25-121 rvs Herziening van de nota grondbeleid
Tekst van het document
raadsvoorstel volgnummer
25 september 2025 25-121
onderwerp
Herziening van de nota grondbeleid
behandelen in raadscommissie
Ruimte
portefeuillehouder
Jeroen Louws Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Ad van den Kieboom a.van.den.kieboom@middelburg.nl en o,van.de.velde@middelburg.nl 0118-675202 en 0118-675462
datum vergadering
programma behandeld door e-mail telefoon
Conceptbesluit
De raad besluit: 1. De nota grondbeleid 2025 vast te stellen met daarin, naast aanpassing aan actuele wetgeving en voorschriften, onder meer opgenomen: a. Het handhaven van het situationeel grondbeleid waarbij, gelet op de grote opgaven die er zijn en de noodzaak en wens om regie te kunnen voeren, eerder bij nieuwe locaties voor een actieve benadering gekozen zal worden dan de afgelopen tien jaar het geval was b. Het gaan werken met een ontwikkelagenda waarin prioriteiten gesteld worden en keuzes voor het type grondbeleid worden gemaakt c. De afwegingspunten voor de prioritering op de ontwikkelagenda en bij de keuze voor actief of faciliterend grondbeleid d. Een voorwaarde voor actief grondbeleid op nieuwe locaties om tekorten vooraf af te dekken en voldoende middelen in de reserve grondbedrijf beschikbaar te hebben om daarna nog resterende risico’s op te kunnen vangen e. Het streven naar het verkrijgen van een portefeuille met goede ruilgronden om met inzet hiervan minnelijke verwerving van te ontwikkelen gronden te bevorderen f. De mogelijkheid om strategische grondaankopen te kunnen doen g. Bij facilitair grondbeleid als uitgangspunt te hanteren dat in een zo vroeg mogelijk stadium een anterieure overeenkomst wordt gesloten waarin het kostenverhaal wordt geregeld h.
Een overzicht van de beleidsregels die met het vaststellen van de nota grondbeleid 2025 worden vastgesteld Aanleiding
Het grondbeleid van de gemeente is opgenomen in een Nota grondbeleid. Deze nota wordt, conform wat hierover in de Financiële verordening Gemeente Middelburg (ex. Art. 212 GW) is opgenomen, periodiek herzien. De laatste versie was van 2021. Thans ligt voor de nota grondbeleid 2025 (bijlage 1) De afgelopen jaren zijn er diverse ontwikkelingen geweest die herziening van het grondbeleid noodzakelijk dan wel wenselijk maken. • •
•
De invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024 waardoor de inhoud en de terminologie van de nota grondbeleid niet meer aansloot op de regelgeving Een nieuwe notitie van de landelijke commissie Besluit Begroting en Verantwoording (commissie BBV) over grondexploitatie van december 2023 met geactualiseerde stellige uitspraken in verband met de Omgevingswet waardoor de inhoud en terminologie van de nota grondbeleid ook hier niet meer op aansloot De twee ‘Didam’-arresten en daaruit voortvloeiende jurisprudentie waar de inhoud van de nota grondbeleid wel in belangrijke mate maar niet volledig mee consistent was 1
• •
•
De vaststelling van de Omgevingsvisie Middelburg 2050 door de gemeenteraad in februari 2024 in het kader van de Omgevingswet en tevens al opvolger van de Kwaliteitsatlas Middelburg 2010. Nieuwe inzichten met name op het gebied van woningbouw. Waar tot enkele jaren geleden nog verwacht werd dat sprake zou zijn van krimp en dat nieuwe woningen slechts beperkt nodig zouden zijn is inmiddels duidelijk geworden dat er sprake is van een groot tekort aan woningen, ook in Middelburg. In verband hiermee is concreet de woondeal Zeeland 2050 tot stand gekomen. Dit maakt een heroverweging van het grondbeleid wenselijk. Zie bijvoorbeeld ook de ledenbrief van de VNG van 3 juni 2025 (bijlage 2). Mede hierom heeft uw Raad op 17 april 2025 besloten het actieplan grondbeleid uit 2015, wat gebaseerd was op deze verouderde inzichten, als beleidsdocument in te trekken, met de bedoeling een actievere insteek te overwegen. Naast woningbouw zijn er ook andere beleidsterreinen waar sprake is van grote opgaven (zoals bijvoorbeeld maatschappelijke functies, energievoorzieningen en transities van wijken, dorpskernen en bedrijventerreinen, infrastructuur, parkeren, cultuur, …) waar met grondbeleid aan kan worden bijgedragen.
In de Nota Grondbeleid 2025 zijn de aanpassingen in wet- en regelgeving verwerkt. Ten opzichte van de vorige nota uit 2021 is nog steeds sprake van situationeel grondbeleid (per locatie bekijken wat wenselijk en/of noodzakelijk is). Wel zal voor nieuwe situaties een actieve aanpak nadrukkelijker worden overwogen, zeker waar het woningbouw betreft. Recentelijk (in januari 2025) heeft u in dit kader al besluiten genomen over het bestendigen van voorkeursrechten op twee nieuwe woningbouwlocaties. Zie ook de brief van de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening van 14 juli 2025 (bijlage 3) waarin onder meer wordt opgeroepen tot meer actief grondbeleid en de Minister instrumenten aankondigt om dit vanuit het Rijk te ondersteunen. In de nota grondbeleid 2025 wordt specifiek ingegaan op afwegingspunten die voor het kiezen van grondbeleid in nieuwe situaties van belang zijn en wordt een ontwikkelagenda geïntroduceerd als instrument om effectiever te sturen op ontwikkelingen. De keuze voor een actievere rol heeft gevolgen voor de transparantie van de besluitvorming. Zo kan het vestigen van een voorkeursrecht (zoals begin 2024 voor de locaties Poppenroede en Brigdamseweg) door het college alleen in beslotenheid worden voorbereid. De gemeenteraad dient dit besluit dan later te bestendigen dan wel te laten vervallen.
Onderhandelingen in het kader van minnelijke verwerving kunnen eveneens niet in volledige openbaarheid plaatsvinden. Het resultaat wordt, in de vorm van een kredietaanvraag aan de gemeenteraad voorgelegd. Soms kan het noodzakelijk zijn in verband daarmee een besloten vergadering te organiseren. Gelet op het overwegen van een actievere rol is ook het risicomanagement aangescherpt. Nieuwe grondexploitaties kunnen alleen geopend worden indien eventuele tekorten vooraf afgedekt zijn (dat was al zo) maar ook moeten er voor de daarna nog resterende risico’s voldoende middelen in de reserve grondbedrijf aanwezig zijn. Als dit niet het geval is zal bij vaststelling van een nieuwe grondexploitatie de reserve aangevuld dienen te worden. In verband met het eerder overwegen van een actievere rol is nagedacht over het al dan niet gaan werken met een strategisch aankoopbudget. Verschillende gemeenten kennen dit budget waarbij het college, onder een aantal randvoorwaarden, grond die van strategisch belang is kan aankopen. Later wordt daar dan verantwoording over afgelegd. Het gaat dan met name over situaties waarin snelheid en vertrouwelijkheid geboden is en er geen mogelijkheid is om een voorbehoud te maken voor wat betreft beschikbaar stellen van middelen door de gemeenteraad (bijvoorbeeld om een onvoorwaardelijke bod op een veiling te kunnen doen).
Overwogen is dat deze situaties niet heel vaak voorkomen, dat ook in de hoogtijdagen van het actieve grondbeleid een dergelijk budget niet bestond en dat dit nooit tot problemen heeft geleid. De consequentie is wel dat als een dergelijke gelegenheid zich voordoet het noodzakelijk blijft om een extra, besloten, vergadering van de gemeenteraad in te lassen om het benodigde budget beschikbaar te stellen. Gelet op de insteek om een actievere rol te overwegen, is tevens als nieuw beleid opgenomen het streven naar een portefeuille ruilgronden. Nieuw in de nota is een compact overzicht van de beleidsregels zoals die in de nota zijn opgenomen. De meeste van deze regels zijn niet nieuw, maar een dergelijk overzicht ontbrak in vorige nota’s. 2
Effect
Met de Nota Grondbeleid 2025 wordt inzicht gegeven in hoe de gemeente om gaat met grondbeleid. Door vaststelling van de Nota Grondbeleid 2025 beschikt de gemeente weer over een actuele nota over het grondbeleid die aansluit op aangepaste wet- en regelgeving en het Besluit Begroting en Verantwoording. Argumenten
1. 2.
3. 4.
De Nota Grondbeleid 2025 sluit aan op wet- en regelgeving die de afgelopen jaren gewijzigd is De Nota Grondbeleid 2025 geeft strategische kaders waarbinnen afwegingen over grondbeleid kunnen plaatsvinden, zodat de gewenste doelstellingen (met name voldoende grond tijdig, tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten en met zo hoog mogelijke kwaliteit beschikbaar te maken voor functies als woningbouw, zorg, bedrijvigheid, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen) bereikt kunnen worden De Nota Grondbeleid 2025 verschaft duidelijkheid aan derden over hoe de gemeente Middelburg haar grondbeleid voert, hoe zij kostenverhaal toepast en hoe de gemeente omgaat met marktpartijen De Nota Grondbeleid 2025 geeft aan hoe het college verantwoording aflegt aan de gemeenteraad en hoe zij met risico’s omgaat
Kanttekeningen
1.
Op basis van de Nota Grondbeleid 2025 zal voor nieuwe situaties eerder een actief grondbeleid worden overwogen dan bij de vorige nota grondbeleid het geval was. Dat brengt financiële risico’s met zich mee. Doordat in de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat tekorten vooraf afgedekt moeten zijn en dat er daarnaast voldoende middelen in de reserve grondbedrijf aanwezig moeten zijn om daarna nog resterende risico’s af te dekken wordt geborgd dat er, indien de risico’s zich daadwerkelijk voordoen, voldoende middelen aanwezig zijn om deze op te vangen.
Financiën
Aan de nota zelf zijn geen kosten verbonden. En de nota zelf heeft dus ook geen gevolgen voor het weerstandsvermogen. Nu er op basis van de nieuwe nota eerder voor een actief grondbeleid zal worden gekozen dan in het verleden het geval was moet wel gewaarborgd zijn dat er voldoende middelen beschikbaar zijn om deze risico’s op te vangen. Beleidsmatig is dit in de nota opgenomen. Duurzaamheid
Grondbeleid is geen doel op zich maar staat ten dienste van ander beleid. Met grondbeleid kan ook een bijdrage aan doelstellingen op het gebied van duurzaamheid worden geleverd. Communicatie en participatie
Over de nota heeft geen participatie plaatsgevonden. Het gaat om een nota die uitsluitend bindende werking heeft voor de gemeente zelf. Op hoofdlijnen wordt het beleid uit de vorige nota voortgezet. Op een aantal punten is het aanscherpt en aangepast aan actuele wet- en regelgeving. De nieuwe nota zal in nieuwe situaties eerder leiden tot een keuze voor actief grondbeleid dan de vorige nota, maar deze keuze wordt per locatie gemaakt. De nota biedt kaders om deze keuze te kunnen maken. De nota wordt op de website geplaatst. Verder wordt de nota op verzoek verstrekt aan een ieder die daar belangstelling voor heeft. Uitvoering
Na vaststelling zal conform hetgeen in de nota grondbeleid is gesteld gehandeld worden. Voor een belangrijk deel is dit bestaand en geen nieuw beleid. Advies ingewonnen bij adviesorgaan?
Niet van toepassing
3
Bijlagen 1.
Nota Grondbeleid 2025
2.
Ledenbrief VNG 3 juni 2025
3.
Brief Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening d.d. 14 juli 2025 over de inzet van grondbeleid voor woningbouw
Middelburg, 26 augustus 2025 Burgemeester en wethouders van Middelburg de loco-secretaris,
Mirjam Wisse de burgemeester,
Yvonne van Mastrigt
4