbaarheid en beschikbaarheid. Daarmee wordt de verordening een juridische basis voor het realiseren van de volkshuisvestingsopgave. Het Rijk werkt nog aan nadere regels en instructies, waardoor de exacte invulling op dit moment onzeker is. Naar verwachting treedt de wet in de loop van 2026 in werking, waarna wij onze verordening moeten aanpassen om aan deze nieuwe verplichtingen te voldoen. Deze urgentieregeling is dus regionaal voor alle gemeenten gelijk. Paraplubestemmingsplan Wonen In 2025 is het paraplubestemmingplan Wonen in werking getreden. Dit parapluplan blijft een belangrijk instrument om specifieke uitdagingen op de woningmarkt aan te pakken.

Het paraplubestemmingsplan Wonen in Middelburg regelt dat woningen uitsluitend door één huishouden mogen worden bewoond en voorkomt omzetting naar kamerverhuur of huisvesting voor meerdere huishoudens. Daarnaast bevat het regels voor toeristische verhuur, huisvesting van arbeidsmigranten en woningsplitsing, om de woonkwaliteit en leefbaarheid in de gemeente te waarborgen. We monitoren actief hoe het in de praktijk uitpakt, zodat we tijdig kunnen bijsturen wanneer de effecten afwijken van de beoogde doelen. Acties: -

Handhaving op het gebruik van woningen voor toeristische verhuur wordt op basis van de Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2026 gedaan Het omgevingsplan zal moeten worden gewijzigd. De urgentieregeling uit de Wet versterking regie volkshuisvesting wordt aan de Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2026 toegevoegd.

5. HUISVESTING BIJZONDERE DOELGROEPEN Naast de aandachtsgroepen en urgenten die in de Wet versterking regie volkshuisvesting worden benoemd, staan we ook voor andere opgaven op het gebied van huisvesting. Zo hebben we een wettelijke taak om statushouders te huisvesten en spelen er uitdagingen rond studentenhuisvesting. Deze opgaven vragen om flexibiliteit en samenwerking, zodat we tijdig kunnen inspelen op veranderingen in vraag en aanbod en iedereen een passende plek kan vinden. Huisvesting statushouders Wij hebben als gemeente Middelburg een wettelijke verplichting om statushouders, asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben gekregen, van huisvesting te voorzien. Zodra de Immigratieen Naturalisatiedienst (IND) een verblijfsvergunning verleent, worden asielzoekers statushouders (ook wel vergunninghouders genoemd). Het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) koppelt deze statushouders vervolgens aan gemeenten. Wij moeten zorgen voor passende woonruimte en voldoen aan de landelijke taakstelling die bepaalt hoeveel statushouders wij jaarlijks huisvesten. Door het aanhoudende woningtekort is het echter steeds uitdagender om voldoende geschikte woningen beschikbaar te maken voor deze doelgroep. Studentenhuisvesting We volgen de ontwikkelingen rond studentenhuisvesting in Vlissingen en Middelburg nauwgezet.

Afhankelijk van de vraag en het aanbod zetten we waar nodig stappen om extra woningen toe te

14

voegen of bestaande studentenwoningen beschikbaar te maken voor andere doelgroepen. Hoe deze behoefte zich ontwikkelt, hangt sterk samen met het aantal nieuwe inschrijvingen bij de onderwijsinstellingen. De HZ heeft al aangegeven een verdere groei van het aantal studenten te verwachten. Om hier tijdig op in te spelen, realiseren we in Middelburg een flexlocatie waar onder andere vijftig studenten terecht kunnen. Acties: -

Samenwerking met wooncorporaties en particuliere verhuurders om extra woonruimte beschikbaar te houden. Beschikbaarheid van woningen monitoren en eventueel onderzoek naar en inzet van tijdelijke of flexibele woonoplossingen (zoals transformatie van leegstaand vastgoed of modulaire woningen).

6. STARTERSLENINGEN De starterslening blijkt voor veel starters op de woningmarkt een cruciaal middel om koopwoningen bereikbaar te maken. We mikken op minimaal 60 aanvragen per jaar. Om dit mogelijk te maken, hebben we de ruimte om het beschikbare budget te verhogen. De gemeenteraad heeft hiervoor medio 2024 krediet beschikbaar gesteld. We blijven zowel het aantal aanvragen als het beschikbare budget actief monitoren, zodat we tijdig kunnen bijsturen wanneer dat nodig is. We monitoren niet alleen het aantal aanvragen en het budget, maar ook relevante kenmerken van de aanvragen zoals bedragen en leeftijden. Op die manier houden we inzicht in het gebruik van de regeling en kunnen we tijdig bijsturen om het beschikbare budget en de beleidsdoelen in balans te houden. Acties: -

De aanvragen en relevante kenmerken van deze aanvragen worden gemonitord. Indien nodig zal het budget voor de startersleningen worden aangevuld.

7. DUURZAAMHEID EN ENERGIETRANSITIE Duurzaamheid vormt een belangrijke pijler binnen onze woningbouwopgave. Bij nieuwbouwprojecten hanteren we energieneutrale bouw als uitgangspunt, zodat woningen klaar zijn voor een toekomst zonder fossiele energie. We realiseren ons echter dat deze ambitie onder druk staat door stijgende bouwkosten en schaarste aan materialen. Daarom zoeken we voortdurend naar innovatieve oplossingen en samenwerkingen om deze doelstelling haalbaar te houden. Voor de bestaande woningvoorraad werken we nauw samen met wooncorporaties. Samen hebben we de afspraak gemaakt om de kernvoorraad, de sociale huurwoningen die essentieel zijn voor betaalbaar wonen, op termijn naar gemiddeld energielabel A te brengen. Dit draagt niet alleen bij aan lagere energielasten voor bewoners, maar ook aan het verminderen van CO₂uitstoot.

15

Daarnaast ondersteunen we particuliere woningeigenaren en monumentbezitters bij het treffen van energiebesparende maatregelen. Dit doen we via subsidies, leningen en advies, zodat ook deze woningen kunnen bijdragen aan de verduurzaming van onze gemeente. Op die manier zorgen we ervoor dat duurzaamheid niet alleen een ambitie blijft, maar een concreet resultaat oplevert voor alle inwoners. Acties: -

Particuliere woningeigenaren blijven stimuleren door middel van subsidies, leningen en advies. De voortgang van de afspraken met wooncorporaties monitoren en zo nodig in gesprek gaan. Onderzocht wordt of ‘duurzaam langer thuis’ (in samenwerking met de Provincie) een mogelijkheid is.

8. SAMENWERKING EN PRESTATIEAFSPRAKEN Samenwerking met wooncorporaties en huurdersorganisaties blijft een onmisbaar in het realiseren van onze woonopgave. Door intensief samen te werken met Woongoed, WBV Arnemuiden en Woonzorg Nederland, maken we duidelijke afspraken over belangrijke thema’s: betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid, sociaal maatschappelijke opgave, leefbaarheid en de samenwerking. Deze afspraken zorgen ervoor dat huurwoningen toegankelijk blijven voor verschillende inkomensgroepen, dat de woningvoorraad verduurzaamt en dat bewoners kunnen doorstromen en dat de omgeving leefbaar blijft. Daarnaast stimuleren we innovatieve woonvormen door woon- en zorgcoöperaties in hun startfase te ondersteunen. Deze coöperaties bieden vaak oplossingen die inspelen op specifieke behoeften, zoals gemeenschappelijk wonen, zorg dichtbij of levensloopbestendige concepten. Door hen een stevige basis te geven, dragen we bij aan een divers en toekomstgericht woningaanbod dat aansluit bij de wensen en behoeften van de veranderende samenleving. Acties: -

De prestatieafspraken worden in 2026 herzien.

9. WOONWAGENBEWONING Op basis van het woonbehoefteonderzoek stellen we beleid vast voor woonwagenbewoning. Dit beleid wordt opgenomen in het volkshuisvestingsprogramma en heeft als doel om gelijke kansen te bieden aan woonwagenbewoners, met een transparante toewijzing en een redelijke wachttijd voor standplaatsen. Het beleid richt zich niet alleen op het behoud van bestaande standplaatsen, maar ook op het inspelen op toekomstige behoeften. Daarom zijn we momenteel bezig met het onderzoeken van de mogelijkheden voor de ontwikkeling van een nieuwe locatie. Dit onderzoek moet duidelijk maken waar en hoe extra standplaatsen kunnen worden gerealiseerd, zodat we kunnen voorzien in de groeiende vraag en voldoen aan wettelijke en maatschappelijke verplichtingen. Met deze aanpak zorgen we voor een evenwichtige en inclusieve woonomgeving, waarin woonwagenbewoners dezelfde kansen krijgen als andere inwoners van onze gemeente.

16

Acties: -

De locatie wordt onderzocht op haalbaarheid. Beleid op woonwagenbewoning wordt opgesteld en zal landen in het volkshuisvestingsprogramma.

17

BIJLAGE 1 Dit overzicht is indicatief, hier kunnen geen rechten aan worden ontleend.

18