25-095 rvs Advies voor een Buitenplanse omgevingsactiviteit Buitenruststraat 235 Middelburg

raadsvoorstel datum vergadering volgnummer

2 juli 2025 25-095

onderwerp

Advies voor een Buitenplanse omgevingsactiviteit (BOPA) Buitenruststraat 235 Middelburg

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder

Rutger Schonis Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Kathelijne van der Werf k.van.der.werf@middelburg.nl 0118- 675615

programma behandeld door e-mail telefoon

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. instemmend te adviseren over de aanvraag voor een BOPA voor de realisatie van 41 sociale huurappartementen op het perceel Buitenruststraat 235 Middelburg Aanleiding

Op 6 maart 2024 is een principeverzoek ingediend door Marsaki namens initiatiefnemer Woongoed voor de realisatie van 41 sociale huurappartementen op het perceel Buitenruststraat 235 in Middelburg. Het gaat hier om nieuwbouw, waardoor het huidige aanwezige pand wordt gesloopt. De bedoeling is om een appartementengebouw van maximaal 7 respectievelijk 8 lagen hoog te realiseren. Hieronder is de huidige situatie weergegeven. Op 9 april 2024 hebben wij besloten om in principe medewerking te verlenen aan het ingediende principeverzoek om het huidige pand op het perceel Buitenruststraat 235 te slopen en ter plaatse een appartementengebouw te realiseren met 41 sociale huurappartementen.

Figuur 1: huidige situatie (Bron: Woongoed, maart 2025)

Op 26 maart 2025 is de definitieve aanvraag omgevingsvergunning ingediend ten behoeve van 41 appartementen Buitenruststraat Middelburg.

1

Achtergrondinformatie en omgeving Het huidige pand aan de Buitenruststraat 235 – gebouwd in 1990 – was oorspronkelijk bestemd als kantoor van Woongoed. Met de verhuizing van Woongoed naar de Segeerssingel is het pand verbouwd voor tijdelijke verhuur aan Juvent. De locatie maakt onderdeel uit van de wijk Dauwendaele en is in de huidige situatie omringd door een woon-zorglocatie, kantoren, winkelcentrum Dauwendaele en woningen in bezit van Woongoed. De locatie Buitenruststraat 235 is volledig in eigendom van Woongoed. Woongoed wil meer betaalbare nieuwbouwwoningen realiseren voor mensen met een lager inkomen. Met de nieuwbouw wil Woongoed woningen toevoegen aan haar portefeuille en ziet de herontwikkeling van de locatie aan de Buitenruststraat 235 als middel om de vergrijzende doelgroep te kunnen bedienen, woningdifferentiatie in de wijk Dauwendaele aan te brengen en verhuisketens op gang te brengen. Er is behoefte aan kleine duurzame appartementen tussen 60 en 80m2 groot, in de buurt van voorzieningen zoals het centrumgebied van de wijk Dauwendaele. Geldende omgevingsplan / bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied Buitenrustraat 235 geldt het Omgevingsplan gemeente Middelburg (hierna: omgevingsplan).

Het bestemmingsplan "Dauwendaele", vastgesteld op 23 mei 2016, maakt sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet van rechtswege deel uit van het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan en het perceel heeft hierin de bestemming 'Kantoor' en de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie-3'. Het bouwplan is in strijd met het omgevingsplan. De bouw van een bouwwerk (i.c. een appartementencomplex) ten behoeve van de functie wonen is namelijk niet toegestaan op grond van de ter plaatse geldende kantoorbestemming. Om het project te kunnen realiseren is daarom een omgevingsvergunning nodig om af te mogen wijken van de regels uit het tijdelijke deel van het omgevingsplan: de zogenaamde buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA). Adviesrecht gemeenteraad Op de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een BOPA is in beginsel een reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing. Dit betekent dat op een aanvraag omgevingsvergunning binnen 8 weken door ons college moet worden beslist. In de vergadering van 23 mei 2024 heeft de gemeenteraad de gewijzigde lijst vastgesteld ‘met gevallen waarvoor advies van de gemeenteraad nodig is voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en waarbij verplichte participatie geldt’. Conform het bepaalde in de artikelen 16.15 en 16.15b van de Omgevingswet dienen wij het door uw raad uitgebrachte advies in acht te nemen bij ons besluit op de aanvraag.

Op de lijst is onder punt 5a opgenomen dat een dergelijk advies nodig is ingeval ‘nieuwe bebouwing binnen de bebouwde kom ( = gebied zoals aangewezen in het omgevingsplan)’ wordt opgericht ‘ten behoeve van een woonfunctie en daarmee samenhangende bebouwing indien de omvang van de nieuwe bebouwing groter is dan 20 zelfstandige woningen’. Omdat de aanvraag voor de BOPA ziet op 41 zelfstandige woningen, is een advies van de gemeenteraad nodig. Het betreft namelijk een plan boven de 20 woningen binnen de bebouwde kom.

Effect

Uw instemmend advies is noodzakelijk om de procedure van de aanvraag voor de BOPA te kunnen voortzetten. Argumenten

Aan de voorwaarden die uw raad stelt om aan u een aanvraag voor een BOPA voor te leggen wordt voldaan. Er is sprake van een aanvraag voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De aanvraag ziet op bebouwing binnen de bebouwde kom (= gebied zoals aangewezen in het omgevingsplan) ten behoeve van een woonfunctie en daarmee samenhangende bebouwing van een omvang groter is dan 20 zelfstandige woningen. • Participatie Met de komst van de Omgevingswet is participatie een belangrijk onderdeel geworden van de ontwikkeling van bouwplannen. De aangevraagde buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit als genoemd in de door uw raad vastgestelde Lijst met gevallen waarvoor advies van de gemeenteraad nodig is voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en waarbij verplichte participatie geldt.

2

Met de direct omwonenden grenzend aan het plangebied heeft de initiatiefnemer 1 op 1 gesprekken gevoerd. Voor de ze bewoners heeft de ontwikkeling van het bouwplan de grootste impact. Met de gesprekken zijn ideeën en wensen opgehaald en hebben belanghebbenden eventuele zorgen geuit. De participatie heeft bijgedragen aan begrip voor de beoogde ontwikkeling en heeft inzicht gegeven op welke punten bewoners bezwaar hebben. Initiatiefnemer gaat in het vervolgproces verder in overleg met de betreffende bewoners om de bezwaren waar mogelijk weg te nemen. Met de gebouweigenaar van het naastgelegen woon/-zorgcomplex en de zorgaanbieder van het eveneens naastgelegen zorgcomplex heeft initiatiefnemer 1 op 1 gesprekken gevoerd om de voorgenomen plannen toe te lichten. Deze gesprekken hadden vooral een informerende aard. De pandeigenaren van de overige omliggende bedrijfsgebouwen heeft initiatiefnemer schriftelijk geïnformeerd over de voorgenomen plannen. Hierbij is aangeboden om op verzoek over de ontwikkeling in gesprek te gaan. Tot op heden is daar geen gebruik van gemaakt. Wij zijn daarom van mening dat de initiatiefnemer, gelet op de weinige afwijzende reacties van participanten, voldoende heeft geparticipeerd met een positief resultaat.

• Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) Bij de aanvraag van de BOPA hoort een onderbouwing waarin gemotiveerd wordt dat met het voorgenomen project sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor zover een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, wordt de omgevingsvergunning alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om te kunnen beoordelen of hieraan wordt voldaan gelden beoordelingsregels waaraan moet worden getoetst.

Uit de ruimtelijke onderbouwing bij de aanvraag (bijlage 9) volgt, dat wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De aangevraagde buitenplanse omgevingsplanactiviteit kan worden verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gelet op de wettelijke beoordelingsregels. Wij zijn voornemens om op de aanvraag een positief besluit te nemen, waarbij het college mede afweegt dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Uw instemmend advies is nodig om de procedure voor de aanvraag voor de BOPA te kunnen voortzetten. Kanttekeningen

Wanneer u geen instemmend advies afgeeft, zal een nieuw instemmend advies moeten worden verzocht. Zonder een dergelijk advies kan de aangevraagde BOPA namelijk niet worden verleend. In dat geval treedt vertraging op in het proces van de verlening van de BOPA. Financiën

Tussen initiatiefnemer en de gemeente is een anterieure overeenkomst gesloten waarmee het kostenverhaal voor ontwikkeling verzekerd is. Duurzaamheid

Het appartementengebouw moet voldoen aan de geldende duurzaamheidsvereisten. Zo moeten ze voldoen aan de zogeheten BENG-regeling (Bijna energie neutrale gebouwen). De doelstellingen uit de 'Middelburgse Milieu Visie 2019-2025' zijn leidend voor de planvorming, concreet op het gebied van klimaatadaptatie, groen en water. Hier sluit de ontwikkeling op aan. Het plangebied is gelegen in de blauw-groene zone; het belang van een goede landschappelijke inpassing van het gebouw in de omgeving is zeer belangrijk. Zo is er een landschappelijk ontwerp gemaakt dat aansluit op de gemeentelijke

3

visie waarbij de locatie een schakel vormt van de blauw-groene structuur van de wijk. Het ontwerp gaat uit van een stedelijke zijde aan de noordwestzijde waarin het parkeren in groen wordt ingepast. Aan de zuidoostzijde aan het water is het uitgangspunt een natuurlijke zone met water en natuurlijke oevers voor recreatief medegebruik.

Communicatie en participatie

De aanvrager van de BOPA (woongoed) wordt over uw advies geïnformeerd. Het besluit van het college op de aanvraag wordt gepubliceerd.

Uitvoering

Na het verkrijgen van uw instemmend advies, nemen wij een besluit op de aanvraag omgevingsvergunning met inachtneming van uw advies. Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

Niet van toepassing. Bijlagen

1. Aanvraag omgevingsvergunning 2. Foto's bestaande situatie 3. Situatietekening – oud 4. Situatietekening – nieuw 5. Situatietekening oud en nieuw 6. Plattegronden 7. Tekening gevels 8. Tekening doorsneden 9. Ruimtelijke onderbouwing herstructurering Buitenruststraat Middelburg

Middelburg, 3 juni 2025 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

Aart van den Brink de burgemeester,

Yvonne van Mastrigt

4