25-165 rvs Vaststelling Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2026

raadsvoorstel volgnummer

18 december 2025 25-165

onderwerp

Vaststelling Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2026

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder

Rutger Schonis Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Jesse Brunke j.brunke@middelburg.nl +31118675196

datum vergadering

programma behandeld door e-mail telefoon

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. De Huisvestingsverordening gemeente Middelburg 2026, onder voorbehoud van advies Gedeputeerde Staten, vast te stellen; 2. De Huisvestingsverordening gemeente Middelburg 2026 per 1 januari 2026 in werking te laten treden; 3. De Huisvestingsverordening gemeente Middelburg 2023 in te trekken per 31 december 2025; 4. In te stemmen met het niet handhaven op het verbod van logies in het omgevingsplan tot dit in de loop van 2026 wordt gewijzigd; 5. Het geactualiseerde schaarsteonderzoek Middelburg 2025 ter kennisgeving aan te nemen (bijlage 3). Aanleiding

De Huisvestingsverordening vloeit voort uit de Woonvisie 2023–2027 en de Woonagenda 2023 van de gemeente Middelburg. Hierin is opgenomen dat een huisvestingsverordening wordt opgesteld om grip te krijgen op de woningvoorraad. Op 1 februari 2024 is door de raad de nu geldende Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2023 vastgesteld. Hierin is, op basis van een aangenomen amendement van 9 november 2023, een vergunningplicht voor toeristische verhuur toegevoegd. Uit recente en geactualiseerde onderzoeken blijkt onvoldoende onderbouwing om een vergunningplicht voor toeristisch gebruik van woningen in de Huisvestingsverordening als proportionele maatregel te beschouwen. De aanpassing van de verordening is noodzakelijk gebleken omdat de juridische grondslag voor het voeren van deze vergunningplicht ontbrak en ook op basis van de huidige onderzoeken niet te onderbouwen is. Daarnaast is bij de eerdere invoering van de vergunningplicht onvoldoende rekening gehouden met het feit dat toeristische verhuur in veel gevallen al niet is toegestaan op grond van het omgevingsplan en de geldende bestemmingsplannen. De definitie en bestemming ‘wonen’ zijn inmiddels ook vastgelegd in het door de raad vastgestelde parapluplan Wonen, waarmee de regulering via het ruimtelijk spoor grotendeels is geborgd. Daarnaast zijn ook enkele onderliggende onderzoeken geactualiseerd. Effect

De huisvestingsverordening wordt op de volgende zaken aangepast (zie onder ‘argumenten’ voor de motivatie van deze punten): * Het aanscherpen en toevoegen van begrippen; * De vergunningplicht voor toeristische verhuur vervalt; * Een nachtencriterium in de binnenstad (30 nachten per kalenderjaar) en een meldplicht wordt ingevoerd; * De bepalingen in de huisvestingsverordening met betrekking tot wijzigingen in de woonruimtevoorraad zullen gaan gelden voor woningen tot een WOZ-waarde van €300.000 in de gehele gemeente; * Toeristische verhuur is opgesplitst in twee afzonderlijke delen, te weten bed & breakfast en vakantieverhuur De registratieplicht is van toepassing op alle woningen en woonruimte binnen de gemeente Middelburg. Het nachtencriterium en de meldplicht geldt alleen voor woningen en woonruimte binnen het postcodegebied 4331 van de gemeente Middelburg; 1

* De vergunning voor omzetting naar onzelfstandige woningen en de splitsing in appartementsrechten worden verwijderd. In meerdere bestemmingsplannen, die sinds inwerkingtreding van de Omgevingswet onderdeel uitmaken van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan van de gemeente Middelburg, is de mogelijkheid opgenomen om vergunning te verkrijgen voor het gebruik van een deel van een woning voor Bed & Breakfast. In relatie tot die vergunningplicht is in deze bestemmingsplannen een verbod opgenomen om zonder vergunning van het college een woning te gebruiken voor logies. In die periode was het fenomeen van particuliere woningverhuur nog geen groot probleem. De regeling in het omgevingsplan is daarmee deels ‘achterhaald’: een algeheel verbod op logies is inmiddels te rigide en past niet meer bij de huidige praktijk. Omdat het omgevingsplan niet direct kan worden aangepast, zal voorlopig niet handhaven op de betreffende artikelen in het omgevingsplan voorlopig een manier zijn om toch een uitvoerbare situatie te creëren. Op deze manier kan de aangepaste huisvestingsverordening effectief functioneren en aansluiten op de regelingen in het omgevingsplan. In de loop van 2026 zal bij een herziening van het Omgevingsplan dit verbod worden aangepast. Argumenten

Het aanscherpen en toevoegen van begrippen In de aangepaste huisvestingsverordening zijn een aantal begrippen toegevoegd en aangescherpt ten opzichte van de Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2023. Zo is het begrip ‘bewoning’ aangescherpt zodat deze aansluit op de definitie in de Wet basisregistratie personen. Daarnaast is het begrip ‘hoofdbewoner’ aan de huisvestingsverordening toegevoegd waarmee wordt geregeld dat vormen van verhuur, zoals Bed & Breakfast, uitsluitend zijn toegestaan wanneer de hoofdbewoner zelf in de woning verblijft. Ook zijn definities opgenomen voor ‘Bed & Breakfast’ (dit was eerst alleen in het omgevingsplan specifiek benoemd) en ‘vakantieverhuur’. Onder vakantieverhuur wordt verstaan: het tijdelijk verhuren van de eigen woning tijdens de afwezigheid van de hoofdbewoner, bijvoorbeeld gedurende diens vakantie. De vergunningplicht voor toeristische verhuur vervalt De vergunningplicht voor toeristische verhuur wordt uit de Huisvestingsverordening verwijderd. Deze maatregel is beoordeeld als een te ingrijpend instrument. Uit aanvullende en geactualiseerde onderzoeken blijkt onvoldoende grondslag om een dergelijke vergunningplicht als proportioneel en effectief te rechtvaardigen. Een nachtencriterium in de binnenstad (30 nachten per kalenderjaar) en een meldplicht wordt ingevoerd.

In plaats van de vergunningplicht is gekozen voor een lichtere, beter uitvoerbare aanpak in de vorm van een nachtencriterium en een meldplicht. Het nachtencriterium is een maatregel waarbij een gemeente een maximum stelt aan het aantal nachten per kalenderjaar waarop een woning of woonruimte (in dit geval in postcodegebied 4331) toeristisch mag worden verhuurd. De meldplicht houdt in dat de verhuurder elke afzonderlijke verhuur van een woning in de binnenstad vooraf moet melden bij de gemeente. Hiermee wordt het mogelijk om op een laagdrempelige wijze inzicht te verkrijgen in het gebruik van woningen voor toeristische verhuur, met name tijdens piekmomenten, en waar nodig gericht beleid of handhaving toe te passen. De meldingen worden gedaan in het systeem dat al wordt gebruikt voor de registratienummers. Op een kaart is visueel inzichtelijk welke woningen hoeveel nachten verhuurd zijn. In de Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2026 is een termijn opgenomen van 30 nachten per kalenderjaar, zodat bewoners binnen het werkingsgebied hun woning (ongeveer) een maand kunnen verhuren tijdens hun eigen vakantieperiode, zoals ook is bedoeld in Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2023. Wanneer een woning het vooraf bepaalde maximum aantal nachten bereikt, kan hier op gecontroleerd worden.

De bepalingen in de huisvestingsverordening met betrekking tot wijzigingen in de woonruimtevoorraad zullen gaan gelden voor woningen tot een WOZ-waarde van €300.000 in de gehele gemeente Uit recent geactualiseerd schaarsteonderzoek van Stec (zie bijlage 5) blijkt dat de woningmarkt tot deze waardegrens in de volledige gemeente gekenmerkt wordt door schaarste. De woningen tot deze grens moeten extra worden beschermd tegen het onttrekken uit de woonruimtevoorraad. Daarom wordt voorgesteld het werkingsgebied voor de bepalingen die de woonruimtevoorraad beschermen uit te breiden naar het gehele grondgebied van de gemeente. Dit is een wijziging ten opzichte van de huidige Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2023, waarin per wijk of kern is gedifferentieerd en daardoor verschillende WOZ-waardegrenzen per gebied gelden. 2

Het werkingsgebied voor toeristische verhuur is aangepast naar twee aparte werkingsgebieden Het bovengenoemde werkingsgebied (het gehele grondgebied van gemeente Middelburg) geldt niet alleen voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad, maar ook voor de situaties waarvoor een registratienummer moet worden aangevraagd, namelijk voor elke vorm van toeristische verhuur én waar bed & breakfast (via het omgevingsplan) is toegestaan. Het exploiteren van een bed & breakfast is nu nog jaarrond toegestaan binnen de gehele gemeente en wordt verder niet via de huisvestingsverordening geregeld. Wel is het zo dat dit type toeristische verhuur uitsluitend mogelijk is wanneer een deel van de woning wordt verhuurd door de hoofdbewoner die zelf in de woning verblijft. Hierdoor blijft de woonfunctie behouden en is de kans op overlast zeer gering. Voor het nachtencriterium en de meldplicht voor vakantieverhuur geldt een afwijkend werkingsgebied. Dit is van toepassing op alle woningen en woonruimte gelegen binnen het postcodegebied 4331 van de gemeente Middelburg. Voor het verhuren van woningen buiten het postcodegebied 4331 geldt wel dat een registratienummer nodig is, maar hier geldt geen hard maximum en meldingsplicht zoals het nachtencriterium van 30 nachten binnen postcodegebied 4331. Hiervoor geldt wel de voorwaarde de woonfunctie behouden moet blijven.

Verhuur mag dus niet leiden tot structureel verlies van woonruimte of verstoring van de leefomgeving. Hiervoor wordt een nulmeting voor de leefbaarheid in de buitenwijken opgestart. Deze dient als referentiepunt om eventuele negatieve effecten van verhuur op de woonomgeving tijdig te signaleren en aan te pakken. Vergunning voor omzetting naar onzelfstandige woningen en splitsing in appartementsrechten wordt verwijderd De bepaling over vergunningverlening voor omzetting naar onzelfstandige woonruimte is verwijderd uit de huisvestingsverordening. Deze onderwerpen zijn inmiddels geregeld via het door de raad vastgestelde parapluplan Wonen. Door deze bepaling uit de huisvestingsverordening te schrappen, wordt voorkomen dat voor één initiatief meerdere vergunningen nodig zijn. De vergunningplicht voor het splitsen van woningen in appartementsrechten (zoals bedoeld in artikel 22 van de Huisvestingswet) wordt losgelaten. De vergunningplicht voor splitsing in appartementsrechten heeft als doel te voorkomen dat eigenaren van woongebouwen (onderhouds)kosten voor veelal oude gebouwen op oneigenlijke wijze doorschuiven naar toekomstige appartementseigenaren. In Middelburg is echter nauwelijks sprake van gebouwen waar dit aan de orde kan komen. De vergunning voor het fysiek splitsen van een woning in twee zelfstandige eenheden blijft dus bestaan. Kanttekeningen

Indien de Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2026 wordt vastgesteld met het nachtencriterium van 30 nachten en een meldplicht, wijkt dit af van de eerder door uw raad vastgestelde huidige Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2023. In die eerdere verordening was beoogd om toeristische verhuur, met een vergunning, toe te staan tot een maximum van vier maanden per jaar. Financiën

n.v.t.

Duurzaamheid

n.v.t. Communicatie en participatie

Na vaststellen van Huisvestingsverordening Middelburg 2026 volgt publicatie in het elektronisch gemeenteblad gemeente Middelburg en volgt verdere communicatie over het beleid via de gebruikelijke kanalen (De Bode, website, sociale media).

Uitvoering

De start van de uitvoering van Huisvestingsverordening gemeente Middelburg 2026 vindt plaats per 1 januari 2026.

3

Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

Rho adviseurs

Bijlagen

1. Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2026 2. Toelichting Huisvestingsverordening Gemeente Middelburg 2026 3. Schaarsteonderzoek Middelburg 2025

Middelburg, 18 november 2025 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

Garmt Kolhorn de burgemeester,

Yvonne van Mastrigt

4