25-122 rvs Vaststellen herziene exploitatieopzet Cleene Hooge en verdere kaderstelling woningbouw Cleene Hooge - vervallen

Raadsvoorstel - vervallen datum vergadering

25 september 2025

volgnummer

25-122

onderwerp

Vaststellen herziene exploitatie-opzet Cleene Hooge en verdere kaderstelling woningbouw Cleene Hooge

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder programma

Jeroen Louws Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

behandeld door

Jan-Willem de Wolf en Ad van den Kieboom

e-mail

j.de.wolf@middelburg; a.van.den.kieboom@middelburg.nl 0118-675 259 respectievelijk 0118-675 202

telefoon Conceptbesluit

De raad besluit: 1. het aantal te realiseren woningen op Cleene Hooge buiten de contouren van de Ontwikkelvisie als lintbebouwing langs de Walcherseweg vast te stellen op maximaal 5; 2. Het semi-permanente kantoor en het semi-permanente activiteitengebouw van het COA niet mee te tellen in de woningbouwopgaaf van maximaal 100 woningen op Cleene Hooge binnen de Ontwikkelvisie 2019 maar deze wel aan het programma toe te voegen; 3. De herziene exploitatieopzet Cleene Hooge augustus 2025 vast te stellen; 4. Het krediet voor deze ontwikkeling te verhogen met € 5.284.000 conform de herziene exploitatieopzet; 5. De voor dit plan gevormde verliesvoorziening met circa € 300.000 te verhogen bij gelegenheid van de jaarrekening 2025; 6. Kennis te nemen van het besluit van het College om op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen ten aanzien van de exploitatieopzet totdat het project geheel is afgerond. Aanleiding

Exploitatieopzetten moeten op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording jaarlijks worden herzien. Wij maken van de gelegenheid gebruik om besluitvorming over maximaal 5 woningen buiten de contouren van de Ontwikkelvisie en twee semi-permanente gebouwen van het COA binnen de ontwikkelvisie te combineren met de herziening van de exploitatieopzet. Effect

Met het vaststellen van de herziene exploitatieopzet gaat de gemeenteraad akkoord met het uitvoeren van dit plan volgens het in de exploitatieopzet gestelde financiële kader. De herziening laat zien dat het krediet moet worden verhoogd. Daarnaast zorgt besluitvorming over het realiseren van maximaal 5 woningen aan de Walcherseweg buiten de contouren van de Ontwikkelvisie, dat de bebouwde komgrens kan worden verplaatst tot en met de nieuw te realiseren rotonde aan de Walcherseweg/Hogelandseweg. Daardoor kan er een rotonde worden gerealiseerd waarbij fietsers voorrang behouden op motorvoertuigen. Door dit besluit kan na een eerste participatieronde het ontwerp van de rotonde verder worden uitgewerkt. Argumenten

1.1 Uw raad heeft besloten maximaal 100 woningen te bouwen op Cleene Hooge binnen de contouren van de Ontwikkelvisie 2019. Mede door het participatietraject voor wat betreft de ontsluiting van Cleene Hooge is gekozen voor een rotonde op de kruising Walcherseweg/Hogelandseweg. De rotonde en een deel van de weg bevinden zich buiten de contouren van de Ontwikkelvisie. Tussen de rotonde en de contouren van de Ontwikkelvisie langs de Walcherseweg, ontstaat een gebied wat door de aanleg van de weg van en naar de rotonde is afgesneden van het groter geheel. Stedenbouwkundig gezien vraagt dit om een nadere invulling. 1

1.2 Daarnaast speelde tijdens de participatie rondom de rotonde Walcherseweg/Hogelandseweg een discussie over fietsers in- of uit de voorrang. Omdat de rotonde buiten de bebouwde kom is gelegen schrijven de geldende richtlijnen voor dat de fietsers uit de voorrang worden gehouden. Van deze route wordt echter druk gebruik gemaakt door vele fietsers, waaronder veel (jonge) scholieren. Op de huidige T-splitsing Walcherseweg/Hogelandseweg hebben fietsers voorrang en dat komt het comfort van de fietsers ten goede. Vanuit de inspraak en vanuit (belangen)organisaties is aangedrongen op het continueren van de voorrangssituatie met de rotonde. Wij menen hiervoor een oplossing te hebben gevonden door de grens van de bebouwde kom te verleggen tot en met de nieuw te realiseren rotonde, waardoor de fietsers in de voorrang kunnen (blijven) conform de landelijke richtlijnen voor rotondes binnen de bebouwde kom. Om de bebouwdekomgrens te kunnen verleggen, moet er wel daadwerkelijk sprake zijn van een bebouwde kom. Door de ruimte tussen de nieuwe rotonde en de laatste lintbebouwing van de Walcherseweg, die stedenbouwkundig toch al om een nadere invulling vroeg, uit te breiden met 4 of 5 vrije kavels ontstaat er een aaneengesloten (lint)bebouwing naar de nieuwe rotonde toe en is het mogelijk de bebouwdekomgrens te verleggen tot en met de rotonde.

1.3 Voor het realiseren van maximaal 5 woningen buiten de Ontwikkelvisie is een aanvullend besluit nodig van uw raad voor wat betreft het bouwen buiten de Ontwikkelvise. Binnen de contouren van de Ontwikkelvisie blijft dat aantal maximaal 100. Buiten de contouren op Cleene Hooge langs de Walcherseweg zouden aanvullend als lintbebouwing maximaal 5 woningen gerealiseerd kunnen worden om de gewenste stedenbouwkundige invulling te realiseren en de bebouwdekom gestalte te geven waarmee een voorrangssituatie voor fietsers kan worden toegepast; 1.4 Het realiseren van maximaal 5 woningen langs de Walcherseweg in de vorm van vrije kavels levert een significante financiële bijdrage op wat het tekort op deze exploitatie aanzienlijk verkleint. 2.1 Voor de ondersteuning van het AZC worden twee faciliterende gebouwen gerealiseerd; een kantorengebouw en een activiteitengebouw. Omdat deze na afloop van de termijn van 15 jaar weer verwijderd worden, worden deze semi-permanent gerealiseerd. (Met het COA wordt afgesproken dat te zijner tijd de gemeente in overleg treedt met het COA over eventuele overname van dat vastgoed mocht er op dat moment behoefte en emplooi zijn voor maatschappelijk vastgoed op die locatie).

Omdat deze gebouwen geen woningen zijn en tijdelijk geplaatst worden, worden deze niet als woningen aangemerkt maar faciliterend aan het AZC en zouden deze niet in mindering gebracht moeten worden op het maximum aantal woningen van 100 binnen de contouren van de Ontwikkelvisie. 2.2 De beslispunten 1 en 2 worden voorgelegd om zo de juiste kaders te stellen voor het verlenen van de nog door het COA aan te vragen vergunning voor het AZC zodat alsdan niet een aanvraag wordt ingediend die gedeeltelijk niet strookt met eerder vastgesteld beleid van uw raad. 2.3 Het COA verwerft de grond voor het AZC en de buitenruimte in eigendom inclusief de kavels voor het kantoor en activiteitengebouw. Na 15 jaar kan het COA de woningen verkopen als reguliere woningen en levert zij de openbare ruimte om niet aan de gemeente. De kavels voor de kantoren en activiteitengebouw koopt de gemeente terug van het COA tegen de (geïndexeerde) waarde van de grond. 3, 4 en 5. De onderbouwing voor deze beslispunten worden verder uitgewerkt onder het kopje: Financiën. 6. Er geldt geheimhouding vanwege aanbestedingsplichtige activiteiten, de genoemde risico’s en de vermelding van grondprijzen. Als deze (financiële) gegevens openbaar zijn, worden inschrijvingen, grondaanbiedingen e.d.

afgestemd op de in de exploitatieopzet genoemde bedragen en kan er geen sprake meer zijn van bijvoorbeeld een aanbestedingsvoordeel. Kanttekeningen

1.1 Het is mogelijk het aantal woningen binnen de contouren van de Ontwikkelvisie met (maximaal) 5 te verminderen ter compensatie van de extra woningen buiten de Ontwikkelvisie. De bebouwing van de 12 hectare echter is al zeer extensief en door vermindering van het aantal woningen wordt schaarse bouwgrond nog minder efficiënt benut en het levert ook geen bijdrage aan de woningbouwopgave. Daarnaast leidt het verminderen van het aantal woningen tot een (nog) groter verlies in de exploitatieopzet door minder inkomsten. Het aantal woningen binnen de contouren blijft gelijk aan eerdere besluitvorming en de additionele voorgestelde maximaal 5 woningen worden buiten de contouren toegevoegd. Financiën

Wat mag het kosten? 2

Zie de exploitatieopzet die vanwege de vertrouwelijke informatie (geraamde kosten, grondprijzen, etc.) geheim wordt aangeboden. De exploitatie was op basis van de vorige herziening (2021) nog niet verlieslijdend. Wel werd in de meest recente doorrekening van het grondbedrijf (februari 2025) in het basisscenario al met een onvermijdbaar verlies van circa € 4 miljoen op contante waarde per 1-1-2025 rekening gehouden. Op basis daarvan was het noodzakelijk om een bedrag van ruim € 3,9 miljoen in de voorziening grondbedrijf op te nemen. De uitkomst van de herziene exploitatieopzet die nu voor ligt is iets nadeliger dan de doorrekening waardoor de voorziening aangepast zou moeten worden. Bij realisatie van de woningen aan de Walcherseweg komt de rotonde binnen de bebouwde kom te liggen, zodat de gemeente de Walcherseweg en daarmee het eigendom kan overnemen van het waterschap, waardoor het mogelijk wordt de af te dragen BTW geheel te compenseren. Bij een rotonde buiten de bebouwde kom kan de BTW alleen gecompenseerd worden voor het evenredig deel van het eigendom van d gemeente, ongeveer 1/3 deel. Hoe gaan we dat financieren? De kosten worden deels gedekt door de verkoop van bouwgrond aan het COA en ten behoeve van woningbouw. Voor het resterende verlies dient een bedrag in de voorziening grondbedrijf te zijn opgenomen.

De exploitatie was op basis van de vorige herziening (2021) nog niet verlieslijdend. Wel werd in de meest recente doorrekening van het grondbedrijf (februari 2025) in het basisscenario al met een onvermijdbaar verlies van circa € 4 miljoen op contante waarde per 1-1-2025 rekening gehouden. Op basis daarvan was het noodzakelijk om een bedrag van ruim € 3,9 miljoen in de voorziening grondbedrijf op te nemen. De uitkomst van de herziene exploitatieopzet die nu voor ligt is iets nadeliger dan de doorrekening waardoor de voorziening aangepast zou moeten worden. Na uiterlijk 15 jaar moet rekening gehouden worden met terugkoop van de kavel die het AZC als kantoor gaat gebruiken. Indien tegenover deze terugkoop geen opbrengstmogelijkheden staan zal het terugkoopbedrag ten laste van de reserve grondbedrijf moeten worden gebracht. Zijn er significante gevolgen voor het weerstandsvermogen? Omdat in de doorrekening grondbedrijf van februari 2025 al met een verlies van circa € 4 miljoen op contante waarde per 1-1-2025 werd rekening gehouden zijn er geen significante gevolgen voor het weerstandsvermogen. Het nu berekende resultaat is niet heel veel negatiever dan dat uit de doorrekening. Doordat er meer duidelijkheid is gekomen is ook het resterende risico afgenomen ten opzichte van de berekening uit februari 2025. Duurzaamheid

De gebouwen moeten voldoen aan de wettelijke duurzaamheidsvereisten. Daarnaast kent dit plan een zeer hoog aandeel groene ruimte. De Ontwikkelvisie gaat uit van (maximaal) 6 hectare bebouwd en 6 hectare groen. De schil van de woningen voor het AZC wordt uitgevoerd als woning die voldoet aan het Na afloop van de termijn van 15 jaar kunnen de woningen inpandig weer worden getransformeerd naar woningen die geschikt zijn om regulier bewoond te worden. Zoals vermeld wordt het kantoor- en het activiteitengebouw semi-permanent uitgevoerd zodat deze kunnen worden ontmanteld en elders worden hergebruikt ofwel desgewenst al dan niet gedeeltelijk kunnen worden ingezet als maatschappelijk vastgoed. Communicatie en participatie

Middels dit raadsvoorstel en de exploitatieopzet die onder geheimhouding wordt aangeboden, wordt gecommuniceerd met de gemeenteraad. De financiële gegevens in de exploitatieopzet zijn vanwege de opgenomen kostenramingen, grondprijzen en genoemde risico’s geheim en worden daarom onder geheimhouding toegezonden aan de gemeenteraad. Extern wordt niet over de exploitatieopzet gecommuniceerd. Uw besluit over de woningen buiten de contouren van de Ontwikkelvisie en de realisatie van kantoren- en activiteitengebouwen worden naar omwonenden gecommuniceerd. Uitvoering

Indien het raadsvoorstel wordt aangenomen, kunnen de werkzaamheden (bouwrijpmaken) worden voorbereid. 3

De planning van het COA is eind dit jaar, begin volgend jaar de vergunning voor het AZC aan te vragen onder voorbehoud van de uitkomst van flora- en fauna onderzoeken zodat de behandeling van deze aanvraag in maart 2026 mogelijk zou kunnen zijn. Vanwege de uitkomst van stikstofberekeningen richten we ons in de eerste fase op het door de gemeente bouwrijpmaken van het gehele gebied en de realisatie van het AZC en is de voorbereiding voor reguliere projectmatige woningbouw inclusief vrije kavels gepland als volgende fase daarna. Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

Bijlagen

1. Exploitatieopzet (GEHEIM) 2. Stedenbouwkundig plan

Middelburg, 26 augustus 2025 Burgemeester en wethouders van Middelburg de loco-secretaris,

Mirjam Wisse de burgemeester,

Yvonne van Mastrigt

4