25-042 Bijlage 3. Parapluplan Wonen Toelichting

GEMEENTE MIDDELBURG

Parapluplan ‘Wonen’

Vastgesteld door de raad van de gemeente Middelburg bij besluit van

, voorzitter

, griffier

gemeente titel imro-nummer projectnummer status datum Ontwerp Vastgesteld

Middelburg Parapluplan ‘Wonen’ NL.IMRO.0687.BPPPWONMDB-ON01 MB4044 Ontwerp 2023

TOELICHTING

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

INHOUD

HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer toelichting

3 3 4 4 4

HOOFDSTUK 2 BELEIDSKADER 2.1 Rijksbeleid 2.2 Provinciaal beleid 2.3 Regionaal beleid 2.4 Gemeentelijk beleid

5 5 7 8 9

HOOFDSTUK 3 OMGEVINGSASPECTEN 3.1 Plansystematiek

15 15

HOOFDSTUK 4 PLANBESCHRIJVING 4.1 Plansystematiek 4.2 Verbeelding 4.3 Planregels

16 16 16 16

HOOFDSTUK 5 UITVOERBAARHEID 5.1 Economische uitvoerbaarheid 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

18 18 18

BIJLAGEN Bijlage 1: Huisvestingsverordening gemeente Middelburg 2023; Bijlage 2: Nadere regels en beleidsregels omzetten en splitsen zelfstandige woonruimte Middelburg 2023 (inclusief de overzichtskaarten 2 a en 2b); Bijlage 3: Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg, Stec groep, 26 april 2023; Bijlage 4: Beleidsnota Studentenhuisvesting 2023-2028; Bijlage 5: Beleidsregels huisvesting arbeidsmigranten in Middelburg.

1

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

Figuur 1: Weergave plangrens plangebied.

2

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

HOOFDSTUK 1

1.1

INLEIDING

Aanleiding Toeristische verhuur van woningen met een woonbestemming is de laatste jaren erg in trek. Met name in toeristische gebieden zoals in de steden en kustplaatsen heeft deze vorm van toeristische verhuur een grote vlucht genomen. Ook in Middelburg is deze ontwikkeling merkbaar. Steeds vaker worden woningen recreatief als tweede woning gebruikt of verhuurd. Dit heeft effecten op de woningmarkt. Woningen die recreatief (toeristisch) worden gebruikt worden onttrokken aan de woningvoorraad, zijn niet beschikbaar voor woningzoekenden en beperken de doorstroming. Naast de effecten op de woningmarkt en (potentiële) overlast als gevolg van de toeristische verhuur van woningen als tweede woningen worden ook (overlast)situaties in woonwijken gemeld over woningen en complexen die worden (onder)verhuurd (via kamerverhuur) dan wel over woningen en complexen waarin meerdere huishoudens woonachtig zijn. Dit heeft gevolgen voor de leefbaarheid, parkeerdruk en sociale cohesie in deze wijken en gebieden. Mede op basis van jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is kamergewijze bewoning en tijdelijke huisvesting (van arbeidsmigranten) in de gemeente Middelburg rechtstreeks toegestaan. Er dient volgens deze jurisprudentie namelijk een ruime uitleg te worden gehanteerd van wat onder wonen verstaan wordt bij toetsing van initiatieven.

Dat betekent dat ook kamergewijze bewoning en tijdelijke huisvesting op dit moment onder de noemer ‘wonen’ vallen. Bovenstaande ontwikkelingen en signalen zijn voor de gemeente Middelburg aanleiding geweest voor het opstellen van actueel beleid voor het gebruik van woningen. Op 15 december 2022 heeft de raad van de gemeente Middelburg daarom de Middelburgse Woonagenda 2023 – 2027 vastgesteld. Dit betreft de uitvoeringsagenda van de Woonvisie 2023 – 2027. In deze nota is aangeven, dat het beleid voor het toeristisch verhuren (waaronder tweede woning), onttrekken, omzetten (kamerverhuur), samenvoegen en splitsen van woningen én de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten verdergaand uitgewerkt dient te worden. Aansluitend zal dit beleid in een paraplubestemmingsplan worden vastgelegd. Voorliggend paraplubestemmingsplan vormt de uitwerking van dit beleid. Het paraplubestemmingsplan omvat definities en regelingen om te kunnen sturen op het gebruik van woningen en aan wonen gerelateerd passend nevengebruik. Nieuwe hotel en/of accommodatievoorzieningen vallen buiten het bereik van deze regeling, aangezien hiervoor een separaat beleidsplan ‘Toerisme’ wordt opgesteld op basis waarvan nieuwe plannen individueel worden beoordeeld. Het parapluplan heeft tot doel te komen tot heldere regelgeving om zo al het gebruik anders dan waarvoor de woning is bestemd tegen te gaan.

Hierbij gaat het niet alleen om structurele toeristische verhuur en gebruik van woningen maar ook om andere (tijdelijk) verblijfsvormen zoals het verblijf van meerdere personen, niet zijnde één huishouden, in een woning. Eenduidige en transparante regelgeving met als doel de negatieve bijverschijnselen te voorkomen en het onrechtmatig gebruik van woningen waar nodig aan te pakken.

3

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

1.2

Ligging plangebied Voorliggend bestemmingsplan betreft een overkoepelend paraplubestemmingsplan voor die delen van het plangebied waar op dit moment een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan van toepassing is. Het plangebied betreft om die reden het gehele grondgebied van de gemeente Middelburg. In figuur 1 is de begrenzing van het plangebied weergegeven. De exacte begrenzing volgt uit de verbeelding, welke juridisch bindend is.

1.3

Vigerend bestemmingsplan In het plangebied gelden momenteel diverse ruimtelijke plannen. Deze plannen zijn onderliggend aan onderhavig paraplubestemmingsplan en nog steeds van toepassing. Onderhavig paraplubestemmingsplan betreft daarmee ‘slechts’ een partiële herziening van deze plannen op bepaalde onderdelen. In dit geval betreft het de regels rondom het gebruik van woningen. Hierbij worden de diverse ruimtelijke plannen welke gelegen zijn binnen de planbegrenzing van het paraplubestemmingsplan aangepast of aangevuld met specifieke regels en/of aanduidingen met betrekking tot het thema/de thema’s waarop dit paraplubestemmingsplan ziet. Voor het overige blijven de desbetreffende ruimtelijke plannen van kracht. Alleen die onderdelen van deze plannen waarover expliciet iets over wordt gezegd in de planregels van onderhavig paraplubestemmingsplan worden hierbij dus gewijzigd of aangevuld.

1.4

Leeswijzer toelichting Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin relevant rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid wordt beschreven. In hoofdstuk 3 wordt kort aandacht besteedt aan de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 4 is de (juridische) toelichting op de planopzet gegeven. In het laatste hoofdstuk, hoofdstuk 5, komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

4

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

HOOFDSTUK 2

BELEIDSKADER

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het voor de beoogde ontwikkeling relevante beleid van Rijk, provincie en gemeente. Per beleidsdocument worden de relevante aspecten behandeld. 2.1

Rijksbeleid

2.1.1

Dienstenrichtlijn Op 28 december 2006 is de Dienstenrichtlijn (Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de interne markt) in werking getreden. Het doel van de Dienstenrichtlijn is om belemmerende regelgeving, administratieve lasten en hoge kosten voor dienstverleners weg te nemen of te verminderen. Als onderdeel daarvan bevat de Dienstenrichtlijn regels die van toepassing zijn op overheden bij het formuleren van eisen en het vormgeven van vergunningsstelsels die van invloed zijn op de toegang tot of de uitoefening van een dienstenactiviteit. Voor ieder algemeen verbindend voorschrift, beleidsregel of vergunningstelsel dient te worden nagegaan of deze betrekking heeft op de toegang tot of de uitoefening van een dienst die onder de Dienstenrichtlijn valt. Dat zal snel het geval zijn, omdat de Dienstenrichtlijn van toepassing is op alle diensten van dienstverrichters (natuurlijke personen of rechtspersonen) die in een lidstaat zijn gevestigd, tenzij deze zijn uitgezonderd van de richtlijn in een limitatieve opsomming. Het begrip ‘dienst’ is breed en omvat elke economische activiteit, anders dan in loondienst, die gewoonlijk tegen vergoeding geschiedt. Dat betekent dat de Dienstenrichtlijn een enorm brede reikwijdte heeft.

Zo is al geruime tijd duidelijk dat de regering ervan uitgaat dat eisen in ruimtelijke voorschriften, zoals in bestemmingsplannen, die zien op de toegang tot of uitoefening van dienstverlening, zoals eisen met betrekking tot horeca, terrasvergunningen et cetera, beoordeeld moeten worden in het licht van de Dienstenrichtlijn. Voor in ruimtelijke voorschriften opgenomen beperkingen kunnen onder de Dienstenrichtlijn twee verschillende regimes gelden. Het eerste regime is neergelegd in artikel 14, aanhef en onder 5 Dienstenrichtlijn. Elke eis die een beperking inhoudt en waarmee uitsluitend economische doelen worden nagestreefd, is simpelweg verboden. Gelet op artikel 1.1.2 Bro geldt in het Nederlandse ruimtelijke ordeningsrecht al de voorwaarde dat met ruimtelijke voorschriften geen economische doelen kunnen worden nagestreefd. Er moeten derhalve ruimtelijke motieven aanwezig zijn. Uit de rechtspraak blijkt dat het verbod van artikel 14 Dienstenrichtlijn niet geldt, indien in de onderbouwing en de motivering van de brancheringsregeling wordt gewezen op ruimtelijke belangen die daaraan ten grondslag hebben gelegen of indien wordt toegelicht dat aan de regeling geen economische doelen ten grondslag liggen. Relevanter is het tweede in de Dienstenrichtlijn opgenomen regime, dat is neergelegd in artikel 15, derde lid van deze richtlijn.

Die bepaling luidt als volgt: De lidstaten controleren of de in lid 2 bedoelde eisen aan de volgende voorwaarden voldoen: a. discriminatieverbod: de eisen maken geen direct of indirect onderscheid naar nationaliteit of, voor vennootschappen, de plaats van hun statutaire zetel;

5

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

b. noodzakelijkheid: de eisen zijn gerechtvaardigd om een dwingende reden van algemeen belang; c. evenredigheid: de eisen moeten geschikt zijn om het nagestreefde doel te bereiken; zij gaan niet verder dan nodig is om dat doel te bereiken en dat doel kan niet met andere, minder beperkende maatregelen worden bereikt. De eisen waaruit een beperking voortvloeit voor het vestigen of het uitoefenen van een dienstenactiviteit moeten aan een evaluatie worden onderworpen dient te blijken of voldaan wordt aan bovenstaande eisen. Allereerst is er geen sprake van discriminatie, omdat de nadere inkadering van de gebruiksmogelijkheden algemeen geldend – en daarmee niet afhankelijk van de nationaliteit of vestigingsplaats van de dienstverlenende persoon – is. Doorwerking plangebied Onderhavig paraplubestemmingplan kadert bestaande mogelijkheden voor gebruik van woningen nader in. Met dit plan wordt geregeld, dat de gemeente regie kan voeren met betrekking tot aan wonen gerelateerd passend (neven)gebruik, zoals kamerverhuur, vakantieverhuur, het toestaan van het gebruiken van een eigen tweede woning (voor recreatief gebruik) en de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten. Met betrekking tot het verlenen van diensten worden de mogelijkheden voor het (neven)gebruik van woningen ingekaderd. Deze inkadering is niet strijdig met de Dienstenrichtlijn.

Er is allereerst geen sprake van discriminatie, aangezien de regels uit onderhavig plan gelden voor eenieder. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen afkomst of vestigingsplan van natuurlijke of rechtspersonen. Ten tweede is sprake van noodzakelijkheid (dwingende redenen van openbaar belang), omdat middels onderhavig plan oneigenlijk gebruik van woningen en onrechtmatige woningonttrekking kan worden tegengegaan. Hiermee worden negatieve effecten op de woningmarkt tegengegaan. Reguleren betekent bovendien, dat er afweging en sturing kunnen plaatsvinden, zodat niet zomaar ongewenste situaties ontstaan in situaties waarin woningen op een andere manier gebruikt worden dan voor permanente bewoning door maximaal één huishouden. Dergelijke situaties kunnen ontstaan door bijvoorbeeld verkeerseffecten, parkeerhinder of andersoortige hinder voor omwonenden. Tot slot is van belang, dat er sprake is van evenredigheid. De gesignaleerde negatieve effecten met betrekking tot de woningmarkt en hinder kunnen niet worden bereikt met minder beperkende maatregelen. De mate waarin de maatregelen van onderhavig plan beperkend zijn, zo klein als redelijkerwijs noodzakelijk is gemaakt. 2.1.2

Ladder van duurzame verstedelijking Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied. Stedelijke ontwikkelingen vinden daarom primair, gelet op zorgvuldig ruimtegebruik, plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen bestaande stedelijk gebied. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat het handelingskader. Het rijk heeft de Ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in artikel 3.1.6 Bro. Doorwerking plangebied Met dit paraplubestemmingsplan worden in beginsel geen nieuwe woningen (of andere hoofdfuncties) toegestaan. Bestaande mogelijkheden voor gebruik van woningen worden daarentegen nader ingekaderd. Met dit planinitiatief wordt enkel geregeld, dat de gemeente meer regie kan voeren met betrekking tot het aspect wonen en de tijdelijke huisvesting van werknemers (arbeids-

6

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

migranten). Er worden geen rechtstreekse planologische mogelijkheden tot toevoeging van woningen mogelijk gemaakt. Er worden dan ook geen nieuwe stedelijke ontwikkelingen met dit plan mogelijk gemaakt, zodat de ‘Ladder van duurzame verstedelijking’ niet van toepassing is. Daarmee is dit plan consoliderend van aard. Hierdoor is het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk. Gezien de aard van het plan zijn er voorts geen rijksbelangen in het geding. 2.2

Provinciaal beleid

2.2.1

Zeeuwse Omgevingsvisie Op 12 november 2021 hebben Provinciale Staten de Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de ambities voor 2050 en de doelen voor 2030 vastgelegd. De visie kent verschillende doelen; soms is deze bedoeld als richtdocument voor overleggen. Soms is het de basis voor de Zeeuwse Omgevingsverordening en de uitvoeringsprogramma's, of is het de leidraad bij het uitvoeren van het beleid. De provincie heeft 4 ambities gesteld: 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland. 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. 3. Een duurzame en innovatie economie. 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. Daarnaast zijn er 27 bouwstenen, verdeeld over bovengenoemde vier ambities, uitgewerkt. In de bouwstenen worden de beleidsdoelstellingen voor 2030 beschreven, evenals de acties die daaraan bijdragen en welke partijen daar een rol bij spelen. Hieronder worden de bouwstenen die relevant zijn voor onderhavige onderbouwing beschreven. Over de woningvoorraad beschrijft de provincie, dat de nieuwbouw moet passen bij de huidige en toekomstige woningbehoefte. De focus ligt op kwaliteit in woningtypen en locaties en minstens 50% van de nieuwbouw is circulair. Nieuwbouwplannen moeten inspelen op de behoefte aan specifieke woningmarktsegmenten. De huishoudensgroei in Zeeland zit primair in de 65- en 80plushuishoudens.

De behoefte aan nultredenwoningen en beschutte woonzorgvoorzieningen waar zorg ontvangen mogelijk is, neemt fors toe. Hiertoe werken de Zeeuwse gemeenten en de Provincie aan een Zeeuwse Woonagenda, waarbinnen gezamenlijk wordt opgetrokken om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken en te houden. Er wordt ingezet op het saneren of vervangen van woningen waar geen behoefte aan is, het stimuleren van verduurzaming van de woningvoorraad, het realiseren van een flexibele schil en de ondersteuning van gemeenten bij de realisatie van woningbouw die voorziet in een behoefte op de juiste plaats. Provincie en gemeenten stellen de kaders vast waarbinnen de afspraken worden uitgevoerd. Verder staan de ruimtelijke doelen van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik hoog op de agenda. Het is van provinciaal belang dat Zeeuwse steden de sociaaleconomische motor blijven van de provincie. Gezien de ruimtelijke doelen, de klimaat en demografische opgave, de uitgangssituatie van de woningvoorraad en de toekomstverwachtingen, is woningbouwbeleid essentieel. Woningbouwprojecten, zeker de omvangrijke, hebben een gemeentegrensoverschrijdend impact. Er moet daarom op regionaal niveau gekozen worden voor de woningbouwplannen die qua omvang,

7

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

locatie en type aansluiten bij de woonwensen van de Zeeuwse burger. Deze keuzes worden gemaakt in regionale woningmarktafspraken. Voorts worden de provinciale belangen uit het de Zeeuwse Omgevingsvisie geborgd in de Omgevingsverordening Zeeland 2018. 2.2.2

Provinciale Omgevingsverordening Zeeland 2018 en Ontwerp Omgevingsverordening Zeeland Met de vaststelling van het Omgevingsplan Zeeland 2018, welke thans is vervangen door de Zeeuwse Omgevingsvisie, is ook de Omgevingsverordening Zeeland 2018 vastgesteld (21 september 2018). Tot op heden zijn er 12 wijzigingen op de verordening vastgesteld. Slechts een select aantal onderdelen uit het voormalige Omgevingsplan is geregeld in de verordening. Van gemeenten wordt een loyale bijdrage verwacht aan de uitvoering van de beleidsdoelen van het plan, ook ten aanzien van die onderdelen van het plan die niet in de verordening zijn opgenomen. Verder streeft de provincie naar realisering van beleidsdoelen met de inzet van andere instrumenten. Daartoe wordt verwezen naar de inhoud van het Omgevingsplan. Naast de Zeeuwse Omgevingsvisie is op 18 juli 2023 ook de Ontwerp Omgevingsverordening Zeeland, welke gelijktijdig met de Omgevingswet op 1-1-2024 in werking zal treden, voor inspraak ter inzage gelegd. Tot 4 oktober 2023 bestond de mogelijkheid zienswijzen tegen de Omgevingsverordening in te dienen. Onder zowel de huidige als komende Omgevingswet, vormt de Omgevingsverordening een aanvulling op de Zeeuwse Omgevingsvisie, aangezien het in deze visie geformuleerde beleid in de verordening wordt gecomplementeerd met toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.

Doorwerking plangebied Met dit paraplubestemmingsplan worden in beginsel geen nieuwe woningen (of andere hoofdfuncties) toegestaan. Daarentegen worden bestaande mogelijkheden voor gebruik van woningen nader ingekaderd. Met dit plan wordt geregeld dat de gemeente regie kan voeren met betrekking tot aan wonen gerelateerd (neven)gebruik, zoals kamerverhuur, vakantieverhuur, gebruiken van een eigen tweede woning (voor recreatief gebruik) en huisvesting van tijdelijke werknemers (arbeidsmigranten). Daarmee voorziet het plan zelf niet in nieuwe ontwikkelingen. Om die reden is er geen sprake van strijdigheid met de provinciale regelgeving. Er zijn ten aanzien van de onderhavige ontwikkeling geen concrete regels vanuit Omgevingsverordening van toepassing. Geconcludeerd kan worden, dat het initiatief past in het provinciaal beleid.

2.3

Regionaal beleid

2.3.1

Regionale woningmarktafspraken/Woondeal Met dit paraplubestemmingsplan worden in beginsel geen nieuwe woningen (of andere hoofdfuncties) toegestaan. Bestaande mogelijkheden voor gebruik van woningen worden daarentegen nader ingekaderd. Met dit plan wordt geregeld dat de gemeente regie kan voeren met betrekking tot aan wonen gerelateerd passend (neven)gebruik, zoals kamerverhuur, vakantieverhuur, het gebruiken van een eigen tweede woning (voor recreatief gebruik) en de huisvesting van tijdelijke werknemers (arbeidsmigranten). Daarmee voorziet het plan zelf niet in nieuwe ontwikkelingen.

8

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

Daarmee is dit plan consoliderend van aard. Om die reden is er geen sprake van strijdigheid met de Regionale woningmarktafspraken en/of recent gesloten Woondeal. 2.4

Gemeentelijk beleid

2.4.1

Ontwerp Omgevingsvisie 2050 De Omgevingsvisie gaat over de hoofdlijnen van de kwaliteit van de ruimtelijke leefomgeving, de hoofdlijnen van de toekomstige ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming en het behoud van het grondgebied en andere zaken op belangrijke terreinen van de ruimtelijke leefomgeving. In de visie worden drie leidende principes aangegeven: 1. Gezonde stad; 2. Compacte stad; 3. Circulaire en groene stad. Voor wat betreft het thema ‘Wonen’ wordt in eerste instantie gekeken naar binnenstedelijke herstructureringen en verdichtingen en daarmee geopteerd voor een compacte stad, waarbij tot 2040 3.200 woningen bijgebouwd dienen te worden. De verwachting is dat de Omgevingsvisie 2050 in het eerste kwartaal van 2024 wordt vastgesteld.

2.4.2

Kwaliteitsatlas Middelburg De Kwaliteitsatlas is een belangrijk integraal beleidsdocument van de gemeente Middelburg. In deze Kwaliteitsatlas wordt een richting uitgestippeld voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente tot het jaar 2030. Voor een groot aantal deelaspecten (wonen, werken) is vervolgens aangegeven welke veranderingen op moeten treden om in 2030 tot de gewenste situatie te zijn gekomen. Eind 2008 is de herijking van de 2e en 3e fase van de kwaliteitsatlas gepresenteerd. De herziene kwaliteitsatlas is op 18 januari 2010 vastgesteld. De Kwaliteitsatlas Middelburg ging in 1998 nog uit van het realiseren van kwaliteit door groei. De gemeente realiseerde nieuwe gebieden met een hoger voorzieningenniveau. Inmiddels is deze gedachtegang veranderd en wil de gemeentekwaliteit (nog meer) vooropstellen. Mensen moeten graag in de gemeente Middelburg willen blijven wonen en werken. De gemeente wil de komende jaren investeren in binnenstedelijke ontwikkelingen. Ook de provincie stuurt aan op ontwikkelingen binnen de bestaande kaders van verstedelijking. Voor Walcheren geldt dat 85% van de nieuwe woningen gerealiseerd moet worden in het stedelijk gebied van Vlissingen en Middelburg. De woningbouwopgave voor de gemeenten Vlissingen en Middelburg samen wordt in de kwaliteitsatlas (nog) geraamd op 3.400 woningen.

2.4.3

Woonvisie 2023-2027 en Middelburgse Woonagenda Op 10 november 2022 is de woonvisie 2023-2027; ‘Middelburg: Middelpunt op de woningmarkt’ door de gemeenteraad vastgesteld. Geconcludeerd wordt, dat de acute druk op de woningmarkt hoog is. Dit vertaalt zich in sterke prijsstijgingen, woningtekorten in bepaalde segmenten en een veranderende rol van gemeenten, corporaties en beleggers. Woningbehoeften veranderen

9

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

vanwege demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing en migratie. In gemeente Middelburg (en in de regio Walcheren) verandert de bevolkingssamenstelling. Het aantal huishoudens groeit, de bevolking vergrijst. En hoewel het aantal gezinnen nog wel groeit neemt het aantal jongeren op termijn af. Tegelijkertijd neemt de instroom vanuit (buitenlandse) migratie toe. De bestaande woningvoorraad sluit niet optimaal aan bij de (toekomstige) woningbehoefte, waardoor er een mismatch ontstaat in vraag en aanbod in bepaalde segmenten en op bepaalde locaties. Bovendien is de regio toeristisch aantrekkelijk. Toerisme is een groot goed voor gemeente Middelburg (en de regio) maar neemt voor de woningmarkt ook een risico met zich mee. Door bijvoorbeeld tweede woningbezit en toeristische verhuur kan de druk op de reguliere woningvoorraad en de leefbaarheid toenemen. Naast de wet- en regelgeving is ook het woonbeleid de laatste jaren veranderd. De kansen en uitdagingen die de woningmarkt vraagt is een duidelijke richtinggevende visie. Een kwalitatief goede woningvoorraad en leefbare wijken met een optimale balans tussen de veranderende woningvraag en -aanbod staan hierin centraal. De gekozen beleidslijnen sluiten aan bij de uitgangspunten voor het thema wonen voor de Omgevingsvisie Middelburg. De Woonvisie is in een aantal concrete acties nader uitgewerkt in de ‘Middelburgse Woonagenda’.

Deze acties omvatten onder meer een nadere uitwerking van het beleid voor studentenhuisvesting, huisvesting van arbeidsmigranten en het reguleren en stimuleren van de woningmarkt door middel van een aangepaste en geactualiseerde Huisvestingsverordening. Vervolgens wordt aangegeven, dat -na gereedkomen- het beleid vervolgens in een paraplubestemmingsplan zal worden vastgelegd. Voorliggend paraplubestemmingsplan is daar de resultante van. Doorwerking plangebied Met dit paraplubestemmingsplan worden in beginsel geen nieuwe woningen (of andere hoofdfuncties) toegestaan. Bestaande mogelijkheden voor gebruik van woningen worden daarentegen nader ingekaderd. Met dit plan wordt geregeld dat de gemeente regie kan voeren met betrekking tot aan wonen gerelateerd passend (neven)gebruik zoals kamerverhuur, vakantieverhuur, toestaan van het gebruiken van een eigen tweede woning (voor recreatief gebruik) en de huisvesting van tijdelijke werknemers (arbeidsmigranten). Op die manier kan onder andere worden gewerkt aan het beschikbaar houden van woningen die dienen als hoofdverblijf, terwijl andere woonvormen (op gereguleerde wijze) kunnen worden toegestaan. Daarmee voorziet het plan zelf niet in nieuwe ontwikkelingen.

Dit plan is in overeenstemming met het gemeentelijke beleid, mede omdat het plan mogelijk maakt dat de gemeente kan zorgen voor een evenwichtige ontwikkeling van het wonen met hierbij sturingsmogelijkheid om te zorgen dat zorgvuldig omgegaan wordt met de schaarse ruimte en dat met het paraplubestemmingsplan de druk op de woningmarkt indirect kan worden gereduceerd. Voorliggend plan draagt kwalitatief bij aan de ambities zoals de gemeente deze in haar beleid heeft vertaald. Zo worden de beoogde woningen gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied en worden toekomstbestendig en duurzaam gebouwd. Het aanbod sluit daarmee niet alleen kwantitatief, maar ook in kwalitatieve zin aan op de vraag. 2.4.3

Huisvestingsverordening 2024 Het college van de gemeente Middelburg heeft op 22 november 2022 ingestemd met de ‘Middelburgse Woonagenda’. In deze Woonagenda zijn -zoals in de vorige paragraaf beschreven- de beleidsuitgangspunten en het juridisch instrumentarium voor het gebruik van woningen vastgelegd. Het doel hiervan is om oneigenlijk gebruik van woningen en onrechtmatige

10

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

woningonttrekking tegen te gaan. Naast meerdere nota’s is het beleid verder uitgewerkt in de gewijzigde Huisvestingsverordening van de gemeente Middelburg (Bijlage 1). Hierin is een vergunningenstelsel voor zowel het onttrekken, omzetten, splitsen als samenvoegen van woonruimten voor bepaalde segmenten van de woningmarkt binnen de gemeente Middelburg ingesteld. In de nadere regels en beleidsregels omzetten en splitsen van zelfstandige woonruimte wordt een nadere uitwerking gegeven en beschreven hoe het college van burgemeester en wethouders de in de Huisvestingsverordening opgenomen regels uitvoert (Bijlage 2). De toeristische verhuur van woonruimten is conserverend, door middel van een registratiesysteem, vastgelegd. Deze vormen van huisvesting worden daarmee gereguleerd via de gewijzigde Huisvestingsverordening en Huisvestingswet. Echter, deze instrumenten hebben niet de mogelijkheid om de definities in alle bestemmingsplannen eenduidig vast te leggen, daarvoor is een bestemmingsplan beter geëigend. Onttrekken, omzetten, samenvoegen en splitsen van woningen In de bestemmingsplannen van de gemeente Middelburg is het uitgangspunt altijd geweest, dat een woning binnen de bestemming woondoeleinden wordt bewoond door één huishouden, en dus niet kamergewijs. Dit mag blijken uit de immer gebruikte definitie voor het begrip "woning".

De bestemming "wonen" zoals aangegeven op de verbeeldingen en in de voorschriften heeft echter geen directe koppeling met het begrip "woning", anders dan dat de gedachte is dat binnen een bestemming wonen woningen gebouwd zijn of worden. De ABRvS heeft geoordeeld dat het ontbreken van een directe relatie tussen de bestemming "wonen" en de begripsbepaling van "woning" ertoe leidt dat de omschrijving van het begrip "woning" niet van betekenis is voor de bestemming "wonen". De ABRvS sluit daarom aan bij wat in het algemeen spraakgebruik wordt verstaan onder "wonen" en schaart daar diverse uiteenlopende vormen van huisvesting onder, waaronder ook het verhuren van kamers (omzetten) en tweede woning gebruik (ABRvS 10 maart 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BL7013; en ABRvS 6 juni 2018, ECLI:NL:RVS:2018:1882). Hierdoor is een veelheid aan woonvormen toegestaan, die naast positieve (meer woonruimten) daarnaast ook negatieve gevolgen kent. Deze negatieve gevolgen zijn onder andere de druk op de leefbaarheid die toeneemt en dat er geen woonruimte meer beschikbaar is voor gezinnen, omdat veel woningen gesplitst, verhuurd (omzetten) of samengevoegd zijn. De Huisvestingsverordening is derhalve gewijzigd om zo de woonruimte en de leefbaarheid beter te beschermen. Tweede woning Het is niet toegestaan een tweede woning voor eigen (recreatief) gebruik te gebruiken.

Er is in dat geval namelijk geen sprake van permanente bewoning van een woning, waarmee sprake zou zijn van strijdigheid met de definities van de begrippen ‘woonruimte’, ‘bewoning’ en ‘huishouden’. Kenmerkend is dat een tweede woning wel door de eigenaar zelf wordt gebruikt, maar niet wordt verhuurd. Op de momenten dat de woning niet wordt gebruikt is zodoende sprake van leegstand. Wanneer een eigenaar een woning naast incidenteel eigen recreatief gebruik ook voor recreatief gebruik verhuurt, is al snel sprake van (permanente) toeristische verhuur. Recreatiewoningen zijn uitsluitend bedoeld voor recreatief gebruik en zodoende bij uitstek geschikt als ‘tweede woning’. Recreatiewoningen worden in een bestemmingsplan ook als zodanig aangeduid en daarmee onderscheiden van woningen die bedoeld zijn voor de huisvesting van een huishouden. Het gebruik van reguliere woningen als tweede woning gaat echter ten koste van de beschikbaarheid voor woningzoekenden. Daarnaast heeft het gebruik als tweede woning invloed op de omgeving. Misschien niet zozeer in de vorm van overlast of een hoge parkeerdruk, want de woning staat immers een deel van de tijd leeg. Maar juist deze leegstand is een risico voor de sociale cohesie in een

11

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

straat of buurt. In de verordening en onderhavig parapluplan wordt tweede woninggebruik met het oog op voornoemde redenen daarmee tegengegaan. Schaarsteonderzoek gemeente Middelburg Stec groep Zoals eerder overwogen is onder meer het opkopen van woningen, verhuren of splitsen van woningen van een bepaald gedeelte van de woningmarkt interessant voor vastgoedbeleggers en verhuurders. Het gevolg daarvan is dat hierdoor vaak de woningen voor de beoogde doelgroepen niet meer beschikbaar, noch bereikbaar zijn. Ook de leefbaarheid in de wijken komt door overbewoning onder druk te staan, terwijl voor iedereen voldoende woonkwaliteit moet kunnen worden gegarandeerd. De belasting op de fysieke leefomgeving neemt toe, als onder meer kamerverhuur- en woningsplitsing niet genoeg gereguleerd wordt. Daarnaast heeft ook het onttrekken en samenvoegen van woningen een negatief effect op de woningmarkt. Ook in dat geval, neemt het aanbod van het aantal beschikbare woningen af, hetgeen tot (ongewenste) prijsstijgingen leidt. Om nu correct op de bestaande woningvoorraad te kunnen sturen, heeft de gemeente de schaarste op de woningmarkt en leefbaarheid in de gemeente Middelburg onderzocht. Dit schaarsteonderzoek is in april 2023 door de Stec groep uitgevoerd en als Bijlage 3 aan deze toelichting gehecht.

Dit rapport richt zich op de bestaande woningvoorraad en toekomstige situatie in de gemeente Middelburg. Bij het onderzoek zijn de huidige inkomenssamenstelling, woningvoorraad, markt- en verhuisdynamiek én verwachte huishoudensontwikkeling betrokken. Kort samengevat stelt de Stecgroep, dat slechts een beperkt gedeelte van de koopwoningvoorraad bereikbaar is voor lage – en middeninkomens, waarbij duidelijke verschillen worden vastgesteld; zowel in prijs als wijk. Dit leidt tot de volgende conclusies: - tot € 245.000,-- is in de wijken Dauwendaele, Nieuw- en Sint Joosland, Nieuwe Middelburg en de Stromenwijk/’t Zand sprake van een relatief betaalbare woningvoorraad. Er zijn in beginsel voldoende woningen voor lage inkomens, maar de middeninkomens hebben niet de mogelijkheid om door te stromen; - tot €300.000,-- is in de wijken Arnemuiden, Binnenstad, Griffioen, Klarenbeek, Middelburg, zuid en Sint Laurens sprake van een vrij gemiddeld woningvoorraad. Het aanbod van woningen tot € 300.000,-- is beperkt en hier is sprake van een sterke stijging van de koopprijzen; - tot € 355.000,-- is in de wijken Brigdamme, Mortiere en de Veerse Poort sprake van een relatief kleine passende woningvoorraad voor lage inkomens. De gemiddelde transactieprijs van woningen lag in deze wijken fors hoger dan € 355.000,--. Voor de tekst van het volledige onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 3.

Een algemeen verbod voor deze wijken en prijsklassen om een woning te onttrekken, samen te voegen, om te zetten of splitsen, is echter te rigide en doet geen recht aan de behoefte die er ook naar dit soort huisvesting in bepaalde segmenten van de woningmarkt onder bijvoorbeeld studenten en starters kan bestaan. Immers, dergelijke woonvormen kunnen wel gewenst zijn en vanuit ruimtelijke perspectief voldoende passen op de locatie in relatie tot de belangen van ook anderen. Daarom zijn in de Huisvestingsverordening afwijkingsmogelijkheden opgenomen en heeft de gemeente gekozen een vergunningplicht in te stellen. In de afwijkingsbevoegdheid wordt voor de afweging voor het verlenen van een vergunning verwezen naar de Huisvestingsverordening. Daarnaast is voor de huisvesting van studenten, gelet op de wens en noodzaak op de locaties en intensiteit daarvan te kunnen sturen, specifiek beleid opgesteld. Voor de inhoud wordt verwezen naar Bijlage 4: ‘Beleidsnota Studentenhuisvesting 2023 – 2028’. De verwijzingen in het

12

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

paraplubestemmingsplan betreffen zogenaamde dynamische verwijzingen, waardoor eventuele toekomstige bijstellingen en/of wijzigingen in het beleid bij de afweging kunnen worden betrokken zonder dat daartoe een planherziening noodzakelijk is. Indien ten aanzien van een specifiek initiatief niet voldaan wordt aan de hiervoor op grond van dit plan geldende voorwaarden, bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning buitenplanse afwijking het niet rechtstreeks toegestane gebruik toch toe te staan. In dat geval zal maatwerk geboden moeten worden. Dat betekent dat de gemeente per geval zal moeten beoordelen of een initiatief, zijnde een bepaalde vorm van woninggebruik, doorgang kan vinden. Toeristische verhuur De wet biedt gemeenten per 1 januari 2021 de mogelijkheid om toeristische verhuur van woonruimte te reguleren en controleren. Zo kunnen gemeenten een registratieverplichting voor toeristische verhuurders in hun Huisvestingsverordening opnemen en deze al dan niet koppelen aan een vergunningensysteem. De registratieplicht moet handhaving beter mogelijk maken en met de meld- of vergunningplicht kunnen de negatieve neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte worden voorkomen of beperkt. In Middelburg was een registratieplicht reeds vastgesteld door de raad en vastgelegd in de Huisvestingsverordening.

De regelgeving omtrent toeristische verhuur wijzigt met onderhavige Huisvestingsverordening niet, met dien verstande dat voor het toeristisch verhuren van een woning die valt onder de werkingssfeer van hoofdstuk 2 van de Huisvestingsverordening een vergunning is vereist. Daarmee heeft de gemeente rechtstreeks zicht op de adressen waar toeristische verhuur wordt aangeboden. Een vergunningplicht voor de woningen die vallen buiten de werkingssfeer van hoofdstuk 2 van de Huisvestingsverordening is nog een stap verder en zou met name overwogen moeten worden wanneer men het aantal zou willen maximeren of beperken. Voor dit laatste is momenteel geen duidelijke aanleiding. Meer concreet: om het toerisme te stimuleren en woningeigenaren toch enige mogelijkheid tot het verhuren van een woning te geven, stellen we met dit bestemmingsplan in lijn met de eerdere Huisvestingsverordening, de regels voor toeristische verhuur vast. Wordt aan de registratieplicht en gestelde voorwaarden voldaan dan is toeristische verhuur van een (zelfstandige) woonruimte toegestaan. 2.4.4

Beleidsregels huisvesting arbeidsmigranten Middelburg Binnen de gemeente Middelburg bestonden tot op heden geen geformaliseerde huisvestingsmogelijkheden voor arbeidsmigranten die een tijdelijke woonruimte zoeken. Steeds meer groepen tijdelijke werknemers worden ondergebracht in bestaande panden. De omgeving is daar veelal niet op berekend en ingesteld. Dat levert vragen en klachten op. Dit gaat veelal gepaard met drukte en onrust op tijdstippen waarop de bewoners in de directe omgeving rust gewend zijn. Daarbij is het aantal bewoners van een pand van belang. Dit kan van invloed zijn op het woonen leefklimaat van de omgeving. Hierbij zijn factoren als parkeerdruk en (geluid)hinder van belang. Er bestaat namelijk een ruimtelijk relevant verschil tussen bewoning door arbeidsmigranten en door een gezin. De ruimtelijke uitstraling verschilt alleen al gelet op de leeftijdssamenstelling en het levensritme van de onderscheiden bewoners. In de praktijk blijkt dat door tijdelijke arbeidsmigranten of hun werkgevers, panden worden gekocht dan wel worden gehuurd om in deze vraag naar tijdelijke huisvesting te voorzien. Intensieve bewoning van een woning heeft, in een woonomgeving, overlast en (vermeende) onveiligheid tot gevolg. Het is ook nadelig voor de bestaande sociale samenhang in een woonbuurt. De kwaliteit

13

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

van de huisvesting van de arbeidsmigranten laat vaak te wensen over. In de praktijk wreken zich de verschillende belangen van arbeidsmigranten en werkgever/uitzend- en bemiddelingsbureaus. Arbeidsmigranten hebben er belang bij om in korte tijd zoveel mogelijk te verdienen. Werkgevers, uitzendbureaus en bemiddelingsbureaus zien mogelijkheden om inkomsten te verwerven uit de verhuur van panden en kamers. Dit leidt soms tot ruimtelijk ongewenste situaties, tot onveilige vormen van huisvesting, tot overlast en dus problemen in de woonomgeving en zelfs tot schrijnende huisvestingssituaties, in de meest uiteenlopende vormen. Voorbeelden zijn panden die bouwtechnisch en / of in hygiënisch opzicht (ernstige) gebreken vertonen. Ook wordt er soms met zodanig veel mensen in een eengezinswoning “gewoond” waardoor (potentieel) gevaarlijke situaties ontstaan en een schrijnend gebrek aan privacy is. De “menselijke maat” is hierbij ver te zoeken. De omstandigheden voor arbeidsmigranten zelf en voor de woonomgeving vragen naar het oordeel van het gemeentebestuur tot duidelijkheid voor gemeente, inwoners, werkgevers en arbeidsmigranten. Met duidelijkheid over de toelaatbaarheid van huisvesting van arbeidsmigranten kunnen onacceptabele en onveilige vormen van huisvesting, ruimtelijk ongewenste situaties en problemen in de woonomgeving zo veel mogelijk worden voorkomen.

Dit was de reden voor het gemeentebestuur beleid voor de huisvesting van arbeidsmigranten voor zowel de kernen als het buitengebied op te stellen. Onderhavig parapluplan voorziet in een aanpassing van bestemmingen waar op grond van de geldende regeling meerdere vormen van huisvesting van arbeidsmigranten in woningen, waaronder begrepen reguliere en bedrijfs- en dienstwoningen, is toegestaan. Het betreffen de bestemmingen waarbinnen de functie wonen is toegestaan. Op basis van het paraplubestemmingplan is het niet toegestaan om reguliere, bedrijfs- en dienstwoningen in het bestaand stedelijk gebied ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten aan te wenden. De huisvesting in bestaand stedelijk gebied is alleen op de daartoe aangewezen locaties met accommodaties toegestaan. Deze locaties, alsmede maximale omvang daarvan, zijn in het beleid vastgelegd. In alle gevallen gaat het om short stay; een verblijf van maximaal 4 maanden. Voor de inhoud wordt verwezen naar Bijlage 5: ‘Beleidsregels huisvesting arbeidsmigranten in Middelburg’. In het buitengebied is huisvesting van arbeidsmigranten op een agrarisch bedrijf en een voormalig verblijfsrecreatief bedrijf onder voorwaarden toegestaan. Daarnaast kan onder voorwaarden een vergunning worden verleend voor de huisvesting van arbeidsmigranten in (bedrijfs- en dienst) woningen en middelgrote accommodatie.

De regels voorzien enkel op een wijziging van gebruik en niet op bouwen. In de afwijkingsbevoegdheid voor de huisvesting van arbeidsmigranten wordt voor de afweging verwezen naar het vastgestelde beleid. Het betreft ook hier een zogenaamde dynamische verwijzing, waardoor eventuele toekomstige wijzigingen en/of bijstellingen in het beleid bij de afweging worden betrokken, zonder dat daartoe een planherziening noodzakelijk is.

14

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

HOOFDSTUK 3

3.1

OMGEVINGSASPECTEN

Plansystematiek De beleidsvelden milieu en ruimtelijke ordening groeien de laatste decennia steeds meer naar elkaar toe. Ook op rijksniveau wordt steeds meer aandacht gevraagd voor de wisselwerking tussen milieu en ruimtelijke ordening. Milieubeleid kan beperkingen opleggen aan de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen maar is primair bedoeld om een zo optimaal mogelijke leefomgeving te realiseren. Omdat dit bestemmingsplan bestaat uit enkele aanvullingen en aanpassingen van de bestaande regels zijn er geen (directe) raakvlakken met de omgevingsaspecten. Deze worden dan ook niet verder beoordeeld, noch toegelicht.

15

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

HOOFDSTUK 4

4.1

PLANBESCHRIJVING

Plansystematiek Dit paraplubestemmingsplan is opgesteld met als doel om een actueel, werkbaar planologisch kader te scheppen voor gevallen waarin verschillende vormen van gebruik van woningen al dan niet kunnen worden toegestaan. De met een aantal vigerende bestemmingsplannen geldende (onbedoelde) ruime directe mogelijkheden worden hiermee beter gereguleerd, zodat sturing kan plaatsvinden en enkele ongewenste effecten kunnen worden voorkomen. Anderzijds blijft het wenselijk om onder de juiste voorwaarden flexibele gebruiksmogelijkheden voor woningen te bieden en te kunnen inspelen op actuele ontwikkelingen en specifieke behoeften. Met voorliggend paraplubestemmingsplan is op basis van het recente beleid getracht om een juiste balans te creëren tussen het bieden van voldoende flexibele gebruiksmogelijkheden enerzijds en het voorkomen van ongewenste omgevingseffecten anderzijds. Gelet op het bepaalde in artikel 3.39 van de Wet ruimtelijke ordening is het noodzakelijk om voor de vigerende bestemmingsplannen een herziening op te nemen. Onderdeel hiervan is het opnemen van de door de gemeenteraad gemaakte keuzes omtrent het gebruik van woningen, welke in hoofdstuk 2 zijn beschreven. Aansluitend heeft de gemeente Middelburg ervoor gekozen in haar beleid concrete voorwaarden op te nemen ten aanzien van het al dan niet toestaan van de in dit plan genoemde vormen van woninggebruik.

Hiermee wordt getracht willekeur en rechtsonzekerheid zoveel mogelijk weg te nemen en op voorhand duidelijk te maken welke initiatieven in beginsel worden gezien als (on)wenselijk. Hierdoor zijn, zoals ook de intentie van de regeling in de geldende plannen altijd is geweest, woningen in principe weer bedoeld voor de permanente huisvesting van één huishouden. Deze aanpassing betreft de bestemmingen waarbinnen de functie wonen is toegestaan.

4.2

Verbeelding Het voorliggende ‘paraplubestemmingsplan’ is een overkoepelend bestemmingsplan, dat dient als aanvulling op en gedeeltelijke vervanging van de vigerende ruimtelijke plannen (zie nader paragraaf 3.3). Het plangebied van dit bestemmingsplan is gemeente dekkend: de regels gelden in principe voor het gehele gemeentelijke grondgebied.

4.3

Planregels Dit paraplubestemmingsplan dient als aanvulling op en gedeeltelijke vervanging van de regels van de voor het plangebied vigerende bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen. Alle regels uit deze onderliggende plannen blijven dus voor het overige van kracht. In artikel 2.1 is geregeld, dat de begrippen in het voorliggende paraplubestemmingsplan van toepassing worden verklaard op de onderliggende ruimtelijke plannen. Indien eenzelfde begrip in de reeds vigerende plannen voorkomt, wordt dit vervangen door het begrip in de paraplubestemmingsplan. Op deze wijze zijn onder meer de begrippen voor het gehele gemeentelijke grondgebied eenduidig bepaald.

16

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

De planregels en verbeelding van dit bestemmingsplan zijn overeenkomstig de SVBP2012, de geldende wettelijke standaard. • Hoofdstuk 1. Inleidende regels Dit hoofdstuk omvat een aantal voor het plan van belang zijnde begripsbepalingen. Deze worden, zoals bovenstaand aangegeven, conform de schakelbepaling in artikel 2 van toepassing verklaard op alle onderliggende bestemmingsplannen en overige ruimtelijke plannen. Voor zover een bepaald begrip in een bestaand plan reeds voorkomt, wordt dit vervangen door de begripsbepaling in het paraplubestemmingsplan. • Hoofdstuk 2. Algemene regels In dit artikel is aangegeven welke regels van de onderliggende ruimtelijke plannen juridisch wijzigen, of welke bepalingen aan de betreffende plannen worden toegevoegd. Voor de inhoudelijke toelichting op deze regels wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van deze toelichting. Naast reguliere woningen geldt hetgeen hiervoor gesteld is ook voor de bedrijfs- en dienstwoningen die in relatie tot onder meer gemengde en bedrijfsmatige bestemmingen zijn toegestaan. Omdat voor deze woningen geldt, dat zij bewoond moeten worden door (het huishouden van) de ondernemer of door bij dat bedrijf werkzaam personeel, dus personen wiens huisvesting daar noodzakelijk is gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, kan daar tegen andere bewoning opgetreden worden.

Daarnaast wordt in dit hoofdstuk geborgd, dat in alle gevallen in voldoende parkeervoorzieningen wordt voorzien. • Hoofdstuk 3. Overgangs- en slotregels Dit hoofdstuk bevat het voor alle bestemmingsplannen verplicht op te nemen overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik, alsmede de citeertitel van het plan.

17

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

HOOFDSTUK 5

5.1

UITVOERBAARHEID

Economische uitvoerbaarheid In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting waarin de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan zijn neergelegd. Dit hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid, waarbij eerst de economische uitvoerbaarheid aan bod komt en vervolgens de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Op grond van afdeling 6.4. van de Wro geldt voor de gemeente de verplichting tot kostenverhaal in de gevallen die zijn aangewezen in het Bro. Het Bro stelt kostenverhaal verplicht in geval er sprake is van een van de volgende bouwplannen: • de bouw van één of meer woningen en andere hoofdgebouwen; • de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met één of meer woningen; • de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits tenminste 10 woningen worden gerealiseerd; • de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt; • de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte.

Met dit bestemmingsplan wordt geen nieuw bouwplan mogelijk gemaakt. Er worden geen nieuwe woningen toegestaan. Kostenverhaal is daarmee niet aan de orde. Het bestemmingsplan is economisch uitvoerbaar. Daarnaast is het plan ook financieel uitvoerbaar, daar dit plan niet voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente.

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1

Procedure Dit paraplubestemmingsplan doorloopt de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) vastgelegde bestemmingsplanprocedure. De hoofdlijnen van de nieuwe regeling in bestemmingsplannen is reeds bekend bij eenieder gelet op de reeds eerder vastgestelde beleidsnota’s. De daaraan ten grondslag liggende motivering vormde het uitgangspunt voor het voorliggende bestemmingsplan. Inspraak ingevolge de gemeentelijke Inspraakverordening is dan ook niet nodig. Wel wordt de provincie Zeeland geïnformeerd over deze werkwijze in het kader van het wettelijke verplichte vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De regeling heeft geen consequenties voor het plangebied met betrekking tot het aspect water. De noodzaak om het waterschap te betrekken bij het vooroverleg is er dus niet en een watertoets is niet nodig. Zowel de provincie als het waterschap ontvangen een kennisgeving van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan.

18

Toelichting Parapluplan ‘Wonen’

Het ontwerpbestemmingsplan wordt zes weken ter inzage gelegd. In deze periode kan eenieder zijn zienswijze kenbaar maken Na de vaststelling wordt het bestemmingsplan nogmaals zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Raad van State .

19