25-134 rvs Vaststellen haalbaarheidsonderzoek Hart van Dauwendaele

raadsvoorstel datum vergadering

13 november 2025

volgnummer

25-134

onderwerp

Resultaten haalbaarheidsonderzoek Hart van Dauwendaele

behandelen in raadscommissie Maatschappelijke Zaken portefeuillehouder programma behandeld door e-mail telefoon

Willemien Treurniet Onderwijs Johan Padmos j.padmos@middelburg.nl 0646344450

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. Bijgesloten haalbaarheidsonderzoek Hart van Dauwendaele d.d. 23 september 2025 vast te stellen als basis voor de verdere planvorming. 2. Ambitieniveau 3 "transparant ontwerp met oog voor de wijk" als voorkeursvariant vast te stellen voor de verdere uitwerking. 3. In de begroting opgenomen jaarlijkse kapitaallasten, op basis van het strategisch huisvestingsplan onderwijs 2020-2039, te verhogen met € 153.000 voor het Integraal Kindcentrum (onderwijs, kinderopvang en sportzaal). 4. In het investeringsfonds een bedrag van € 5,4 mln. te reserveren voor welzijn en het openbaar gebied in het Hart van Dauwendale. 5. Het college opdracht te geven een projectplan uit te werken voor de volgende fase (definitiefase). 6. Voor de uitvoering van de definitiefase gebruik te maken van het restant budget van de initiatieffase en aanvullend hierop € 400.000,- aan toe te voegen. Aanleiding

Op 7 juli 2021 heeft u het Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs (SHP) vastgesteld en heeft de raad besloten dat vervangende nieuwbouw voor basisschool Wilgenhof en Het Element de hoogste prioriteit heeft. Ook de flat van Woongoed, op de hoek Vrijlandstraat–Roozenburglaan, is aan vervanging toe. Deze situatie bood de aanleiding om te onderzoeken of op deze locatie een integrale en toekomstbestendige ontwikkeling mogelijk is waarin onderwijs, kinderopvang, welzijn en wonen samenkomen, kortom Hart van Dauwendaele. In maart 2024 stemde de raad in met de start van een haalbaarheidsstudie waarna een brede participatieaanpak heeft plaatsgevonden. Bewoners, scholen en verschillende organisaties hebben meegedacht. Dit proces heeft geleid tot de 4 voorliggende scenario’s (ambitieniveaus) die gebaseerd zijn op gesprekken met betrokkenen, input uit participatie en ook interne toetsing door de verschillende vakdisciplines: • Ambitie 1 – Basismodel met eenvoudige beeldkwaliteit. • Ambitie 2 – Evenwichtige invulling met welzijnsfunctie • Ambitie 3 – Transparant ontwerp met oog voor de wijk • Ambitie 4 – Bruisend hart en buiten de ‘kaders’ De resultaten van deze haalbaarheidsstudie liggen nu voor ter besluitvorming.

1

Effect

Met dit voorstel wordt toegewerkt naar een toekomstbestendig Hart voor Dauwendaele: • Het Hart van Dauwendaele is een plek voor alle inwoners van de wijk, waar ontmoeting, ondersteuning, activiteiten en beweging op een laagdrempelige en toegankelijke manier actief wordt ingericht. • Het Hart van Dauwendaele levert een positieve bijdrage aan de sociale cohesie binnen de wijk. Een gastvrije plek, open voor iedereen, ongeacht leeftijd, achtergrond of sociaaleconomische status, waar kansengelijkheid centraal staat. • Het Hart van Dauwendaele geeft invulling aan inclusief onderwijs in de vorm van een IKC met oog voor een hoogwaardige uitwerking van de binnen en buitenruimtes, veiligheid en een actieve verbinding met de andere functies binnen het Hart. • Het Hart van Dauwendaele is een groeiproject. Het plan maakt het mogelijk om in de toekomst de plek te verrijken met nieuwe initiatieven, plekken en verbindingen. • Het Hart van Dauwendael focust op een actief eigenaarschap. Inwoners, jong en oud, kunnen een actieve rol in het beheer, de werking en invulling van het Hart krijgen. Argumenten

•

•

•

•

De menselijke maat is doorslaggevend. Veiligheid, ontmoeten, spelen en gezonde voeding zijn nadrukkelijk door de wijk zelf naar voren gebracht. Deze behoeften vormen het uitgangspunt bij de keuze voor ambitieniveau 3. Het Hart van Dauwendaele wordt ontwikkeld voor en met de bewoners. Ambitieniveau 3 biedt de beste balans tussen kwaliteit, maatschappelijke meerwaarde en haalbaarheid. Het voorziet in een volwaardig Integraal Kindcentrum met onderwijs, kinderopvang, sport en zorgondersteuning, aangevuld met een zelfstandige welzijnsvoorziening voor ontmoeting en ondersteuning. De voorkeursvariant sluit aan bij de behoeften van bewoners en partners. Via participatie zijn wensen opgehaald, onder andere door bewonersgesprekken, workshops met kinderen en overleg met wijkorganisaties. Deze inbreng is herkenbaar verwerkt in het plan. Een basisvariant zou de wijk tekort doen. Ambitieniveau 1 en 2 voldoen technisch maar zijn ruimtelijk/functioneel gezien te beperkt voor de uitdagingen van Dauwendaele. De menselijke maat, de signalen uit de wijk vragen nadrukkelijk om méér dan alleen een technisch minimum.

Kanttekeningen

•

•

• • • • •

De keuze voor kwaliteit boven kwantiteit betekent dat er op deze plek in Dauwendaele minder sociale huurwoningen terugkomen op de beoogde ontwikkeling locatie dan er nu staan. Dit vraagt om aanvullende afstemming met Woongoed en het bredere woningbouwprogramma in de wijk. Verkeersveiligheid is een belangrijk aandachtspunt. Met de planvorming wordt ook de omgeving rondom de projectlocatie in ogenschouw te nemen. De locatie ligt aan drie drukke verkeersaders in de wijk en vraagt om maatregelen die bijdragen aan veilige routes voor fietsers en voetgangers. Een succesvol Integraal Kindcentrum vraagt blijvende bereidheid tot samenwerking en flexibiliteit van de betrokken schoolbesturen. Netcongestie kan een knelpunt worden. In de huidige ramingen zijn nog geen kosten of vertragingen opgenomen die voortvloeien uit mogelijke netcongestie. Dit vraagt aandacht in de definitiefase. Stikstof en milieuvergunningen. Vergunningstrajecten kunnen vertraging opleveren, afhankelijk van landelijke regelgeving. Financiële (on)zekerheid. De raming voor ambitieniveau 3 is een goede indicatie maar kent in deze fase nog onzekerheden. Verdere uitwerking is nodig om benodigde dekking en fasering concreet te maken. Kosten voor de woningbouw vallen buiten deze gemeentelijke berekening (verantwoordelijkheid Woongoed).

2

Financiën

Wat mag het kosten? De investeringen ambitieniveau 3 in het hart van Dauwendale volgens de SO-raming (raming schetsontwerp) bedragen € 18,5 mln. incl. BTW. Voor de nieuwbouw van het volwaardig integraal kindcentrum (IKC) en de welzijnsgebouwen zijn de kosten geraamd op € 14,8 mln. incl. BTW. Voor de investeringen in het openbaar gebied is € 3,1 mln. excl. BTW voorzien. Om het projectplan uit te werken voor de volgende fase, de definitiefase, wordt een aanvullend krediet aangevraagd van € 400.000,-. Deze kosten zijn meegenomen in de SO-raming. Na afronding van de definitiefase zal aan uw raad een voorstel voorgelegd worden om kredieten beschikbaar te stellen voor de uitvoeringsfase van het Hart van Dauwendaele. Hoe gaan we dat financieren? Het totaaloverzicht van de SO-raming en de dekking zijn in onderstaand tabel opgenomen: Voorstel dekking Onderdeel

SO-raming

Reeds beschikbare middelen

Herijking SHP

Investeringsfonds

Onderwijs

€ 9,2

€ 8,2

€ 1,0

Kinderopvang

€ 0,9

€ 0,5

€ 0,4

Sportzaal

€ 2,4

Welzijnsgebouw

€ 2,3

€ 2,3

Terrein (BTW € 0,6 mln.

€ 3,7

€ 3,1

€ 2,4

Terug te vorderen)

Totaal

€ 18,5

Extra kapitaallasten herijking SHP (afschr.term. 40 jaar)

€ 8,7

€ 3,8

€ 5,4

€ 153.000

Reeds beschikbare middelen Voor de investering van nieuwbouw van de school OBS het element en de Wilgenhof is in de Kadernota 2022-2025 een investeringsbedrag opgenomen en in de Kadernota 2023-2026 is het bedrag naar boven bijgesteld als gevolg van recente marktontwikkelingen. Voor het OBS element is uitgegaan van een investeringsbedrag van € 3,2 mln. (818 m2 * € 3.916) en voor Wilgenhof € 4,2 mln. (1.065 m2 * € 3.916). Daarnaast is er ook rekening gehouden met de nieuwbouw voor de kinderopvang € 0,5 mln. (120 m2 * € 3.916), de kosten daarvoor worden volledig doorberekend in de huur. In het strategisch huisvestingsplan 2020-2039 is vermeld dat in het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) van het Element in 2029 een zeer grote onderhoudspost opgenomen is (circa € 0,8 mln.), met vervangende nieuwbouw kunnen deze onderhoudsgelden ingezet worden ten behoeve van (verdere) verduurzaming van het nieuwe gebouw. Herijking van de onderwijshuisvesting (SHP) In de herijking van het SHP zullen de benodigde middelen voor realisatie van een Integraal Kindcentrum worden opgenomen. De sportzaal is onderdeel van het SHP. Op basis van de SO-raming zal het investeringsbedrag naar boven bijgesteld worden met € 3,8 mln. en deze zullen bij het reguliere Kadernota traject ingebracht worden als noodzakelijke investeringskosten. De structurele kapitaallasten hiervan zijn € 153.000.

Investeringsfonds In de door de raad in september 2025 vastgestelde uitvoeringsagenda van de omgevingsvisie is het project Hart van Dauwendaele benoemd, en is aangegeven dat dit project één van de projecten is waar mogelijk een bijdrage vanuit het investeringsfonds gevraagd zal gaan worden. Voor de ontwikkeling van het Hart van Dauwendale ambitieniveau 3 is op basis van de SO-raming een investeringsbedrag benodigd voor het welzijnsgebouw € 2,3 mln. en voor de daarbijhorende opgaven voor het openbaar gebied € 3,1 mln. Het college stelt voor om dit bedrag van € 5,4 mln. te reserveren. Herontwikkeling vrijkomende locaties Door de beoogde nieuwbouw op één locatie komt de locatie van het Element vrij voor herontwikkeling woningbouw. 3

Het ontwikkelen van de vrijkomende gebouwen vraag een opzichzelfstaand proces met een ander tijdspad. Wij stellen voor om dit los te koppelen van de ontwikkeling van het Hart van Dauwendaele. Dekkingsplan na definitiefase Bij afronding van de definitiefase, medio 2027-2028, zal aan uw raad een dekkingsplan opgesteld worden waarin inzichtelijk wordt gemaakt hoe Hart van Dauwendaele betaald kan worden.

Zijn er significante gevolgen voor het weerstandsvermogen? Nee Duurzaamheid

In het proces is toegewerkt naar een uitgebalanceerd en duurzaam ambitieniveau. Belangrijke uitgangspunten zijn: • Conform het raadsbesluit van 7 juli 2021 duurzaamheid vorm te geven door BENG en gasloos te bouwen; • Behoud en versterking van het bestaande groenstructuren (aanwezig aantal volwassen bomen). • Doorwaadbare inrichting met wandel- en fietsroutes, nadruk op vergroening. • Toepassing van circulaire materialen en energiezuinige voorzieningen (Frisse Scholen, minimaal klasse B). • In planvorming is én wordt rekening gehouden met de groei en eventuele toevoeging van functies. Communicatie en participatie

• Participatie heeft plaatsgevonden via verschillende sessies, workshops met kinderen, bijeenkomsten met inwoners en overleg met verschillende maatschappelijke partners. • Bij de nadere uitwerking van het projectplan zal ook een participatie en communicatieplan uitgewerkt worden.

Uitvoering

Qua vervolg wordt de volgende planning beoogd: • Q1 2026 vaststelling college projectplan definitiefase • 2026 tot 2028 uitvoering definitiefase (ontwerp en procedures/voorbereidingen) • 2028 t/m 2030 uitvoeringsfase Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

• •

Adviesraad Sociaal Domein: positief, benadrukt belang van laagdrempelig welzijnsaanbod Wijkteam en scholen: positief, vragen aandacht voor verkeersveiligheid en flexibiliteit in onderwijsruimtes.

Bijlagen

1. Haalbaarheidsstudie Hart van Dauwendaele d.d. 23 september 2025 2. De 4 ambitieniveaus 3. Blad met financieel overzicht per ambitieniveau (GEHEIM) 4. Raming ambitieniveau 3 en voorgestelde dekking (GEHEIM)

Middelburg, 30 september 2025 Burgemeester en wethouders van Middelburg de waarnemend secretaris,

Garmt Kolhorn de burgemeester,

Yvonne van Mastrigt

4