25-167 rvs Hart van Griffioen

raadsvoorstel volgnummer

18 december 2025 25-167

onderwerp

Gebiedsontwikkeling Hart van Griffioen: vaststellen stedenbouwkundig plan

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder

Rutger Schonis Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Marco Herrmann m.herrmann@middelburg.nl 0118 – 675 572

datum vergadering

programma behandeld door e-mail telefoon

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. Het definitief ontwerp stedenbouwkundig plan Hart van Griffioen vast te stellen (zie bijlage 1); 2. De grondexploitatie Hart van Griffioen november 2025 vast te stellen (zie bijlage 2); 3. Voor deze ontwikkeling het verleende voorbereidingskrediet van € 275.000 te verhogen naar een krediet voor de ontwikkeling van in totaal € 23.746.000 conform de grondexploitatie; 4. Voor de verwachte onrendabele top (verlies) een voorziening te vormen van € 8.621.000 ten laste van de Reserve Investeringsfonds; 5. De langere looptijd dan 10 jaar van de grondexploitatie (12 jaar), inclusief de motivatie zoals opgenomen in bijlage 2 daarvoor, te autoriseren; 6. Kennis te nemen van het besluit van het College om op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding voor onbepaalde tijd op te leggen ten aanzien van de grondexploitatie (bijlage 2). Aanleiding

In de door de raad in februari 2024 vastgestelde Omgevingsvisie Middelburg 2050 is de ontwikkeling van een nieuw te maken Hart van Griffioen opgenomen. Op basis van dit uitgangspunt is, samen met de buurt, het eerdere plan in 2024 doorontwikkeld en heeft het college in december 2024 een besluit genomen om door te willen gaan met dit project. De raad is hierover geïnformeerd middels een memo actief van 17 december 2024. Kern is dat de regie bij deze gebiedsontwikkeling (anders dan in het verleden) bij de gemeente ligt. De raad heeft vervolgens in april 2025 de kaders voor de gebiedsontwikkeling vastgesteld, inclusief een bijdrage vanuit het investeringsfonds. Zie voor een verdere toelichting het kopje “argumenten”. Samen met de inwoners van de wijk en de samenwerkingspartners zoals de scholen, de Middelburcht, de Alexia, Hof ‘t Seijs en de woningbouwcorporatie is het door de raad vastgestelde scenario verder uitgewerkt tot het voorliggende stedenbouwkundig plan. Hierbij zijn de volgende stappen gevolgd: 1. 2.

3. 4.

het eerdere door de wijk zelf ontwikkelde plan is als basis genomen, uitgebreid en geactualiseerd; middels diverse bijeenkomsten is het plan verder ontwikkeld; de belangrijkste zijn de wijkateliers van 27 mei, 24 juni en 27 augustus. Deze zijn goed bezocht (150-200 aanwezigen per wijkatelier). Hierbij is het plan, mede op basis van de inbreng in de wijkateliers, op belangrijke punten aangepast; het concept is getoetst: intern (ambtelijk en de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit ARK) en extern via het bestuurlijk overleg, de klankbordgroep en participatiebijeenkomsten; het concept stedenbouwkundig plan heeft van 18 september tot en met 29 oktober 6 weken ter inzage gelegen voor zienswijzen.

In totaal zijn 26 zienswijzen ingediend. Na de zienswijze periode zijn nog 2 zienswijzen ingediend. In bijlage 3 zijn de zienswijzen terug te vinden, alsmede een reactie op de ingebrachte zienswijzen. De zienswijzen hebben vooral 1

betrekking op de randen van het plangebied, de overgangen met de bestaande bebouwing en vragen over het verkeer en parkeren. De zienswijzen hebben op onderdelen geleid tot aanpassingen aan het plan dat nu voorligt. Dit heeft uiteindelijk geleid tot het volgende stedenbouwkundig plan (zie bijlage 1).

6

1

3 5

1

4

2

De belangrijkste wijzigingen: 1.

2. 3. 4. 5. 6.

het commerciële centrum is qua vorm gewijzigd en het parkeren is half verdiept onder het gebouw gesitueerd; de garageboxen zijn op een apart gedeelte gesitueerd met daglicht, en niet meer met woningen erboven; de plot Euromarkt is aangepast waarbij de huidige woningen behouden blijven en het aantal nieuwe woningen is teruggebracht, ook met het ook op een betere inpassing met de omgeving; het parkeren ten westen Hof t Seijs is verplaatst naar het zuiden; het woningaantal bij de eengezinswoningen is teruggebracht, waarbij er meer ruimte tussen de woningen is gekomen; er is een groene afscherming gemaakt tussen de Elzenlaan en het plangebied nabij de watergang; de ontsluiting van de woningen van de Alexia en de Middelburcht is gewijzigd, de afstand tussen de ontsluitingsweg van de woningen en de Alexia is vergroot met een groene afschermingszone.

Opmerking: een stedenbouwkundig plan geeft op hoofdlijnen aan welke functies op welke plek komen en de maximale bouwhoogte. In een later stadium volgen nog de uitgewerkte ontwerpen van de gebouwen en de openbare ruimte en het exacte programma. Belangrijkste kenmerken van het definitief ontwerp: 1. Ontmoeten: bij een Hart hoort ook ontmoeten, zowel in de buitenruimte als binnen in openbare gelegenheden. Hieraan wordt invulling gegeven door o.a. een plein voor het onderwijs hart met bijbehorende voorzieningen (maatschappelijk hart van ca 4.150 m2 binnenruimte) en een plein voor het commerciële hart. Verder is in het onderwijs hart en in Hof ‘t Seijs binnen ruimte voor ontmoeten. Daarnaast wordt met twee bruggen de verbinding van het Hart met de omgeving versterkt. 2. Versterking van het commerciële hart door het toevoegen van ca 2.500 m2 aan winkelruimtes. 2

3. Onderdeel van de Omgevingsvisie is om de woningbouwopgave voor 2030 en daarna te gaan realiseren. Hiertoe zijn ook afspraken gemaakt met partners in de Woondeal. Hart van Griffioen is een van de potentiële locaties om nieuwe woningen (met name in de sociale sector) te kunnen realiseren. In het ontwerp is ruimte voor ca. 260 woningen (dit is bovenop het aantal woningen dat nu al in het plangebied zit (o.a. Alexia, Middelburcht). 4. De verduurzaming en/of vernieuwing van de onderwijshuisvesting speelt een belangrijke rol. Dit speelt met name bij de Aventurijn en de CSW die beide met verouderde huisvesting te maken hebben. Ook wordt gekeken naar de mogelijkheden van het realiseren van een mini-warmtenet. 5. Een algehele kwaliteitsimpuls van de openbare ruimte. Met een aangename openbare ruimte voor alle doelgroepen. Waarbij vergroening en klimaatadaptatie uitgangspunten zijn. In het ontwerp wordt een groot deel van de openbare ruimte van het totale plangebied heringericht. In 2026 wordt een tijdelijke impuls voorbereid en daarna zo snel mogelijk uitgevoerd. De tijdelijke impuls geeft een eerste impuls aan de wijk en is gericht op ontmoeten. Uitgangspunt is realisatie van een bomencamping ook in combinatie met de investeringen in Hof t Seijs. De exacte invulling en plaats hiervan zal samen met de buurt voorbereid en afgestemd worden.

Gebiedsontwikkeling duurt een aantal jaren voordat de resultaten zichtbaar worden. De tijdelijke impuls zorgt voor een gerichte verbetering van ontmoeten op korte termijn.

Effect

Met dit besluit kan de beoogde ontwikkeling Hart van Griffioen verder voortvarend worden vervolgd. Argumenten

1.1 het voorgestelde scenario helpt de huidige beleidskaders te realiseren, zoals:

• •

•

• •

realisatie van een Hart, zoals opgenomen in de door de raad vastgestelde Omgevingsvisie Middelburg 2050 door een combinatie van ontmoetingsfuncties te gaan realiseren; de woonvisie en in het bijzonder de Zeeuwse woondeal; in de woningbouwprogrammering en de woondeal (ook vastgelegd met Woongoed) is de ambitie geformuleerd om minimaal 100 sociale huurwoningen in het Hart van Griffioen te realiseren, en in totaal 2/3 betaalbare woningen (sociaal + middenhuur + koop tot € 405.000,- prijspeil 2025); het stedenbouwkundig plan laat zien dat ca. 260 woningen kunnen worden gerealiseerd; dit past ook binnen de ruimtelijke kaders van de Omgevingsvisie en de Woonvisie, omdat binnenstedelijke ontwikkelingen mede moeten voorzien in het behalen van de aantallen nieuwe woningen voor de periode 2030-2040; verduurzaming door de vernieuwing van het onderwijs vastgoed, zoals opgenomen in het strategisch onderwijshuisvestingsplan (SHP) en de Omgevingsvisie; verder loopt een onderzoek naar de mogelijkheden voor het realiseren van een mini-warmtenet bij deze gebiedsontwikkeling; welzijn, sporten en spelen en ontmoeten (buiten en binnen) zoals opgenomen in de Omgevingsvisie; behoud van de “groene longen” en vergroening van de leefomgeving zoals opgenomen in de Omgevingsvisie.

1.2 het voorgestelde scenario geeft maximaal invulling aan de ambitie Met dit ontwerp kan een ambitieus nieuw Hart gerealiseerd worden waarbij aan de doelstellingen invulling wordt gegeven en sprake is van een integrale planontwikkeling voor de gehele wijk Griffioen. 1.3 het voorgestelde scenario is passend binnen de financiële kaders De gemeente moet geld bijleggen om deze ontwikkeling mogelijk te maken. Echter, hierin is voorzien bij de totstandkoming van de Omgevingsvisie, de bijbehorende uitvoeringsagenda en het investeringsfonds. De raad heeft 3

een besluit genomen de voorziene onrendabele top van € 9 mln. af te dekken. Het stedenbouwkundig plan past binnen dit kader. Zie verder bijlage 2. 1.4 het voorgestelde scenario is met een uitgebreid participatie traject tot stand gekomen Het plan is tot stand gekomen in samenwerking met stakeholders (eigenaren, direct omwonenden, ondernemers, onderwijs, woningbouwcorporatie, GriffioenTeam), klankbordgroep en de wijkateliers. Het plan is, mede op basis van input vanuit het participatieproces, aangepast en heeft draagvlak. Uiteraard zijn er opmerkingen gemaakt gedurende de inspraakperiode. Hier is waar mogelijk wat mee gedaan, met een zo goed mogelijke afweging van de algemene en individuele belangen. 5.1 Dit punt is vereist volgens de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording)-richtlijnen De voorziene looptijd voor de grondexploitatie is 12 jaar. Een grondexploitatie met een looptijd langer dan 10 jaar is toegestaan, echter is volgens het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) wel aanvullende informatie verplicht: dit zijn een motivatie voor de langere looptijd en een overzicht met onderbouwing van de risicobeperkende maatregelen. Deze moeten in de begroting en jaarstukken worden vermeld, voor het eerst in de jaarrekening over 2025.

De motivatie is dat dit een ingewikkeld binnenstedelijk project is waarbij het een integrale gebiedsontwikkeling betreft en de ontwikkelingen in de deelgebieden volgtijdelijk zijn.

Kanttekeningen

1.1 onzekerheid in ontwikkelingen onderwijs Op dit moment zijn de plannen van het voortgezet onderwijs nog niet definitief vastgesteld. Voor de locatie CSW van de Perre betekent dit ofwel (ver)nieuwbouw van het huidige gebouw, ofwel dat het CSW verhuist naar een andere locatie en de huidige locatie beschikbaar komt voor herontwikkeling. Ditzelfde geldt voor de ISK als onderdeel van CSW/Mondia. Het voorliggende stedenbouwkundig plan gaat uit van herontwikkeling (CSW en ISK naar elders). Het CSW heeft in het kader van de samenwerking met Mondia een aantal varianten in onderzoek. De scholen hebben de ambitie uitgesproken op termijn een VO campus te willen ontwikkelen (inclusief het ISK). Afhankelijk van de uitkomsten hiervan, heeft dit mogelijk invloed op deze gebiedsontwikkeling. In deze fase is hier nog geen definitief uitsluitsel over. Naar verwachting zal medio 2026 hierover definitieve duidelijkheid zijn. 1.2 onzekerheid in de medewerking Niet alle grond is in eigendom van de gemeente. Dit betekent dat bij gewenste ontwikkelingen op andermans grond medewerking van de eigenaren nodig is. Dit kan tot vertraging en/of wijzigingen van de plannen leiden. Indien hiertoe aanleiding bestaat kan een geactualiseerd stedenbouwkundig plan ter besluitvorming aan de raad aangeboden worden.

1.3 uitwerking vraagt extra aandacht Het stedenbouwkundig plan geeft de uitwerking op hoofdlijnen weer. Cruciaal is dat de uitgangspunten bij de uitwerking goed vertaald gaan worden. Het gaat hierbij zowel om de bestaande en nieuw te bouwen gebouwen, de openbare ruimte als de overgang hiertussen. De ARK heeft hier expliciet aandacht voor gevraagd. Hiertoe zal een beeldkwaliteit plan worden opgesteld en voorgelegd aan de raad ter vaststelling. Dan kan ook het exacte programma vastgesteld worden. 1.4 uitwerking vraagt om bijzondere aandacht voor risicobeheersing Dit plan is complex, omdat het een grootschalige binnenstedelijke gebiedsontwikkeling bevat waarbij sprake is van diverse afhankelijkheden. Conform de aanbevelingen van het raadsonderzoek Trekdijk zullen waar de omstandigheden daarom vragen alternatieve scenario’s worden ontwikkeld. Financiën

Wat mag het kosten? In april 2025 heeft de raad een besluit genomen om de te verwachten onrendabele top op het project tot een bedrag van € 9,0 miljoen af te dekken vanuit het investeringsfonds. Dit is als kader stellend bedrag opgenomen voor deze gebiedsontwikkeling in de grondexploitatie. Het voorliggende stedenbouwkundig plan past binnen dit kader. Voor de 4

uitvoering van het plan is een krediet benodigd van € 23.746.000. Hiervan heeft de raad in april 2025 reeds € 275.000 als voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld, waardoor het krediet op basis van onderhavig voorstel met € 23.471.000 verhoogd dient te worden. Zie verder bijlage 2. Hoe gaan we dat financieren? Met het afdekken van de onrendabele top ten laste van het investeringsfonds ontstaat een sluitende grondexploitatie. Naast de benodigde middelen voor de gebiedsontwikkeling die zijn opgenomen in de grondexploitatie zijn middelen nodig voor de onderwijshuisvesting. Voor onderwijshuisvesting geldt dat middelen voor nieuwbouw Aventurijn in de begroting 2026-2029 zijn opgenomen. Dit geldt ook voor (ver)nieuwbouw CSW van de Perre en Toorop. Bij de herijking van het SHP zullen de benodigde middelen worden geactualiseerd. Mede ook in relatie tot de uitkomsten van het onderzoek VO Campus. Planning is om dit voor het zomerreces van 2026 ter besluitvorming aan te bieden aan de raad. Zijn er significante gevolgen voor het weerstandsvermogen? Nee. Duurzaamheid

Duurzaamheid is een belangrijk uitgangspunt bij deze gebiedsontwikkeling. Het huidige beleid zal hierbij als kaderstellend worden meegenomen. Hier zal bij de vervolguitwerking aandacht aan worden besteed. In 2025 is een quick-scan in opdracht van de Provincie Zeeland uitgevoerd naar de mogelijkheden van een miniwarmtenet in dit gebied. Deze quick-scan laat zien dat er technisch mogelijkheden lijken. Op basis hiervan wordt momenteel een vervolgonderzoek uitgevoerd naar de technische maar ook organisatorische mogelijkheden om dit te realiseren. De uitkomsten hiervan worden in het 1e kwartaal van 2026 verwacht. Communicatie en participatie

In dit traject heeft uitgebreid communicatie en participatie plaatsgevonden. Voor de vervolg fase zullen we de raad, stakeholders en andere geïnteresseerden blijven informeren over de vervolgstappen. Daarnaast zal participatie ingezet worden voor de tijdelijke impuls, maar ook bij de verdere uitwerking, bijvoorbeeld van de openbare ruimte. Hiervoor zal een communicatie- en participatieplan opgezet worden. Uitvoering

Na besluitvorming in de raad zal het college verder gaan met de uitwerking. Hieronder valt onder meer: verdere afspraken maken met (markt)partijen, besluitvorming Voortgezet Onderwijs campus, wijziging omgevingsplan (planologische procedure), uitwerking gebouwen (architect) en openbare ruimte, selectie marktpartijen, werkvoorbereiding en de uitvoering. De totale planontwikkeling zal naar verwachting 12 jaar duren. De exacte uitwerking (o.a. van het deelgebied Euromarkt en de garageboxen en de openbare ruimte) zal in de vervolgfase met een apart communicatie- en participatietraject worden opgepakt. In 2026 zal uitvoering gegeven worden aan de tijdelijke impuls. Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK).

Bijlagen

1. 2. 3.

Definitief ontwerp stedenbouwkundig plan Grondexploitatie (GEHEIM) Inspraak nota (voor de raad ter info)

5

Middelburg, 18 november 2025 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

Garmt Kolhorn de burgemeester,

Yvonne van Mastrigt

6