25-134 Bijlage 1. Haalbaarheidsstudie 23sept

HART VAN DAUWENDAELE

23 SEPTEMBER 2025

HAALBAARHEIDSSTUDIE 2024-2025

VOORWOORD Dauwendaele is een wijk met karakter: mensen zijn uitgesproken, betrokken en leven samen in een rijke culturele omgeving. Tegelijkertijd kent de wijk grote sociale en maatschappelijke uitdagingen. Vragen rond wonen, onderwijs en welzijn grijpen in elkaar en vragen om een gezamenlijke, doordachte aanpak. Dat is waar het project ‘Hart van Dauwendaele’ zich op richt. In dit kader hebben we ons laten inspireren door voorbeelden uit onder andere Rotterdam Zuid. We zagen hoe daar scholen en centrale plekken in de wijk worden vormgegeven, met ruimte voor onderwijs, welzijn en ontmoeting. Het zijn waardevolle inzichten die laten zien hoe gemeenschappen sterker worden door nauwe samenwerking tussen partijen.

Voor het Hart van Dauwendaele beleefden we ook bijzondere momenten in Dauwendaele zelf. Zo volgden kinderen en bewoners een archeologisch onderzoek in Dauwendaele. We ontdekten samen wat de bodem vertelt over het verleden van deze plek. Het verbindt generaties en versterkt de trots op de wijk. Ook wonen is een cruciaal thema. Het is meer dan een dak boven het hoofd: het gaat om de kwaliteit van leven, sociale samenhang, veiligheid en perspectief. Het is een complex en urgent vraagstuk dat vraagt om goed onderzoek: voor wie bouwen we? En hoe creëren we een veilig, sociaal en inclusief woonklimaat? Minstens zo belangrijk zijn de gesprekken met bewoners. We spraken met betrokken inwoners, zowel voor-

als tegenstanders van de plannen. Hun zorgen, wensen en ideeën nemen we serieus. Deze geluiden vormen een belangrijk onderdeel van het proces en worden meegenomen in de verdere planvorming. Ik gun deze wijk een prachtig kloppend hart. Deze wijk, met zoveel nationaliteiten, initiatieven en prachtige scholen, verdient een centrale plek voor iedereen waar ook kansengelijkheid wordt gestimuleerd. Een plek die meegroeit met de behoeften van de wijk, flexibel en adaptief, zodat gebouwen en functies kunnen uitbreiden met nieuwe gebruikers. Waar onderwijs, welzijn, cultuur en ontmoeting samenkomen. En waar we bouwen aan een sterke toekomst – met respect voor het verleden en oog voor de mensen die hier wonen. Willemien Treurniet

“Een puzzel die vraagt om een gezamenlijke en doordachte invulling van wat we noemen: het Hart van Dauwendaele.” ◀

Het raakte ons hoe vanzelfsprekend kinderen in zulke wijken terecht kunnen voor onderwijs, ontspanning, ondersteuning en een veilige plek. Onderwijs en welzijn zijn er verweven, met oog voor het kind, de thuissituatie

en de gemeenschap als geheel. Creativiteit, cultuur en persoonlijke aandacht maken een aantoonbaar verschil voor jong en oud.

Kinderparadijs (Kipa) Rotterdam

5

INHOUD

3 PROGRAMMA

5 HAALBAARHEID

BLZ. 14

BLZ. 28

4 AMBITIES

1 OPGAVE

BLZ. 18

BLZ. 8

2 PROCES BLZ. 10

6 ADVIES BLZ. 30

HART VAN DAUWENDAELE - HAALBAARHEIDSSTUDIE

1 OPGAVE Dauwendaele is een wijk met een sterk karakter en een hoge mate van veerkracht. De wijk kent diverse sociaaleconomische en ruimtelijke opgaven, maar wordt gekenmerkt door een gemeenschap die openstaat voor vernieuwing. Op dit moment ontbreekt het aan een duurzame ontmoetingsplek die komende generaties als sociaal- en cultureel hart voor de wijk kan gaan dienen. Voorliggende haalbaarheidsstudie vormt een eerste stap richting de hart-ontwikkeling van Dauwendaele. Onder het Hart van Dauwendaele wordt verstaan: de bundeling van wonen, onderwijs en welzijn op één centrale locatie binnen de wijk. Deze integrale benadering beoogt de sociale cohesie te versterken en de leefbaarheid te verbeteren. Locatie De studie richt zich op de locatie ‘Zeven Heuvelen’, gelegen op de hoek van de Vrijlandstraat en de Rozenburglaan. Deze locatie bestaat uit drie galerijflats, gelegen aan een groen ingerichte ruimte. De haalbaarheidsstudie onderzoekt op welke wijze op deze locatie een functionele en ruimtelijke samenvoeging 8

van wonen, onderwijs en welzijn kan worden gerealiseerd, met oog voor de behoeften van wijkbewoners en maatschappelijke partners. Aanleiding De aanzet tot deze studie ligt in de onderwijsopgave in Dauwendaele. De basisscholen Het Element en Wilgenhof zijn beide verweven met Dauwendaele en verhuizen in deze ontwikkeling naar één gezamenlijke locatie. De schoolbesturen hebben de intentie om samen te werken in één nieuw gebouw. Op de nieuwe locatie houden we rekening met de inpassing van kinderopvang en bewegingsonderwijs (sportzaal). De integratie van deze functies biedt de mogelijkheid tot realisatie van een Integraal Kindcentrum (IKC), waarin onderwijs, opvang en zorg ondersteunende functies worden samengebracht onder één dak. Onderdeel van de studie is eveneens het woonprogramma. In totaal worden circa 75 sociale huurwoningen ingepast, ter vervanging van het bestaande complex met 114 wooneenheden.

Hoe? De studie is opgebouwd rond vier ambitieniveaus, die elk op een eigen wijze invulling geven aan de beoogde functies binnen het nieuwe hart. Elk scenario bevat variaties in programmainhoud, onderlinge interactie van functies en ruimtelijke uitgangspunten. Daarmee ontstaat inzicht in de bandbreedte aan mogelijkheden voor de integratie van sociale, educatieve en welzijnsvoorzieningen. Speerpunten - De haalbaarheidsstudie richt zich in deze fase op een functioneel programma: wonen, onderwijs en welzijn. - Vier ambitieniveaus schetsen mogelijke ontwikkelrichtingen voor het nieuwe Hart van Dauwendaele. - De studie bevat geen definitieve stedenbouwkundige uitwerking. De opgenomen ruimtelijke onderleggers zijn verkennende concepten. - Door de verhuizing van Het Element en Wilgenhof komen de huidige schoollocaties vrij. De aanbeveling is om Het Element als woonlocatie te onderzoeken en Wilgenhof als groenlocatie te onderzoeken.

▲ Luchtfoto projectlocatie Hart van Dauwenaele

9

HART VAN DAUWENDAELE - HAALBAARHEIDSSTUDIE

2 PROCES In de afgelopen anderhalf jaar is een zorgvuldig en gefaseerd proces doorlopen rond de centrale vraag: hoe kan een nieuw Hart van Dauwendaele worden gerealiseerd? Daarbij is veel aandacht besteed aan de maatschappelijke en sociale componenten van de opgave. Belangrijke vragen waren: Hoe kan een nieuw onderwijsgebouw functioneren binnen de wijkcontext? Welke vormen van samenwerking tussen gebruikers zijn wenselijk? En welke impact heeft een integrale gebiedsontwikkeling op de huidige omwonenden? Het proces vond plaats in nauwe samenwerking met Woongoed, Archipel, Onze Wijs en Kinderopvang Walcheren (KOW). Daarnaast zijn het wijkteam, Vizita en de Adviesraad Sociaal Domein geconsulteerd. Ook zijn gesprekken gevoerd met de wijkagent, het Pennywafelhuis en wijkbewoners. Structureel overleg vond plaats in de vorm van bestuurlijke bijeenkomsten waarin voortgang, keuzes en uitdagingen werden besproken. Gezamenlijk is een visiedocument opgesteld waarin de scholen hun samenwerking en gezamenlijke doelen hebben vastgelegd. 10

Stap 1: DNA-sessies In de eerste fase werden ‘DNA-sessies’ georganiseerd met toekomstige gebruikers. Woongoed en de onderwijsorganisaties formuleerden hun uitgangspunten en wensen. Daaruit bleek dat de scholen kampen met ruimtelijke beperkingen, maar ook een sterke maatschappelijke inzet delen. Het Element en Wilgenhof zetten zich naast onderwijs en opvang actief in voor het welzijn van kinderen en ondersteuning bij opvoedkundige en sociaalmaatschappelijke vraagstukken. Daarnaast kwam de wens naar voren voor een laagdrempelige welzijnsvoorziening, onder de noemer ‘kas en keuken’. Een ontmoetingsplek voor jong en oud, voor wijkactiviteiten en maatschappelijke ondersteuning (bijvoorbeeld via Vizita) . Stap 2: Ruimtelijke verkenning De input uit de DNA-sessies is in vervolgstappen vertaald naar ruimtelijke scenario’s. Daarbij is onderzocht in hoeverre de geformuleerde programmaonderdelen op de beoogde locatie kunnen worden gerealiseerd. In deze fase is onder meer

WERKSESSIE DNA

aandacht besteed aan thema’s als verkeersveiligheid, sociale veiligheid, samenwerking tussen gebruikers, ruimtelijke samenhang en de betekenis van de ontwikkeling voor de wijk als geheel. De verkregen inzichten zijn benut voor het opstellen en verfijnen van vier ruimtelijke scenario’s. Elk scenario vertegenwoordigt een andere mate van intensiteit en verweving van functies, passend binnen de ruimtelijke en maatschappelijke context. Stap 3: Haalbaarheid De combinatie van sociaalmaatschappelijke wensen en ruimtelijke mogelijkheden leidde tot vier ambitieniveaus. Deze verschillen in omvang en mate van integratie. Van elk scenario is een financiële doorrekening gemaakt. Het Hart van Dauwendaele wordt een plek voor iedereen, jong en oud, waar kansengelijkheid centraal staat. De plek is flexibel en adaptief: bij groei kunnen gebouwen en functies worden uitgebreid, met ruimte voor nieuwe gebruikers en initiatieven. Zo blijft de plek meebewegen met de behoeften van de wijk, nu en in de toekomst.

▲ Overzicht van overleg- en participatiemomenten in het proces

11

◀ Workshop met de kinderen van het Element

Kinderen aan het woord: “chefkok, kluisjes, voetbal, appelbomen, buitenschoolse activitetiten, beroepenvakken, samen eten en leuke juffen.” In het proces is een workshop georganiseerd met een groep kinderen van Het Element, Wilgenhof en KOW, en dat bleek een bijzonder waardevolle ervaring. Het was leerzaam, inzichtgevend en soms ook verrassend. De kinderen kregen alle ruimte om hun mening te geven, en dat deden ze met veel enthousiasme en eerlijkheid. Ze vertelden ons wat ze belangrijk vinden op school, waar ze blij van worden, maar ook wat ze niet fijn vinden of anders zouden willen zien. Ze waren opvallend openhartig over hun ervaringen, zowel met hun huidige school als over hun verwachtingen en dromen voor de nieuwe. Het gesprek begon met de vraag: wat zou jij willen in een nieuwe school? Dat leverde allerlei ideeën op, van grote ramen, een ‘maatjebank’ en fijne 12

zitplekken in rustigere ruimtes waar je even tot jezelf kunt komen. Maar ook thema’s als veiligheid, vriendelijkheid, regels, speelplekken en hoe je met elkaar omgaat, kwamen uitgebreid aan bod. Gaandeweg verschoof het gesprek ook naar hun huidige school. Wat gaat daar goed? Wat kan beter? Waar lopen ze tegenaan in de klas, tijdens het buitenspelen of in contact met leerkrachten? We spraken ook over hoe verschillen – in cultuur, achtergrond of gewoontes – een plek krijgen op school. Kinderen merkten op dat dit soms goed gaat, maar soms ook nog wat ongemakkelijk of onduidelijk is. In de workshop hebben we kinderen bewust gevraagd stil te staan bij wat ze zouden willen meenemen van hun huidige school naar de nieuwe. Wat moet er vooral behouden blijven? Daarbij

noemden ze dingen als vertrouwde gezichten, leuke projecten, een fijne sfeer en sommige vakken waar ze echt plezier aan beleven. Hetgeen wat écht bovenaan het lijstje stond? Een chefkok! Het thema eten was gedurende de gehele workshop onderwerp van gesprek. Lekker, divers en ‘genoeg’ kunnen eten is voor lang niet alle kinderen een vanzelfsprekenheid. Het thema eten, koken en - daardoor ook samen bezig zijn - is voor de kinderen een wezenlijk onderdeel in de nieuwe school. Een ander onderdeel van de workshop was het tekenen van hun route naar school. Hoe ziet die eruit? Wat kom je onderweg tegen? Waar voel je je veilig, en waar misschien juist niet? Deze oefening leverde niet alleen creatieve tekeningen op, maar ook gesprekken over verkeersdrukte, donkere plekken, oversteken en onbekende mensen. Het liet zien dat veiligheid voor kinderen niet alleen binnen de school belangrijk is, maar ook onderweg ernaartoe. Tot slot hebben we met de kinderen nagedacht over het schoolplein. Daar kwamen duidelijke wensen uit naar voren: er moet absoluut ruimte zijn om te voetballen – dat was voor velen essentieel. Maar daarnaast is er ook behoefte aan rustige hoekjes, plekken waar je even met z’n tweeën of alleen kunt zijn. Een plek om te bouwen, om creatief te zijn of gewoon om even uit de drukte te stappen. 13

HART VAN DAUWENDAELE - HAALBAARHEIDSSTUDIE

3 PROGRAMMA Deze haalbaarheidsstudie richt zich niet op één specifiek programma, maar verkent een programmatische bandbreedte. Deze loopt van een minimaal scenario, waarin uitsluitend aan de noodzakelijke functionele eisen wordt voldaan, tot een uitgebreider en meer multifunctioneel programma. In dit uitgebreidere scenario wordt ook invulling gegeven aan aanvullende wensen, naast de basisfuncties wonen en onderwijs. Binnen deze bandbreedte is een oplopende gradatie aangebracht, waarin het minimale scenario als ondergrens fungeert. Bestaand programma Binnen het plangebied bevinden zich momenteel 114 appartementen, in de volksmond aangeduid als de ‘afgetopte flats’. De huidige appartementen voldoen namelijk niet aan de toekomstige woningkwaliteit en worden op termijn gesloopt. Eigenaar Woongoed Middelburg, participeert als partner in deze studie en heeft de intentie uitgesproken tot realisatie van nieuwe wooneenheden. Naast de bestaande bebouwing omvat het plangebied verhardingen, parkeervoorzieningen en groenstructuren. Kenmerkend is de 14

aanwezigheid van een aanzienlijk aantal volwassen bomen, die van waarde zijn voor het ruimtelijke karakter. Nieuw programma Het basisprogramma omvat de volgende onderdelen: woningbouw (sociale huurappartementen), primair onderwijs (voor de scholen Het Element en De Wilgenhof), kinderopvang en een sportvoorziening. Elk van de vier uitgewerkte ambitieniveaus is ten minste uitgerust met dit basisprogramma. Wonen De bestaande 114 appartementen worden vervangen door circa 75 nieuwe wooneenheden. Dit aantal is afgestemd op de ruimtelijke mogelijkheden en parkeerdruk, waarbij de huidige parkeerplaats aan de Rozenburglaan wordt behouden. Wonen wordt in dit onderzoek niet gecombineerd met andere functies; dit sluit aan bij de voorkeur van betrokken partijen. Basisonderwijs De basisscholen Het Element en De Wilgenhof zijn momenteel reeds gevestigd in de wijk Dauwendaele.

Beide schoolgebouwen verkeren in een bouwtechnisch verouderde staat en dienen te worden vervangen. De benodigde onderwijskundige ruimte is per school gekwantificeerd in vierkante meters. Buitenruimte is een signicant onderdeel: een kwalitatief en groen schoolplein dat ook geschikt is voor bewegingsonderwijs is een wezenlijk puzzelstuk in de ontwerpopgave. Kinderopvang In het hart wordt ruimte gereserveerd voor mogelijkheden tot kinderopvang. Deze wordt als integraal onderdeel beschouwd van het nieuwe schoolgebouw. De kinderopvangmogelijkheden beperken zich niet enkel tot de binnenruimte. Ook in de buitenruimte dient ruimte te worden meegenomen voor dit onderdeel. Sport De sportvoorziening, nu bij Het Element gelegen, wordt geïntegreerd in deze planvorming. Het betreft een sporthal van circa 300 m². Ondersteunende ruimtes zoals kleedkamers en opslag worden meegenomen in het plan. De omvang is in alle scenario’s gelijk en vormt een vast onderdeel van het programma.

WONEN 7500 m2 BASISONDERWIJS 1738 - 2086m2 KINDEROPVANG 200 m2 SPORT 524 m2 WELZIJN 150-250 m2 WELZIJN ONDERWIJS 100-200 m2 GGD/JGZ 150 m2

‘Basispakket’ m2 (Technisch minimum) ‘Extra’ m2

Programma overschrijdend Gedurende het proces is gebleken dat het hart mogelijk aanvullende functies kan accommoderen. Uit gesprekken met gebruikers, inwoners en ambtelijke disciplines is namelijk gebleken dat er een substantiële behoefte bestaat aan specifieke woon- en welzijnsvoorzieningen.

3. GGD /JGZ Dauwendaele behoort momenteel tot de wijken waar de GGD nadrukkelijk een vestigingslocatie wenst. De behoefte aan maatschappelijke ondersteuning in de wijk is aanzienlijk. Een gezamenlijke locatie biedt optimale mogelijkheden voor samenwerking met het onderwijsveld.

1. Welzijn onderwijs Vanuit de scholen en KOW is aangegeven dat er aanzienlijke behoefte bestaat aan ruimte voor onderwijsgerelateerde functies. Hierbij kan worden gedacht aan pedagogische ondersteuning, fysiotherapie en logopedie. Binnen de geldende norm is weinig ruimte voor dergelijke functies in een nieuw te realiseren schoolgebouw.

4. Woonprogramma Het woningaanbod in Dauwendaele laat een verzadiging zien, waarbij een aanzienlijk deel bestaat uit sociale huurwoningen. Vanuit zowel bewoners als adviesorganisaties is er een behoefte gesignaleerd aan (betaalbare) koopappartementen. Het verdient de aanbeveling om deze mogelijkheid niet alleen voor deze locatie, maar voor de gehele wijk te onderzoeken.

2. Welzijn in de wijk Op advies van de Adviesraad Sociaal Domein, Vizita, de wijkvereniging en ambtelijke disciplines wordt voorgesteld om een welzijnsfunctie op te nemen in het Hart van Dauwendaele. Deze ruimte kan worden benut voor activiteiten, maatschappelijke ondersteuning en voor het realiseren van een daadwerkelijke ontmoetingsplek in Dauwendaele.

15

HART VAN DAUWENDAELE - HAALBAARHEIDSSTUDIE

LEZIER O

ND

E

S S

UWENDAEL

IJ

EB

W

E

▶

N P

R

W

E EG

AMEN WO N EN

O

N IJ

DA

boven: huidige bebouwing Wilgenhof onder: huidige bebouwing Het Element

Uitgangspunten locatie Het hart omvat, naast functies en bebouwing, tevens niet-gebonden functies. Zo dient het plangebied te voorzien in de parkeerbehoefte, is er de ambitie het gebied groen in te richten met minimale verharding, en moet – naast de auto-ontsluiting – ook de logistieke infrastructuur voor fietsers en voetgangers zorgvuldig worden meegenomen in de planvorming. Daarnaast dient bij de verdere uitwerking van het plan expliciet rekening te worden gehouden met de directe omgeving van de projectlocatie. Het plangebied bevindt zich immers aan drie drukbelaste verkeersaders. De Vrijlandstraat en Rozenburglaan zijn intensief gebruikte autowegen, terwijl de Overloper functioneert als een belangrijke ‘groene’ fietsverbinding binnen de wijk Dauwendaele, die door veel fietsers intensief wordt benut.

N

DE

RS

TEUENEN

W

EL

Z

De bestaande groene inrichting van het gebied verdient nadrukkelijke aandacht. De omvang van het aanwezige groen is significant binnen de context van de wijk, hoewel het huidige gebruik nog beperkt is. Het aantal bomen op 16

“DE PROJECTLOCATIE LIJKT GROOT, BIJNA VIER VOETBALVELDEN GROOT. MET DE AMBITIE DE BOMEN TE BEHOUDEN EN HET PLOT GROEN TE HOUDEN IS DE LOCATIE SNEL GEVULD. “ het terrein is aanzienlijk. Voorliggende haalbaarheidsstudie neemt als uitgangspunt het behoud van deze groene kwaliteiten, met waar mogelijk een versterking daarvan. Als gevolg van de verplaatsing van de scholen, dient er ook gekeken te worden naar de toegangswegen naar de te realiseren gebouwen, de intensiteit van de aanliggende wegen en de loop- en fietsroutes naar de scholen. De nieuwe schoolroutes moeten daarbij inzichtelijk gemaakt worden. Hoe verlopen de nieuwe (fiets) routes naar de school? Ook zal de oversteekbaarheid en de verkeersveiligheid van de diverse wegen onderzocht moeten worden. De relatie tot het winkelcentrum Dauwendaele is noemenwaardig. Ook deze meegenomen vormt een aandachtspunt in dit project. Ruimtelijke suggesties Tijdens het proces zijn ruimtelijke inzichten opgehaald, afkomstig van gebruikers en betrokken vakdisciplines. Deze principes zijn vertaald naar de ruimtelijke scenario’s en dienen als richtinggevend advies te worden meegenomen in de verdere planuitwerking.

1. Transparant De locatie wordt ontworpen met een hoge mate van doorwaadbaarheid. Dit betekent dat gebouwvolumes en andere bouwwerken zodanig worden gepositioneerd dat er geen onoverzichtelijke of afgeschermde zones ontstaan en de ruimtelijke structuur transparant en overzichtelijk blijft. 2. Zorgvuldige positie De hogere bouwvolumes worden gesitueerd aan de zijde van het winkelcentrum. De lagere volumes worden aan de kant van de Beethovenlaan geplaatst, om aan te sluiten bij de bestaande schaal en context van de omgeving. 3. Losse ‘korrels’ Het combineren van een woongebouw en schoolgebouw binnen één bouwmassa wordt als niet wenselijk beschouwd. Voorgesteld wordt om deze functies ruimtelijk van elkaar te scheiden. Wel dient in de verdere uitwerking zorgvuldig te worden onderzocht welke functies zich wél goed laten combineren binnen het programma.

17

HART VAN DAUWENDAELE - HAALBAARHEIDSSTUDIE

4 AMBITIES Dit haalbaarheidsdocument verschaft inzicht in vier mogelijke programma’s van het hart. Elk ambitieniveau omvat twee hoofdcomponenten: een functioneel programma (de gebruiksfuncties) en een ruimtelijke onderlegger. Deze vormen gezamenlijk de basis voor de financiële doorrekening in hoofdstuk 5. De scenario’s lopen uiteen in ambitie: variërend van een minimale invulling tot een meer uitgebreide en multifunctionele variant. De bestaande omgeving vormt een duidelijke randvoorwaarde: het plangebied wordt omgeven door een winkelcentrum, appartementen langs de Overloper en grondgebonden woningen. De ruimtelijke onderleggers trachten zo goed mogelijk aan te sluiten op deze bestaande context. Zo zijn bijvoorbeeld hoogteaccenten geplaatst aan de zijde van het winkelcentrum, waardoor een laagbouwopzet van het onderwijsprogramma passend aansluit op de aangrenzende woonwijk. De ruimtelijke scenario’s kunnen worden beschouwd als varianten op een gemeenschappelijke basisopzet, waarbij

elk scenario een andere nadruk legt zonder de hoofdindeling los te laten. Deze scenario’s vormen een eerste verkenning van de wijze waarop nieuwe functies binnen het plangebied kunnen worden ingepast. Zij zijn o.a. voortgekomen uit gesprekken met betrokken stakeholders. Tijdens het proces zijn de scenario’s aangepast, verfijnd en geconcretiseerd tot de vier ambitieniveaus zoals beschreven in dit document. In de volgende fase is het noodzakelijk de stedenbouwkundige uitgangspunten en programmatische invulling opnieuw te beoordelen en waar nodig aan te scherpen. De vier ambitieniveaus: Ambitie niveau 1: basismodel met eenvoudige beeldkwaliteit Ambitieniveau 2: evenwichtige invulling met welzijnsfunctie Ambitieniveau 3: transparant ontwerp met oog voor de wijk Ambitieniveau 4: bruisend hart en buiten de kaders

“HET HART WORDT EEN BRUISENDE OASE, RUIMTE VOOR KINDEREN, INWONERS EN BEZOEKERS IN EEN VEILIGE MAAR PRIKKELENDE OMGEVING.” ▲ Het ruimtelijke model van de projectlocatie waarmee gedurende het proces wensen en kansen inzichtelijk zijn gemaakt

▶ Inspiratie- / sfeerbeelden die de partners als voorkeur hebben 18

uigesproken voor de verdere uitwerking van het hart

19

Go ud

HART VAN DAUWENDAELE - HAALBAARHEIDSSTUDIE

en d

AMBITIE 1: BASISMODEL MET EENVOUDIGE BEELDKWALITEIT gla

an

wonen

sporten

Er is bewust gekozen voor een ruimtelijke scheiding van het onderwijsgebouw en het woongebouw, om hinder tussen beide functies te beperken. Deze keuze is met name ingegeven door geluidsoverwegingen en de wens om het buitenterrein van de school – waaronder het schoolplein – passend vorm te geven.

onderwijs+kow

vela

an

Binnen het onderwijsgebouw is tevens een sportzaal voorzien. Deze vormt een integraal onderdeel van het gebouw en is toegankelijk voor het onderwijs. Buiten schooltijden kan deze ruimte worden ingezet voor (sport)verenigingen en wijkgerichte activiteiten.

De

Ov

er

Speerpunten ambitieniveau 1: - Technisch minumum, laagste initiële investering voor wat betreft opstallen - Minimale programma, geen investering in extra vierkante meters - Veel ruimte voor groen

lop

er

Overloperhof

ite an

ela

ov

nh

20

bur

Bu

Het onderwijsprogramma is gesitueerd aan de oostzijde van het plangebied, grenzend aan de Beethovenlaan. Het bouwvolume omvat het minimale oppervlak dat nodig is voor de

zen

enh o

In dit model zijn 75 huurappartementen opgenomen, samengebracht in één bouwvolume. Dit volume is gepositioneerd aan de westzijde van het plangebied, direct tegenover de parkeerlocatie van het winkelcentrum aan de Vrijlandstraat. Het concentreren van deze woningen in één bouwblok is efficiënt vanuit het perspectief van bouwlogistiek, materiaalgebruik en investeringskosten, maar resulteert ruimtelijk in een meer gesloten invulling van het gebied.

Roo

huisvesting van de basisscholen Element en Wilgenhof. Ook de kinderopvang is opgenomen binnen dit volume.

Buit

In het basismodel wordt uitgegaan van een minimale invulling. Dit geldt voor alle onderdelen binnen het totaalprogramma. Er worden in dit scenario geen investeringen gedaan ten behoeve van een uitbreiding van het onderwijsaanbod dan wel de toevoeging van een welzijnsfunctie. Ook de investering in de openbare ruimte blijft beperkt tot de minimale middelen t.b.v. ontsluiting en inrichting.

at

ra

st

nd

ijla

Vr

0

25 m

50 m

21 nd

apisla

Go ud

HART VAN DAUWENDAELE - HAALBAARHEIDSSTUDIE

en d

AMBITIE 2: EVENWICHTIGE INVULLING MET WELZIJNSFUNCTIE gla

an

wonen welzijn

sporten

vela

an

onderwijs+kow +welzijn onderwijs

De

Ov

er

lop

er

In deze opstelling is het welzijnsdeel als buffer gesitueerd tussen het woonprogramma en het onderwijscluster. Speerpunten ambitieniveau 2: - Afgezien van wonen, zijn alle andere programmaonderdelen geclusterd in één gebouw - Een basiswelzijnsfunctie is voorzien - Er is een hogere mate van interactie tussen diverse doelgroepen

Overloperhof

ite an

ela

ov

nh

22

bur

Bu

Ambitieniveau 2 is het eerste scenario waarin een welzijnsfunctie wordt geïntroduceerd. Binnen het Integraal

zen

enh o

Het woongebouw, ook hier bestaande uit 75 eenheden, is vormgegeven als een langgerekt bouwvolume parallel aan de Vrijlandstraat. Daarmee is sprake van een duidelijke referentie aan de bestaande situatie. Het belangrijkste onderscheid met de huidige bebouwing betreft de hoogte. Waar het bestaande complex vier lagen telt, zal in de nieuwe situatie het woongebouw hoger worden. Dit hangt ondere andere samen met het programma en het verkleinen van het bouwoppervlak. Door het aantal woningen te clusteren, ontstaat er meer open ruimte rondom het bouwvolume. Ook is voorzien in een grotere afstand en visuele ruimte tussen het nieuwe woongebouw en de Vrijlandstraat.

Roo

Kindcentrum, afgekort IKC, wordt aanvullende ruimte gereserveerd voor ondersteunende functies. Deze zijn in beginsel ondergebracht binnen hetzelfde gebouw. Functies zoals jeugdwerk, wijkactiviteiten, verenigingsleven, wijktafels en maatschappelijke ondersteuning kunnen hier worden ondergebracht. In deze opzet is het delen van faciliteiten mogelijk, zoals een gemeenschappelijke keuken voor zowel wijkbewoners als kinderen van het IKC. Het multifunctionele gebouw is in deze variant centraal gepositioneerd op het perceel. Hierdoor ontstaat ruimte voor een groenere inrichting en versterking van de relatie tussen binnen- en buitenruimte.

Buit

Het tweede ambitieniveau doet een voorstel voor een breder palet aan functies. De positionering van het woonvolume blijft ongewijzigd, al kent de verkende variant een aangepaste testopstelling. Het onderwijsprogramma wordt in deze versie uitgebreid en aangevuld met diverse nevenfuncties.

at

ra

st

nd

ijla

Vr

0

25 m

50 m

23 nd

apisla

Go ud

HART VAN DAUWENDAELE - HAALBAARHEIDSSTUDIE

en d

AMBITIE 3: TRANSPARANT ONTWERP MET ‘OOG’ VOOR DE WIJK

Centraal op het plot bevindt zich een zelfstandig welzijnsgebouw. Deze voorziening ondersteunt de wijk in brede zin: ontmoeting, wijkgerichte activiteiten en maatschappelijke begeleiding. Het betreft een toegankelijke plek voor informele gesprekken, sociale interactie en kleinschalige voorzieningen voor jong en oud. De opzet voorziet in gebruik van zowel binnen- als buitenruimte.

welzijn onderwijs

wonen

bur

gla

an

sporten

onderwijs+kow

vela

an

welzijn

Speerpunten ambitieniveau 3: - Hogere mate van sociale veiligheid door transparante indeling van het plot - Degelijke basis voor onderwijsfuncties m.b.t. oppervlakte en mogelijkheden onderwijsverwante gebruikers - Oog voor welzijn: zowel op wijkniveau als onderwijsniveau wordt geïnvesteerd in ontmoetings en ondersteuning

De

Ov

er

lop

er

Overloperhof

ite an

ela

ov

nh

24

zen

Bu

Het onderwijscluster wordt in dit scenario vormgegeven als een volwaardig IKC met aanvullende voorzieningen. Naast het reguliere onderwijsprogramma is ruimte voorzien voor functies als fysiotherapie, dyslexiebegeleiding, kindercoaching, ambulante ondersteuning, orthopedagogiek. In dit model is

Roo

wonen

enh o

Ambitieniveau 3 introduceert twee woongebouwen in plaats van één. Beide volumes zijn gesitueerd aan de zijde van het winkelcentrum. Daarmee ontstaat de mogelijkheid om een verbinding tot stand te brengen tussen de Vrijlandstraat en het centrale deel van de ontwikkeling. Deze verbinding is zowel visueel als fysiek vorm te geven, bijvoorbeeld door middel van een route voor fietsers en/of voetgangers.

tevens rekening gehouden met de integratie van de GGD, jeugdzorg en het consultatiebureau. Deze worden eveneens ondergebracht binnen het IKC.

Buit

In het derde ambitieniveau zijn diverse programmaonderdelen uitgebreid. Deze uitbreiding resulteert in meerdere bouwvolumes binnen het plangebied. Enerzijds leidt dit tot een hogere ruimtelijke belasting. Anderzijds draagt het bij aan een verhoogde sociale dynamiek en aanwezigheid op verschillende momenten van de dag

at

ra

st

nd

ijla

Vr

0

25 m

50 m

25 nd

apisla

Go ud

HART VAN DAUWENDAELE - HAALBAARHEIDSSTUDIE

en d

AMBITIE 4: BRUISEND HART EN BUITEN DE ‘KADERS’ zen

bur

gla

an

wonen

vela

an

Het welzijnspaviljoen is centraal in het hart gepositioneerd en fungeert als huiskamer voor alle bewoners van de wijk. In de buitenruimte ontstaat ruimte voor onder meer pergola’s, kassen, buitenkeukens en podia: een dynamische plek waar ondersteuning, ontmoeting en activiteiten samenkomen. Tevens wordt ruimte gereserveerd voor een volwaardige speelvoorziening met aandacht voor speelnatuur.

De

Ov

er

Speerpunten ambitieniveau 4: - Volledig programma inclusief brede mogelijkheden voor welzijnsfuncties voor jong en oud - Toekomstigbestendig onderwijsprogramma, mogelijkheden voor groei en ontwikkeling, ook voor 12+ - Kwalitatieve ingrepen verkeer en openbare ruimte, ook buiten het plot

lop

er

Overloperhof

ite an

ela

ov

nh

26

Roo

Bu

Het principe van ‘transparantie’ blijft in deze variant behouden. Alle bouwvolumes kennen een vrije situering in het groen, waarbij een fijnmazig netwerk van wandelroutes de verschillende onderdelen van het programma met elkaar verbindt. De resterende bovengrondse parkeerplaatsen zijn hoofdzakelijk aan de zijde van het IKC gepositioneerd. Het IKC biedt – evenals in ambitieniveau

wonen

enh o

Het woonprogramma vertoont op dit ambitieniveau overeenkomsten met niveau drie. Het bouwvolume op de hoek van de Vrijlandstraat en de Rozenburglaan is dichter tegen de straat gesitueerd. Op deze locatie zijn de parkeerplaatsen vervangen door een groene inrichting. De bovengrondse parkeerplaatsen die zijn komen te vervallen, worden in deze variant ondergebracht in een halfverdiepte parkeervoorziening.

drie – ruimte voor een verbreed palet aan voorzieningen en functies met een onderwijskundige invalshoek. In deze variant wordt hieraan een welzijnsfunctie voor jongeren in de leeftijd van 12 tot 16 jaar toegevoegd. Daarmee wordt voorzien in een vangnet voor leerlingen die de basisschool verlaten (groep 8).

Buit

In ambitieniveau 4 wordt het gebied voorzien van de meest hoogwaardige invulling. Deze is niet uitsluitend gericht op de gebruikers binnen het plangebied, maar eveneens op de bewoners van de omliggende wijk Dauwendaele.

at

ra

st

nd

ijla

Vr

0

25 m

50 m

27 nd

apisla

HART VAN DAUWENDAELE - HAALBAARHEIDSSTUDIE

5 HAALBAARHEID Overzicht De investeringskosten zijn geraamd op basis van de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten. Voor ieder van de vier onderscheiden ambitieniveaus is afzonderlijk een financiële doorrekening opgesteld. Ambitieniveau 1: 13,8 mln. Ambitieniveau 2: 16,1 mln. Ambitieniveau 3: 18,5 mln. Ambitieniveau 4: 21,7 mln. De financiële doorrekening van de ambitieniveaus is gemaakt op basis van een investeringsoverzicht waarbij de initiële investering inzichtelijk is gemaakt. Vervolgens zijn er met kwalitatieve en kwantitatieve bouwstenen de hogere ambities geraamd. De gepresenteerde bedragen hebben uitsluitend betrekking op investeringskosten. Er is in deze fase nog geen rekening gehouden met structurele jaarlasten, verschillen in exploitatiekosten of opbrengsten, zoals bijvoorbeeld uit verhuur.

Ambitieniveau’s onderwijs Voor het onderwijsprogramma is uitgegaan van een basisvoorziening voor de nieuwe huisvesting van basisscholen Element en Wilgenhof. Deze is gebaseerd op de VNG-oppervlaktenorm en voorziet in een basiskwaliteitsniveau (Frisse Scholen klasse C), inclusief een kinderdagverblijf en een sportzaal. Binnen ambitieniveau 2 tot en met 4 is rekening gehouden met een uitbreiding van het onderwijsprogramma van 10% oplopend tot 20%. Hierdoor kan beter worden aangesloten op eigentijdse lesmethodieken, onderwijsgerelateerde activiteiten en aanvullende functies. Ter vergelijking: de huidige huisvesting kent een gezamenlijk bebouwd vloeroppervlak van 2.668 m². In ambitieniveau 4 wordt uitgegaan van een nieuwbouwoppervlak van 2.086 m², wat nog altijd substantieel kleiner is dan de huidige situatie.

Algemene uitgangspunten calculatie - In ambitieniveau 2 t/m 4 zijn oplopende kwalitatieve uitgangspunten meegenomen - Investeringen zijn indicatief en kennen een bandbreedte van +/- 10% - Alle bedragen zijn inclusief btw - Exclusief woningbouw en consequenties sloop en gefaseerde uitvoering op programma gemeente (een fasering/planning kan invloed hebben op de investering) - Start bouw: medio 2028, oplevering eind 2029 en ingebruikname Q2 2030 - In de bedragen is rekening gehouden met een jaarlijkse indexering van 3% - Uitwerking vindt plaats door een ontwerpteam voor goede integratie van verschillende disciplines - Aanbesteding op basis van concurrentie met een separate aanbesteding voor terreinwerkzaamheden - Gebruikelijke percentages voor bijkomende kosten (leges, startkosten, onvoorzien etc.) - Er zijn geen kosten meegenomen ten gevolge van netcongestie - Gebruikelijke demarcaties, waarbij geen rekening is gehouden met losse inrichting (meubels, inventaris) ▲ Ruimtelijke verkenning van ambitieniveau 3. Werkelijke invulling onder voorbehoud van verder uitwerking.

28

29

6 ADVIES OPLEVERING!

In het kader van de gebiedsontwikkeling voor het nieuwe Hart van Dauwendaele zijn vier ambitieniveaus uitgewerkt, variërend van niveau 1 (laag) tot niveau 4 (hoog). Elk niveau bevat een oplopende mate van investering in fysieke en sociale infrastructuur. Met dit advies wordt voorgesteld om uit te gaan van ten minste ambitieniveau 3 als voorkeursvariant. Deze variant biedt een evenwichtige balans tussen ruimtelijke kwaliteit, maatschappelijke impact en toekomstbestendigheid, binnen een beheersbaar investeringskader. Toekomstbestendig onderwijscluster Ambitieniveau 3 voorziet in een realistischer en toekomstbestendiger volume voor het onderwijscluster. Binnen de huidige opgave is het uitgangspunt namelijk dat de scholen netto minder vierkante meters terugkrijgen dan in de huidige situatie. Tegelijkertijd is er sprake van een groeiende ruimtebehoefte, niet alleen voor klaslokalen maar juist ook voor ondersteunende mogelijkheden en gebruikers. Denk hierbij aan specifieke ruimtes, ingerichte plekken in de school 30

waar kinderen tot rust kunnen komen of waar kleinschalig onderwijs kan worden gegeven. Maar ook voor het goed kunnen integreren van inclusieve voorzieningen - én huisvesten - van o.a. pedagogen, logopedisten en fysiotherapeuten die een belangrijke rol innemen bij het inclusieve onderwijs in de wijk Dauwendaele. Een ruimer volume draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit, het onderwijscomfort en de flexibiliteit in gebruik. Meer vierkante meters betekent letterlijk en figuurlijk meer ademruimte voor kinderen en medewerkers, hetgeen bijdraagt aan de leerprestaties en het welzijn binnen de schoolomgeving. Voorzieningen op wijkniveau Ambitieniveau 3 maakt de realisatie mogelijk voor voorzieningen op wijkniveau. Daarbij gaat het onder andere om de aanleg van een speeltuin of speelplek met kwaliteit en schaal passend bij een wijkhart. Een dergelijke voorziening stimuleert ontmoeting en beweging voor zowel kinderen als ouders en draagt bij aan de sociale cohesie in Dauwendaele.

Deze plek in de wijk krijgt daarmee niet alleen een onderwijskundige, maar ook een maatschappelijke betekenis, passend bij de ambities van het sociaal beleid van de gemeente. Invullig welzijnsvraagstuk In het voorstel van ambitieniveau 3 wordt voorzien in een gebouw - en buitenruimte - dat invulling geeft aan het welzijnsvraagstuk. Dit betreft geen volledig geprogrammeerd en ‘gepolijst’ dorpshuis, maar een fucntionele en doelmatige uitwerking in de vorm van een kleinschalig en toegankelijk paviljoen. Een centrale plaats die in het teken staan van ontmoeting en ondersteuning voor alle wijkbewoners. Dit gebouw biedt de mogelijkheid voor informele ontmoeting, laagdrempelige activiteiten, koken, zorgen maatschappelijke ondersteuning en kleinschalige bijeenkomsten. Een ingerichte buitenruimte is een wezenlijk onderdeel van het centrale paviljoen en is een cruciaal verlengstuk voor de functionaliteiten van het ensemble. Beschouw het paviljoen als flexibel concept - als groeimodel - dat meegroeit met de wensen van de wijk. START HAALBAARHEIDSSTUDIE

BEHANDELING RAADSVOORSTEL

AFRONDING HAALBAARHEIDSSTUDIE

UITVOERING UITVRAAG DEFINITIEFASE

VOORBEREIDING UITVOERING

31