25-165 Bijlage 3. Schaarsteonderzoek Middelburg 2025
Tekst van het document
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025 Stec Groep aan gemeente Middelburg 11 juli 2025
2
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
Inhoudsopgave 1.
2.
3.
Inleiding
3
1.1 1.2 1.3
3 3 3
Conclusies en advies
4
2.1 2.2
4 5
5.
Woningschaarste in betaalbare koopsegment Differentiatie tussen wijken niet langer nodig
Analyse schaarste 3.1 3.2 3.3
4.
Aanleiding Aanpak Leeswijzer
7
Te weinig passende woningen voor huishoudens met lage inkomens in Middelburg7 Woningdruk is hoog in het betaalbare koopsegment 12 Dynamiek sociale huurwoningmarkt 14
Bijlage A: verhuizingen en demografie
16
4.1 4.2
16 20
Verhuisbewegingen en demografische groei Verwachte huishoudenstoename vergroot woningdruk
Bijlage B: Analyses op wijkniveau
22
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
3
1. Inleiding 1.1
Aanleiding
Eind 2022 werd een schaarsteonderzoek voor gemeente Middelburg uitgevoerd. Het schaarsteonderzoek vormde de onderbouwing voor de huisvestingsverordening die op 1 juni 2024 werd vastgesteld. Schaarste is namelijk één van de wettelijke grondslagen om regels te stellen via de huisvestingsverordening. Inmiddels zijn we nu ruim twee jaar verder in tijd ten opzichte van het schaarsteonderzoek en bijna een jaar verder ten opzichte van de vaststelling van de verordening. Voorliggend geactualiseerd schaarsteonderzoek voor gemeente Middelburg geeft een actueel inzicht in (mogelijke) schaarste en effecten op de woningmarkt. Dit vormt wederom de basis om instrumenten die in de huisvestingsverordening zijn opgenomen te evalueren en om eventueel nieuwe instrumenten te benutten. Voorliggend schaarsteonderzoek laat zien: • In hoeverre er (nog) sprake is van schaarste binnen gemeente Middelburg en de afzonderlijke wijken; • Of de prijsgrenzen tot waar schaarste aan betaalbare woningen aantoonbaar is, zijn gewijzigd; • Of de werkingsgebieden zoals in het vorige onderzoek afgebakend nog steeds passend zijn. Voorliggend onderzoek geeft niet direct antwoord op de vraag welk instrumentarium passend is binnen gemeente Middelburg; het toont enkel aan in hoeverre en in welke gebieden er schaarste is.
1.2
Aanpak
De status van de woningmarkt, woningvoorraad en eventuele schaarste wordt in beeld gebracht met geactualiseerde markt- en woningfeiten voor de gemeente Middelburg op gemeente- en wijkniveau. Ingegaan wordt op de inkomenssamenstelling, woningvoorraad, marktdynamiek en verhuisdynamiek. Daarnaast wordt vooruit gekeken naar de verwachte huishoudensontwikkeling. Input hiervoor is de de provinciale prognose Zeeland. Deze input vormt de basis voor te trekken conclusies over de mate van schaarste, de te hanteren prijsgrenzen en werkingsgebieden. Dit biedt een basis voor een eventuele evaluatie van de huisvestingsverordening.
1.3
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 starten we met de belangrijkste conclusies uit ons onderzoek. De basis voor deze conclusies leest u daarna in de analyses in hoofdstuk 3 en eventuele verdieping hierop leest u in de bijlage. In bijlage A zijn de invloed van migratie en verhuisbewegingen toegelicht. In bijlage B zijn aanvullende analyses per wijk in te zien.
4
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
2. Conclusies en advies In dit hoofdstuk leest u de belangrijkste conclusies van ons schaarsteonderzoek. Aan de hand daarvan bepalen we en adviseren we of er sprake is van schaarste in de gemeente Middelburg en, indien dit het geval is, tot welke hoogte (WOZ-waarde) we deze schaarste terug zien. We maken hierbij onderscheid naar wijken.
2.1
Woningschaarste in betaalbare koopsegment
De woningmarktdynamiek in de gemeente Middelburg duidt op woningschaarste in het goedkope huur- en koopsegment. Dit blijkt uit de beperkte passende woningvoorraad voor lage inkomens 1, sterk gestegen transactieprijzen op de koopwoningmark en toegenomen wachttijd en aantal reacties op de sociale huurwoningmarkt. De combinatie van deze bevindingen zorgt ervoor dat huishoudens met een laag- of middeninkomen moeilijk de woningmarkt kunnen betreden of kunnen doorstromen naar een voor hen passende woning. In onderstaand overzicht geven we per aspect een beoordeling door middel van een stoplicht. Een rood stoplicht duidt erop dat dit specifieke negatief scoort voor een goed functionerende en bereikbare woningmarkt. Dit levert een grote bijdrage aan woningschaarste in de gemeente Middelburg.
Tabel 1: Conclusies woningschaarste gemeente Middelburg Aspect
Bevindingen
Passende woningvoorraad
•
De groep lage inkomens is in de gemeente Middelburg (49%) gelijk aan Nederland als geheel (eveneens 49%).
(3.1)
•
De bestaande woningvoorraad sluit onvoldoende aan op de mogelijkheden voor huishoudens met een laag inkomen. Rekening houdend met passende huurprijzen en WOZ-waarden voor deze doelgroep, zijn er onvoldoende passende woningen voor hen. Dit zorgt ook voor de nodige concurrentie op woningen voor middeninkomens. De passende woningvoorraad voor lage inkomens is 62% van de omvang van deze inkomensgroep (primaire en secundaire doelgroep van sociale huur) 2. Dit komt door recente woningmarktontwikkelingen (zie hieronder). Met name startende huishoudens en doorstromers vanuit de huurwoningmarkt hebben hier last van.
Dynamiek koopwoningmarkt
•
53% van de woningvoorraad had in 2024 een WOZ-waarde tot € 290.000 en 58% een WOZ-waarde tot €300.000. In 2023 bestond 56% van de woningvoorraad uit woningen tot € 300.000. Er is daarmee geen aanmerkelijk verschil ontstaan in betaalbaarheid tussen 2023 en 2024.
•
40% van de huidig te koop staande of in het afgelopen jaar verkochte woningen in het afgelopen jaar had een vraagprijs tot € 300.000 (Funda). Slechts 8% van het huidige aanbod en in het afgelopen jaar verkochte woningen is bereikbaar voor een huishouden met 1x een modaal inkomen (woningen tot € 220.000).
(3.2)
1
Beoordeling
Tot inkomensgrens sociale huur. In dit onderzoek op basis van inkomensgrenzen in 2024: Tot € 47.699 voor eenpersoonshuishoudens en tot € 52.672 voor meerpersoonshuishoudens. Inkomensgrenzen uit 2024 worden gebruikt omdat deze het beste aansluiten op de peildatum van de overige beschikbare data (niet alle data over 2025 is al beschikbaar). 2 Voor elke 100 huishoudens met een laag inkomen zijn er dus 62 passende betaalbare koop- en huurwoningen aanwezig in de voorraad.
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
Dynamiek sociale huurwoningmarkt
•
De gemiddelde transactieprijs in de gehele gemeente lag in 2023 op € 345.350; in 2024 lag deze op € 376.820. Dit is een stijging van 9% in één jaar. Sinds 2018 is de gemiddelde transactieprijs zelfs met 64% gestegen.
•
De woningprijzen stijgen 2025 weer hard door ten opzichte van 2024.
•
De inschrijfduur en zoekduur van corporatiehuurwoningen zijn in de periode 2019-2023 sterk toegenomen. Zo is de inschrijfduur bijna verdubbeld van 10 maanden naar 18 maanden. De zoekduur verdubbelde van 8 maanden naar 16 maanden.
•
Het aantal reacties per woning is eveneens toegenomen in gemeente Middelburg. Dit is toegenomen van ruim 14 reacties per woning in 2020 naar 21 reacties per woning in 2023.
(3.3)
5
Bron: Stec Groep (2025).
2.2
Differentiatie tussen wijken niet langer nodig
Woningschaarste is aantoonbaar in de gemeente Middelburg. Er is sprake van een beperkte passende woningvoorraad voor lage inkomens. Dit ontstaat onder andere door een sterke stijging van de koopwoningprijzen en een (relatief) beperkte voorraad in de gemeente, regio en provincie van (sociale) huurwoningen. Dit werkt ook door in het middensegment: lage inkomens zijn aangewezen op het middensegment waardoor ook in dat segment grote druk op de voorraad ontstaat. Slechts een beperkt deel van de koopwoningvoorraad is bereikbaar voor lage- en middeninkomens en ook in het huursegment is maar een beperkt alternatief voorradig is. We zien dat er verschillen bestaan tussen de wijken van de gemeente Middelburg in de mate waarin deze krapte op de koopwoningmarkt optreedt. Differentiatie van de prijsgrens van woningschaarste doet zich in het koopsegment voor. Toch is het op dit moment niet direct nodig om onderscheid te maken naar wijken. Reden hiervoor is dat in het merendeel van de wijken de invoering van instrumenten via een huisvestingsverordening voor een categorie woningen met een woz-waarde goed te onderbouwen is. Enkel voor drie kleinere wijken doet schaarste zich ook voor tot een hogere waarde, maar het gaat hier om dusdanig weinig woningen dat het effect hiervan op de woningmarkt beperkt zou zijn.
Vanuit praktisch oogpunt (verordening, duidelijkheid, eenduidigheid) en het voorkomen van een waterbedeffect is het daarom in onze ogen logisch om voor geheel Middelburg eenzelfde grens aan te houden. We lichten dit in onderstaande drie bullets toe: • Tot € 300.000 (Arnemuiden, Dauwendaele, Nieuw- en Sint Joosland, Nieuw Middelburg en Stromenwijk/’t Zand): deze wijken hebben een relatief betaalbare woningvoorraad. De gemiddelde WOZ-waarde, vraagprijs en transactieprijs lagen het afgelopen jaar duidelijk beneden het gemeentelijk gemiddelde. Er zijn in deze kernen en wijken verhoudingsgewijs voldoende betaalbare woningen voorradig ten opzichte van de huishoudenssamenstelling. Middeninkomens hebben in deze kernen en wijken echter niet altijd de mogelijkheid om door te stromen naar een woning die bij hen past. Schaarste doet zich daarmee met name voor in het middensegment. Ter bevordering van de doorstroming voor middeninkomens is daarom een regulering tot een WOZ-waarde die past bij een haalbare hypotheek voor middeninkomens is daarom te overwegen. Dit betekent een prijsgrens tot circa € 300.000. Andere optie in deze wijken is het creëren van meer aanbod in het middensegment (tussen € 220.000 en € 300.000), bijvoorbeeld door (klassieke) nieuwbouw of het beter benutten van de bestaande woningvoorraad of panden (optoppen, transformeren, etc.).
• Tot € 300.000 (Binnenstad, Griffioen, Klarenbeek, Middelburg Zuid en Sint Laurens): deze wijken hebben een vrij gemiddelde woningvoorraad voor de gemeente Middelburg. We zien met name schaarste aan koopwoningen terug in het segment tot € 300.000. Tot dit bedrag zien we dat het aanbod in deze wijken beperkt is. Dit is veroorzaakt door de sterke stijging van de koopwoningprijzen. Gemiddelde woz-waarden in deze wijken lagen in 2023 rond de € 230.000. Gezien de prijsontwikkeling sinds 2023 (op basis van het NVM-rapport woningtransacties Q2, 2025), ligt de transactieprijs een stuk hoger. Deze zal op basis van de prijsontwikkeling liggen op gemiddeld circa € 270.000 in deze wijken. In
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
•
6
deze wijken doet schaarste zich tot circa € 300.000 voor. Gekozen kan worden om mogelijke ingrepen in deze voorraad in te zetten voor een iets hogere prijsgrens waarmee doorstroming vanuit het lage en lagere middensegment naar het middensegment en iets daarboven, plaats kan vinden. Tot € 390.000 (Brigdamme, Mortiere en Veersepoort): deze wijken hebben een relatief zeer kleine passende woningvoorraad voor lage inkomens. De gemiddelde WOZ-waarde in 2023 lag op circa € 330.000 en gemiddelde transactieprijs in deze wijken ligt momenteel al beduidend hoger (circa € 390.000). Bovendien is (en was) het woningaanbod tot € 390.000 zeer beperkt. De schaarstegrens ligt naar verwachting dus ronde de ‘reguliere’ landelijke betaalbaarheidsgrens (2024) van € 390.000. De gemeente Middelburg kan er voor kiezen om voor de wijken Brigdamme, Mortiere en Veersepoort een hogere WOZ-grens te hanteren voor een specifiek instrument wanneer dit bijdraagt aan de betaalbaarheid in deze wijken. Tegelijkertijd is de woningvoorraad in deze wijken erg klein. Het hanteren van een hogere prijsgrens in deze wijken kan praktisch gezien daarmee veel werk betekenen terwijl het effect van een dergelijke maatregel op de gehele Middelburgse woningvoorraad naar verwachting relatief beperkt is.
Het lijkt in dit geval logischer om maatregelen ook in deze wijken in te zetten tot € 300.000 waarmee beleid eenduidig voor de gehele gemeente kan gelden.
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
7
3. Analyse schaarste In dit hoofdstuk werken we ons onderzoek naar woningschaarste verder uit. De uitwerking van de meest relevante woningschaarste-indicatoren zijn uitgewerkt. Dit zijn onder andere: • Het aantal huishoudens per inkomensgroep en hun huur- en koopmogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. • De recente marktdynamiek op de koopwoningmarkt van gemeente Middelburg. • De recente dynamiek op de sociale huurwoningmarkt van gemeente Middelburg. De analyses in dit hoofdstuk worden op gemeenteniveau gepresenteerd en regelmatig vergeleken met regionale, provinciale en landelijke cijfers. Verschillen binnen de gemeente worden bovendien benoemd. Deze uitkomsten zijn in te zien in bijlage B.
3.1 Te weinig passende woningen voor huishoudens met lage inkomens in Middelburg Bepaling inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit woningbehoefteonderzoek zijn gekozen op basis van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast en vervolgens geïndexeerd. In onderstaand overzicht zijn de inkomensgrenzen per 1 januari 2024 gegeven. Wanneer we werken met historische gegevens indexeren we dit terug naar de situatie van toen, maar wel op basis van hoe nu de grenzen bepaald worden. • Lage inkomens met passend toewijzen (primaire doelgroep sociale huur): bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor huurtoeslag (passend toewijzen) moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 27.725 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 37.625. De inkomensgrens voor ouderen ligt iets lager (€ 27.225 / € 36.675). • Lage inkomens zonder passend toewijzen (secundaire doelgroep sociale huur): ook deze huishoudensgroep behoort tot de doelgroep van de sociale huur. In principe moeten corporaties vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep (lage inkomens). 7,5% mag dus vrij worden toegewezen.
Indien hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie mogen corporaties tot maximaal 15% vrij toewijzen en dus 85% aan de doelgroep. Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur mogen maximaal een inkomen van € 47.699 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van maximaal € 52.671. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen. • Middeninkomens: we hanteren in dit onderzoek voor middeninkomens een maximaal inkomen van € 66.000 per huishouden. Dit is in 2024 gelijk aan een huishoudensinkomen van ongeveer 1,5 keer modaal. • Hoge inkomens: alle huishoudens die meer dan 1,5x modaal verdienen. Dit zijn huishoudens met een inkomen van € 66.000 of hoger in 2024. Relatief meer huishoudens met lage inkomens in gemeente Middelburg Onderstaande tabel geeft de omvang van inkomensgroepen voor de gemeente Middelburg weer. Deze is afgezet tegen de omvang van deze groepen in Nederland. We zien dat in totaal 49% van de huishoudens in de gemeente Middelburg een laag inkomen heeft (zonder en met passend toewijzen). Dit is de doelgroep van sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen tot €220.000. Dit is iets minder dan het landelijke aandeel. Verder zien we dat circa 15% van de huishoudens tot de middeninkomens behoren. 32% van de huishoudens heeft een hoog inkomen.
Dat is 3% meer dan het landelijke aandeel. Op wijkniveau zien we dat het aandeel huishoudens met een laag inkomen het hoogst is in de wijk Dauwendaele (62%).
8
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
Tabel 2: Huishoudens naar inkomensgroepen, 2024 Inkomensgroep
Middelburg
Zeeland
Nederland
Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 36.675)
6.635 (28%)
48.265 (27%)
2.268.570 (29%)
Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 27.725 / € 36.675 tot € 47.699 / € 52.671)
4.920 (21%)
37.820 (21%)
1.561.025 (20%)
Middeninkomens (€ 47.699 / € 52.671 tot € 66.000)
3.700 (15%)
28.595 (16%)
1.189.775 (15%)
Hoge inkomens (Meer dan € 66.000)
7.600 (32%)
60.615 (34%)
2.268.570 (29%)
560 (2%)
4.190 (2%)
-
24.085 (100%)
182.165 (100%)
7.926.260 (100%)
Onbekend Totaal
Bron: Microdata 2024 over 2022 en 2024, WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2025).
Hypotheekmogelijkheden per inkomensgroep Onderstaande tabel geeft een overzicht van de hypotheekmogelijkheden voor een meerpersoonshuishouden per rentecategorie, peildatum: 1 januari 2023 Hypotheek rente
Modaal (€ 44.000)
Modaal en half modaal ( € 44.000 + € 22.000)
2x modaal ( € 44.000 + € 44.000)
1%
€ 205.000
€ 325.000
€ 479.000
2%
€ 188.000
€ 298.000
€ 436.000
3%
€ 183.000
€ 294.000
€ 426.000
4%
€ 177.000
€ 276.000
€ 407.000
5%
€ 171.000
€ 272.000
€ 390.000
Bepaling betaalbare woningvoorraad op basis van huurprijzen en WOZ-waarden Om te beoordelen voor welke inkomensgroepen het aanbod in de gemeente Middelburg mogelijk beperkt is, zijn eerst de betaalbare prijscategorieën in de huur en koop vastgesteld. Er wordt voor koopwoningen met de WOZ-waarden van 2024 gerekend (peildatum: 1 januari 2023). In de huidige markt overstijgen de transactieprijzen deze waarden geregeld. Op de lange termijn (in bijvoorbeeld een meer ontspannen markt) geeft deze WOZ-waarde een indicatie voor de passende koopwoningvoorraad. Verderop in dit hoofdstuk wordt de invloed van de huidige woningmarkt op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen behandeld. Voor lage inkomens met passend toewijzen zonder eigen middelen (anders dan voor de kosten koper) zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 155.000 betaalbaar en heeft deze doelgroep recht op toewijzing van
9
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens (€ 650,43 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 697,07 voor meerpersoonshuishoudens). Voor lage inkomens zonder passend toewijzen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 220.000 bereikbaar op basis van hypotheekmogelijkheden en kunnen zij op basis van toewijzingsregels van sociale huurwoningen een woning uit het hoogste sociale huursegment van de aftoppingsgrens (€ 650,43 / € 697,07) tot de DAEB-huurgrens (€ 879,66) toegewezen krijgen. Voor middeninkomens met een inkomen tot maximaal € 66.000 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 300.000 bereikbaar en kunnen zij via de Wet betaalbare huur middenhuurwoningen toegewezen krijgen vanaf de DAEB-huurgrens (€ 879,66) tot de middenhuurgrens (€ 1.157,95). 58% koopwoningvoorraad is bereikbaar voor startende middeninkomens zonder eigen vermogen Slechts 4% van de koopwoningvoorraad in Middelburg is bereikbaar voor startende huishoudens met een laag inkomen behorend tot de primaire doelgroep van de sociale huur zonder eigen vermogen (dus met een inkomen voor eenpersoonshuishoudens van maximaal € 47.699 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen van maximaal € 52.671). Dit blijkt uit een vergelijking van van de WOZ-waarden uit 2024 (peildatum 1 januari 2023) en de inkomensgrenzen van huishoudens.
Doorgaans liggen verkoopprijzen in de huidige markt hoger dan de WOZ-waarde van een bestaande woning. Prijzen zullen daarom naar verwachting bij verkoop nog een stuk hoger liggen. Ook voor de huishoudens behorend tot de secundaire doelgroep is het aandeel bereikbare woningen beperkt (25%). Huishoudens met een middeninkomen hebben meer mogelijkheden op de koopwoningmarkt. In totaal is 58% van de woningmarkt voor hen bereikbaar. In vergelijking met Nederland zien we dat mogelijkheden voor lage en middeninkomens in de gemeente Middelburg groter zijn dan op de landelijke koopwoningmarkt. Op wijkniveau zien we dat in Dauwendaele (78%) de meeste mogelijkheden voor middeninkomens op de koopwoningmarkt zijn. Zie hiervoor bijlage B3.
Figuur 1: Koopwoningvoorraad naar prijsklasse in de gemeente Middelburg, 2024
Nederland 1% 5%
17%
Middelburg
21%
4%
0%
10%
Tot € 155.000
78%
33%
20%
30%
40%
€ 155.000 - € 220.000
42%
50%
60%
70%
€ 220.000 - € 300.000
80%
90%
100%
Meer dan € 300.000
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). WOZ-waarde 2024. Bewerking Stec Groep (2025).
Relatief klein deel van huurwoningvoorraad tot aftoppingsgrens Op basis van bepaalde en ingeschatte huurprijzen door het CBS is de huurwoningvoorraad van de gemeente Middelburg ingedeeld naar prijsklassen. Daaruit blijkt dat 38% van de huurwoningen wordt verhuurd tot de aftoppingsgrens. Dat is beduidend minder dan landelijk het geval is (58%). Gemeente
10
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
Middelburg beschikt over een relatief groot aandeel middenhuurwoningen (26%) binnen de totale huurvoorraad ten opzichte van 13% landelijk. Onderscheid makend naar de wijken zien we dat het aandeel huurwoningen tot de aftoppingsgrens met name hoog is in Klarenbeek (82%).
Figuur 2: Huurwoningvoorraad naar huurprijsklassen in de gemeente Middelburg, 2024
Nederland
58%
Middelburg
18%
38%
0%
10%
Tot aftoppingsgrens
20%
26%
30%
40%
50%
Aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens
13%
11%
26%
60%
70% Middenhuur
10%
80%
90%
100%
Dure huur
Bron: CBS Microdata (2024) Bewerking Stec Groep (2025).
Passende woningvoorraad voor de laagste inkomens slechts 62% van omvang inkomensgroepen Onderstaande tabel bevat betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en geeft een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per prijsklasse. Hieruit blijkt dat een relatief klein deel van de woningvoorraad bereikbaar is voor huishoudens met de laagste inkomens (62%): er zijn 4.070 passende woningen in de woningvoorraad voor in totaal 6.635 huishoudens. De gehele groep met een laag inkomen (dus met en zonder passend toewijzen) bestaat uit 11.555 huishoudens. Hiervoor zijn in totaal circa 8.805 woningen passend op basis van de huurprijs of WOZ-waarde (76%). Voor huishoudens met een middeninkomen lijkt de voorraad relatief groot. We zien echter dat zij door de krappe voorraad voor huishoudens met een laag inkomen ook van deze doelgroep concurrentie ervaren. Immers woont ieder zelfstandig huishouden op dit moment ergens 3. Daarnaast zien we dat door stijgende koopwoningprijzen de woningvoorraad voor deze doelgroep nu ook snel afneemt. Hier staan we in de volgende paragraaf verder bij stil. Onderscheid makend naar de wijken zien we dat met name in de Mortiere de voorraad voor de huishoudens met een laag inkomen er niet is. Dit is zowel voor lage inkomens met passend toewijzen als zonder passend toewijzen (0%). Zie hiervoor bijlage B2.
3
Aanstaande huishoudens die momenteel nog niet over een eigen koop of huurwoning beschikken vallen hier niet nog niet onder. Deze groep bestaat uit bijvoorbeeld starters die nog in het ouderlijk huis wonen en gescheiden mensen die tijdelijk elders wonen. Deze groep heeft last van het woningtekort en is – aanvullend op de huidige huishoudenssamenstelling – ook op zoek naar een passende woning.
11
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
Tabel 3: Betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en omvang woningvoorraad naar prijsklasse in de gemeente Middelburg, 2024 Inkomensgroep
Betaalbare klasse huur en koop*
Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 36.675)
Koop: < € 155.000 Huur: < aftoppingsgrens
Lage inkomens zonder passend toewijzen ( € 27.725 / € 36.675 tot € 47.699 / € 52.671)
Koop: € 155.000 € 220.000 Huur: aftoppings- tot DAEB-huurgrens
Middeninkomens ( € 47.699 / € 52.671 tot € 66.000)
Koop: € 220.000 € 300.000
Hoge inkomens (Meer dan € 66.000)
Aantal huish. 6.635 (28%)
Passende koopwoning
Passende huurwoning
500
3.570
(8%)
(54%)
4.920
2.295
2.440
(21%)
(47%)
(50%)
3.700
3.655
2.440
(15%)
(99%)
(66%)
Koop: > € 300.000
7.600
4.750
940
Huur: > middenhuurgrens
(32%)
(63%
(12%)
Aandeel passend 62%
97%
165%
Huur: DAEBhuurgrens tot middenhuurgrens 75%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2025). *Van een deel van de huishoudens is het inkomen onbekend, daarnaast staat een deel van de woningen leeg.
Huishoudens met laag inkomen veelvuldig in bezit van koopwoning, met name oudere doelgroep De mate waarin krapte ontstaat in het betaalbare segment is sterk afhankelijk van de mate waarin bijvoorbeeld huishoudens met een laag inkomen al in een koopwoning wonen. Zij nemen dan immers de (over)waarde op hun woning mee als zij een volgende stap op de woningmarkt willen zetten. Vaak kunnen zij hierdoor naar een ander woningsegment zoeken dan starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt met een vergelijkbaar inkomen. In totaal zien we dat circa 24% van de huishoudens met een laag inkomen in een koopwoning woont. Een deel van hen heeft de afgelopen jaren waarschijnlijk geprofiteerd van de stijging van de koopwoningprijzen en zal bij verkoop van hun huidige woning van overwaarde gebruik kunnen maken. In heel Nederland ligt dit percentage iets hoger (31%). Dit komt waarschijnlijk doordat in de gemeente Middelburg de koopwoningvoorraad voor langere tijd al relatief (zeker in vergelijking met de rest van Zeeland) duurder is geweest. Bovendien is het aantal huurwoningen in dit segment relatief hoog. Dit maakt het voor starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt met een laag inkomen moeilijker om de stap naar een koopwoning te zetten. Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar, wonen in Middelburg relatief gezien vaker in een huurwoning dan binnen andere leeftijdscategorieën.
12
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
Figuur 3: Woonsituatie huishoudens naar leeftijd en type woning in de gemeente Middelburg, 2024 A&S 75 jaar of ouder A&S 55 tot 75 jaar A&S 35 tot 55 jaar Gezinnen A&S tot 35 jaar 0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
Koop eengezins
Koop meergezins
SH eengezins
SH meergezins
VSH eengezins
VSHm meergezins
7000
8000
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2025). *Niet van alle huishoudens is zowel samenstelling, inkomen als woonsituatie bekend.
3.2 Woningdruk is hoog in het betaalbare koopsegment WOZ-waarde koopwoningen in paar jaar tijd sterk toegenomen Op basis van de WOZ-waarde en waardeontwikkeling is – ook voor andere categorieën koopwoningen – de druk op dat marktsegment goed te vangen. We nemen daarvoor meer prijssegmenten mee dan in de analyse met inkomensgroepen. Ook voor een deel van de huishoudens met een hoger inkomen kan de woningmarkt immers krap zijn. Deze gegevens laten zien dat In 2020 was het segment tot € 235.000 nog sterk aanwezig was in regio Walcheren. Bijna 60% van de woningvoorraad had toen een dergelijke WOZ-waarde. In 2024 was dit nog slechts een kwart van de woningvoorraad. De overige prijssegmenten zijn in omvang toegenomen. Met name doordat woningen uit goedkopere prijscategorieën zijn opgeschoven. Vooral de duurdere segmenten (vanaf € 390.000 en vanaf € 500.000) zijn hierdoor sterk toegenomen. In 2020 bedroegen deze duurdere segmenten samen nog 12% van de voorraad, in 2024 is dit bijna één derde van de voorraad.
Figuur 4: Ontwikkeling van de WOZ-waarden van koopwoningen in de regio Walcheren, 2020-2024 25000 20000 15000 10000 5000 0 Tot € 235.000
€ 235.000 tot € 290.000 2020
€ 290.000 tot € 390.000 2022
2024
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2025).
€ 390.000 tot € 500.000
Meer dan € 500.000
13
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
Aanbod en verkochte woningen tot € 300.000 is in de gemeente Middelburg beperkt De WOZ-waarde is bepaald aan de hand van de marktwaarde van woningen op 1 januari 2023. Inmiddels hebben nieuwe prijsontwikkelingen zich voorgedaan. Om die reden brengen we allereerst het huidig aanbod en de verkochte woningen van het afgelopen jaar in beeld op basis van Funda (zie Tabel 4). Daaruit blijkt dat op dit moment vooral woningen duurder dan € 300.000 te koop staan. Slechts 3% van de te koop staande woningen is goedkoper dan € 210.000. In totaal heeft 67% van het woningaanbod een vraagprijs van meer dan € 355.000 en is in totaal 33% goedkoper dan € 335.000. Op wijkniveau zien we dat met name in de wijken Mortiere en Veersepoort het aanbod tot € 390.000 relatief beperkt is (geweest).
Tabel 4: Huidig aanbod te koop- en verkochte woningen in gemeente Middelburg, juli 2025 Prijsklassen
Te koop juli ‘25
%
Verkocht afgelopen jaar
%
Totaal te koop/verkocht
%
Aanbod/ transactie ratio* (%)
Tot € 150K
1
0%
2
0%
3
0%
50%
€ 150K - € 210K
12
3%
50
5%
62
7%
24%
€ 210K - € 245K
25
7%
74
8%
99
11%
34%
€ 245K - € 300K
45
13%
152
16%
197
22%
21%
€ 300K - € 355K
36
10%
105
11%
141
16%
30%
Meer dan € 355K
238
67%
571
60%
379
43%
34%
Totaal
357
100%
954
100%
881
100%
37%
Bron: Funda (juli 2025). Bewerking Stec Groep (2025). Verkoop afgelopen jaar. *Aandeel te koop staande woningen ten opzichte van het totaal aantal verkochte woningen in afgelopen jaar. Een lager percentage betekent een hogere dynamiek.
Gemiddelde transactieprijs koopwoningen met circa 33% gestegen in periode 2018-2023 De woningmarkt is in Nederland de afgelopen jaren sterk onderhevig geweest aan prijsstijgingen. Dit heeft grote gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen, zo ook in de gemeente Middelburg. In de periode 20182023 zijn de transactieprijzen van koopwoningen in de provincie met circa 33% toegenomen. Dit heeft grote gevolgen voor de bereikbaarheid van de koopwoningmarkt voor starters en doorstromers vanuit huurwoningen. Zij kunnen minder vaak dan in het verleden een stap naar een koopwoning maken. Wel valt op dat de prijzen in het jaar 2023 stabiliseerden ten opzichte van een jaar eerder. Dat kwam met name door een oplopende hypotheekrente. Daardoor namen de mogelijkheden van huishoudens op de koopwoningmarkt in deze tijd dus wel verder af. Op dit moment zien we op basis van de meest recente marktinformatie van het NVM dat de transactieprijzen weer toenemen. In de provincie Zeeland lagen de transactieprijzen per vierkante meter in het derde kwartaal van 2024 circa 9,5% hoger dan de prijzen in het derde kwartaal van 2023. Dit terwijl de hypotheekrente nog fors hoger is dan bijvoorbeeld in 2022.
14
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
Figuur 5: Ontwikkeling transactieprijs in gemeente Middelburg, periode 2018-2023 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2020
2021
2022
2023
2024
Bron: CBS (2025, cijfers 2020-2024). Bewerking Stec Groep (2025).
3.3
Dynamiek sociale huurwoningmarkt
Woningmarktontwikkelingen vinden niet enkel plaats in het koopsegment. We zien ook dat in het sociale huursegment ontwikkelingen zich voordoen. Deze zijn mede ingegeven door de prijsstijging van koopwoningen. Zo zorgt de krapte in het betaalbare woningsegment ervoor dat startende huishoudens vaker zijn aangewezen op een huurwoning en dat ook huishoudens die al huurden minder makkelijk doorstromen naar een koopwoning. Hieronder benoemen we de ontwikkelingen op de sociale huurwoningmarkt op basis van gegevens van het woonruimteverdeelsysteem Zuidwestwonen waar de corporaties bij zijn aangesloten. Gemiddelde zoekduur verdubbeld in vijf jaar tijd Een andere indicator voor de dynamiek op de sociale huurwoningmarkt is de zoekduur van woningzoekenden. Dit is de tijd van de eerste reactie op een woning totdat een woning toegewezen wordt. De zoekduur ligt in Middelburg nog relatief laag ten opzichte van veel andere delen van Nederland. Dit betekent dat woningzoekenden in Middelburg nog relatief snel een woning toegewezen krijgen. Wel zien we dat ook de zoekduur sterk is toegenomen in een paar jaar tijd. Zo was de gemiddelde zoekduur in 2019 nog acht maanden, terwijl deze in 2023 was opgelopen naar zestien maanden. Dat is een toename van acht maanden in vijf jaar tijd. Een toename van de zoektijd is in alle Zeeuwse regio’s terug te zien.
Figuur 6: Gemiddelde zoekduur in maanden op aangeboden corporatiebezit met het aanbodmodel via Zuidwestwonen in gemeente Middelburg in vergelijking met provincie Zeeland, 2019-2023 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0
16 13 10 8
8
2019
11 9
2020
14
10
2021 Middelburg
13
2022 Zeeland
2023
15
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
Bron: Zuidwestwonen (2024, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025). *Enkel cijfers voor de corporatie Clavis, overige corporaties in Zeeuws-Vlaanderen zijn niet aangesloten op Zuidwestwonen en werken met een ander systeem om wachttijden en zoektijden bij te houden. Dit is hierdoor lastig vergelijkbaar.
Aantal reacties per woning is meer dan verdubbeld in drie jaar tijd We zien dat het aantal reacties in de periode 2019-2023 in de gemeente Middelburg via het woonruimteverdeelsysteem Zuidwestwonen of Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is toegenomen van 34.044 reacties in 2019 naar 128.304 reacties in 2023. Dit is bijna een verviervoudiging in vijf jaar tijd. De sterk gestegen koopwoningprijzen spelen hier een grote rol in. Waar in 2019 huishoudens met een laag inkomen ook nog een groot deel van de koopwoningen konden kopen, is dit nu veel minder het geval. De woningprijzen zijn namelijk sterker gestegen dan het gemiddelde inkomen. We zien een dergelijke ontwikkeling terug in alle Zeeuwse regio’s. Het aantal reacties per woning is op de Bevelanden en Walcheren (zo ook Middelburg) wel duidelijk hoger. Daarbij speelt het mogelijk een rol dat woningzoekenden hier ook op een groter aanbod kunnen reageren. Het aantal reacties per woning is daarmee niet direct te vertalen in het wel of niet snel kunnen vinden van een woning; dat hangt ook af van het aantal woningen dat jaarlijks beschikbaar komt.
Figuur 7: Gemiddeld aantal reacties op aangeboden corporatiebezit 4 via Zuidwestwonen en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen in gemeente Middelburg en provincie Zeeland, 2020-2023 500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
430.870 369.997 305.569 237.808 171.564 128.304 34.044 2019
44.114
76.886
55.794
2020
2021 Middelburg
2022
2023
Zeeland
Bron: Zuidwestwonen (2024, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025). *Betreft enkel reacties op woningen van de corporaties Clavis en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Woonstichting Hulst werkt met een distributiemodel, waardoor personen niet reageren.
4
Enkel corporatiebezit dat is aangeboden via het aanbod- of lotingmodel.
16
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
4. Bijlage A: verhuizingen en demografie 4.1
Verhuisbewegingen en demografische groei
De groei van het aantal huishoudens in Middelburg wordt vooral aangedreven door binnenlandse en buitenlandse verhuizingen. Deze migratiebewegingen zorgen voor een stijgende bevolkingsdruk, wat leidt tot toenemende woningschaarste in de gemeente. In deze paragraaf wordt de verhuisdynamiek per leeftijdsgroep en wijk belicht om de ruimtelijke impact op de woningmarkt beter te begrijpen. Aanhoudende groei in aantal huishoudens door binnen- en buitenlandse verhuizingen De historische demografische ontwikkeling van gemeente Middelburg laat zien dat er in de afgelopen 10 jaar een aanhoudende positief saldo is. Dit komt doordat er jaarlijks meer binnenlandse- en buitenlandse verhuizingen plaatsvinden in de gemeente. Met name in 2022 was het saldo buitenlandse migratie hoog. De natuurlijke groei lag de afgelopen 10 jaar gemiddeld rond 0. Dat wil zeggen dat er ongeveer evenveel mensen overlijden als dat er geboren worden. Sinds 2017 is er een omslag te zien in het saldo binnenlandse verhuizingen. Enkel in 2020 was dit saldo negatief, voor de rest van de jaren positief. Dit draagt ook bij aan de stijgende lijn in het aantal personen in gemeente Middelburg.
Figuur 8: Demografiemodel , 2013-2022 1.000 800 600 400 200 0 -200 -400 2013
2014
2015
2016
2017
Buitenlandse migratie (saldo) Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)
2018
2019
2020
2021
2022
Binnenlandse verhuizingen (saldo) Totaal personen
Bron: CBS (2013-2022). Bewerking Stec Groep (2025).
Jongeren trekken weg, maar personen tussen 25-40 jaar vestigen zich juist vaker Het binnenlands migratiesaldo heeft overwegend een positieve invloed op de bevolkingsontwikkeling van Middelburg. Uitgesplitst naar leeftijden zien we dat dit saldo bijna voor alle leeftijdsgroepen dan ook licht positief is. De leeftijdsgroep die het meest vertrekt uit de gemeente is tussen 15 en 25 jaar oud. Dit zijn vaak studenten die het ouderlijk huis verlaten. De groep tussen 25 en 40 jaar vestigen zich vaker in de gemeente dan dat ze de gemeente verlaten in de afgelopen 5 jaar. Dit zijn vaak gezinnen wanneer je kijk naar de bevolkingsgroep onder 15 jaar die zich ook vaker vestigen. De leeftijdsgroep boven de 40 jaar vestigen zich ongeveer net zo vaak als dat ze vertrekken. Het positieve migratiesaldo zorgt voor een toenemende druk op
17
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
de woningmarkt. Dit kan mogelijk leiden tot verdringingseffecten van de eigen inwoners in segmenten waar de woningmarkt krapper is. Op wijkniveau zien we dat er met name een positief binnenlands migratiesaldo in Dauwendaele, Mortiere en Stromenwijk is in de periode 2018-2022. Dit kan deels komen door nieuwbouw, maar ook doordat hier de woningvoorraad relatief goedkoop is. Dit trekt mogelijk inwoners van andere gemeenten aan. Een overzicht van de migratiesaldo van de wijken is in te zien in figuur B6 (bijlage B).
Figuur 9: Binnenlands migratiesaldo naar leeftijdsklassen, 2018-2023 4.000 3.000 2.000 1.000
Gevestigd
0
Vertrokken
-1.000
Saldo
-2.000 -3.000 -4.000 < 15 jaar
15-25 jaar
25-40 jaar
40-55 jaar
55-70 jaar
> 70 jaar
Bron: CBS (2022, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2025).
Een sterke aantrekkingskracht vanuit Mortiere voor de rest van de gemeente Middelburg Wanneer we ons vervolgens richten op de interne verhuisdynamiek van de gemeente Middelburg zien we dat met name Mortiere veel verhuizingen aantrekt vanuit andere wijken. Vooral vanuit Middelburg Zuid verhuisden mensen naar Mortiere. Mensen vanuit de binnenstad verhuisden vaak binnen de gemeente naar een andere wijk, waarbij Stromenwijk en Mortiere de populairste wijk zijn. Dit wordt waarschijnlijk veroorzaakt door het nieuwbouwaanbod.
Figuur 10: Binnengemeentelijk migratiesaldo, 2019-2022 -300
-200
-100
0
100
200
300
400
Arnemuiden Binnenstad Brigdamme Dauwendaele Griffioen Klarenbeek Middelburg Zuid Mortiere Nieuw- en Sint Joosland Nieuw Middelburg Sint Laurens Stromenwijk Veersepoort Overig Arnemuiden Dauwendaele Middelburg Zuid Nieuw Middelburg Veersepoort
Binnenstad Griffioen Mortiere Sint Laurens Overig
Brigdamme Klarenbeek Nieuw- en Sint Joosland Stromenwijk
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
18
Bron: BRP-register gemeente Middelburg (2023, cijfers 2019-2022). Bewerking Stec Groep (2025).
Arnemuiden heeft relatief meeste interne verhuizingen binnen eigen wijk Op basis van de BRP-gegevens van de gemeente kunnen we ook inzien hoe sterk de interne verhuisdynamiek per wijk is en met welke andere wijken er relatief veel verhuizingen plaats vinden. Wat opvalt is dat veel wijken in bepaalde mate een verhuisdynamiek hebben met andere wijken. Arnemuiden kent de meeste interne verhuizingen binnen eigen wijk (67%). Een mogelijke verklaring is dat Arnemuiden een daadwerkelijk aparte kern is, terwijl de meeste overige wijken binnen de kern Middelburg liggen. Voor de rest van de wijken geldt dat minder dan de helft van de verhuizingen binnen eigen wijk plaatsvinden. De wijk Binnenstad heeft intern de sterkste trekkende factor. Elke andere wijk kent een relatief sterke verhuisdynamiek met de Binnenstad. Ook Stromenwijk trekt relatief veel verhuizingen vanuit andere wijken binnen de gemeente.
Tabel 5: Uitgaande verhuizingen per wijk, 2019-2022 Uitgaande verhuizingen*
Arnemuide n
Binnen stad
Brigdamm e
Dauwendaele
Griffioen
Klarenbeek
Middelburg Zuid
Mortiere
Nieuw- en Sint Joosland
Nieuw Middelburg
Sint Laurens
Stromenwijk
Veerse poort
Overig
Arnemuiden
67%
5%
0%
5%
2%
2%
4%
5%
3%
1%
1%
4%
2%
0%
Binnenstad
3%
32%
1%
10%
7%
8%
8%
7%
1%
5%
1%
14%
3%
0%
Brigdamme
1%
18%
0%
5%
18%
18%
3%
5%
3%
6%
9%
8%
5%
0%
Dauwendaele
2%
20%
1%
20%
4%
4%
16%
11%
3%
2%
0%
15%
1%
0%
Griffioen
4%
20%
3%
10%
7%
11%
6%
6%
1%
5%
3%
19%
5%
0%
Klarenbeek
2%
33%
2%
11%
9%
7%
6%
7%
1%
5%
1%
10%
6%
0%
Middelburg Zuid
3%
15%
0%
20%
3%
3%
21%
16%
3%
3%
1%
12%
1%
0%
Mortiere
4%
20%
1%
11%
8%
7%
9%
21%
4%
2%
2%
6%
6%
0%
Nieuw- en Sint Joosland
10%
17%
0%
9%
6%
5%
13%
12%
1%
4%
0%
17%
6%
0%
Nieuw Middelburg
1%
25%
0%
9%
10%
12%
9%
4%
1%
0%
1%
19%
9%
0%
Sint Laurens
7%
24%
3%
4%
11%
9%
2%
13%
1%
2%
2%
15%
8%
0%
Stromenwijk
2%
17%
1%
18%
10%
6%
10%
5%
1%
5%
1%
22%
1%
0%
Veersepoort
2%
26%
0%
5%
14%
7%
8%
9%
3%
8%
0%
14%
3%
0%
Overig
6%
29%
0%
13%
0%
13%
3%
3%
10%
3%
0%
19%
0%
0%
Bron: BRP-register gemeente Middelburg (2023, cijfers 2019-2022). Bewerking Stec Groep (2025).
4.2
Verwachte huishoudenstoename vergroot woningdruk
Aantal huishoudens neemt naar verwachting toe, met +2.020 tot 2033 en met +2.795 tot 2038 Voor het in beeld brengen van de verwachte woningschaarste in de komende jaren is de verwachte huishoudensontwikkeling van belang. Uitgesplitst naar vijf doelgroepen zien we dat met name het aantal gezinnen en alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar toeneemt. In totaal verwachten we een toename van huishoudens van +9% tot 2033 en +12% tot 2038. Waarvan het aantal gezinnen in de aankomende 10 jaar ongeveer met 5% stijgt. Het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar stijgt met ongeveer 22%. Het aantal alleenstaanden en stellen met een leeftijd tussen 35 en 65 jaar neemt naar verwachting licht toe. Tegelijkertijd zien we dat het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar afneemt. Op lange termijn zal het aantal huishoudens in deze leeftijdsgroep afnemen met 12%. De reden voor de verwachte afname van deze doelgroepen kan zijn dat er niet de juiste woningen beschikbaar zijn binnen de gemeente. Dit is zeker het geval wanneer gewenste nieuwbouw uitblijft. Al met al zorgt de verwachte huishoudensgroei voor een groeiende druk op de woningmarkt van gemeente Middelburg. Uitgesplitst naar wijken zien we dat er in de aankomende 10 jaar met name een groei in het aantal huishoudens zal plaatsvinden in Mortiere (+19%) en Sint Laurens (+36%).
De ontwikkeling per wijk is verder benoemd in tabel B7 van bijlage B.
Tabel 6: Huishoudensontwikkeling gemeente Middelburg, 2023-2038 Doelgroep
2023
2033
Ontw. ‘23-‘33
2038
Ontw. ‘33-‘38
Ontw. ‘23-‘38
A&S tot 35 jaar
3.030
2.820
-210 (-7%)
2670
-150 (-5%)
-360 (-12%)
Gezinnen
7.025
7.360
+335 (+5%)
7576
+215 (+3%)
+550 (+8%)
A&S 35 t/m 65 jaar
5.960
6.205
+245 (+4%)
6187
-20 (-0%)
+225 (+4%)
A&S 65 jaar en ouder
7.455
9.070
+1.615 (+22%)
9794
+720 (+8%)
+2.335 (+31%)
90
120
+30 (+36%)
128
+10 (+7%)
+40 (+45%)
23.560
25.580
+2.020 (+9%)
26355
+775 (+3%)
+2.795 (+12%)
overig Eindtotaal
Bron: Provinciale Prognose (2020). Bewerking Stec Groep (2025).
Huishoudenstoename vindt naar verwachting met name plaats onder lage inkomens Tussen 2023 en 2033 neemt het aantal huishoudens met een laag inkomen naar verwachting het sterkst toe. Met name de groep lage inkomens zonder recht op huurtoeslag zal groeien (+13%). Dit kan komen door de verwachte vergrijzing binnen gemeente Middelburg. Over het algemeen hebben zij een minder hoog inkomen dan andere doelgroepen. Dit kan ervoor zorgen dat de woningdruk in het betaalbare segment relatief groot zal zijn. Met name in wijken waar vergrijzing naar verwachting sterker optreedt, verwachten we ook een sterkere ontwikkeling van het aandeel lage inkomens. De uitwerking hiervan op de woningmarkt is echter ook mede afhankelijk van andere woningmarktontwikkelingen die zich de volgende jaren zullen voordoen. Aangezien dit deels onzeker is, is het belangrijk demografische- en woningmarktontwikkelingen goed te blijven monitoren.
21
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
Tabel 7: Ontwikkeling inkomensgroepen gemeente Middelburg, 2023-2033 Inkomensgroep
Inkomensgrenzen
Laag inkomen met recht op huurtoeslag (primaire doelgroep)
Tot € 25.475 / € 34.575
5.815 (24,7%)
6.450 (25,2%)
+630 (+11%)
Laag inkomen zonder recht op huurtoeslag (secundaire doelgroep)
€ 25.475 / € 34.575 tot € 44.035 / € 48.625
6.375 (27,1%)
7.230 (28,3%)
+855 (+13%)
Middeninkomens
€ 44.035 / € 48.625 tot € 56.239
1.835 (7,8%)
1.920 (7,5%)
+85 (+5%)
€ 56.239+
9.535 (40,5%)
9.980 (39%)
+ 445 (+5%)
23.560 (100%)
25.580 (100%)
+ 2.020 (+9%)
Hoge inkomens Totaal
2023
2033
Ontw. 2023-2033
Bron: Provinciale Prognose (2020), WoOn2021, LMW (31 december 2020). Bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
5. Bijlage B: Analyses op wijkniveau Figuur B1: Wijkindeling
22
23
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
Tabel B2: Betaalbaarheid woningvoorraad, 2023 Wijk
HH met een laag inkomen*
Passende huurwoningen
Passende koopwoningen
Passende woningen
Aandeel passend
Arnemuiden
965
610
385
990
103%
Binnenstad
2.530
1.665
405
2070
82%
Brigdamme
95
0
10
10
11%
Dauwendaele
1.960
1.650
600
2250
115%
Griffioen
655
315
210
525
80%
Klarenbeek
795
660
35
695
87%
1.490
1.010
405
1415
95%
Mortiere
85
0
0
0
0%
Nieuw- en Sint Joosland
285
150
175
320
114%
Nieuw Middelburg
645
515
165
680
105%
Sint Laurens
175
55
80
135
77%
Stromenwijk
2.155
1.750
525
2275
106%
Veersepoort
300
95
0
95
32%
Overig
40
0
10
10
25%
Middelburg Zuid
Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WOZ-register gemeente Middelburg (2023). Bewerking Stec Groep (2025). *Dit omvat zowel lage inkomens met passend toewijzen als lage inkomens zonder passend toewijzen. Afgerond op vijftallen.
Tabel B3: WOZ-waarde koopwoningen, 2023 0%
20%
40%
60%
80%
100%
Gemeente Middelburg 2% 19% 17% 18% 13% 31% Arnemuiden 3% 19% 15% 13% 14% 35% Binnenstad 4% 16% 13% 17% 14% 36% Brigdamme 1%3% 8% 21% 29% 38% Dauwendaele 3% 47% 25% 18% 5% 3% Griffioen 5% 16% 15% 31% 8% 24% Klarenbeek1%3% 15% 27% 15% 40% Middelburg Zuid 19% 27% 20% 17% 16% Mortiere 6% 15% 78% Nieuw- en Sint Joosland 5% 36% 12% 15% 9% 23% Nieuw Middelburg 2% 30% 25% 20% 9% 14% Sint Laurens 23% 13% 15% 14% 35% Stromenwijk/'t Zand 1% 28% 25% 18% 8% 20% Veersepoort 7% 18% 74% Overig 23% 9% 9% 11% 49% Tot € 150.000 € 245.000 tot € 300.000
€ 150.000 tot € 210.000 €300.000 tot € 355.000
Bron: WOZ-register gemeente Middelburg (2023). Bewerking Stec Groep (2025).
€ 210.000 tot € 245.000 Meer dan € 355.000
24
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
Figuur B4: Migratiesaldo, 2019-2022 Bron: BRPregister
600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 -400
Saldo binnenlands
Saldo buitenlands
Saldo binnengemeentelijk
gemeente Middelburg (2023, cijfers 2019-2022). Bewerking Stec Groep (2025).
Tabel B5: Huishoudensontwikkeling 2023-2038 Wijken
‘23
‘33
Ontw. ‘23-‘33
‘38
Ontw. ‘33-‘38
Ontw. ‘23-‘38
Arnemuiden
2.120
2.305
+185 (+9%)
2.360
+60 (+3%)
+240 (+11%)
Binnenstad
4.300
4.650
+350 (+8%)
4.805
+150 (+3%)
+505 (+12%)
Brigdamme
255
270
+15 (+6%)
280
+5 (+2%)
+25 (+9%)
Dauwendaele
3.015
3.205
+190 (+6%)
3.295
+ 90 (+3%)
+285 (+9%)
Griffioen
1.450
1.540
+85 (+6%)
1.585
+45 (+3%)
+135 (+9%)
Klarenbeek
1.605
1.715
+110 (+7%)
1.760
+45 (+3%)
+155 (+10%)
Middelburg Zuid
3.195
3.490
+295 (+9%)
3.595
+105 (+3%)
+400 (+13%)
Mortiere
980
1.170
+190 (+19%)
1.220
+50 (+4%)
+240 (+24%)
Nieuw- en Sint Joosland
595
625
+30 (+5%)
645
+20 (+3%)
+50 (+8%)
Nieuw Middelburg
985
1.035
+50 (+5%)
1.055
+20 (+2%)
+70 (+7%)
Sint Laurens
415
565
+150 (+36%)
170
+20 (+4%)
+170 (41%)
Stromenwijk
3.605
3.850
+245 (+7%)
3.975
+125 (+3%)
+375 (+10%)
Veersepoort
965
1.080
+115 (+12%)
1.115
+30 (+3%)
+145 (+15%)
Overig
80
85
+5 (+5%)
85
+0 (+1%)
+5 (+6%)
Bron: Provinciale Prognose (2020), WoOn2021, LMW (31 december 2020). Bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen
Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg 2025
Colofon Datum: 11 juli 2025 Projectnummer: 24.207 Opdrachtgever: Gemeente Middelburg Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Lukas Meuleman, Irene Kuzee & Job Wevers Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arhnem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl
25