25-044 Bijlage 1. Scenario studie Hart van Griffioen
Tekst van het document
Hart van Griffioen VOSP Fase I+II 10.12.2024
1
Inleiding Voor u ligt de notitie voor het Hart van Griffioen, die is opgesteld door NOAHH, in opdracht van Gemeente Middelburg. Deze notitie volgt uit het ontwerp en onderzoek dat is uitgevoerd op basis van het Masterplan Hart van Griffioen dat op 14 februari 2023 in het Strategisch beraad is gepresenteerd. NOAHH heeft in samenwerking met Gemeente Middelburg en SkaaL drie scenario’s ontworpen en onderzocht op basis van de vastgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden (uit de vorige fase, gepresenteerd op 14 februari 2023 in het strategisch beraad). Deze modellen worden getoetst op kwaliteit/leefbaarheid, kosten en opbrengsten, duurzaamheid en fasering/uitvoerbaarheid. We adviseren u vervolgens over het voorkeursmodel.
De urgentie van de opgave De Gemeente heeft als doel gesteld om 750 (sociale huur) woningen te realiseren tot en met 2030. Uitbreiding van het woningaanbod moet zoveel mogelijk door stedenbouwkundige inbreiding worden opgevangen waardoor de zo karakteristieke groene lobben rondom de stad intact blijven en mogelijk extra versterkt worden. Dit is vastgelegd in de Omgevingsvisie van Middelburg. De analyse van NOAHH en het masterplan Hart van Griffioen (gepresenteerd aan B&W op 14 februari 2023) laat zien dat er veel ruimte is in de wijk om in te breiden en ruimte te bieden aan tenminste zo’n 80 nieuwe woningen of zelfs meer Hart van Griffioen is opgenomen nieuwbouwlocatie voor de Omgevingsvisie 2050. Er staan diverse scholen in Middelburg op de urgentielijst die toe zijn aan verduurzaming/verhoging energiezuinigheid en/of uitbreiding danwel verbetering binnenklimaat en verblijfskwaliteit. Specifiek in de Griffioen gaat het om IKC Aventurijn (Aventurijn en KOW), CSW, ISK en het gymzaaltje. Er is behoefte aan een ontmoetingsplek in de wijk. Er heeft een uitgebreid participatietraject plaatsgevonden met bewoners en overige belanghebbenden uit de wijk die enthousiast zijn om hun steentje bij te dragen aan deze opgaven. Er wordt enthousiast gereageerd op de plannen.
2
Inhoudsopgave Inleiding 2 Inhoudsopgave 3 Plangebied 4 Hoe het begon... 5 Een eerste verkenning... 6 Vergelijking stedenbouwkundige structuur 7 Wijkatelier 2022 8 De opgaven 9 Participatie en inventarisatie: gesprekken met belanghebbenden 10 Schetsontwerp 14 februari 2023 strategisch beraad 11 Symbiose 12 Aandacht voor alle bewoners in de wijk 13 Duurzame stedenbouw 14 De circulaire economie is de toekomst 15 Bouwen met de boer 16 Fase I Nulpunt vaststellen 17 Fase II Drie scenario’s vaststellen en toetsen 18 Scenario’s 19 Scenarios - vergelijkende overzicht 20 Scenario A - overzicht 22
Scenario B - overzicht 24 Scenario C - overzicht 26 Scenarios - vergelijkend overzicht 27 Scenarios - fasering 29 Beoordelingsaspecten 31 Kanttekeningen 36 Informatiebijeenkomst 27 november 2024 Informatiebijeenkomst scenario A 38 Informatiebijeenkomst scenario B 39 Informatiebijeenkomst scenario C 40 Conclusie en advies 41 Volgende fasen 42 Bijlagen 43
3
37
Plangebied
4
Hoe het begon...
5
Een eerste verkenning...
6
Vergelijking stedenbouwkundige structuur
Hart van Griffioen
Hart van Middelburg 7
Wijkatelier 2022
8
De opgaven
1. Het kindcentrum vernieuwen 2. Buurtkamer: Het faciliteren van ontmoeting voor buurtbewoners en gebruikers 3. De openbare ruimte verbeteren 4. Bijdragen aan de woningbouwopgave 5. Kansen voor bestaande bebouwing
9
Participatie en inventarisatie: gesprekken met belanghebbenden
• Wat is je droom? • Wat heb je nodig? • Wat kun je geven?
10
Schetsontwerp 14 februari 2023 strategisch beraad
60 PP
72 PP
18 PP Kindcentrum Buurtkamer 18 PP
8 PP
22 PP
18 PP
8 PP
ISK
8 PP 34 PP 8 PP 8 PP
14 PP
8 PP
8 PP
120 PP
GSPublisherVersion 554.85.85.100
11
Symbiose Nabuurschap A STUDENT
Symbiose Om te zorgen voor een sterk hart voor de Griffioen is het van belang om symbiose te creeren tussen alle aspecten die van belang zijn; deze aspecten versterken elkaar.
LEERLINGEN Plaats waar je je talenten kunt ontdekken en kennis kunt uitwisselen, een plek waar je je kunt uiten
Onderwijs: Hart van de Griffioen is een prettige plek voor de leerlingen van de scholen om je talenten te ontdekken, kennis uit te wisselen en een plek waar je je kunt uiten.
NATUUR
ENERGIE
GRIFFIOEN
Verbinding met het landschap maakt het mogelijk om van de natuur te leren en bewust te zijn
Een energieneutraal gebouw zichtbare duurzaamheid
Buurt: er is aandacht voor de bewoners in de wijk, er is ruimte voor een buurtkamer en voorzieningen. Er komt ruimte voor nieuwe woningen in de wijk. Deze dragen ook bij aan de (zorg)vraag.
met
Energie: een energieneutrale buurt waar met biobased materialen gebouwd wordt en waar duurzaamheid zichtbaar wordt.
BUURT
Het is meer dan alleen een buurtcentrum, het is de plek voor buurt, omwonenden; scholieren en ouderen om samen te komen, en een sterkere gemeenschap op te bouwen met een veelheid aan mogelijkheden
Natuur: er is meer ruimte voor de natuur, voor vergroening, biodiversiteit en natuurinclusiviteit.
12
Aandacht voor alle bewoners in de wijk
Wij wonen hier!
Wij leren hier! 13
Ik woon hier ook!
Duurzame stedenbouw Aansluiting Omgevingsvisie Middelburg De visie en het ontwerp Hart van Griffioen sluit naadloos aan op de omgevingsvisie van Middelburg, waarin het behoud van de groene longen heel belangrijk is, en waar gezocht wordt naar verdichtingsopgaven binnen de bestaande wijken. Het hart van Griffioen gaat uit van verdichting, vergroening en verduurzaming door de ruimte die er is, beter te benutten.
14
De circulaire economie is de toekomst Op naar een circulaire stedenbouw en circulaire economie De Omgevingsvisie van Middelburg gaat uit van een circulaire economie. Het plan van het Hart van Griffioen gaat over wederkerigheid en nabuurschap; door verschillende ‘stromen’ aan elkaar te koppelen, door te geven en nemen ontstaan er circulaire processen die elkaar kunnen versterken.
15
Bouwen met de boer Bouwen met de boer Zeeland is binnen Nederland dé topproducent van vlas. Het wordt hier al eeuwen geteeld. Het belang van de vlasteelt wisselde door de jaren heen sterk. Wanneer het vlas in juni in bloei staat, is dat onvergetelijk prachtig. Maar naast prachtige plaatjes kunnen vlas en andere producten ook prachtige bouw- en isolatiematerialen opleveren. Tijd om lokale (bouw)stromen aan elkaar te koppelen!
16
Fase I Nulpunt vaststellen Fase I start van de initiatieffase begint met een quickscan van het huidige structuurplan Hart van Griffioen. Dit geeft een helder startpunt om verdere scenario’s te onderzoeken. Om deze quickscan te maken, komen nog vragen op tafel (zoals plangrens, typologie woningen, verhouding huur/koop, verduurzaming, openbare ruimte/groen, verdeling van kavels en stakeholders).
60 PP
72 PP
18 PP Kindcentrum Buurtkamer 18 PP
8 PP
22 PP
18 PP
8 PP 8 PP 34 PP 8 PP 8 PP
14 PP
Doel van deze fase - Nulpunt bereiken voor de grondexploitatie - Business case opzetten van het huidige structuurplan. Afstemmen met gemeente na afronding van deze fase. - Bepalen welke nadere scenario’s onderzocht moeten worden - Parameters vaststellen ter beoordeling
8 PP
8 PP
ISK
Uitvoering en conclusie van deze fase In deze fase is het plan dat in het strategisch beraad is gepresenteerd doorgerekend. De GREX en OPEX zijn doorgerekend door SkaaL. Door de Gemeente Middelburg is vastgesteld dat het plan nog niet financieel haalbaar is. Er zijn twee belangrijke knoppen om aan te draaien: Het toevoegen van meer woningen Het verkleinen van het plangebied Er worden drie scenario’s onderzocht waarbij aan deze knoppen wordt gedraaid.
120 PP
GSPublisherVersion 554.85.85.100
17
Fase II Drie scenario’s vaststellen en toetsen Scenario’s: A: Totaaloppervlak Er zijn op basis van het nulpunt vervolgens drie scenario’s geanalyseerd die leiden tot een haalbaar plan: Het totaaloppervlak met een ‘maximaal laadvermogen’ aan woningen Een gebalanceerde aanpak (kleiner planoppervlak) met een gebalanceerd aantal woningen De maximale ambitiei binnen een zeer beperkt oppervlak. De uitgangspunten voor de scenario’s zijn door de werkgroep van Gemeente Middelburg opgezet en zijn geklankbord met de klankbordgroep extern. Binnen deze drie scenario’s zijn er nog verschillende subscenario’s onderzocht, vanwaaruit de drie sterkste zijn geselecteerd die het best met elkaar te vergelijken zijn. Vervolgens zijn de scenario’s verder uitgewerkt om voor te kunnen leggen in het strategisch beraad en aan de buurt. De drie modellen fungeren als reken- en tekenmodellen. Op basis hiervan zal het B&W een besluit nemen voor een GO / NO-GO en met welk scenario er wordt verdergegaan.
Het plangebied komt volledig beschikbaar voor strategische ingrepen. Op de onderwijslocaties worden significant meer woningen gepositioneerd dan in de andere varianten. Onderzoeken mogelijkheden woningen in combinatie met onderwijs gebouwen. Het onderwijsprogramma kent een ambitieus ontwerp waarbij zo min mogelijk onderwijsgebouwen gerealiseerd worden. Voor elk nieuw programmaonderdeel geldt dat qua bouwhoogte de ruimtelijke limieten worden opzocht (in Middelburg ca. 7 bouwlagen ). De garageboxen kunnen in dit scenario verplaatst maar wel binnen het plangebied. De openbare ruimte wordt zoveel mogelijk hoogwaardig ingericht onder begeleiding van een groen raamwerk en is in volledige synergie ontworpen met alle bouwmassa’s en een slimme logistiek. Ontmoeting is voelbaar op elke hoek van de straat. B: Gebalanceerde aanpak Dit scenario onderzoekt een ruimtelijke opwaardering die effect heeft op een strategisch gedeelte van het hart. Het onderwijs krijgt een kwalitatieve en groene inpassing. De woningbouwopgave wordt in aantallen opgeladen die logischerwijs voortvloeit uit een passende bouwmassa die in positie en hoogte gebalanceerd aansluit op de context. De garageboxen blijven in deze variant gehandhaafd binnen het plangebied.
De herinrichting gaat maximaal slim om met de bestaande openbare ruimte: het scenario gaat eerder uit van één - conceptuele - centrale ingreep die ontwikkelingen aan elkaar rijgt, dan dat er een complete herinrichting wordt getekend. ‘Ontmoeting’ wordt krachtig gefaciliteerd op een beperkt aantal posities in het plan. C: Maximale ambitie op een ‘minimaal plot’ Een scenario die zich richt op een zo klein - topografisch gezien - mogelijke opgave. We gaan in dit scenario uit van de meest compacte oplossing voor de onderwijs- en woningbouwopgave, waarbij clustering van programma een must is. Een nieuwe huiskamer voor de wijk wordt geïntegreerd in deze ‘clustering’ en vormt in combinatie met de andere programmaonderdelen de ultieme ontmoetingsplek. Bouwmassa’s sluiten zoveel mogelijk aan op de huidige bouwhoogtes en de garageboxen worden gehandhaafd. In de openbare inrichting wordt beperkt ingegrepen en wordt uitsluitend ‘puntsgewijs’ verbeterd.
18
Scenario’s +8
+8 6 appartementen x130m2 12 appartementen x 90m2 1 winkelcentrum x 3,200m2
-
+3 +3
+3
14 PP -
+4 90m2
+3
-
winkelcentrum bg, +1 1,600 m2 80 -100 +3woonen
-
+7
6 appartementen x 130m2 12 appartementen x 90m2 1 winkelcentrum x 3,200 m2
+3
-
+3
35 PP PP 40
30 PP
+3
+3
+3
+3
+3 -
+4 +4
-
-
+7 -
8 huizen x 160m2 96 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3
+3 160m2
+4
+7
+4 80m2
+4 100m2 -
72 PP +3
+5 65m2
18 PP
winkels + scholen + buurtcentrum x 14.130m2
+4 x 2,700m2 tot 10,800m2
+8
+3 x 1,110m2 tot 3,330m2
+3
60 PP
62 PP
+3
+3
+3
+3
+3 80m2
+3 100m2 +3 100m2 -
42 appartementen x 65m2 8 appartementen x 100m2
winkels + scholen + buurtcentrum x 14.130m2
+3 65m2
-
+4 x 2,700m2 tot 10,800m2
8 PP
+3 x 1,110 tot 3,330m2
-
+3
+2 80m2
+3 65m2
+3 70m2
24 appartementen x 65m2 6 appartementen x 100m2
+1 - 4 appartementen x 80m2 - 24 appartementen x 70m2 - 12 appartementen x 60 m2 - bg scholen + buurtcentrum x 3,100m2
+3 70m2
+3 60m2
+8
+2 80 m2
+2 70m2
+1 brug 40 PP
+2 70m2
8 PP
25 PP
+4
18 PP
+4
+1
+3
11 PP
+3
+3
8 PP
+3
ISK
+7
8 PP 34 PP
34 PP
23 PP
8 PP
+3 +7
+7 17 PP
+3
+5
+7
- 18 huizen x 160m2 144 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
76 PP
+4 160m2
+3
8 PP
30 huizen x 160m2 60 appartementen x 80m2
+7
+7
+3
Scholen
+3
+3
+3
+2
+4
+3
GSPublisherVersion 554.85.85.100
8 PP
Woningen
+3
+3
47 PP
8 PP
+7
+5
+7
+3
+3
GSPublisherVersion 554.85.85.100
GSPublisherVersion 554.85.85.100
Scholen m. woningen
+1
+1
56 PP
60 PP
21 PP
+1
+3 160m2
+3
+5 65m2
34 PP
+4
24 appartementen x 80m2 - 8 huizen x 160m2
+3
8 huizen x160m2 32 appartementen x 80m2
+8
22 PP
20 PP
+3
winkelcentrum bg + 1 1,600 m2
+3 130m2
130m2 - 4 huizen x 160m2 28 PP - 48 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+4 90m2
o
-
+3
14 PP
L
+8
+1
+1
Winkels m. scholen Openbare ruimte Voetgangersprioriteitsterrein Grasachtige grond
Scenario A
Scenario B
Scenario C 19
Scenarios - vergelijkend overzicht*
Totale grondoppervlak
100,000 m2
76,000 m2
26,000 m2
±275
±225
±95
12.500 m2
12.500 m2
3.000 m2
Winkels
3.000 m2
3.000 m2
3.000 m2
Parkeren
20.000 m2
16.250 m2
6.500 m2
Wonen Onderwijs (Aventurijn/KOW, ISK, CSW)
*Deze getallen geven op basis van reken- en tekenmodel een grove indicatie
20
Scenario A
Totaaloppervlak
21
Scenario A - overzicht +8
+3
+3 +3 +7
- 4 huizen x 160m2 28 PP - 48 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3
+3
62 PP
+3
Woningen -
+7
-
Scholen
8 huizen x 160m2 96 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3 +7
72 PP +3
18 PP
winkels + scholen + buurtcentrum x 14.130m2
Scholen m. woningen +4 x 2,700m2 tot 10,800m2
+8
Winkels
+3 x 1,110m2 tot 3,330m2
34 PP 22 PP
+4
20 PP
21 PP
+1
Ontmoetingsruimte
+3
11 PP
+3
Openbare ruimte 34 PP
23 PP
+3
+7
Voetgangersprioriteitsterrein +7
-
17 PP
- 18 huizen x 160m2 144 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3
Grasachtige grond +7
+7
47 PP
+3
+3 GSPublisherVersion 554.85.85.100
+1
+1
22
Scenario B
Gebalanceerde Aanpak
23
Scenario B - overzicht +8 -
+3
14 PP
6 appartementen x130m2 12 appartementen x 90m2 1 winkelcentrum x 3,200m2
-
+4 90m2
+3
winkelcentrum bg, +1 1,600 m2 80 -100 +3woonen
-
130m2
35 PP PP 40
+3 +3
+4
60 PP +4
-
+3 160m2
+4 +4 80m2
+4 100m2 +5 65m2
8 huizen x160m2 32 appartementen x 80m2
+3
+3
+5 65m2 42 appartementen x 65m2 8 appartementen x 100m2
winkels + scholen + buurtcentrum x 14.130m2 -
+4 x 2,700m2 tot 10,800m2
+8
+3 x 1,110 tot 3,330m2
60 PP 8 PP
25 PP
+4
18 PP
+1
+3
+7
8 PP 34 PP 8 PP +3
+5
+7
76 PP +5
+4 160m2
30 huizen x 160m2 60 appartementen x 80m2
+7
+3
+3
+3 +3 +3
+3
GSPublisherVersion 554.85.85.100
+1
+1
24
Scenario C
Maximale Ambitie op een ‘minimaal plot’
25
Scenario C - overzicht +8 14 PP 6 appartementen x 130m2 12 appartementen x 90m2 1 winkelcentrum x 3,200 m2
-
L
+3
+4 90m2
o
-
-
+3
winkelcentrum bg + 1 1,600 m2
+3 130m2 30 PP
+3 +3 +3
24 appartementen x 80m2 - 8 huizen x 160m2
56 PP
+3
+3 160m2
+3
+3
+3 80m2
+3 100m2 +3 100m2 +3 65m2
-
+3
+2 80m2
+3 65m2
+3 70m2
24 appartementen x 65m2 6 appartementen x 100m2
+1 - 4 appartementen x 80m2 - 24 appartementen x 70m2 - 12 appartementen x 60 m2 - bg scholen + buurtcentrum x 3,100m2
+3 70m2
+3 60m2
+8
+2 80 m2
+2 70m2
+1 brug 40 PP
+2 70m2
8 PP
+4
+3
8 PP
ISK
8 PP
+7 8 PP
8 PP
+2
+4
+3 GSPublisherVersion 554.85.85.100
26
Scenario’s - vergelijkend overzicht* +8
+8 6 appartementen x130m2 12 appartementen x 90m2 1 winkelcentrum x 3,200m2
-
+3 +3
+3
14 PP -
+4 90m2
+3
-
winkelcentrum bg, +1 1,600 m2 80 -100 +3woonen
-
+7
6 appartementen x 130m2 12 appartementen x 90m2 1 winkelcentrum x 3,200 m2
+3
-
+3
35 PP PP 40
30 PP
+3
+3
+3
+3
+3 -
+4 +4
-
-
+7 -
8 huizen x 160m2 96 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3
+3 160m2
+4
+7
+4 80m2
+4 100m2 -
72 PP +3
+5 65m2
18 PP
winkels + scholen + buurtcentrum x 14.130m2
+4 x 2,700m2 tot 10,800m2
+8
+3 x 1,110m2 tot 3,330m2
+3
60 PP
62 PP
+3
+3
+3
+3
+3 80m2
+3 100m2 +3 100m2 -
42 appartementen x 65m2 8 appartementen x 100m2
winkels + scholen + buurtcentrum x 14.130m2
+3 65m2
-
+4 x 2,700m2 tot 10,800m2
8 PP
+3 x 1,110 tot 3,330m2
-
+3
+2 80m2
+3 65m2
+3 70m2
24 appartementen x 65m2 6 appartementen x 100m2
+1 - 4 appartementen x 80m2 - 24 appartementen x 70m2 - 12 appartementen x 60 m2 - bg scholen + buurtcentrum x 3,100m2
+3 70m2
+3 60m2
+8
+2 80 m2
+2 70m2
+1 brug 40 PP
+2 70m2
8 PP
25 PP
+4
18 PP
+4
+1
+3
11 PP
+3
+3
8 PP
+3
ISK
+7
8 PP 34 PP
34 PP
23 PP
8 PP
+3 +7
+7 17 PP
+3
+5
+7
- 18 huizen x 160m2 144 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
76 PP
+4 160m2
+3
8 PP
30 huizen x 160m2 60 appartementen x 80m2
+7
+7
+3
Scholen
+3
+3
+3
+2
+4
+3
GSPublisherVersion 554.85.85.100
8 PP
Woningen
+3
+3
47 PP
8 PP
+7
+5
+7
+3
+3
GSPublisherVersion 554.85.85.100
GSPublisherVersion 554.85.85.100
Scholen m. woningen
+1
+1
56 PP
60 PP
21 PP
+1
+3 160m2
+3
+5 65m2
34 PP
+4
24 appartementen x 80m2 - 8 huizen x 160m2
+3
8 huizen x160m2 32 appartementen x 80m2
+8
22 PP
20 PP
+3
winkelcentrum bg + 1 1,600 m2
+3 130m2
130m2 - 4 huizen x 160m2 28 PP - 48 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+4 90m2
o
-
+3
14 PP
L
+8
+1
+1
Winkels Openbare ruimte Voetgangersprioriteitsterrein Grasachtige grond
Scenario A
Scenario B
Scenario C *De scenario’s geven op basis van reken- en tekenmodel een eerste indicatie
27
Scenario’s - vergelijkend overzicht*
Totale grondoppervlak
100,000 m2
76,000 m2
26,000 m2
±275
±225
±95
12.500 m2
12.500 m2
3.000 m2
Winkels
3.000 m2
3.000 m2
3.000 m2
Parkeren
20.000 m2
16.250 m2
6.500 m2
Wonen Onderwijs (Aventurijn/KOW, ISK, CSW)
*Deze getallen geven op basis van reken- en tekenmodel een grove indicatie
28
Scenario’s - fasering +8
+8
-
+3 +3
+3
-
6 appartementen x130m2 12 appartementen x 90m2 1 winkelcentrum x 3,200m2
14 PP -
+4 90m2
+3
-
winkelcentrum bg, +1 1,600 m2 80 -100 +3woonen
+7
6 appartementen x 130m2 12 appartementen x 90m2 1 winkelcentrum x 3,200 m2
+3
-
+3
35 PP PP 40
30 PP
+3
+3
+3
2 vrije sector woningen +3
-
+7
-
8 huizen x 160m2 96 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
-
-
+3
+3
+3 160m2
+3 80m2
+3 100m2 -
72 PP
1 scholen winkels + scholen + buurtcentrum x 14.130m2
+4 x 2,700m2 tot 10,800m2
+8
+4 65m2
8 huizen x160m2 24 appartementen x 80m2
+3
+3
- 6 appartementen x +4 65m2 70m2 - 24 appartementen x 70m2 - 20 appartementen x 110m2 - bg scholen + buurt+3 centrum x 3,750m2
+3 100m2 -
1 scholen
+3
4 verduurzaming
+4
22 PP
8 PP
21 PP
+1
+3 65m2
-
24 appartementen x 65m2 6 appartementen x 100m2
+3 70m2
+1
+8
18 PP
8 PP
+2 80 m2
+2 70m2
+1 brug
40 PP
+2 70m2
+4
+1
+3
3 mix van vrije en sociale sector woningen + scholen
ISK
+3
+3
+7
- 18 huizen x 160m2 144 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
76 PP
+3
-
+3 160m2
+3
8 PP
30 huizen x 160m2 36 appartementen x 80m2
+3 80m2
+7
8 PP
+2
+4
+3
+3
+3
+3
8 PP
+7
+3
+7
47 PP
+3 60m2
8 PP
34 PP
+3
17 PP
1 scholen
+3
8 PP
3 mix van vrije en sociale sector woningen -
+1 - 4 appartementen x 80m2 - 24 appartementen x 70m2 - 12 appartementen x 60 m2 - bg scholen + buurtcentrum x 3,100m2
+3
+7
+7
+3 70m2
8 PP
25 PP
+4
+3
23 PP
+3
+2 80m2
+3 65m2
+3
+3
11 PP
34 PP
56 PP
60 PP
34 PP
20 PP
+3 100m2
+3
+3
+3
+3 80m2
+2
+8
+3 160m2
+3
+3 65m2
+4
32 appartementen x 65m2 6 appartementen x 100m2
24 appartementen x 80m2 - 8 huizen x 160m2
+3
+4 65m2
+3 110 m2
+3 x 1,110m2 tot 3,330m2
+3
60 PP
+3
+7
-
2 vrije sector woningen +3
18 PP
2 mix van vrije en sociale sector woningen
+3
62 PP
+3
+3
winkelcentrum bg + 1 1,600 m2
+3 130m2
130m2 - 4 huizen x 160m2 28 PP - 48 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+4 90m2
o
-
+3
14 PP
L
+8
+3
+3
+3 GSPublisherVersion 554.85.85.100
+3
+3
GSPublisherVersion 554.85.85.100
5 bos/groen
+1
Scenario A
+1
+3 GSPublisherVersion 554.85.85.100
+1
4 bos/groen
+1
Scenario B
Scenario C 29
Scenarios - fasering Scenario A
Scenario B
Scenario C
Fase 1: bouw van Kindcentrum, hiermee komt ruimte vrij om woningen te bouwen. Fase 2: woningen in duurder segment, daarmee komt financiele ruimte vrij om met fase 3 verder te gaan. Fase 3: Mix van sociale huurwoningen en koopwoningen. Fase 4: Verduurzaming van of rondom Middelburcht Fase 5: Amaliapark biodivers maken
Fase 1: bouw van Kindcentrum, hiermee komt ruimte vrij om woningen te bouwen. Fase 2: woningen in duurder segment, daarmee komt financiele ruimte vrij om met fase 3 verder te gaan. Fase 3: Mix van sociale huurwoningen en koopwoningen. Fase 4: Amaliapark biodivers maken
Fase 1: bouw van Kindcentrum, hiermee komt ruimte vrij om woningen te bouwen. Fase 2: woningen toevoegen (mix van sociale huur en koop)
30
Beoordelingsaspecten Ambitie De sociale cohesie van de wijk wordt versterkt doordat het hart van de Griffioen vergroend, verduurzaamd wordt en er meer ruimte is voor ontmoeting. Parkeren Parkeren wordt zoveel mogelijk aan de randen van het gebied georganiseerd door middel van parkeer(boom)gaarde. Woningen De ambitie om ca 100 sociale huurwoningen in de wijk te realiseren gaat bij scenario A en B lukken. In scenario C worden zoveel mogelijk sociale huurwoningen gerealiseerd. Groen Het hart van de Griffioen stimuleert biodiversiteit. Er is ruimte voor flora en fauna met inheemse planten- en diersoorten.
liseerd worden, worden zo duurzaam mogelijk. Mogelijk wordt het buitengebied van Middelburg ingezet voor het oogsten van bouwmaterialen. Het gebruik van natuurlijke en biobaesd bouwmateiralen wordt gestimuleerd. Sociale cohesie In de wijk wordt een buurtkamer gerealiseerd voor het stimuleren van ontmoetingen en activiteiten in de wijk. Er is ook ruimte voor buurtvoorzieningen. Gezondheid Het welzijn van de buurt is zeer belangrijk. De demografie laat zien dat er veel ouderen in de wijk wonen. Er is behoefte aan zorgwoningen. Beweging wordt gestimuleerd door beweegpaden. Zo mogelijk wordt er een voedselbos gerealiseerd voor het oogsten In alle gevallen wordt de herinrichting openbaar gebied rondom Middelburcht en Alexia als optionele kostenpost meegenomen. Ditzelfde geldt voor plot Aldi. Conclusie was dat de Aldi weet dat ze over ca. 10 jaar weer wat moeten met deze locatie en ze willen graag meedenken. Ook in varianten als het verplaatsen naar een (tijdelijke) locatie elders in de buurt. Dan lijkt een totale renovatie eerder haalbaar dan op basis van de huidige situatie compromissen te sluiten.).
Duurzaamheid Het hart van de Griffioen wordt de duurzaamste wijk van Zeeland; de aspecten natuurinclusiviteit, sociale cohesie, klimaatadaptiviteit en biobased bouwen zijn zeer belangrijke aspecten. De woningen die gerea-
31
Beoordelingsaspecten Kenmerken Extra woningen [aantal] Openbaar gebied heringericht [m2] Extra groen [m2] of bomen
Ontmoetingsruimte [m2]
Grondexploitatie [€]
A: Maximaal laadvermogen
B: Gebalanceerde aanpak
C: Maximale ambitie op een 'minimaal plot'
275 100.000
225 76.000
95 25.000
In dit scenario wordt het meeste groen toegevoegd. Er worden verbindingen gelegd met het Amaliapark en griEioen II. Het gebied tussen de Middelburcht en Hof ’t Seys wordt getransformeerd in een prettig parkachtig landschap; het plangebied wordt over het totaaloppervlak vergroend. Er is een buurtkamer (binnen) en overige ontmoetingsplekken buiten worden door het plangebied verspreid. Scenario A vergt hoge investeringen, doordat de openbare ruimte in het hele plangebied opnieuw wordt ingericht en alle schoolgebouwen volledig worden gesloopt (hoge afboekwaarde). Tegelijkertijd kent scenario A een hoge verdiencapaciteit, omdat een groot deel van het gebied vrijkomt voor woningbouw en maatschappelijke en commerciële voorzieningen.
In dit scenario wordt een gedeelte van het plangebied vergroend. De belangrijke aandachtspunten zoals het gebied tussen de Middelburcht en Hof ’t Seys worden niet aangepakt.
In dit scenario is er zeer weinig ruimte voor vergroening of het toevoegen van bomen.
Er is een buurtkamer (binnen) en overige ontmoetingsplekken buiten worden door het plangebied verspreid. In scenario B is de benodigde investering lager dan in A, doordat een deel van het plangebied ongemoeid blijft. Echter zijn de opbrengsten ook lager dan in A, doordat in dit plan minder woningen passen. Dit is een versterkt eEect doordat t.o.v. scenario A het aantal koopwoningen daalt en het aantal sociale huurwoningen niet. Met name hierdoor is scenario B het minst gunstig.
Er is een ontmoetingsruimte.
In scenario C wordt slechts een deel van het plangebied getransformeerd. De investeringen liggen aanzienlijk lager doordat een beperkt deel van de openbare ruimte wordt verbeterd en de CSW blijft staan. De grondopbrengsten zijn laag doordat veel minder woningen kunnen worden gerealiseerd, en met uitgangspunt om het woningprogramma eerst te vullen met sociale huurwoningen, slechts enkele koopwoningen. Dit scenario kent wel het kleinste verlies.
enkele koopwoningen. Dit scenario kent wel het kleinste verlies.
Opstalexploitatie [€]
en overige ontmoetingsplekken buiten worden door het plangebied verspreid. Binnen de overeengekomen bandbreedte, meest gunstig
Beoordelingsaspecten Grondexploitatie [€]
Kenmerken Kwaliteit Extra woningen [aantal] Ambitie gebied Openbaar heringericht [m2] Extra groen [m2] of bomen
Ontmoeten Gemotoriseerd verkeer Ontmoetingsruimte [m2]
Opstalexploitatie [€]
Grondexploitatie [€]
Langzaam verkeer Kwaliteit Ambitie Vergroening Draagvlak
Grootste grondexploitatie, maar ooklaadvermogen de meeste A: Maximaal opbrengsten. 250-300 In dit scenario worden de 100.000 kansen en aandachtspunten om dehet In aangegrepen dit scenario wordt maximale ambitie over hetEr meeste groen toegevoegd. totaaloppervlak te bereiken: worden verbindingen gelegd met het Amaliapark en griGioen II. Het gebied tussen Ontmoeten krijgt ruimte de Middelburcht en Hofop ’t verschillende plekken in het Seys wordt getransformeerd in een plangebied. prettig parkachtig Het gebied wordt autoluw landschap; het plangebied gemaaktwordt door over het totaaloppervlak vergroend. parkeer(boom)gaardes aan de randen van het plangebied Er is een buurtkamer (binnen) te realiseren. Er is een en overige acceptabele afstand ontmoetingsplekkentussen buiten wonen parkeren. Er loopt wordenendoor het plangebied een karrespoor door het verspreid. plangebied voor incidenteel Binnen de overeengekomen verkeer. Clustering vangunstig bandbreedte, meest scholen en voorzieningen is een aandachtspunt voor Grootste grondexploitatie, verkeer enook verkeersveiligheid. maar de meeste Het scenario is besproken opbrengsten. met de verkeerskundige. Er zijn ruimvoldoende fiets en door het Inwandelpaden dit scenario worden de plangebied.
kansen en aandachtspunten Maximaal aangegrepen om de maximale ambitie over het Zowel uit de klankbordgroep totaaloppervlak te bereiken: als uit de buurtbijeenkomst kwamen vooral signalen om
en overige ontmoetingsplekken buiten worden door het plangebied verspreid. Binnen de overeengekomen bandbreedte, meest ongunstige scenario Grote grondexploitatie maar minder opbrengsten B:veel Gebalanceerde aanpak
175 In dit scenario wordt een deel 76.000 van de ambitie gerealiseerd. Een belangrijk van de In dit scenariodeel wordt een aandachtspunten (gebied gedeelte van het plangebied tussen Hof ’t Seys en vergroend. De belangrijke Middelburcht worden aandachtspunten zoalsniet het aangepakt) gebied tussen de Ontmoeten krijgt ruimte op Middelburcht en Hof ’t Seys een aantal plekken in het worden niet aangepakt. plangebied. Het gebied wordt autoluw gemaakt door parkeer(boom)gaardes aan de randen van het plangebied Er is een buurtkamer (binnen) te realiseren. Er is een en overige acceptabele afstand ontmoetingsplekken tussen buiten wonen en parkeren. Er loopt worden door het plangebied een karrespoor door het verspreid. plangebied voor incidenteel Binnen de overeengekomen verkeer. bandbreedte, meest ongunstige scenario Grote grondexploitatie maar veel minder opbrengsten Er zijn voldoende fiets- en wandelpaden door hetdeel In dit scenario wordt een plangebied. van de ambitie gerealiseerd. Ruim Een voldoende belangrijk deel van de aandachtspunten (gebied De gebalanceerde tussen Hof ’t Seys en woningopzet wordt inniet dit Middelburcht worden scenario gewaardeerd. aangepakt)
Binnen de overeengekomen bandbreedte, ongunstig scenario Kleinere grondexploitatie maar ook minderop een C: Maximale ambitie opbrengsten. 'minimaal plot' 95 In dit scenario 25.000wordt een minimale ambitie In dit gerealiseerd. scenario is er zeer weinig ruimte voor vergroening of het toevoegen van bomen. Ontmoeten krijgt op een plek ruimte in het plangebied. De plot is vrij beperkt waardoor er weinig eGect is op gemotoriseerd verkeer. Er is een ontmoetingsruimte.
Binnen de overeengekomen bandbreedte, ongunstig scenario Kleinere grondexploitatie maar ook minder opbrengsten. Er zijn weinig fiets- en wandelpaden door het In dit scenario wordt een plangebied. minimale ambitie Nauwelijks eGect gerealiseerd. Dit scenario wordt als te klein 33 ervaren. en niet eGectief
een aandachtspunt voor verkeer en verkeersveiligheid. Het scenario is besproken met de verkeerskundige. Er zijn ruimvoldoende fiets en wandelpaden door het plangebied. Maximaal A: Maximaal laadvermogen
Beoordelingsaspecten Langzaam verkeer Vergroening Draagvlak Kenmerken Extra woningen [aantal] Openbaar gebied heringericht [m2] Extra groen [m2] of bomen
Primair onderwijs Voortgezet onderwijs
Ontmoetingsruimte [m2] Woongoed
Wijkteam Opstalexploitatie [€]
Grondexploitatie [€] Financiën Grondexploitatie Kwaliteit Ambitie Opstalexploitatie
Zowel uit de klankbordgroep als uit de buurtbijeenkomst 250-300 kwamen vooral signalen om 100.000 met dit scenario verder te gaan. Om het meeste eGect In dit scenario wordt het te behalen moet het hele meeste groen toegevoegd. Er plangebied worden gelegd worden verbindingen aangepakt. met het Aandachtspunten Amaliapark en zijn de hoogte van bouwblokken ofde CSW in griGioen II. Heten gebied tussen hetdeplangebied blijft. Middelburcht en Hof ’t Nieuwe positie aventurijn Seys wordt getransformeerd akkord. Clustering met CSW in een prettig parkachtig islandschap; een aandachtspunt. het plangebied Niet aanwezig bij wordt over het klankbordgroep. Nog in totaaloppervlak vergroend. beraad. (binnen) Er is een buurtkamer Sociale enhuurwoningen overige worden gerealiseerd. ontmoetingsplekken buiten worden door het plangebied verspreid. Het meest eGectieve Binnen de overeengekomen scenario. Hoogte en gunstig locatie bandbreedte, meest CSW zijn aandachtspunten. Grootste grondexploitatie, Ditmaar is hetook meest gunstige de meeste scenario opbrengsten. De grondexploitatie is in dit scenario het hoogst omdat het In ditvolledige scenarioplangebied worden de wordt aangepakt. M kansen en aandachtspunten Dooraangegrepen het toevoegen omvan de een siginficant aantal woningen maximale ambitie over het wordt de opstalexploitatie totaaloppervlak te bereiken: zeer gunstig.
Er worden 100 sociale woningen
Er zijn voldoende fiets- en wandelpaden door het plangebied. Ruim voldoende B: Gebalanceerde aanpak De gebalanceerde woningopzet 175wordt in dit scenario76.000 gewaardeerd. In dit scenario wordt een gedeelte van het plangebied vergroend. De belangrijke aandachtspunten zoals het gebied tussen de Middelburcht en Hof ’t Seys Nieuwe positie akkoord voor worden niet aangepakt. Aventurijn. Clustering met CSW is een aandachtspunt. Niet aanwezig bij klankbordgroep. Nog in beraad. (binnen) Er is een buurtkamer Sociale enhuurwoningen overige worden gerealiseerd. ontmoetingsplekken buiten worden door het plangebied verspreid. Geen voorkeur Binnen de overeengekomen bandbreedte, meest ongunstige scenario Grote grondexploitatie maar Dit is het meest ongunstige veel minder opbrengsten scenario De grondexploitatie is in dit scenario een gemiddelde omdat een groot deeleen vandeel het In dit scenario wordt plangebied wordt aangepakt. van de ambitie gerealiseerd. Doordat de helft Een belangrijk deelvan vandede woningen sociale aandachtspunten (gebied huurwoningen tussen Hof ’t Seys en Middelburcht worden niet aangepakt)
Er zijn weinig fiets- en wandelpaden door het plangebied. Nauwelijks eGectop een C: Maximale ambitie 'minimaal plot' Dit scenario wordt als te klein en niet eGectief 95 ervaren. 25.000 In dit scenario is er zeer weinig ruimte voor vergroening of het toevoegen van bomen. Nieuwe positie akkoord voor Aventurijn. Geen stakeholder in dit scenario Er is een ontmoetingsruimte. Een gedeelte van de verwachte aantal huurwoningen kan worden gerealiseerd. Geen voorkeur Binnen de overeengekomen bandbreedte, ongunstig scenario Kleinere grondexploitatie Dit ismaar een ook minder gunstig minder scenario opbrengsten. Kleinste scenario dus de grondexploitatie is het meest gunstigwordt een In dit scenario minimale ambitie Kleinste scenario dus de gerealiseerd. opbrengsten het minst gunstig.
34
Kanttekeningen Ambitie CSW Er is nog onduidelijkheid over de ambiitie van CSW. Het schoolbestuur is in beraad om toekomstplannen te maken die effect kunnen hebben op de ontwikkelingen van het Hart van Griffioen. Energienet Er is door Gemeente en provincie een onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor het aanleggen van een energie/warmtenet. Dit kan de duurzaamheid van de wijk en omliggende wijken bevorderen. Privaat eigendom De medewerking van het private eigendom (zoals Middelburcht) wordt opgezocht om gezamelijk op te trekken in de ontwikkelingen van de scenario’s.
36
Informatiebijeenkomst 27 november 2024
37
Informatiebijeenkomst scenario A
Aandachtspunten die genoemd werden: Duidelijkheid over locatie en ambitie CSW is heel bepalend voor het plangebied. Clustering scholen is aandachtspunt Belangrijk om gehele plangebied aan te pakken, voorkeur voor scenario A Hoogte bouwmassa’s is aandachtspunt Levendigheid/voorzieningen/vergroening/ reuring in de wijk Verkeersveiligheid
38
Informatiebijeenkomst scenario B
Aandachtspunten die genoemd werden: Duidelijkheid over locatie en ambitie CSW is heel bepalend voor het plangebied. Clustering scholen is aandachtspunt Scenario B is wenselijker wat betreft hoogte bebouwing Levendigheid/voorzieningen/vergroening/ reuring in de wijk Bereikbaarheid
39
Informatiebijeenkomst scenario C
Aandachtspunten die genoemd werden: Scenario C te klein, voldoet niet aan ver wachtingen ambitieniveau Meer aandacht voor groen Seniorenwoningen
40
Conclusie en advies Op basis van het onderzoek dat is uitgevoerd, adviseren we B&W om voor de totaalaanpak van scenario A te gaan. Dit scenario ligt in lijn met wat op 14 februari 2023 is gepresenteerd. Dit scenario sluit het beste aan bij de ambitie en doelstellingen uit de omgevingsvisie Middelburg en voegt het meeste kwaliteit toe. Wat betreft ambitie alswel wat betreft financiën is dit het meest gunstige scenario. Op alle aspecten (woningopgave, financieel, verduurzaming, vergroening/sociale cohesie) wordt hiermee een grote verbetering aangebracht. Tijdens de informatiebijeenkomst op 28 november 2024 werd scenario A het meest omarmd door zowel buurt en het wijkteam. Dit scenario was ook volgens de klankbordgroep het meest interessant. Wanneer er een GO is op het scenario, zal het plan nog nader uitgewerkt moeten worden naar een Voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan (VOSP), met aandacht voor de bouwhoogte en verkeer. In 2025 kan het plan verder uitgewerkt worden naar een Definitief ontwerp stedenbouwkundig plan (DOSP).
41
Volgende fasen Ambitie Visie Structuurplan Concept VOSP stedenbouwplan/haalbaarheid onderzoek scenario’s Besluit Go / No go VOSP nadere uitwerking DOSP BKP en inrichtingsplan Bestemmingsplanvisie en motivatie Supervisie en ontwikkeling
42
Bijlagen
43
Scenario A
Totaaloppervlak
44
Scenario A - overzicht +8
+3
+3 +3 +7
- 4 huizen x 160m2 28 PP - 48 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3
+3
62 PP
+3
Woningen -
+7
-
Scholen
8 huizen x 160m2 96 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3 +7
72 PP +3
18 PP
winkels + scholen + buurtcentrum x 14.130m2
Scholen m. woningen +4 x 2,700m2 tot 10,800m2
+8
Winkels
+3 x 1,110m2 tot 3,330m2
34 PP 22 PP
+4
20 PP
21 PP
+1
Ontmoetingsruimte
+3
11 PP
+3
Openbare ruimte 34 PP
23 PP
+3
+7
Voetgangersprioriteitsterrein +7
-
17 PP
- 18 huizen x 160m2 144 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3
Grasachtige grond +7
+7
47 PP
+3
+3 GSPublisherVersion 554.85.85.100
+1
+1
45
A.1: Het plangebied komt volledig beschikbaar voor strategische ingrepen.
46
A.2: De garageboxen worden opgenomen als open parkeerplaatsen binnen de scenario-plotgrens.
X
47
PP
A.3a: Het onderwijsprogramma kent een ambitieus ontwerp waarbij zo min mogelijk onderwijsgebouwen gerealiseerd worden.
Woningen Scholen
48
A.3b: Het onderwijsprogramma kent een ambitieus ontwerp waarbij zo min mogelijk onderwijsgebouwen gerealiseerd worden. Op de onderwijslocaties worden significant meer woningen in combinatie met onderwijs gebouwen.
Woningen Scholen
49
A.3c: Het onderwijsprogramma kent een ambitieus ontwerp waarbij zo min mogelijk onderwijsgebouwen gerealiseerd worden. Op de onderwijslocaties worden significant meer woningen in combinatie met onderwijs gebouwen.
Woningen Scholen Winkels bg
50
A.4: Voor elk nieuw programmaonderdeel geldt dat qua bouwhoogte de
+8
ruimtelijke limieten worden opzocht (in Middelburg ca. 7 bouwlagen).
+3
+3 +3 +7
-
+3
- 4 huizen x 160m2 48 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3
+3
-
+7 -
8 huizen x 160m2 96 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3 +7
+3
winkels + scholen + buurtcentrum x 14.130m2
+4 x 2,700m2 tot 10,800m2
+8
+4
+3 x 1,110m2 tot 3,330m2
+1 +3
+3
+3 +7
+7 -
- 18 huizen x 160m2 144 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3 +7 +7
+3
+3
+1
+1
Woningen Scholen Winkels bg
51
A.5: De openbare ruimte is van hoge kwaliteit, passend binnen het groene
+8
kader en in synergie met bouwmassa’s en slimme logistiek.
+3
+3 +3 +7
- 4 huizen x 160m2 28 PP - 48 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3
+3
62 PP
+3
-
+7 -
8 huizen x 160m2 96 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3 +7
72 PP +3
18 PP
winkels + scholen + buurtcentrum x 14.130m2
+4 x 2,700m2 tot 10,800m2
+8
+3 x 1,110m2 tot 3,330m2
34 PP 22 PP
+4
20 PP
21 PP
+1
+3
11 PP
+3
34 PP 23 PP +3 +7
+7 17 PP
- 18 huizen x 160m2 144 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3 +7 +7
47 PP
+3
+3 GSPublisherVersion 554.85.85.100
+1
+1
Openbare ruimte Voetgangersprioriteitsterrein Grasachtige grond
52
A.5: De openbare ruimte is van hoge kwaliteit, passend binnen het groene
+8
kader en in synergie met bouwmassa’s en slimme logistiek.
+3
+3 +3 +7
- 4 huizen x 160m2 28 PP - 48 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3
+3
62 PP
+3
-
+7 -
8 huizen x 160m2 96 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3 +7
72 PP +3
18 PP
winkels + scholen + buurtcentrum x 14.130m2
+4 x 2,700m2 tot 10,800m2
+8
+3 x 1,110m2 tot 3,330m2
34 PP 22 PP
+4
20 PP
21 PP
+1
+3
11 PP
+3
34 PP 23 PP +3 +7
+7 17 PP
- 18 huizen x 160m2 144 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3 +7 +7
47 PP
+3
+3 GSPublisherVersion 554.85.85.100
+1
+1
Bestaand groen
53
A.6: Ontmoeting is voelbaar op elke hoek van de straat.
+8
+3
+3 +3 +7
- 4 huizen x 160m2 28 PP - 48 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3
+3
62 PP
+3
-
+7 -
8 huizen x 160m2 96 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3 +7
72 PP +3
18 PP
winkels + scholen + buurtcentrum x 14.130m2
+4 x 2,700m2 tot 10,800m2
+8
+3 x 1,110m2 tot 3,330m2
34 PP 22 PP
+4
20 PP
21 PP
+1
+3
11 PP
+3
34 PP 23 PP +3 +7
+7 17 PP
- 18 huizen x 160m2 144 appartementen x 70m2 met gedeelde bg
+3 +7 +7
47 PP
+3
+3 GSPublisherVersion 554.85.85.100
+1
+1
Ontmoetingsruimte
54
Scenario B
Gebalanceerde Aanpak
55
Scenario B - overzicht +8 -
+3
-
14 PP
6 appartementen x130m2 12 appartementen x 90m2 1 winkelcentrum x 3,200m2
+4 90m2
+3
winkelcentrum bg, +1 1,600 m2 80 -100 +3woonen
130m2
35 PP PP 40
+3 +3
+3
60 PP +3
-
+3 160m2
+3 +3 80m2
+3 100m2 +4 65m2
8 huizen x160m2 24 appartementen x 80m2
+3
+3
+4 65m2
+3 65m2
+4
32 appartementen x 65m2 6 appartementen x 100m2
- 6 appartementen x +4 65m2 70m2 - 24 appartementen x 70m2 - 20 appartementen x 110m2 - bg scholen + buurt+3 centrum x 3,750m2
+3 110 m2
+3 +3 +3
+1
+2
+8
60 PP 8 PP
25 PP
+4
18 PP
+1
+3
+3
8 PP 34 PP
+3
8 PP +3
+7
76 PP
+3 +3
-
+3 160m2
30 huizen x 160m2 36 appartementen x 80m2
+3 80m2
+3 +3
+3
+3 +3 +3
+3
GSPublisherVersion 554.85.85.100
+1
+1
56
B.1: Ruimtelijke opwaardering die effect heeft op een strategisch gedeelte van het hart.
57
B.2a: De scholen krijgen een kwalitatieve en groene inpassing.
8 PP
18 PP
ISK
8 PP 34 PP 8 PP
GSPublisherVersion 554.85.85.100
Scholen
58
B.3a: De woningbouwopgave wordt in aantallen opgeladen die logischerwijs voortvloeit uit een passende bouwmassa die in positie en hoogte gebalanceerd aansluit op de context.
8 PP
18 PP
ISK
8 PP 34 PP 8 PP
GSPublisherVersion 554.85.85.100
Woningen Scholen Scholen m. woningen
59
B.4a: De garageboxen blijven in deze variant gehandhaafd binnen het plangebied en worden opgetopt.
8 PP
18 PP
ISK
8 PP 34 PP 8 PP
GSPublisherVersion 554.85.85.100
Woningen Scholen Scholen m. woningen
60
B.5a: Maximaal slim om met de bestaande openbare ruimte: één - con-
+8
ceptuele - centrale ingreep die ontwikkelingen aan elkaar rijgt, dan dat er een complete herinrichting.
-
+3
15 PP
12 appartementen x 90m2 6 appartementen x 130m2 1 winkelcentrum x 3,200 m2
+4 90m2
+3
winkelcentrum bg, +1 80 -100 1,600 m2 +3woonen
130m2 40 PP
+3 +3
+3 33 PP
+3 +3 160m2
+3 +3 80m2
-
9 huizen x160m2 16 appartementen x 80m2 met gedeelde bg
+3 100m2
+3
+3 52 PP
+3 5m2 +2 90m2
+3 130m2 +3 65m2
+3 70m2
7 PP -
+8
-
24 appartementen x 65m2 6 appartementen x 100m2 3 appartementen x 130m2
-
2 appartementen x 100m2 4 appartementen x 90m2 32 appartementen x +2 70m2 - 6 appartementen x 65m2 90m2 +2 - bg scholen + 100m2 +2 buurtcentrum x 2,950m2 100m2 -
-
+3 70m2 +2 65m2
8 PP
23 PP
+4
18 PP
+1
+3 ISK +3 90m2 8 PP
-
12 appartementen x 90m2 - bg scholen + buurtcentrum x 650m2
34 PP 8 PP
+3 100m2
+7 +4 70m2 20 PP
36 appartementen x 100m2 - 18 appartementen x 70m2 - bg +1 scholen x 11,440 m2
+4 100m2
+3 100m2
-
+3 100m2 +2 70m2
+3 100m2 +2 70m2
+4 70m2 +3 100m2
80 PP
+3 GSPublisherVersion 554.85.85.100
+1
+1
Openbare ruimte Voetgangersprioriteitsterrein Grasachtige grond
61
B.5a: Maximaal slim om met de bestaande openbare ruimte: één - con-
+8
ceptuele - centrale ingreep die ontwikkelingen aan elkaar rijgt, dan dat er een complete herinrichting.
-
+3
15 PP
12 appartementen x 90m2 6 appartementen x 130m2 1 winkelcentrum x 3,200 m2
+4 90m2
+3
winkelcentrum bg, +1 80 -100 1,600 m2 +3woonen
130m2 40 PP
+3 +3
+3 33 PP
+3 +3 160m2
+3 +3 80m2
-
9 huizen x160m2 16 appartementen x 80m2 met gedeelde bg
+3 100m2
+3
+3 52 PP
+3 5m2 +2 90m2
+3 130m2 +3 65m2
+3 70m2
7 PP -
+8
-
24 appartementen x 65m2 6 appartementen x 100m2 3 appartementen x 130m2
-
2 appartementen x 100m2 4 appartementen x 90m2 32 appartementen x +2 70m2 - 6 appartementen x 65m2 90m2 +2 - bg scholen + 100m2 +2 buurtcentrum x 2,950m2 100m2 -
-
+3 70m2 +2 65m2
8 PP
23 PP
+4
18 PP
+1
+3 ISK +3 90m2 8 PP
-
12 appartementen x 90m2 - bg scholen + buurtcentrum x 650m2
34 PP 8 PP
+3 100m2
+7 +4 70m2 20 PP
36 appartementen x 100m2 - 18 appartementen x 70m2 - bg +1 scholen x 11,440 m2
+4 100m2
+3 100m2
-
+3 100m2 +2 70m2
+3 100m2 +2 70m2
+4 70m2 +3 100m2
80 PP
+3 GSPublisherVersion 554.85.85.100
+1
+1
Bestaand groen
62
B.6a: ‘Ontmoeting’ wordt krachtig gefaciliteerd op een beperkt aantal po-
+8
sities in het plan.
-
+3
15 PP
12 appartementen x 90m2 6 appartementen x 130m2 1 winkelcentrum x 3,200 m2
+4 90m2
+3
winkelcentrum bg, +1 80 -100 1,600 m2 +3woonen
130m2 40 PP
+3 +3
+3 33 PP
+3 +3 160m2
+3 +3 80m2
-
9 huizen x160m2 16 appartementen x 80m2 met gedeelde bg
+3 100m2
+3
+3 52 PP
+3 5m2 +2 90m2
+3 130m2 +3 65m2
+3 70m2
7 PP -
+8
-
24 appartementen x 65m2 6 appartementen x 100m2 3 appartementen x 130m2
-
2 appartementen x 100m2 4 appartementen x 90m2 32 appartementen x +2 70m2 - 6 appartementen x 65m2 90m2 +2 - bg scholen + 100m2 +2 buurtcentrum x 2,950m2 100m2 -
-
+3 70m2 +2 65m2
8 PP
23 PP
+4
18 PP
+1
+3 ISK +3 90m2 8 PP
-
12 appartementen x 90m2 - bg scholen + buurtcentrum x 650m2
34 PP 8 PP
+3 100m2
+7 +4 70m2 20 PP
36 appartementen x 100m2 - 18 appartementen x 70m2 - bg +1 scholen x 11,440 m2
+4 100m2
+3 100m2
-
+3 100m2 +2 70m2
+3 100m2 +2 70m2
+4 70m2 +3 100m2
80 PP
+3 GSPublisherVersion 554.85.85.100
+1
+1
Ontmoetingsruimte
63
B.2b: De scholen krijgen een kwalitatieve en groene inpassing. De CSW beweegt zich buiten de projectgrenzen. 80 -100 woonen
35 PP
8 PP
18 PP
8 PP 34 PP 8 PP
GSPublisherVersion 554.85.85.100
Scholen
64
B.3b: De woningbouwopgave wordt in aantallen opgeladen die logischerwijs voortvloeit uit een passende bouwmassa die in positie en hoogte gebalanceerd aansluit op de context.
80 -100 woonen
35 PP
8 PP
18 PP
8 PP 34 PP 8 PP
GSPublisherVersion 554.85.85.100
Woningen Scholen Scholen m. woningen
65
B.4b: De garageboxen blijven in deze variant gehandhaafd binnen het plangebied en worden opgetopt. 80 -100 woonen
35 PP
8 PP
18 PP
8 PP 34 PP 8 PP
GSPublisherVersion 554.85.85.100
Woningen Scholen Scholen m. woningen
66
B.5b: Maximaal slim omgaan met de bestaande openbare ruimte: één -
+8
conceptuele - centrale ingreep die ontwikkelingen aan elkaar rijgt.
-
+3
-
14 PP
6 appartementen x130m2 12 appartementen x 90m2 1 winkelcentrum x 3,200m2
+4 90m2
+3
winkelcentrum bg, +1 1,600 m2 80 -100 +3woonen
130m2
35 PP PP 40
+3 +3
+3
60 PP +3
-
+3 160m2
+3 +3 80m2
+3 100m2 +4 65m2
8 huizen x160m2 24 appartementen x 80m2
+3
+3
+4 65m2
+3 65m2
+4
32 appartementen x 65m2 6 appartementen x 100m2
- 6 appartementen x +4 65m2 70m2 - 24 appartementen x 70m2 - 20 appartementen x 110m2 - bg scholen + buurt+3 centrum x 3,750m2
+3 110 m2
+3 +3 +3
+1
+2
+8
60 PP 8 PP
25 PP
+4
18 PP
+1
+3
+3
8 PP 34 PP
+3
8 PP +3
+7
76 PP
+3 +3
-
+3 160m2
30 huizen x 160m2 36 appartementen x 80m2
+3 80m2
+3 +3
+3
+3 +3 +3
+3
GSPublisherVersion 554.85.85.100
+1
+1
Openbare ruimte Voetgangersprioriteitsterrein Grasachtige grond
67
B.5b: Maximaal slim omgaan met de bestaande openbare ruimte: één -
+8
conceptuele - centrale ingreep die ontwikkelingen aan elkaar rijgt.
-
+3
-
14 PP
6 appartementen x130m2 12 appartementen x 90m2 1 winkelcentrum x 3,200m2
+4 90m2
+3
winkelcentrum bg, +1 1,600 m2 80 -100 +3woonen
130m2
35 PP PP 40
+3 +3
+3
60 PP +3
-
+3 160m2
+3 +3 80m2
+3 100m2 +4 65m2
8 huizen x160m2 24 appartementen x 80m2
+3
+3
+4 65m2
+3 65m2
+4
32 appartementen x 65m2 6 appartementen x 100m2
- 6 appartementen x +4 65m2 70m2 - 24 appartementen x 70m2 - 20 appartementen x 110m2 - bg scholen + buurt+3 centrum x 3,750m2
+3 110 m2
+3 +3 +3
+1
+2
+8
60 PP 8 PP
25 PP
+4
18 PP
+1
+3
+3
8 PP 34 PP
+3
8 PP +3
+7
76 PP
+3 +3
-
+3 160m2
30 huizen x 160m2 36 appartementen x 80m2
+3 80m2
+3 +3
+3
+3 +3 +3
+3
GSPublisherVersion 554.85.85.100
+1
+1
Bestaand groen
68
B.6b: ‘Ontmoeting’ wordt krachtig gefaciliteerd op een beperkt aantal po-
+8
sities in het plan.
-
+3
-
14 PP
6 appartementen x130m2 12 appartementen x 90m2 1 winkelcentrum x 3,200m2
+4 90m2
+3
winkelcentrum bg, +1 1,600 m2 80 -100 +3woonen
130m2
35 PP PP 40
+3 +3
+3
60 PP +3
-
+3 160m2
+3 +3 80m2
+3 100m2 +4 65m2
8 huizen x160m2 24 appartementen x 80m2
+3
+3
+4 65m2
+3 65m2
+4
32 appartementen x 65m2 6 appartementen x 100m2
- 6 appartementen x +4 65m2 70m2 - 24 appartementen x 70m2 - 20 appartementen x 110m2 - bg scholen + buurt+3 centrum x 3,750m2
+3 110 m2
+3 +3 +3
+1
+2
+8
60 PP 8 PP
25 PP
+4
18 PP
+1
+3
+3
8 PP 34 PP
+3
8 PP +3
+7
76 PP
+3 +3
-
+3 160m2
30 huizen x 160m2 36 appartementen x 80m2
+3 80m2
+3 +3
+3
+3 +3 +3
+3
GSPublisherVersion 554.85.85.100
+1
+1
Ontmoetingsruimte
69
Scenario C
Maximale Ambitie op een ‘minimaal plot’
70
Scenario C - overzicht +8 14 PP 6 appartementen x 130m2 12 appartementen x 90m2 1 winkelcentrum x 3,200 m2
-
L
+3
+4 90m2
o
-
-
+3
winkelcentrum bg + 1 1,600 m2
+3 130m2 30 PP
+3 +3 +3
24 appartementen x 80m2 - 8 huizen x 160m2
56 PP
+3
+3 160m2
+3
+3
+3 80m2
+3 100m2 +3 100m2 +3 65m2
-
+3
+2 80m2
+3 65m2
+3 70m2
24 appartementen x 65m2 6 appartementen x 100m2
+1 - 4 appartementen x 80m2 - 24 appartementen x 70m2 - 12 appartementen x 60 m2 - bg scholen + buurtcentrum x 3,100m2
+3 70m2
+3 60m2
+8
+2 80 m2
+2 70m2
+1 brug 40 PP
+2 70m2
8 PP
+4
+3
8 PP
ISK
8 PP
+7 8 PP
8 PP
+2
+4
+3 GSPublisherVersion 554.85.85.100
71
C.1: Een scenario die zich richt op een zo klein - topografisch gezien - mogelijke opgave.
72
C.2: We gaan in dit scenario uit van de meest compacte oplossing voor de onderwijs- en woningbouwopgave, waarbij clustering van programma een must is.
Woningen Scholen Scholen m. woningen
73
C.3: Een nieuwe huiskamer voor de wijk wordt geïntegreerd in deze ‘clustering’ en vormt in combinatie met de andere programmaonderdelen de ultieme ontmoetingsplek.
Woningen Scholen Scholen m. woningen Buurtkamer m. sch. Ontmoetingsruimte
74
C.4: Bouwmassa’s sluiten zoveel mogelijk aan op de huidige bouwhoogtes
+8
en de garageboxen worden gehandhaafd.
14 PP -
+3
-
6 appartementen x 130m2 12 appartementen x 90m2 1 winkelcentrum x 3,200 m2
+4 90m2
+3
winkelcentrum bg + 1 1,600 m2
+3 130m2 30 PP
+3 +3 +3
24 appartementen x 80m2 - 8 huizen x 160m2
56 PP
+3
+3 160m2
+3 +3 80m2
+3 +3 65m2
+3 100m2 +3 100m2 - 24 appartementen x 65m2 - 6 appartement+3 en x 100m2 65m2
+3 70m2
+8
+3
+2 80m2 +3 70m2 +1 - 4 appartementen x 80m2 - 24 appartementen x 70m2 - 12 appartementen x 60 m2 - bg scholen + buurtcentrum x 3,100m2 +3 60m2
+2 80 m2
+2 70m2
+1 brug 40 PP
+2 70m2
+4
+3
+7
+2
+4
+3
75
C.5: In de openbare inrichting wordt beperkt ingegrepen en wordt uitslui-
+8
tend ‘puntsgewijs’ verbeterd.
14 PP 6 appartementen x 130m2 12 appartementen x 90m2 1 winkelcentrum x 3,200 m2
-
L
+3
+4 90m2
o
-
-
+3
winkelcentrum bg + 1 1,600 m2
+3 130m2 30 PP
+3 +3 +3
24 appartementen x 80m2 - 8 huizen x 160m2
56 PP
+3
+3 160m2
+3
+3
+3
+2 80m2
+3 65m2
+3 80m2
+3 100m2 +3 100m2 - 24 appartementen x 65m2 - 6 appartement+3 en x 100m2 65m2
+3 70m2 +1 - 4 appartementen x 80m2 - 24 appartementen x 70m2 - 12 appartementen x 60 m2 - bg scholen + buurtcentrum x 3,100m2
+3 70m2
+3 60m2
+8
+2 80 m2
+2 70m2
+1 brug 40 PP
+2 70m2
8 PP
+4
+3 ISK
8 PP
8 PP
+7 8 PP
8 PP
+2
+4
+3 GSPublisherVersion 554.85.85.100
Openbare ruimte Voetgangersprioriteitsterrein Grasachtige grond
76
C.5: In de openbare inrichting wordt beperkt ingegrepen en wordt uitslui-
+8
tend ‘puntsgewijs’ verbeterd.
14 PP 6 appartementen x 130m2 12 appartementen x 90m2 1 winkelcentrum x 3,200 m2
-
L
+3
+4 90m2
o
-
-
+3
winkelcentrum bg + 1 1,600 m2
+3 130m2 30 PP
+3 +3 +3
24 appartementen x 80m2 - 8 huizen x 160m2
56 PP
+3
+3 160m2
+3
+3
+3
+2 80m2
+3 65m2
+3 80m2
+3 100m2 +3 100m2 - 24 appartementen x 65m2 - 6 appartement+3 en x 100m2 65m2
+3 70m2 +1 - 4 appartementen x 80m2 - 24 appartementen x 70m2 - 12 appartementen x 60 m2 - bg scholen + buurtcentrum x 3,100m2
+3 70m2
+3 60m2
+8
+2 80 m2
+2 70m2
+1 brug 40 PP
+2 70m2
8 PP
+4
+3
8 PP
ISK
8 PP
+7 8 PP
8 PP
+2
+4
+3 GSPublisherVersion 554.85.85.100
Bestaand groen
77
Network Oriented Architecture Moermanskkade 111 1013 BC Amsterdam www.noahh.nl office@noahh.nl
78