25-044 rvs Randvoorwaarden Ontwikkeling Hart van Griffioen

raadsvoorstel volgnummer

17 april 2025 25-044

onderwerp

Randvoorwaarden Ontwikkeling Hart van Griffioen

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder

Rutger Schonis Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

datum vergadering

programma

behandeld door e-mail telefoon

Marco Herrmann m.herrmann@middelburg.nl 06 46344450

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. In te stemmen met de verdere uitwerking van het project Hart van Griffioen. 2. Het college van B&W de volgende kaders mee te geven voor de integrale gebiedsontwikkeling Hart van Griffioen: a. De Omgevingsvisie is het inhoudelijke kader. Alles wat daarin staat, staat in dit proces niet ter discussie. b. Het gaat om het gebied zoals aangegeven op de kaart in de bijlage 1 (bladzijde 4). c. Als vertrekpunt voor deze ontwikkeling uit te gaan van scenario A (zie bijlage 1, bladzijde 22), waarbij het volgende programma wordt gerealiseerd: i. 250-300 woningen; ii. onderwijs, in ieder geval primair (basisschool en kinderopvang) en -indien deze niet verhuizen- ook voortgezet onderwijs (CSW en ISK) met bijbehorende voorzieningen zoals fietsenstallingen, openbare speelruimte etc.; iii. invulling geven aan de verduurzamingsopgave (o.a. vastgoed onderwijs en een mini-warmtenet indien deze haalbaar gemaakt kan worden); iv. detailhandel/winkels en een ontmoetingsruimte binnen en buiten om het hart van de wijk verder vorm te geven; v. een kwaliteitsverbetering en verdere vergroening van het openbaar gebied. d. Voor de uitvoering van het plan een kader-stellend bedrag van € 9.000.000,- te reserveren uit het investeringsfonds, zijnde de afdekking van de onrendabele top. e.

Een tijdelijke impuls in de wijk (gericht op ontmoeten) voor te bereiden in 2025 en daarna zo snel mogelijk te realiseren. f. De gemeente voert de regie op het participatieproces: i. We zullen belanghebbenden infomeren over de vervolgstappen en raadplegen over randvoorwaarden, wensen en ideeën over de tijdelijke impuls, de volumes van woningbouw, beeldkwaliteit van het plan en de inrichting van de openbare ruimte. ii. Het niveau van de participatie voor deze fase is; • Wijkbewoners over de tijdelijke impuls - raadplegen, adviseren, coproduceren. • Klankbordgroep - adviserende rol • Belanghebbenden over de volumes van woningbouw - raadplegen, adviseren • Belanghebbenden over beeldkwaliteit - raadplegen, adviseren • Belanghebbenden over openbare ruimte - raadplegen, adviseren iii. Bij alle groepen geldt: wanneer ze geen directe functie hebben, moeten ze geïnformeerd blijven worden over de te nemen stappen en de genomen stappen. iv. Voor het participatietraject naast de kaders die volgen uit deze besluitvorming, wet- en regelgeving, eerder vastgesteld beleid, de Woondeal Zeeland 2030 en de exploitatieopzet geen aanvullende kaders mee te geven. 1

v. De belanghebbenden binnen dit project te betrekken door middel van zowel offline als online middelen. Daarnaast zullen we wijkateliers inzetten. vi. De kosten van het participatieproces vallen binnen de grondexploitatie. vii. Het participatieproces zullen we samen met de participanten evalueren d.m.v. een online enquête. 3. Voor de planvoorbereiding 2025 een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 275.000,- (als onderdeel van het eerder genoemde bedrag) uit het investeringsfonds. 4. Het college van B&W te vragen het uitgewerkte stedenbouwkundig plan met bijbehorende grondexploitatie ter besluitvorming voor te leggen aan de gemeenteraad.

Aanleiding

In de door de raad in februari 2024 vastgestelde Omgevingsvisie Middelburg 2050 is de ontwikkeling van een nieuw te maken Hart van Griffioen opgenomen. Op basis van dit uitgangspunt is, samen met de buurt, het eerdere plan in 2024 doorontwikkeld en heeft het college in december 2024 een besluit genomen om door te willen gaan met dit project. Zie ook de memo actief van 17 december 2024. In de door de raad in september 2024 vastgestelde uitvoeringsagenda van de omgevingsvisie is dit project ook benoemd, en is aangegeven dat dit project een van de projecten is waar mogelijk een bijdrage vanuit het investeringsfonds gevraagd zal gaan worden. Kern is dat de regie bij deze gebiedsontwikkeling (anders dan in het verleden) bij de gemeente ligt. Uitgangspunt voor deze ontwikkeling, is dat invulling wordt gegeven aan bestaande vastgelegde raadskaders op de gebieden. Zie voor een verdere toelichting het kopje “argumenten”.

Samen met de wijk en samenwerkingspartners zoals de scholen zijn een aantal scenario’s onderzocht op de haalbaarheid. Hierbij zijn de volgende stappen gevolgd: • Het eerdere door de wijk zelf ontwikkelde plan is als basis genomen, uitgebreid en geactualiseerd; • Middels verschillende scenario’s zijn de mogelijkheden ruimtelijk verkend; de scenario’s geven richting aan de mogelijke ontwikkelingen. Het zijn nog geen volledig uitgewerkte plannen die meteen gerealiseerd kunnen worden. Dit is voor een volgende fase (na een “go-besluit”, waarbij opnieuw de buurt nauw betrokken zal worden). • Parallel hieraan is aan de scenario’s gerekend om een inschatting te kunnen maken van de financiële haalbaarheid; • Zijn de scenario’s getoetst: intern (ambtelijk en de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit ARK) en extern via het bestuurlijk overleg, de klankbordgroep en participatiebijeenkomsten. Dit heeft geleid tot de documenten die in de bijlagen 1 en 2 zijn terug te vinden. Hierbij een korte samenvatting. • Scenario A: Totaaloppervlak inrichting • Scenario B: Gebalanceerde Aanpak • Scenario C: Maximale ambitie op een ‘minimaal plot’

2

De scenario’s zijn een ontwikkelingsrichting die verder worden uitgewerkt. Het college kiest voor scenario A. Scenario A biedt namelijk de kans om de wijk Griffioen de grootste impuls te geven. Ten aanzien van de belangrijkste thema’s waarover uw raad reeds een besluit heeft genomen. • Ontmoeten: bij een Hart hoort ook ontmoeten, zowel in de buitenruimte als binnen in openbare gelegenheden. • Onderdeel van de Omgevingsvisie is om de woningbouwopgave voor 2030 en daarna te gaan realiseren. Hiertoe zijn ook afspraken gemaakt met partners in de Woondeal. Hart van Griffioen is een van de potentiële locaties om nieuwe woningen (met name in de sociale sector) te kunnen realiseren. • De verduurzaming en/of vernieuwing van de onderwijshuisvesting speelt een belangrijke rol. Dit speelt met name bij de Aventurijn en de CSW die beide met verouderde huisvesting te maken hebben. Ook wordt gekeken naar de mogelijkheden van het realiseren van een mini-warmtenet (quick-scan in opdracht van de provincie). • Een algehele kwaliteitsimpuls van de openbare ruimte. Met een aangename openbare ruimte voor alle doelgroepen. Waarbij vergroening en klimaatadaptatie uitgangspunten zijn. Voor de ontwikkeling van het Hart van Griffioen langs de lijnen van dit scenario is uiteraard een geldelijke investering nodig.

Het college stelt uw raad voor deze te dekken uit het investeringsfonds bij de Omgevingsvisie. Allereerst is een investering nodig voor de huisvesting van het onderwijs. Voor de CSW zijn hiervoor middelen opgenomen in de huidige begroting. Voor wat betreft het overige onderwijs geldt, dat deze in de eerstvolgende actualisatie in 2025 van het Onderwijs huisvestingsprogramma (SHP) en de kadernota opgenomen zullen gaan worden. Voor de gebiedsontwikkeling voor Hart van Griffioen zijn in de huidige begroting middelen beschikbaar in de vorm van het investeringsfonds. Uit dit fonds kan de onrendabele top gefinancierd worden. Dit fonds is ingericht om projecten uit de Omgevingsvisie mogelijk te maken, waarvan Hart van Griffioen er één van is. Naar inschatting van het college gaat dit om een acceptabele investering. Zie verder onder het kopje “financiën”. Voor de vervolg uitwerking is het essentieel om de kaders van de raad helder te hebben voordat we, samen met de stakeholders, de volgende fase van deze gebiedsontwikkeling in gaan. Dit voorstel legt deze kaders vast. Op basis van deze kaders zal het plan verder worden uitgewerkt, en zal de raad volgens planning eind 2025 een stedenbouwkundig plan voorgelegd worden ter besluitvorming.

Onlangs heeft u nog in een bijeenkomst (werkbezoek op 13 februari 2025) kennis kunnen nemen van dit project en de stappen die zijn gezet in 2024 en daarvoor. Hierbij waren ook de samenwerkingspartners en vertegenwoordigers vanuit de wijk aanwezig. In 2025 wordt een tijdelijke impuls voorbereid en daarna zo snel mogelijk uitgevoerd. De tijdelijke impuls geeft een eerste impuls aan de wijk en is gericht op ontmoeten. De exacte invulling hiervan zal samen met de buurt voorbereid en afgestemd worden. Gebiedsontwikkeling duurt een aantal jaren voordat de resultaten zichtbaar worden. De tijdelijke impuls zorgt voor een gerichte verbetering van ontmoeten op korte termijn. 3

Effect

Met dit besluit kan de beoogde ontwikkeling Hart van Griffioen verder voortvarend worden vervolgd. Het krediet stelt het college in staat om de nodige stappen te zetten in deze gebiedsontwikkeling. Argumenten

1.1 het voorgestelde scenario helpt de huidige beleidskaders te realiseren, zoals: • realisatie van een Hart, zoals opgenomen in de door de raad vastgestelde Omgevingsvisie Middelburg 2050 door een combinatie van ontmoetingsfuncties te gaan realiseren; • de woonvisie en in het bijzonder de Zeeuwse Woondeal; in de woningbouwprogrammering en de woondeal (ook vastgelegd met Woongoed) is de ambitie geformuleerd om minimaal 100 sociale huurwoningen in het Hart van Griffioen te realiseren, en in totaal 2/3 betaalbare woningen (sociaal + midden huur + koop tot € 405.000,- prijspeil 2025); scenario A laat zien dat ca. 250-300 woningen kunnen worden gerealiseerd; dit past ook binnen de ruimtelijke kaders van de Omgevingsvisie en de Woonvisie, omdat binnenstedelijke ontwikkelingen mede moeten voorzien in het behalen van de aantallen nieuwe woningen voor de periode 2030-2040; • verduurzaming door de vernieuwing van het onderwijs vastgoed, zoals opgenomen in het strategisch onderwijshuisvestingsplan (SHP) en de Omgevingsvisie; de quick-scan mini-warmtenet onderzoekt de mogelijkheden voor het realiseren van een mini-warmtenet bij deze gebiedsontwikkeling; • welzijn, sporten en spelen en ontmoeten (buiten en binnen) zoals opgenomen in de Omgevingsvisie; • behoud van de “groene longen” en vergroening van de leefomgeving zoals opgenomen in de Omgevingsvisie.

1.2 het voorgestelde scenario geeft maximaal invulling aan de ambitie In dit scenario worden de meeste vierkante meters openbaar gebied heringericht, kunnen de meeste woningen worden toegevoegd en is sprake van een integrale planontwikkeling voor de gehele wijk Griffioen. 1.3 het voorgestelde scenario is passend te maken binnen de financiële kaders Alle drie de scenario’s laten een financieel tekort zien: de gemeente moet geld bijleggen om deze ontwikkeling mogelijk te maken. Echter, hierin is voorzien bij de totstandkoming van de Omgevingsvisie, de bijbehorende uitvoeringsagenda en het investeringsfonds. Voor het onderwijs zullen nog de benodigde middelen moeten worden bijgewerkt en opgenomen in de actualisatie van het SHP. Zie verder onder het kopje “Financiën”. 1.4 het voorgestelde scenario kent het grootste draagvlak Zowel in de klankbordgroep, als de participatiebijeenkomst is de voorkeur uitgesproken om een zo groot mogelijk gebied aan te pakken. Ook het team uit de wijk (het GriffioenTeam) heeft zijn voorkeur hiervoor uitgesproken. Ditzelfde geldt voor de grootste stakeholder van de voorzieningen. 3.1 voorbereidingskrediet maakt vervolg planvorming mogelijk Voor de verdere voorbereiding zijn aanvullend middelen nodig. Het benodigde voorbereidingskrediet voor 2025 bedraagt € 275.000,-. Dit bedrag is een onderdeel van de onrendabele top van € 9 mln.

Kanttekeningen

1.1 onzekerheid in ontwikkelingen onderwijs Op dit moment lopen er twee sporen met betrekking tot onderwijshuisvesting: a) In juni 2025 zal de herijking gereed zijn van het SHP. De bestuurlijke besluitvorming van het herijkte SHP staat gepland voor het najaar van 2025. In de herijking van het SHP is de Aventurijn als project opgenomen met een globale financiële raming. Na het vaststellen van het SHP, volgt nog een apart kredietvoorstel voor de Aventurijn. b) De drie Walcherse gemeenten (Middelburg, Vlissingen en Veere) en de beide VO schoolbesturen willen voor het zomerreces 2025 komen tot een intentieverklaring voor de ontwikkeling van een campus VO. Op deze campus moet in de toekomst al het VO onderwijs geconcentreerd worden. 4

Op dit moment zijn de plannen van het voortgezet onderwijs dus nog niet bekend. Voor de locatie CSW van de Perre betekent dit ofwel (ver)nieuwbouw van het huidige gebouw, ofwel dat het CSW verhuist naar een andere locatie en de huidige locatie beschikbaar komt voor herontwikkeling. Het CSW heeft in het kader van de samenwerking met Mondia een aantal varianten in onderzoek. Afhankelijk van de uitkomsten hiervan, heeft dit mogelijk invloed op deze gebiedsontwikkeling. Naar verwachting zal duidelijkheid hierover zijn ontstaan bij de volgende fase van het project Hart van Griffioen, te weten wanneer het stedenbouwkundig plan eind 2025 aan de raad ter besluitvorming wordt aangeboden. In de programmabegroting 2025 heeft het college hiervoor reeds middelen vrijgemaakt, zodat die in 2026 voor de planvorming en realisatie van de VO Campus ingezet kan worden. 1.2 onzekerheid in de medewerking Niet alle grond is in eigendom van de gemeente. Dit betekent dat bij gewenste ontwikkelingen op andermans grond medewerking van de eigenaren nodig is. Dit kan tot vertraging en/of wijzigingen van de plannen leiden. Dit geldt ook voor het onderzoek naar het mini-warmtenet. Dit doorloopt een apart proces, waarbij ook andere stakeholders dan enkel die voor het Hart van Griffioen bij betrokken zijn. Afhankelijk van de uitkomst zal hiervoor medewerking van anderen nodig zijn.

Wel is het proces afgestemd op het proces van de Hart van Griffioen: de onderzoeksresultaten zijn in het 2e kwartaal van 2025 bekend, zodat deze meegenomen kunnen worden in de uitwerking van de gebiedsontwikkeling Hart van Griffioen. 1.3 aandachtspunten voor de uitwerking Vanuit de klankbordgroep en het participatieproces zijn een aantal aandachtspunten meegegeven bij scenario A voor de verdere uitwerking. Dit betreft met name de bouwmassa’s en de verkeerssituatie. De in dit voorstel benoemde kaders geven hierbij een duidelijke richtlijn waarbinnen de oplossing gezocht moet worden. 1.4 afstemming lopende trajecten Op dit moment wordt ook gewerkt aan nieuw beleid met het voorbereiden van een Hoogbouwvisie. De kaders hiervoor zullen in het 2e kwartaal van 2025 voorgelegd worden aan de raad. De tijdelijke impuls zal worden voorbereid. Beide processen lopen parallel, zullen worden afgestemd en het een zal het ander niet uit gaan uitsluiten. Financiën

De raad is van deze vraag al op de hoogte gebracht. Citaat uit de uitvoeringsagenda (september 2024): “De komende (bestuurs)periode wordt een aantal onderwerpen nader uitgewerkt, die zich bij uitstek lenen voor bijdragen uit het investeringsfonds. Te denken valt aan bijvoorbeeld de gebiedsontsluiting Veerse Meer, parkeerhubs randen binnenstad, Hart van Dauwendaele, Hart van Griffioen, impuls versnelling onrendabele projecten met name gericht op het realiseren van woningbouw, verdere realisatie uitkomst dorpsvisie Nieuw- en Sint Joosland, (groene) inrichting energielandschap, verbetering fietsinfrastructuur en maatregelen voor klimaatadaptatie en de Smart Hub Arnestein. Deze investeringen zullen naar inschatting majeur zijn, waarmee de huidige beschikbare middelen in het investeringsfonds hard nodig zullen zijn.” Wat mag het kosten? Op basis van genomen raadsbesluiten resteert een bedrag van ca. € 25,5 mln. in het investeringsfonds. Dit is exclusief toekomstige bijdragen uit het ZEH-dividend. In januari 2025 heeft de raad besloten om het jaarlijkse (super)dividend van Zeeuwse Energie Houdstermaatschappij (ZEH) stapsgewijs toe te voegen aan het investeringsfonds. Deze toevoeging zal elk jaar bij de kadernota worden geëffectueerd. De financiële overzichten in bijlage 2 geven aan dat er een verwacht tekort zit bij scenario A van € 9 mln. (onrendabele top).

Dit wordt als kader stellend bedrag opgenomen voor deze gebiedsontwikkeling. Hiermee resteert er nog € 16,5 mln. in het investeringsfonds. Voor het vervolg van de werkzaamheden is een voorbereidingskrediet nodig voor 2025. Dit is een onderdeel van de onrendabele top. Het betreft hier met name kosten voor onderzoeken, uitwerking van de plannen, doen van onderzoeken en reserveringen voor mogelijke grondverwervingen. Hoe gaan we dat financieren? De benodigde middelen zijn beschikbaar in het investeringsfonds. Daarnaast zullen in de herijking van de onderwijshuisvesting (SHP) de benodigde middelen voor realisatie van het kindcentrum (primair onderwijs en de ISK) 5

opgenomen worden. De effecten hiervan kunnen óf binnen dit plan een financiële vertaling kennen óf worden binnen het reguliere Kadernota traject ingebracht als noodzakelijk investeringskosten. Dit is voorzien in de tweede helft van 2025. Zijn er significante gevolgen voor het weerstandsvermogen? Nee. Duurzaamheid

Duurzaamheid is een belangrijk uitgangspunt bij deze gebiedsontwikkeling. Het huidige beleid zal hierbij als kaderstellend worden meegenomen. Hier zal bij de verdere planuitwerking aandacht aan worden besteed. Daarnaast loopt er op dit moment een quick-scan vanuit de Provincie Zeeland naar de mogelijkheden van een miniwarmtenet in dit gebied. De resultaten hiervan worden in het tweede kwartaal van 2025 verwacht en zullen dan ook worden meegenomen in de verdere planuitwerking. Communicatie en participatie

In dit traject heeft al uitgebreid communicatie en participatie plaatsgevonden. Voor deze fase zullen we de raad, stakeholders en andere geïnteresseerden blijven informeren over de vervolgstappen. Daarnaast zal participatie ingezet worden voor de tijdelijke impuls, maar ook om tot een stedenbouwkundig plan te komen. Hiervoor is een communicatie/participatieplan opgezet specifiek voor deze fase in het plan van Hart van Griffioen. Uitvoering

Na besluitvorming zal de uitvoering van het project verder opgepakt worden. Participatie speelt hierbij een belangrijke rol. Gedurende het proces zullen we u continu blijven informeren over de voortgang en eventuele bijzonderheden / ontwikkelingen middels een memo actief. Eind 2025 verwachten wij u een uitgewerkt stedenbouwkundig plan met bijbehorende grondexploitatie ter besluitvorming aan te bieden. Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) Bijlagen

1. Scenario studie. 2. Financiële effecten onderzochte scenario’s (GEHEIM).

Middelburg, 18 maart 2025 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

Aart van den Brink de burgemeester,

Yvonne van Mastrigt

6